VERWERVING- EN TAXATIEPROTOCOL GEMEENTE HOOGEVEEN Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 1
Inhoudsopgave Pagina 1 Inleiding... 3 2 Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed... 3 3 Uitgangspunten verwervingsbeleid... 4 4 Verwervingsbeleid... 4 5 Verwervingsprocedure... 5 5.1 Inleiding... 5 5.2 Basisprocedure... 6 5.3 Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg)... 6 5.4 Verwerving op basis van de Onteigeningswet (OW)... 7 5.5 Verwervingen op basis van de Grondexploitatiewet (afdeling 6.24 Wro)... 8 5.6 Bodemverontreiniging... 9 6 Taxatieprotocol... 9 6.1 Inleiding... 9 6.2 Taxatie voor minnelijke verwerving en Wvg... 9 6.3 Taxatie als onderdeel van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan... 10 6.4 Taxatie met toepassing van volledige schadeloosstelling ingevolgde de OW... 10 7 Samenvattend voorstel...11 Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 2
1 Inleiding De inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 is van invloed op tal van gemeentelijke beleidsterreinen. Deze Wro streeft naar een samenhangend pakket van regels voor de ruimtelijke ordening en ontwikkeling. De Wro biedt een aantal nieuwe om de regie op de ruimtelijke ontwikkeling te verbeteren. Daarnaast draagt de Wro bovendien bij aan een vereenvoudiging en versnelling van procedures. Enerzijds verbetert de Wro het publiekrechtelijk kostenverhaal, anderzijds biedt de Wro de gemeente de mogelijkheid om nadere (locatie)eisen te stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Wro geeft daarmee een nieuwe impuls aan het ruimtelijk planvormingsproces. Om volledig gestand te staan voor de (gevolgen van de) Wro en dan met name het onderdeel Grondexploitatiewet (afdeling 6.24 van de Wro), is er een Plan van Aanpak Implementatie Grondexploitatiewet opgesteld, welke door het college op 23-06-2009 is vastgesteld. Een van de aspecten waar in het Plan van Aanpak op gewezen wordt, is de noodzaak dat de gemeente kan beschikken over een zogenaamd taxatieprotocol. Indien er namelijk een exploitatieplan wordt opgesteld, dient de waarde van de in te brengen grond van de betreffende particulier, te worden gewaardeerd en tegen inbrengwaarde in de grondexploitatie te worden opgenomen (artikel 6.13 lid c 1 ). Om tot een uniforme en Wro-verantwoorde werkwijze te komen, is een taxatieprotocol een onmisbaar document. In voorliggend taxatieprotocol is de procedure om te komen tot een verwerving en de daaraan onlosmakelijk verbonden taxatie vastgelegd. Dit protocol moet zowel intern als ook voor externen duidelijkheid scheppen in de wijze waarop en de condities waaronder de gemeente Hoogeveen in zijn algemeenheid een verwerving/taxatie ter hand neemt. In dit protocol wordt achtereenvolgens ingegaan op: 2. Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed 3. Uitgangspunten verwervingsbeleid 4. Verwervingsbeleid 5. Verwervingsprocedure 5.1 Basisprocedure 5.2 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) 5.3 Verwerving op basis van de Onteigeningswet (OW) 5.4 Verwervingen op basis van de Grondexploitatiewet (afdeling 6.24 Wro) 5.5 Bodemverontreiniging 6. Taxatieprotocol 6.1 Taxatie voor minnelijke verwerving 6.2 Taxatie met toepassing van volledige schadeloosstelling ingevolge de OW 6.3 Taxatie als onderdeel van de inbrengwaarde in het kader van een exploitatieplan 7. Samenvattend voorstel 2 Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed De bevoegdheid tot het aangaan van koopovereenkomsten c.q. de aankoop van onroerend goed ligt op basis van artikel 160, lid 1 sub e Gemeentewet (Gw), bij het college van burgemeester en Wethouders (privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente). In artikel 7 van lijst 2 Ruimte van het Besluit mandaat, volmacht en machtiging, is opgenomen dat het College van B&W de manager van de afdeling Ruimte machtigt tot het kopen van onroerende zaken, waarover de gemeente de beschikking behoeft ter realisering van een vastgesteld saneringsplan c.q. bestemmingsplan dan wel een, blijkens een voorbereidingsbesluit of en ter visie gelegd ontwerpplan, in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, c.q. herziening Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 3
daarvan, voor zover daarvoor in de begroting middelen beschikbaar zijn (na terugkoppeling met portefeuillehouder). De gemeenteraad wordt achteraf, via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) en de jaarrekening, geïnformeerd. Op basis van het bepaalde in artikel 171.2 Gw heeft de Burgemeester de praktische uitvoering van het voeren van onderhandelingen en het vastleggen daarvan in (koop)overeenkomsten gemandateerd aan (senior beleids)medewerkers van de cluster Grondzaken. De gemeente Hoogeveen is eind 2009 bezig met een reorganisatie. De in dit protocol aangehaalde afdelingen en clusters kunnen per 2010 om die reden anders gaan heten. Onderhandelingen en de hieruit voortvloeiende ambtelijke overeenstemming geschieden altijd onder uitdrukkelijk voorbehoud van goedkeuring door het College van Burgemeester en Wethouders. 3 Uitgangspunten verwervingsbeleid Het gemeentelijk grondbeleid zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2010 2014, vormt één van de beleidskaders waarlangs de gemeente diverse beleidsdoelen nastreeft op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling. Het betreft hier de inzet/aanwending van onroerend goed om hiermede het actieve grondbeleid te kunnen concretiseren. Immers in de Nota Grondbeleid 2010-2014 heeft de gemeente Hoogeveen gekozen voor een actief grondbeleid, waarbij niet uitgesloten wordt dat soms een passieve houding aangenomen kan worden middels kostenverhaal en een faciliterende houding middels samenwerking. Uiteindelijke doel van het grondbeleid is om voor de stad kansen te creëren en uitvoering te geven aan allerlei gemeentelijke beleidsdoelstellingen, waaronder volkshuisvesting, economie, sociaal-maatschappelijke en culturele doeleinden, etc. Uitvoering van dit beleid vindt door de afdeling Ruimte (cluster Grondzaken) plaats, primair vanuit actieve houding c.q. bouwgrondexploitatie. De gemeente koopt hierbij de onroerende zaken aan, transformeert deze tot bouwgrond en verkoopt deze bouwgrond tegen marktconforme condities. Als uitgangspunt voor de grondexploitatie geldt, dat primair geopereerd en gehandeld wordt op marktconforme basis. De gemeente stelt zich actief op als een speler in het maatschappelijk krachtenveld en wil daarbij een initiërende en regisserende rol hebben. Daarin is zij bereid om met belanghebbenden (grondeigenaren, ontwikkelaars/bouwers, corporaties) op voet van gelijkheid te onderhandelen en samen te werken. Uitvloeisel hiervan is dat in de onderhandelingen met belanghebbenden een optimale onderhandelingspositie dient te worden gecreëerd, door in onderlinge samenhang optimaal gebruik te maken van het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium op het gebied van verwerving, bestaande uit: Het zelf actief acteren op grondmarkt (actief/minnelijk verwervingsbeleid); Inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); Inzetten van de Onteigeningswet (OW); 4 Verwervingsbeleid Om een actief verwervingsbeleid te kunnen voeren is het vereist om actief te opereren op de (grond)markt. Dit vergt initiatieven en de mogelijkheden om, indien de situatie hierom vraagt, snel en adequaat te reageren. De mogelijkheden hiertoe vinden hun basis in de vastlegging van de relevante beleidskaders en de hierbij gevoteerde financiële middelen. Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 4
Een actief verwervingsbeleid impliceert tevens het ontwikkelen van voelsprieten waarbij op basis van eigen initiatieven dan wel interne of externe signalen contacten worden gelegd en onderhouden die mogelijkerwijze leiden tot aankopen. Het actief benaderen van eigenaren/gebruikers van gronden en/of opstallen vindt binnen in de Nota Grondbeleid 2010-2014 geformuleerde beleidskaders, waarbij onderscheid gemaakt is in actieve, anticiperende en strategische verwervingen: a. Actieve/reguliere verwervingen Hierbij gaat het om verwerven van gronden, die zijn opgenomen in de grondexploitatiebegroting en noodzakelijk zijn om het vastgestelde projectontwerp te kunnen realiseren. Het vaststellen van de grondexploitatie houdt dus tevens de autorisatie en opdracht in om te verwerven. De instrumenten Wvg en Onteigening kunnen hierbij desgewenst worden ingezet; b. Anticiperende verwervingen Deze verwervingen vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad reeds globale kaders of visies heeft bepaald. Autorisatie van (de kosten van) de noodzakelijke verwervingen gebeurt door opname ervan in een vastgestelde normatieve grondexploitatie (eerste haalbaarheidsberekening). De verantwoording van deze verwervingen vinden plaats in de betreffende grondexploitatie van het project plaats op basis van een plan van aanpak voor de invulling van het gebied; c. Strategische verwervingen Deze verwervingen vinden plaats op plaatsen/in gebieden waarvoor nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is, maar waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachte mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden, dan wel gronden en eventuele gronden en opstallen kan verwerven voor compensatiedoeleinden. In het verleden was hiervoor een Reserve Strategische Verwervingen beschikbaar van.1,0 miljoen. Indien er in het vervolg sprake is van een strategische aankoop, zal hiervoor separaat een krediet door de raad gevoteerd moeten worden. Voor een verdere toelichting wordt kortheidshalve verwezen naar hoofdstuk 4 uit de eerdergenoemde Nota Grondbeleid. 5 Verwervingsprocedure 5.1 Inleiding De verwervingen als bedoeld onder sub a en b (actieve en anticiperende) geschieden, voor zover als mogelijk, op basis van een van te voren opgesteld verwervingsplan. In dit plan worden de voorlopige grenzen van het plangebied, de gebruiks- en eigendomsverhoudingen, de kadastrale aanduidingen en de ruimtelijke bestemming(en) e.d. aangegeven. Alle relevante informatie, van zowel het object alsmede de eigenaar/belanghebbenden worden hierbij weergegeven, maar ook de aankoopstrategie, ramingen/taxaties van de aankoopbedragen en het gewenste tijdstip van verwerving staan vermeld. Tevens wordt een onderbouwing opgenomen van de wens om de instrumenten Wvg en onteigening wel of niet in te zetten. Gelet op de vertrouwelijk van deze gegevens zal dit document vooral een interne werking hebben. Uitgangspunt bij iedere verwerving is het door onderhandeling met de eigenaar verwerven van een onroerende zaak, de zogenaamde minnelijke verwerving. Hierna wordt ingegaan op: 1. Basis procedure voor verwerving (op grond van beleidskaders) 2. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) 3. Verwervingen op basis van de Onteigeningswet 4. Verwerving op basis van de Grondexploitatiewet 5. Bodemverontreiniging Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 5
Hieronder allereerst een beschrijving van het algemene (basis)proces om te komen tot een (minnelijke) verwerving gevolgd door een beschrijving van het verwervingsproces voortvloeiende uit specifieke wettelijke vereisten en uitgangspunten. 5.2 Basisprocedure De eigenaar van het te verwerven object wordt benaderd door de betreffende gemeentelijke verwerver met het verzoek voor een informatief gesprek. Tijdens dit gesprek informeert de verwerver de eigenaar over de wens van de gemeente om het object te verwerven. De eigenaar kan hierbij de eventuele voorwaarden aangeven (wijze van levering en tijdsbestek waarbinnen de verwerving dient plaats te vinden) waaronder de gemeente het eigendom kan kopen. De eigenaar krijgt dan de gelegenheid om een en ander te overwegen. Na verloop van tijd (binnen 2 á 3 weken) informeert de verwerver bij de eigenaar of de informatie die hij tijdens het eerdere gesprek heeft ontvangen duidelijk was en of de eigenaar bereid is onder die voorwaarden te verkopen. Vanaf dat moment tast de verwerver de mogelijkheden af van een minnelijke verwerving. Indien de verwerving binnen de gestelde voorwaarden kan geschieden geeft de verwerver aan een externe deskundige opdracht het te verwerven object te taxeren. Het inschakelen van een extern deskundige draagt bij aan de objectiviteit van de waardebepaling van de marktwaarde. Vervolgens wikkelt de verwerver de aankoop verder administratief af (koopovereenkomst/notariële eigendomsoverdracht). De eerder omschreven (onder)handelingen worden gevoerd door een verwerver van het cluster Grondzaken (afdeling Ruimte). De medewerkers van het cluster Grondzaken beschikken over de deskundigheid die voor de verwerving van reguliere aankopen vereist is. Hij/zij kan zich eventueel laten bijstaan door een externe taxatie- of aankoopdeskundige. 5.3 Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Inleiding De Wvg heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen vervreemding van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: Het versterken van de gemeentelijke regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; Meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; Het beheersen van de prijzen Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 (Wro) zijn ook wijzigingen doorgevoerd in de Wvg. Deze hebben vooral betrekking op de termijnen van rechtskracht van besluiten. Nieuw is ook dat door het verstrijken van termijnen de Wvg, de beschermende werking van een voorkeursrecht, van rechtswege vervalt. Afweging voor inzetten Wvg Waar mogelijk en wenselijk wordt het instrument Wvg ingezet. De afweging en keuze om de Wvg te vestigen maakt onderdeel uit van enerzijds de per project op te stellen integrale ontwikkelingsstrategie en anderzijds het jaarlijks te actualiseren uitvoeringsprogramma van de Structuurvisie. De afdeling Ruimte (projectleider in samenspraak met de cluster Grondzaken) zal hiertoe het college adviseren. Praktische uitwerking en prijsstelling Wanneer een eigenaar zijn eigendommen wil vervreemden zal hij deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 6
De gemeente kan afzien van de aankoop. De eigenaar is vervolgens (drie jaar) vrij om de eigendommen aan derden aan te bieden. Als de gemeente in beginsel wel tot aankoop wil overgaan, geldt het uitgangspunt dat de eigenaar en de gemeente in overleg de verkoopprijs bepalen. Lukt dit niet dan zal de rechter op advies van deskundigen de prijs bepalen. Hierbij zal hij de marktwaarde van de grond bepalen. Dit is de prijs die in het vrije verkeer tussen een redelijk handelende eigenaar en een redelijk handelende koper tot stand zou komen. Met deze waarderingsgrondslag wordt aangesloten bij de waardebepaling uit de Onteigeningswet. Het staat de eigenaar vrij bij de formele aanbieding aan de gemeente een verkoopprijs te noemen. Accepteert de gemeente deze prijs niet en kunnen partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen, dan heeft de eigenaar de mogelijkheid om via de gemeente de rechtbank te verzoeken één of meer deskundigen te benoemen om over de prijs advies uit te brengen. Na het uitbrengen van het advies kunnen beide partijen beslissen van de koop af te zien of tot (ver)koop conform de geadviseerde prijs over te gaan. Ook kunnen zij aangeven een oordeel van de rechtbank over de prijs te willen. De gemeente is vervolgens gedurende drie maanden ná de uitspraak van de rechtbank over de verkoopprijs verplicht mee te werken aan de verkoop en levering. De eigenaar kan na het oordeel van de rechtbank wél alsnog afzien van verkoop. De inzet van dit instrumentarium vergt expertise en een goede procesbegeleiding. De uitvoering van de Wvg geschiedt voor wat betreft het juridisch/administratieve deel door het cluster Grondzaken van de Afdeling Ruimte. 5.4 Verwerving op basis van de Onteigeningswet (OW) Inleiding Als minnelijke verwerving niet succesvol is, kan het onteigeningsinstrument (als ultiem middel) ingezet worden voor de uitvoering van het actieve grondbeleid. Uitgangspunt is dat dit instrument alleen wordt ingezet om te voorkomen dat de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. In de praktijk houdt dit in dat op een vroegtijdig moment een inschatting moet worden gemaakt van de mogelijkheden tot minnelijke verwerving. Aangezien de onteigeningsprocedure relatief lang duurt, zal tijdig moeten worden bezien of het starten van de onteigeningsprocedure nodig is, om op tijd over alle eigendommen te kunnen beschikken. Voor succesvolle toepassing van het onteigeningsmiddel moet aangetoond worden dat: Onteigening geschiedt in het algemeen belang, of in het belang van de ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting; Er sprake is van urgentie en noodzaak, en; Minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat heeft geleid; De huidige eigenaar kan of wil niet de beoogde bestemming realiseren. Ingeval niet aan de eerste drie voorwaarden wordt voldaan, of wanneer de eigenaar de beoogde bestemming zelf kan realiseren (bijvoorbeeld zelfrealisatie door een ontwikkelaar), kan onteigening niet plaatsvinden. Overigens wordt met de nieuwe Wro de mogelijkheid geboden om locatie-eisen te stellen. Als de eigenaar die in beginsel zich wel zou kunnen beroepen op zelfrealisatie, niet kan of wil voldoen aan deze locatie-eisen, kan alsnog onteigening plaatsvinden van de betreffende gronden. Voor locatie-eisen kan gedacht worden aan kwaliteitseisen inrichting openbaar gebied, eisen voor de uitvoering van openbare werken, realisatie van sociale huurwoningen of particulier opdrachtgeverschap en planfasering. Gelet op de mogelijke impact van het instrument onteigening op de betrokkenen, wordt altijd met de uiterste zorgvuldigheid het instrument ingezet. Een onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. De administratieve fase wordt afgerond met een Koninklijk Besluit (KB), waarin de te onteigenen percelen worden aangewezen. Hiervoor is een vastgesteld bestemmingsplan nodig. De gerechtelijke fase is het eigenlijke onteigeningsproces (dagvaarding en vaststelling schadeloosstelling i.c. vermogens- en inkomstenschade). Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 7
Binnen drie jaar na het vonnis tot onteigening dient met het werk waarvoor is onteigend een aanvang te zijn gemaakt. Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor de gemeente de volgende voordelen: Impasse in onderhandelingen kan worden voorkomen/doorbroken; De gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt; Het opstarten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijk overleg. Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico s aan een onteigeningsprocedure, te weten: De duur van de procedure; Volledige schadeloosstelling voor de onteigende; Prijsvaststelling door de rechter met verplichte afname; Kans op vorm- en procedurefouten. Praktische uitwerking en prijsstelling Een belangrijk uitgangspunt bij verwervingen op basis van de onteigeningswet is dat de gemeente als verwervende partij moet kunnen aantonen dat gedurende het verwervingsproces pogingen ondernomen zijn om met de tegenpartij minnelijk tot overeenstemming te komen, voordat de stukken ter visie worden gelegd. Indien men dit niet kan aantonen vindt er vooralsnog geen onteigening plaats. De verwerver blijft dus in de tussenliggende periode, waarin een administratieve onteigeningsprocedure wordt voorbereid, proberen de eigenaar op basis van de eerder vastgestelde voorwaarden (aanbieding op basis van vermogenswaarde dan wel een aanbieding op basis van vermogenswaarde met aanvullende schadeloosstellingen op basis van de OW) te bewegen tot een minnelijke verkoop. De verwerver onderhoudt daartoe een verwervings-/onteigeningsdossier waarin alle relevante informatie over de gevoerde onderhandelingen (correspondentie, gespreksverslagen, aanbiedingen, reacties van de eigenaar e.d.) worden opgenomen. Mocht de administratieve/gerechtelijke onteigeningsprocedure noodzakelijk zijn dan doet de verwerver een laatste finaal aanbod. Indien dat finaal aanbod niet door de tegenpartij geaccepteerd wordt uiteindelijk met uitspraak van de rechtbank de onteigening uitgesproken. De uitvoering van de OW vergt evenals de uitvoering van de Wvg specifieke deskundigheid, zowel juridisch als taxatietechnisch. De uitvoering van de OW geschiedt eveneens door de verwerver van de afdeling Ruimte cluster grondzaken. De verwerver kan zich laten bijstaan door een extern deskundige. De inbreng van de externe deskundige bestaat uit juridische en/of taxatietechnische advisering. De tegenpartij laat zich eveneens in nagenoeg alle gevallen extern adviseren. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden op basis van de OW aan de te onteigenen partij vergoed. Hiervoor geldt wel het criterium van dubbele redelijkheid. Dat wil zeggen, dat vergoeding voor de inschakeling van de externe adviseur door de onteigende partij wel moet leiden tot een constructieve bijdrage in de onderhandelingen én het bedrag moet in redelijkheid staan tot de geleverde diensten. Als richtlijn hanteert de gemeente Hoogeveen 1,5% over het verwervingsbedrag, tot een indicatief maximum van.25.000. 5.5 Verwervingen op basis van de Grondexploitatiewet (afdeling 6.24 Wro) De verwervingen binnen dit wettelijk kader geschieden op basis van een door de gemeente vast te stellen exploitatieplan (6.12 lid 1 Wro). Zie voor de uitzonderingen hierop 6.12 lid 2 Wro). Het exploitatieplan omvat onder andere een exploitatieopzet waarin een raming van de inbrengwaarde van de benodigde gronden is opgenomen. De inbrengwaarde van de benodigde gronden wordt als volgt bepaald: De inbrengwaarden worden als geen sprake is van onteigening vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 8
Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarden uitgegaan moet worden van objectief vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer door een redelijke handelende partij gehanteerd zouden worden. De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van een waardebepaling uitgaande van de huidige bestemming en een waardebepaling op basis van de toekomstige bestemming. De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke deskundige getaxeerd te worden (Memorie van Antwoord/Wro). De toelichting bij het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) vermeldt dat vanwege het doorwerken van de inbrengwaarde in de hoogte van de exploitatiebijdrage het noodzakelijk is de inbrengwaarde getaxeerd wordt door een onafhankelijke deskundige. 5.6 Bodemverontreiniging Bij iedere verwerving wordt er onderzoek gedaan naar de geschiktheid van de bodem. Indien men de beschikking heeft over recente bodemrapporten vindt in overleg met de afdeling Milieu een afweging plaats of een nieuw verkennend bodemonderzoek dan wel diepgaander onderzoek in het specifieke geval gewenst of vereist is. Een dergelijk bodemonderzoek dient bij de aanvang van de onderhandelingen of tijdens de onderhandelingen uitgevoerd te worden. In ieder geval voorafgaande aan de afronding van de aankoop. Mede op basis van de conclusies uit het bodemonderzoek vindt aankoop- /prijsovereenstemming plaats. Conclusies uit het bodemonderzoek dienen opgenomen te worden in een aparte bepaling in de (koop-/ruil-)overeenkomst. Mochten de conclusies uit het bodemonderzoek daartoe aanleiding geven dan worden eventuele waardebeïnvloedende consequenties hiervan meegenomen in de onderhandelingen. 6 Taxatieprotocol 6.1 Inleiding Naast de hiervoor beschreven wijze waarop de gemeente de verwerving in het algemeen aanpakt, is het tevens van belang inzicht te verschaffen in de wijze en de uitgangspunten waarop binnen de gemeente onroerende zaken worden getaxeerd/gewaardeerd. Daartoe zijn er verschillende benaderingswijzen te onderscheiden: 1. Taxatie voor een minnelijke verwerving en Wvg; 2. Taxatie als onderdeel van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan van de nieuwe Wro; 3. Taxatie voor de bepaling van de (aanvullende) schadeloosstellingen voor de Onteigeningswet (volledige schadeloosstelling). 6.2 Taxatie voor minnelijke verwerving en Wvg De uitvoering van het actieve grondbeleid i.c. uitvoering van gemeentelijke plannen maakt dat er gronden dan wel opstallen verworven dienen te worden. In verreweg de meeste gevallen geschiedt een dergelijke verwerving op minnelijke basis. De taxatie dient ter onderbouwing van de aanbieding tot koop aan de eigenaar of andere zakelijk gerechtigde. De taxatie van opstallen dan wel gronden als basis voor een minnelijke verwerving geschiedt onder verantwoordelijkheid van de cluster grondzaken, en geschiedt door een externe deskundige. Het inschakelen van een extern deskundige draagt bij aan de objectiviteit van de waardebepaling, en dient als basis van het rechtmatig handelen van de gemeente. De verwerver doet onderzoek naar de mogelijke verwerving van een object dat voor de realisatie van gemeentelijke plannen vereist is. Hij beoordeelt de mate waarin en de wijze waarop het betreffende object verwerfbaar is en overlegt ter zake met de taxateur/externe deskundige. Beiden overleggen op basis van welke taxatiemethodiek de externe deskundige de taxatie van het betreffende object ter hand zal nemen, een en ander is afhankelijk van het type object en mogelijkheid tot bijvoorbeeld bedrijfscontinuering elders. Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 9
De verwerver en externe taxateur beschikken over de deskundigheid die voor de verwerving van reguliere aankopen vereist is. De gebruikelijke taxatiemethodieken zijn: Vergelijkingsmethodiek (bij woningen en courante niet-woningen), Gecorrigeerde vervangingswaarde (bij incourante niet-woningen), Huurwaarde kapitalisatiemethodiek (bij commercieel vastgoed), Discounted cash-flow-methodiek (bij specifieke objecten waarbij de toekomstige omzet/geldstromen naar peildatum contant gemaakt worden). Alle methodieken leiden tot een zogenaamde vermogenswaarde. De werkzaamheden van de externe deskundige/taxateur geschiedt onder coördinatie en verantwoordelijkheid van de beleidsmedewerker Grondzaken. De uiteindelijk vastgestelde taxatiewaarde geldt als uitgangspunt voor de mogelijke verwerving van het te verwerven object. Voor wat betreft de taxatie en verwerving van eigendommen waar een Wvg voor afgekondigd is, wordt verwezen naar paragraaf 5.3. 6.3 Taxatie als onderdeel van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan Voor de onderbouwing van het exploitatieplan dient er volgens de regels van de Wro alle eigendommen getaxeerd te worden. Zoals alle onderdelen van het exploitatieplan moeten ook de taxatie goed gemotiveerd worden. De taxaties dienen te worden uitgevoerd door gecertificeerde en onafhankelijke taxateur, makelaar of rentmeester. De taxatie van de inbrengwaarde van de grond is van belang voor het vaststellen van de hoogte van de exploitatiebijdrage. De inbrengwaarde wordt getaxeerd op basis van de werkelijke waarde volgens de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke deskundige getaxeerd te worden (Memorie van Antwoord/Wro). De toelichting bij het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) vermeldt dat omdat de inbrengwaarde doorwerkt in de hoogte van de exploitatiebijdrage het noodzakelijk is de inbrengwaarde te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. 6.4 Taxatie met toepassing van volledige schadeloosstelling ingevolgde de OW Indien tijdens het traject van verwerving blijkt dat een minnelijke verwerving moeizaam zal verlopen beoordeelt de verwerver (in samenspraak met de projectleider en de beleidsmedewerker grondzaken en planeconoom) of en op welk moment de inzet van de Onteigening(swet) noodzakelijk is. De hiervoor als uitgangspunt geldende taxatie van het betreffende object wordt gebaseerd op de onteigeningswetgeving en aanvullende jurisprudentie. De vaststelling en berekening van de van toepassing zijnde aanvullende schadeloosstellingen is een specifieke deskundigheid die veelal mede gebaseerd is op een ruime mate aan (praktijk) ervaring. De vereisten/voorwaarden zijn dermate specifiek en bepalend dat de inzet van een externe taxatiedeskundige gewenst is. De rechtbank baseert haar uitspraak in een onteigeningszaak eveneens op een advies van een commissie van onteigeningsdeskundigen. De verwerver kan zich in nagenoeg alle gevallen laten bijgestaan door een extern deskundige. De verwerver draagt de verantwoordelijkheid voor de door de externe deskundige uitgevoerde taxatie met aanvullende schadeloosstellingen (de aanbieding). De uiteindelijk vastgestelde onteigeningswaarde geldt als basis voor het aanbod dat de gemeente aan de te onteigenen eigenaar doet. Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 10
7 Samenvattend voorstel Samenvattend wordt voorgesteld: In te stemmen met de inhoud van voorliggend verwerving- en taxatieprotocol, waarbij inzicht is gegeven in de verwerving- en taxatieprocedure van de gemeente Hoogeveen. PBG Peter van der Eerden 15-12-2009 Verwerving_ en_ taxatieprotocol_15-12-2009_def Verwerving- en taxatieprotocol Gemeente Hoogeveen versie 15-12-2009 11