De corporatiesector in cijfers Brink Management / Advies www.brink.nl/corporaties
INHOUDSOPGAVE 01 INZICHT EN TRANSPARANTIE 4 02 INLEIDING 7 02.01 De corporatiesector; sturen op de Woningwet 7 02.02 Actualiteit: CiP 2015 7 02.03 Risico top-50 7 02.04 Leeswijzer 8 03 PORTEFEUILLE 9 03.01 Ontwikkeling van de voorraad 9 03.02 Niet-DEAB vastgoed 10 03.03 Exploitatielasten 12 03.04 Grond 14 04 FINANCIËLE POSITIE 16 04.01 Netto kasstroom 16 04.02 Rentedekkingsgraad (ICR) 17 04.03 Leningen 18 04.04 Loan to Value (LTV) 18 04.05 Vermogen 19 04.06 Solvabiliteit 19 05 BENT U KLAAR VOOR DE TOEKOMST? 20 Brink De corporatiesector in cijfers 2
Brink De corporatiesector in cijfers 3
01 INZICHT EN TRANSPARANTIE De invoering van de Woningwet is inmiddels in volle gang. Stap voor stap maken woningcorporaties de nieuwe regelgeving zich eigen. Belangrijke drijfveer achter deze wetgeving is meer inzicht en transparantie, zowel naar binnen als naar buiten. Inzicht naar binnen geeft de mogelijkheid tot sturing. Transparantie naar buiten geeft het gevoel van betrouwbaarheid. Minister Blok wil de sector verder professionaliseren. Hiervoor is onder andere op 1 juli 2015 het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgeheven en met ingang van die datum houdt de nieuw opgerichte Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) toezicht op alle woningcorporaties in Nederland. Naast deze taken verzamelt de Aw volkshuisvestelijke en financiële cijfers van alle woningcorporaties. Cijfers die Aedes op haar beurt publiceert in de rapportages Corporatie in Perspectief (CiP) met als doel het inzicht en de transparantie in de sector te vergroten. De laatste Aedes CiP geeft u inzicht in corporatiecijfers over het verslagjaar 2014, aangevuld met realisatiecijfers uit voorgaande jaren en projecties voor de komende tien jaar. Dit inzicht kunt u goed gebruiken. De woningwet vraagt u om belangrijke beslissingen te nemen. Terug naar de kerntaak, is voor velen het hogere doel. Maar weten we nog welke keuzes we moeten maken? Zijn alle benodigde data beschikbaar? Aedes biedt met de CiP rapportages corporaties de mogelijkheid hun prestaties te vergelijken met de gemiddelde corporatie. Met als resultaat 362 verschillende rapportages en een tabel met meer dan 150.000 verschillende datavelden. Alles in het kader van inzicht en transparantie, maar het is veel informatie. Wij geloven dat dit nog beter kan door de gegevens op een toegankelijke wijze te presenteren en onderlinge vergelijkingen mogelijk te maken. Want als je als corporatie ziet dat een regiocorporatie er financieel beter voor staat met vergelijkbare portefeuille of een corporatie van gelijke omvang met een gelijke portefeuille twee keer zo lage onderhoudskosten heeft, stimuleert dit tot verbetering. Brink Management / Advies wil corporaties inzicht geven in de individuele prestaties vergeleken met andere corporaties. Transparantie en inzicht in de stand van zaken helpt om de corporatiessector verder te professionaliseren. Reden genoeg om, evenals in voorgaande jaren, een eigen analyse uit te voeren naar de stand van zaken in de corporatiesector. Deze eerdere jaargangen waren al eens aanleiding voor Kamervragen, zijn ook gebruikt ter informatie van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties en waren bij tientallen corporaties onderwerp van gesprek. We hebben de meest interessante gegevens voor u er vast uitgelicht. Naast de corporaties die het moeilijk hebben, zijn er ook corporaties die positieve cijfers presenteren. Die hun doelgroep optimaal bedienen en de betaalbaarheid van hun woningen elk jaar weten te verbeteren. Wij willen met deze publicatie ook deze corporaties een podium geven. Zodat andere corporaties hieraan een voorbeeld kunnen nemen. Deze publicatie is slechts een eerste middel om meer inzicht te verkrijgen in de prestaties van de corporatiesector. Brink De corporatiesector in cijfers 4
Enkele opvallende aspecten in deze rapportage: de focus verschuift naar de bestaande woningvoorraad, de uitgaven in woningverbeteringen stijgen met 33%; de gemiddelde huur van een huurwoning stijgt met 6% naar 496,-- per maand; stichtingskosten van nieuwbouw huurwoningen dalen met ruim 10%; het aandeel betaalbare huurwoningen daalt. Voorliggend rapport geeft inzage in de stand van zaken in de corporatiesector op basis van de rapportages van Aedes, gebaseerd op cijfers van de Aw. Het rapport is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Mocht u een opmerking of vraag hebben, neem dan contact met ons op. Wilt u inzicht in de prestaties van een specifieke corporatie om deze vervolgens te vergelijken met een andere corporatie? Dat kan! Bij Brink kunt u een factsheet opvragen van een vergelijking met elke willekeurige corporatie. Hiermee ontstaat een extra mogelijkheid om inzicht te krijgen in prestaties en gesprekken te starten over verbetering. Inzicht en transparantie, daar doen we het voor. Deze factsheet bieden wij u kosteloos aan. Wilt u een vergelijking ontvangen? Mail dan naar e.van.rijn@brink.nl. Wij vertellen u graag vol passie over onze ervaringen in de sector. Want ja, wij zien de corporatiesector als onze sector. Laten we samen kijken hoe we elkaar kunnen helpen. Ernst van der Leij Managing Partner Evi van Rijn Senior consultant Menno Brouwer Senior consultant T +31 40 267 67 13 E E.van.der.Leij@brink.nl T +31 6 553 282 23 E E.van.Rijn@brink.nl T +31 6 23555414 E M.Brouwer@brink.nl Brink De corporatiesector in cijfers 5
Dubbelklik hier om een afbeelding in te voegen. WIE IS BRINK? Brink levert advies en management bij vastgoedvraagstukken van tientallen woningcorporaties. Zo zetten wij onze passie voor vastgoed samen met de corporaties in voor het realiseren van betaalbare woningen voor mensen met een smalle beurs. In ons geval reikt die passie van een concreet advies over de renovatie of verduurzaming van een rij huurwoningen tot het bieden van een klankbord voor de directeur-bestuurder bij het bepalen van de meerjaren portefeuillestrategie. Of adviseren over afstoot. Of het ondersteunen van de parlementaire enquêtecommissie bij het rapport Ver van huis. En wat is nu leuker dan het verder optimaliseren van uw asset management, de verkoop van niet-daeb bezit aan beleggers of het aansturen van aannemers? Dat we verliefd zijn op vastgoed, is misschien nog wel een understatement. Brink De corporatiesector in cijfers 6
02 INLEIDING 02.01 De corporatiesector; sturen op de Woningwet Met de invoering van de nieuwe Woningwet is een grote verandering in gang gezet. Het verleden wordt losgelaten en een nieuwe wereld wordt geïntroduceerd. Maar al deze veranderingen kunnen niet zomaar worden geïmplementeerd. De corporatiesector dient zich te herpakken op elke discipline. Wat mag, of wat kan nog? En als het mag, willen we het nog wel? Dit zijn keuzes die iedere corporatie voor zichzelf dient te maken. Het beantwoorden van deze vragen kost tijd en de antwoorden zullen voor iedere corporatie anders zijn. Immers, iedere corporatie heeft haar eigen werkgebied, portefeuille, financiële positie en haar eigen ambities en visie. Wel staat elke corporatie voor dezelfde vragen. En niet iedere corporatie hoeft het wiel opnieuw uit te vinden. Met de oprichting van nieuwe benchmark door Aedes is de eerste stap gezet naar meer transparantie en inzicht. Wij denken dat u in deze afweging ook geholpen bent bij meer inzicht in de prestaties van uw corporatie en uw collega-corporaties. Door inzicht te geven in waar uw corporatie staat ten opzichte van anderen. Corporaties van gelijke omvang of met een gelijke woningsamenstelling bijvoorbeeld. Reden genoeg voor Brink om ook dit jaar de stand van zaken bij corporaties te analyseren en hierover te publiceren. Op basis van onze analyses van de CiP in 2012, 2013 en 2014 wordt ook de ontwikkeling van corporaties geëvalueerd. 02.02 Actualiteit: CiP 2015 In 2015 worden van 362 corporaties rapportages gepubliceerd, dat zijn er 16 minder dan vorig jaar. Deze 16 corporaties zijn weggevallen vanwege fusies. Opvallend is dat de betaalbaarheid in 2014 verder onder druk is komen te staan: het aantal betaalbare woningen (met een huurprijs tussen 389,05 en 596,75) is afgenomen. Meer woningen zijn in het duurdere segment (huur boven 596,75) terecht gekomen. Zoals verwacht laat de solvabiliteit een positieve ontwikkeling zien. Door het waarderen op marktwaarde stijgen de vermogens van corporaties en dit heeft een positieve uitwerking op de solvabiliteit. Kortom, door toepassing van een andere waarderingsmethodiek lijken corporaties er beter voor te staan. Ook opvallend zijn de teruglopende investeringen in nieuwbouw. Ondanks de beperkte productie is wel te zien dat de gemiddelde investering per woning terugloopt. Oftewel, corporaties bouwen steeds goedkoper. Een groot compliment voor de sector. De verschuiving naar meer investeringen in de bestaande voorraad is ook goed zichtbaar. Veel corporaties investeren in de huidige voorraad, mede vanwege de wens tot verdere verduurzaming. 02.03 Risico top-50 Voorgaande jaren heeft Brink een risico top-50 opgesteld, om te bepalen welke corporaties risico lopen. Ook dit jaar is een risicoanalyse uitgevoerd. Op basis van negen criteria worden de 50 corporaties met de grootste risico s geïdentificeerd. Dit zijn criteria, gericht op onder andere grondposities, rentelasten, netto kasstroom en de schuldverdienratio. De criteria zijn onveranderd ten opzichte van voorgaande jaren, zodat vergelijking mogelijk is. Brink De corporatiesector in cijfers 7
In de top-50 staan 31 corporaties die vorig jaar ook in de top-50 stonden. Drie van deze corporaties staan onder toezicht. De risico top-50 bevat dit jaar vier corporaties met meer dan 10.000 VHE, ten opzichte van twee corporaties vorig jaar. Vijf corporaties in de lijst hebben minder dan 100 VHE. In de top-50 wordt rekening gehouden met kleine woningcorporaties waar wijzigingen op woningniveau een groot effect hebben op de portefeuille. Deze zijn daarom niet representatief voor de sector. Nieuwe corporaties in de risico top-50 en stijgers zijn Woningstichting Volksbelang (van plek 344 naar 31), Stichting Woontij (van plek 288 naar 34) en WoonFriesland (van plek 291 naar 43). Deze drie corporaties belanden in de top-50 door een lage netto kasstroom, een lage rente dekkingsgraad en een hogere schuldverdienratio. Twee corporaties hebben in 2014 een grote verbeterslag doorgemaakt en zijn daarmee verdwenen uit de risico top-50. Dit zijn Woningstichting Samenwerking Vlaardingen (van plek 37 naar 180) en Woningbouwvereniging Hoek van Holland (van plek 5 naar 152). Beide corporaties hebben grote verbeteringen gerealiseerd op hun schuldverdienratio en rentedekkingsgraad. 02.04 Leeswijzer Het voorliggende rapport bestaat uit twee delen; een analyse van de vastgoedportefeuille van corporaties en een analyse van de financiële situatie van corporaties. Door het analyseren van de portefeuille wordt onder andere inzicht gegeven in hoeverre corporaties aan hun kerntaak voldoen. Het analyseren van de financiële positie van corporaties geeft inzicht in hoe corporaties er financieel voor staan en of ze financiële risico s lopen. Gecombineerd geven deze factoren een beeld van de mate waarin corporaties aan hun taken kunnen voldoen en welke risico s zij lopen. Brink De corporatiesector in cijfers 8
03 PORTEFEUILLE In de nieuwe wetgeving is duidelijk omschreven dat corporaties zich moeten richten op hun kerntaken. Dit betekent een focus op de sociale voorraad (DAEB) en het loslaten van commerciële activiteiten (niet-deab). Gezien de focus op de woningvoorraad wordt in dit hoofdstuk meer inzicht gegeven in de ontwikkelingen van de portefeuilles. Met daarbij speciale aandacht voor het niet-daeb vastgoed. Hierin ligt een aanzienlijke uitdaging, aangezien deze taken wellicht door andere partijen moeten worden opgepakt. 03.01 Ontwikkeling van de voorraad De omvang van de voorraad van huurwoningen is onveranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Toch is er een ontwikkeling zichtbaar in de samenstelling van de voorraad. Figuur 1 laat zien dat het aantal goedkope en betaalbare woningen afneemt, terwijl het aantal dure woningen sterk toeneemt. Dit kan worden verklaard door huurverhogingen op de bestaande huurcontracten en een nieuwe (hogere) huur bij mutatie (mogelijk veroorzaakt door de verhuurdersheffing). Het afstoten en slopen van goedkope woningen en het bouwen van een groter aandeel duurdere nieuwbouw huurwoningen draagt ook bij aan deze trend. Het percentage dure huurwoningen (niet-daeb) van alle corporaties lag in 2014 op 4,6%, ten opzichte van 4% in 2013 en 3,3% in 2012. Het aandeel niet-daeb stijgt dus aanmerkelijk. Opvallend, want dit staat haaks op de wens van de overheid die het aandeel commerciële activiteiten van de corporatie wil beperken. Figuur 1: Portefeuille samenstelling 1 1 Grenzen vastgesteld op 1 januari 2014 en gelden voor 2014, op basis van de Wet op de Huurtoeslag: Goedkoop maandhuur tot en met 389,05, Betaalbaar maandhuur vanaf 389,05 tot en met 596,75, Duur (tot huurtoeslaggrens) maandhuur vanaf 596,75 tot en met 699,48 (MG 2013-03). Brink De corporatiesector in cijfers 9
De wijzigingen in de woningportefeuille door nieuwbouw, verkoop en sloop zijn in 2014 minder groot dan in voorgaande jaren, zie figuur 2. Voornamelijk de nieuwbouw van huurwoningen en verkoop van bestaand bezit laten een sterke daling zien. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met de ontwikkelingen in de markt en de sector. De lastige koopmarkt in 2014 heeft ook invloed op de verkoopresultaten. Verder legt de verhuurdersheffing een beslag op de financiële middelen van de corporatie en daarmee de mogelijkheid tot realiseren van nieuwbouw. Daarnaast verschuift de focus van nieuwbouwontwikkeling naar investeringen in de bestaande woningvoorraad. Figuur 2: mutaties in de portefeuille In het jaar 2014 waren er slechts twee corporaties die meer dan 500 nieuwbouw huurwoningen realiseerden (Wonen Limburg: 524 en DUWO (studentenhuisvesting): 754). In totaal heeft 59% van de corporaties minimaal één nieuwe huurwoning opgeleverd in 2014. Stichting Ymere heeft de meeste nieuwbouw koopwoningen gerealiseerd, namelijk 553. Met 366 woningen minder, komt daarna Woningcorporatie Stadgenoot met 187 koopwoningen. 03.02 Niet-DEAB vastgoed Vanwege de focus op de kerntaken, is het interessant te kijken hoe het overig niet-deab vastgoed zich in 2014 ontwikkelt binnen de corporatiesector. We hebben een top-10 van individuele corporaties opgesteld waarin toe- en afname van overig niet-deab vastgoed is te zien, zie figuur 3. Hierin zien we een grote toename van niet-daeb vastgoed bij Stichting Maasdelta Groep en Stichting Volkshuisvesting Arnhem. Omdat Stichting Maasdelta Groep in 2013 meer niet-deab panden had dan in 2014 (van 167 naar 115 panden) vermoeden we dat de data niet overeenkomen met de werkelijkheid. Stichting Vestia en Stichting de Alliantie hebben het meeste niet-daeb panden afgestoten. Plek top 10 Naam Toename niet-deab Plek top 10 Naam Afname niet-deab 1 Stichting Maasdelta Groep 21.449 m2 1 Stichting Vestia -35.521 m2 2 Stichting Volkshuisvesting Arnhem 19.728 m2 2 Stichting de Alliantie -18.385 m2 3 Stichting Woonstad Rotterdam 13.274 m2 3 Stichting Ymere -16.859 m2 4 Woningcorporatie Domijn 12.472 m2 4 Stichting Thuisvester -16.303 m2 5 Stichting Portaal 11.457 m2 5 Stichting Havensteder -15.542 m2 6 Stichting Wonion 10.034 m2 6 WSG -8.883 m2 7 Stichting Trudo 9.173 m2 7 Woonstichting Etten-Leur -6.159 m2 8 Stichting Trivire 8.734 m2 8 Wonen Limburg -5.031 m2 9 DUWO 8.561 m2 9 Woningbouwvereniging Helpt Elkander -4.942 m2 10 Woningstichting Rochdale 7.521 m2 10 Stichting Acantus Groep -4.779 m2 Figuur 3: top-10 mutaties niet-deab vastgoed Brink De corporatiesector in cijfers 10
Woningen Zoals eerder genoemd, is het percentage vrije sector huurwoningen bij corporaties toegenomen. Dit in tegenstelling tot de wens van de overheid tot het beperken van de commerciële activiteiten en de focus op de lagere huishoudinkomens. In figuur 4 is de niet-daeb woningvoorraad weergegeven per locatie. Hoe groter een cirkel, hoe meer niet-deab woningen aanwezig zijn. Het valt op dat er twee concentratiegebieden niet-deab woningen te zien zijn; in de Randstad en Zuid-Limburg. In de rest van het land liggen de niet-deab woningen tamelijk gelijk verdeeld. Figuur 4: niet-daeb woningen in Nederland Niet-woongelegenheden (exclusief parkeren) De niet-woongelegenheden bestaan uit een deel maatschappelijk (DAEB) en commercieel (niet-daeb) vastgoed. Parkeren is hierin niet opgenomen. Het aantal m² is in 2014 vrijwel gelijk gebleven aan 2013. In figuur 5 is te zien dat de totale voorraad maatschappelijk vastgoed iets kleiner is geworden, en de voorraad commercieel vastgoed ongeveer even groot is gebleven. Figuur 5: commercieel vastgoed (zoals winkels en bedrijfsruimten) Brink De corporatiesector in cijfers 11
03.03 Exploitatielasten Afgelopen jaren is er stevig bijgestuurd door woningcorporaties. De opbrengsten (in de vorm van huren) stijgen, terwijl de exploitatiekosten (bedrijfslasten en onderhoudskosten) dalen. Onderling zijn de kostenposten lastig vergelijkbaar, omdat de definities niet altijd helder zijn. Desondanks geven deze indicatoren inzicht in de sturing door corporaties op deze onderwerpen. Huur In de gemiddelde huurprijs-ontwikkeling is een sterk stijgende lijn te zien van ongeveer 25 extra per jaar per woning (zie figuur 6). Hierin zijn de enkel zelfstandige huurwoningen opgenomen, maar ook alle woongelegenheden (zowel zelfstandige als onzelfstandige wooneenheden zoals studenten- en zorgwoningen). De stijgende gemiddelde huurprijs is terug te leiden naar de afname van goedkopere woningen en toename van duurdere woningen ten opzichte van voorgaande jaren, zoals in figuur 1 is weergegeven. De gemiddelde huur is gestegen naar 496,57 per maand. Figuur 6: gemiddelde huurprijs per maand De corporaties met de hoogste gemiddelde huurprijs per woongelegenheid ( 717,40 per woning) is een kleine corporatie met voornamelijk zorgeenheden, namelijk Stichting Verzorgd Wonen SHBB (230 VHE). Ook WSG valt op met gemiddeld 704,90 per woongelegenheid. In 2014 hadden negen corporaties een gemiddelde huurprijs onder de huurcategoriegrens goedkoop van 389,05 (voornamelijk studentenhuisvesting) en vijf corporaties een gemiddelde huurprijs boven de huurcategoriegrens betaalbaar van 596,75. Van de vijf grootste corporaties in Nederland heeft alleen Vestia een relatief hoge gemiddelde huurprijs van 562,-- per huurwoning. In figuur 7 zijn alle corporaties weergeven met de gemiddelde huurprijs van iedere corporatie. Hieruit blijkt dat de corporaties in de risico-top-50 gelijk zijn verdeeld. Figuur 7: gemiddelde huurprijs per woongelegenheid en aantal eenheden per corporatie Brink De corporatiesector in cijfers 12
Andere opvallende resultaten uit figuur 7 zijn grote corporaties met een zeer goedkope huur (rechtsonder in de figuur). Dit zijn corporaties met een grote hoeveelheid studentenwoningen, bijvoorbeeld DUWO. Onderhoudslasten & bedrijfslasten De exploitatielasten van een corporatie worden gevormd door haar onderhouds- en bedrijfslasten. In figuur 8 is te zien dat de onderhoudskosten (inclusief onderhoud door eigen onderhoudsdienst) gemiddeld stijgen naar 1.323,41 per jaar en de netto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven) afnemen naar 1.236,41 per jaar. In het jaar 2014 blijven de totale exploitatielasten gelijk aan het voorgaande jaar. Figuur 8: gemiddelde exploitatielasten corporaties Tussen corporaties liggen de gemiddelde exploitatielasten ver uit elkaar. Voor onderhoud wordt tussen - 287,-- en 3.717,-- aan onderhoudskosten gemiddeld per woning uitgegeven. Op basis van de gemiddelde onderhoudskosten van 1.323,41 hebben 146 corporaties een hoger uitgavenpatroon. In totaal hebben 54 woningcorporaties meer dan 25% hogere uitgaven op onderhoud. Deze komen we graag helpen bij het reduceren van de onderhoudskosten. Daarentegen hebben 82 corporaties hun onderhoudsuitgaven onder de 1.000,-- gemiddeld per VHE kunnen houden. De bedrijfslasten lopen uiteen van 434,-- tot 2.936,-- gemiddeld per woning per jaar. Deze verschillen komen onder andere door een definitiekwestie: waar sommige corporaties bepaalde lasten zien als onderhoudslasten, zien anderen dit als bedrijfslasten. In de figuren 9 en 10 zijn alle corporaties te zien met hun gemiddelde bedrijfslasten en onderhoudskosten, waaruit blijkt dat de corporaties in de risico-top-50 gelijk zijn verdeeld. De twee corporaties met meer dan 1.000 VHE en meer dan 2.500,-- aan bedrijfslasten per VHE zijn Stichting ZorgGoedBrabant en Stichting Humanitas Huisvesting. Brink De corporatiesector in cijfers 13
Gemiddeld is de bedrijfslast over de sector 1.236,41 per VHE per jaar. In totaal hebben 65 corporaties de bedrijfslasten onder- 1.000,-- gemiddeld per VHE kunnen houden. Daar zou de rest van de sector wellicht een voorbeeld aan kunnen nemen. Figuur 9: gemiddelde bedrijfslasten per VHE Figuur 10: gemiddelde onderhoudslasten per VHE 03.04 Grond In het jaar 2014 zijn de grondposities van corporaties met circa 10% afgenomen, namelijk van 40 miljoen m² naar 36 miljoen m². De grootste grondbezitters zijn weergegeven in de top-10 in figuur 11, evenals de corporaties met de grootste toename aan grondbezit. Beide figuren betreffen totale m² bouwgrond met of zonder bouwbestemming. Corporaties Woonbron, Stichting Trudo en Stichting KleurrijkWonen hebben allen een toename van meer dan 100.000 m² grondbezit ten opzichte van 2013. In totaal hebben 246 van de 362 corporaties grond in bezit. Stichting Ymere valt op met 3.118.400 m² aan grondposities zonder bouwbestemming. Figuur 11: top-10 grondbezit en toename grondbezit per corporatie Brink De corporatiesector in cijfers 14
In figuur 12 worden de locaties van het grondbezit weergeven, waarbij ook een verdeling naar grondprijs is opgenomen. Hoe groter een cirkel, hoe meer grondbezit aanwezig is. In de figuur is de grote grondportefeuille van Ymere rond Amsterdam wederom te zien. Opvallend is de grond bij Boxmeer. Deze is van Stichting Wonen Vierlingsbeek (490 VHE). De grondwaarde per m² is 651,--, maar gezien de totale oppervlakte van minder dan 500 m² is het risico beperkt. De duurste grond is in bezit van Stichting Studenten Huisvesting, met een gemiddelde grondwaarde van 744,-- per m². In totaal betreft het 19.219 m². Figuur 12: grondposities met grondwaarden Brink De corporatiesector in cijfers 15
04 FINANCIËLE POSITIE In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de financiële prestaties van corporaties. Om een goed beeld van de financiële positie van de corporatiesector te geven, worden de volgende aspecten uitgelicht: de netto kasstroom (als indicator van de bestedingsruimte); de rentedekkingsgraad (als indicator van de ruimte om de rente te betalen); de leningen (als indicator van het vreemd vermogen gemiddeld per VHE); de loan to value op basis van bedrijfswaarde (als indicator van de kasstroom-genererende capaciteit op lange termijn in relatie tot het vreemd vermogen); het vermogen (als indicator van de ruimte om tegenvallers op te vangen); de solvabiliteit (als indicator van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen). 04.01 Netto kasstroom De gemiddelde netto kasstroom van de corporaties bedraagt 1.173,-- per VHE in het jaar 2014. Het jaar daarvoor was dit nog 1.419,--, wat een daling van 16% betekent. Hierbij moet worden vermeld dat in beschouwingsjaar 2013 de netto kasstroom juist een stuk hoger lag dan 2012 ( 1.272.--). De grootste impact ten opzichte van 2013 is de verhoogde verhuurdersheffing, die niet wordt gecompenseerd door de jaarlijkse huurverhoging. Deze verhuurdersheffing ging van 0,014% van de WOZ-waarde in 2013 omhoog naar 0,381% van de WOZ-waarde in 2014. Een stijging van 27%. In figuur 13 is de top-10 weergegeven van de corporaties met de grootste toename en afname van de gemiddelde netto kasstroom per VHE. Al deze corporaties hebben meer dan 200 VHE in bezit (met uitzondering van Bouwvereniging Huis en Hof en Woningbouwvereniging Bolnes). De afname van de netto kasstroom van Stichting ZorgGoedBrabant in 2014 is groot in vergelijking met de overige corporaties. Echter blijkt dat in beschouwingsjaar 2013 voor deze corporatie de netto kasstroom met eenzelfde bedrag toenam. Het lijkt aannemelijk dat deze data niet overeenkomt met de werkelijkheid (zeker gezien de hoogte van kasstroom). De netto kasstroom van Stichting ZorgGoedBrabant in 2014 komt wel overeen met de netto kasstroom van 2012. Plek top 10 Naam Toename netto kasstoom Plek top 10 Naam 1 Bouwvereniging "Huis en Hof" voor de gemeente Nijmegen 5.290 per VHE 1 Stichting ZorgGoedBrabant -12.049 per VHE 2 Woningstichting Het Grootslag 3.770 per VHE 2 Woningbouwvereniging Beter Wonen -1.528 per VHE 3 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2.807 per VHE 3 Stichting Goed Wonen Liempde -1.113 per VHE 4 Bouwvereniging Onze Woning 1.850 per VHE 4 Stichting Beter Wonen -1.086 per VHE 5 Woningstichting Gouderak 1.614 per VHE 5 Stichting Goed Wonen Zederik -900 per VHE 6 Stichting Dudok Wonen 1.587 per VHE 6 Woningbouwvereniging Beter Wonen -868 per VHE 7 Woningbouwstichting Kamerik 1.521 per VHE 7 Woningbouwvereniging Bolnes -861 per VHE 8 Woningbouwvereniging Lopik 1.498 per VHE 8 Charlotte Elisabeth van Beuningen Stichting -819 per VHE 9 Woningbouwvereniging Laren 1.482 per VHE 9 Stichting Woontij -790 per VHE 10 Woningbouwvereniging Hoek van Holland 1.464 per VHE 10 Woningstichting Berg en Terblijt -782 per VHE Figuur 13: top-10 toename en afname netto kasstroom per VHE Afname netto kasstoom Brink De corporatiesector in cijfers 16
In figuur 14 zijn de gemiddelde netto kasstromen na correctie van rente en heffingen et cetera van alle corporaties te zien, in combinatie met het aantal VHE. Hierin komt duidelijk naar voren dat enkele risico top-50 corporaties zich aan de onderkant bevinden, of zelfs een negatieve kasstroom hebben. De meest opvallende corporatie is Vestia, die een negatieve gemiddelde netto kasstroom heeft op haar toen nog 82.000 VHE. Figuur 14: gemiddelde netto kasstroom per VHE 04.02 Rentedekkingsgraad (ICR) Een belangrijke graadmeter voor de financiële gezondheid van een corporatie is de rentedekkingsgraad (ICR). Hoe hoger de rentedekkingsgraad, hoe waarschijnlijker het is dat de corporatie aan haar rentelasten kan voldoen. De norm is gesteld op minimaal 1,4. De gemiddelde rentedekkingsgraad in 2014 is 2,0. 35 corporaties hebben een rentedekkingsgraad lager dan 1,4. De gemiddelde rentedekkingsgraad over de sector neemt af, de waarden van 2013 en 2012 waren respectievelijk 2,2 en 2,3. Dit wordt veroorzaakt door de dalende kasstromen en de stijgende lening portefeuille. De prognoses laten wel weer een stijgende ICR zien (2,3). De verklaring is te vinden in de dalende rentelasten in de huidige financiële markt. In figuur 15 is de rentedekkingsgraad van alle corporaties weergegeven. Hierin komt duidelijk naar voren dat risico top-50 corporaties zich aan de onderkant bevinden. Figuur 15: rentedekkingsgraad per corporatie Brink De corporatiesector in cijfers 17
04.03 Leningen Het totaal aan langlopende leningen van corporaties komt overeen met ruim 85,6 miljard. Deze leningen zijn gemiddeld per VHE toegenomen in 2014, van 33.349,-- naar 34.632,-- per VHE. Twee corporaties (WSG en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam) hebben een gemiddelde schuld van meer dan 100.000,-- per VHE in 2014. Dit resulteert in een plek binnen de risico top-50. In figuur 16 zijn de gemiddelde langlopende leningen per VHE van alle corporaties weergeven. Hierin komt duidelijk naar voren dat risico top-50 corporaties zich aan de bovenkant bevinden. Figuur 16: gemiddelde langlopende leningen per aantal VHE 04.04 Loan to Value (LTV) De financiële positie van corporaties wordt mede bepaald door de Loan to Value (LTV). Deze beschouwt de kasstroom genererende capaciteit (de bedrijfswaarde) op lange termijn in relatie tot het vreemd vermogen. De norm vanuit het WSW staat op maximaal 75% (0,75). In figuur 17 is het verloop van de LTV van alle corporaties weergeven. Hierin is 2014 vergelijkbaar met 2013. Twee opvallende corporaties zijn WSG en Vestia vanwege hun grotere aantal VHE en relatief hoge LTV. In totaal hebben 83 corporaties een LTV boven de norm van maximaal 75%. Eveneens opvallend is dat op basis van een steekproef enkele corporaties een afwijkende LTV hebben in de CiP data ten opzichte van het jaarverslag. Figuur 17: Loan to Value per aantal woningcorporaties Brink De corporatiesector in cijfers 18
04.05 Vermogen Het volkshuisvestelijk vermogen van corporaties mag sinds 2013 worden bepaald op basis van de marktwaarde. Vanaf 2017 (verslagjaar 2016) dienen alle corporaties op marktwaarde te waarderen. Bij de wijziging in 2013 zorgde het destijds al voor een vermogensstijging op papier van 12,8 miljard naar 45,3 miljard voor de totale corporatiesector, wat toen tot veel ophef in de media en bij de politiek leidde. Corporaties leken ineens veel rijker, terwijl er feitelijk weinig veranderd was. Het vermogen van de gehele corporatiesector is, op basis van de volkshuisvestelijke waarde (bedrijfswaarde) in 2014 met 1,4 miljard gestegen, naar 46,7 miljard. In totaal hebben drie corporaties een negatief volkshuisvestelijk vermogen. Deze corporaties staan onder toezicht. In figuur 18 zijn grote stijgingen in het vermogen te zien bij Stichting Woonstad Rotterdam (vanwege toename waardering marktwaarde verhuurde staat) en Stichting Mooiland. Ten opzichte van 2013 zagen Stichting Ymere (door afname bedrijfswaarde) en Stichting de Alliantie het volkshuisvestelijk vermogen sterk afnemen. Deze ontwikkeling is echter niet altijd zichtbaar in de jaarverslagen. Dit verschil in data, tussen CiP en jaarverslagen, baart ons zorgen. Plek top 10 Naam Toename vermogen Plek top 10 Naam 1 Stichting Woonstad Rotterdam 252.129.224 1 Stichting Ymere 2 Stichting Mooiland 183.233.886 2 Stichting de Alliantie 3 Stichting Vestia 172.766.606 3 Woonbron 4 Stichting Lefier 110.047.086 4 Stichting Maasdelta Groep 5 WSG 104.439.173 5 Stichting Habion 6 Woningbouwvereniging De Sleutels 96.736.532 6 Stichting Woonpunt 7 Mitros 92.858.119 7 Woningstichting De Woonplaats 8 Wonen Limburg 85.534.281 8 Stichting AlleeWonen 9 Stichting Accolade 74.620.082 9 Stichting ZorgGoedBrabant 10 Welbions 74.546.062 10 Stichting Woonzorg Nederland -73.694.437 Figuur 18: top-10 toename en afname volkshuisvestelijk vermogen Afname vermogen -290.985.176-160.624.129-104.795.479-92.259.401-87.575.639-78.447.995-75.804.238-75.304.963-74.992.885 04.06 Solvabiliteit De solvabiliteit van een corporatie geeft aan in hoeverre de corporatie de verhuur van haar woningbezit langjarig kan voortzetten waarbij rekening wordt gehouden met haar financiële verplichtingen vanuit de balans. In 2013 was een sterke verbetering zichtbaar in de solvabiliteit, met name door het hanteren van een andere waarderingsmethode. In 2014 is wederom een lichte verbetering te zien. Zo scoren slechts dertien corporaties onder de 20%. In totaal scoren 265 corporaties tussen de 20% en 50%. Maar liefst 84 corporaties hebben een solvabiliteit van meer dan 50%. Dit zijn twaalf corporaties meer dan 2013. In figuur 19 is het verloop van de solvabiliteit weergegeven. Figuur 19: solvabiliteit per aantal woningcorporaties Drie corporaties kennen een negatieve solvabiliteit. Dit zijn woningbouwvereniging Amerongen (585 VHE), Stichting Vestia (79.374 VHE) en WSG (3.982 VHE), met een respectievelijke solvabiliteit van -7,4%, -10,1%, en -28,1%. Brink De corporatiesector in cijfers 19
05 BENT U KLAAR VOOR DE TOEKOMST? Op een aantal onderwerpen zijn positieve ontwikkelingen zichtbaar, zoals de afnemende bouwkosten voor nieuwbouwwoningen, de toename van de investeringen in de bestaande voorraad en de stabiele of positieve ontwikkelingen van de financiële kengetallen, zoals de ICR en solvabiliteit (mede door wijziging van de waarderingsgrondslag). Desondanks is er nog een aantal aandachtspunten: de betaalbaarheid van woningen (afname aantal goedkope en betaalbare woningen) en het toegenomen aandeel niet-daeb eenheden. Naast deze aspecten bent u wellicht ook met andere zaken bezig. Wat wilt u met uw niet-daeb vastgoed? Weet u al hoe u omgaat met uw regio-indeling en prestatieafspraken? Stuurt u al op uw vastgoedprestaties en marktwaarde? Allemaal interessante vraagstukken die nu aan de orde zijn. Goed portefeuillemanagement is essentieel om te kunnen bijsturen. Elke corporatie in Nederland moet weten waar haar niet-daeb vastgoed zit en wat dit waard is. Ook is het nuttig om strategieën uit te werken voor de reductie van de niet-daeb portefeuille en de impact op de rest van de portefeuille. Brink heeft in dit kader enkele co-creatiesessies met diverse samenwerkende corporaties gedaan. Enkele andere maatregelen die Brink toepast om de (financiële) prestaties van de corporaties te verbeteren, zijn herstructurering van de financieringsportefeuille en het doorvoeren van exit-strategieën voor risicovolle projecten. Brink levert advies en management bij vastgoedvraagstukken van tientallen woningcorporaties. Zo zetten wij onze passie voor vastgoed samen met de corporaties in voor het realiseren van betaalbare woningen voor mensen met een smalle beurs. In ons geval reikt die passie van een concreet advies over de renovatie of verduurzaming van een rij huurwoningen tot het bieden van een klankbord voor de directeur-bestuurder bij het bepalen van de meerjaren portefeuillestrategie. Of adviseren over afstoot. We ondersteunden de parlementaire enquêtecommissie bij het rapport Ver van huis. En wat is nu leuker dan het verder optimaliseren van uw asset-management, de verkoop van niet-daeb bezit aan beleggers of het inkopen van onderhoud als regiecoöperatie en het aansturen van bouwprojecten? Dat we verliefd zijn op vastgoed, is misschien nog wel een understatement. U heeft de eerste stappen richting transparantie en sturing al gezet, maar er is nog een hele weg te gaan. Laten we er samen aan werken! Meer weten over Brink Management / Advies en de corporatiesector? Kijk dan op brink.nl/corporaties Brink De corporatiesector in cijfers 20