HOGE vrijheid WINNAAR!! Open Oproep Den Haag Bouwen op Elkaar gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap Open Oproep Den Haag - Bouwen op Elkaar gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap De gemeente Den Haag is zeer geïnteresseerd in de mogelijkheden van KO voor hoogbouw als vorm van stedelijkheid. Hoe kan hoogbouw stapsgewijs worden ontwikkeld door steeds andere, zich in de loop der tijd aandienende, kleinschalige opdrachtgevers? Hoe kan een gebouw meegroeien en toch ook al deels gebruikt worden? Wat zijn de verschijningsvormen? En hoe wordt het bouwproces georganiseerd? Doel Het doel van deze prijsvraag is: website: www.hogevrijheid.nl het verkennen van ontwikkelmethodieken voor gestapeld kleinschalig opdrachtgeverschap, het in de publiciteit brengen daarvan ten behoeve van zowel gemeente als deelnemers, het ondersteunen van de beleidsontwikkeling ten aanzien van kleinschalig opdrachtgeverschap; het bieden van inspiratie aan kleinschalige opdrachtgevers, en uiteindelijk het komen tot realisatie van hoogbouw ten behoeve van kleinschalig particulier opdrachtgeverschap. Jury De gemeente Den Haag heeft een onafhankelijke jury ingesteld om de ontvangen inzendingen te beoordelen. De jury bestond uit de volgende leden: A.T. (Adri) Duivesteijn, voorzitter jury, senator Eerste Kamer mr drs L.C. (Elco) Brinkman, voormalig voorzitter Bouwend Nederland ir R. (Rients) Dijkstra, Rijksadviseur Infrastructuur en Stad, architect en stedenbouwkundige Maxwan architects+urbanists drs W. (Wil) van der Hoek, directeur Opdrachtgeving en Wonen, gemeente Den Haag (zonder stemrecht) prof. ir K. (Karin) Laglas, decaan TU Delft 1 2
Adviescommissie De gemeente Den Haag heeft een onafhankelijke adviescommissie ingesteld om de jurering te ondersteunen en voor te bereiden. De adviescommissie bestond uit de volgende leden: ir E. (Erik) Pasveer, afdelingshoofd Stedenbouw & Planologie, gemeente Den Haag (zonder stemrecht) ir G.T. (Gabino) Dorigo, adviseur Rabobank Den Haag e.o. prof. dr mr W.G. (Pim) Huijgen, hoogleraar notarieel recht Universiteit Leiden prof. dr ir J.J.N. (Jos) Lichtenberg, hoogleraar productontwikkeling Technische Universiteit Eindhoven drs J.J. (Jaap) Modder, voorzitter Stichting Hoogbouw ir C. (Cor) Notenboom, hoofd Planontwikkeling BAM Utiliteitsbouw Grote Projecten ir E. (Eric) Vreedenburgh, architect Archipelontwerpers HOGE vrijheid gedeelde winnaar!! Jury rapport Hoogbouw door Kleinschalige Opdrachtgevers Hoogbouw in de vorm van verschillende kleinschalige opdrachtgevers is een fantastisch uitgangspunt van de Gemeente Den Haag. Een gebouw dat uiteindelijk wordt vormgegeven, ontwikkeld, gefinancierd en gebouwd door de individuele bewoners klinkt als de optimale hoge vrijheid in zelfbouw! Ronde 1 In ronde 1 is een visie ontstaan, bestaande uit een droom gedeelte waarin creativiteit de motor is, met daarnaast een controlerend mechanisme de realiteit. In hoeverre bepaalt de realiteit de droom en blijft het originele ontwerp nog overeind staan na praktische zaken als marktwerking en voor-investeringen. Ronde 2 In ronde 2 is er een team gevormd die de realiteit van dit gebouw een stuk verder heeft gebracht. De vrijheid van de opdrachtgever staat nog steeds centraal en door middel van een aantal belangrijke (technische) spelregels is voor elke bewoner zijn droom huis te realiseren! zie ook website gemeente Den Haag: De inzending bestrijkt het hele spectrum van de opgave. De heldere eenvoud is de kracht van de inzending. Het is sober, maar volledig en vooral ook eenvoudig te bouwen. Het plan gaat uit van gestapelde tafels, waarbij ieder tafelblad ontwikkeld wordt als CPO. Het plan presenteert feitelijk gestapeld collectief kleinschalig opdrachtgeverschap. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de flexibiliteit en veelzijdigheid die de galerijen bieden (als buitenruimte, ontsluiting, ruimte voor bouw en onderhoud, verbindend architectonisch element). De financiële onderbouwing heeft meer body dan de meeste inzendingen. Het veronderstelt een stimulerende grondprijs vanuit de gemeente. Het plan onderscheidt zich in positieve zin in de mate van uitwerking. www.denhaag.nl/home/bewoners/wonen-en-bouwen/bouwenin-den-haag/to/drie-winnaars-prijsvraag-bouwen-op-elkaar-1.htm REGELS VRIJHEID 3 4
Regels versus Vrijheid Uitgangspunten van het gebouw en daarop volgend de regels tot uitvoering cpo galerij 2 tafels galerij 3 galerij 1 galerij 4 + Bewoners zijn eigen baas over het gehele traject. + Bewoners vormen een collectief van eigenaren van het gebouw. + Externe partijen worden door het collectief ingeschakeld. + De gemeente kan hierbij de regie voeren. + Bewoners hebben vrijheid in plattegronds-indeling en gevel uitvoering. + Kunnen kiezen uit tuin, balkons, erkers en raam varianten. + Bepalen zelf de energie zuinigheid. + Bewoners collectief vormen een bouwgroep. + Elke bouwgroep is een ontwikkeling van het gebouw. + Het gebouw groeit bij elke ontwikkeling. + Deze groei vindt traps-gewijs plaats, het tafelen! + Het principe van de tafels, het dak en de galerijen vormen het basis principe van het plan. + Met dit principe kan het gebouw naar 30-50 meter groeien en hebben de bewoners hierin de vrijheid hun droom woning te realiseren!! jump-lift constructie isolatie water water elektra&data REGELS HWA riolering HWA riolering installaties 1 installaties 2 CENTRALE METERKASTEN EN LEIDINGSCHACHTEN Nabij de lift of trap worden standaard 4 meterkasten gemaakt. De woningplattegronden zijn immers nog niet bekend zijn maar de meterkasten moeten wel boven elkaar staan. WARMTEOPWEKKING EN VENTILATIE PER ONTWIKKELING Per verdieping zijn ook 2 leidingschachten. Daarin is plaats voor wateraanvoer, riolering, hemelwaterafvoer en afvoer van lokale warmte opwekkingsinstallaties. Iedere ontwikkeling kan zelf bepalen hoe de warmteopwekking gerealiseerd is. Er is wel mogelijkheid voor rookafvoer een centrale schacht te gebruiken. Ventilatie vindt ook per ontwikkeling plaats. Dit kan Behalve de afvoer worden de meeste van deze leiding worden simpelweg opgetopt. met lokale warmte-terug-win-apparatuur. Deze apparatuur is duurder, maar dat win je terug omdat er geen kanalen door de hele toren meer nodig zijn. 5 6
dak invulling (tijdelijk) - speelplaats - sport - tuin - buurt evenement parkeer garage split level garage gefaseerd gebouwd per level 16 parkeerplaatsen ontwikkeling 3 in de toekomst open ruimte tijdelijk in 1e ontwikkeling toekomstig parkeren achtertuinen tijdelijk dek daktuin terras woningen 6 rugwoningen kade openbare trap toegang dak evenement dak bëindiging ontwikkeling 1 tuinen achter op parkeer straat parkeerstraat individueel parkeren in BG woningen woningen 6 stuks garage tuin constructie kolommen liften bouw grid 6,0 x 6,0 meter kavel 50,0 x 34,0 meter dak invulling (tijdelijk) collectieve tuin dak bëindiging ontwikkeling 2 woningen 12 appartementen / maisonettes + galerij ontsluiting constructie kolommen liften bouw platvorm galerij woningen in fase 2 ontwikkeling 1 reeds gerealiseerd isometrie ontwikkeling 1 isometrie ontwikkeling 2 & 3 7 8
OPBOUW VON-PRIJS De bouwkosten bij een toren die in fases is gerealiseerd zullen hoger zijn dan bij een normale ontwikkeling. Bij een normale ontwikkeling zijn de bouwkosten ongeveer 950 /m2. De bouwkosten zullen zeker meer dan 1200 euro /m2 zijn bij deze toren met kleinschalig opdrachtgeverschap De bijkomende kosten kunnen procentueel iets omlaag, omdat er geen verkoopkosten zijn. Om toch een marktconforme prijs te realiseren zal de gemeente genoegen moeten nemen met een lagere grondopbrengst per vierkante meter dan bij reguliere ontwikkelingen. 9 GRONDOPBRENGST GEMEENTE Het realiseren van een toren middels traditionele ontwikkelingswijze zou het meest opbrengen. Maar de grondopbrengst voor de gemeente is bij deze ontwikkeling van een toren met kleinschalig opdrachtgeverschap nog altijd in absolute zin hoger, dan bij ontwikkeling als herenhuizen. financieel overzicht STIMULERENDE GRONDPRIJS Om de ontwikkeling van de toren te stimuleren zou de grondprijs voor de eerste ontwikkelingen lager moeten zijn dan het gemiddelde (23%) en voor de latere ontwikkeling juist hoger dan het gemiddelde. Hoger in de toren zijn de woningen daardoor duurder, maar dat klopt ook met de waardering markt. financieel overzicht 10
ontwikkeling ONTWIKKELING - BOUWGROEP 08-2018 9 8 BOUWGROEP 9 05-2017 12-2016 7 5 woningen variëert van 80-150 m 2 vrijstaand + tuin --------------------------- Totaal 550 m 2 6 09-2016 5 03-2016 4 3 BOUWGROEP 6 woningen variëert van 80-158 m 2 appartement, maisonette, balkon --------------------------- Totaal 658 m 2 5 06-2015 2 09-2014 1 BOUWGROEP 2 11 6 woningen variëert van 80-120 m 2 appartement, maisonette, balkon, parking --------------------------- Totaal 570 m 2 12
Bouwgroep & Vrijheid Per ontwikkeling worden niet alleen de individuele wensen, maar ook op het niveau van de woongroep, de eisen gerealiseerd 13 14
Locatie Projectlocatie Petroleumhaven in het stadsdeel Laakhaven-West, Den Haag. locatie 34 x 50 meter +0 +1 +2 15 1e ontwikkeling, kade woningen ontwikkeling toren vrije plattegronds indeling 16
Galerij Overstek Dak De dakbeindiging/ overstekken aan het einde van een ontwikkeling is de basis van het gebouwconcept. Deze galerijen vormen het bouwplatvorm, veiligheid, buitenruimte, verkeersruimte en de architectuur van het gebouw. Het dak van de reeds gerealiseerde ontwikkeling wordt nu als bouwplatform gebruikt voor de bouw van de nieuwe ontwikkeling 17 18
Team Hoge vrijheid Martijn van der Hijden Rick Bruggink Marta Lachowska Gilbert van der Lee Christa de Vaan Martijn van der Hijden architecten IAA architecten IAA architecten BREED Integrated Design ARUP Amsterdam Amsterdam Amsterdam Den Haag Amsterdam Architect/ Initiator Architect Architect Constructeur Mechanical Engineer website: www.hogevrijheid.nl 19 20