Aanleiding, Jaarlijks worden vele verzoeken ingediend tot het aankopen of huren van groen- of reststroken binnen de gemeente Boxmeer. Meestal worden dergelijke verzoeken ingediend ter vergroting van een huis- of bedrijfsperceel. Om uniformiteit te creëren in de verkopen of het verhuren van groen- of reststroken en ter vervanging van de notitie daterend van 16 maart 2000, is dit beleid opgesteld. Hoofdstuk 1 Definitie, criteria en randvoorwaarden In het beleid wordt een eenduidige definitie van niet functionele groen- en reststroken gegeven. Tevens worden randvoorwaarden aangegeven waaraan niet functionele groenof reststroken getoetst worden alvorens tot verkoop of verhuur wordt overgegaan. Om tot verkoop of verhuur te kunnen komen moet er uniformiteit zijn in de verkoop- of verhuurprijs van niet functionele groen- of reststroken. 1.1 Niet functionele groen- of reststroken binnen de bebouwde kom Onder niet functionele groen- of reststroken wordt verstaan groen- of reststroken, liggend binnen de bebouwde kom, waarvan het uit gemeentelijk oogpunt niet wenselijk is om deze in de exploitatie te houden. Groenstroken waarvoor geen concrete plannen bestaan om deze in de toekomst aan te wenden voor voorzieningen vallen dus onder niet-functionele groen- en reststroken.het onderstaande schema geeft de verdeling van niet functioneel groen en functioneel groen weer en op welke punten een niet functionele groen- of reststrook beoordeeld wordt alvorens tot verkoop of verhuur kan worden overgegaan. Wanneer blijkt dat er geen kabels en/of leidingen in de groen- of reststrook aanwezig zijn komt de niet functionele groen- of reststrook in aanmerking voor verkoop. Het is dan noodzakelijk om te bepalen of de groen- of reststrook onderdeel is van structureel groen of nodig is voor toekomstige ontwikkelingen binnen de gemeente. Dit wordt intern beoordeeld volgens een bijgevoegd beoordelingsformulier. Aan de hand van dit beoordelingsformulier wordt er door de diverse taakvelden (groenbeheer, rioolbeheer, wegenbeheer, ruimtelijke ontwikkeling en natuur en landschapsschoon) gekeken of er vanuit hun vakgebied bezwaar is tegen de verkoop van een groen- of reststrook. Zij beoordelen de groen- of reststrook op de volgende punten.
kabels en of leidingen bezwaren in het kader van wegenbeheer Bezwaren in het kader van rioolbeheer bezwaren uit het oogpunt van natuur en landschapschoon bezwaren in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen bezwaren voor omwonenden Mocht er vanuit een van deze taakvelden bezwaar zijn, dan komt de groen- of reststrook niet in aanmerking voor verkoop. Zijn er geen bezwaren dan kan de groen- of reststrook verkocht worden. Mochten er kabels en of leidingen aanwezig zijn of de strook is gelegen bij een huurwoning dan kan deze strook alleen verhuurd worden en niet verkocht. 1.2 Niet functionele groen- of reststroken buiten de bebouwde kom Niet functionele groen- of reststroken die buiten de bebouwde kom liggen worden op dezelfde manier behandeld als niet functionele groen- of reststroken die binnen de bebouwde kom liggen. Toch moeten ze apart vermeld worden. Er zijn twee verschillende soorten. Ten eerste de niet functionele groen- of reststroken buiten de bebouwde kom die men aan wil kopen om een tuin mee uit te breiden. Ten tweede de groen- of reststroken (wegberm) die men aan wil kopen om een landbouwperceel mee uit te breiden. Het verschil tussen beide percelen is de verkoopprijs. De stroken die eventueel verkocht kunnen worden om een tuin mee uit te breiden worden verkocht tegen de groenstrokenprijs. Stroken die verkocht worden om bij een landbouwperceel te trekken worden verkocht tegen een vastgestelde prijs van 4,50 (fl. 9,92) per m2. 1.3 Verhuren van niet functionele groen- of reststroken Het uitgangspunt van de gemeente is dat niet functionele groen- of reststroken alleen verkocht kunnen worden en niet worden verhuurd. Op deze regel zijn twee uitzonderingen. Ten eerste als blijkt dat er kabels en/of leidingen van nutsbedrijven in de niet functionele groen- of reststrook aanwezig zijn, mag de groen of reststrook niet worden verkocht maar wel worden verhuurd. Ten tweede mag bij een huurwoning nooit een groen- of reststrook verkocht worden. Dit in verband met het feit dat mocht de huurder vertrekken hij eigenaar is van een groenstrook gelegen bij een huurwoning. Vanuit praktisch oogpunt is het niet wenselijk een dergelijke groen- of reststrook te verkopen. Als een groen- of reststrook verhuurd wordt dan wordt in het huurcontract opgenomen dat op het verhuurde geen bouwwerken mogen worden opgericht. Mocht de huurder vertrekken dan vervalt de huur van de groen- of reststrook. Een eventuele nieuwe huurder dient de groen- of reststrook opnieuw aan te vragen. 1.4 Bevoegd gezag In de Gemeentewet zelf zijn enkele gemeentelijke bestuursbevoegdheden opgenomen. In het kader van de Wet Dualisering zijn deze vrijwel allemaal aan het college geattribueerd. Het college wordt bevoegd om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en deze vervolgens te verrichten (art. 160, lid 1, sub e, Wet Dualisering). Het college mag deze bevoegdheden echter alleen uitoefenen nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college heeft kunnen brengen. 1.5 Lasten van het beheer Indien een groen- of reststrook door de gemeente beheerd moet worden, kost dit 0,80 exclusief BTW per m2 per jaar (peiljaar 2000). Bepaalde strookjes gemeentegrond hebben geen functie maar dienen wel onderhouden te worden, deze groen- of reststroken zijn relatief duur voor de gemeente. Hoofdstuk 2 Prijsontwikkeling 2.1 Verkoopprijs
De verkoopprijs van groen- of reststroken heeft de laatste twee en een half jaar een behoorlijke ontwikkeling doorgemaakt. Voor 16 maart 2000 bedroeg de verkoopprijs van groen- of reststroken 22,69 per m2 in de oude gemeente Boxmeer. In de oude gemeente Vierlingsbeek bedroeg dit 11,34 per m2. Deze prijzen zijn na de raadsvergadering van 16 maart 2000 aangepast. Onderstaande schema geeft de ontwikkeling van de verkoopprijs weer vanaf maart 2000 tot op dit moment. Tevens is de huidige huurprijs in het schema opgenomen. Verkoopprijs voor 16 maart 2000 Verkoopprijs na raadsvergadering 16 maart 2000 Huidige verkoopprijs Huurprijs overzicht verkoopprijzen groen en reststroken Bouwgrondprijs Boxmeer Groenstrook Boxmeer 104,37 per m2 36,53 per m2 136,13 per m2 47,65 per m2 Groenstroken overige kerkdorpen 22,69 per m2 11,34 per m2 0,45 per m2 (minimaal 11,34) 90,76 per m2 122,52 per m2 31,76 per m2 42,88 per m2 0,45 per m2(minimaal 11,34) De verkoopprijs van een groen- of reststrook is gerelateerd aan de bouwgrondprijs in Boxmeer en de bouwgrondprijs in de overige kerkdorpen van de gemeente Boxmeer. Op dit moment is de verkoopprijs van een groen- of reststrook 35 % van de bouwgrondprijs. Mocht de bouwgrondprijs verhoogd worden dan wordt de verkoopprijs voor groen- of reststroken automatisch ook hoger. De verkoopprijs voor groen- of reststroken blijft gekoppeld aan de bouwgrondprijs, welke ook in deze Raadsvergadering wordt besproken. 2.2 Huurprijs De huidige huurprijs is vastgesteld op 0,45 per m2 met een minimumprijs van 11,34. Ten opzichte van de verkoopprijs is de huurprijs aan de lage kant. Om een huurprijs te creëren die ten opzichte van de verkoopprijs op een acceptabel niveau ligt, wordt ter onderbouwing een annuïteitenberekening uitgevoerd. Deze annuïteitenberekening wordt uitgevoerd om de jaarlijkse lasten (rente + aflossing) te berekenen wanneer de groenstrook verkocht zou worden. Het onderstaande schema geeft annuïteitenberekeningen weer voor een groenstrook van 100 m2, waar een verkoopprijs zou gelden van 47,65 per m2.in de kolommen staat de ontwikkeling van de annuïteit of een gedeelte daarvan weergegeven. huurprijs na 1 jaar (2002) huurprijs na 2 jaar (2003) huurprijs na 3 jaar (2004) huurprijs na 4 jaar (2005) huurprijs na 5 jaar (2006) overzicht verschillende annuïteitenberekeningen per jaar Annuiteit per 0,5 Annuiteit 0,33 Annuiteit 0,25 Annuiteit Huidige jaar per jaar per jaar per jaar huurprijs 398,70 199,35 132,89 99,68 45,38 116,05 76,17 62,88 56,24 186,71 106,97 80,38 67,10 257,38 137,76 97,88 77, 96 328,04 168,56 115,39 88,82 398,70 199,35 132,89 99,68
De kosten van de verhuur worden gevormd door het opstellen van de overeenkomst, verzorgen van de ondertekening, bijhouden van de huuradministratie en de inning van de huurpenningen. Aan de andere kant wordt een besparing in kosten voor onderhoud door verhuur bewerkstelligd. Om een acceptabele huurprijsverhoging door te voeren is het wenselijk om in 5 jaar op 1/3 van de annuïteitberekening te gaan zitten. Dit betekent dat de huurprijs jaarlijks verhoogd wordt met 17,50 voor een groenstrook van 100 m2. Na deze vijf jaar wordt met een vaste indexering van 5 % gerekend ter verhoging van de huurprijzen. Het bovenstaande betekent dat per m2 de volgende huurprijsverhoging kan worden vastgesteld. overzicht nieuwe huurprijs per m2 per jaar Huurprijs per m2 Minimale huurprijs Huurprijs v.a. november 2002- december 2003 0,45 15,00 Huurprijs 2004 0,625 17,00 Huurprijs 2005 0,80 19,00 Huurprijs 2006 0,975 21,00 Huurprijs 2007 1,15 23,00 Huurprijs 2008 1,325 25,00 In de huidige overeenkomsten wordt gerekend met een minimumprijs van 11,34. Deze minimumprijs verhogen tot 15 en daarna jaarlijks met 2 verhogen tot een maximumprijs van 25,00 over 5 jaar. Er zijn oude verhuurovereenkomsten waarin het voorkomt dat gehele groenstroken verhuurd worden onder de minimumprijs (bijvoorbeeld een strook van ca. 400 m2 voor een huurbedrag van ƒ10,-). Deze overeenkomsten moeten aangepast, en dus vernieuwd, worden zodat de huurprijs per m2 opgenomen kan worden en zodoende ook de prijsstijging erin meegenomen kan worden. Dit is noodzakelijk om rechtsongelijkheid ten opzichte van andere burgers tegen te gaan. Na de definitieve verhoging na vijf jaar zal de totale opbrengst van de huurpenningen begroot worden op ca. 50.000,-. Zonder huurverhoging worden de huuropbrengsten begroot op ca. 10.000,- Om deze overeenkomsten te kunnen aanpassen dient overeenstemming bereikt te worden met de huurder. Wanneer geen overeenstemming bereikt wordt, is er geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst met inachtneming van een redelijke termijn bijvoorbeeld drie of zes maanden. Op de opzegging is noch het huurbeschermingsregime van boek 7A BW noch de ontruimingsbescherming van de huurwet van toepassing. Dit betekent dat met de opzegging de huurovereenkomst eindigt per de datum waartegen is opgezegd. Van de huurder kan dan worden gevorderd dat hij de groenstrook ontruimt. Als de huurder het daar niet mee eens is, zal hij actie moeten ondernemen. De beëindiging van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming kan door de huurder slechts tegengehouden worden wanneer er sprake is van zodanige omstandigheden dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt geacht. Wanneer er bij de opzegging een redelijke termijn in acht wordt genomen en daarbij tevens een nieuw aanbod voor huur wordt gedaan (met de nieuwe huurprijs) op basis van het nieuwe beleid zal niet snel worden aanvaard dat de opzegging strijdig is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, te meer niet omdat een huurovereenkomst in beginsel opzegbaar is. Wij stellen dan ook voor om in het jaar 2003 de nieuwe overeenkomsten voor het jaar 2004 aan te bieden aan de huurders en nieuwe overeenkomsten aan te gaan met de prijsstijgingen daar in opgenomen.
Hoofdstuk 3 Beslispunten Voorgesteld wordt om in te stemmen met: 1. Het met terugwerkende kracht als niet opgenomen beschouwen van de bepaling die bijbetaling verlangt na bebouwing van een verkochte groenstrook. Ter informatie het volgende: In oude verkoopovereenkomsten is een bepaling opgenomen dat wanneer men in de toekomst gaat bouwen op de aangekochte groen- of reststrook men alsnog het verschil tussen de verkoopprijs voor groen- of reststroken en de bouwgrondprijs dient bij te betalen. Deze voorwaarde is in de huidige koopovereenkomst niet meer opgenomen. Controle hierop is nooit aanwezig geweest. De omvang van deze problematiek is in het archief niet meer na te gaan. Vermoedelijk zijn er in de loop der tijd al vele strookjes bebouwd, waarbij niets bijbetaald is. Bezwaren om de bepaling wel te laten blijven gelden zijn de volgende: Als iemand heeft bijgebouwd, moet dan naheffing betaald worden voor alleen de oppervlakte van de bebouwing, één meter rondom, of de oppervlakte van de gehele groenstrook? Moet het verschil met de huidige bouwgrondprijs of de toenmalige bouwgrondprijs, met of zonder eventuele rente etc. worden bijbetaald? De bepaling heeft tussen 1994 en 15 maart 2000 in de overeenkomsten gestaan voor de burgers van de voormalige gemeente Boxmeer. In Vierlingsbeek is een dergelijke bepaling nooit opgenomen geweest. Er schuilt een gevaar voor rechtsongelijkheid in de nieuwe gemeente Boxmeer als de bepaling gehandhaafd moet worden. De registratie van de overeenkomsten waarin de betreffende bepaling staat opgenomen is zo incompleet, dat het niet mogelijk is om te garanderen dat alle gevallen worden aangepakt. 2. Het vaststellen van een verkoopprijs van 4,50 per m2 voor niet functionele groenof reststroken gelegen buiten de bebouwde kom en die aangekocht worden om een landbouwperceel mee uit te breiden. 3. Het handhaven van de koppeling van de groenstrokenprijs aan de bouwgrondprijs. De groenstrokenprijs zal 35% van de bouwgrondprijs blijven bedragen. 4. Het verhogen van de huurprijs vanaf 2004 in 5 jaar naar 1,325 per m2 per jaar. Dit betekent een jaarlijkse een stijging van 0,175 per m2. Na deze vijf jaar een vaste indexering van 5% per jaar invoeren. 5. Het direct verhogen van de minimumprijs van 11,34 zoals deze in huidige verhuurovereenkomsten is opgenomen tot een minimumprijs van 15,-. Vervolgens vanaf 2004 5 jaar lang de minimumprijs jaarlijks met 2,- verhogen tot een minimumprijs van 25,-. 6. Het aanpassen van oude verhuurovereenkomsten waarin andere prijzen zijn opgenomen aan dit nieuwe beleid.