Voorwoord... VII 1. Waarop te letten bij de koop van een onroerende zaak? 1.1. Inleiding... 1 1.1.1. Wat is eigenlijk een onroerende zaak?.............. 1 1.1.2. Ook wel: registergoed........................... 3 1.2. Waarop moet u speciaal letten bij de koop?... 4 1.2.1. Bereikbaarheid... 4 1.2.2. Hinderwetvergunning... 5 1.2.3. Andere wettelijke regels om rekening mee te houden!.. 6 1.2.4. Kraken en leegstand........................... 10 1.2.5. Bodemverontreiniging.......................... 11 1.2.6. Één vergunning is genoeg!...................... 15 2. De koopovereenkomst 2.1. Wel of geen makelaar?... 17 2.1.1. Een makelaar is niet neutraal.................... 17 2.1.2. Wat kost dat?... 18 2.2. De onderhandelingsfase... 19 2.2.1. Geen overeenkomst, tóch verplichtingen.... 19 2.2.2. Goede motivering van belang.................... 20 2.3. Aanbod en aanvaarding................................ 20 2.3.1. Aanbod of uitnodiging tot onderhandeling?... 22 2.4. Vernietiging en ontbinding.... 23 2.4.1. Vernietiging van de koopovereenkomst... 23 2.5. Ontbinding van de overeenkomst......................... 26 2.5.1. Het financieringsvoorbehoud... 26 2.5.2. Andere ontbindende voorwaarden.... 27 2.6. Speciale regels voor de koop van een woonhuis............. 28 2.6.1. Schriftelijke overeenkomst... 29 2.6.2. Bedenktijd................................... 29 2.6.3. Inschrijving in het Kadaster...................... 30 2.6.4. Ook van belang bij beslaglegging................. 30 2.6.5. En bij faillissement... 31 2.6.6. Inschrijving via de notaris....................... 31 2.6.7. Bedrag in depot... 32 2.6.8. Geen vooruitbetaling........................... 32 2.7. Verplichtingen voor koper en verkoper..................... 33 2.7.1. De koopovereenkomst. Hoezo voorlopig?.......... 33 2.7.2. Zonder lasten en beperkingen, bijv. van de kant van de overheid... 36 2.7.3. Mededelingsplicht voor de verkoper............... 40 2.7.4. Wat als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt?... 41 I
2.8. Wat heeft u eigenlijk gekocht?........................... 44 2.8.1. Hoofdzaken en bestanddelen.................... 44 2.8.2. Voorlopige conclusie........................... 46 2.8.3. Hoe zit het met bedrijfspanden?.................. 47 2.8.4. Bomen en planten laten staan!................... 49 3. Financiering en hypotheek 3.1. Verschillende financieringsvormen........................ 51 3.1.1. Lineaire hypotheek... 52 3.1.2. De annuïteitenhypotheek.... 53 3.1.3. De aflossingsvrije hypotheek... 53 3.1.4. De spaarhypotheek............................ 54 3.1.5. De beleggingshypotheek... 55 3.1.6. De krediethypotheek........................... 57 3.2. Andere varianten en combinaties......................... 58 3.3. De hypotheekrente.................................... 59 3.3.1. De variabele rente... 60 3.3.2. De vaste rente... 60 3.3.3. De rentevaste periode van één jaar.... 61 3.3.4. De geleidelijke rente........................... 61 3.3.5. De gelimiteerde rente.......................... 61 3.3.6. Rente met een bandbreedte..................... 62 3.4. Conclusie........................................... 63 3.5. Het recht van hypotheek... 63 3.5.1. Zekerheid voor de bank... 64 3.5.2. Het recht van parate executie.................... 64 3.5.3. Ook onderhandse verkoop... 65 3.5.4. Voorrang boven andere schuldeisers... 66 3.5.5. Zélfs in geval van faillissement................... 66 3.6. Hypotheekgever en hypotheeknemer... 67 3.6.1. De hypotheekgever is niet altijd de schuldenaar... 67 3.6.2. Hypotheek alleen op registergoederen............. 68 3.6.3. Een of meerdere hypotheken?.... 69 3.6.4. Hypotheek privé niet altijd nodig.................. 71 3.6.5. Inschrijving is een must........................ 74 3.6.6. Mag het iets meer zijn?......................... 75 3.6.7. Nog enkele aanvullende voorwaarden.... 76 3.6.8. Einde van het hypotheekrecht door voldoening van de geldlening... 80 3.6.9. Opzegging van het hypotheekrecht door de bank... 81 4. Wat kan en moet de notaris regelen? 4.1. Inleiding.... 83 II
4.2. Vereisten voor rechtsgeldige overdracht................... 84 4.2.1. Rechtszekerheid van groot belang................ 84 4.2.2. Drie wettelijke vereisten voor de overdracht......... 84 4.2.3. Inzage bij het Kadaster......................... 86 4.2.4. Echtscheiding kan voor problemen zorgen.......... 87 4.2.5. Wie tekent er namens de BV?... 89 4.2.6. Een vervelend geval uit de praktijk................ 91 4.3. Ook interne bevoegdheid van belang... 92 4.3.1. Verschillende gevolgen......................... 93 4.3.2. Wat komt er zoal in de akte van overdracht te staan?... 96 4.3.3. Nog andere zaken kunnen meespelen............. 99 4.3.4. Het ondertekenen van de notariële akte........... 103 4.3.5. Terug bij de notaris........................... 106 4.4. Soms ook nog van belang... 108 4.4.1. Het recht van erfpacht... 108 4.4.2. Het opstalrecht... 111 4.4.3. Het appartementsrecht........................ 112 4.4.4. Even opletten bij het kopen van een appartement... 114 4.4.5. Het geldverkeer gaat via de notaris... 115 4.4.6. Wat weet het Kadaster?....................... 119 5. De koop-/aannemings overeenkomst 5.1. Inleiding.... 125 5.2. Drie verschillende situaties... 126 5.2.1. Maatwerk... 126 5.2.2. De standaardwoning.......................... 127 5.2.3. Nieuwbouw kantoorpand... 128 5.3. De verhouding tussen opdrachtgever en aannemer... 129 5.3.1. Bij wie ligt het risico?... 129 5.3.2. Een foutje tijdens de bouw.... 130 5.3.3. Meer- of minderwerk?......................... 131 5.3.4. De oplevering.... 131 5.3.5. De gebrekenregeling... 132 5.3.6. Speciale regels voor consumenten............... 133 5.3.7. Het retentierecht van de aannemer... 134 5.4. Stichting Waarborgfonds Koopwoningen... 135 5.4.1. Inleiding... 135 5.4.2. Het SWK-modelcontract....................... 137 5.4.3. Enkele belangrijke bepalingen uit het modelcontract. 137 6. Fiscale aspecten 6.1. Inleiding.... 143 6.1.1. Kabinet stimuleert woningmarkt... 143 6.1.2. Btw-tarief onderhoud woningen tijdelijk verlaagd.... 144 III
6.1.3. Voorwaarden................................ 144 6.1.4. Tijdelijk.... 144 6.1.5. NHG.... 146 6.1.6. Dubbele lasten.... 146 6.1.7. Hypotheekrenteaftrek na verhuur................ 147 6.1.8. Overdrachtsbelasting.... 147 6.1.9. Woningbouwprojecten... 147 6.1.10. Spaarloon.................................. 147 6.2. Overdrachtsbelasting................................. 147 6.2.1. Definitie.................................... 147 6.2.2. Ook de economische overdracht is belast... 149 6.2.3. Soms ook aandelen van een BV... 150 6.2.4. Tarief en heffing van de overdrachtsbelasting... 152 6.2.5. Vrijstellingen................................ 153 6.2.6. Doorverkoop binnen zes maanden............... 157 6.3. Omzetbelasting... 158 6.3.1. Algemeen.... 158 6.3.2. Wie is ondernemer?... 158 6.3.3. Onroerende zaken en omzetbelasting.... 159 6.3.4. Overdracht van een bouwterrein................. 160 6.3.5. Wanneer is er sprake van een bouwterrein?... 161 6.3.6. De bedoeling op het moment van levering is doorslaggevend... 161 6.3.7. Overdracht van een nieuwbouwpand............. 162 6.3.8. Ook een verbouwing kan van belang zijn.......... 163 6.3.9. Opteren voor een belaste levering... 163 6.3.10. Voorwaarden voor optie tot belaste levering........ 164 6.3.11. Omzetbelasting en verhuur..................... 164 6.3.12. Voorwaarden voor het verzoek tot belaste verhuur... 165 6.3.13. Omzetbelasting en vermogensetikettering... 166 6.4. Inkomstenbelasting... 172 6.4.1. Algemeen... 172 6.4.2. De eigen woning............................. 173 6.4.3. De rente is (beperkt) aftrekbaar... 174 6.4.4. De bijleenregeling............................ 175 6.4.5. Aftrekbare kosten in verband met de aankoop eigen woning................................ 176 6.4.6. Verhuur van de eigen woning................... 177 6.4.7. Speciale regeling voor een monumentenpand...... 178 6.4.8. De tweede woning... 179 6.4.9. Het bedrijfspand voor uw eigen onderneming... 180 6.4.10. Het bedrijfspand voor een ander... 181 6.4.11. De terbeschikkingstellingsregeling............... 182 6.4.12. Fiscale gevolgen van deze regeling... 183 6.4.13. De exploitatie van een onroerende zaak... 184 6.4.14. Onroerende zaken en vermogensbeheer.......... 185 6.4.15. Het bedrijfspand op naam van de BV?............ 186 6.4.16. Bedrijfspand in gebruik bij de BV... 187 IV
7. Huur en verhuur goed 7.1. Inleiding... 189 7.1.1. Huur van een bedrijfspand... 189 7.1.2. Sale & lease back............................ 189 7.1.3. Verhuur van onroerende zaken.................. 190 7.2. Algemene regels.................................... 190 7.2.1. Definitie van een huurovereenkomst... 191 7.2.2. Verplichtingen voor de verhuurder... 192 7.2.3. Verplichtingen voor de huurder.................. 196 7.2.4. Koop breekt geen huur........................ 199 7.3. De (ver)huur van woonruimte........................... 199 7.3.1. Wat is woonruimte?... 199 7.3.2. De huurprijs... 200 7.3.3. Medehuur, onderhuur, voortzetting............... 201 7.3.4. Einde van de huurovereenkomst... 204 7.4. De (ver)huur van bedrijfsruimte... 206 7.4.1. Onderscheid soorten bedrijfsruimten............. 206 7.4.2. Duur van de huurovereenkomst... 207 7.4.3. De huurprijs voor 290-bedrijfsruimte... 208 7.4.4. Opzegging van de huurovereenkomst... 209 7.4.5. (Ver)huur van andere bedrijfsruimte.............. 210 7.5. De valkuil van de boete... 211 7.5.1. De wet..................................... 211 7.5.2. Te late huurbetaling... 211 7.5.3. Advies..................................... 212 8. Burenrecht 8.1. Inleiding.... 213 8.1.1. Burenrecht geldt ook voor huurders... 213 8.1.2. Burenrecht is regelend recht.................... 214 8.2. Hinder... 214 8.2.1. Enkele voorbeelden... 215 8.2.2. Burenrecht ook van belang bij bouwvergunning..... 216 8.2.3. Een algemene regel is moeilijk te geven... 217 8.2.4. Soms sprake van misbruik van bevoegdheid.... 219 8.3. Water en wateroverlast... 219 8.3.1. Afwatering.................................. 219 8.3.2. Openbaar of stromend water... 220 8.3.3. Grondwater................................. 221 8.4. De grens van percelen................................ 221 8.4.1. Vaststelling van de grens door de rechter.......... 221 8.4.2. Verkrijgende verjaring......................... 221 8.4.3. Het probleem van de scheidsmuren.............. 223 8.5. Bouwwerken en beplantingen.... 224 8.5.1. Regels voor de tuinaanleg... 224 8.5.2. Regels voor bebouwing... 226 V
8.6. Het gebruik van uw perceel door de buurman.............. 226 8.6.1. Gedoogplicht................................ 227 8.6.2. Over- en onderbouw.......................... 229 9. Uw gebouwen goed verzekerd 9.1. Welke risico s er precies zijn gedekt onder uw opstalverzekering................................. 231 9.2. Voorwaarden brandverzekeringen....................... 233 9.3. De diverse soorten brandverzekeringen... 236 9.3.1. De gebouwenverzekering...................... 236 9.3.2. De inventaris-/goederenverzekering.............. 238 9.3.3. De bedrijfsschadeverzekering................... 239 9.3.4. Overige brandverzekeringen.................... 242 10. Praktijkgerichte modellen en checklists 1. Hypotheekaanvraag voorbereiden... 246 2. Voorbeeldbepaling inzake tijdelijke verhuur voormalige eigen woning.......................................... 248 3. Koopoptie... 249 4. Koopovereenkomst bedrijfspand........................... 250 5. Koopovereenkomst woning............................... 252 6. Bedenktijd............................................ 254 7. Klachtbrief + ingebrekestelling... 255 8. Modelbepaling ontbindende voorwaarde... 256 9. Sleutelverklaring... 257 10. Aanvullende overeenkomst uitstel datum van levering.......... 259 11. Huurovereenkomst bedrijfspand........................... 260 12. Huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte............... 262 13. Huurovereenkomst kantoor- en overige bedrijfsruimte.......... 267 14. Indexeren van huur... 268 15. Verhuur bedrijfspand belast met btw?....................... 269 16. Brief opteren voor btw-belaste verhuur...................... 270 17. Huurbeëindigingsovereenkomst... 271 18. Verleggingsregeling..................................... 272 19. WOZ-beschikking controleren............................. 273 20. Pro-formabezwaarschrift tegen WOZ-beschikking... 275 21. Aankoop van een bedrijfspand: financieel en fiscaal... 276 22. Aankoop van een bedrijfspand: voordat u beslist... 277 23. Bedrijfspand: privé of in uw BV?........................... 279 24. Verkoop bedrijfspand belast met btw... 280 25. Overdrachtsbelasting bij verkoop pand...................... 281 26. Verkoop van een bedrijfspand: financieel en fiscaal... 283 27. Gebouw- en inventarisverzekering... 284 VI