Supermarkt Albert Heijn, Kruisstraat 10 te Haarlem Rapportage technische onderzoek

Transcriptie

1 Project: Betreft: Supermarkt Albert Heijn, Kruisstraat 10 te Haarlem Rapportage technische onderzoek Datum bezoek: 15 september 2015 Datum rapport: 22 september 2015 Status: DEFINITIEF Opdrachtgever: Duinweide Investeringen NV Henry Dunantweg NM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (088) Contactpersonen: - Dhr. L. Benedek - Dhr. J. Nathalia - Dhr. B. Leijen Door: - BeauVastgoed, Beheer & Onderhoud BV Henry Dunantweg NM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (0172) Contactpersonen: - Dhr. F. Ferweda - Dhr. W.J.R. van Vliet

2 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 1/8 Inhoudsopgave 1 Inleiding Algemeen Vraagstelling Onderzoeksmethode 2 2 Objectgegevens Technische beschrijving Locatie Eigendomssitatie Techniek 4 4 Onderhoud Onderhoudssituatie Verdeling onderhoudskosten MJOP 6 5 Conclusie... 8 Bijlagen: - Tekening lay-out Albert Heijn - Foto s - MJOP VVE Funckler (2009 t/m 2023) - Rapportage MJOP Vereniging Eigen Huis 4 december 2008 Versie 1, d.d. 22 september 2015

3 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 2/8 1 Inleiding 1.1 Algemeen Duinweide Investeringen (DWI) heeft Beauvastgoed Beheer & Onderhoud BV (BBO) gevraagd het pand aan de Kruisstraat 10 te Haarlem technisch te beoordelen. Aanleiding van de opdracht is de recente aankoop van het object door DWI t.b.v. het vastgoedfonds Duinweide Supermarkten. Bij de aankoop (eind 2014) is tijdens de Due Dilligence een Quickscan uitgevoerd door Barcon B.V. De inspectie door BBO heeft plaatsgevonden op 15 september Tijdens de inspectie is gesproken met de heer F (Frank) Korfage, filiaalmanager. 1.2 Vraagstelling Het onderzoek heeft tot doel om inzicht te krijgen in de technische kwaliteit van het vastgoed. Het onderzoek geeft antwoord op de volgende vragen: Wat is de bouwtechnische kwaliteit van het object? Wat is het risico op technische gebreken in de toekomst? Wat is de onderhoudstatus van het object? Welk onderhoud is de komende jaren noodzakelijk om de waarde van het vastgoed te behouden? 1.3 Onderzoeksmethode Om antwoord te kunnen geven op de vraagstelling zijn de volgende werkzaamheden verricht: Het bestuderen van de beschikbare technische documenten; Het uitvoeren van een technische opname; Het bespreken van de organisatie van het onderhoud met de desbetreffende VVE. Het gesprek met de voorzitter (mevrouw C. Hopstaken) van VVE Funckler heeft plaatsgevonden op 16 september Versie 1, d.d. 22 september 2015

4 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 3/8 2 Objectgegevens Naam: Supermarkt Albert Heijn te Haarlem Adres: Kruisstraat 10 Bouwjaar: 2002 Aannemer: Huib Bakker Bouw BV, Heemstede Type bouw: Hoofddraagconstructie: voornamelijk beton Vloeren: beton Dakconstructie: beton Gevel: metselwerk (gepleisterd) Gevelkozijnen: hout Dakafwerking: bitumineuze dakbedekking Bijzonderheden: Samengevoegd met wijnhandel (Kruisstraat 12) bij grote verbouwing begin Afbeelding : fragment kadastrale kaart Versie 1, d.d. 22 september 2015

5 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 4/8 3 Technische beschrijving 3.1 Locatie Het aangekochte object strekt zich op de begane grond uit over diverse (samengevoegde) panden. De hoofdingang van de winkel bevindt zich in de Kruisstraat op nummer 10. Goederenontvangst vindt plaats via de ingang aan de Nassaustraat 12. Onder de winkel is een kelder aanwezig waar zich onder andere de installaties bevinden en enkele koelingen. Het rolhek bij Kruisstraat 12 biedt tevens toegang tot een parkeergarage die niet tot het eigendom behoort. Op de verdieping is een ruimte van circa 65m2 aanwezig waarin de ruimtes voor het personeel zijn gesitueerd. Via een entree op Kruisstraat 8 zijn een zestal appartementen bereikbaar (verdeeld over 3 verdiepingen) die deels doorlopen boven de de winkel. 3.2 Eigendomssitatie 3.3 Techniek Het eigendom betreft 2 appartementsrechten, verdeeld over 2 verschillende VVE s. VVE Kruisstraat 8-10 (VVE Funckler) Het eigendom bestaat voor het grootste deel uit een appartementsrechten in het gebouw aan de Kruisstraat 8 en 10. De gemeenschappelijke belangen van de verschillende eigenaren van de appartementsrechten voor dit complex zijn geregeld in de Vereniging van Eigenaren Funckler. VVE Kruissstraat 12 Bij de verbouwing begin 2014 is de supermarkt op de begane grond uitgebreid door een doorbraak te maken naar de voormalige, naastgelegen wijnhandel en deze ruimte toe te voegen aan de winkel. Deze ruimte betreft een appartementsrecht in het pand aan de Kruisstraat 12. Uit de beschikbare gegevens blijkt dat dit pand in 2007 is gesplitst in appartementsrechten. De VVE is niet actief. De commerciele ruimte is casco verhuurd. Het inbouwpakket, het sanitair en de aanwezige installaties maken geen onderdeel uit van het eigendom. Op de plek van de supermarkt bevond zich oorspronkelijk een hotel (Hotel Funckler). Pas veel later is er op de begane grond van het pand een supermarkt gevestigd. Omstreeks 2002 is de huidige bebouwing aan de Kruisstraat 8 en 10 geheel verwijderd, waarbij alleen de (monumentale) voorgevel van nummer 8 is behouden. Afbeelding : bouwplaats in 2001 (met gestutte voorgevel Kruisstraat 8) Versie 1, d.d. 22 september 2015

6 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 5/8 Bij de nieuwbouw is ook de kelderverdieping aangelegd. De nieuwbouw kwam in 2003 gereed. In zijn algemeenheid kan dus worden geconcludeerd dat het pand nu circa 12 jaar oud is, wat een belangrijk gegeven is bij de beoordeling van de technische kwaliteit. De in 2001 geresaliseerde nieuwbouw heeft een fundering van schroefpalen. Uit de gegevens blijkt dat het gebruik van betonnen palen of stalen buispalen niet mogelijk bleek i.v.m. trillingen bij de aangrenzende woningen. De uit beton opgetrokken kelderbak is door middel van een kalkzandsteen scheidingswand gesplitst in een deel voor parkeren en een deel voor de winkel. De kalkzandsteen wand heeft een brandwerende functie (60 minuten WBDBO). Bij de opname zijn 2 leidingen waargenomen die mogelijk niet of onvoldoende brandwerend zijn afgedicht. De betonnen begane grondvloer van de winkel is voorzien van een druklaag van staalvezelbeton. De voorgevel van de Kruisstraat 10 is herbouwd naar de stijl van de oorspronkelijke gevel en is opgebouw uit metselwerk wat is voorzien van een pleisterlaag. De gevelkozijnen aan de Kruisstraat zijn van hout en ter plaatse van de houten entreepui zijn automatische aluminium schuifdeuren toegepast. De dakopbouw van de supermarkt heeft een stalen draagconstructie. De gevels van de dakbouw zijn van metselwerk en ook hier zijn hardhouten gevelkzozijnen toegepast. Aan de achterzijde van de dakopbouw groeit een klimop van de bewoners van de aangrenzende woning op de Nieuwe Gracht. De klimop zorgt op langere termijn mogelijk (afhankelijk van het type) voor schade aan het voegwerk/metselwerk. Het platte dak van de winkel is afgewerkt met bitumineuse dakbedekking. Op een deel van het dak bevinden zich de dakterrassen van de 2 bovenliggende appartementen. Op de dakbedekking zijn betonnen terrastegels en grind aangebracht. De dakopbouw van de supermarkt is ook voorzien van bitumineuse dakbedekking. Op het dak zijn de condensors aangebracht. De scheiding tussen de woningen en de winkel is (conform de regelgeving) 60 minuten brandwerend uitgevoerd, zowel bij wanden als plafonds. In de winkel is een systeemplafond aanwezig waardoor leidingdoorvoeren niet konden worden gecontroleerd, maar aan de hand van foto s van de verbouwing in 2014 is dit waarschijnlijk met zorg uitgevoerd. Versie 1, d.d. 22 september 2015

7 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 6/8 4 Onderhoud 4.1 Onderhoudssituatie Het onderhoud van het complex is geregeld binnen de VVE Funckler met uitzondering dus van het onderhoud aan de voorgevel van Kruisstraat 12. Voor wat betreft de winkelruimte beperkt de onderhoudsverplichting zich tot het casco. De gevel van Kruisstraat 12 heeft een monumentale status en vertoont wat achterstallig onderhoud. Op het totaal van het eigendom is dit onderdeel echter niet substantieel. De status van onderhoud van de buitenschil van het eigendom binnen VVE Funckler is redelijk. De gepleisterde voorgevel is gevoelig voor beschadigingen (fietsen). Albert Heijn heeft beugels van steigermateriaal laten maken om de gevel te beschermen. Uit een gesprek met de fililaalmanager blijkt dat Albert Heijn vorig jaar bij de verbouwing zelf de voorgevel heeft laten schilderen. De houten kozijnen bij de dakopbouw zijn wel hard toe aan een schilderbeurt. De dakbedekking is voor zover zichtbaar in goede staat. Wel is er op enkele plaatsen mosvorming, vervuiling en plantgroei waargenomen bij het grind. Dit moet worden schoongemaakt om schade in de toekomst te voorkomen. 4.2 Verdeling onderhoudskosten 4.3 MJOP Uit het gesprek met de voorzitter van de VVE Funckler blijkt dat de VVE zich circa 5 jaar na oprichting (in 2008) heeft laten adviseren door Vereniging Eigen Huis. Daarbij is een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) opgesteld voor het gehele complex en zijn ook diverse verdeelsleutels geintroduceerd om de gemeenschappelijke kosten op een evenwichtige wijze te verdelen over de verschillende appartementsrechten. De verdeelsleutels zijn als volgt: Verdeelsleutel A: woningen / winkel Verdeelsleutel B: algemene ruimten woningen Verdeelsteutel C: parkeergarage Verdeelsleutel D: rolhek parkeergarage Verdeelsleutel E: bergingen Voor de commerciele ruimte zijn alleen verdeelsleutel A (aandeel 51%) en D (aandeel 50%) van toepassing. Verdeelsleutel D is gemaakt omdat de winkel veel gebruik maakt van het rolhek in verband met de aanvoer van goederen. De MJOP van Vereniging Eigen Huis uit 2008 is gebaseerd op een uitgebreide onderhoudsanalyse van het gebouw. Het rapport is als bijlage bijgevoegd. Er is een doorrekening gemaakt van de onderhoudskosten op lange termijn (50 jaar) om de gemiddelde onderhoudskosten per jaar te kunnen bepalen. Bij een dergelijke lange termijn berekening wegen de reserveringen voor investeringsonderhoud (voor vervanging van onderdelen na einde levensduur) steeds zwaarder mee. Op basis van de berekening over 50 jaar zouden de gemiddelde onderhoudskosten per jaar ruim ,- bedragen. De VVE is van mening dat deze reservering te hoog is en heeft besloten te reserven voor onderhoud op basis van een planning met een horizon van 15 jaar. Hiervan is een planning gemaakt die loopt van 2009 t/m In 2009 is het onderhoud uitgevoerd dat bij de opname in 2008 (het complex was toen 5 jaar oud) is vastgesteld. De totale onderhoudskosten conform deze 15 jaren planning (zie bijlage) bedragen ,- wat neer komt op gemiddeld ,- per jaar. Een aantal posten die Vereniging Eigen Huis heeft opgenomen staan bij de VVE echter ergens anders op de begroting en staan niet bij het onderhoud. In totaal wordt er in de VVE per jaar ,- voor onderhoud gereserveerd. Het aandeel daarvan voor de eigenaar van de supermarkt is volgens de verdeelsleutel 3.977,50. Versie 1, d.d. 22 september 2015

8 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 7/8 DWI hanteert voor het aangekochte vastgoed doorgaans een planning met een horizon van 10 jaar. Aangezien het pand in 2014 is aangekocht, is de huidige planning die tot 2023 loopt in principe toereikend. Uitgaande van een onderhoudsreservering van (afgerond) 4.000,- per jaar voor het bezit binnen VVE Funckler en een (geschat) jaarlijks bedrag van 750,- voor het pand aan de Kruisstraat 12, komen de totale onderhoudskosten voor het gehele bezit uit op circa 4.750,- (inclusief BTW) per jaar. Dit is iets meer dan 2% en daarmee zijn de onderhoudskosten relatief laag vergeleken bij andere objecten van DWI. Dit kan worden verklaard door de leeftijd van het gebouw waardoor er in de komende 10 jaar in principe geen investeringen worden verwacht voor het vervangen van bouwdelen met substantiele vervangingskosten (gevelkozijnen of dakbedekking). Bij de VVE heeft de afgelopen periode een aantal wisselingen plaatsgevonden binnen het bestuur. Het nieuwe bestuur wil graag de MJOP opnieuw onder de loep (laten) nemen om te kijken of de huidige planning de lading voldoende dekt. BBO kan hier mogelijk een bijdrage bij leveren. Mogelijk dat op basis hiervan de onderhoudsreservering naar boven moet worden bijgesteld. Het is zeker niet de verwachting dat de totale reservering daarmee boven de 3% zal uitkomen. Versie 1, d.d. 22 september 2015

9 Rapport technisch onderzoek Kruisstraat 10 Haarlem Blad: 8/8 5 Conclusie Bij de technische beoordeling van de Albert Heijn Supermarkt aan de Kruisstraat in Haarlem zijn geen grote technische mankementen vastgesteld. Het pand dateert grotendeels van Er is geen achterstallig onderhoud behalve bij de begane grond bij de Kruisstraat 12. De houten gevelkozijnen zijn toe aan een schilderbeurt, maar dit is in voorbereiding door de VVE en zal waarschijnlijk nog dit jaar worden uitgevoerd. Geadviseerd wordt om een (schoonmaak)onderhoudscontract voor de platte daken af te sluiten en om te controleren of de 2 doorvoeren in de kelder voldoende brandwerend zijn afgedicht. Ook moet worden bekeken of de klimop van de buren geen schade veroorzaakt aan het gevelmetselwerk van de dakopbouw. Aangezien deze zaken betrekking hebben op een gezamenlijk eigendom, zullen deze door BBO worden besproken met de desbetreffende VVE. Versie 1, d.d. 22 september 2015

10 Bijlage 1 Tekening lay-out Albert Heijn

11 Plattegrond begane grond

12 Plattegrond kelder Plattegrond 1e verdieping

13 Bijlage 2 Foto s

14 Afbeelding 1: voorgevel Kruisstraat 10 en 8 Afbeelding 2: voorgevel Kruisstraat 12 (monumentaal) Afbeelding 3: Achtergevel Kruisstraat vanaf dak 1 e verdieping (links dakopbouw AH)

15 Afbeelding 4: Achteringang (laden en lossen) Nassaustraat 12 Afbeelding 5: diverse schades bij onder detail gevel Kruisstraat 12

16 Afbeelding 6: schade aan houten gevelkozijn en matig schilderwerk voorgevel Kruisstraat 12 Afbeelding 7: gaten van oude bevestigingsmiddelen bij gepleisterde gevel Kruisstraat 10

17 Afbeelding 8: diverse (mechanische) schades bij entreekozijn AH Kruisstraat 10 Afbeelding 9: hoekspeer zichtbaar bij gepleisterde gevel Kruisstraat 10

18 Afbeelding 10: klimop tegen gevel dakopbouw supermarkt Afbeelding 11: grinddak achterzijde Kruisstraat 8 vervuild

19 Afbeelding 12: vervuiling en plantgroei op plat dak 1 e verdieping Afbeelding 13: doorvoeren in scheidingswand garage/magazijn (mogelijk) onvoldoende brandwerend afgedicht

20 Bijlage 3 MJOP (2009 t/m 2023)

21

22

23

24

25 Bijlage 4 Rapportage MJOP Verenging Eigen Huis 4 december 2008

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63