Risico s in de corporatiesector Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers december 2012 brinkgroep.nl
Inhoudsopgave VOORWOORD 01 INLEIDING 1 01.01 Corporaties in perspectief: het vervolg 1 01.02 Hoog risicoprofiel: wat nu? 2 01.03 Leeswijzer 3 02 4 EEN TERUGBLIK: CIP 2011 02.01 Bevindingen 4 03 CIP 2012 : DE ACTUALITEIT 5 03.01 Oordelen Minister en CFV 5 03.02 Verschuivingen in de sector 6 03.02.01 Rentedekkingsgraad 6 03.02.02 Grondposities 8 03.02.03 Schuldverdienratio 10 03.02.04 11 Financiële ruimte 03.02.05 Risico s 11 03.02.06 12 Verliezen niet gerealiseerde projecten 04 BEVINDINGEN 13 04.01 Conclusies 13 04.02 13 Hoe nu verder?
VOORWOORD Recentelijk maakte de Minister bekend dat woningcorporatie Ymere uit Amsterdam onder verscherpt toezicht is geplaatst. Reden hiervoor was een daling van het vermogen van Ymere, waardoor de leningenportefeuille een groter risico is geworden. Ook de kwaliteit van de aangeleverde financiële informatie was een punt van zorg. Brink Groep constateert een kleine verslechtering van het verschil tussen de bedrijfswaarde en de langlopende leningen, maar op basis van nu beschikbare gegevens, geen zorgwekkende verandering op dat vlak. De feitelijke oorzaak van de risico s en naar verwachting daarmee ook het verscherpt toezicht, is gelegen in de grondposities van Ymere. Hoewel deze ten opzichte van 2010 iets zijn gereduceerd in 2011, blijft Ymere in absolute zin de corporatie met de grootste grondpositie (ruim 5,6 miljoen m², waarvan 4,3 miljoen m² zonder bouwbestemming). Ook heeft Ymere naar het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het grootste absolute risico ( 468,1 miljoen) van alle Nederlandse corporaties. Overigens ontbreken de data van Vestia en WSG in de verzameling openbaar beschikbare Corporatie in Perspectief rapportages van het CFV, dus die slag om de arm moeten we houden. Ander recent nieuws is het effect van het Regeerakkoord op de woningcorporaties. Het CFV gaf aan dat door het Regeerakkoord naar verwachting 41 corporaties failliet zouden gaan. Brink Groep constateert weliswaar dat de maatregelen in het Regeerakkoord een extra probleem veroorzaken, echter gaan deze 41 corporaties het waarschijnlijk ook al zonder dit verregaande Regeerakkoord erg moeilijk krijgen. Ter indicatie, bij 60 corporaties is de bedrijfswaarde minus de langlopende leningen minus de risico s een negatief cijfer. Het is slechts een indicatie, maar toch. Dus of die 41 nu failliet gaan als gevolg van het Regeerakkoord, of door het eigenstandig gevoerde beleid, dat is niet met zekerheid te zeggen. Bovenstaande is slechts een greep uit recente gebeurtenissen in de corporatiesector. De gifbeker is echter helaas nog niet leeg. Directeur-generaal Wonen, Bouwen en Integratie, drs. Mark Frequin, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningrijkrelaties gaf op 10 oktober tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties 2012 al aan dat het een hete winter gaat worden. Uit de woorden van de hoogste ambtenaar, inzake het toezicht op de woningcorporaties, kan voorzichtig worden geconcludeerd dat er de komende tijd meer problemen aan het licht komen. Dat maakt nieuwsgierig naar de oordelen van de Minister en toezichthouder op de corporatiesector het CFV. Elk jaar begin december worden deze oordelen over de continuïteit en solvabiliteit van elke woningcorporatie gepubliceerd. Deze oordelen worden individueel per woningcorporatie gepubliceerd. Een totaal beeld van de sector ontbreekt. Vorig jaar heeft Brink Groep voor het eerst alle informatie gebundeld. Hiermee is een landelijke analyse naar de situatie bij woningcorporaties en het bijbehorende oordeel van de Minister uitgevoerd. Uit deze analyse zijn verschillende wetenswaardigheden gekomen. C
Op basis van de behandelde aspecten is vorig jaar geconcludeerd dat het oordeel van de Minister, gebaseerd op onderzoek van de toezichthouder op de corporatiesector het CFV, niet altijd strookte met het beeld van Brink Groep. Diverse corporaties zonder kanttekeningen van Minister en CFV hebben ook dit jaar op z n minst een stevige uitdaging om de risico s onder controle te krijgen of te houden. Voorliggend rapport geeft inzage in de stand van zaken in de corporatiesector op basis van de rapportages van het CFV. Ons rapport is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Mocht u een opmerking hebben of een vraag, dan horen we het graag. Wilt een nadere toelichting, dan maken de medewerkers van Brink Groep graag een afspraak met u. Dank gaat uit naar alle medewerkers van Brink Groep die geholpen hebben bij de analyse en voorliggende rapportage. Ook gaat dank uit naar het CFV, die door de Corporatie in Perspectief rapportages openbaar te maken het mogelijk maakte de analyse uit te voeren. Eindhoven, 17 december 2012 Ernst van der Leij senior adviseur Brink Groep 040-267 67 79 e.van.der.leij@brinkgroep.nl D
01 INLEIDING 01.01 Corporaties in perspectief: het vervolg Ieder jaar stuurt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties alle corporaties op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) voor 1 december een brief met daarin zijn oordeel1 over de werkzaamheden van de corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Voor de oordeelsvorming van de Minister over de financiële positie van de corporatie laat de Minister zich adviseren door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Jaarlijks wordt door het CFV onderzoek gedaan naar de stand van zaken bij de woningcorporaties in Nederland. Een analyse van alle Nederlandse woningcorporaties levert belangrijke informatie per corporatie en geeft inzicht hoe de situatie zich over de laatste jaren heeft ontwikkeld. De resultaten per woningcorporatie worden weergegeven in de rapportage Corporaties in Perspectief (CiP)2 van de betreffende corporatie. Aan het onderzoek van het CFV is ook een oordeel van de Minister verbonden, dat specifiek ingaat op de solvabiliteit van een corporatie. Een totaal overzicht van de gegevens wordt echter niet openbaar gemaakt, terwijl juist hiermee inzicht kan worden verkregen over de positie van de ene corporatie ten opzichte van de andere corporaties. Doordat opnieuw corporaties met een positief oordeel van de Minister en het CFV negatief in het nieuws komen, rijst de vraag of niet nog beter kan worden voorspeld hoe de individuele corporaties er voor staan. Heel recent kwam de onder toezicht plaatsing van Ymere naar buiten. Ondanks het weerwoord van Ymere zelf, hebben Minister en CFV dit naar verwachting niet voor niets gedaan. Uit de Corporatie in Perspectief rapportages blijkt dat echter niet direct: al drie jaar op rij ontvangt Ymere positieve oordelen van zowel de Minister als het CFV. Om een beeld te krijgen van de risico s in de sector en om corporaties onderling te kunnen vergelijken is het interessant alle openbare cijfers te combineren en zo de corporaties écht in perspectief te plaatsen. Vorig jaar heeft Brink Groep op basis van de openbaar beschikbare gegevens de belangrijkste aspecten geanalyseerd en getracht corporaties te identificeren die mogelijk op dat moment in de gevarenzone zitten, of ze nu van het CFV of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wel of geen kanttekening in het eindoordeel hebben gekregen. Dat rapport heeft begin 2012 enige commotie opgeroepen in de corporatiesector. Brink Groep heeft mede naar aanleiding van het rapport onder meer met het CFV, Aedes, diverse corporaties, de media en vele andere partijen gesproken over de wijze van toezicht in de sector. Er zijn ook Kamervragen gesteld aan de Minister naar aanleiding van het onderzoek van Brink Groep. Dit alles geeft aan dat er behoefte is aan transparantie en een totaal beeld van de stand van zaken bij corporaties. Enerzijds is dit van belang voor partners van corporaties bij de beoordeling van de positie van een individuele corporatie. Anderzijds biedt dit voor de corporaties zelf een mogelijkheid hun prestaties te vergelijken en waar nodig bij te sturen. 1 Zie http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/brieven/2012/12/03/oordeelsbrieven-minister-van-bzk-aan-woningcorporties.html 2 De rapportages Corporaties in Perspectief zijn vindbaar op www.cfv.nl 1
En nu het vervolg: in deze rapportage wordt de stand van zaken bij corporaties op basis van de CiP 2012 besproken. Met de analyse van de CiP 2011 in het achterhoofd, wordt de voortgang geëvalueerd. Welke corporaties doen het beter? Of juist minder goed? Op basis van de beschikbare data uit de CiP 2012 van alle corporaties heeft Brink Groep in dit rapport een sectorbeeld geschetst. Belangrijk is enige nuance aan te brengen. Soms schuilt er een verhaal achter de cijfers van een corporatie. Cijfers zoals gerapporteerd door het CFV en als basis gebruikt door Brink Groep. Sec op basis van de cijfers kan niet altijd een conclusie worden getrokken. Toch is dat wat Brink Groep in deze rapportage doet. Het is helaas niet doenlijk elk verhaal achter elk cijfer te achterhalen en te vertellen. Hoewel Brink Groep het rapport met grote zorg heeft samengesteld, is het belangrijk dat de lezer deze nuance beseft. Het rapport is bedoeld om het gesprek over de stand van zaken te stimuleren en de nuances met elkaar te delen of juist, omdat er geen nuances aangebracht kunnen worden, tot een helder oordeel te komen. 01.02 Hoog risicoprofiel: wat nu? Van sommige corporaties blijkt dat een hoog risicoprofiel zonder adequate maatregelen onveranderd blijft. In een eerste reactie wordt de broekriem aangetrokken. Maar in een sector vol met andere belangen, naast het financieel belang, is dit een lastige keuze. Een corporatie is namelijk ook verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting en wordt dagelijks geconfronteerd met het belang van investeringen in renovaties en leefbaarheid. Het onderzoek naar de stand van zaken bij de corporaties is uitgevoerd zonder deze belangen uit het oog te verliezen. Een stabiele financiële basis is nodig om deze doelen waar te blijven maken. Het behoeft geen toelichting dat in de huidige economische situatie het onder controle krijgen van de risico s geen eenvoudige opgave is. Veranderingen komen meestal pas als men zich bewust is van een ongewenste situatie. De rapportages van het CFV over de situatie bij individuele corporaties dragen bij aan het bewustzijn van de corporaties. Het spiegelen aan de collegacorporaties, zoals in voorliggende rapportage gebeurt, helpt naar de mening van Brink Groep nog sterker bij het zichtbaar maken van de prestaties van individuele corporaties, ten opzichte van de anderen. De sector heeft deze handschoen inmiddels ook zelf opgepakt. Hoewel het CFV volgend jaar stopt met het opstellen van de Corporatie in Perspectief rapportages, werkt de sector er aan om zelf invulling te geven aan die behoefte. Het is bekend dat het CFV achter de schermen vaak de noodzakelijke duidelijke taal spreekt en soms helpt bij het onder controle krijgen van risico s van de betreffende corporaties. Hoewel het aan de spreekwoordelijke schandpaal nagelen van corporaties vaak niet productief zal werken, zou ook evengoed een betoog kunnen worden gehouden voor openheid van de stand van zaken bij de individuele corporaties. De individuele informatie is weliswaar al openbaar, maar lastig te interpreteren voor de partners van corporaties. Het in perspectief plaatsen van de corporaties onderling, draagt bij aan een duidelijk beeld van het presteren van de corporaties. 2
01.03 Leeswijzer Op basis van de openbaar beschikbare data heeft Brink Groep voor het tweede jaar op rij een sectorbeeld geschetst. In dit rapport worden eerst de resultaten van het onderzoek in 2011 herhaald. Vervolgens wordt de sprong gemaakt naar 2012, waarbij soms ook een vergelijking met 2011 is gemaakt. Hierna worden de resultaten kort samengevat. Brink Groep denkt niet in problemen, maar in oplossingen. Daarom wordt dit rapport afgesloten door vanuit het sectorbeeld enkele oplossingsrichtingen te bespreken. 3
02 EEN TERUGBLIK: CIP 2011 De jaarlijkse rapportage Corporatie in Perspectief biedt waardevolle informatie. Hoewel gelukkig bij het overgrote deel van de corporaties de risico s beperkt blijken, vielen op basis van de CiP 2011 enkele corporaties in negatieve zin op. Diverse corporaties zijn door het CFV mild beoordeeld, hoewel ze mogelijk in de gevarenzone verkeren. Uit de actualiteit rond Vestia begin 2012 bleekt dit, aangezien die corporatie zowel in 2010 als 2011 positieve oordelen ontving van de Minister en het CFV. Diverse corporaties die een voldoende krijgen voor hun solvabiliteit en waarbij naar het oordeel van het CFV de continuïteit niet in gevaar is, hebben op basis van de onderliggende analyse van Brink Groep wel degelijk nog enkele uitdagingen, om het maar voorzichtig te duiden. 02.01 Bevindingen Van 391 corporaties was in 2011 de rapportage Corporatie in Perspectief openbaar beschikbaar. Hiervan hebben acht corporaties het solvabiliteitsoordeel onvoldoende gekregen en waren er 28 corporaties waarbij het continuïteitsoordeel niet voor de volledige vijf beschouwde prognosejaren als passend is beoordeeld bij de vermogenspositie (geen oordeel A1). Zie toelichting pagina 5. Op basis van de behandelde aspecten kan worden geconcludeerd dat van de 34 corporaties met een kanttekening van het CFV er twaalf in de aandachts-top-50 van de analyse van Brink Groep eindigen3. Uiteraard vormen de in dit rapport beschouwde aspecten slechts een deel van de totale rapportage Corporatie in Perspectief van het CFV. Wel zijn het belangrijke indicatoren. Bij de 38 andere corporaties in de gevarenzone top-50 op basis van dit artikel, zijn door het CFV geen kanttekeningen geplaatst in het eindoordeel voor solvabiliteit of continuïteit. Hier kan voorzichtig worden geconcludeerd dat het beheersen van de risico s bij die corporaties extra veel aandacht behoeft. zonder kanttekening solvabiliteit onvoldoende continuïteit onvoldoende solvabiliteit & continuïteit onvoldoende Figuur 1: aandachts-top-50 : 38 corporaties hebben geen kanttekening van Minister en CFV 3 Voor de aandachts-top-50 zijn meegenomen: netto kasstroom, rentelasten, rentedekkingsgraad, grondposities, langlopende leningen, schuldverdienratio, bedrijfswaarde minus langlopende leningen en het marktrisico. 4
03 CIP 2012: DE ACTUALITEIT 03.01 Oordelen Minister en CFV Solvabiliteit De oordeelsbrief van de Minister is beperkt tot een oordeel over de solvabiliteit van de corporatie. In 2012 schrijft de Minister over twee corporaties dat de solvabiliteit ultimo 20124 onvoldoende is. Dit is gebaseerd op het door het CFV in dit jaar uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie en uitgaande van de voortgezette verhuur van het bezit. Het betreft de corporaties: Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh uit Bakel; Woningvereniging Nederweert uit Nederweert. In 2011 kregen acht corporaties een negatief oordeel, waaronder ook de Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh. Continuïteit De rapportage Corporatie in Perspectief van het CFV wordt afgesloten met een oordeel over de financiële positie van de betreffende corporatie. Het CFV beoordeelt de corporaties op het onderdeel continuïteit. Dit continuïteitsoordeel betreft een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na de balansdatum. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen vier niveaus: A1: De voorgenomen activiteiten worden over de vijfjaarsprognose als passend beoordeeld bij de vermogenspositie; A2: De voorgenomen activiteiten in de eerste drie prognosejaren als passend bij de vermogenspositie wordt beoordeeld, maar dat in de laatste twee jaar de financiële positie in gevaar kan komen; B1: De voorgenomen activiteiten de financiële positie in het derde prognosejaar in gevaar brengen, terwijl in de laatste jaren weer de balans wordt gevonden tussen activiteiten en vermogenspositie; B2: De voorgenomen activiteiten de financiële positie op korte termijn (de eerste drie prognosejaren) in gevaar brengen. In de laatste jaren wordt de balans tussen activiteiten en vermogenspositie niet hervonden. 2011 2012 solvabiliteit continuïteit A2 continuïteit B1 continuïteit B2 onvoldoende Figuur 2: Oordelen van de Minister en CFV 4 De rapportage die recentelijk openbaar is gemaakt, heeft als beschouwingsjaar 2011. 5
Het aantal corporaties met een A2-, B1- of B2-oordeel, die dus een kanttekening van het CFV hebben gekregen voor de continuïteit, betreft 43. Uitgesplitst betreft het 13 keer een B2-oordeel (2011: 5), 6 keer een B1-oordeel (2011: 2) en 24 keer een A2-oordeel (2011: 21). Er zijn negen corporaties die zowel in 2011 als in 2012 hun kanttekening hebben behouden. Bij drie corporaties is het oordeel zelfs negatiever geworden en van een A2 oordeel, naar een B1 of B2 oordeel verschoven. Het totale beeld van de corporatiesector inzake de continuïteit is dat in het afgelopen jaar de situatie is verslechterd, maar de solvabiliteit is verbeterd. Op basis van bovengenoemde oordelen zou eenvoudig kunnen worden geconcludeerd dat het met de andere onderzochte corporaties, die dus een A1 oordeel hebben gekregen, wel goed zit. De realiteit ligt echter vaak genuanceerder, zo bleek in het recente verleden. De onderliggende openbare rapportages Corporatie in Perspectief van het CFV zijn daarom door Brink Groep nader beschouwd en in voorliggend document gerapporteerd. 03.02 Verschuivingen in de sector Van 381 corporaties5 is in 2012 de rapportage Corporatie in Perspectief gepubliceerd (gaat over boekjaar 2011). Dat zijn tien corporaties minder dan vorig jaar. Om dieper in te kunnen gaan op verschillende risico s die in Corporatie in Perspectief worden belicht, zal in de volgende paragrafen een nadere beschouwing worden gegeven per onderwerp. Hierbij wordt dieper ingegaan op de stand van zaken anno 2012 en de voortgang vanuit 2011. Om een goed beeld van de sector te geven wordt er gekeken naar de volgende aspecten: de rentedekkingsgraad (als indicator van de ruimte om de rente te betalen); de grondposities (als indicator van het risico in de ontwikkelportefeuille); de schuldverdienratio (als indicator hoe de lening zich verhoudt tot het verdienvermogen); de financiële ruimte (als indicator van het vermogen om te investeren); het totaal risico; verliezen niet gerealiseerde projecten. 03.02.01 Rentedekkingsgraad Voor de continuïteit is het van belang over een gezonde netto kasstroom6 te beschikken. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen, schulden af te lossen en investeringen mee te verrichten. Een hogere netto kasstroom geeft een grotere buffer om eventuele toekomstige tegenvallers op te vangen. Het landelijk gemiddelde van de netto kasstroom bedraagt 1.073,-- per verhuureenheid. Van de twee corporaties met een onvoldoende solvabiliteitsoordeel scoort Woningvereniging Nederweert het minst goed met 766,-- per verhuureenheid. Er zijn 73 corporaties die een slechtere netto kasstroom hebben dan Woningvereniging Nederweert. 5 Van enkele andere corporaties was de data ten tijde van het opstellen van deze rapportage niet (openbaar) beschikbaar op www.cfv.nl, het betreft onder meer Vestia en WSG. 6 De netto kasstroom wordt bepaald door de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huuropbrengsten, vergoedingen, bedrijfsopbrengsten en geactiveerde productie. 6
Van de 43 corporaties zonder continuïteitsoordeel A1, heeft de corporatie met de laagste netto kasstroom een netto kasstroom van 53,-- negatief per verhuureenheid. Er zijn acht corporaties (met een A1 oordeel) met een nog slechtere netto kasstroom. Deze hebben allen een negatieve netto kasstroom, waarbij Stichting Havensteder uit Rotterdam (CiP 2012: 203/vhe negatief, CiP 2011: 262/vhe negatief ) de enige grote corporatie in deze lijst is. Uit een nadere analyse van de betreffende corporaties blijkt dat het in enkele gevallen om een eenmalig slechte netto kasstroom gaat. Er kan dus niet automatisch worden geconcludeerd dat het financieel niet goed gaat bij die betreffende corporaties. Tezamen met de lasten7 vormt de netto kasstroom de rentedekkingsgraad in de CFV-rapportage. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden: hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Er zijn 12 corporaties met een slechtere rentedekkingsgraad dan de slechtst scorende corporatie met een kanttekening. Het landelijke gemiddelde voor de rentedekkingsgraad is 1,8. Van de beschouwde corporaties halen 37 een rentedekkingsgraad lager dan 1,4. Uiteraard heeft onder meer de aard van de woningportefeuille (bijvoorbeeld veel of weinig nieuwbouw) invloed op de rentedekkingsgraad. Alleen op basis van de rentedekkingsgraad kan dus niet worden geconcludeerd dat een individuele corporatie er niet goed voor staat. Het is wel één van de belangrijke risico indicatoren. In onderstaande grafiek zijn de rentedekkingsgraden van alle corporaties weergegeven, wanneer deze openbaar beschikbaar zijn. Daarbij is aangegeven of deze corporatie een kanttekening van het CFV of de Minister heeft ontvangen. Figuur 3: rentedekkingsgraad van corporaties (gemiddeld 1,8) 7 De lasten bestaan uit de overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffingen bijzondere projectsteun en sanering gedeeld door de betaalde rente minus ontvangen rente. 7
03.02.02 Grondposities In de zomer van 2011 werd door het CFV in de pers8 de alarmbel geluid voor wat betreft het risicomanagement. Het CFV concludeerde onder meer: dat er op basis van de gerealiseerde productie van de afgelopen jaren voor ruim 21 jaar aan bouwvoorraad aanwezig is. Een opvallende constatering wanneer uit gegevens van het CFV blijkt dat de grondvoorraad niet alleen op basis van de CiP 2011, maar ook op basis van de CiP 2012 nog verder is toegenomen. Door het CFV is de oppervlakte van de beschikbare gronden in beeld gebracht, separaat voor gronden met en gronden zonder een bouwbestemming, zie figuur 4. Er zijn 73 corporaties met meer dan 100.000 m² grond voor toekomstige (woning)bouw. Vergeleken met 2011 is dit aantal met vijf corporaties gestegen. Tien corporaties hebben zelfs meer dan 1.000.000 m² in bezit. Natuurlijk hangt dit samen met de grootte van de corporaties, echter de omvang van de grondvoorraad is in de huidige tijd een belangrijke risico-indicator. Ten opzichte van de CiP 2011 is de totale grondpositie van alle corporaties gestegen van circa 41,7 mln m² naar circa 45,9 mln m² (circa 10%). Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat corporaties in deze tijden, ondanks de crisis, nog genoeg redenen zien om hun huidige grondposities te blijven uitbreiden. Figuur 4: grondposities per corporatie (in m²) Opvallend is dat afgelopen jaar de grondposities van de woningcorporaties zijn gegroeid. De sector als totaal heeft het afgelopen jaar maar liefst 4,3 miljoen vierkante meter grond meer in portefeuille genomen. Hiervan zijn 16 corporaties die hun grondvoorraad hebben laten toenemen met meer dan 10 hectare. Woonconcept uit Meppel is daarvan de corporatie die het grootste oppervlakte heeft toegevoegd, te weten circa 88 hectare, waarbij opgemerkt wordt dat deze grond geen bouwbestemming heeft. Ook hun totale grondpositie valt op. Woonconcept is na Ymere en de Alliantie, corporaties van respectievelijk een 7 en 5 keer grotere omvang, de grootste grondbezitter in corporatieland. Ook ten opzichte van de eigen omvang is de totale grondpositie van Woonconcept groots. Stel dat voor een sociale huurwoning gemiddeld ongeveer 250 m² gebied nodig is (ca. 50% kavel en ca. 50% openbaar gebied). Dan past op de grondpositie van Woonconcept een verdubbeling van hun huidige aantal woningen. Toch krijgt zij van zowel de Minister als het CFV 8 Onder meer: Financieel Dagblad 14 juli 2011 Corporaties nemen te veel risico s, BNR Interview met Jan van der Moolen, directeur CFV, 13 juli 2011. 8
geen kanttekeningen over de solvabiliteit of de continuïteit. Mogelijk is er een goede reden voor de grote voorraad grond zonder bouwbestemming bij Woonconcept, echter op basis van de beschikbare data komt de positie als te groot voor deze corporatie over9. Van 113 corporaties is de gemiddelde grondprijs per m² bruto plangebied hoger dan 100,--. Zeker als dat grondposities zonder een bouwbestemming zijn, kunnen deze als risicovol worden bestempeld. Zo heeft bijvoorbeeld woningbouwvereniging Bergopwaarts uit Deurne circa 206.000 m² (bouw)grond in bezit, waarvan circa 140.000 m² zonder bouwbestemming, met een gemiddelde grondwaarde van circa 141,-- per m². Ook zijn er tien corporaties zonder een kanttekening van het CFV, waarbij de grondwaarde boven de 500,-- per m² ligt. Dit zijn er twee meer dan in 2011. Daar gaat het overigens gelukkig meestal om gronden met een bouwbestemming en over niet al te grote oppervlakten. De huidige marktomstandigheden hebben het risicoprofiel van grootgrondbezitters uiteraard aanzienlijk nadelig beïnvloed, maar ook in goede tijden was dit al tamelijk risicovol te noemen. Figuur 5: grondposities (in /m²) Het landelijke gemiddelde van de waarde van de nog te ontwikkelen grondposities uit de bestaande woningportefeuille bedroeg in de CiP 2011 843,-- per verhuureenheid. In de CiP 2012 is de landelijke gemiddelde waarde gestegen naar 855,-- per verhuureenheid. Er zijn vijftien corporaties, waarbij de waarde vijf keer hoger is dan dit landelijk gemiddelde. Van de corporaties met meer dan 5.000 vhe vallen woningcorporatie Wooninc uit Eindhoven, Stadgenoot uit Amsterdam en Trudo uit Eindhoven op. Zij hebben respectievelijk een grondpositie met een gemiddelde waarde van 6.918,--, 4.888,-- en 3.854,-- per verhuureenheid. Hun totale grondpositie is respectievelijk 31,1 ha, 23,6 ha en 24,5 ha. 9 Op basis van een reactie van Woonconcept is duidelijk geworden dat ten behoeve van de CiP 2012 foutieve data is aangeleverd. De grondpositie is kleiner dan gerapporteerd. Desondanks blijft de grondpositie van Woonconcept groot, maar is niet (zoals opgenomen in de CiP 2012) aanzienlijk gegroeid. Brink Groep heeft zich in voorliggende rapportage gebaseerd op de data uit de CiP. 9
03.02.03 Schuldverdienratio Ook is het interessant te weten in hoeveel jaar de langlopende leningen kunnen worden afgelost uit de netto kasstroom. Dit wordt zichtbaar door de schuldverdienratio10. De gemiddelde schuldverdienratio van de corporaties in Nederland is 33,0 jaar. Dat wil dus zeggen dat in 33 jaar de langlopende leningen met de netto kasstroom kunnen worden afgelost. Van de onderzochte corporaties zijn er tien met een schuldverdienratio die drie keer zo slecht is (dus hoger dan 99 jaar) en enkele uitschieters die zelfs meer dan veertien keer zo slecht scoren. Van de corporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden vallen met name woningstichting Rochdale uit Amsterdam en Stichting Woonplus uit Schiedam op. Rochdale heeft een schuldverdienratio van 2956 jaar en scoort van de corporaties met een positieve netto kasstroom het slechtst. Woonplus heeft een schuldverdienratio van 103 jaar en staat daarmee op plek 10. Uiteraard hebben de corporaties met een negatieve netto kasstroom een nog slechtere score dan de hiervoor benoemde corporaties. In figuur 6 zijn de verschillende schuldverdienratio s van de corporaties zichtbaar en is aangegeven of deze in 2012 een kanttekening hebben ontvangen. Figuur 6: schuldverdienratio11 (gemiddeld 33,0 jaar) Dit jaar heeft het CFV voor het eerst gekeken naar de hoeveelheid leningen die niet door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn geborgd. Hierbij maakt zij onderscheid tussen leningen voor DEAB12 en niet-deab activiteiten. In totaal hebben de corporaties voor ruim 82,0 miljard gefinancierd met borging door het WSW. Daarnaast is 4,2 miljard gefinancierd zonder borging door het WSW. Hiervan 3,32 miljard voor DAEB en 0,86 miljard voor niet-daeb activiteiten. Woningcorporatie Welbions uit Hengelo heeft het meeste geleend zonder borging door het WSW voor DAEB activiteiten, te weten circa 337 miljoen. Woningstichting Woonbron uit Rotterdam heeft het meeste geleend zonder borging door het WSW voor niet-daeb activiteiten, te weten circa 160 miljoen. 10 De schuldverdienratio geeft de verhouding tussen de netto kasstroom en de langlopende schulden weer. 11 Van één corporatie bedraagt de schuldverdienratio, veroorzaakt door een hele lage netto kasstroom, 2956. Deze extreme waarde is voor de leesbaarheid van de grafiek weggelaten. 12 DEAB: Diensten van Algemeen Economisch Belang 10
03.02.04 Financiële ruimte Een andere interessante indicator met betrekking tot de schuldenpositie is het verschil tussen de bedrijfswaarde en het vreemd vermogen. Er zijn 50 corporaties waarbij het verschil minder dan 5.000,-- per huurwoning bedraagt. Van 21 corporaties is het verschil zelfs negatief (de schulden zijn dus hoger dan de bedrijfswaarde per woning). Dit is op zich niet direct een probleem, maar dan moet de feitelijke marktwaarde van het bezit wel hoger zijn dan de bedrijfswaarde. Uitschieter is Stichting ZorgGoedBrabant uit Oss (656 wooneenheden), waar de financiële ruimte circa 40.000,-- negatief per verhuureenheid bedraagt. Van de corporaties groter dan 5.000 verhuureenheden staan Stichting Nijestee uit Groningen met circa 8.500,-- negatief per verhuureenheid, Laurentius uit Breda met circa 5.700,-- negatief per verhuureenheid en Patrimonium Woningstichting uit Veenendaal met circa 4.400,-- negatief per verhuureenheid in de top 10. De financiële ruimte per corporatie is weergegeven in figuur 7. Figuur 7: financiële ruimte13 03.02.05 Risico s Het CFV onderkende in de CiP 2011 in de methodiek voor de beoordeling van de risico s drie bronnen van risico: het macro-economische risico (inflatie en rente), het operationele risico (falende processen of mensen) en het marktrisico. Het marktrisico is het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van het bestaande bezit, de opbrengst van grondposities, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen (voorraden) en/of de opbrengst van de productie van nieuwbouw koop (reeds aangegane verplichtingen) lager is dan verwacht. In de CiP 2012 wordt dit onderscheid tussen de risico s niet gegeven, maar is voor het boekjaar slechts het totaal risico (inclusief Vpb-beklemming14) gepubliceerd. Dit is opvallend aangezien het zeker in deze tijden belangrijke indicatoren zijn. Tevens doet het weglaten van de uitgesplitste cijfers de transparantie over de sector geen goed. 13 De financiële ruimte wordt bepaald door het verschil tussen bedrijfswaarde en de langlopende leningen. 14 Dit is de beklemming vanwege toekomstige vennootschapsbelastingverplichtingen. 11
Het gemiddelde totaal risico van Nederlandse corporaties bedraagt 5.719,-- per gewogen verhuureenheid. Het totaal risico per corporatie is uitgezet in onderstaande grafiek. Geconcludeerd kan worden dat twaalf corporaties meer dan het dubbele risico lopen. Voor de sector als totaal is er door het CFV een risico gedefinieerd van circa 12,5 miljard. Van de grotere corporaties staan Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam en Woningstichting Goede Stede uit Almere in de top 10. Figuur 8: totaal risico inclusief Vpb-beklemming (in / gewogen vhe) 03.02.06 Verliezen niet gerealiseerde projecten Uit de gegevens van het CFV wordt duidelijk dat het een zwaar jaar is geweest. De woningcorporaties hebben gezamenlijk circa 146 miljoen aan verliezen op niet gerealiseerde projecten geleden. Het grootste verlies is genomen door woningcorporatie Mitros uit Utrecht, die 10,2 miljoen verlies nam. En dat terwijl uit de CiP 2011 blijkt dat in het voorafgaande jaar al 80 miljoen door alle corporaties gezamenlijk aan verlies is genomen door het niet (kunnen) uitvoeren van projecten. De impact van zo n verlies hangt nauw samen met de kenmerken van een corporatie. Een grote corporatie zal doorgaans zulke verliezen relatief makkelijker op kunnen vangen dan een kleine corporatie. Wel kan worden geconstateerd dat door de aanhoudende crisis de kans op verliezen op niet gerealiseerde projecten aanhoudt. 12
04 BEVINDINGEN 04.01 Conclusies In de aandachts-top-50 van de analyse van Brink Groep staan 39 corporaties zonder kanttekening (A1 continuïteitsoordeel en voldoende solvabiliteit) van het CFV. Uiteraard vormen de in dit artikel beschouwde aspecten slechts een deel van de totale rapportage Corporatie in Perspectief van het CFV. Wel zijn het belangrijke indicatoren. In de analyse vallen niet alleen individuele corporaties op, maar ook zijn er opmerkelijke verschuivingen in de sector waar te nemen. Het toenemen van de grondposities, personeelskosten en het afnemen van de financiële ruimte zijn slechts enkele voorbeelden. Daarbij hebben corporaties in 2012 gezamelijk meer dan het dubbele verlies moeten nemen op niet gerealiseerde projecten. Er kan worden geconcludeerd dat het beheersen van en sturing op risico s nodig is. Mede daardoor kunnen opmerkingen worden geplaatst bij de oordelen verstrekt door de Minister en het CFV. Uiteraard is niet meegenomen hoe de toezicht achter de schermen plaatsvindt. Wel mag worden gezegd, dat transparantie wenselijk is. Voor de individuele coporaties uit de aandachts-top-50 kan voorzichtig worden geconcludeerd dat het beheersen van de risico s bij die corporaties, ondanks het positieve oordeel van het CFV, extra aandacht behoeft. Zonder adequate maatregelen blijft het risicoprofiel van deze corporaties, tezamen met de corporaties die van het CFV reeds een kanttekening hebben gekregen, hoog. Het behoeft geen toelichting dat in de huidige situatie op de vastgoedmarkt en de financieringsmarkt, het ten positieve wenden van deze risico s geen eenvoudige opgave is. Er mag ook worden gesproken over de corporaties die juist in deze tijden maatregelen nemen om hun risico s te beheersen. Op basis van de CiP 2012 valt te constateren dat bijvoorbeeld Patrimonium uit Veenendaal haar grondposities aanzienlijk heeft teruggebracht, een compliment waard. Ook zijn er circa 30 corporaties die 10 of meer verhuureenheden extra per fte beheren, eveneens een compliment waard. En nog een opsteker, er zijn circa 10 corporaties waarvan het marktrisico de komende jaren daalt op basis van de prognoses in de CiP 2012. 04.02 Hoe nu verder? Uiteraard is het niet zo dat de corporaties in de aandachts-top-50 geen perspectief hebben. Het is zeker mogelijk om de risico s te beïnvloeden en structureel te saneren. Enkele maatregelen die Brink Groep toepast zijn herstructurering van de financieringsportefeuille en het doorvoeren van exit-strategieën voor risicovolle projecten. Ook nog ingrijpender maatregelen als reorganisatie en fusie moeten in sommige gevallen in ogenschouw worden genomen. Om de gewenste investeringsopgave toch te kunnen financieren is er een (acute) noodzaak om werk te maken van het sturen op de kasstroom. Harmoniseren van de huur, afbakening van de doelgroep en het verlagen van de onderhoudskosten en bedrijfslasten. Verder wordt duidelijk dat de ruimte voor avonturen en risico s in de toekomst beperkt is. Al met al kan worden geconcludeerd dat ook de corporatiesector nog een hele uitdaging heeft onder het huidige gesternte van de financierings- en vastgoedmarkt. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de maatregelen die het Rijk en Europa voor de corporatiesector in petto hebben. Corporaties moeten niet lijdzaam afwachten tot het CFV komt ingrijpen of hierover rapporteert, maar kunnen beter zelf in actie komen. 13
brinkgroep.nl/corporaties