De Vlaamse Woonraad werd hierover op 3 januari 2013 om advies gevraagd.

Transcriptie

1 Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus Brussel Advies 2013/01 datum 31 januari 2013 bestemmeling Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie kopie Vlaams Parlement, Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie onderwerp Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering houdende instelling van een tegemoetkoming van het fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen. 1. Situering Op 21 december 2012 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit houdende instelling van een tegemoetkoming van het fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen. De Vlaamse Woonraad werd hierover op 3 januari 2013 om advies gevraagd. Voorliggend advies werd op 31 januari 2013 door de Vlaamse Woonraad goedgekeurd en bezorgd aan de minister bevoegd voor Wonen. 2. Samenvatting van het ontwerpbesluit Momenteel is er binnen het Vlaamse woonbeleid geen operationeel werkend instrument om de woonzekerheid van huurders op de private huurmarkt te versterken. In tegenstelling tot eigenaars van een woning kunnen huurders geen gratis verzekering gewaarborgd wonen afsluiten. Om de woonzekerheid van huurders te ondersteunen werd bij artikel 58 van het decreet van 23 december 2011 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2012 het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen opgericht. Artikel 61, 1 van dat decreet machtigt de Vlaamse Regering om de voorwaarden te bepalen waaronder het fonds

2 tegemoetkomingen ten laste kan nemen. Dit vormt het onderwerp van voorliggend ontwerpbesluit. Het ontwerp van besluit beoogt enerzijds de woonzekerheid van huurders in financiële problemen te verhogen door de preventie van de gerechtelijke uithuiszetting. In het ontwerp BVR wordt een nieuw stelsel opgezet in partnerschap met de verhuurders. Het mechanisme is niet uitgewerkt onder de vorm van een verzekeringsformule, maar focust op een andere risicofactor, nl. de uithuiszetting wegens aanslepende huurachterstallen. Het Fonds kan onder bepaalde voorwaarden en gedurende een beperkte termijn een deel van de huurlast op zich nemen, wat de huurder in staat moet stellen de opgelopen huurachterstal aan te zuiveren. Anderzijds wordt met dit ontwerp BVR beoogd de krappe woninghuurmarkt voor investeerders aantrekkelijker te maken door private verhuurders een grotere zekerheid op hun huurinkomsten te bieden. De Vrederechter bepaalt de hoogte van de tegemoetkoming van het Fonds. Deze kan niet meer bedragen dan de helft van de huurprijs voor zes maanden, noch meer dan euro. 3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1. Algemeen opzet De Vlaamse Woonraad is tevreden met de inwerkingtreding van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen. Het Fonds kan uitgroeien tot een goed instrument voor private huurders met een tijdelijk betalingsprobleem en biedt tevens inkomenszekerheid aan verhuurders. De financiële tussenkomst is bedoeld om huurders met tijdelijke betalingsproblemen uit de nood te helpen zonder dat ze uit het huis worden gezet. Dit instrument heeft een specifiek toepassingsgebied. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat private huurders met een structureel probleem op vlak van betaalbaarheid of woningkwaliteit kampen. 1 Bijgevolg is er eveneens nood aan een algemeen beleid om een kwalitatief en betaalbaar aanbod te waarborgen zowel op de private huurmarkt als op de sociaal huurmarkt. Voorliggend initiatief vormt een stap naar een versterkt beleid op de private huurmarkt en kadert bij voorkeur in een ruimer ondersteuningsbeleid (met o.m. een veralgemeende huursubsidie). 2 1 Winters, S. & De Decker, P. (2009) Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. In: Vanderleyden, L., Callens, M. & Noppe, J. (red.) De Sociale Staat van Vlaanderen. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering. 2 Zie: Vlaamse Woonraad (2010) Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurmarkt. Advies 2010/11 van 30 september

3 3.2. Toepassingsgebied van het Fonds De aansluiting bij het Fonds gebeurt op vrijwillige basis door de verhuurder. De Vlaamse Woonraad meent dat na positieve evaluatie het toepassingsgebied van het Fonds op termijn dient te worden veralgemeend naar de volledige private huurmarkt. Een veralgemeend toepassingsgebied waarborgt eenzelfde behandeling bij dreigende uithuiszetting. Uit de opgemaakte reguleringsimpactanalyse blijkt eveneens dat een dergelijk systeem, gebaseerd op een grotere risicospreiding, wellicht effectiever is. Als tussenstap en in afwachting van de regionalisering van de huurwetgeving kan de Vlaamse Woonraad instemmen met een vrijblijvende aansluiting. Bij de overheveling van de huurwetgeving moet worden nagegaan welke mogelijkheden dit biedt om tot een meer veralgemeend systeem te komen. In dit verband kan worden overwogen om eveneens de registratie van de huurcontracten te regionaliseren. Binnen de contouren van voorliggend ontwerpbesluit, gebaseerd op vrijwillige toetreding, vraagt de Vlaamse Woonraad aandacht voor volgende punten: Onderscheid tussen nieuwe en bestaande huurcontracten: Artikel 3 van het ontwerpbesluit stelt dat de aanvraag tot aansluiting bij het Fonds binnen een termijn van drie maanden na de inwerkingtreding van de huurovereenkomst moet worden ingediend. Hierdoor komen enkel nieuwe huurcontracten in aanmerking. De Vlaamse Woonraad vraagt na te gaan of een eenmalige overgangsmaatregel kan worden uitgewerkt voor bestaande huurcontracten (gekoppeld aan bepaalde voorwaarden zoals bv. registratie, geen huurachterstal enz.). Hierdoor krijgen ook deze verhuurders de kans om vrijwillig tot het Fonds toe te treden. Onderscheid tussen verhuur door privépersonen en rechtspersonen: Artikel 1, 7 van het ontwerpbesluit beperkt het toepassingsgebied van het Fonds tot verhuur van woningen door privépersonen. De Vlaamse Woonraad vraagt om op termijn ook rechtspersonen de kans te bieden om zich aan te sluiten bij het Fonds. Allicht vergt dit een aanpassing van de Vlaamse Wooncode (deze voorziet momenteel enkel in steunmaatregelen aan particulieren) Preventie en begeleiding Het verzoek om tegemoetkoming van het Fonds moet door de verhuurder worden ingediend bij de Vrederechter samen met een vordering tot de ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstal en tot uithuiszetting van een natuurlijke persoon. Dit wordt gemotiveerd doordat bij een loutere vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst nog geen onmiddellijke uithuiszetting boven het hoofd van de huurder hangt. 3

4 De Vlaamse Woonraad onderschrijft ten volle de doelstelling van het Fonds -het vermijden van uithuiszettingen- en kan begrip opbrengen voor de keuze om de steunmaatregel te verbinden aan de nakende uithuiszetting. Het inleiden van een vordering tot uithuiszetting vormt echter vaak de laatste stap in een escalerend conflict tussen huurder en verhuurder, nadat eerdere pogingen tot verzoening (onderling of via de Vrederechter) niet tot het gewenste resultaat leidden. De Raad vraagt zich af of de exclusieve koppeling van het Fonds aan de vordering tot uithuiszetting de meest effectieve werkwijze is om uithuiszettingen te voorkomen. Mogelijk komt de steunmaatregel te laat. Indien beide partijen bijvoorbeeld vrijwillig deelnemen aan een poging tot minnelijke schikking via het Vredegerecht, zou kunnen worden overwogen om het Fonds reeds in dit stadium te activeren (beoordeling door de Vrederechter). De Raad vraagt de voor- en nadelen van diverse keuzes nader te onderzoeken. De deelname aan de rechtszitting door de huurder is een kernelement in het concept van het Fonds. Het is een belangrijke graadmeter om na te gaan of de huurder bereid is om zijn huurachterstal aan te zuiveren en zijn huurdersverplichting na te komen tijdens de (resterende) duur van de huurovereenkomst. Bij afwezigheid van de huurder kan geen toegang worden verleend tot het Fonds. Tot op het moment van de betekening van de inleidende dagvaarding of het verzoekschrift is de huurder niet op de hoogte van een mogelijke tussenkomst van het Fonds. Een actief beleid door de OCMW s om de huurders in te lichten, hun medewerking te vragen en hen te ondersteunen tijdens de procedure (en de afbetaling) is doorslaggevend en een kritische succesfactor. Daarom is het formeel betrekken van de OCMW s noodzakelijk. De bekendmaking van de werking van het Fonds bij de OCMW s en andere betrokken actoren is dan ook aangewezen. Verder vraagt de Vlaamse Woonraad te willen nagaan in welke mate de OCMW s meer preventief kunnen worden ingeschakeld, bijvoorbeeld door hen op de hoogte te brengen voor welke huurders het Fonds kan tussenkomen of andere maatregelen die voorafgaand aan de gerechtelijke procedure een pro-actieve hulp kunnen bieden. Algemeen pleit de Vlaamse Woonraad voor een uitbreiding van het aanbod aan preventieve woonbegeleiding op de private huurmarkt, onder meer om een escalatie van huurgeschillen en bijhorende gerechtelijke procedures vroegtijdig te voorkomen. Dit vergt een doorgedreven samenwerking tussen de beleidsvelden wonen en welzijn en moet kunnen worden gekaderd binnen een lokaal gedifferentieerde aanpak Belang van monitoring en evaluatie Het Fonds is een nieuw beleidsinstrument. Het is belangrijk dat de effectiviteit van het Fonds (in functie van de doelstelling preventie van uithuiszettingen en inkomenszekerheid bieden aan verhuurders) op regelmatige basis wordt geëvalueerd. 4

5 Met name dient te worden nagegaan of de dubbele verantwoordelijkheid die in de procedure werd ingebouwd (aansluiting bij het Fonds door de verhuurder, toegang tot het Fonds afhankelijk van medewerking huurder) tot de gewenste resultaten leidt Puntsgewijze bedenkingen Aangestelde In het ontwerp is in artikel 9 sprake van de aangestelde van de verhuurder, terwijl in de definitie van artikel 1, 7 van het ontwerpbesluit hieraan geen aandacht wordt verleend. Om mogelijke discussie uit te sluiten kan worden overwogen de definitie van verhuurder uit te breiden tot de verhuurder of diens aangestelde. Conformiteit van de woning Bij de aanvraag tot aansluiting bij het Fonds geeft de verhuurder het Agentschap Wonen- Vlaanderen de toestemming om de conformiteit van de woning na te gaan (art. 3). De aansluiting is niet rechtsgeldig als ze betrekking heeft op een niet-conforme woning (art. 5). Hiermee wordt beoogd de verhuurder aan te zetten een woning te verhuren die voldoet aan de minimale kwaliteitseisen. De Vlaamse Woonraad kan deze keuze onderschrijven. De Raad vraagt evenwel na te gaan of een regeling kan worden uitgewerkt indien een woning tijdens de loop van de huurovereenkomst niet-conform wordt. Zo moet worden nagegaan wat de gevolgen zijn van de niet-conformiteit op de aansluiting (wordt de aansluiting al dan niet teniet gedaan)? Het lijkt niet aangewezen de verhuurder te onthouden van tussenkomst indien bij aanvang de woning conform werd bevonden (maar ondertussen niet langer conform is). Het instrument moet in de eerste plaats uithuiszetting voorkomen. Het is echter vanzelfsprekend dat in voorkomend geval de woning opnieuw wordt conform gemaakt (er wordt immers een blijvende bewoning beoogd). Opvolging beëindiging contracten Indien een huurcontract wordt beëindigd, eindigt ook de aansluiting bij het Fonds. Zal er een procedure worden uitgewerkt om dit op te volgen? Eenmalige tussenkomst Het ontwerpbesluit voorziet in een eenmalige tussenkomst vanuit het Fonds per contract. Het is denkbaar dat er zich bij langlopende contracten een tweede financieel moeilijke periode voordoet. In die optiek kan worden overwogen om de eenmaligheid van de tussenkomst te herzien (mits uitwerking van een aantal modaliteiten zoals bv. minimale tussenperiode tussen twee aanvragen, nieuwe bijdrage van de verhuurder enz., ). Financiële draagkracht Het Fonds wordt gespijsd met een bijdrage van de verhuurder en een overheidstussenkomst. De Raad kan zich vinden in deze gedeelde verantwoordelijkheid, maar vreest voor ontoereikende middelen op termijn. Mede daarom is de vooropgestelde opvolging en evaluatie van belang. Desgewenst kan op basis hiervan de bijdrage en de tussenkomst worden herzien. 5

6 Kamerwoningen Het Fonds richt zich op woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats. In de nota aan de Vlaamse Regering (artikelsgewijze toelichting, artikel 3) wordt echter vermeld dat kamers (net als studentenkamers en tweede verblijven) niet onder het toepassingsgebied van dit ontwerpbesluit vallen. Wellicht betreft het hier een onbedoelde vergissing. Kamers kunnen immers ook als hoofdverblijfplaats worden verhuurd en vallen wel degelijk onder het toepassingsgebied. Om verwarring te vermijden, vraagt de Raad de nota aan te passen. Uitstel van betaling Om uitstel van betaling door de verhuurder te voorkomen is het aangewezen de aansluiting rechtsgeldig te maken niet na de uitnodiging tot betaling zoals voorzien in artikel 5 derde lid 1, maar na de storting van de bijdrage. Eveneens kan een betalingstermijn van één of twee maanden worden voorzien. Beëindiging wederzijds akkoord De Raad vraagt na te gaan of een beroep kan worden gedaan op het fonds in geval het betalingsprobleem structureel is en het contract met wederzijds akkoord kan worden beëindigd binnen bepaalde termijn? Discretionaire bevoegdheid Het lijkt aangewezen juridisch na te gaan of het voor de vrederechter mogelijk is een afbetalingsplan op te leggen zonder dat de huurder of de verhuurder uitdrukkelijk de vraag naar een afbetalingsplan inleidt (te bekijken in relatie met de discretionaire bevoegdheid van de vrederechter). 6