Netwerk tegen Armoede Vooruitgangstraat 323 bus 6-1030 Brussel / tel. 02-204 06 50 / fax : 02-204 06 59 info@netwerktegenarmoede.be / www.netwerktegenarmoede.be Een toegankelijke private huurmarkt november 14 In het regeerakkoord van de nieuwe Vlaamse Regering lezen we dat deze Regering werk wil maken van een toegankelijke private huurmarkt. Als Netwerk tegen Armoede ijveren we al jaren voor beter werkende huurmarkten, mensen in armoede ervaren dan ook dagelijks de gevolgen van de huidige woonproblematiek. In deze nota bundelen wij onze voorstellen en hopen we zo de nieuwe Vlaamse regering te kunnen inspireren bij het versterken van die huurmarkt 1. Vooraf Sociale Huur Private Huur Eigendomsverwerving Hoewel we hier focussen op de private huurmarkt, uiten we vooraf onze bezorgdheid over de gehele visie op de woonmarkt. Wij geloven dat een overheid op verschillende manier kan en moet tussen komen bij het realiseren van het recht op wonen voor iedereen. Dat kan via ondersteuning bij eigendomsverwerving of via het toegankelijker maken van de private huurmarkt. Voor een deel van de bevolking zal een overheid zelf moeten instaan voor het voorzien van degelijke, aangepaste en duurzame woningen, zoals nu via sociale huur. Wij menen dat deze deelmarkten elk hun eigen nut hebben en in die zin allen ondersteuning verdienen. Zoals voorzien binnen de Vlaamse Wooncode gaan wij er wel van uit dat de Vlaamse Overheid bij die ondersteuning bijzondere aandacht heeft voor de meeste behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Aangezien sociale huur veruit de meest effectieve manier blijft om het recht op wonen van die meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden te waarborgen, vragen wij hier meer en blijvende inspanningen. 1 Daarnaast zijn wij verontrust wanneer het regeerakkoord stelt Zo willen we doorstroming bevorderen naar de private huur- of koopmarkt door wie de woonladder kan opklimmen. 1 Het grond- en pandendecreet, dat in de periode 2010 2020 43.000 extra sociale huurwoningen beloofde, werd door ons al van in het begin te licht bevonden. Uiteraard betreurden wij dan ook dat het groeipad eind 2011 werd verschoven naar 2023 om nu te lezen in het regeerakkoord dat alles nog eens wordt verschoven, tot 2025. Elke verschuiving van deadline zonder bijsturing van objectief blijft uiteindelijk een daling van het aantal sociale huurwoningen op het terrein, met alle gevolgen van dien. Pagina 1
De Vlaamse regering wil doorstromingen bevorderen voor wie de woonladder kan opklimmen, die woonladder bestaat echter niet. Volgens het Netwerk tegen Armoede moet een overheid inspanningen leveren om iedereens recht op wonen zo veel mogelijk te garanderen. Voor sommigen kan dit via een renovatiepremie, voor anderen via een huursubsidie en voor nog anderen via een huurcontract voor een sociale woningen. Wij vragen ondersteuning op maat, voor iedereen. Voor de een is een woning op de private huurmarkt een uiteindelijke doel, terwijl voor anderen de overgang van private huur naar sociale huur net een grote stap vooruit kan zijn. Deze nota, met aanbevelingen voor een toegankelijkere private huurmarkt, moet ook in deze context worden gelezen. Met deze nota willen we helpen de private huurmarkt toegankelijker te maken, omdat vele huurders momenteel problemen ondervinden op deze huurmarkt. Investeringen in private huurmarkt mogen echter geen reden zijn om investeringen in sociale huurmarkt te verlagen of af te remmen. De huurproblematiek is groot, er zal dus op verschillende markten moeten worden ingegrepen. Bovendien zullen investeringen in de sociale huurmarkt uiteindelijk ook de private huurmarkt ten goede komen. Tenslotte vragen we ook expliciet aandacht voor de daklozenproblematiek 2. Er zijn, ook in Vlaanderen, heel wat mensen die op een bepaald moment in hun leven met dakloosheid te maken krijgen. Deze mensen blijven vaak in de kou, waardoor hun situatie alleen erger wordt. Mensen die ambtshalve werden geschrapt of nood hebben aan een referentieadres worden nog te vaak onvoldoende geholpen 3. 2. De Vlaamse huurcrisis Heel wat cijfers tonen aan dat vele huurders het in 2014 niet goed hebben. Volgens (voorlopige) cijfers van het Groot Woononderzoek 2013 besteedt 48,6% van de huurders meer dan 30% van het inkomen aan huur. In 2005, bij het vorige onderzoek, was dit nog 39,2%. Meer dan 31% van de huurders heeft na het betalen van de huur niet voldoende over om menswaardig te leven. Bovendien is de woningkwaliteit niet steeds gegarandeerd. Nog te vaak betalen mensen huur voor woningen die eigenlijk niet (meer) zouden mogen bewoond, met gebrek aan basiscomfort en alle gevolgen van dien (gezondheid, verbruikskosten, ). Ook op het vlak van woonzekerheid is huren niet steeds een positief verhaal. In 2012 moesten meer dan 13.500 huurders voor de vrederechter verschijnen wegens dreigende uithuiszetting 4. Het lijkt erop dat het Fonds ter bestrijding van uithuiszetting hier niet de nodige antwoorden kan bieden. 2 Als Netwerk tegen Armoede hanteren we een ruime definitie van dakloosheid. Voor ons gaat het om alle mensen die overleven met onzekere of onstabiele huisvesting, zonder huisvesting of dreigen in dergelijke situatie terecht te komen. Het gaat hier dus ook om mensen die noodgedwongen bij familie of vrienden logeren, in opvangshuizen verblijven enz. 3 Het Netwerk tegen Armoede legt momenteel de laatste hand aan een lijvig dossier omtrent dat referentie-adres voor daklozen 4 http://www.politics.be/persmededelingen/36814/ Pagina 2
De cijfers zeggen veel, maar niet alles. Wonen bepaalt in grote mate de levenskwaliteit van mensen. Wanneer je moet overleven zonder te weten waar je volgende maand kan wonen, of gedwongen moest verhuizen naar een plek ver weg van je hele sociale netwerk, heeft dat een zware impact op je. Ook voor kinderen bepaalt een duurzame, kwaliteitsvolle woning veel. Het hebben van een woning die betaalbaar is en voldoende kwaliteit en woonzekerheid biedt, kan mensen heel wat rust brengen en een echte springplank naar betere levensomstandigheden bieden. Het ontbreken van die betaalbare, kwaliteitsvolle én duurzame woonst kan dan weer zorgen voor heel wat problemen, op school, binnen het gezin, gezondheidsproblemen, financiële problemen enz. Cijfers verbergen hoe mensen inboeten op eten of andere basisvoorzieningen om toch aan hun huurdersverplichtingen te kunnen voldoen. 3. Problemen op de private huurmarkt o Betaalbaarheid Een eerste probleem is de betaalbaarheid op de private huurmarkt. Voor gezinnen en alleenstaanden met een laag inkomen is huur vaak te hoog om na betaling van huur nog voldoende over te houden. Bovendien is het aanbod aan betaalbare woningen vaak zo klein, dat verhuizen naar een beter betaalbare woning niet steeds een optie is. De huurwaarborg vormt hierbij een extra drempel. Volgens het Woononderzoek 2013 vormt de huurwaarborg voor meer dan 40% van de huurders een (min of meer) zware last, voor 10% zelfs een erg zware last. Op korte termijn menen wij dat een verruiming van huursubsidies een oplossing moet bieden. Nog geen 3% van alle private huurders krijgt momenteel een huursubsidie, wat erg weinig is als je weet dan meer dan 30% van die huurders na betaling van de huur te weinig over houdt om menswaardig te leven 5. Momenteel worden huursubsidies slechts erg voorzichtig ingezet en moet je aan een hele hoop voorwaarden voldoen voor je er als huurder recht op hebt. Bovendien zien we dat lang niet alle huurders die er recht op hebben, de premies effectief krijgen. 6 Sommige huurders proberen deze betaalbaarheidsproblemen aan te pakken door samen iets te huren, of een deel van hun huurwoning onder te verhuren aan derden. Wanneer deze mensen vervangingsinkomen ontvangen, zien zij hun inkomen echter dalen, waardoor deze oplossingen onmogelijk worden. Het huidig statuut van samenwonende, waardoor de uitkeringen dalen, zorgt al jaren voor problemen. Wij vragen minstens te onderzoeken of in bepaalde woonsituaties individuen die onder eenzelfde dak wonen niet langer automatisch als samenwonend kunnen behandeld worden. Een substantiële huursubsidie kan huurders de nodige financiële ademruimte geven. Bovendien kan het de huurder versterken, zodat hij minder afhankelijk wordt van één verhuurder en bij problemen kan veranderen van woning. Daarnaast zouden huursubsidies de hele huurmarkt goed doen, huurders die (financieel) sterker in hun schoenen staan zullen de kansen op wanbetaling of slecht onderhouden huurwoningen doen dalen. 5 Cijfers groot woononderzoek 2013 6 Zie o.a. nota Netwerk tegen Armoede evaluatie Huurpremie Pagina 3
Daarnaast zien wij heel wat kansen in de zesde staatshervorming. Nu de private huurwetgeving een Vlaamse bevoegdheid wordt, moeten dingen worden aangepakt. De huurwaarborg is er een van. Voor mensen in armoede is de huurwaarborg al jaren een probleem. Verhuizen is een erg kritiek moment voor huurders: van de vorige woning moet soms nog een opzeg betaald worden, de waarborg van de vorige woning werd nog niet teruggestort en verhuizen brengt sowieso extra kosten met zich mee (verhuiswagen, verf, ). Die twee of drie maanden extra huur zijn er dan soms echt te veel aan en kunnen zorgen dat de huur niet doorgaat of de huurder moet starten met schulden. Als Netwerk tegen Armoede scharen we ons, samen met een hele hoop andere organisaties 7, al lang achter het idee van een centraal huurwaarborgfonds. Dat fonds zou verhuurders de nodige zekerheid moeten geven op die huurwaarborg en huurders de kans geven die waarborg gespreid & naar draagkracht in orde te brengen. De huurwaarborg simpelweg terug brengen naar drie maanden zou voor huurders echt een ramp zijn. Daarnaast denken wij dat de tijd rijp is voor een grondig debat over vormen van huurprijsregulering. Traditioneel werd huurprijsbepaling in België eerder vrij gelaten. Het onevenwicht tussen vraag- en aanbod op de huurmarkt zorgde er echter voor dat prijzen momenteel duidelijk in onevenwicht zijn. De band tussen kwaliteit en prijs van een huurwoning lijkt weg, zeker voor de woningen in het onderste huursegment. Wij vragen degelijke huurprijsomkadering, waardoor de band tussen huurprijs en kwaliteit terug wordt versterkt. Dit vraagt grondig debat, wat moet zorgen voor gedragenheid bij zowel huurders als verhuurders. De regionalisering van de huurwet kan hier een goede aanleiding voor zijn. Een eenvoudige huurprijsblokkering lijkt ons niet wenselijk, het mag niet de bedoeling zijn de huidige situatie te behouden o Aanbod / Discriminatie Naast de betaalbaarheid, vormt het geringe aanbod aan huurwoningen een probleem voor vele (kandidaat-)huurders 8. Deze problematiek verschilt van streek tot streek, maar zeker voor goedkopere huurwoningen blijken steeds meerdere kandidaat-huurders voor eenzelfde woning te zijn. Een afspraak tot bezichtiging via een immo-kantoor waarbij op het zelfde moment tien of meer kandidaat-huurders aanwezig zijn, is geen uitzondering. Dit onevenwicht heeft heel wat negatieve gevolgen, een kandidaat-huurder kan vaak niet echt kiezen en moet voorwaarden omtrent kwaliteit, ligging of huurprijs laten varen. Huurders die reeds een woning huren vrezen soms wantoestanden aan te klagen, omdat een slechte woning beter lijkt dan geen woning. Bovendien laat het overaanbod aan kandidaat-huurders verhuurders toe telkens de kandidaat te selecteren waarvan de hij vermoedt dat hij de meest voorbeeldige huurder zal zijn. Op deze manier vallen mensen die er wat anders uitzien, een huisdier hebben, geen inkomen uit arbeid hebben enz. vaak uit de boot. Een toegankelijke private huurmarkt zal er niet komen zonder grondige aanbodverruiming. De Vlaams overheid heeft nu heel wat hefbomen in handen om hiervoor te gaan. Via financiële stimuli (fiscale voordelen of premies) kan verhuren gestimuleerd worden. Leegstand moet worden aangepakt, in elke gemeente. Verhogen van begeleiding van verhuurders moet zorgen dat mensen er niet voor terugschrikken hun woning te verhuren 7 Zie o.a. http://www.armoedebestrijding.be/publications/perconf%20huurwaarborg/persdossier%20nl.pdf 8 Zie o.a. onderzoek/woonwandelaars aanbod St-Truiden Pagina 4
en tenslotte geloven wij dat het ondersteunen van huurders ook voor verhuurders meer zekerheid biedt. Het SVK-model bewijst dagdagelijks zijn nut. SVK-woningen zijn vaak de laatste oplossing voor kandidaat-huurders die anders geen woning zouden vinden. Ook voor verhuurders blijkt het model aantrekkelijk. De langer wordende wachtlijsten zijn de keerzijde van dit succes. Wij hopen alvast dan ook dat de nieuwe Vlaamse regering dit model volop blijft ondersteunen. Het SVK-model moet verder en sterker worden gepromoot en uitgebreid, SVK s zouden op zijn minst gebiedsdekkend moeten zijn over Vlaanderen. Wij vragen niet blind te zijn voor discriminatie, we verwijzen onder andere naar het recente rapport van het Interfederaal Gelijkekansencentrum 9. Het aantal gezinnen dat een woning wordt geweigerd omwille van hun inkomen, gezinsgrootte, etnische-culturele afkomst, verleden e.a. is erg groot. Ook jongeren die op zoek gaan naar een eerste woning vormen een erg kwetsbare groep. De praktijk toont momenteel aan dat het erg moeilijk is voor huurders (zelfs met de nodige begeleiding) om hier iets aan te doen. Er zou meer duidelijkheid moeten zijn over welke informatie verhuurders al dan niet mogen opvragen. Immo-kantoren zouden zich aan duidelijk omlijnde afspraken moeten houden 10. Wij blijven ook vragen werk te maken van praktijktesten, om de bewuste discriminatie tegen te gaan. o Kwaliteit De kwaliteit van huurwoningen is vaak ondermaats. Al zijn er weinig concrete cijfers over 11, de problemen zijn gekend. Zeker wanneer je met een laag inkomen een huurwoning zoekt, moet je je kunnen tevreden stellen met een woning zonder deftige isolatie, zonder degelijke verluchting enz. Verhuurders slagen er, dankzij het grote aantal kandidaat-huurders, in woningen van ondermaatse kwaliteit te verhuren, zelfs tegen relatief hoge huur. Voor huurders is het vaak kiezen tussen een slechte woning of geen woning. De hele procedure rond kwaliteitsbewaking legt veel verantwoordelijkheid bij huurders. Huurders verkeren echter meestal in de zwakkere positie, waardoor ze er vaak voor terugschrikken de slechte staat van hun woning aan te kaarten. Vaak ontstaat er discussie over wie verantwoordelijk is voor bepaalde schade of tekortkoming in een woonst. De huidige regels zijn niet duidelijk en ruim voor interpretatie vatbaar. Zelfs als onbetwistbaar vast staat dat de huurder de schade moet vergoeden, is nog niet duidelijk hoeveel een verhuurder hiervoor kan aanrekenen. Vaak worden voor kleinigheden (bv. punaisegaatjes) onevenredige bedragen van de huurwaarborg afgehouden. De plaatsbeschrijving blijkt in vele gevallen cruciaal. Toch merken wij dat ook die plaatsbeschrijving vaker voor interpretatie vatbaar blijkt en niet steeds ten gronde werd opgemaakt. De huurder heeft bij aanvang van het contract vaak andere dingen aan het hoofd, waardoor het belang van de plaatsbeschrijving wordt onderschat. Wij vragen de beoordeling van woonkwaliteit zo veel mogelijk los te koppelen van de huurder en algemeen inspanningen te leveren om te voorkomen dat echt slechte woningen worden verhuurd. Wij vragen te onderzoeken of het conformiteitsattest hier bijvoorbeeld 9 http://www.diversiteit.be/discriminatie-op-de-belgische-huisvestingsmarkt-de-diversiteitsbarometerhuisvesting 10 Wij denken bijvoorbeeld aan verplicht gebruikt standaard-inlichtingsfiches 11 Hiervoor is het uitkijken naar verdere resultaten van het Groot Woononderzoek 2013 Pagina 5
een oplossing kan bieden. Momenteel werkt dit niet, maar zo n attest zou wel kunnen bepalen welke woningen mogen worden verhuurd en welke niet. Om te hoge huurprijzen te voorkomen, zou bij zo n conformiteitskeuring ook rekening kunnen worden gehouden met een maximale huurprijs. Daarnaast vragen wij om bij plaatsbeschrijving een soort bedenktijd te geven, voor gebreken die pas na het intrekken aan het licht komen. Bovendien moet meer werk worden gemaakt van sensibilisering over die plaatsbeschrijving, zowel huurders als verhuurders moeten het belang ervan inzien en over de nodige informatie beschikken om een goede plaatsbeschrijving op te maken. Daarnaast moet dringend en grondig worden nagedacht over hoe verhuurders te stimuleren hun woning op een kwaliteitsvolle manier te renoveren. Het kernprobleem blijft dat renovatie vooral een last is voor verhuurders, een last die vaak niet opweegt tegen de voordelen (die vooral voor huurders voelbaar zijn). Om dit probleem te overbruggen blijkt overheidsingrijpen noodzakelijk. Via stimulerende maatregelen, zoals renovatiepremies of sociale dakisolatie en indien nodig (en best in combinatie) via dwingende normen (zoals de verplichte dakisolatie). Een goed en structureel overleg met de verhuursector is nodig, om oplossingen op maat te vinden, zonder dat woningen uit de verhuurmarkt verdwijnen. Opnieuw vragen wij steunmaatregelen zo veel mogelijk los te koppelen van de zittende huurder, al kunnen aan verhuurders wel bepaalde voorwaarden worden gesteld. 12 o Woonzekerheid Hoewel de huurwet als bedoeling had zo veel mogelijk huurcontracten van lange duur te bekomen, merken wij 13 dat contracten van bepaalde duur eigenlijk de regel zijn. Meestal is het de verhuurder die kiest voor deze contractvorm, voor huurders heeft een contract van bepaalde duur vooral nadelen. Wanneer huurders vroegtijdig willen vertrekken, bijvoorbeeld, kan een contract van bepaalde duur heel wat problemen geven. Daarnaast moesten in 2012 meer dan 13.500 mensen voor de vrederechter verschijnen voor dreigende uithuiszetting. Niet-betaalde huurgelden liggen hiervoor meestal aan de basis. Wanneer dergelijk conflict escaleert, trekt een huurder vaak aan het kortste eind met alle gevolgen van dien. De procedure bij de vrederechter blijft voor vele huurders een nachtmerrie. Wij vragen te bekijken of ook bij contracten van bepaalde duur een opzegperiode voor huurders kan worden voorzien. Op deze manier wordt deze contractvorm minder aantrekkelijk en worden problemen omtrent vroegtijdig vertrek voorkomen. Bij verdere uitwerking moet de bescherming van de huurder steeds centraal blijven, de huurder is bij de contractvorming meestal de zwakkere partij en heeft een beschermende wetgeving nodig. Nu al zien we dat, hoewel de huurder in principe beschermd wordt, het in praktijk vaak moeilijk is die rechten waar te maken. 14 Een bijzondere groep zijn mensen die hun private huurwoningen verlaten omdat ze een sociale woning krijgen aangeboden. Vaak weten kandidaat-huurders dat slecht erg kort op voorhand (minder dan een maand), waardoor ze hoge opzeg moeten betalen voor het 12 Bv. voor langere periode verhuren aan redelijke huurprijs 13 zie bv. ook jaarrapporten huurdersbonden 14 Denk aan verbod op verhoging huurprijs bij opeenvolgende contracten korte duur bij verschillende huurders, of onterechte stopzetting van huurcontract op basis van geplande maar niet-uitgevoerde renovatie of intrede familielid. Pagina 6
verlaten van de woning. Zelf een nieuwe huurders vinden is niet steeds eenvoudig, en wordt door immo-kantoren vaak niet aanvaard. Een overheid kan hier oplossingen voor vinden en zo toekomstige problemen voorkomen. 15 Daarnaast moet werk worden gemaakt van het voorkomen van aanvragen tot uithuiszetting. Het idee achter het Fonds ter Preventie van Uithuiszetting, een fonds dat huurders en verhuurders helpt wanneer de huur even niet kan betaald worden, zat goed. De uitwerking werd echter een veel minder preventief instrument, waarbij de rol van de huurder erg miniem is. Dit moet beter kunnen. Daarnaast moet voldoende begeleiding voor huurders en verhuurders zorgen dat conflicten snel worden aangepakt, en niet escaleren. Ervaringen uit sociale huur leren dat mits goede begeleiding kort op de bal kan worden gespeeld, en vele problemen voorkomen worden. Op de private huurmarkt is dergelijke woonbegeleiding momenteel onbestaand. Huurders hebben daarnaast nood aan juridische begeleiding op maat. Huurdersbonden of wetswinkels zijn broodnodig om je rechten toe te kennen en moeten voldoende ondersteund worden opdat ze echt tijd kunnen maken voor huurders. Wanneer het dan toch tot een procedure komt, blijken drempels tot het vredegerecht vaak erg groot waardoor het soms onterecht lijkt of huurders niet willen meewerken. Bovendien liggen andere conflicten vaker aan de basis van de huurachterstal, het is belangrijk steeds dit hele plaatje te bekijken. o Extra inspanning voor wie het nodig heeft De Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid bijzondere aandacht dient te hebben voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat kan via een degelijk uitgewerkt sociaal huurbeleid en via extra inspanningen op de private huurmarkt. Daarnaast zien wij dat bepaalde groepen mensen het extra moeilijk hebben op de woningmarkt. Deze mensen hebben een duidelijk verhoogd risico om op een bepaald moment dakloos te worden. Jongeren bijvoorbeeld, zeker wanneer ze niet kunnen rekenen op (financiële) ondersteuning van ouders. Mensen die een of andere instelling verlaten, het zij een gevangenis, een (psychiatrische afdeling van) een ziekenhuis of een instelling uit de bijzondere jeugdzorg. Deze mensen moeten vaak rondkomen met een lage uitkering, krijgen vaker te maken met vooroordelen en hebben soms een erg beperkt netwerk om op terug te vallen. Mensen met een migratie-achtergrond krijgen vaak met vooroordelen te maken. Wij vragen ondersteuning op maat voor wie het nodig heeft. Dat kan financieel, via huursubsidies, voor mensen die dat nodig hebben maar er is meer nodig. Er is nood aan degelijke huisvestingsdiensten, waar iedereen met vragen naartoe kan en waar kennis omtrent huurwetgeving aanwezig is. Momenteel merken wij dat dergelijke diensten zich vooral focussen op eigenaars, en dan vooral zij die renoveren. Huurbegeleiding op de private huurmarkt is momenteel onbestaand, hoewel de huurbegeleiding binnen sociale huisvesting duidelijk haar nut bewijst. Daarnaast vragen wij dat de hulpverlening voor jongeren, gevangen of mensen met psychische aandoeningen niet stopt eens ze de instellingen verlaten. Wij vragen kwaliteitsvolle woonbegeleiding, op maat, ter preventie van eventuele uithuiszetting en ter bevordering van het contact huurder 15 Wij denken bijvoorbeeld aan een soort rollend fonds dat de opzeg aan de private verhuurder voorschiet & vervolgens in delen terugvordert bij de sociale huurder, in vergelijking met wat nu gebeurt voor de huurgarantie (en ook rekening houdend met die afbetalingen voor huurgarantie). Pagina 7
verhuurder. De woonbegeleiding mag in geen geval een stok achter de deur zijn om mensen net sneller uit huis te zetten, maar moet uithuiszettingen effectief voorkomen. 4. Besluit Het is duidelijk dat de betaalbaarheid op de private huurmarkt een groot probleem is. Huursubsidies kunnen hier een verschil maken. Wij vragen een ernstige uitbreiding van die premies, zodat het een echt beleidsinstrument wordt. Momenteel moeten nog te veel huurders die onmiskenbaar nood hebben aan huursubsidies, het volledig op eigen houtje redden (met alle gevolgen van dien). Uiteraard moet dit gebeuren met nodige aandacht voor huurprijsomkadering en dergelijke meer. Daarnaast is een uitbreiding van het aanbod broodnodig. Wij kijken hiervoor naar het SVKmodel, maar er zal meer nodig zijn. Fiscale voordelen voor verhuurders, de nodige begeleiding voor verhuurders in combinatie met voldoende zekerheid op huurinkomsten, zijn slechts enkele denkpistes. Tenslotte vragen wij meer en degelijke huurbegeleiding. Op deze manier zullen minder conflicten tussen huurder en verhuurder escaleren. Bovendien is deze begeleiding nodig om rechten van huurders effectief te waarborgen. Wij merken momenteel dat rond woonkwaliteit, contractzekerheid of discriminatie vaak iets fout loopt, maar huurders niet weten hoe te reageren en daardoor rechten mislopen. Voor velen zal extra informatie via degelijke huisvestingsdiensten of laagdrempelige wetswinkels of huurdersbonden voldoende zijn, voor een bepaalde groep huurders zal intensievere begeleiding op maat noodzakelijk blijven. Pagina 8