Toeristische verblijfsaccommodaties Gulpen-Wittem Analyse marktkansen en aanbevelingen uitvoeringsstrategie Rapportage in opdracht van Gemeente Gulpen-Wittem Oktober 2008 Projectnummer HOSP.8.085 Postbus 4833 4803 EV Breda tel.: 076-5658877 fax: 076-5656489 e-mail: info@zka.nl www.zka.nl
Inhoudsopgave 1. INLEIDING 3 1.1. Aanleiding 3 1.2. Doel en vraagstelling 3 1.3. Aanpak en verrichte werkzaamheden 3 1.4. Leeswijzer 4 2. HUIDIGE MARKTSITUATIE 5 2.1. Inleiding 5 2.2. Afbakening 5 2.3. Hotelmarkt 6 2.3.1. Aanbod 6 2.3.2. Vraag 8 2.3.3. Huidige marktverhoudingen 10 2.4. Markt voor overige verblijfsaccommodaties 10 2.4.1. Ontwikkeling Limburg 10 2.4.2. Aanbod 11 2.4.3. Vraag 12 3. TRENDS VERBLIJFSACCOMMODATIES 16 3.1. Inleiding 16 3.2. Algemene ontwikkelingen 16 3.3. Trends hotelmarkt 17 3.3.1. Aanbodzijde 17 3.3.2. Vraagzijde 18 3.4. Trends overig verblijfsaanbod 19 3.4.1. Aanbodzijde 19 3.4.2. Vraagzijde 20 4. POTENTIES EN TOEKOMSTBEELD 22 4.1. Inleiding 22 4.2. Raming capaciteitsbehoefte hotels 22 4.2.1. Zakelijke markt 22 4.2.2. Toeristische markt 23 4.2.3. Capaciteitsbehoefte 23 4.3. Upgrading / uitbreiding hotelaanbod 24 4.4. Toekomstverwachting overige verblijfsaccommodaties 24 5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 26
1. INLEIDING 1.1. Aanleiding De gemeente Gulpen-Wittem heeft een redelijke hoeveelheid aan verblijfsaccommodaties: hotels, campings, B&B, maar met name ook veel kleinschalige vakantieappartementen. Het toerisme is dan ook in vele opzichten belangrijk voor de gemeente Gulpen-Wittem. Toerisme geeft belangrijke impulsen aan de economie, het voorzieningenniveau en de leefbaarheid van de gemeente. Daarnaast versterkt het het imago van de gemeente en de regio, hetgeen positief is voor het investerings- en vestigingsklimaat. In dit kader werkt ZKA Consultants & planners momenteel aan een brede toeristische visie richting 2015. Voor het functioneren van deze toeristische markt is voldoende capaciteit, kwaliteit en diversiteit in de verblijfsaccommodatiesector een absolute randvoorwaarde. Naar aanleiding hiervan is gevraagd een studie te doen naar de huidige marktsituatie en ontwikkelingsmogelijkheden voor de logiessector. Het resultaat wordt als basis gebruikt voor het opstellen van de toeristische visie. 1.2. Doel en vraagstelling Om te komen tot een goede afstemming van vraag en aanbod in de verblijfsaccommodatiesector voor de (middel)lange termijn (scope 2015) in de meest brede zin (hotels, pensions, B&B, campings, bungalow- en appartementencomplexen) ziet de gemeente de volgende vragen graag beantwoord: Wat is de omvang van de huidige capaciteit? Is er genoeg overnachtingcapaciteit (vraag- aanbod discrepantie) in het algemeen? Sluit de capaciteit (soort accommodatie) die wordt aangeboden aan bij de vraag van de consument/meerdaagse bezoeker? Wordt de capaciteit aangeboden op de juiste plaats (geografisch, gewenste locaties)? 1.3. Aanpak en verrichte werkzaamheden Om te komen tot het gewenste inzicht zijn de volgende werkzaamheden verricht: Inventarisatie, analyse en bewerking statistische data (o.a. ETIL, CBS); Bestudering reeds voorliggende rapportages en nota s; Telefonische checks aanbod en plannen in de gemeente en regio; Deskresearch (inter)nationale trends en landelijke/regionale ontwikkelingen in de belangrijkste overnachtingen genererende sectoren (bedrijfsleven, toerisme en meerdaagse bijeenkomsten); Telefonische interviews exploitanten van hotels en verblijfsaccommdaties in de gemeente; Doorrekening (m.b.v. spreadsheetmodel) toekomstige capaciteit in verschillende scenario s (totaal en verdeling) met een indicatieve verdeling naar deelgebieden en sectoren; Rapportage; 3
1.4. Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 is een beeld geschetst van de huidige marktverhoudingen in Gulpen-Wittem; In hoofdstuk 3 zijn de algemene marktontwikkelingen en trends geschetst ten aanzien van het aanbod en de vraag; Hoofdstuk 4 geeft de marktpotenties weer op basis van ontwikkelingen betreffende de verschillende marktsegmenten; In hoofdstuk 5 zijn aanbevelingen gedaan voor het faciliteren van de hotelsector en verblijfsrecreatiemarkt door de gemeente Gulpen-Wittem. 4
2. HUIDIGE MARKTSITUATIE 2.1. Inleiding In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de huidige marktverhoudingen in Gulpen-Wittem. Eerst is kort ingegaan op de gehanteerde afbakening (2.2.). Vervolgens is voor de hotels (2.3.) en de overige verblijfsaccommodaties (2.4.) achtereenvolgens ingegaan op: Het aanbod: aanbieders, capaciteiten, prijsniveaus, spreiding, etc; De vraag: volume, spreiding in tijd, soort verblijf, etc; De huidige marktverhoudingen. Dit hoofdstuk is afgesloten met een samenvatting en conclusies (2.5.). 2.2. Afbakening Sectorale verdeling In deze studie is een indeling gehanteerd naar sectoren, waarbij twee clusters worden onderscheiden: Hotels (zie paragraaf 2.3.); Overige verblijfsaccommodaties (zie paragraaf 2.4.). Tot de hotels worden hotels, pensions, jeugdaccommodaties gerekend. De overige verblijfsaccommodaties bestaan uit campings (incl. minicampings en agrotoerisme), bungalows/appartementen/groepsaccommodaties (niet behorende bij hotels) en bed & breakfast accommodaties. Geografisch perspectief Deze marktscan is uitgevoerd voor de gemeente Gulpen-Wittem, welke bestaat uit 10 kernen (Eys, Epen,Gulpen, Mechelen, Nijswiller, Partij / Wittem, Reijmerstok, Slenaken, Wahlwiller en Wijlre) met in totaal circa 14.700 inwoners. 5
2.3. Hotelmarkt In deze paragraaf is nader ingegaan op de huidige hotelmarkt in de gemeente Gulpen-Wittem. Hierbij is achtereenvolgens ingegaan op het aanbod, de vraag, de marktverhoudingen en de plannen. 2.3.1. Aanbod Capaciteit Het hotelaanbod in Gulpen-Wittem is geïnventariseerd op basis van diverse bronnen (o.a. VVV-gids, gegevens gemeenten, (telefonische) informatie van marktbetrokkenen, etc). In Gulpen-Wittem zijn momenteel (2007) 47 hotels gevestigd met in totaal 753 kamers en circa 1.700 bedden (zie ook tabel 2.2. op de volgende pagina). Het aantal bedrijven in de gemeente is in de periode 1996-2006 met circa 22% afgenomen. Landelijk was die daling met 4% een stuk minder sterk. Het aanbod van aantal kamers in Nederland nam bovendien juist toe, dat op een schaalvergroting duidt. Het hotelaanbod (op basis van het aantal kamers) in Gulpen-Wittem is het afgelopen decennium ook afgenomen. Dit in tegenstelling tot een landelijke groei van 18,6% en een groei van circa 14% in de provincie Limburg. In tabel 2.1. is de ontwikkeling van het aantal kamers weergegeven (op basis van Horeca in Cijfers). Hieruit kan worden afgelezen dat de ontwikkeling in de gemeente Gulpen-Wittem afwijkt van de ontwikkeling in Limburg en Nederland. Tabel 2.1. Ontwikkeling aantal hotelkamers 1996-2006 1 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Groei 1996-2006 Absoluut Relatief Gulpen-Wittem 1.016 1.056 1.047 1.072 934 875-141 -14% Limburg 8.963 9.278 9.709 9.779 9.522 9.337 +374 +4% Nederland 80.745 84.637 87.562 90.807 93.996 95.772 +15.027 +18,6% Bron: HINC Spreiding van het aanbod binnen de gemeente Wanneer gekeken wordt naar de ligging van de hotels in de gemeente, valt uit tabel 2.2. af te lezen dat het grootste deel van het aanbod gelegen is in Epen en Slenaken. Tabel 2.2. Spreiding hotelaanbod 2007 Hotels Bedden Absoluut Relatief Absoluut Relatief Epen 20 43% 789 47% Gulpen 5 11% 156 9% Mechelen 7 15% 270 16% Partij-Wittem 3 6% 61 4% Slenaken 11 23% 393 23% Wijlre 1 2% 24 1% Totaal 47 100% 1693 100% Bron: eigen inventarisatie / gemeente Gulpen-Wittem 1 Gegevens voor vergelijking beschikbaar tot 2006. Het aantal hotelkamers is in 2007 nog verder gedaald naar 753 kamers. 6
Benchmark Om meer inzicht te krijgen in de relatieve omvang van het hotelmarkt is een vergelijking met andere gemeentes wenselijk. Naar aanleiding hiervan is een benchmark uitgevoerd naar het aanbod in (vergelijkbare) toeristische plaatsen en regionale buurtgemeenten. Tabel 2.3. Benchmark aanbod hotels 1995-2006 2 Aantal hotels Kamers Bedden Verkoopoppervlakte 3 1995 2006 1995 2006 1995 2006 1995 2006 Gulpen-Wittem 68 53 1.024 875 2.307 1.751 9.049 9.463 Margraten 19 12 195 133 402 271 1.541 1.253 Valkenburg aan de Geul 143 99 2.957 2.313 6.193 4.713 19.468 19.226 Vaals 15 9 291 301 638 609 1.969 2.577 Texel 48 45 859 938 2.321 2.159 4.921 7.001 Ede 15 15 561 637 1.267 1.426 4.264 11.107 Veere 66 54 1.226 1.199 2.966 2.724 8.914 8.709 Bron: HINC Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de gemeente Gulpen-Wittem een gemiddeld aanbod heeft aan hotelaccommodaties. Hiermee is het aanbod vergelijkbaar met dat in kustgemeente Veere, maar beduidend lager dan dat in buurgemeente Valkenburg. Schaalgrootte Het gemiddeld aantal kamers per hotel in de gemeente bedraagt circa 16. Hiermee is het hotelaanbod relatief kleinschalig in vergelijking met het Nederlands gemiddelde (34,6 kamers per hotel, HinC 2006). In Limburg bedraagt de gemiddelde hotelomvang circa 25,5 kamers per hotel. Circa 80% van het huidge hotelaanbod is kleiner dan 50 kamers. Slechts één hotel heeft een capaciteit van boven de 75 kamers en 100 bedden. Figuur 2.1. Schaalgrootte van hotels 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Gulpen-Wittem Limburg Nederland Bron: eigen inventarisatie / gemeente Gulpen-Wittem 2 3 Benchmark beschikbaar tot 2006. Het aantal actieve hotels is in 2007 gedaald naar 47. Ruimte voor verbruik ter plaatse van dranken, spijzen en maaltijden in m². 7
Niveau In de onderstaande figuur is weergegeven hoe het hotelaanbod (uitgedrukt in aantal kamers) is opgebouwd per sterrenklasse. Hierbij is uitgegaan van de Nederlandse Hotel Classificatie. Tabel 2.4. Aantal hotelkamers naar sterrenklasse 2007 NL Limburg Gulpen-Wittem Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief 1 ster 3.418 4% 571 7% 52 7% 2 sterren 7.154 8% 1.072 13% 251 33% 3 sterren 29.990 34% 2.686 32% 360 48% 4 sterren 42.098 48% 3.970 47% 90 12% 5 sterren 4.890 6% 60 1% 0 0% TOTAAL 87.550 100% 8359 100% 753 100% Bron: HINC Uit de tabel blijkt dat de gemeente Gulpen-Wittem ten opzichte van Nederland en de rest van Limburg een relatief hoog aandeel heeft aan 2- en 3-sterren hotels: resp. 33% en 48%. Op het aanbod van 1-ster scoort de gemeente, net als de provincie, ook relatief hoog. Het aanbod aan 4-sterren hotels is daarentegen laag ten opzichte van Limburg (en Nederland). De kwaliteit van het aanbod blijft daardoor ietwat achter bij de rest van Limburg. 2.3.2. Vraag Omvang vraag In 2007 werden er in de gemeente Gulpen-Wittem circa 684.000 overnachtingen gerealiseerd. Hiervan werden circa 189.000 overnachtingen gerealiseerd in hotels, hetgeen overeenkomt met circa 27,5% van de totale vraag. Het overgrote deel van de hotelovernachtingen wordt gerealiseerd in de kern Epen (circa 60%) en op ruime afstand gevolgd door de kern Slenaken (circa 20%). Er zijn geen hotels in Reijmerstok en Nijswiller. In figuur 2.4. is de verdeling van hotelovernachtingen over de kernen weergegeven. 8
Figuur 2.2. Verdeling hotelovernachtingen over de gemeente. Epen Gulpen Mechelen Partij-Wittem Slenaken Wijlre Ontwikkeling vraag In onderstaande figuur is de groei van het aantal hotelovernachtingen in Gulpen- Wittem weergegeven. Hieruit blijkt dat het aantal hotelovernachtingen de afgelopen jaren redelijk stabiel zijn gebleven. De laatste jaren (sinds 2005) is echter een lichte daling waarneembaar. Figuur 2.3. Ontwikkeling overnachtingen 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 9
2.3.3. Huidige marktverhoudingen Bezettingsgraad In Limburg bedroeg de bedbezetting van hotels in 2007 circa 39,7% 4. Voor de hotellerie is echter de kamerbezetting van groter belang dan de bedbezetting. Derhalve is nader ingegaan op de kamerbezetting van hotels in Gulpen-Wittem. De bedbezetting in de gemeente wordt geraamd op circa 35% 5. De kamerbezetting 6 bedraagt op basis van deze gegevens circa 53%. Deze blijft achter bij de gemiddelde bezetting van hotels in Limburg. Het Limburgs gemiddelde bedraagt circa 66%. Prijsniveau Op basis van de rackrate (hoogst benoemde prijs, zonder korting) van hotels bedraagt de gemiddelde kamerprijs (op basis van twee personen) circa 91,--. Rekening houdend met de yield komt de gemiddelde kamerprijs over-all neer op circa 73,--. Dat is relatief laag ten opzichte van het Limburgse gemiddelde, dat 78 bedraagt. Ter vergelijking: in Maastricht bedraagt de gemiddelde prijs van een luxe hotel 82,-- en een standaard hotel 70,--. De gemiddeld lager kamerprijs hangt voor een belangrijk deel samen met de kwaliteit van het aanbod (voornamelijk 2-3 sterren). Toekomst De groei van de hotelmarkt in Nederland is in 2007 iets afgenomen ten opzichte van de jaren daarvoor. Het aantal conferentiegasten dat in een hotel overnacht is daarentegen wel gestegen. Deze groep maakt inmiddels circa 17% van het totaal aantal overnachtingen uit en zal ook in de toekomst steeds meer gebruik gaan maken van hotelfaciliteiten. Hier zal het aanbod in de toekomst op in moeten spelen door het aanbieden van conferentieruimtes, vergaderfaciliteiten en het nastreven van een degelijke profesionele uitstraling. 2.4. Markt voor overige verblijfsaccommodaties In deze paragraaf is kort ingegaan op de huidige markt voor overige verblijfsaccommodaties (campings, minicampings, bungalowparken, appartementen en groepsaccommodaties) in Gulpen-Wittem. 2.4.1. Ontwikkeling Limburg In de onderstaande figuur is de ontwikkeling van het aanbod aan verblijfaccommodaties in Limburg weergegeven. Hieruit blijkt dat het aantal huisjesterreinen (bungalows, recreatiewoningen) in Limburg sterk is toegenomen. Opvallend is toch ook de grotere stijging van het aantal accommodaties ten opzichte van de groei van slaapplaatsen. 4 5 6 Bron: CBS, gebruik van logiesaccommodaties 2007. Bron: eigen inventarisatie. Deze berekening is gebaseerd op de volgende formule: kamerbezetting = bedbezetting x ((aandeel toerisme x (aantal bedden per kamer / gemiddeld aantal toeristen per kamer)) + (aandeel (semi-)zakelijk x (aantal bedden per kamer / gemiddeld aantal zakelijke gasten per kamer))) = 39,3% x ((0,4 x 1,0526315) + (0,6 x 1,8181818)) = 35% * 1,51196169 = 52,9%. 10
Figuur 2.4. Ontwikkeling aanbod verblijfsaccommodaties Limburg Productiviteit Om een goed beeld te krijgen van het functioneren van de sector is de productiviteit per eenheid berekend (kamer/bungalow/plaats). Hieruit blijkt dat het gemiddelde van Gulpen-Wittem achterblijft bij het gemiddelde van Limburg. Met name ten aanzien van appartementen/bungalows en hotels blijft de productiviteit per eenheid ver achter. De omzet per appartement/ bungalow in Gulpen-Wittem is circa 2,5 maal lager dan het Limburgs gemiddelde. In het Limburgs gemiddelde zijn ook de grotere bungalowketens meegenomen, hierdoor wordt het gemiddelde iets opgestuwd. Het verschil blijft echter groot. Tabel 2.5. Indicatieve productiviteit verblijfsaccommodaties Logiesomzet per: Gulpen-Wittem Limburg Hotelkamer 13.750 18.500 Appartement / bungalow 7.700 18.000 Campingplaats 1.350 1.500 2.4.2. Aanbod Kampeersector In de gemeente Gulpen-Wittem zijn 26 campings gevestigd waar van er 7 behoren tot de reguliere campings en 19 tot agrotoerisme (kamperen bij de boer). Het aanbod aan campings is de laatste jaren (2000 2007) stabiel. De kampeerboerderijen zijn aan regels gebonden als het gaat om de capaciteit: er mogen maximaal 15 plaatsten worden verhuurd. De reguliere campings zijn niet aan dergelijke regels gebonden en hebben een aanzienlijk grotere schaalgrootte (gemiddeld 100 200 plaatsen). Het overgrote deel van deze plaatsten zijn bestemd voor de toeristische verhuur, al bestaat er een relatief hoog aandeel van vaste plaatsen. Appartementen en bungalows Het aanbod bestaat vooral uit solitaire bungaloweenheden of één of meerdere vakantiewoningen die geëxploiteerd worden door een particulier persoon. In veel gevallen zijn de vakantiewoningen niet de primaire inkomensbron. Dit zorgt ervoor dat het aanbod relatief kleinschalig blijft. Het aantal bedrijven is ten opzichte van de andere sectoren (hotels, campings, B&B) wel relatief groot: circa 122 actieve exploitanten van bungalows cq. vakantiewoningen. 11
Bed & Breakfast In Gulpen-Wittem zijn 19 actieve Bed & Breakfast accommodaties gevestigd. Het aanbod is in de meeste gevallen kleinschalig (1-4 kamers) en van een beperkte kwaliteit. Het aanbod is een in veel gevallen namelijk wat verouderd. Bovendien valt op dat een groot gedeelte van exploitanten op leeftijd zijn (60+) en zich in steeds mindere mate professioneel bezighouden met het exploiteren van het b&b bedrijf, met name op het gebied van vernieuwing en marketing. De verwachting is daarom dat het aanbod aan bed&breakfast bedrijven in de komende jaren zonder nieuwe ontwikkelingen - zal afnemen. 2.4.3. Vraag Spreiding De spreiding van het overige verblijfsaanbod is net als bij de hotels gering te noemen. Het grootste deel van het aanbod zit in de grotere kernen. Appartementen zijn vooral gevestigd in Gulpen en Mechelen, terwijl relatief de meeste campings en agrotoerisme in Epen en Gulpen zijn gevestigd. Figuur 2.5. Spreiding vraag verblijfsaccommodatie 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 Eys Epen Gulpen Mechelen Partij-Wittem Rijmerstok Slenaken Wijlre 20.000 0 Agrotoerisme Appartementen, bungalows & groepsaccommodaties Bed & Breakfast Campings Hotels Kampeersector De kampeermarkt staat de laatste jaren onder druk. De afgelopen 5 jaar liep het aantal toeristische kampeerovernachtingen in Limburg met circa 4% terug. Deze daling is wel minder sterk dan het landelijk gemiddelde van 7%. 12
Door de opkomst van het agrotoerisme ( kamperen bij de boer ) als nieuwe populaire kampeervorm was er vanaf 2001 in Gulpen-Wittem een kleine opleving in de kampeerovernachtingen. Bovendien was het een extreem goede zomer. Het hoogtepunt van het agrotoerisme in Gulpen-Wittem lag in 2003, waarna het aantal overnachtingen constant is afgenomen. Mede hierdoor is er een dalende trend waarneembaar binnen de kampeersector de gemeente. De grotere reguliere campings bleven stabiel of daalden licht. Figuur 2.6. Ontwikkeling overnachtingen campings (incl. agrotoerisme) 225000 220000 215000 210000 205000 200000 195000 190000 185000 180000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 De huidige bezettingsgraad van de campings ligt met circa 11-12% iets boven het Limburgs gemiddelde (9,9% in 2007), maar onder het landelijke gemiddelde (12,5% in 2007). De boerderijcampings scoren daarbij in de gemeente met 12% iets positiever. Appartementen en bungalows Het aantal overnachtingen in appartementen, bungalows en groepsaccommodaties is over een periode van 7 jaar redelijk stabiel gebleven, ondanks een terugval in de periode 2004-2006. Na deze periode is er een groei waarneembaar in het aantal overnachtingen. In 2007 steeg het aantal gerealiseerde overnachtingen met circa 10.000. Hierbij moet worden aangetekend dat circa 80% van deze groei wordt gerealiseerd door de grotere bedrijven ( 1.000 overnachtingen p.j.). Bij de kleinere bedrijven is veelal een daling waarneembaar. Het ombouwen van een agrarisch bedrijf naar een kleinschalig appartementencomplex is uit de marktinventarisatie ook niet altijd succesvol gebleken. 13
De bezetting bij de kleinere aanbieders neemt daarentegen steeds vaker af. Door de kleinere dalende aantallen worden deze gemaskeerd door de groei van de grotere spelers in de markt, die meer marketingkracht hebben en (mede daardoor) beter aansluiten bij de doelgroep. Figuur 2.7. Ontwikkeling overnachtingen bungalows/appartementen 240000 230000 220000 210000 200000 190000 180000 170000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 De huidige bezettingsgraad van appartementen, bungalows etc. bedraagt in Gulpen-Wittem circa 20-25%. Dat is ver beneden het Limburgse gemiddelde van 45,1% in 2007. Hierbij moet aangetekend worden dat in het Limburgse gemiddelde ook professionele verhuurparken zijn meegenomen (Center Parcs e.d.) die in veel gevallen niet vergelijkbaar zijn met het aanbod aan vakantiewoningen en appartementen in Gulpen-Wittem. Bed & Breakfast Door de algemene marktomstandigheden na 2001 (economie, 9/11) hadden de kleinere aanbieders van verblijfsaccommodaties, waaronder ook Bed&Breakfast voorzieningen, het lastig. Dat is ook terug te zien in het aantal overnachtingen dat in deze periode sterk daalde. Overall kan gesteld worden dat het aantal overnachtingen vanaf 2003 redelijk stabiel is gebleven. Bovendien heeft een aantal nieuwe B&B-bedrijven zich in deze periode binnen de gemeente gevestigd. 14
De gemiddelde bezettingsgraad van Bed&Breakfast bedrijven bedraagt circa 18% in Gulpen-Wittem. De gemiddelde bezetting van B&B-bedrijven wordt op basis van kengetallen geschat op circa 26%. Door gebrek aan professioneel management fluctueert de vraag per jaar per aanbieder bovendien behoorlijk. Figuur 2.8. Ontwikkeling overnachtingen bed&breakfast 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 15
3. TRENDS VERBLIJFSACCOMMODATIES 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk zijn de (algemene) trends en ontwikkelingen in de markt van verblijfsaccommodaties uiteengezet (3.2.) Er is ingegaan op de algemene ontwikkelingen in de hotelmarkt (3.3.) ten aanzien van de aanbodzijde (3.3.1.) en de vraagzijde (3.3.2.). Vervolgens is ingegaan op de algemene ontwikkelingen in de markt van overige verblijfsaccommodaties (3.3). Deze ontwikkelingen zijn in de tekst zoveel mogelijk vertaald naar de situatie in Gulpen-Wittem. 3.2. Algemene ontwikkelingen Internationale concurrentie Onder meer door de opkomst van low cost carriers is de concurrentie in de toeristische wereld verhevigd. Bovendien vindt deze concurrentie steeds meer plaats in een internationale context, waarin het steeds moeilijker wordt boven het maaiveld uit te steken. Daarnaast brengen nieuwe formules het aanbod nog dichter bij de consument. Steeds meer vakanties vinden dan ook in het buitenland plaats. Het binnenland blijft echter een belangrijke bestemming voor short-breaks, maar het aanbod zal zich blijvend moeten profileren op de internationale vakantiemarkt. Duurzaamheid / Gezondheid Duurzaamheid is een hot item vandaag de dag, maar is meer dan een hype. Duurzaamheid betreft steeds meer een (fundamentele) keuze voor het goede van het leven en behoud van de natuurlijke omgeving voor de volgende generatie(s). Bedrijven gebruiken deze ontwikkeling graag bij het aanprijzen van de producten. Ook de toeristische markt neemt duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen op in hun kernwaarden. En niet onbelangrijk: men heeft succes met deze aanpak. Uit onderzoekt blijkt dat ruim 70% van de hoger opgeleidde Nederlanders het duurzaamheidaspect van touroperators meeneemt in zijn/haar keuzegedrag. Vergrijzing De samenleving in Noord-West Europa vergrijst steeds meer. Vooral ook voor Nederland is dit een belangrijke ontwikkeling. De toenemende groep 50+ ers leidt tot veranderende wensen op het gebied van comfort, kwaliteit en zorg. Ook tijdens de vakantie. Ook voor Limburg zijn de medioren/senioren een belangrijke groep. Bovendien is de grijze druk in de provincie Limburg hoger dan gemiddeld. 17% van de vrijetijdsactiviteiten in Limburg wordt ondernomen door 45 t/m 54 jarigen (t.o.v. 14% in Nederland), 25% wordt ondernomen door 55-plussers (landelijk circa 24%) 7. 7 Kenniscentrum toerisme en recreatie, toeristische trendrapportage 2007/08. 16
3.3. Trends hotelmarkt 3.3.1. Aanbodzijde Schaalvergroting In de afgelopen 10 jaar is landelijk gezien de totale omvang van het hotelaanbod uitgedrukt in kamers gestegen van 80.745 (1996) naar 95.772 kamers (2006), ofwel een groei van circa 19%. Omdat het aantal hotels in diezelfde periode daalde van 2.849 naar 2.764 nam de gemiddelde bedrijfsomvang toe van circa 28 naar bijna 35 kamers per bedrijf. Gulpen-Wittem blijft achter bij deze trend met een gemiddelde omvang van 16 kamers per hotel. Verklaringen voor de algemene trend van schaalvergroting zijn: Kleinschalige hotels renderen onvoldoende en verdwijnen deels, mede door verdringing door functies die financieel krachtiger zijn zoals appartementen, kantoren, etc.; Voor nieuwe hotels wordt vanwege de relatief hoge investeringskosten en de gewenste schaalvoordelen, doorgaans een relatief hoge minimumomvang geëist. Inmiddels ligt deze minimumomvang op 40-50 kamers. Ketenvorming Steeds meer (kleine) hotels worden overgenomen door de grote ketens of sluiten zich via franchise, managementcontract of voor inkoop en reserveringen bij een keten of brand aan. Bovendien komen de uitbreidingen van het aanbod met name voor rekening van de ketens, waardoor hun aandeel toeneemt. Over het aandeel van ketenhotels op landelijk niveau zijn geen actuele cijfers bekend. In Gulpen-Wittem zijn 6 hotels gevestigd die zijn aangesloten bij een keten, dat correspondeert met 13% van het bestaande aanbod. Dit aandeel is nog relatief beperkt. Ter vergelijking: in Nederland is ongeveer 40% van de hotels aangesloten bij een keten. Overzicht top-20 hotelketens in Nederland 1. Van der Valk (59 vestigingen) 2. Golden Tulip (76 vestigingen) 3. Accor Hotels (55 vestigingen) 4. NH Hotels (30 vestigingen) 5. Best Western (52 vestigingen) 6. Bilderberg (20 vestigingen) 7. InterContinental Hotels Group (10 vestigingen) 8. Hampshire Hospitality & Leisure (46 vestigingen) 9. Hilton (5 vestigingen) 10. Holland Hotels (100 vestigingen) 11. Starwood Hotels & Resorts (4 vestigingen) 12. Marriott (3 vestigingen) 13. AC Restaurants & Hotels (42 vestigingen) 14. Carlton Hotels Collection (7 vestigingen) 15. Bastion Hotels (30 vestigingen) 16. Eden Hotel Group (12 vestigingen) 17. Regardz Hospitality Group (5 vestigingen) 18. Hotel Management Group (33 vestigingen) 19. Stay Okay (30 vestigingen) 20. Amrâth Hotels & Restaurants (15 vestigingen) Bron: Misset Horeca Top-100 2006, bewerking ZKA (o.b.v. websites ketens) 17
Opkomst van bijzondere formules en concepten Nieuwe formules/concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend. Voorbeelden zijn zorg- en kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een regulier hotel), sporthotels, casinohotels, healthhotels, congreshotels, golfhotels, stadionhotels, etc. Daarnaast ontstaan tegen de trend van schaalvergroting in ook steeds vaker bijzondere relatief kleinschalige formules zoals gastenkamers, designhotels en chique restaurants met een bescheiden aantal kamers voor enkele gasten die ook willen overnachten. Een voorbeeld van een dergelijke formule is Quality Lodgings. 3.3.2. Vraagzijde Hotelvraag neemt toe Het aantal overnachtingen in Nederland in de periode 1998-2007 8 met circa 23%, naar circa 3,4 miljoen overnachtingen per jaar. In de provincie Limburg groeide het aanbod minder sterk met circa 14% per jaar. Hogere (kwaliteits)eisen De consument heeft meer ervaring, is steeds meer bereisd en steeds mondiger en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. In de toekomst moet de (hotel)sector meer rekening houden met het type klant (lifestyle) dan met de eisen die gesteld worden aan luxe en prijs. Dit kan door in te spelen op aspecten als comfort, sfeer, voorzieningen, etc. Om hieraan te voldoen is onder meer voldoende schaalgrootte vereist om de investeringen te laten renderen. Aan de aanbodkant zagen we al dat hier op ingespeeld wordt: het schaalniveau per hotel stijgt fors en het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5-sterrensegment bedraagt inmiddels ruim 70% in Nederland. Nieuwe bezoekmotieven en -momenten Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel overnachten: bij een groot familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een bedrijfsuitstapje of omdat er gewoon een leuk arrangement is. Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds gewoner. Hierdoor zal het volume van de vraag verder stijgen. 8 Voorlopige cijfers CBS, op basis van cijfers 2006 groei van circa 19%. 18
3.4. Trends overig verblijfsaanbod 3.4.1. Aanbodzijde Groei aanbod en ketenvorming Voor de bungalows is onderscheid te maken in parken/bungalows voor recreatief eigen gebruik (2 e woning) of primair voor verhuur. Het aantal 2 e woningen bedraagt in Nederland bijna 100.000, terwijl het aantal bungalows op verhuurcomplexen circa 400.000 bedraagt. Het aantal toeristische slaapplaatsen op campings is het laatste decenium redelijk stabiel en schommelt tussen de 725.000 en 740.000 slaapplaatsen. Voor Limburg geldt hetzelfde met circa 65.000 70.000 slaapplaatsen. Over het aantal vaste standplaatsen is weinig bekend, maar signalen uit de markt wijzen op een daling van het aanbod. Segmentering en differentiatie We zien in deze sector een meer gedifferentieerd aanbod ontstaan. Bij de reguliere bedrijven zien we: Grootschalige parken met een zeer uitgebreid voorzieningenpakket, voorbeelden zijn Center Parcs (gemiddeld 500-700 bungalows) en de Oostappengroep bij de campings (gemiddeld > 800 standplaatsen); Middelgrote parken zoals Roompot en Landal (gemiddeld 250-300 eenheden), die zich doorgaans richten op locaties met een aantrekkelijke omgeving en beschikken over een bescheidener voorzieningenniveau; Kleine en middelgrote parken met alleen basisvoorzieningen en vaak meer dan gemiddeld gericht op de markt van vaste standplaatshouders. Daarnaast zien we de afgelopen jaren een sterke opkomst van minicampings, kamperen op landgoederen of bij de boer. Dit aanbod speelt in op een behoefte bij een groep consumenten naar een gunstige prijs-kwaliteitverhouding en een sober, meer natuurlijk aanbod. Dit laatste speelt met name ook bij senioren een rol. Daarnaast vormt een in een bedrijf zijnde boerderij voor gezinnen vaak een extra attractie. Differentiatie vindt ook plaats op basis van kwaliteit, waarbij de uitersten het best te lijken renderen. Dat wil zeggen dat zowel goedkope basic accommodaties (al dan niet met een bepaalde gevoelswaarde) als ook luxe voorzieningen met veel faciliteiten in trek zijn bij de consument. Voor de segmenten daar tussenin is het lastiger zich te onderscheiden in een sterk concurrerende markt. Schaalvergroting Net als in de hotelmarkt is er binnen de bungalowmarkt sprake van een schaalvergroting. Zowel op het gebied van capaciteit (van de aanbieder) als de omvang van slaapaccommodatie. Het bungalowaanbod speelt steeds meer in op een toenemende behoefte aan familie- en/of groepsvakanties. Dit aanbod is qua kwaliteit en luxe niet te vergelijken met bestaande groepsaccommodaties, maar biedt wel ruimte aan circa 12-24 personen. 19
Groepsaccommodaties De groepsaccommodaties zijn doorgaans ontstaan uit idealisme of hobbyisme, waarbij professioneel ondernemerschap niet altijd aanwezig was. Hieruit is een scala van accommodaties voortgekomen die vooral inspelen op de behoefte aan voorzieningen met een informeel karakter en een lage prijs, met name op grote groepen (families, bedrijven etc.). Het aanbod is met bijna 750 accommodaties en 55.000 slaapplaatsen al jaren redelijk stabiel, maar in het afgelopen jaar was een daling waarneembaar. Het aanbod in Limburg is in de afgelopen tien jaar gelijk gebleven. 3.4.2. Vraagzijde Forse groei bungalowsector Het aantal bungalowovernachtingen in Nederland is sinds 2005 sterk gestegen tot 26,8 miljoen (zie ook tabel 3.1.). De voorlopige cijfers van 2007 bevestigen deze groeitrend met circa 29,3 miljoen bungalowovernachtingen: een stijging van maar liefst 20% ten opzichte van 2005. De daling die in 2002 werd ingezet is daarmee duidelijk ten einde. De slaapplaatsbezetting nam daardoor toe tot circa 35,8 procent, een stijging van circa 2% ten opzichte van 2005. De bungalowsector profiteert ook van een daling in de kampeersector. De kampeergast kiest steeds meer voor de luxe van een bungalow met veel centrale voorzieningen. In de onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van het aantal bungalowovernachtingen per provincie. De provincie Limburg realiseert het grootste aantal overnachtingen en groeit nog steeds. Tabel 3.1 Omvang en ontwikkeling aantal bungalowovernachtingen 1998 2006 Groei 1998-2006 Limburg 4.964.800 5.373.000 8% Gelderland 3.646.700 3.632.700 0% Noord-Holland 2.686.500 2.976.600 11% Noord-Brabant 2.629.400 2.887.100 10% Zeeland 1.914.200 2.852.300 49% Drenthe 2.406.400 2.701.300 12% Zuid-Holland 1.697.300 1.957.000 15% Overijssel 1.830.900 1.407.500-23% Friesland 1.163.600 1.196.300 3% Flevoland 1.043.100 1.062.500 2% Groningen 394.800 473.800 20% Utrecht 331.800 293.300-12% Nederland 24.709.400 26.803.300 8% Bron: bewerking data CBS. Toeristisch kamperen verder onder druk Het aantal overnachtingen op campings is sinds 2003 met zo n 10% afgenomen tot 20,8 miljoen. De gemiddelde bezetting komt hierdoor op circa 12,5% in 2007. Overigens blijkt dat de bezetting in de afgelopen 5 jaar redelijk stabiel was met bezettingspercentages van 11-13%. Binnen het totaal zien we vooral een groei van de vraag naar minicampings (agrotoerisme), maar de verwachting is dat de piek hiervan al is gepasseerd. Verder zien we ook een trend van een sterk toenemend gebruik van campings als tijdelijke woonruimte (na scheiding of in afwachting van een nieuwe woning) of als uitvalsbasis voor (tijdelijke) veelal buitenlandse werknemers. Ook de markt van campers (die meer luxe herbergen) uit m.n. landen als Italië en Frankrijk 20
groeit maar is qua volume nog bescheiden, sterk geconcentreerd in tijd en vooral gericht op de kustlocaties. Voor de reguliere markten van toeristisch kamperen en kamperen op een vaste standplaats zien we een afvlakking in de komende jaren. Stabiele vraag groepsaccommodaties De vraag naar groepsaccommodaties is de afgelopen 5 jaar relatief stabiel met circa 4 miljoen overnachtingen per jaar. Sinds 2004 is er echter een dalende trend waarneembaar: het aantal overnachtingen neemt jaarlijks af met circa 2-3%. De gemiddelde slaapplaatsbezetting bedroeg 23,1 % in 2007. 21
4. POTENTIES EN TOEKOMSTBEELD 4.1. Inleiding In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten van de voorgaande stappen (huidige omvang segmenten en omvang groeivoeten per segment) vertaald naar een toekomstbeeld voor de hotelmarkt op de (middel)lange termijn (tot en met 2015). Hierbij zijn achtereenvolgens aangegeven: Het toekomstige volume (4.2.); Upgrading / uitbreiding hotelaanbod (4.3.); Toekomstverwachting overige verblijfsaccommodaties (4.4.). 4.2. Raming capaciteitsbehoefte hotels 4.2.1. Zakelijke markt Doorgaans vormt de zakelijke vraag voor de hotellerie de basis voor een goede bezetting en een goede prijs. Achterliggende oorzaken hierbij zijn: De vraag binnen dit marktsegment die redelijk stabiel is door het locatiegebonden karakter. Dit in tegenstelling tot de vraag vanuit de congresmarkt en het toeristische segment die tevens op andere (concurrerende) locaties kan worden ingevuld; De relatieve prijsongevoeligheid binnen dit marktsegment (kosten zijn immers doorgaans declarabel) waardoor de rack-rate 9 en gerealiseerde prijs hier het minst ver uiteen liggen. Om inzicht te krijgen in de (toekomstige) groei van de zakelijke markt in Gulpen- Wittem, maar met name ook in de regio Zuid-Limburg, wordt nader naar de regionaal-economische ontwikkeling gekeken. Regionaal-economische ontwikkeling Belangrijke factor voor de ontwikkeling van de zakelijke vraag is de economische groei in Nederland. Volgens het Centraal Plan Bureau (CPB) zal de economische groei in 2008 en 2009 uitkomen op 2,25% respectievelijk 1,75% 10. Voor de periode 2009-2011 wordt een groei verwacht van circa 2,0 % per jaar 11. Uit recente economische monitors blijkt dat Limburg enigszins achter blijft bij de economische groei. Met name de economische groeicijfers van Zuid-Limburg zijn relatief gering. Ze blijven met een groei van het arbeidsvolume met 1,2 procent onder het landelijk gemiddelde 12. De economie van Limburg heeft echter wel voldoende groeipotenties. Gezien deze matige groeiverwachting voor de regio Zuid-Limburg wordt voor de berekening het landelijk gemiddelde van 2% aangehouden. 9 10 11 Dit is de officieel gepubliceerde kamerprijs. Dit betreft de volumegroei van het Bruto Binnenlands Product. Bron: CPB, korte termijnraming, maart 2008. Bron: Economische verkenning 2008-2011, CPB, september 2007. 12 Bron: Provincie Limburg, 2008 22
4.2.2. Toeristische markt Om de marktruimte voor een nieuw hotel te kunnen berekenen is ook inzicht in de groei van de toeristische/vrijetijdsmarkt noodzakelijk. De algemene verwachting van NBTC-NIPO Research 13 (een samenwerking tussen het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) en het NIPO) is dat de toeristische hotelvraag tot 2015 met circa 4 procent per jaar zal groeien. Vanwege de nog geringe omvang van de toeristische vraag kan onzes inziens de toeristische/vrijetijdsmarkt redelijk groeien, met name in de hotelmarkt. Uitgegaan wordt van een jaarlijkse groei gelijk aan het landelijke gemiddelde van 4%. 4.2.3. Capaciteitsbehoefte Op basis van de voorgaande groeicijfers kan het benodigde aantal extra hotelkamers in de komende jaren worden geraamd. Door de zakelijke en toeristische groei door te berekenen (resp. 2% en 4%) op een middellange termijn (5-7 jaar) kan een relatief realistisch beeld geschetst worden van de ontwikkeling van de vraag. In tabel 5.1. zijn eerst de kamernachten in 2016 geraamd, waarna in tabel 5.2. deze zijn vertaald naar het benodigde aantal extra hotelkamers. Bij deze berekening is uitgegaan van: Een normatieve bezettingsgraad van circa 55% - 65% (huidig 53%); Verhouding tussen zakelijk toeristische vraag van 30%-70%; Huidig gerealiseerde kamernachten bedraagt in totaal circa 145.650. Tabel 5.1. Categorie Benodigd aantal kamernachten Aantal kamernachten Groeivoet Toekomstig aantal kamernachten 2016 Zakelijk Toeristisch Zakelijk Toeristisch Zakelijk Toeristisch Totaal Aantal 43.700 101.967 2% 4% 44.574 106.046 150.620 Tabel 5.2. Benodigd aantal extra hotelkamers Kamernachten 2016 Bezetting Benodigd aantal kamers 14 in 2016 Huidig aantal kamers Benodigd aantal extra kamers 150.620 60% 688 753 0 Uit de bovenstaande raming blijkt dat er op middellange termijn geen nieuwe hotelkamers nodig zijn in de gemeente. Uit de analyse blijkt voorts dat met een voor Limburg gemiddelde bezetting met 688 kamers kan worden volstaan. Hieruit valt te concluderen dat de huidige hotelcapaciteit onvoldoende wordt benut. De bezettingsgraad zal derhalve met minimaal 5-10% moeten stijgen, om het huidige aanbod beter te benutten. 13 14 Toerisme in perspectief, Ontwikkelingen m.b.t. inkomend en binnenlands toerisme nader bekeken, NBTC, januari 2008 Dit wordt als volgt berekend: kamernachten / (normatieve kamerbezetting x 365 dagen) ofwel het toekomstige aantal kamernachten gedeeld door 219 (60% bezetting). De normatieve bezetting leidt tot het benodigde aantal kamers in 2016. 23
4.3. Upgrading / uitbreiding hotelaanbod Uitbreiding van het hotelaanbod is, zoals bleek in de vorige paragraaf, niet direct noodzakelijk. Het is eerder noodzaak de bezettingsgraad te verhogen door meer in te spelen op de wensen van de markt. Een upgrading van het hotelaanbod is derhalve wenselijk. Omvang/aantal kamers Zoals eerder aangegeven is de omvang van een gemiddeld hotel in de loop der tijd steeds verder toegenomen. Momenteel ligt het gemiddelde voor de regio op bijna 26 kamers per hotel. Niet de capaciteit als zodanig is belangrijk, maar een hotel met een grotere omvang heeft doorgaans meer marketing- en managementvermogen. Hierdoor kan makkelijker de vraag worden aangesproken. Niveau Uit onderzoek blijkt dat het gemiddelde niveau van de hotels steeds meer opschuift naar het 3 tot en met 5-sterrensegment. Ook vanuit de ketens ziet men in deze range de meeste groei-perspectieven voor de komende jaren. Ook bij de hotelgast zelf gaat de voorkeur uit naar dit niveau. Deze wil meer luxe en comfort en is bereid daarvoor te betalen (geldt met name voor de zakelijke gast) danwel zoekt het beste aanbod voor een betaalbare prijs (geldt voor de toerist, die hoger niveau kamer zoekt voor een relatief lage prijs middels arrangementen en aanbiedingen). Belangrijk hierbij is wel dat per geval op microniveau gekeken wordt welk type hotel op welke locatie het beste aansluit bij de behoeften in de markt. Binnen de regio moet ook ruimte blijven bestaan voor low budget aanbod om de diversiteit te garanderen en ook minder koopkrachtige doelgroepen aan te kunnen trekken (ook jongere doelgroep). 4.4. Toekomstverwachting overige verblijfsaccommodaties Voor de overige verblijfsaccommodaties (campings, bungalowparken e.d.) is vanwege het karakter van het aanbod in de regio en vanwege de structuur van de markt (veel grilliger dan de hotelmarkt) een sterk cijfermatige groeiprognose niet mogelijk/geschikt. Daarom is hier gekozen voor een meer kwalitatieve insteek, waar mogelijk uiteraard onderbouwd met concrete cijfers. Bungalows / appartementen Op dit moment is er zoals eerder in deze rapportage aangetoond een groot aantal appartementen (vaker vakantiewoningen genoemd) gevestigd. De 122 appartementen realiseren gezamenlijk een gelijkwaardig aantal overnachtingen aan dat van het veel kleinere hotel aanbod (47 bedrijven). Bovendien is de productiviteit per eenheid benedengemiddeld. De traditionele vakantiewoningen in deze streek geven de regio wel dat authentieke karakter, maar sluiten (steeds) minder goed aan bij de wensen van de huidige consument. Om deze aansluiting te verbeteren is een kwaliteitsupgrading van het aanbod nodig. De intrinsieke en extrinsieke kwaliteiten van deze accommodaties zullen moeten worden aangepast. 24
De markt van (grootschalige) huisjesterreinen/bungalowparken groeit sterk, ook in Limburg. De parken bieden veel comfort en all-in voorzieningen waar de verblijfsgast gebruik van kan maken. Het ontwikkelen van zeer grootschalige bungalowparken past niet in het karakter van de regio en de gemeente. Bovendien zijn de plekken hiervoor in de gemeente erg schaars en leveren spanningsvelden op ten aanzien van ruimtelijke ordening en landschapsbeheer. Veel meer zal creatief gezocht moeten worden naar een upgrading ten aanzien van comfort, exclusiviteit en gastvrijheid. Kampeersector Zoals eerder aangegeven zijn in de gemeente 7 reguliere campings gelegen. Voor de kampeersector liggen er twee mogelijkheden om aan te sluiten bij de moderne markt: Grootschalige ontwikkelingen met veel voorzieningen (inspelend op voorzieningen en comfortniveau, richting bungalowparken); Kleinschaliger ontwikkelingen gekoppeld aan agrarische bedrijfsvoering of natuur- en landschapsontwikkeling (agrotoerisme, wellicht aangevuld met nieuwe (duurzame) vormen hiervan. Aanvullend hierop zouden specifieke locaties nog kunnen worden uitgebreid met camperplaatsen, om zo de groeiende campermarkt te kunnen aantrekken. Grootschalige ontwikkelingen (bedrijven met > 750 eenheden en veel voorzieningen) lopen tegen dezelfde problemen aan als bungalowparken: namelijk de schaarse en relatief dure grond of de beperkingen vanuit natuur en landschap. Kleinere ontwikkelingen passen wellicht meer in het landschapsbeeld (het ook relatief kleinschalige heuvelland), maar kunnen leiden tot een verrommeling van de openbare ruimte / het landschap. Bed&Breakfast De Bed&Breakfast sector is erg grillig en relatief zeer klein van omvang in de gemeente. Nieuwe bedrijvigheid op dit terrein hoeft niet gestimuleerd te worden. Het huidige aanbod kan in de bestaande omvang goed voldoen aan de vraag. De verwachting is dat deze vraag de komende jaren gelijk zal blijven of (licht) zal dalen. Door de vergrijzing van gasten en exploitanten is de verwachting dat het aanbod in de toekomst geleidelijk wat zal krimpen. 25
5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Om de logiessector in Gulpen-Wittem optimaal op de kansen in de markt in te kunnen laten spelen, zijn er taken die opgepakt kunnen worden door de gemeente, ondernemers en andere marktbetrokkenen. In dit afsluitende hoofdstuk zal de ontwikkelingsrichting per sector worden aangegeven die o.i. op basis van de eerder geschetste marktomstandigheden het meest kansrijk is. Algemeen: samenwerking, communicatie en monitoring. Voor er afzonderlijk op de sectoren wordt ingegaan, is er een overkoepelende aanbeveling gedaan ten aanzien van samenwerking, communicatie en monitoring. Om meer samenwerking te generen is het oprichten van een permanente werkgroep voor logiesbedrijven wellicht een goed instrument. Hierdoor ontstaat er meer organiserend vermogen om de kernen toeristisch, maar ook voor de bestaande bevolking, aantrekkelijker te maken. Voor het toerisme is dit van belang om ook meer naar een jaarronde exploitatie toe te groeien. Voor wat betreft monitoring, is het wenselijk elke 2-3 jaar binnen de sector aandacht te besteden aan de ontwikkeling van vraag, aanbod, bezettingen, plannen, diversiteit, spreiding, locaties, ontwikkelingen e.d. Een goede afstemming binnen de gemeente, maar ook een doorkijk naar de ontwikkelingen elders in de regio is hierbij gewenst. Hier kan ook een werkgroep een rol spelen. Net als op het gebied van communicatie. De resultaten kunnen met een vertegenwoordiging van de logiesaccommodaties (werkgroep) besproken worden, waaruit beleidsconclusies getrokken moeten worden (zodat sturing ontstaat). Specifiek voor de kleinere logiesbedrijven (m.n. appartementen) in de gemeente verdient het een aanbeveling een gezamenlijk platform/servicecentrum op te richten. Dit platform kan taken hebben op het gebied van boekingen (e-mail en internetcenter) en marketing. Hiermee kan de tijdigheid en snelheid van met name de boekingen voor kleinere bedrijven beter mee worden ondervangen. Hotels: upgrading en bevorderen professionaliteit De kwaliteit van het hotelaanbod (op basis van het aantal sterren) is benedengemiddeld. Upgrading van de kwaliteit en professionaliteit van het hotelaanbod richting het 3-4 sterren segment is daarom wenselijk. Professionaliteit kan ook gestimuleerd worden door ketenvorming. Voor hotels heeft aansluiten bij een ketenformule diverse synergievoordelen: faciliteiten, marketing, bekendheid etc. Hiervoor is wel een schaalvergroting nodig richting 40-50 kamers per hotel. Met deze drie maatregelen wordt het beter mogelijk de hotels rendabel te exploiteren en met een dergelijk aanbod kan beter voldaan worden aan de toegenomen vraag naar comfort en faciliteiten. Appartementen / bungalows: meer comfort, maar ook andere functies De grote hoeveelheid aan solitaire en kleinschalige appartementen ca. blijft achter op basis van kwaliteit en productiviteit. Dit heeft ook invloed op het imago van de totale sector in de gemeente. Door dit veelal verouderde aanbod, sluit het niet meer aan op de wensen van de moderne verblijfstoerist. Hiervoor zijn twee denkbare scenario s: enerzijds kunnen de bedrijven trachten hun productiviteit te verhogen, anderzijds moeten bedrijven die hier nooit aan zullen kunnen voldoen de ruimte krijgen andere functies te zoeken. Het verhogen van de productiviteit kan door het verbeteren van het comfortniveau en te werken aan een actievere 26
marktbewerking (o.a. ook door marketingplatform). Deze upgrading van kwaliteit kan door gemeente gestimuleerd worden door concreet stimuleringsbeleid in economische en ruimtelijke zin. Een saneringsbeleid is om twee redenen niet wenselijk. De kleinschalige appartementen ca. geven de regio de karakteristieke knusse identiteit: een grove sanering kan doordoor een negatieve impact hebben. Een saneringsbeleid is daarnaast niet eenvoudig uit te voeren. Het is verstandiger het bestaande aanbod te behouden, maar ook de exploitant de ruimte te geven te zoeken naar nieuwe/andere functies van de appartementen. Kampeersector: gecontroleerde ontwikkeling Ondanks de daling van het aantal overnachtingen presteert de kampeersector in Gulpen-Wittem nog marktconform. Uitbreiding van het aanbod is vanuit de markt niet noodzakelijk. De minicampings vormen voor de agrarische sector echter een steeds belangrijkere bron van inkomsten. De ontwikkeling van mincampings kan gecontroleerd worden toegestaan, mits voldaan kan worden aan de gewenste kwaliteitsnormen (m.n. inpassing in het landschap). Wanneer er minder minicampings toegestaan worden, zal de landbouwsector eerder naar schaalvergroting neigen, dat (deels) ten koste gaat van het landschap. Datzelfde geldt voor de ontwikkeling van camperplaatsen. Wanneer de gemeente in staat is deze te clusteren op daarvoor geschikte locaties, is dit een goede verbreding van de kampeersector in Gulpen-Wittem. Bed & Breakfast: marktwerking Binnen deze sector zien we een geleidelijke sanering plaatsvinden: de vraag neemt af en het aanbod verouderd. De afname van de economische betekenis van deze relatief kleine deelmarkt zal een geringe impact hebben op de totale toeristische economie van Gulpen-Wittem. Een actief beleid van de gemeente is derhalve niet noodzakelijk. Bovendien wordt de vraag naar dergelijke kleinschalige accommodaties in de gemeente ruimschoots opgevangen door het aanbod aan kleine hotels en appartementen. 27