Stadsregio Amsterdam

Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Stadsregio Amsterdam

Interactief schermdocument PAGINA 5 Inleiding 6 1 De woningvoorraad 7 7 7 1.1 Corporatiebezit 1.2 Woningen naar woningtype 1.3 Woningen naar huurklasse en woningtype 12 2 Mutaties in de voorraad in 2013 12 12 14 14 14 2.1 Nieuwbouw 2.2 Sloop en renovatie 2.3 Verkoop 2.4 Liberalisatie 2.5 Totaal mutaties 18 3 Verhuringen corporatiewoningen in 2013 18 19 20 21 3.1 24.000 verhuringen in Stadsregio Amsterdam 3.2 Verhuringen naar doelgroep per deelregio 3.3 Verhuringen naar huurklasse per deelregio 3.4 Verschillen tussen de gemeenten 26 4 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 26 26 26 29 4.1 Verhuringen eerste twee kwartalen 2014 4.2 Aantal reacties 4.3 Woon- en inschrijfduur 4.4 Zoektijd 30 5 Samenvatting en conclusies 30 30 5.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad 5.2 Verhuringen van corporatiewoningen in 2013 en 2014 Inhoudsopgave 3 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Inleiding

Dit is de eerste editie van de Monitor betaalbare voorraad in de Stadsregio Amsterdam. Deze monitor is opgesteld door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in opdracht van de Stadsregio Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR). De Rapportage Woonruimteverdeling doet jaarlijks in opdracht van Stadsregio en PWNR verslag van de verdeling van sociale huurwoningen (corporatiewoningen met een huur onder 699 euro, prijspeil januari 2014). Begin 2014 hebben Stadsregio Amsterdam en PWNR een intentieverklaring betaalbare voorraad opgesteld. In de intentieverklaring is opgenomen dat partijen een jaarlijkse regionale woonmonitor ontwikkelen om de trends op de sociale huurmarkt, in het middensegment en de betaalbare koop te volgen. Op basis van die trends kunnen de partijen bespreken of er aanleiding is tot het bijstellen van het regionaal kader dan wel de lokale prestatieafspraken. De bestaande jaarlijkse rapportage van de woonruimteverdeling is daartoe met deze aanvullende monitor uitgebreid met bijvoorbeeld gegevens over nieuwbouw, verkoop, liberalisatie en huurprijsontwikkeling in de voorraad. Op basis van beide documenten (de rapportage en de monitor) wordt later in 2014 een notitie opgesteld over hoe de ontwikkelingen in de woningvoorraad zich verhouden ten aanzien van de afspraken in de intentieverklaring. Deze aanvullende monitor bestaat uit vier delen: het eerste deel brengt de voorraad van corporatiewoningen in beeld, het tweede deel gaat over de veranderingen in de voorraad door nieuwbouw, renovatie, sloop liberalisatie en verkoop. Hoofdstuk drie gaat over de verhuringen van corporatiewoningen in 2013. Het laatste deel gaat over de verhuringen van sociale huurwoningen via WoningNet in de eerste twee kwartalen van 2014. Alle cijfers in deze monitor gaan over zowel de zelfstandige als de onzelfstandige corporatiewoningen, tenzij anders vermeld. Op een aantal onderdelen vervult deze eerste monitor de rol van nulmeting. Voor bepaalde gegevens is het namelijk de eerste keer dat ze op deze wijze inzichtelijk worden gemaakt. Voor een goede analyse is het zaak om de ontwikkelingen over een aantal jaren te volgen. Op basis van één jaar kunnen daarom geen verregaande conclusies worden getrokken. Deze monitor gaat alleen over het aanbod van woningen. De rapportage Wonen in de Regio Amsterdam gaat ook uitgebreid in op de vraag naar woningen en op de verdeling van huishoudens naar inkomen en andere kenmerken. Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 5 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Voordat we ingaan op de kenmerken van de corporatievoorraad, is het goed om te kijken naar de woningvoorraad in totaal. Daarvoor baseren we ons op het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam dat de Stadsregio en het PWNR in samenwerking met andere partijen hebben laten uitvoeren. Zo is in de deelregio s Noord en Zuid ruim 60 procent van de zelfstandige woningen een koopwoning, tegen 31 procent in de gemeente Amsterdam. 1 De woningvoorraad

Buiten Amsterdam woont dus het grootste deel van de huishoudens in een eigen koopwoning. Voor de betaalbaarheid is ook de prijsdifferentiatie binnen de koopsector van belang. In het noordelijke deel van de Stadsregio is vanwege de lagere koopprijzen een groter deel van de woningen bereikbaar voor de (lage) middeninkomens dan in de deelregio Zuid en Amsterdam. Figuur 1.1 Woningvoorraad naar eigendom en huursegment per deelregio, Amsterdam Deelregio Deelregio Stadsregio Noord Zuid Totaal 100% Het aandeel corporatiewoningen als aandeel van de voorraad zelfstandige woningen loopt in 2013 uiteen van 47 procent in Amsterdam tot 35 procent in de deelregio Noord en 29 procent in de deelregio Zuid. Daarnaast kennen Amsterdam en de deelregio Zuid een substantiële particuliere huursector, waarvan een deel een huur heeft onder de huurtoeslaggrens (699 euro). Ook deze particuliere huurwoningen spelen een rol bij de betaalbaarheid. In de gemeente Amsterdam bestaat in 2013 zodoende 58 procent van de totale voorraad uit corporatie- en particuliere huurwoningen met een huur onder 699 euro, in deelregio Noord 34 procent en in deelregio Zuid 29 procent. De positie van het corporatiebezit verschilt dan ook per deelregio. Hieronder gaan we verder in op de kenmerken van het corporatiebezit. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 1.1 Corporatiebezit De woningcorporaties hebben per 1 januari 2014 bijna 283.000 huurwoningen in bezit in de Stadsregio Amsterdam, waarvan ruim 12.000 onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met relatief veel studentenkamers. In de Rapportage Woonruimteverdeling hebben we al laten zien dat de woningvoorraad in corporatiebezit geleidelijk afneemt. Kijken we alleen naar de zelfstandige woningen, dan zien we tussen 2002 en 2013 een afname met ruim dertienduizend woningen. Die komt vooral door de verandering in de voorraad in Amsterdam (-16.000). In de deelregio Noord blijft het aantal corporatiewoningen in deze periode min of meer op peil, terwijl de deelregio Zuid tussen 2002 en 2013 zelfs een toename laat zien met ruim 3.000 woningen, mede door nieuwbouw. De hieronder volgende cijfers in deze rapportage gaan over de zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen samen. 1.2 Woningen naar woningtype De samenstelling van het corporatiebezit verschilt sterk per gemeente. Van de corporatiewoningen en onzelfstandige eenheden in de Stadsregio is zo n 20 procent een eengezinswoning. De rest bestaat uit gestapelde bouw. Het percentage eengezinswoningen in corporatiebezit loopt uiteen van 9 procent in de gemeente Amsterdam tot 85 procent in de Beemster. Binnen de deelregio Zuid zijn de verschillen groot. Zo zijn corporatie- 20% 10% 0% koop particulier onbekend corporatie onbekend particulier > 699 corporatie > 699 particulier < 699 corporatie < 699 Bron: WIRA, 2013 woningen in Diemen en Amstelveen over het algemeen in gestapelde bouw uitgevoerd, terwijl meer dan twee derde van de voorraad in Aalsmeer uit eengezinswoningen bestaat. 1.3 Woningen naar huurklasse en woningtype Binnen de corporatievoorraad zijn diverse huursegmenten te onderscheiden. De figuren 1.2 en 1.3 geven een beeld van de opbouw van het corporatiebezit naar huursegment per gemeente. De woningen met een huur onder 699 euro vallen onder de huurtoeslaggrens en zijn sociale huurwoningen. Daarbinnen be- Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 7 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 1.2 Eengezinswoningen als % van corporatiebezit in 2014, gerangschikt naar % en per 1-1-2014 (zelfstandig en onzelfstandig) Beemster Landsmeer Aalsmeer Waterland Zeevang Edam/Volendam Haarlemmermeer Purmerend Wormerland Uithoorn Ouder-Amstel Zaanstad Amstelveen Diemen Amsterdam 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Bron: Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Figuur 1.3 Woningvoorraad corporaties naar huurklasse per 1-1-2014 huur onbekend < 597 597-699 699-930 > 930 Totaal Aalsmeer 20 1.882 875 192 30 2.999 Amstelveen 23 11.644 1.629 707 134 14.137 Amsterdam 4.466 156.689 21.746 5.684 3.547 192.132 Beemster - 571 160-10 741 Diemen 9 3.276 826 168 36 4.315 Edam/Volendam* - 1.678 266 15-1.959 Haarlemmermeer 462 10.041 3.137 906 80 14.626 Landsmeer 35 936 199 65 6 1.241 Oostzaan* 1 949 60 21-1.031 Ouder-Amstel 11 1.346 400 58 9 1.824 Purmerend 221 9.902 1.723 429 65 12.340 Uithoorn 22 3.543 470 144 12 4.191 Waterland 3 1.535 353 71 12 1.974 Wormerland - 1.945 81 23-2.049 Zaanstad 568 21.527 3.573 1.053 118 26.839 Zeevang 1 412 39-1 453 deelregio Noord 829 39.455 6.454 1.677 212 48.627 deelregio Zuid 547 31.732 7.337 2.175 301 42.092 Stadsregio totaal 5.842 227.876 35.537 9.536 4.060 282.851 Bron: Databank PWNR/AFWC * gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31-12-'12, Bron: CFV 8

Figuur 1.4 Corporatievoorraad naar huurklasse per gemeente in procenten per 1-1-2014 (gerangschikt naar % < 597) Wormerland Oostzaan* Zeevang Edam/Volendam* Uithoorn Amsterdam Amstelveen Stadsregio totaal Zaanstad Purmerend Waterland Landsmeer Beemster Diemen Ouder-Amstel Haarlemmermeer Aalsmeer < 597 597-699 699-930 > 930 Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31-12-'12, Bron: CFV staat nog een segment onder de zogenoemde aftoppingsgrens van 597 euro. De primaire taak van corporaties is het voorzien in woningen voor mensen met een laag inkomen. In de intentieverklaring is de wens uitgesproken om de omvang en ontwikkeling van de betaalbare voorraad te monitoren, mede vanwege de sterke daling van het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen in de afgelopen jaren. Van alle corporatiewoningen en onzelfstandige eenheden in de Stadsregio heeft in 2014 82 procent een huur onder 597 euro (227.876 woningen). Dat percentage loopt uiteen van 63 procent in de gemeente Aalsmeer tot 95 procent in de gemeente Wormerland. Dit segment neemt de laatste jaren wel af door huurverhogingen bij nieuwe verhuringen, huurverhogingen boven inflatie en inkomensafhankelijke huurverhogingen. Woningen verschuiven daardoor van het segment onder 597 euro naar het segment tussen 597 en 699 euro. In het laatste segment zitten zo n 35.000 woningen. Eengezinswoningen hebben gemiddeld een wat hogere huur dan gestapelde woningen. Zo is van de corporatiewoningen onder 597 euro 17 procent een eengezinswoning, terwijl van de corporatiewoningen boven 699 euro 35 procent uit eengezinswoningen bestaat (zie ook de figuren 1.5 tot en met 1.8). Niet alleen mensen met een laag inkomen zitten in de knel op de woningmarkt in de regio Amsterdam. In de intentieovereenkomst hebben Stadsregio en PWNR de wens uitgesproken het aanbod in het middensegment te vergroten, zowel huur als koop. Juist dat segment is onvoldoende aanwezig en noodzakelijk om vooral de groep huishoudens met een inkomen vanaf 34.000 kans op een woning te bieden en de doorstroming te stimuleren. Binnen de huursector loopt het middensegment tot ruwweg 930 euro kale huur. Dat sluit aan bij een inkomen van anderhalf maal modaal. Deze huurgrens wordt gehanteerd bij de prestatieafspraken Bouwen aan de Stad 2 in Amsterdam en het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013, Stand van Zaken. Het middensegment kan gevormd worden door nieuwbouw of verkoop van sociale huurwoningen, maar ook door voormalige sociale huurwoningen bij leegkomst in het middensegment aan te bieden. We zien de laatste jaren dan ook een toename van het aantal aangeboden huurwoningen boven 699 euro. Tussen 2013 en 2014 is het aantal huurwoningen van corporaties met een kale huur boven 699 euro toegenomen van 10.984 naar 13.596. Ruim 70 procent van die woningen heeft een huur onder 930 euro en is daarmee bereikbaar voor middeninkomens tot anderhalf maal modaal. Vijftig procent van alle vrije sector huurwoningen van corporaties heeft een huur onder 835 euro (ruwweg bereikbaar voor de groep tot 43.000 euro). De mate waarin deze woningen daadwerkelijk bereikbaar zijn voor bepaalde inkomensgroepen hangt overigens ook af van de inkomenseisen die in het vrije sector huursegment worden gesteld. Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 9 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 1.5 Woningvoorraad corporaties Stadsregio Amsterdam naar huurklasse en type per 1-1-2014 (exclusief de Vooruitang en WOV) huur onbekend < 597 597-699 697-930 > 930 Totaal % < 597* % < 699* eengezins 468 37.574 13.517 3.991 690 56.240 67% 92% meergezins 5.326 188.375 21.864 5.511 3.370 224.446 86% 96% Totaal 5.794 225.949 35.381 9.502 4.060 280.686 82% 95% % eengezins 8% 17% 38% 42% 17% 20% Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * % exclusief huur onbekend Figuur 1.6 Woningvoorraad corporaties Amsterdam naar huurklasse en type per 1-1-2014 huur onbekend < 597 597-699 697-930 > 930 Totaal % < 597* % < 699* eengezins 221 11.323 4.931 1.309 343 18.127 63% 91% meergezins 4.245 145.366 16.815 4.375 3.204 174.005 86% 96% Totaal 4.466 156.689 21.746 5.684 3.547 192.132 83% 95% % eengezins 5% 7% 23% 23% 10% 9% Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * % exclusief huur onbekend Figuur 1.7 Woningvoorraad corporaties deelregio Noord naar huurklasse en type per 1-1-2014 (exclusief de Vooruitang en WOV) huur onbekend < 597 597-699 697-930 > 930 Totaal % < 597* % < 699* eengezins 57 16.420 3.525 997 109 21.108 78% 95% meergezins 724 21.108 2.773 646 103 25.354 86% 97% Totaal 781 37.528 6.298 1.643 212 46.462 82% 96% % eengezins 7% 44% 56% 61% 51% 45% Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * % exclusief huur onbekend Figuur 1.8 Woningvoorraad corporaties deelregio Zuid naar huurklasse en type per 1-1-2014 huur onbekend < 597 597-699 697-930 > 930 Totaal % < 597* % < 699* eengezins 190 9.831 5.061 1.685 238 17.005 58% 89% meergezins 357 21.901 2.276 490 63 25.087 89% 98% Totaal 547 31.732 7.337 2.175 301 42.092 76% 94% % eengezins 35% 31% 69% 77% 79% 40% Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * % exclusief huur onbekend 10

Woningen die als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging boven de 699 euro uitkomen, blijven overigens volgens het puntensysteem verhuurd. Het is dus niet zo dat al deze woningen vrije sector huurwoningen zijn, bij nieuwe verhuring kan de woning weer als sociale huurwoning worden verhuurd. Van ruim 5.800 woningen is in 2014 de huur onbekend. Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan of tijdelijk verhuurd worden in het kader van renovatie, verkoop of sloop. In Amsterdam is tussen 2010 en 2014 het aantal corporatiewoningen onder de aftoppingsgrens van 597 euro afgenomen van 91 procent van de voorraad naar 83 procent. De deelregio Noord vertoont een vergelijkbare daling. In de deelregio Zuid is de omvang van het segment onder 597 euro weliswaar kleiner, maar het percentage is de laatste jaren wel constant gebleven op ongeveer driekwart van de corporatievoorraad. Het aantal vrije sectorwoningen in bezit van corporaties vertoont in alle deelregio s een groei. Figuur 1.9 Ontwikkeling woningvoorraad corporaties per deelregio naar huursegmenten in %, 2010-2013 Amsterdam Amsterdam Amsterdam Deelregio Deelregio Deelregio Deelregio Deelregio Deelregio 2010 2013 2014 Noord Noord Noord Zuid Zuid Zuid 2010 2013 2014 2010 2013 2014 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 597 597-699 >699 Bron: Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 11 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Door nieuwbouw, sloop en verkoop wijzigt de voorraad woningen in corporatiebezit. In dit hoofdstuk schetsen wij een beeld van de veranderingen in de corporatievoorraad in 2013. 2.1 Nieuwbouw Corporaties en de samenwerkingsverbanden waarin zij participeren, leverden in 2013 gezamenlijk 2.491 nieuwbouwwoningen op in de Stadsregio Amsterdam, waarvan 1.474 sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studentenwoningen), 265 vrije sector huurwoningen en 755 koopwoningen.. Van de sociale huurwoningen (met een huur tot 699 euro) werden bijna 1.100 woningen opgeleverd in Amsterdam. Ongeveer een derde van die Amsterdamse sociale nieuwbouwopleveringen bestaat uit studentenwoningen en urban studio s, zoals bijvoorbeeld op de Amstelcampus en bij de transformatie van het GAK-gebouw. Begin 2014 heeft DUWO bovendien ruim 600 studentenwoningen opgeleverd in de tweede fase van het Science Park in Amsterdam en ruim 200 in het vernieuwde Uilenstede in Amstelveen. Figuur 2.1 Nieuwbouw door corporaties en hun samenwerkingsverbanden per gemeente in 2013 (exclusief onzelfstandige studentenwoningen) Opleveringen Nieuwbouw sociale huur 699 Nieuwbouw overige huur Nieuwbouw koop Nieuwbouw totaal Aalsmeer - - 6 6 Amstelveen 26-72 98 Amsterdam* 1.094 199 574 1.867 Beemster 16 - - 16 Diemen - - - - Edam-Volendam 48 - - 48 Haarlemmermeer - - 6 6 Landsmeer 19 - - 19 Oostzaan - - - - Ouder-Amstel 52 3 6 61 Purmerend 90 40-130 Uithoorn - - 13 13 Waterland - - - - Wormerland 8-25 33 Zaanstad 118 23 53 194 Zeevang - - - - deelregio Noord 299 63 78 440 deelregio Zuid 78 3 103 184 Stadsregio totaal 1.471 265 755 2.491 * Bron OGA, Gouden Bouwsteen Nul20 rest gemeenten opgave corporaties 2 Mutaties in de voorraad in 2013

2.2 Sloop en renovatie In 2013 zijn 618 woningen gesloopt, waarvan 546 in Amsterdam, 48 in Ouder-Amstel en 24 in Zaanstad. Sloop van corporatiewoningen neemt de laatste jaren af. Zo werden in de jaren 2007 en 2008 in Amsterdam nog jaarlijks ruim 1.800 woningen gesloopt. De afname van de sloop heeft mede te maken met een andere aanpak van stedelijke vernieuwing. Sloop/nieuwbouw op grote schaal is sterk afgenomen. In plaats daarvan wordt vaker gekozen voor renovatie. Zo is in Amsterdam het aantal hoog niveau renovaties (minimale investering van 25.000 euro) toegenomen van 582 in 2012 naar 1.109 in 2013. In de Stadsregio als geheel werden in 2013 1.609 corporatiewoningen op hoog niveau gerenoveerd, waarvan 1.109 in Amsterdam en 420 in Zaanstad. Het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad vormt bij renovatie een belangrijke doelstelling. Door bijvoorbeeld het isoleren van woningen en het vervangen van enkel glas door dubbel glas in combinatie met het plaatsen van HR-ketels verbetert het energielabel van de woning. Soms worden deze maatregelen getroffen in combinatie met duurzame energievoorziening, bijvoorbeeld door de plaatsing van zonnepanelen. In de gemeente Amsterdam hebben de corporaties in 2013 ruim 8.000 labelstappen (van label G naar label B is vijf stappen) gerealiseerd en in de gemeente Haarlemmermeer bijna 900. Bij sommige projecten is ook ruimte voor renovatie door de (toekomstige) bewoners zelf, zoals bij de Klarenstraat in Amsterdam Nieuw-West. Een deel van de voorraad is overigens van dermate slechte kwaliteit dat sloop op termijn alsnog aan de orde is. De crisis heeft hier wel gezorgd voor uitstel van stedelijke vernieuwingsprojecten. 2.3 Verkoop In 2013 hebben de corporaties in de Stadsregio 2.339 bestaande woningen verkocht, waarvan 1.915 in Amsterdam. De gemiddelde verkoopprijs van een corporatiewoning ligt in 2013 in de Stadsregio op 167.000 euro. Dankzij de gematigde prijzen zijn corporatiewoningen bereikbaar voor de lage middeninkomens. Figuur 2.2 Sloop Corporatiewoningen per gemeente in 2013 Figuur 2.3 Hoog niveau renovatie corporatiewoningen per gemeente in 2013 (Investering > 25.000 per woning) aantal gesloopte woningen Aalsmeer - Amstelveen - Amsterdam 546 Beemster - Diemen - Edam-Volendam - Haarlemmermeer - Landsmeer - Oostzaan - Ouder-Amstel 48 Purmerend - Uithoorn - Waterland - Wormerland - Zaanstad 24 Zeevang - aantal renovaties (opleveringen) Aalsmeer - Amstelveen 68 Amsterdam 1.109 Beemster - Diemen - Edam-Volendam - Haarlemmermeer - Landsmeer - Oostzaan - Ouder-Amstel - Purmerend 2 Uithoorn - Waterland - Wormerland 10 Zaanstad 420 Zeevang - deelregio Noord 24 deelregio Zuid 48 Stadsregio totaal 618 deelregio Noord 432 deelregio Zuid 68 Stadsregio totaal 1.609 Bron: eigen opgave corporaties Bron: eigen opgave corporaties Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 13 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Eenennegentig procent van de corporatieverkopen heeft een prijs van minder dan 226.000 euro en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf maal modaal. Vijfentachtig procent van de verkopen heeft een prijs beneden 203.000 euro en is bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro. In de gemeenten Purmerend, Zaanstad en Wormerland is zelfs meer dan de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een bedrag onder 147.000 euro. Dat betekent dat ook huishoudens met een inkomen rond de 34.678 euro in deze gemeenten toegang hebben tot de koopsector. Uiteraard hangt de prijs wel af van het aantal vierkante meters en het woningtype. De goedkopere woningen bestaan relatief vaak uit kleinere startersappartementen. Corporaties hanteren ook startersrenteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten. Ook worden woningen verkocht via de Koopgarantregeling (bijvoorbeeld in de gemeente Haarlemmermeer). 2.4 Liberalisatie In 2013 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam bijna 3.000 nieuwe huurcontracten afgesloten in de vrije huursector met een kale huur van meer dan 699 euro (zie figuur 3.7). Bijna 1.100 van die woningen waren daarvoor een sociale huurwoning: door liberalisatie zijn ze in 2013 doorgeschoven van sociale huur naar vrije sector huur (zie figuur 2.6). Ze zijn daarmee niet verdwenen, maar dragen bij aan de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen, conform de doelstellingen in de intentieverklaring. Van die 1.100 geliberaliseerde woningen staan er 754 in Amsterdam, 109 in Zaanstad en 95 in de Haarlemmermeer. 2.5 Totaal mutaties Resumerend zijn in 2013 dankzij nieuwbouw bijna 1.500 sociale huurwoningen toegevoegd aan de voorraad onder 699 euro. Er zijn bijna 2.400 woningen verkocht, waarvan 2.159 met een huur tot 699 euro. Sloop, verkoop en liberalisatie zorgen in 2013 geza- Figuur 2.4 Verkoop bestaande corporatiewoningen per gemeente naar prijsklasse in 2013 onbekend < 147.000 147.000-203.000 203.000-226.000 226.000-290.000 > 290.000 totaal Aalsmeer - - - 1 - - 1 Amstelveen - - - 3 5-8 Amsterdam - 615 994 117 141 48 1.915 Beemster 10 - - - - - 10 Diemen - - 2 1 - - 3 Edam-Volendam 2 - - - - - 2 Haarlemmermeer - 29 62 6 2 1 100 Landsmeer - - - - - - - Oostzaan - - - - - - - Ouder-Amstel - - 1 - - - 1 Purmerend 19 50 6 - - - 75 Uithoorn - - 7-1 - 8 Waterland 11 - - - - - 11 Wormerland - 4 3 - - - 7 Zaanstad 1 114 77 - - - 192 Zeevang 6 - - - - - 6 deelregio Noord 49 168 86 - - - 303 deelregio Zuid - 29 72 11 8 1 121 Stadsregio totaal 49 812 1.152 128 149 49 2.339 Bron: eigen opgave corporaties

Figuur 2.5 Verkoop corporatiewoningen per gemeente naar prijsklasse in 2013 in % (exclusief verkoopprijs onbekend) < 147.000 147.000-203.000 203.000-226.000 226.000-290.000 > 290.000 Aalsmeer - - 100% - - Amstelveen - - 38% 63% - Amsterdam 32% 52% 6% 7% 3% Beemster - - - - - Diemen - 67% 33% - - Edam-Volendam - - - - - Haarlemmermeer 29% 62% 6% 2% 1% Landsmeer - - - - - Oostzaan - - - - - Ouder-Amstel - 100% - - - Purmerend 89% 11% - - - Uithoorn - 88% - 13% - Waterland - - - - - Wormerland 57% 43% - - - Zaanstad 60% 40% - - - Zeevang - - - - - deelregio Noord 66% 34% - - - deelregio Zuid 24% 60% 9% 7% 1% Stadsregio totaal 35% 50% 6% 7% 2% Bron: eigen opgave corporaties Figuur 2.6 Mutaties in de sociale huurvoorraad ( 699) van corporaties in 2013 Nieuwbouw Verkoop Sloop Liberalisatie Afname Voorraad in afname sociale huur voorraad 2013 als % van 699 sociale huur voorraad Aalsmeer - - - 24-24 2.999-0,8% Amstelveen 26 5-57 -36 14.170-0,3% Amsterdam 1.094 1.777 546 754-1.983 192.884-1,0% Beemster 16 10 - - 6 741 0,8% Diemen - 3-11 -14 4.344-0,3% Edam-Volendam 48 2 - - 46 1.927 2,4% Haarlemmermeer - 88-95 -183 14.357-1,3% Landsmeer 19 - - 11 8 1.222 0,7% Oostzaan - - - - - 1.031 0,0% Ouder-Amstel 52 1 48 6-3 1.817-0,2% Purmerend 90 74-14 2 12.316 0,0% Uithoorn - 8-12 -20 4.186-0,5% Waterland - 11 - - -11 1.981-0,6% Wormerland 8 7 - - 1 2.063 0,0% Zaanstad 118 167 24 109-182 26.845-0,7% Zeevang - 6 - - -6 462-1,3% deelregio Noord 299 277 24 134-136 48.588-0,3% deelregio Zuid 78 105 48 205-280 41.873-0,7% Stadsregio totaal 1.471 2.159 618 1.093-2.399 283.345-0,8% Bron: mutaties, eigen opgave corporaties, bron voorraad, Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 2.7 Mutaties in de sociale huursector in 2013 per subregio menlijk voor een afname van zo n 3.900 woningen. De netto afname van de sociale huurvoorraad in corporatiebezit is daarmee zo n 2.400 woningen in 2013, waarvan ruim 1.980 in de gemeente Amsterdam. Het is niet mogelijk deze cijfers helemaal één op één te relateren aan de eerder gepresenteerde voorraadcijfers. Woningen worden immers ook samengevoegd of gesplitst. Bovendien zijn er van jaar op jaar administratieve correcties en varieert ook het aantal woningen waarvan de huur niet bekend (bijvoorbeeld door leegstand of tijdelijke verhuur). De mutatiecijfers in deelregio Zuid tonen in 2013 een afname van 280 woningen een met een huur onder 699 euro. Dat is een daling van 0,7%. Die daling is lager dan het gemiddelde van de Stadsregio als geheel (-0,9%). Daarmee is geen sprake van een onevenredige daling van de sociale huurvoorraad in de deelregio Zuid. Uiteraard is het zaak om deze ontwikkeling over een langere periode te volgen, omdat bijvoorbeeld de nieuwbouw van jaar op jaar sterk fluctueert. 1.500 1.000 5.00 0-500 -1.000-1.500-2.000-2.500 Amsterdam Deelregio Noord Deelregio Zuid -3.000-3.500 Nieuwbouw sociale huur 699 Verkoop Sloop Liberalisatie Bron: eigen opgave corporaties 16

Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 17 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

In de regionale Rapportage Woonruimteverdeling gaven we de dynamiek in de corporatiesector vooral weer door te kijken naar het aantal vrijkomende woningen via WoningNet. In werkelijkheid verhuren de corporaties veel meer woningen. In 2013 hebben we daarom voor het eerst alle verhuringen (inclusief directe bemiddelingen) rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Corporaties blijken in de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld bijna 900 reguliere sociale huurwoningen meer te verhuren dan geregistreerd staan bij WoningNet. Zo verhuren corporaties woningen via instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking. Corporaties verhuren woningen in verschillende prijssegmenten en aan verschillende doelgroepen. Een groot deel van deze woningen is een sociale huurwoning (met een maximale huur van 699 euro) voor huishoudens met een inkomen tot 34.678 euro, deze woningen worden zowel via WoningNet verhuurd als direct verhuurd aan instellingen. Voor studenten zijn er zelfstandige en onzelfstandige (met gedeelde voorzieningen) studentenwoningen en aan buitenlandse studenten worden woningen verhuurd met een kortlopend huurcontract. Zo verwelkomde De Key voor de start van het studiejaar in augustus 2014 zo n 1.100 internationale studenten uit alle delen van de wereld via een zogenoemde massa-check in. Ook worden woningen tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet of in gebruik gegeven. Daarnaast verhuren corporaties vrije sectorhuurwoningen (met een huur boven 699 euro) voor huishoudens met een middeninkomen. 3.1 24.000 verhuringen in Stadsregio Amsterdam De Rapportage Woonruimteverdeling berekende op basis van de reguliere verhuur via WoningNet ruim 10.000 verhuringen van sociale huurwoningen in de Stadsregio. Als we echter kijken naar alle verhuringen van corporaties, is te zien dat er in de Stadsregio in 2013 ruim 24.000 woningen zijn verhuurd. Deze cijfers plaatsen de discussie over de lage mutatiegraad in een ander daglicht. Deze verschilt sterk per segment. Studentenwoningen kennen bijvoorbeeld een zeer hoge mutatiegraad, terwijl deze in de reguliere sociale huursector laag is. Figuur 3.1 geeft de verdeling weer tussen de verschillende prijssegmenten en doelgroepen voor de gehele Stadsregio. Het grootste deel van de verhuringen is een reguliere verhuring van een sociale huurwoning via WoningNet en de andere aanbieders van sociale huurwoningen zoals de Vooruitgang in Volendam en de Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting in Oostzaan (42 procent), daarna volgen onzelfstandige en zelfstandige studentenwoningen (23 procent), vrije sector woningen en kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten (beide 12 procent). De verhuur van sociale huurwoningen aan instellingen, tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten maken in verhouding een klein deel uit van het totaal aantal verhuringen. 3 Verhuringen corporatiewoningen in 2013

Figuur 3.1 Verhuringen corporaties in 2013, gehele Stadsregio Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet Figuur 3.2 Verhuringen corporaties in 2013, Amsterdam Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet 4% 3% 5% 4% 12% 13% 34% 42% 12% 15% 13% 5% 10% 4% 11% 13% aantal verhuringen sociale verhuur via WoningNet 699 10.078 sociale verhuur via directe bemiddeling 699 881 zelfstandige studentenwoningen 2.498 onzelfstandige studentenwoningen 3.131 kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten 2.951 vrije sector huur 2.964 tijdelijke verhuur 1.084 gebruiksovereenkomsten 671 totaal 24.258 sociale huur via WoningNet 699 sociale verhuur via directe bemiddeling 699 zelfstandige studentenwoningen onzelfstandige studentenwoningen kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten vrije sector huur tijdelijke verhuur gebruiksovereenkomsten Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat de dynamiek in de corporatiesector veel groter is dan alleen de verhuur van sociale huurwoningen via WoningNet. Door deze dynamiek kunnen de corporaties beter voorzien in de woonbehoefte van mensen met een laag inkomen en in de woonvraag van mensen met een middeninkomen. Daarnaast vinden nieuwkomers hun weg op de woningmarkt in een tijdelijke huurwoning, een sociale huurwoning met een jongerencontract of een studentenwoning. De rapportage over het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (van onder andere de Stadsregio en het PWNR) concludeert dat de instroom naar de stad, ondanks de crisis en afnemende nieuwbouw, op peil is gebleven. Juist de studentenhuisvesting en de tijdelijke verhuur maken die instroom mede mogelijk. In deelregio Noord worden in verhouding de meeste woningen via WoningNet en de overige aanbieders verhuurd; 83 procent. In deelregio Zuid en Amsterdam ligt dit percentage beduidend lager met respectievelijk 34 en 37 procent. Daarnaast is vijf procent van de verhuringen van sociale huurwoningen in Amsterdam een directe verhuring aan onder andere instellingen, waarmee het totaal aandeel verhuurde sociale huurwoningen in Amsterdam op 39 procent komt. Deze laatste directe bemiddelingen staan niet bij WoningNet geregistreerd. Bij de reguliere sociale verhuur bleken buiten Amsterdam nauwelijks verschillen te bestaan tussen de cijfers van WoningNet en de cijfers van de corporaties zelf. Om die reden gaan we buiten Amsterdam voor de reguliere sociale verhuur uit van de cijfers van WoningNet (conform de Rapportage Woonruimteverdeling). 3.2 Verhuringen naar doelgroep per deelregio Tussen de verschillende deelregio s zijn grote verschillen te zien in welk type woningen er verhuurd worden. De verschillen zijn te zien in de figuren 3.2 tm 3.4 Dat het aandeel reguliere sociale verhuringen in Amsterdam en de deelregio Zuid lager ligt, heeft veel te maken met het hoge aandeel verhuringen van studentenwoningen. In Amsterdam bestaat bijna 40 procent van de verhuringen van corporaties uit Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 19 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 3.3 Verhuringen corporatiewoningen in 2013, deelregio Noord Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet Figuur 3.4 Verhuringen corporatiewoningen in 2013, deelregio Zuid Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet 4% 9% 12% 1% 12% 1% 1% 37% 83% 33% 8% sociale huur via WoningNet 699 vrije sector huur tijdelijke verhuur gebruiksovereenkomsten sociale huur via WoningNet 699 zelfstandige studentenwoningen onzelfstandige studentenwoningen kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten vrije sector huur tijdelijke verhuur gebruiksovereenkomsten Van alle huurwoningen (sociale huurwoningen en studentenwoningen, exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten) in de Stadsregio heeft 59 procent een huur onder de aftoppingsgrens van 597 euro. In deelregio Zuid wordt procentueel het grootste deel van de woningen verhuurd onder de aftoppingsgrens van 597 euro, namelijk 68 procent. In Amsterdam is dit 59 procent en in deelregio Noord 52 procent. Zowel in deelstudentenwoningen (een zelfstandige of onzelfstandige studentenwoning of kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten), in deelregio Zuid is dit zelfs 53 procent (hierbij gaat het vooral om verhuringen in de gemeenten Amstelveen en Diemen). In de deelregio Zuid worden relatief meer onzelfstandige studentenwoningen verhuurd, terwijl in Amsterdam de zelfstandige studentenwoningen in de meerderheid zijn. Dat geldt bijvoorbeeld voor de studentenwoningen op het Science Park, maar ook voor de diverse complexen met containerwoningen in de stad. In deelregio Noord worden geen studentenwoningen verhuurd. In deelregio Noord is 12 procent van de verhuringen in de vrije sector verhuurd, in Amsterdam 13 en in deelregio Zuid is dit 9 procent. we aan bij de definitie die wordt gebruikt bij de Amsterdamse aanbiedingsafspraken. Woningen die tijdelijk verhuurd worden, kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten en gebruiksovereenkomsten zijn niet meegenomen in dit overzicht, omdat de huurprijs van deze woningen niet bekend is. In de gehele Stadsregio zijn in 2013 meer dan zestienduizend sociale huurwoningen en studentenwoningen verhuurd met een netto huurprijs van maximaal 699 euro, dit is 85 procent van het totaal aantal verhuringen in de Stadsregio. Het grootste deel van de woningen in deze prijsklasse is verhuurd in Amsterdam (elfduizend), in de deelregio s Noord en Zuid zijn rond de 2.800 woningen onder de liberalisatiegrens verhuurd. 3.3 Verhuringen naar huurklasse per deelregio Regionale verschillen zijn niet alleen te zien in het aanbod naar type woning, maar ook in de prijssegmenten waarin de woningen verhuurd worden. In de figuren 3.5 en 3.6 wordt het aantal verhuringen per segment weergegeven. Daarbij nemen we de reguliere sociale huurwoningen, zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen en vrije sector huur mee. Daarmee sluiten 20

Figuur 3.5 Verhuringen in huurklassen per deelregio Deelregio Amsterdam Deelregio Noord Deelregio Zuid Stadsregio totaal sociale verhuur 699 (WoningNet en directe bemiddeling) 6.745 2.862 1.352 10.959 waarvan 597 3.815 1.693 668 6.176 Studentenwoningen 4.113-1.516 5.629 waarvan 597 3.907-1.515 5.422 Vrije sector 699-930 1.530 398 309 2.237 Vrije sector > 930 676 14 37 727 totaal 13.064 3.274 3.214 19.552 Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet Figuur 3.6 Verhuringen in huurklassen in procenten en per deelregio Deelregio Amsterdam Deelregio Noord Deelregio Zuid Stadsregio totaal sociale verhuur 699 (WoningNet en directe bemiddeling) 52% 87% 42% 56% waarvan 597 29% 52% 21% 32% Studentenwoningen 31% - 47% 29% waarvan 597 30% - 47% 28% Vrije sector 699-930 12% 12% 10% 11% Vrije sector > 930 5% 0,4% 1% 4% totaal 100% 100% 100% 100% Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet regio Zuid als in Amsterdam zijn deze hoge percentages deels te verklaren door het grote aantal studentenwoningen, die bijna allemaal verhuurd worden met een huur van minder dan 597 euro. Als we alleen kijken naar het aantal reguliere sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens, dan ligt het percentage juist het hoogste in deelregio Noord (52 procent). Van de 2.964 woningen die in de vrije sector worden verhuurd, heeft 75 procent een huur die tussen de 699 en 930 euro ligt. Vier procent van het totaal aantal verhuurde woningen heeft een huur boven de 930 euro. In de drie deelregio s ligt het percentage vrije sectorwoningen tot 930 euro ongeveer gelijk, met 10 of 12 procent. Verschillen zijn wel te zien in de verhuur van woningen met een huur van meer dan 930 euro: in Amsterdam is bij vijf procent van de verhuurde woningen de huurprijs hoger dan 930 euro, in deelregio Zuid is dit 1 procent en in deelregio Noord minder dan 1 procent. 3.4 Verschillen tussen de gemeenten In figuur 3.7 en 3.8 wordt het aantal verhuringen van corporaties per gemeente weergegeven. Tussen de gemeenten zijn grote verschillen te zien. In de gemeenten Oostzaan en Zeevang verhuren de corporaties uitsluitend reguliere sociale huurwoningen. In de gemeenten Diemen en Amstelveen is meer dan Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 21 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 3.7 Verhuringen corporatiewoningen in segmenten in 2013, per gemeente sociale sociale zelfstandige onzelfstandige kortdurende vrije sector tijdelijke gebruiks- totaal aantal verhuur via verhuur via studenten- studenten- verhuur aan huur verhuur overeen- verhuringen WoningNet directe woningen woningen buitenlandse komsten < 699 bemiddeling studenten < 699 Aalsmeer 123 - - - - 32 5 12 172 Amstelveen 308-67 685-90 12 3 1.165 Amsterdam 5.864 881 2.208 1.905 2.510 2.206 924 608 17.106 Beemster 44 - - - - 1 - - 45 Diemen 128-217 259 441 34 - - 1.079 Edam-Volendam 226 - - - - - 2-228 Haarlemmermeer 472-6 282-149 3-912 Landsmeer 44 - - - - 19-8 71 Oostzaan 73 - - - - - - - 73 Ouder-Amstel 125 - - - - 12-2 139 Purmerend 685 - - - - 125-30 840 Uithoorn 196 - - - - 29-8 233 Waterland 122 - - - - 16 3-141 Wormerland 147 - - - - - 70-217 Zaanstad 1.482 - - - - 251 65-1.798 Zeevang 39 - - - - - - - 39 deelregio Noord 2.862 - - - - 412 140 38 3.452 deelregio Zuid 1.352-290 1.226 441 346 20 25 3.700 totaal 10.078 881 2.498 3.131 2.951 2.964 1.084 671 24.258 Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet de helft van het aantal verhuringen een verhuring aan een student (zowel zelfstandige als onzelfstandige studentenwoningen en kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten), respectievelijk 85 en 65 procent. Studentenwoningen worden ook relatief veel verhuurd in Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer; in deze gemeenten is respectievelijk 39 en 32 procent een verhuring aan een student. In de gemeente Landsmeer worden in vergelijking met de andere gemeenten in de Stadsregio meer vrije sectorwoningen verhuurd (27 procent) en zijn er voor meer woningen gebruiksovereenkomsten afgesloten (11 procent). In de gemeente Wormerland vindt in 2013 in verhouding de meeste tijdelijke verhuur plaats, met 32 procent van de verhuringen. In absolute aantallen zijn er meer vrije sector huurwoningen verhuurd in Zaanstad dan in Haarlemmermeer en Amstelveen samen. Figuur 3.9 en 3.10 geven een beeld van de verschillen tussen de gemeenten wat betreft de verhuringen naar huurklasse. Woningen die tijdelijk verhuurd worden, kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten en gebruiksovereenkomsten zijn niet meegenomen in beide overzichten. Tussen de gemeenten onderling zijn grote verschillen te zien. Zo is bijvoorbeeld in de gemeente Wormerland 86 procent van alle verhuringen in 2013 een verhuring van een sociale huurwoning met een huurprijs onder de 597 euro en in Uithoorn is dit 76 procent. De overige verhuringen in Wormerland (14 procent) zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tussen 597 en 699 euro, in Uithoorn is dit 11 procent. In Uithoorn is daarnaast 13 procent van de verhuringen een vrije sector huurwoning met een huurprijs tussen de 699 en 930 euro en in Wormerland is geen enkele woning in de vrije sector verhuurd. In Diemen is 3 procent van alle verhuringen een verhuring van een sociale huurwoning met een huurprijs onder de 597 euro en 17 procent is een verhuring van een sociale huurwoning met een huurprijs tussen de 597 euro en 699 euro. Het grootste deel van de verhuringen in deze gemeente (75 procent) is een studentenwoning met een huurprijs onder de 597 euro. In de gemeente Landsmeer worden procentueel de meeste vrije sector woningen verhuurd (30 procent van het totaal aantal verhuringen), het merendeel van deze woningen heeft een huurprijs onder de 930 euro. 22

Figuur 3.8 Verhuringen corporatiewoningen in segmenten in 2013, per gemeente, in procenten sociale sociale zelfstandige onzelfstandige kortdurende vrije sector tijdelijke gebruiksverhuur via verhuur via studenten- studenten- verhuur aan huur verhuur overeen- WoningNet directe woningen woningen buitenlandse komsten < 699 bemiddeling studenten < 699 Aalsmeer 72% - - - - 19% 3% 7% Amstelveen 26% - 6% 59% - 8% 1% 0,3% Amsterdam 34% 5% 13% 11% 15% 13% 5% 4% Beemster 98% - - - - 2% - - Diemen 12% - 20% 24% 41% 3% - - Edam-Volendam 99% - - - - - 1% - Haarlemmermeer 52% - 1% 31% - 16% - - Landsmeer 62% - - - - 27% - 11% Oostzaan 100% - - - - - Ouder-Amstel 90% - - - - 9% - 1% Purmerend 82% - - - - 15% - 4% Uithoorn 84% - - - - 12% - 3% Waterland 87% - - - - 11% 2% - Wormerland 68% - - - - - 32% - Zaanstad 82% - - - - 14% 4% - Zeevang 100% - - - - - - - deelregio Noord 83% - - - - 12% 4% 1% deelregio Zuid 37% - 8% 33% 12% 9% 1% 1% Stadsregio totaal 42% 4% 10% 13% 12% 12% 4% 3% Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 23 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 3.9 Verhuringen in huurklassen per gemeente sociale huur studentenwoningen totaal (incl. directe (zelfstandig en aantal bemiddeling) onzelfstandig) vrije sector verhuringen < 597 597-699 < 597 597-699 699-930 > 930 Aalsmeer 83 40 - - 25 7 155 Amstelveen 206 102 752-71 19 1.150 Amsterdam 3.815 2.930 3.907 206 1.530 676 13.064 Beemster 12 32 - - - 1 45 Diemen 18 110 476-30 4 638 Edam-Volendam 92 134 - - - - 226 Haarlemmermeer 125 347 287 1 147 2 909 Landsmeer 17 27 - - 17 2 63 Oostzaan 37 36 - - - - 73 Ouder-Amstel 64 61 - - 7 5 137 Purmerend 393 292 - - 125-810 Uithoorn 172 24 - - 29-225 Waterland 61 61 - - 16-138 Wormerland 126 21 - - - - 147 Zaanstad 933 549 - - 240 11 1.733 Zeevang 22 17 - - - - 39 deelregio Noord 1.693 1.169 - - 398 14 3.274 deelregio Zuid 668 684 1.515 1 309 37 3.214 Stadsregio totaal 6.176 4.783 5.422 207 2.237 727 19.552 Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten 24

Figuur 3.10 Verhuringen in huurklassen per gemeente sociale huur studentenwoningen (incl. directe (zelfstandig en bemiddeling) onzelfstandig) vrije sector < 597 597-699 < 597 597-699 699-930 > 930 Aalsmeer 54% 26% - - 16% 5% Amstelveen 18% 9% 65% - 6% 2% Amsterdam 29% 22% 30% 1,6% 12% 5% Beemster 27% 71% 0% - - 2% Diemen 3% 17% 75% - 5% 0,6% Edam-Volendam 41% 59% - - - - Haarlemmermeer 14% 38% 32% 0,1% 16% 0,2% Landsmeer 27% 43% - - 27% 3% Oostzaan 51% 49% - - - - Ouder-Amstel 47% 45% - - 5% 4% Purmerend 49% 36% - - 15% - Uithoorn 76% 11% - - 13% - Waterland 44% 44% - - 12% - Wormerland 86% 14% - - - - Zaanstad 54% 32% - - 14% 0,6% Zeevang 56% 44% - - - - deelregio Noord 52% 36% - - 12% 0,4% deelregio Zuid 21% 21% 47% - 10% 1% Stadsregio totaal 32% 24% 28% 1,1% 11% 4% Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 25 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Het vierde deel van de monitor gaat over de verhuringen van sociale huurwoningen in de Stadsregio, in de eerste twee kwartalen van 2014. De cijfers in dit hoofdstuk zijn uitsluitend gebaseerd op cijfers van WoningNet. De overige verhuringen zijn hierin dus niet meegenomen. 4.1 Verhuringen eerste twee kwartalen 2014 In de eerste twee kwartalen van 2014 zijn in de Stadsregio 5.017 sociale huurwoningen verhuurd aan nieuwe huurders. Dit zijn de verhuringen via WoningNet, inclusief directe bemiddelingen en loting. Het aantal verhuringen is toegenomen van 4.739 in de eerste helft van 2013 naar 5.017 in der eerste helft van 2014. Of deze toename zich doorzet in de rest van 2014, is onzeker. Wel werden zowel in 2012 als in 2013 in de laatste twee kwartalen meer woningen verhuurd dan in de eerste twee. Het lijkt er dus op dat er een einde is gekomen aan de stelselmatige daling van het aantal verhuringen in de reguliere sociale huursector. In figuur 4.1 worden de verhuringen per kwartaal en per gemeente weergegeven. In meer dan de helft van de gemeenten is in 2014 een stijging te zien ten opzichte van 2013 in het aantal verhuringen. Opvallende toenamen in het aantal verhuringen doen zich voor in de gemeenten Amstelveen, Landsmeer en Uithoorn, in de gemeenten Edam-Volendam en Purmerend is juist een grote daling te zien. In het eerste halfjaar van 2014 is 45 procent van de sociale huurwoningen verhuurd aan een doorstromer en 55 procent aan een starter. In 2013 werd nog 41 procent van de woningen verhuurd aan een doorstromer en in 2012 was dit 43 procent. 4.2 Aantal reacties In 2012 is gemiddeld 140 keer op een woning gereageerd, in 2013 liep dit verder op naar een gemiddelde van 158 reacties per sociale huurwoning. In het eerste halfjaar van 2014 loopt het gemiddelde aantal reacties verder op: in het eerste kwartaal gemiddeld 191 keer per woning, in het tweede kwartaal gemiddeld 207 keer. In figuur 4.2 wordt het gemiddelde aantal reacties per gemeente weergegeven. 4.3 Woon- en inschrijfduur Woningzoekenden bouwen woonduur en/of inschrijfduur op. Doorstromers laten een zelfstandige woning achter in de Stadsregio Amsterdam of Almere, starters niet. De woonduur van doorstromers is het aantal jaren dat de woningzoekende in zijn vorige woning heeft gewoond, op het moment dat hij een nieuwe woning betrekt. Sinds eind 2008 reageren doorstromers ook op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is dan hun inschrijfduur. Een lange woonduur wil echter niet zeggen dat woningzoekenden ook lang op zoek zijn naar een andere woning. Pas na een aantal jaren bewoning zullen bewoners zich weer actief als woningzoekende op de woningmarkt begeven. 4 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014

Figuur 4.1 Verhuringen sociale huurwoningen in de eerste twee kwartalen 2012-2014, per gemeente 2012 2013 2014 1 e kwartaal 2 e kwartaal 1 e kwartaal 2 e kwartaal 1 e kwartaal 2 e kwartaal Aalsmeer 27 29 23 25 37 39 Amstelveen 151 122 81 106 156 222 Amsterdam 1.706 1.513 1.471 1.270 1.450 1.381 Beemster 5 8 9 6 9 5 Diemen 23 26 17 47 27 15 Edam-Volendam 9 4 14 62 9 9 Haarlemmermeer 131 108 144 113 163 123 Landsmeer 10 9 9 6 29 51 Oostzaan - - - 1-2 Ouder-Amstel 31 14 17 37 25 23 Purmerend 183 135 148 132 143 155 Uithoorn 57 51 48 45 68 86 Waterland 36 24 38 18 27 26 Wormerland 55 26 27 32 36 19 Zaanstad 379 278 415 364 355 316 Zeevang 12 8 9 5 6 5 deelregio Noord 704 493 669 626 614 588 deelregio Zuid 420 350 330 373 476 508 Stadsregio totaal 2.815 2.355 2.470 2.269 2.540 2.477 Bron: WoningNet Figuur 4.2 Gemiddeld aantal reacties per woning 2012 2013 2014 2014 1 e kwartaal 2 e kwartaal Aalsmeer 124 90 116 118 Amstelveen 160 155 167 142 Amsterdam 157 179 229 240 Beemster 53 70 69 115 Diemen 152 152 194 190 Edam-Volendam 65 108 95 117 Haarlemmermeer 87 82 101 104 Landsmeer 118 131 87 151 Oostzaan 55 125 39 67 Ouder-Amstel 67 114 123 203 Purmerend 105 132 152 184 Uithoorn 113 117 93 132 Waterland 63 80 85 127 Wormerland 114 87 121 95 Zaanstad 129 153 175 203 Zeevang 82 85 81 122 deelregio Noord 114 136 151 178 deelregio Zuid 117 114 125 129 Stadsregio totaal 140 158 191 207 Bron: WoningNet Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Figuur 4.3 Gemiddelde woonduur bij acceptatie 2012 2013 2014 2014 1 e kwartaal 2 e kwartaal Aalsmeer 21,9 28,7 20,7 34,2 Amstelveen 17,8 21,4 16,6 16,3 Amsterdam 15,6 16,1 17,2 17,0 Beemster 11,7 15,0 54,9 47,1 Diemen 17,7 17,2 21,8 20,7 Edam-Volendam 16,7 17,5 14,8 11,2 Haarlemmermeer 19,4 21,2 25,4 19,7 Landsmeer 21,4 20,3 21,1 16,7 Oostzaan 17,4 10,3-35,5 Ouder-Amstel 17,5 16,4 24,3 26,0 Purmerend 18,5 18,4 17,1 20,8 Uithoorn 14,0 14,1 21,5 11,3 Waterland 20,0 13,2 18,8 18,4 Wormerland 19,1 17,8 20,3 17,4 Zaanstad 19,5 20,7 19,8 18,8 Zeevang 10,0 15,5 7,2 - deelregio Noord 18,9 19,0 18,6 19,4 deelregio Zuid 18,0 19,8 21,6 17,5 Stadsregio totaal 17,0 17,5 18,7 17,7 Bron: WoningNet Figuur 4.4 Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie 2012 2013 2014 2014 1 e kwartaal 2 e kwartaal Aalsmeer 8,0 7,9 5,8 8,8 Amstelveen 9,3 8,9 9,4 8,6 Amsterdam 8,3 8,2 8,6 9,6 Beemster 6,4 5,1 3,9 4,1 Diemen 9,8 9,8 8,0 11,7 Edam-Volendam 7,6 4,6 6,7 5,6 Haarlemmermeer 7,0 6,9 7,6 7,0 Landsmeer 9,3 11,9-8,6 Oostzaan 6,3 - - - Ouder-Amstel 7,1 6,6 8,3 5,6 Purmerend 9,3 9,7 8,5 9,0 Uithoorn 8,9 8,3 8,6 9,0 Waterland 7,5 6,1 5,8 8,3 Wormerland 7,9 7,6 7,7 6,0 Zaanstad 8,8 8,6 8,0 8,7 Zeevang 4,0 5,0 1,3 7,7 deelregio Noord 8,7 8,2 7,8 8,5 deelregio Zuid 8,3 7,8 8,2 8,2 Stadsregio totaal 8,4 8,1 8,3 9,0 Bron: WoningNet

Figuur 4.5 Zoektijd doorstromers en starters, in jaren Zoektijd doorstromers en de zoektijd als % van de woonduur Zoektijd starters en de zoektijd als % van de inschrijfduur 1e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal zoektijd % zoektijd % zoektijd % zoektijd % Aalsmeer 2,4 12% 4 12% 3,7 64% 3,4 39% Amstelveen 1,8 11% 2,4 15% 3,3 35% 3,2 37% Amsterdam 2,6 15% 3 18% 4,7 55% 5,8 60% Beemster* - - 0,6 1% 1,8 46% 0,1 2% Diemen 4,7 22% 2,9 14% 5,9 74% 4,1 35% Edam-Volendam 2,4 16% 11,1 99% 4,5 67% 0,1 2% Haarlemmermeer 1,9 7% 2,6 13% 3,5 46% 2,8 40% Landsmeer* 2,3 11% 3,1 19% - - 4,9 57% Oostzaan* - - 1,9 5% - - - - Ouder-Amstel 4,7 19% 4,3 17% 4,3 52% 3,2 57% Purmerend 2 12% 2,6 13% 5,2 61% 3,7 41% Uithoorn 3,9 18% 4,2 37% 4,3 50% 6,1 68% Waterland 2 11% 2,1 11% 2,2 38% 3 36% Wormerland 2,6 13% 1 6% 4,8 62% 2,5 42% Zaanstad 2,7 14% 3 16% 4,7 59% 4,5 52% Zeevang* 1,5 21% - - - - 5,6 73% deelregio Noord 2,4 13% 2,7 14% 4,5 58% 4,1 48% deelregio Zuid 2,4 11% 2,8 16% 3,8 46% 3,8 46% Stadsregio totaal 2,5 13% 2,9 16% 4,5 54% 4,9 54% * In de gemeenten Beemster, Landsmeer Oostzaan en Zeevang zijn geen gegevens bekend over de zoektijd van doorstromers en/of starters in één of beide kwartalen, omdat er geen woningen aan deze groepen verhuurd zijn. Bron: WoningNet In het eerste half jaar van 2014 verschilt de gemiddelde woonduur bij de acceptatie van een andere woning niet veel met die in 2012 en 2013. In het eerste kwartaal was de gemiddelde woonduur 18,7 jaar en in het tweede kwartaal 17,7 jaar. De gemiddelden per gemeente lopen wel uiteen, zoals is af lezen in figuur 4.3. De gemiddelde inschrijfduur voor starters loopt wel op. In 2013 was deze nog 8,1 jaar voor de Stadsregio als geheel. Deze is opgelopen tot 8,3 jaar in het eerste kwartaal van 2014 en 9 jaar in het tweede kwartaal. mers in het eerste kwartaal van 2014 2,5 jaar en in het tweede kwartaal 2,9 jaar. Voor starters is de gemiddelde zoektijd in het eerste kwartaal 4,5 jaar en in het tweede 4,9 jaar. De zoektijd en het percentage van die zoektijd ten opzichte van de woon- of inschrijfduur is in het eerste halfjaar van 2014 vergelijkbaar met die in eerdere jaren. In figuur 4.5 staat de zoektijd per gemeente en deelregio. 4.4 Zoektijd De gemiddelde woon- en inschrijfduur bij acceptatie geven geen volledig beeld van de periode die een woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Dat geldt zeker voor doorstromers. De zoektijd bestrijkt de periode tussen de datum waarop een woningzoekende voor het eerst heeft gereageerd via WoningNet en de datum waarop een andere woning wordt geaccepteerd. De gemiddelde zoektijd in de gehele Stadregio is voor doorstro- Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 29 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

5.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad In de deelregio Zuid en de deelregio Noord bestaat 60 procent van de zelfstandige woningvoorraad uit koopwoningen, tegen 31 procent in Amsterdam. Amsterdam heeft bovendien een substantiële voorraad betaalbare particuliere huurwoningen. Zo maakt de voorraad huurwoningen met een huur onder 699 euro van corporaties en particulieren 58 procent uit van de Amsterdamse voorraad. De woningcorporaties hebben per 1 januari 2014 bijna 283.000 huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam in bezit, waarvan ruim 12.000 onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met relatief veel studentenkamers. In alle deelregio s zien we binnen het corporatiebezit de laatste jaren een afname van de sociale huursector (een huur lager dan 699 euro) en het huursegment onder de 597 euro, terwijl het segment tussen 597 en 699 euro en het vrije sector huursegment (met een huur vanaf 699 euro) groter worden. Het huursegment onder 597 euro is relatief kleiner in de deelregio Zuid dan in Amsterdam en deelregio Noord. 5.2 Verhuringen van corporatiewoningen in 2013 en 2014 Corporaties blijken veel meer woningen te verhuren dan de reguliere sociale verhuur via WoningNet. Deze eerste categorie omvat ruim 10.000 verhuringen in 2013. Daarnaast verhuren corporaties studentenwoningen, ze voorzien in tijdelijke verhuur, gebruiksovereenkomsten, directe bemiddeling via instellingen en vrije sectorhuur. Tellen we alles bij elkaar op, dan komen we op ruim 24.000 verhuringen van corporaties in 2013. De dynamiek binnen het corporatiebezit is dus veel groter dan vaak wordt verondersteld. Vooral in Amsterdam en de deelregio Zuid (Amstelveen en Diemen) wordt relatief veel aan studenten verhuurd. Deze deelregio s zijn dan ook belangrijk bij de instroom van jonge nieuwkomers die in de Stadsregio een opleiding gaan volgen. In de gehele Stadsregio zijn in 2013 meer dan zestienduizend sociale huurwoningen en studentenwoningen verhuurd met een netto huurprijs van maximaal 699 euro, dit is 85 procent van het totaal aantal verhuringen in de Stadsregio (exclusief de tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten). Maar ook daar maakt dit segment nog altijd zo n vijfenzeventig procent van de voorraad uit. De cijfers wijzen er niet op dat de afname in deelregio Zuid veel sneller plaatsvindt dan in Amsterdam en de deelregio Noord. De toename van het vrije sector huursegment zorgt in alle deelregio s voor meer aanbod voor de middeninkomens met een inkomen tot 43.000 euro. Negenenvijftig procent van alle verhuurde huurwoningen in 2013 (sociale huurwoningen alsmede zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen) in de Stadsregio heeft een huur onder de aftoppingsgrens van 597 euro. In deelregio Zuid wordt procentueel het grootste deel van de woningen verhuurd onder de aftoppingsgrens van 597 euro, namelijk 68 procent. In Amsterdam is dit 59 procent en in deelregio Noord 52 procent. Ook de verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een aanbod dat bereikbaar is voor de middeninkomens. Vijfentachtig procent van de corporatieverkopen heeft een prijs beneden de 203.000 euro en is bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro. In de deelregio Zuid bestaat 69 procent van de verhuringen onder 597 euro uit studentenwoningen. In Amsterdam is dat ruim 50 procent. In de eerste helft van 2014 lijkt het aantal reguliere sociale verhuringen voor het eerst weer toe te nemen. Het is nog te vroeg om te spreken van een kentering. De inschrijfduur voor starters en het aantal reacties lopen wel op tussen de eerste helft van 2013 en 2014. 5 Samenvatting en conclusies

Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam, 2014 Oktober 2014 Auteurs Cathelijn Groot Jeroen van der Veer Ontwerp en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Omslagbeeld Max Kisman Opdrachtgevers Stadsregio Amsterdam Stadsregio Amsterdam Postbus 626 1000 AP Amsterdam 020 527 3700 www.stadsregioamsterdam.nl Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 346 0360 www.pwnr.nl Inhoudsopgave Inleiding De woningvoorraad Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Samenvatting en conclusies Mutaties in de voorraad in 2013 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 31 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Stadsregio Amsterdam