Project: Betreft: 14 eengezinswoningen te Purmerend Rapportage technische beoordeling i.v.m. Due Diligence Datum bezoek: 22 juli 2015 Datum rapport: 7 augustus 2015 Status: DEFINITIEF Opdrachtgever: Duinweide Investeringen NV Henry Dunantweg 15 2402 NM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (088) 222 00 222 Contactpersonen: - Dhr. L. Benedek - Dhr. J. Nathalia - Dhr. B. Leijen Door: - BeauVastgoed, Beheer & Onderhoud BV Henry Dunantweg 15 2402 NM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (0172) 74 26 55 Contactpersoon: - Dhr. F. Ferweda
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 1/3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 2 1.1 Algemeen 2 1.2 Vraagstelling 2 1.3 Onderzoeksmethode 2 2 Objectgegevens... 3 3 Bevindingen... 5 3.1 Technische omschrijving 5 3.1.1 Casco 5 3.1.2 Afbouw 5 3.1.3 Installaties 5 3.1.4 Terrein 5 3.2 Gesignaleerde gebreken 6 3.3 Onderhoudsstatus 6 3.3.1 Uitgevoerd correctief onderhoud 6 3.3.2 Onderhoudsbehoefte 7 3.4 Garanties 7 4 Conclusie... 9 Bijlage: - Foto s - Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 2/3 1 Inleiding 1.1 Algemeen Duinweide Investeringen heeft Beauvastgoed Beheer & Onderhoud BV (BBO) gevraagd een technisch oordeel te geven over 14 woningen te Purmerend. De aanleiding van de opdracht is de voorgenomen aankoop van de woningen door Duinweide Investeringen (DWI) t.b.v. een nieuw op te richten (woning)vastgoedfonds. De inspectie door BBO heeft plaatsgevonden op 22 juli 2015. Op 24 jullie zijn de eerste bevindingen gecommuniceerd met DWI in de vorm van een beknopt rapport (QuickScan). De antwoorden op de vragen n.a.v. de QuickScan zijn verwerkt in dit rapport. 1.2 Vraagstelling Het onderzoek heeft tot doel om inzicht te krijgen in de technische kwaliteit van het vastgoed. Het onderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: Wat is de bouwtechnische kwaliteit van de woningen? Wat is het risico op technische gebreken in de toekomst? Wat is de onderhoudstatus van de woningen? Welk onderhoud is de komende jaren noodzakelijk om de waarde van het vastgoed te behouden? 1.3 Onderzoeksmethode Om antwoord te kunnen geven op de vraagstelling zijn de volgende werkzaamheden verricht: Het bestuderen beschikbaar gestelde technische documenten op compleetheid; Het opvragen van de (voor een volledige beoordeling) ontbrekende stukken bij de huidige eigenaar; Het analyseren van de technische documenten op mogelijke risico s en/of gebreken; Het analyseren van de woningen op bouwmethode en materiaalgebruik in verband met het vaststellen van de onderhoudsbehoefte. Het bestuderen van de onderhoudsgeschiedenis van de woningen; Het schouwen van de 14 woningen aan de buitenzijde; Het aan de binnenzijde inspecteren van 2 van de 14 woningen; Het bespreken van de bevindingen met de technisch verantwoordelijke binnen de organisatie van de huidige eigenaar; Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 3/3 2 Objectgegevens Naam: 14 woningen Wagengebied te Purmerend Adressen: Toon Dupuisstraat 6, 12, 14, 16, 20, 22, 24, 28 en 30 Lambertus Huisengaststraat 157 en 167 Chris Lanooystraat 42 Plateellaan 4 en 8 Bouwjaar: 2009-2010 Architect: INBO (blok 1, 2 en 3) ANA (blok 4 en 5) M3H (blok 6 en 7) Aannemer: Bouwbedrijf Deurwaarder Figuur 1: Overzicht woningen Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 4/3 De 14 woningen zijn onderdeel van een nieuwbouwproject dat in 2010 is opgeleverd op een voormalig bedrijventerrein (Wagengebied. Het project bestaat uit 7 blokken laagbouw en 1 blok hoogbouw. De 14 woningen zijn verdeeld over 4 van de 7 laagbouwblokken. Het betreft 14 grondgebonden eengezinswoningen, waarbij de 2 aan de Plateellaan zijn aangemerkt als woonwerkwoningen (bestemming wonen). De woningen zijn slechts gedeeltelijk aaneengesloten en enigszins versnipperd over de bouwblokken. Het project is ontwikkeld door Ymere, waarbij een deel van de woningen al direct is verkocht aan particulieren. De resterende huurwoningen zijn in 2012 door Ymere doorverkocht aan Wooncompagnie. Daarna zijn door Wooncompagnie al diverse woningen los uitgepond. Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 5/3 3 Bevindingen In dit hoofdstuk zijn de bevindingen beschreven n.a.v. het uitgevoerde onderzoek. 3.1 Technische omschrijving 3.1.1 Casco De woningen zijn traditioneel gebouwd. Betonpalen en betonnen fundering stroken vormen de basis. Begane grond- en verdiepingsvloeren zijn in beton uitgevoerd, evenals de bouwmuren (tunnelbouw). Gevels bestaan uit in hoofdzaak uit houtskeletbouw binnenwanden en gemetselde buitenwanden. Het gevelmetselwerk van enkele woningen is wit geschilderd (keimwerk). De gevelopeningen zijn van hardhout. De hellende daken zijn voorzien van keramische pannen, waarin Velux dakvensters zijn aangebracht. Voor zover aanwezig zijn de platte daken uitgevoerd met bitumineuze dakbedekking met een ballast laag van grind (met uitzondering van de bergingsdaken). 3.1.2 Afbouw In de woning zijn gibo scheidingswanden toegepast en standaard plaatstalen binnendeurkozijnen met opdek binnendeuren. Er zijn standaard vurenhouten trappen toegepast, allemaal wit geschilderd. Badkamers en toiletten zijn uitgevoerd met basis vloer- en wandtegelwerk (tot plafond) en voorzien van degelijk sanitair. De (Bruynzeel) keukens zijn compleet uitgevoerd en voorzien van alle inbouwapparatuur, namelijk Koel/vriescombinatie Combi oven Elektrische kookplaat Afzuigkap Vaatwasser 3.1.3 Installaties De groepenkast in de meterkast betreft (vanzelfsprekend) een moderne installatie met schakelautomaten met voldoende groepen voor de basisinstallatie en extra groepen voor de vaatwasser, wasmachine en elektrisch koken. In de woningen is geen gasaansluitingen aanwezig, wat niet ongebruikelijk is voor woningen die aangesloten zijn op stadsverwarming. De stadsverwarmingsunit bevindt zich in de meterkast van de woningen en is eigendom van stadsverwarming Purmerend. De woning wordt verwarmd d.m.v. vloerverwarming. In de woningen zijn geen radiatoren aanwezig. De temperatuur kan per vertrek apart worden ingesteld. Per verdieping zijn verdelers aanwezig. Er wordt mechanisch geventileerd. Afzuigpunten bevinden zich in toilet, keuken en badkamer. De (natuurlijke) toevoer van verse lucht vindt plaats via roosters in de gevel en/of dak. 3.1.4 Terrein Aan de buitenzijde van de woningen zijn geen noemenswaardige gebreken aangetroffen. Wat wel opvalt aan de buitenzijde is dat het aangrenzende terrein in de afgelopen 5 jaar circa 10cm is verzakt. Met name aan de voorzijde van de woningen is dit duidelijk zichtbaar. De strook van circa 1,5 meter aan de voorzijde van de woningen behoort wel tot het eigendom van de woningen. Voor wie de eventuele ophoogkosten zijn is arbitrair. Tuinonderhoud is normaal gesproken voor de huurder, maar ernstige verzakkingen zijn voor rekening verhuuder. De vrijstaande houten bergingen zijn niet gefundeerd en staan op een betonnen plaat. De Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 6/3 bergingen zijn bekleed met verticale (verduurzaamde) houten delen. Ze hebben een bitumen dakafwerking en zijn voorzien van een zinken dakrand. Tussen de achtertuinen van de woningen ligt een mandelig terrein dat volledig is bestraat. Het terrein ligt op afschot naar het midden, waar kolken aanwezig zijn die zijn aangesloten op de riolering. Het terrein is uiteraard ook enigszins meegezakt maar ziet er verder keurig uit. 3.2 Gesignaleerde gebreken In de (geïnspecteerde) woningen zijn geen gebreken waargenomen, behoudens enkele kleine scheuren in wanden die min of meer gebruikelijk zijn in de nieuwbouw. De kruipruimtes zijn iets wat vochtig maar er staat geen water en de riolering is degelijk gebeugeld. In de bestekstukken zijn er polderstukken voorgeschreven. Ervan uitgaande dat deze ook daadwerkelijk zijn toegepast, moet de eerder genoemde verzakking geen probleem opleveren voor de riolering. 3.3 Onderhoudsstatus Uitgevoerd planmatig onderhoud Aansluitend aan de inspectie heeft er een gesprek plaatsgevonden met het hoofd woondiensten van Wooncompagnie, die o.a. verantwoordelijk is voor het technisch beheer van het woonbezit. Bij de aangeleverde stukken is geen meerjarenonderhoudsbegroting (mjop) aangetroffen en bij navraag blijkt deze er ook niet te zijn. Dit werd niet noodzakelijk geacht omdat het uitponden van de woningen al vroegtijdig was voorzien. In verband met de leeftijd van de woningen (5 jaar) is er nog geen planmatig onderhoud uitgevoerd. Uitgevoerde werkzaamheden betreft uitsluitend klachtenonderhoud en onderhoud dat bij mutaties is uitgevoerd. 3.3.1 Uitgevoerd correctief onderhoud Onderdeel van de aangeleverd stukken is ook de klachtenuitdraai die inzicht geeft in de onderhoudshistorie. De aangeleverde gegevens betreft hebben overigens alleen betrekking op de periode 2012-heden, omdat Wooncompagnie daarvoor geen eigenaar was. De onderhoudshistorie van de vorige eigenaar (Ymere) is opgevraagd, maar blijkt niet in het bezit te zijn van Wooncompagnie. Bij het beoordelen van de onderhoudshistorie is gekeken of er bijzondere klachten voorkomen (grote gebreken) en of klachten mogelijk herhaaldelijk voorkomen bij meerdere woningen (structurele gebreken). In de onderhoudshistorie trekken een aantal gebreken de aandacht: Verzakkende schuur bij Toon Dupuisstraat 30 Gescheurde dakplaat bij Toon Dupuisstraat 22 In de beschikbare onderhoudshistorie komen een aantal terugkerende klachten naar voren die nadere aandacht vragen, namelijk: Niet goed sluitende voor- en achterdeuren; loskomend fineer van frontjes keukenkastjes; loskomend schilderwerk van gevelmetselwerk; MV-installatie maakt lawaai; lekkende dakkapellen; Uit de aangeleverde gegevens kon in eerste instantie niet kon worden opgemaakt wat de oorzaak was van de klachten en hoe deze klachten verder zijn afgewikkeld. Vragen hierover zijn uitgezet bij WoonCompagnie. Wooncompagnie kon als 2 e eigenaar niet op alle vragen een sluitend antwoord geven. Op basis van de antwoorden kan echter worden geconcludeerd dan bovengenoemde punten geen grote risico s vormen. Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 7/3 Over de frontjes van de keukenkastjes is afgesproken dat deze nog voor een eventuele aankoop door Bruynzeel in opdracht van Wooncompagnie bij alle 14 woningen (voor zover dit nog niet is gebeurd) worden vervangen. Hiermee is het risico voor DWI op dit punt voor de toekomst geminimaliseerd. 3.3.2 Onderhoudsbehoefte Bij de bouw van de woningen zijn geen bouwmaterialen toegepast die uitzonderlijk veel onderhoud vereisen. Ontwikkelende corporaties (die daarna ook zelf belast zijn met het onderhoud) leggen dit doorgaans ook vast in hun PVE dat als uitgangspunt fungeert voor de architect(en) tijdens de ontwerpfase. Voor het geplande onderhoud dient de komende 10 jaar rekening te worden gehouden met de volgende werkzaamheden: schilderwerk buitengevelkozijnen (2016 en 2022) en het reinigen van de ventilatiekanalen (1x). Overwogen kan worden om het witte keimwerk (slechts beperkt aanwezig) bij de 2e schilderbeurt opnieuw te sauzen, maar dat is dan meer uit esthetische overwegingen. Daarnaast moet bij voorkeur jaarlijks de riolering van het achterliggende (mandelige) terrein worden doorgespoten. In principe moet dit gezamenlijk met de overige woningeigenaren worden opgepakt en betaald. Gezien de compleet uitgevoerde keukens (met alle inbouwapparatuur) moet in het beheer rekening worden gehouden met diverse reparatieverzoeken (correctief onderhoud) op deze onderdelen en op termijn ook met de vervanging van apparatuur. Vervanging van keukenapparatuur zal echter niet gepland plaatsvinden maar hier moet wel voor worden gererserveerd. Zo lang de apparaten goed functioneren worden ze niet vervangen, maar een deel van de apparatuur zal geen 15 jaar mee gaan. Door BBO is een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld voor de 14 woningen. Deze is als bijlage toegevoegd aan dit rapport. In de mjop is naast het geplande onderhoud ook rekening gehouden met kosten voor correctief onderhoud en vervangingskosten. 3.4 Garanties Gezien de leeftijd van de woningen (5 jaar) zijn er slechts op een beperkt aantal bouwelementen nog garanties van toepassing. De bouwer van de woningen, bouwbedrijf Deurwaarder, is in 2013 failliet verklaard. Echter, op garanties van de onderaannemer en leveranciers (voor zover nog niet verlopen uiteraard), kan mogelijk nog aanspraak worden gemaakt. In dat geval moet in de garantievoorwaarden wel zijn overeengekomen dat de garantie ook overdraagbaar is. Als dit niet in de garantie is geregeld dan is de kans aannemelijk dat de garantie wordt afgewezen. Onderstaand het overzicht van de garanties die zijn verstrekt. Grijs gearceerd zijn de garanties die inmiddels sowieso zijn verlopen. Van de overige is het dus niet vanzelfsprekend dat hier aanspraak op kan worden gemaakt. Onderdeel Subonderdeel Bedrijf Termijn Prefab dakkapellen Dhibo Dak 10 jaar Natuursteen Dapper & Harder 10 jaar Binnenriolering hemelwaterafvoeren PV van der Horst BV 2 jaar Binnenriolering PV van der Horst BV 2 jaar Waterinstallaties PV van der Horst BV 2 jaar Sanitair PV van der Horst BV 1 jaar Vloerverwarming Vloerverwamingsleidingen Albrand 30 jaar Verdelers Albrand 5 jaar Appendages op verdeler Albrand 2 jaar Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 8/3 Pompen op verdelers Albrand 1 jaar Betonwanden Alvon 10 jaar Elektrische installatie Beerepoot 2 jaar Betoncasco P&F IJmond 10 jaar Keukens Aanrechtbladen en kastjes Bruynzeel 10 jaar Hang- en sluitwerk Hang- en sluitwerk Buva 1 jaar Cilinders Buva 2 jaar Staalconstructie Staal Engelsma 10 jaar Thermisch verzinken Engelsma 10 jaar Poedercoating Engelsma 7 jaar Lateien Max Frank 10 jaar Afbouw Stuk- en spuitwerk Groot Afbouw 6 jaar Tegelwerk Groot Afbouw 6 jaar Gipswanden Groot Afbouw 6 jaar Verwarmingsinstallatie Mandjes 2 jaar Hardsteen Nibo 5 jaar Dakpannen Leo Nelis 5 jaar Schilderwerk Binnenschilderwerk Wiba 3 jaar (A) Buitenschilderwerk Wiba 3 jaar (A) Houten trappen Vios 6 jaar Paalfundering Vroom 10 jaar Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Rapport technische beoordeling 14 woningen te Purmerend Blad: 9/3 4 Conclusie De woningen verkeren technisch in goede staat. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud en er zijn geen op dit moment geen grote herstelwerkzaamheden noodzakelijk. De aannemer die de woningen heeft gebouwd is failliet gegaan in 2013. Veel garanties zijn inmiddels verlopen en voor zover garanties nog van toepassing zijn, zijn deze niet altijd overdraagbaar. De woningen zijn overwegend uitgevoerd met onderhoudsarme materialen. De komende 10 jaar moet qua gepland onderhoud met name rekening worden gehouden met schilderwerk, wat vooraf goed in te schatten is. Lastiger in te schatten is het correctief onderhoud (storingen/klachten) en daar zit dan ook het risico, zeker i.v.m. de uitbreide uitvoering van de keukens en de levensduur van de diverse inbouwapparatuur. In de onderhoudshistore komen een aantal klachten meerdere malen voor maar op basis van de beschikbare informatie is het niet de verwachting dat een technisch (en daarmee ook financieel) risico is voor de toekomst. Versie 1, d.d. 7 augustus 2015
Bijlage 1 Foto s
Afbeelding 1: Toon Dupuisstraat Afbeelding 2: Plateellaan Afbeelding 3: Lambertus Huisengastraat
Abeelding 4: Achtergevel woning Toon Dupuisstraat Abeelding 5: Achtertuin woning Toon Dupuisstraat Afbeelding 6: Keuken woning Toon Dupuisstraat
Afbeelding 7: Badkamer woning Toon Dupuisstraat Afbeelding 8: Unit stadsverwarming Afbeelding 9: Unit mechanische ventilatie
Afbeelding 10: Vrijstaande buitenberging Afbeelding 11: Verzakking straatwerk
Afbeelding 12: Krimpscheur woningscheidende wand Afbeelding 13: Indeling meterkast
Bijlage 2 MJOP (meerjarenonderhoudplanning)