Veelgestelde vragen en antwoorden (versie 15 oktober 2013) 1. Algemeen Waar vind ik alle geldende verkoopregels? Per 1oktober 2013 in de MG 2013-02, in de Regeling vervreemdingen woongelegenheden, in de wijziging van de Regeling en in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh, geldig per 1 november 2011). U kunt deze vinden op www.rijksoverheid.nl, subpagina Verkoopregels Woningcorporaties in het dossier Woningcorporaties, op www.rijksoverheid.nl (of zoekterm MG 2013-02). Zijn deze verkoopregels geheel nieuw? Nee, het betreft een actualisatie van MG2011-04. MG2011-04 is per 1 oktober 2013 geheel komen te vervallen. Ook de Regeling vervreemdingen woongelegenheden is aangepast. De voorwaarden gelden voor nieuwe situaties. Heb ik altijd van tevoren toestemming nodig voor verkoop aan eigenaar-bewoners (natuurlijke personen voor eigen bewoning)? Nee, wanneer de eigenaar-bewoner maximaal 10% korting op de onderhandse verkoopwaarde, gebaseerd op overdracht van de volle eigendom en de vrijelijke beschikking van de verkrijger, wordt gegeven, of wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden in de Regeling vervreemding woongelegenheden is geen toestemming vooraf nodig. Dergelijke verkopen moeten wel achteraf verantwoord worden in de dvi. Echter, wanneer niet aan de voorwaarden in de Regeling wordt voldaan moet ogv artikel 11c Bbsh van tevoren toestemming van de minister worden verkregen. Heb ik altijd van tevoren toestemming nodig voor verkoop aan andere corporaties of het WIF? Nee, bij verkoop aan andere corporaties waaronder het WIF is geen toestemming nodig. Heb ik altijd van tevoren toestemming nodig voor verkoop aan derden, niet zijnde eigenaar-bewoners of andere corporaties, inclusief het WIF? Ja, in die gevallen is altijd toestemming nodig ogv artikel 11d Bbsh. Meldingen van een voorgenomen verkoop van woningen aan derden zullen worden beoordeeld op hun motivering en toestemming wordt alleen verleend, als het belang van de volkshuisvesting zich daar niet tegen verzet. Welke regels gelden voor verkoop huurwoningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens (gereguleerde huurwoningen) en welke voor huurwoningen met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens (geliberaliseerde huurwoningen)? Samengevat in een tabel: Toestemming nodig voor verkoop aan eigenaar-bewoner Toestemming nodig voor verkoop aan andere corporaties of WIF Toestemming nodig voor verkoop aan derden, inclusief dochter BV s Blijvend gereguleerde huurwoningen Nee, mits voldaan wordt aan verkoopregels Bbsh 11c Nee Ja, ogv artikel 11d Bbsh Geliberaliseerde/mogelijk te liberaliseren woningen Nee, mits voldaan wordt aan verkoopregels Bbsh 11c Nee Ja, ogv artikel 11d Bbsh 2. Toestemming ogv artikel 11c Bbsh (procedure en verantwoording)
Wat is het verschil tussen een toestemmingsverzoek en een ontheffingsverzoek? Hiermee wordt hetzelfde bedoeld, een procedure inzake artikel 11c Bbsh. Omdat het hanteren van de term ontheffing in de praktijk verwarring wekte, is besloten deze te vervangen door toestemming. Blijven beschikkingen van voor 1 november 2011 inzake verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) waarin een verhouding tussen kortingspercentage en deling van de waardeontwikkeling van maximaal 1:2 is opgenomen, ook na 1 november 2011 van kracht? Ja dergelijke beschikkingen (op adresniveau) blijven ook na 1 november 2011 van kracht. Blijven beschikkingen van voor 1 oktober 2013 inzake verkopen met meer dan 10% korting ook na 1 oktober 2013 van kracht? Ja dergelijke beschikkingen (op adresniveau) blijven ook na 1 oktober 2013 van kracht. Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Wie mag ik welke korting geven en welke beperkende voorwaarden gelden dan? Er gelden voorwaarden voor wanneer de koper de woning binnen 10 jaar doorverkoopt. In elk geval moeten de kortingen die meer bedragen dan 10% in die gevallen worden terugbetaald aan de corporatie. Bij kortingen tussen 10 en 25% moet bovendien voor huishoudens met een inkomen van meer dan 38.000 een vaste waardedeling van 1:1,5 volgens de Fair Value tabel worden toegepast. Bij verkoop aan huishoudens met een inkomen gelijk aan of lager dan 38.000 is waardedeling bij korting tussen 10 en 25% niet verplicht. Bij verkoop met korting van 25-50% geldt voor alle inkomensgroepen, naast de terugbetaling van de korting -10%, een verplichte waardedeling van 1:1,5 volgens de Fair Value tabel gedurende minimaal 10 jaar. Dit zijn de minimale voorwaarden. De corporatie mag een langere periode van waardedeling met de koper overeenkomen. Wat is de inkomensgrens huishoudinkomen in het kader van de regels voor verkoop aan eigenaar-bewoners voor 2014? Sinds de wijziging van de Regeling vervreemdingen woongelegenheden per 1 oktober 2013 geldt dat voor degene die een woongelegenheid van de toegelaten instelling wil kopen met een korting van 10% tot maximaal 25% op de waarde vrij van huur en gebruik geen waardedeling hoeft worden overeengekomen als het huishoudinkomen niet hoger is dan 38.000. Deze inkomensgrens wordt jaarlijks aangepast met dezelfde ontwikkeling als het CPi voor alle huishoudens van het meest recente afgesloten kalenderjaar, voor 2014 is dat 2012. De regeling wordt hiertoe ook elk jaar aangepast. Het CPi voor 2014 wordt vermeld in het Statistisch bulletin van het CBS van half januari 2013. Het bedrag wordt naar boven afgerond op hele s. Per 1 januari 2014 zal deze grens 38 950 bedragen. Wat zijn voor 2014 de indices t1 en t2 die in het schema voor de huishoudinkomenstoets van de verkoopregeling voorkomen? De indices i1 en i2 van dat schema bedragen voor 2014 respectievelijk 1,0131 (2013) en 1,0174 (2012). Het schema voor de toetsing van het huishoudinkomen op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal worden aangeplaatst. Cijfers Verkoopregels_woningcorporaties 2014 Maximaal Inkomen 38.950 Index T-1 1,0131 Index T-2 1,0174
Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Moet ik in altijd een toets van het huishoudinkomen doen? Nee, dat hoeft niet. Er hoeft alleen een toets van het huishoudinkomen te worden gedaan wanneer het de wens is om gebruik te maken van de mogelijkheid om te verkopen met een korting van 10 tot 25% op de waarde vrij van huur en gebruik. Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Hoe lang is de termijn dat de koper de korting bij doorverkoop moet? Kortingen van meer dan 10% moeten verplicht worden terugbetaald en dit moet opgenomen worden in de voorwaarden in de koopovereenkomst. De termijn is minimaal 10 jaar na datum van overdracht (ondertekening akte bij notaris) en verder afhankelijk van de voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Het staat de corporaties vrij om ook na 10 jaar de korting verplicht terug te laten betalen. Dit is al een voorwaarde binnen bijvoorbeeld Koopgarant en Slimmer Kopen. Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Hoeveel procent van de korting moet de koper terugbetalen wanneer de woning binnen 10 jaar wordt doorverkocht? Minimaal het verleende kortingspercentage minus de korting van 10%, die is geoorloofd zonder toestemming vooraf en verantwoording achteraf. Ik wil woningen verkopen aan eigenaar-bewoners met meer dan 10%, maar minder dan 25% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Hoe bepaal ik het huishoudinkomen? In de regeling vervreemding woongelegenheden wordt aangegeven hoe het huishoudinkomen moet bepaald. Het schema met toelichting is ook te vinden in het subdossier Verkoopregels woningcorporaties op www.rijksoverheid.nl. Ik wil woningen verkopen aan eigenaar-bewoners met meer dan 10%, maar minder dan 25% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. De toekomstige bewoners hebben een huishoudinkomen van 38.000 of minder. Mag ik nog in de waardeontwikkeling (laten) meedelen? Ja, dat mag onder de voorwaarden van Fair Value (zie verderop), het hoeft echter niet en de termijn die men wil afspreken is hiervoor is vrij. Ook is het verhoudingscijfer 1,5 (zie Fair-Value tabel) niet verplicht. De voorwaarden dienen in de koopovereenkomst opgenomen te worden. Ik wil woningen verkopen aan eigenaar-bewoners met meer dan 25% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Moet ik in de waardeontwikkeling laten meedelen en zo ja, hoe lang? Ja, dat moet. Hierbij gelden de voorwaarden van Fair Value. De verplichting tot delen in de waardeontwikkeling geldt minimaal tot 10 jaar na datum van overdracht, maar mag langer zijn en is het verhoudingscijfer verplicht 1,5 (zie Fair-Value tabel). De tijdsduur is verder afhankelijk van de voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Het staat de corporaties vrij om ook na 10 jaar in de waardeontwikkeling te delen. Dit is al een voorwaarde binnen bijvoorbeeld Koopgarant en Slimmer Kopen. Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Waar kan ik de Fair-Value tabel vinden? De Fair-Value tabel heeft zijn grond in de toelichting op de Regeling vervreemding woongelegenheden. Per 1/11/2011 wordt het verhoudingscijfer 1:1,5 gehanteerd. U vindt hier de betreffende tabel:
Percentage van de onderhandse verkoopwaarde door de toegelaten instelling bij Verleend kortingspercentage door de toegelaten instelling bij (Maximum)percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede komt aan of laste komt van de toegelaten instelling vervreemding vervreemding 85 15 22½ 80 20 30 75 25 37½ 70 30 45 65 35 50 60 40 50 55 45 50 50 50 50 Waarom is er een vaste, verplichte Fair Value verhouding 1:1,5 In het verleden kwam het voor dat bij woningverkoop door verhuurders een (terug te betalen) korting gepaard ging met een onredelijk hoge gevraagde waardedeling. Om te bepalen wat een op langere termijn bezien- evenwichtige verhouding is tussen de (terug te betalen) korting en de gevraagde waardedeling is het Fair Value model opgesteld. In de regelgeving werd op basis hiervan een verhouding tussen kortingspercentage en waardedelingspercentage van 1 : maximaal 1,5 vastgesteld. Deze waardedelingseis gold als de woning binnen 10 jaren wordt doorverkocht. Het woord maximaal was toegevoegd omdat de betreffende regelgeving primair was bedoeld ter bescherming van de koper. Inmiddels is echter gebleken dat er soms waardedeling ver beneden deze Fair Value verhouding wordt afgesproken. Dit is nu, door het schrappen van het woord maximaal in de regelgeving, hersteld om andere eigenaren-bewoners in de omgeving te beschermen tegen prijsdumping door corporaties. Tegelijkertijd zijn daarbij de verkoopregels voor kopers met een huishoudinkomen van maximaal 38.000 (prijspeil 2013) versoepeld, omdat deze huishoudens doorgaans, verschillend per regio, wat minder mogelijkheden op de koopwoningmarkt hebben. Deze huishoudens kunnen een korting krijgen van maximaal 25% zonder waardedelingseis bij doorverkoop binnen 10 jaren. De korting zelf (althans het deel boven de 10%) moet nog steeds wel worden terugbetaald. Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die beantwoorden aan de regeling vervreemding woongelegenheden. Wat wordt verstaan onder de zelfbewoningsplicht en wat is de termijn hiervoor? Zelfbewoningsplicht is de vereiste dat de koper of een familielid in de eerste graad zelf de woning bewoont en hij deze niet gaat verhuren aan derden, bijvoorbeeld gedurende een bepaalde vooraf overeengekomen termijn. De corporatie kan zelf een termijn stellen en consequenties verbinden aan overtreding van de zelfbewoningsplicht. Onder een eerstegraads familielid wordt verstaan: zowel bloedverwantschap in de eerste graad namelijk de (adoptie)ouder(s) en (adoptie)kinderen, als aanverwantschap in de eerste graad zoals de (adoptie)ouder(s) van de partner, de (adoptie)kind(eren) van de partner en de partner van de (adoptie)kinderen (schoonzoon of schoondochter). Als op enig moment waardedeling plaats vindt, kunnen de investeringen die zijn gedaan om de woning te verbeteren ten laste van de waarde worden gebracht? Ja, dergelijke afspraken in de koopovereenkomst zijn in principe toegestaan. Let wel: kosten voor regulier onderhoud en beheer kunnen niet in mindering op de uiteindelijke waarde worden gebracht. Maar kosten die zijn gemaakt om woningen te verbeteren zijn toegestaan. Daarover kunnen nadere bepalingen worden opgenomen als het gaat om deling van de waardeontwikkeling.
Ik wil woningen verkopen met meer dan 10% korting (11c Bbsh) die voldoen aan de voorwaarden gesteld in de regeling vervreemding woongelegenheden. Weet de notaris wanneer ik wel of geen toestemming van de minister nodig heb? Ook de beroepsorganisatie van notarissen (KNB) is geïnformeerd over de gewijzigde regelgeving. 3. Toestemming ogv artikel 11d Bbsh (procedure en verantwoording) Bij de verkoopregels wordt bij verkoop aan derden onderscheid gemaakt tussen woongelegenheden met een maximale huur onder de liberalisatiegrens (blijvend gereguleerde woningen) en woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens (geliberaliseerde/mogelijk te liberaliseren woningen). Hoe wordt dit onderscheid gemaakt? Het onderscheid wordt gemaakt op basis van de maximale huur die op basis van de kwaliteit van de woningen op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor de woongelegenheid mag worden gevraagd. Blijvend gereguleerde huurwoningen hebben een maximale huur onder de liberalisatiegrens, de overige woongelegenheden een maximale huur gelijk aan of boven de liberalisatiegrens. De feitelijke huurprijs van een woning is derhalve voor de toepassing van de verkoopregels niet meer leidend bij de bepaling in welk van de genoemde segmenten de te verkopen woning zich bevindt. Leegstaande nieuwbouwkoopwoningen hoeven niet ingedeeld te worden. Zij worden gerekend tot woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Heeft MG 2013-02 ook betrekking op nieuwbouw(koop)woningen? Ja, MG 2013-02 is onverkort van toepassing op nieuwbouw(koop)woningen wanneer deze zijn ontwikkeld vanuit de toegelaten instelling. Nieuwbouwwoningen worden echter ongeacht het werkelijk aantal WWS punten, gerekend tot het segment met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. Wanneer de woningen zijn ontwikkeld vanuit een dochter BV en het eigendom van de dochter BV is, is MG2013-02 niet van toepassing. Is een tijdelijk verhuurde nieuwbouwwoning nog steeds een nieuwbouwwoning? Wanneer een woning eenmaal verhuurd is geweest, is geen sprake meer van een nieuwbouwwoning. Ik wil een woning verkopen aan ouders ten behoeve van hun kind(eren). Is een dergelijke verkoop uitgezonderd van de meldingsplicht (11d Bbsh) op basis van de regeling vervreemding woongelegenheden? Ja, een dergelijke voorgenomen verkoop is niet meldingsplichtig op basis van 11d Bbsh. Wel moet worden voldaan aan 11c Bbsh. Ik wil een woning verkopen aan ouders ten behoeve van bewoning door hun kind(eren) (11d Bbsh) conform de regeling vervreemding woongelegenheden. Moet ik dat achteraf verantwoorden in de jaarstukken? Ja, een dergelijke verkoop moet achteraf verantwoord worden. Geldt de uitzondering op de meldingsplicht ook wanneer een ouder en een kind beide eigenaar worden van de woning en het kind de enige bewoner wordt? Ja, een voorgenomen verkoop is niet meldingsplichtig als een woning wordt verkocht aan de zittende huurder of een toekomstig eigenaar-bewoner, die voor minimaal 50% eigenaar wordt en waarbij de mede-eigenaars natuurlijke personen zijn (en geen belegger). Ik wil een woning verkopen aan ouders ten behoeve van bewoning door hun kind(eren) (11d Bbsh) conform de regeling vervreemding woongelegenheden. Mag er naast het kind ook een andere bewoner in de woning wonen? Ja, immers er wordt aan de zelfbewoningsplicht voldaan.
Ik wil een huurwoning uit bestaand bezit vrij op naam (v.o.n.) verkopen tegen 90% van waarde vrij van huur en gebruik aan ouders ten behoeve van hun kind(eren). Is een dergelijke verkoop uitgezonderd van de meldingsplicht (11d Bbsh) op basis van de regeling vervreemding woongelegenheden? Ja, er is echter misschien wel een toestemmingsbesluit nodig (11c Bbsh). Verkoop v.o.n. van woningen uit bestaand bezit wordt gezien als 2,5% korting (dat is gebaseerd op het tarief overdrachtsbelasting plus een opslag voor overige transactiekosten). Hiermee moet rekening worden gehouden bij het bepalen van de totale korting die wordt verleend. Afhankelijk hiervan heeft u vooraf een toestemmingsbesluit nodig (zie Toestemming ogv artikel 11c Bbsh). Ik wil een woning verkopen die zal worden bewoond door de neef van de koper (11d Bbsh). Is een dergelijke verkoop uitgezonderd van de meldingsplicht op basis van de regeling vervreemding woongelegenheden? Nee, een neef van de koper is geen familielid in de eerste graad. Het betreft een meldingsplichtig besluit (11d Bbsh). Onder een eerstegraads familielid wordt verstaan: zowel bloedverwantschap in de eerste graad namelijk de (adoptie)ouder(s) en (adoptie)kinderen, als aanverwantschap in de eerste graad zoals de (adoptie)ouder(s) van de partner, de (adoptie)kind(eren) van de partner en de partner van de (adoptie)kinderen (schoonzoon of schoondochter). U dient voor overige familieleden en anderen vooraf toestemming op grond van artikel 11d van het Bbsh te vragen aan de minister. Ik wil een woning met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens verkopen met meer dan 10% korting die zal worden bewoond door de neef van de koper. Mag ik dit achteraf verantwoorden? Nee, een neef van de koper is geen familielid in de eerste graad. Het betreft een meldingsplichtig besluit (11d Bbsh) in combinatie met een toestemmingsbesluit (11c Bbsh) in verband met het verzoek om korting. U dient vooraf toestemming te vragen aan de minister. Onder omstandigheden kan meer dan 10% korting worden toegestaan. Ik wil een woning met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens verkopen met meer dan 10% korting die zal worden bewoond door de neef van de koper. Mag dit en mag ik dit achteraf verantwoorden? Nee, een neef van de koper is geen familielid in de eerste graad en er is du geen sprake van verkoop voor eigen bewoning. Het betreft een meldingsplichtig besluit (11d Bbsh) in combinatie met een toestemmingsbesluit (11c Bbsh) in verband met het verzoek om korting. U dient vooraf toestemming te vragen aan de minister. Voor een woning met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens mag worden getaxeerd naar marktwaarde. Dan wordt in de regel geen toestemming verleend om te verkopen met een korting, ook niet van 10% of minder. Wanneer naar waarde vrij van huur en gebruik wordt getaxeerd kan onder voorwaarden wel korting worden verleend.. Welke voorwaarden gelden voor verkoop van woongelegenheden met een maximale huur onder de liberalisatiegrens en welke voor woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens Zie tabel: Verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens aan derden (blijvend gereguleerde segment) Motivering Ja Ja Aanbiedingsvolgorde Ja Nee Openbare aanbieding Ja Ja Verkoopprijs Minimaal 90% waarde vrij van huur en gebruik (beroep op Bbsh 11c is mogelijk; Verkoop van woningen met een maximale huur gelijk aan of boven de liberalisatiegrens aan derden (geliberaliseerde segment) Minimaal 100% van de marktwaarde (beroep op Bbsh 11c is mogelijk;
motivering) motivering) Winstdeling en Vereist bij verkoop 75% Niet vereist exploitatievoortzetting waarde vrij van huur en gebruik Verklaring omtrent Ja Ja gedrag Zienswijze gemeente Ja Ja Zienswijze huurders Ja Nee Verklaring sociaal huurder Ja Nee Ik wil een complex verkopen (11d Bbsh) met een mix van woongelegenheden met een maximale huur onder de liberalisatiegrens en woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Welke regels gelden dan? Het is afhankelijk van de situatie welke regels gelden. Gaat het om een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens, dan gelden de regels van het blijvend gereguleerde segment. Bij verkoop van complexen met meer dan 10% woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens gelden de verkoopregels van het geliberaliseerde segment. Bijvoorbeeld: 1 blijvend gereguleerde huurwoningen in een complex van 10 woningen betekent dat het complex in zijn geheel tot het blijvend gereguleerde segment wordt gerekend, 1 blijvend gereguleerde huurwoning in een complex van 11 woningen betekent dat het hele complex tot het geliberaliseerde segment mag worden gerekend. Ik wil een complex woningen met (vooral) woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens verkopen. Moet het complex naar marktwaarde worden getaxeerd? Met ingang van deze circulaire is er de mogelijkheid om voor taxaties in verband met de verkoop van corporatiewoningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens of complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de huurprijs uit te gaan van de marktwaarde. Er is echter nog steeds de mogelijkheid te taxeren naar waarde vrij van huur en gebruik. Er gelden dan andere kortingsvoorwaarden, die van het gereguleerde segment, zie het Stroomschema Verkoop corporatiewoningen. Mag ik huurwoningen verkopen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens? Ja, wanneer het belang van de volkshuisvesting zich daartegen niet verzet. Het betreft een meldingsplichtig besluit (11d Bbsh). Voor verkopen aan derden (dus niet huurders of woningzoekenden die de woning zelf gaan bewonen of aan andere corporaties) heeft u vooraf toestemming van de minister nodig. Ik wil verkopen aan een dochteronderneming. Geldt daarvoor ook de toestemmingsprocedure (11d Bbsh)? Ja, u heeft vooraf toestemming van de minister nodig. De woningen worden in dat geval namelijk verkocht aan anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning of andere corporaties. Hoe lang moet ik minimaal wachten na mijn melding voordat ik de verkoop mag doorzetten? De corporatie kan haar melding pas doen zodra de beoogde verkooptransactie volledig rond is, inclusief bijvoorbeeld wederzijdse vaststelling van de verkoopprijs en de verklaring van goed gedrag van de beoogd koper. De behandeltermijn van een melding is geregeld in artikel 11e van het Bbsh en duurt maximaal 3 weken nadat alle vereiste stukken compleet zijn aangeleverd. Ik wil een complex huurwoningen verkopen aan een belegger (11d Bbsh). Geldt de voorkeursvolgorde (eerst aan huurders, dan aan andere corporaties, pas dan aan derden) nog steeds? Bij verkopen van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens, of een gemengd complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens is de voorkeursvolgorde voor aanbieding nog steeds van toepassing. In een dergelijke situatie geldt dat
de woningen eerst te koop moeten worden aangeboden aan de zittende huurders, vervolgens aan andere corporaties, inclusief het WIF en daarna eventueel aan anderen. Bij verkopen van woningen met een maximale huur gelijk aan of boven de liberalisatiegrens, of een gemengd complex met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens zijn geen regels meer voor de volgorde van aanbieden. Wel geldt de vereiste van een openbare aanbieding. Wanneer een complex woningen ongesplitst is, geldt dan geen aanbiedingsplicht aan zittende huurders? Dat de woningen ongesplitst zijn doet niet ter zake. Veel complexen kunnen namelijk wel gesplitst worden als een deel van de huurders zijn/haar woning wenst te kopen. Ik wil een complex huurwoningen verkopen (11d Bbsh) en de woningen eerst te koop aanbieden aan de huurders. Hoe lang hebben de huurders de tijd om op het aanbod te reageren? Het is redelijk om de huurders hiervoor een termijn te geven van minimaal 4 weken na de datum van ontvangst van het aanbod. Hierbij kan gedacht worden aan het geven van de prijsindicatie (maximaal de taxatiewaarde vrij van huur en gebruik), de reactietermijn en de contactgegevens voor nadere informatie. Ik wil een gesplitst pand verkopen aan een huurder, waarin ook andere huurders wonen. Is dit meldingsplichtig? Ja, en dezelfde regels gelden als wanneer een complex huurwoningen wordt verkocht aan een andere derde. Ik wil een complex huurwoningen verkopen aan een belegger (11d Bbsh), moet een zienswijze van de gemeente positief zijn? Ja, de zienswijze van de gemeente moet in beginsel positief zijn. Ik wil een complex huurwoningen verkopen (11d Bbsh). Moet ik een huurderszienswijze en verklaring van sociaal verhuurgedrag voegen bij mijn verzoek? Zodra er sprake is van een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens, dan gelden de regels van het blijvend gereguleerde segment en is de verkoopregelgeving van toepassing die betrekking heeft op woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens en zijn een huurderszienswijze en verklaring van sociaal verhuurgedrag verplicht. Wanneer een complex minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens heeft wordt het complex gerekend tot het geliberaliseerde of mogelijk te liberaliseren segment en vervallen deze vereisten. Ik wil een complex verkopen (11d Bbsh) met een mix van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens en woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Hoe wordt de belangenafweging gemaakt wanneer slechts een beperkt deel van de huurders de woning wil of kan kopen en er een mogelijkheid bestaat voor verkoop van het gehele complex. Hier is geen eenduidig antwoord op te geven. De afweging wordt gemaakt op basis van de zich per geval voordoende feiten en omstandigheden. Is het verplicht bij een voornemen tot verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens (11d Bbsh) een verklaring van sociaal verhuurgedrag op te nemen in de koopovereenkomst of als bijlage toe te voegen bij de koopovereenkomst? Ja, dit is verplicht. Voor welke prijs kan ik een corporatiewoning verkopen aan derden en welke voorwaarden gelden er dan (11d Bbsh)? Het onderstaande schema geeft in grote lijnen weer aan welke voorwaarden moet worden voldaan bij verkoop tegen een bepaalde prijs. Bij verkopen waarbij getaxeerd is naar waarde vrij van huur en gebruik gelden andere regels dan bij verkopen waarbij op marktwaarde is getaxeerd (zie ook
bij taxaties, verderop). Bij afwijking van die regels kunt u vooraf om een toestemmingsbesluit vragen ogv artikel 11c Bbsh. Daarnaast worden verderop in de FAQ een aantal vragen beantwoord die ook met de prijsbepaling te maken hebben (zie volgende vragen). Segment Prijs Huurders Blijvend gereguleerde segment Blijvend gereguleerde segment Blijvend gereguleerde segment (Mogelijk) geliberaliseerde segment >90% waarde vrij van huur en gebruik/wozwaarde Tussen 90%-75% waarde vrij van huur en gebruik/wozwaarde <75% waarde vrij van huur en gebruik/wozwaarde <100% marktwaarde Voorwaarden (inzake prijs) (On)verhuurde staat Geen voorwaarden nvt Verhuurde staat (is een eis) Verhuurde staat (is een eis) (On)verhuurde staat Volkshuisvestelijke meerwaarde Volkshuisvestelijke meerwaarde plus exploitatieverplichting (7j) en winstdeling (30j) Alleen bij uitzondering. In principe wordt uitgegaan dat geen korting wordt verstrekt. Referentie tabel nvt Tabel belastingdienst nvt Wordt bij complexgewijze verkoop aan beleggers onderscheid gemaakt tussen beleggers die willen exploiteren en beleggers die willen uitponden? Ja, maar dit gebeurt alleen bij complexen met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens. De voornemens van de koper ten aanzien van woningen uit dat segment zijn medebepalend voor de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen prijs. De beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen prijs bij verkoop aan beleggers die woningen gaan uitponden vindt plaats op basis van waarde vrij van huur en gebruik. Wanneer een belegger de te kopen woningen gaat exploiteren kan een beoordeling op basis van de waarde in verhuurde staat plaats vinden, die mede wordt bepaald aan de hand de leegwaarderatio-tabel die de belastingdienst hanteert voor de berekening van de waarde in verhuurde staat. Bij complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens wordt getaxeerd naar marktwaarde en wordt geen onderscheid gemaakt tussen beleggers die willen exploiteren en beleggers die willen uitponden. Ik wil als corporatie een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens in verhuurde staat verkopen aan derden voor minimaal 75% van de waarde vrij van huur en gebruik. Moeten aan de verkoop voorwaarden worden verbonden (exploitatieverplichting en winstdeling)? De corporatie mag woningen in verhuurde staat verkopen aan derden voor minimaal 75% van de waarde vrij van huur en gebruik, zonder dat aan de verkoop voorwaarden hoeven worden verbonden om speculatie tegen te gaan. Echter, wanneer er in het verhuurde complex ook lege woningen zijn is het niet langer zo dat het complex tegen 75% van de waarde vrij van huur en gebruik mag worden verkocht, zonder dat aanvullende voorwaarden gelden. Voor de lege woningen geldt namelijk een minimale verkoopprijs van 90% vrij van huur en gebruik. U kunt echter een berekening maken, die is gebaseerd op de specifieke situatie en waarin een nieuwe ondergrens wordt voorgesteld om toch zonder aanvullende voorwaarden te kunnen verkopen. Deze is dan sowieso hoger dan 75%van de waarde vrij van huur en gebruik. Het is goed hiermee vanaf het begin van het verkoopproces rekening te houden om dubbel werk en heronderhandelingen met de koper te voorkomen.
Ik wil als corporatie een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens in verhuurde staat met meer dan 25% korting op de waarde vrij van huur en gebruik verkopen aan een belegger tegen de waarde mede bepaald aan de hand van de leegwaarderatiotabel van de belastingdienst met een contractueel vastgelegde minimale exploitatieperiode van 7 jaar en een evenredige winstdeling bij uitponding tot 30 jaar. Wat wordt precies bedoeld met evenredige winstdeling? Met evenredige winstdeling wordt bedoelt dat de koper 50% van de eventuele winst bij uitponding (verschil tussen de leegwaarde/woz-waarde bij aankoop en de verkoopprijs) deelt met de toegelaten instelling. De eventueel overeengekomen winstdeling bij uitponding gaat bij doorverkoop aan een andere belegger over op de nieuwe eigenaar als gevolg van een overeengekomen kettingbeding tussen corporatie en initiële koper. Als op enig moment bij uitponding winst wordt gedeeld na complexgewijze verkoop, kunnen de investeringen die zijn gedaan om de woning(en) te verbeteren ten laste van de winst worden gebracht? Ja, dergelijke afspraken in de koopovereenkomst zijn in principe toegestaan. Let wel: kosten voor regulier onderhoud en beheer kunnen niet in mindering op de uiteindelijke winst worden gebracht. Maar kosten die zijn gemaakt om woningen te verbeteren, kunnen wel als zodanig worden beschouwd. Zoals dat bijvoorbeeld ook is toegestaan als het gaat om MGE-constructies die op dat punt nadere bepalingen hebben opgenomen als het gaat om deling van de waardeontwikkeling. Ik wil een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens in verhuurde staat verkopen aan een belegger tegen de waarde mede bepaald aan de hand van de leegwaarderatiotabel van de belastingdienst, met een contractueel vastgelegde minimale exploitatieperiode van 7 jaar en winstdeling bij uitponding tot 30 jaar. Mag de koper het complex binnen 7 jaar doorverkopen aan een andere belegger? Ja. De winstdeling bij uitponding gaat in dat geval over op de nieuwe eigenaar als gevolg van een overeengekomen kettingbeding tussen corporatie en initiële koper. Ik wil als corporatie een complex met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens in verhuurde staat verkopen aan een belegger tegen de waarde mede bepaald aan de hand van de leegwaarderatiotabel van de belastingdienst met een contractueel vastgelegde minimale exploitatieperiode van 7 jaar. Mag de koper het complex binnen 7 jaar toch zelf gaan uitponden? Nee. Het is raadzaam een boeteclausule in de koopovereenkomst op te nemen dat uitponden binnen 7 jaar niet is toegestaan. Wanneer een woning met een tijdelijk huurcontract wordt verhuurd, welke regels gelden dan? Het zou niet redelijk zijn de huurder met een tijdelijke overeenkomst te zien als permanente huurder. Immers, de huurder blijft niet lang huren van de corporatie. Indien woningen leeg dan wel met huurders met een tijdelijk contract worden verkocht, ligt het derhalve in de rede dat er geen aanbiedingsplicht aan de zittende huurders geldt, er geen zienswijze van de huurdersvereniging wordt gevraagd en is ook een verklaring voor sociaal verhuurgedrag niet van toepassing. Voor het overige is de regelgeving wel van toepassing. Wanneer een woning met een tijdelijk contract wordt verhuurd, bijvoorbeeld op basis van de Leegstandswet, wordt dan de waarde vrij van huur en gebruik, hetzij de marktwaarde bepaald aan de hand van de huuropbrengsten van de tijdelijke verhuur? Het zou niet redelijk zijn om de huren van de tijdelijke verhuur als basis voor de waardebepaling te nemen. Deze zijn vaak niet te vergelijken met die van een permanente huur. De potentiële huur dient uitgangspunt te zijn.
Taxatie Wat wordt verstaan onder waarde vrij van huur en gebruik? In het Bbsh wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, in de circulaire enigszins ingekort tot waarde vrij van huur en gebruik. Dit betekent: de vrije (niet gedwongen) verkoopwaarde in onverhuurde staat en van de overdracht van het bestaande eigendom(srecht) en de vrijelijke beschikking van de verkrijger. Er mag dus geen rekening worden gehouden met eventuele nieuwe, door de corporatie vastgelegde beperkende voorwaarden in de koopovereenkomst. Wel moet rekening gehouden met eventuele gemeentelijke erfpachtconstructies of andere al bestaande beperkende bedingen die gelden (het bestaande eigendomsrecht). En er moet getaxeerd worden, vrij van huur en gebruik. Wat is marktwaarde? Met ingang van circulaire MG 2013-02 kan voor taxaties in verband met de verkoop van corporatiewoningen in (complexen van) het niet-gereguleerde segment worden uitgegaan van de marktwaarde van de woningen of woningcomplexen. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (definitie International Valuation Standards (IVS)). Moet de taxateur expliciet in het rapport vermelden dat de genoemde marktwaarde ook mag worden gelezen als de waarde vrij van huur en gebruik? Sinds 1 januari 2012 is marktwaarde het leidende begrip voor taxateurs. Ook de WOZ maakt uiteindelijk gebruik van het begrip marktwaarde bij het bepalen van haar waardering. In de verkoopregeling is veelal sprake van waarde vrij van huur en gebruik. Taxateurs dienen aan de IVS international valuation standards te voldoen en expliciet in hun taxatierapporten aan te geven wanneer er door hen op een afwijkende waardebegrippen is getaxeerd. Corporaties kunnen het taxatiemodel volgen, mits maar uit het rapport blijkt of er sprake is van een waarde vrij van huur en gebruik of een waarde in verhuurde staat als de marktwaarde respectievelijk de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt is gebruikt. Waarom gebruikt het ministerie van Binnenlandse Zaken een tabel van de Belastingdienst om de prijs van verhuurde woningen in (complexen in) het gereguleerde segment te beoordelen? Deze tabel geeft een goede maatstaf voor de waarde bij verkoop van huurwoningen in verhuurde staat, omdat daarbij ook de jaarhuur meetelt voor de waardebepaling. Wat is het verschil tussen marktwaarde in onverhuurde staat en WOZ-waarde? Bij de beoordeling van de verkoopwaarde van woningen wordt dit in bepaalde gevallen materieel gezien als hetzelfde. U kunt dan kiezen welk document u meezendt: een gevalideerd taxatierapport niet daterend van een datum nadat de koopovereenkomst is ondertekend en niet ouder dan 6 maanden op de dag van tekening van het koopcontract of de meest actuele WOZ-waarde. Mag ik ook gebruik maken van WOZ-beschikkingen bij verkoop aan anderen dan aan natuurlijke personen voor eigen bewoning? Dit mag wanneer een woning wordt verkocht met een maximale huur onder de liberalisatiegrens. Bij woningen met een maximale huur gelijk aan of boven de liberalisatiegrens is het alleen toegestaan wanneer de woning of het gehele woningcomplex leeg staat. Ik wil een complex woningen met (vooral) woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens verkopen. Moet het complex naar marktwaarde worden getaxeerd? Met ingang van deze circulaire is er de mogelijkheid om voor taxaties in verband met de verkoop van corporatiewoningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens of complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de huurprijs uit te gaan van de marktwaarde. Er is echter nog steeds de mogelijkheid te taxeren naar waarde vrij van huur en
gebruik. Er gelden dan andere kortingsvoorwaarden, zie het Stroomschema Verkoop corporatiewoningen. Ik wil een complex woningen met een maximaal toegestane huur boven de liberalisatiegrens verkopen dat gedeeltelijk leeg staat en gedeeltelijk verhuurd is. Hoe moet ik taxeren? Er is een keuze. Omdat het om (potentieel) geliberaliseerde woningen gaat kan naar marktwaarde actuele staat of naar waarde vrij van huur en gebruik worden gewaardeerd. Wanneer naar marktwaarde wordt getaxeerd wordt geen korting verleend op de totaalwaarde. Bijvoorbeeld: 50 eenheden, waarvan 10 leeg en 40 verhuurd Marktwaarde: 10xmarktwaarde leegstaand + 40xmarktwaarde verhuurd=totaal Ik wil een complex woningen verkopen dat gedeeltelijk leeg staat en gedeeltelijk verhuurd is. Moet de taxatie gevalideerd worden? Wanneer sprake is van verkoop uit bezit met een maximaal toegestane huur onder de liberalisatiegrens wordt onafhankelijk van de actuele staat getaxeerd naar waarde vrij van huur en gebruik. Deze taxaties moeten altijd gevalideerd worden. Wanneer sprake is van verkoop uit (potentieel) geliberaliseerd bezit is de taxatiemethode afhankelijk van de staat van de woningen. Taxaties van leegstaande woningen moeten gevalideerd worden, die van verhuurde woningen niet (dat kan niet). Wanneer er sprake is van een complex met zowel verhuurde als leegstaande woningen gelden dus twee regimes. Een taxatie voor verhuurde woningen vergt een andere expertise dan die voor leegstaande woningen. Er zijn taxateurs die beide typen kunnen leveren, al dan niet door samenwerking met andere taxateurs. Dan is één taxatierapport voldoende. Ook kan er voor gekozen worden de taxatie te splitsen en twee taxatierapporten aan te leveren. In de MG staat dat de waarde van blijvend gereguleerde woningen in een (goeddeels) leegstaand complex desgewenst ook kan worden vastgesteld aan de hand van de meest recente WOZ-beschikking. Mag de waarde van verhuurde complexen niet aan de hand van de WOZ-waarde worden bepaald? Zoals in de laatste alinea van 4.1 staat, is ook voor verhuurde complexen de waardebepaling op basis van de meest recente WOZ-beschikking toegestaan. Wat wordt bedoeld met een onafhankelijk taxateur? Onder een onafhankelijk taxateur wordt verstaan een taxateur die op geen enkele wijze betrokken is bij de koop, verkoop of financiering van het object en dit ook niet gedurende ruime tijd eerder is geweest. Hoe nieuw of oud mag een taxatierapport zijn? Een taxatierapport mag niet dateren van een datum nadat de koopovereenkomst is ondertekend en niet ouder dan 6 maanden op de dag van tekening van de koopovereenkomst (het bod is geaccepteerd en is bindend, maar de woning is nog niet officieel van de koper. Dat laatste gebeurt pas bij het passeren van de acte bij de notaris). Door de verkorting van de termijn wordt beter aangesloten bij de actuele waarde van het te verkopen bezit. Ook is de validatie 6 maanden geldig. Maar niet alleen is de geldigheid van de duur gewijzigd, aan de andere kant is het peilmoment veranderd. Het peilmoment is nu het moment waarop de koopovereenkomst wordt getekend in plaats van de datum van de feitelijke overdracht. Wanneer de feitelijke overdracht op zich laat wachten heeft dat in de nieuwe regels geen gevolgen meer. Het risico dat vertraging in het verkoopproces dwingt tot nieuwe taxatie (terwijl al een koopovereenkomst is overeengekomen) is dus uit de regels gehaald. Dit is door verschillende corporaties positief beoordeeld. MG 2011-04 Het taxatierapport dient gevalideerd te zijn door een door de Stichting Taxaties en Validaties (STENV) erkend validatie-instituut en het mag op het moment van de daadwerkelijke verkoop (overdracht) niet ouder zijn dan 1 jaar.
MG 2013-02 Een taxatierapport moet worden opgesteld, vrij van huur en gebruik, door een onafhankelijke taxateur en het mag op het moment dat de koopovereenkomst wordt getekend niet ouder zijn dan 6 maanden. Moet ik bij verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning een gevalideerd taxatierapport gebruiken? Bij alle verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning dient het taxatierapport gevalideerd te worden. Ook bij verkoop zonder korting dient er gebruik gemaakt te worden van een gevalideerd taxatierapport. U kunt ook gebruik maken van de actuele WOZ-waarde. Moet ik bij verkoop aan derden ook een gevalideerd taxatierapport gebruiken? Bij verkoop aan derden zijn gevalideerde taxatierapporten een vereiste, behalve wanneer het gaat om een verhuurd complex met 90% of meer woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens en er naar marktwaarde in verhuurde staat mag worden getaxeerd. In een dergelijk geval is geen validatie mogelijk. Validatie is ook niet mogelijk wanneer het gaat om bijvoorbeeld complexen met onzelfstandige woongelegenheden met algemene ruimten. Dan kan worden volstaan met de taxatie van het geheel. Waarom moet ik een taxatierapport (eventueel via een gecertificeerde taxateur) laten valideren door een validatie-instituut en waar kan ik een dergelijk instituut vinden? Op deze wijze wordt de kwaliteit van de taxatierapporten beter geborgd. Op http://www.stenv.nl/validatieinstituten.htm staan erkende validatie-instituten vermeld. Dienen taxaties van verzorgingstehuizen ook te worden gevalideerd? Nee, dat hoeft niet meer. De marktwaarde voor een complex met bijvoorbeeld opgesplitste, onzelfstandige eenheden en gemeenschappelijke ruimten is niet goed te valideren. Taxatie gebeurt namelijk onder andere aan de hand van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten in de omgeving en die zullen er niet vaak zijn. Accepteert het ministerie residuele taxaties van zogenaamde opknapwoningen, waarbij de taxatiewaarde in huidige staat een afgeleide is van de waarde in gerenoveerde staat minus de renovatiekosten? Ja. Er blijft immers sprake van een taxatie van een woning in de huidige staat, zijnde de staat waarin de woning juridisch wordt overgedragen. De (residueel) getaxeerde waarde wordt beschouwd als de waarde vrij van huur en gebruik). De taxateur zal de waarde in gerenoveerde staat moeten onderbouwen, alsmede de kosten die met renovatie zijn gemoeid. De renovatie moet geborgd zijn door een plan van eisen bij de koopovereenkomst, waarin de gekwantificeerde opknapverplichting is vastgelegd, waarvan de kosten voor rekening van de koper zijn. De accountant controleert hier achteraf op. Algemeen Wat wordt er bedoeld met de term openbare aanbieding? Met openbare aanbieding wordt geen openbare aanbesteding bedoeld, maar een procedure waarbij de woningcorporatie op duidelijke wijze in ruime kring bekend maakt dat zij (een complex) woningen wil verkopen. Dit gebeurt minimaal in een landelijk dagblad of een vakblad voor beleggers (bij verkoop van meer dan 5 woningen) of op een goed toegankelijke plaats op het internet bij verkoop van 5 of minder woningen (een landelijke website, bijvoorbeeld Funda). Verder kan een gerichte vooraankondiging aan de bij de woningcorporatie bekende partijen worden gestuurd. Op basis hiervan kan dan in beginsel een ieder reageren, maar de gunning is ter beoordeling van de corporatie en onder voorbehoud (in de zin van een ontbindende voorwaarde) van voorafgaande toestemming van de minister van BZK. Wanneer er na een openbare aanbieding niet wordt verkocht, mag er dan direct aan een belegger worden verkocht? Ja, dat mag, maar uiteraard wel conform de voorwaarden.
Wie is formeel de aanvrager van een VOGnp of VOGrp wanneer ik een woning wil verkopen aan een derden? De toegelaten instelling is formeel de aanvrager. Deze verstrekt de koper het vooringevulde en getekende formulier waarmee de koper zelf verder de VOG moet aanvragen. De vooringevulde formulieren voor screening voor aankoop van corporatiewoningen zijn te vinden in het dossier Verkoopregels woningcorporaties op www.rijksoverheid.nl. Verandert er iets aan de afhandeltermijnen zoals gesteld in artikel 11 e Bbsh? Nee, deze afhandeltermijnen en de doorlooptijden blijven hetzelfde. Wat als ik woningen heb verkocht waarvoor vooraf toestemming had moeten worden verleend? U heeft dan in strijd met de wet- en regelgeving gehandeld. U dient deze onrechtmatigheid zo snel mogelijk aan ons te melden, waarna deze indien mogelijk alsnog zal worden beoordeeld conform de geldende regelgeving. Indien de minister achteraf constateert dat zij geen toestemming gegeven zou hebben, kan worden overgegaan tot een aanwijzing en mogelijk nietig verklaring bij de rechtbank. Nadere Informatie Voor vragen over hoe de verkoopregels moeten worden uitgelegd in concrete situaties kunt u contact opnemen via: Postbus Verkoopregels casuïstiek: verkoopregelscasuistiek@minbzk.nl. Voor vragen over of naar aanleiding van de verkoopregels kunt u contact opnemen via: Postbus Verkoopregels algemeen: verkoopregelsalgemeen@minbzk.nl.