Inhoudsopgave Voorwoord......................................................................................................................... 3 Visie op nieuwbouw........................................................................................................... 5 Aanbevelingen................................................................................................................. 11 Praktijkvoorbeelden: Nijrees - Almelo................................................................................................................ 12 Wateringse Veld - Den Haag.............................................................................................. 14 Meerhoven - Eindhoven.................................................................................................... 16 Leyhof - Leiderdorp.......................................................................................................... 18 Reeshof - Tilburg.............................................................................................................. 20 Leidsche Rijn - Utrecht...................................................................................................... 22 Visie op nieuwbouw 1
2 Visie op nieuwbouw
Voorwoord Eentonig, kwalitatief onder de maat en allesbehalve de wens van de consument. De nieuwbouwlocaties in Nederland zijn de achterstandswijken van de toekomst. Vooral Vinexbouw is bouwen voor de herstructurering, of erger nog: bouwen voor de sloop. Dit soort kritiek was enkele jaren geleden meer regel dan uitzondering. Professionele partijen lieten geen kans onbenut om de Nederlandse nieuwbouw de grond in te boren. De NVM ging op onderzoek uit en presenteerde in februari 2000 het rapport Vinex in de praktijk, waarin de criticasters deels gelijk kregen. De consument haalde er zijn schouders over op. Die nam goedkeurend de sleutels in ontvangst, richtte zijn huis en tuin in, legde contact met zijn buurtgenoten en stelt nu tevreden vast dat hij zijn wooncarrière best binnen de wijk wil voortzetten. Was alle kritiek uit het recente verleden dan toch een marginale professorendiscussie? Opnieuw trok de NVM het land in, dit keer om te ontdekken hoe robuust de tevredenheid van de gemiddelde Vinexbewoner is. De wijken zijn gegroeid in vele opzichten, ondanks hardnekkige knelpunten in het gemiddelde voorzieningenniveau en onduidelijkheid over de toekomstwaarde, constateren we in het rapport Visie op nieuwbouw dat nu voor u ligt. Een belangrijk verschil tussen vijf jaar geleden en nu is de veel betere relatie tussen enerzijds de makelaardij en anderzijds de gemeenten, architecten, bouwers en ontwikkelaars. Onder druk van de veranderde markt, waarin woningen niet meer als zoete broodjes worden verkocht, zijn de bouwende marktpartijen meer dan ooit bereid om de stem van de consument via de makelaar te laten doorklinken. De NVM op haar beurt wil in dit proces het vliegwiel zijn. Een aanjager die op basis van deskundigheid het proces op gang houdt en waar nodig een extra zwier geeft. Nieuwbouwwijken, grondbeleid, strategisch bouwen en bevordering van het eigenwoningbezit zijn belangrijke onderwerpen die de NVM onderzoekt en waarover zij publiceert. Hetzelfde geldt voor actuele items als recreatiewoningen, wonen boven winkels, bouwen voor senioren, antispeculatiebedingen en de vraagzijde in de woningmarkt. De NVM gaat graag de discussie aan op basis van feiten en beargumenteerde stellingen. Ondertussen blijft de NVM de woningmarkt dagelijks volgen. Evenwichtige regio s met voldoende doorstroming zijn in het belang van alle betrokken marktpartijen en monitoring is daarbij een belangrijk instrument. Het Algemeen Bestuur van de NVM en het bestuur van de vakgroep NVM Wonen danken alle personen en instanties die op wat voor manier dan ook een bijdrage hebben geleverd aan dit rapport. Oscar Smit Algemeen voorzitter NVM Ger Hukker Voorzitter NVM Wonen Visie op nieuwbouw 3
4 Visie op nieuwbouw
Visie op nieuwbouw Vinex in vogelvlucht In 1993 zijn Vinexlocaties door de minister van VROM aangewezen als uitbreidingsgebied voor de steden. Vinexlocaties danken hun naam aan de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. In deze nota zijn de uitbreidingslocaties vastgelegd. De belangrijkste aspecten die Vinex noodzakelijk maakten, zijn de steeds kleiner wordende huishoudens en de wens van de steden om koopkrachtige bevolkingsgroepen aan zich te binden. In totaal gaat het om 635.000 woningen die tussen 1995 en 2005 gebouwd zijn of worden. Ongeveer 30% hiervan is sociale woningbouw. Een derde deel van de Vinex-woningen wordt in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. De zogeheten Kaderwetgebieden (de zeven grootste stadsgewesten) nemen ruim 295.000 woningen voor hun rekening. De Vinex-afspraken werden vastgelegd voor de periode tot 2005. Voor de periode tot 2010 zijn nieuwe afspraken opgenomen in de Actualisering Vinex, oftewel Vinac. Voor deze nieuwe generatie nieuwbouwwijken zijn in 1999 afspraken gemaakt. Onder de noemer van Vinac zouden tussen 2005 en 2010 zo n 170.000 nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Dat aantal is vanwege het opgelopen woningtekort in de huidige afspraken opgelopen naar 405.000 tot 445.000. Critici uit de vakwereld vinden onder meer dat in de Vinexwijken te veel rijtjeshuizen staan die nogal op elkaar lijken, dat de kavels te klein zijn en dat het bij oplevering slecht is gesteld met geplande voorzieningen als openbaar vervoer. Kort gezegd: het aanbod sluit niet aan op de vraag. In het rapport Vinex in de praktijk uit februari 2000 onderschrijft de NVM deze kritiek. Echter, de meeste bewoners zijn best tevreden met hun woning en wijk. Zij hebben bewust voor een nieuwbouwwoning gekozen met de daarbij behorende voordelen, blijkt uit het betreffende onderzoek. De markt is ondertussen veranderd. Onder druk van de stagnerende economie is de woningmarkt in rustiger vaarwater gekomen. De verkopersmarkt, waarin woningen binnen enkele dagen duur werden verkocht, is omgeslagen in een kopersmarkt. De consument heeft hierdoor weer tijd en gelegenheid om tot een weloverwogen keuze te komen en een goed geprijsde woning te kopen. In deze markt is het belangrijk dat het aanbod aansluit op de vraag. De markt is rijp voor een groeiende invloed van partijen die weten wat de consument wil. De NVM is bij uitstek zo n partij. In dit rapport zet de NVM uiteen hoe de verschillende marktpartijen in goede samenwerking met elkaar tot het best mogelijke resultaat kunnen komen. Met als ultiem doel: tevreden bewoners in een duurzame woonomgeving met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Dat de NVM juist nu met dit rapport komt, is niet toevallig. Als onderdeel van het verstedelijkingsbeleid maakt het ministerie van VROM momenteel nieuwe afspraken met de lokale overheden en partijen die ook betrokken waren bij de ontwikkeling van Vinexwijken. In deze nieuwe afspraken wordt rekening gehouden met het feit dat de consument meer te besteden heeft dan begin jaren negentig en daardoor hogere eisen stelt aan de woning. Toekomstige bewoners moeten meer inspraak krijgen en een grotere keus op het gebied van woningtype en -grootte, indeling en prijsklasse, vinden VROM en NVM. Visie op nieuwbouw 5
Sinds de komst van de Nota Ruimte worden meer bevoegdheden gedecentraliseerd. Provincies en lokale overheden krijgen de taak om zelf invulling te geven aan het ruimtelijk beleid. Van gemeenten wordt verwacht dat zij een woonvisie opstellen waarin tegemoet wordt gekomen aan de woningbehoefte van de inwoners nu en in de toekomst. Zowel de consument als de makelaar is gebaat bij een gezonde woningmarkt waarin vraag, aanbod, prijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht zijn. De makelaar opereert zijn hele (beroeps) leven in dezelfde lokale markt, waardoor een evenwichtige woningvoorraad essentieel is voor zijn voortbestaan. Voor consumenten is een markt van belang waarin ze kunnen en willen verhuizen naar courante woningen zodra hun woonsituatie niet meer aansluit bij de veranderde behoeften. Dit maakt van consumenten en makelaars de enige marktpartijen met een echt lange termijnbelang. De projectontwikkeling Aan de oplevering van nieuwe woningen in de markt gaat een planproces vooraf. Dit planproces is veel te lang geworden. Bij het plannen van een woonwijk wordt zeven jaar als termijn genomen tussen het plan op papier en de oplevering van de eerste woning. Maar in de praktijk komt steeds vaker een termijn van tien jaar voor. Tegenover deze ontwikkeling staat het steeds dynamischer worden van de woningmarkt. Door deze twee tegengestelde ontwikkelingen wordt het steeds moeilijker om woningbouw te plannen, en het einde van deze ontwikkeling is nog niet in zicht. Hierdoor groeit de behoefte aan een veel flexibeler planproces dat tijdens de rit bijgesteld kan worden als de omstandigheden daarom vragen. Bijvoorbeeld, bewust open plekken creëren in lopende ontwikkelingen, om ze later vlot op te vullen met aanbod dat inspeelt op de veranderende behoeften. Dat biedt mogelijkheden om de wijk te laten groeien. Een ander knelpunt in de projectontwikkeling zijn bouwplannen waarin de wensen van de consument ondergeschikt zijn aan de wensen van de architect en de stedenbouwkundige. Architecten en stedenbouwkundigen beseffen nog te weinig hoe belangrijk het is om de vraag goed in kaart te brengen. Ze kijken nog te veel vanuit de lucht naar bouwplannen en te weinig door de ogen van de consument die er komt te wonen. Woningen bouwen alleen voor het mooie plaatje is niet meer van deze tijd. Vervolgens blijkt dat consumenten deze woningen niet afnemen en dat herstructurering nodig is. Ontwikkelaars houden inmiddels wel steeds meer rekening met de behoeften van de consument. Ze zoeken merkbaar naar meer zekerheid en schakelen daarom eerder in het proces een makelaar in, om de resultaten van die samenwerking vervolgens terug te koppelen naar de architect. Maar blijft dit zo als de markt weer aantrekt? 6 Visie op nieuwbouw
De marktontwikkeling De consument is steeds kritischer en daarnaast zijn ook de economische omstandigheden veranderd. Nog maar vier jaar geleden had de consument veel geld te besteden in een markt waarin de verkoper het voor het zeggen had. Nu is er sprake van een kopersmarkt en zijn de economische omstandigheden minder florissant. Met als gevolg dat woningen minder vlot worden verkocht. De partijen die op nieuwbouwlocaties actief zijn, beseffen dit en zorgen ervoor dat de woningen nu beter aansluiten op de behoefte van woningzoekenden dan vier jaar geleden. Niet voor niets groeit sinds enige tijd de interesse voor herontwikkeling, dat is inherent aan een kopersmarkt. Maar als de markt over enige tijd weer aantrekt en verschuift richting een verkopersmarkt, worden woningen weer makkelijker verkoopbaar. Dan neemt de animo af voor noodzakelijke herontwikkeling en verzwakt de aandacht voor de wensen van de consument. Er is dus sprake van een cyclus: is het aanbod beperkt en de vraag groot, dan wordt bij het bouwen minder rekening gehouden met de vraag; is het aanbod ruim en de vraag beperkt, dan wordt bij het bouwen meer rekening gehouden met de vraag. De NVM vindt dat deze cyclus moet worden doorbroken. Overheid en marktpartijen moeten inzien dat, ongeacht de dynamiek in de markt, de wensen van de huidige en toekomstige consumenten altijd leidend moeten zijn in de woningbouwplanning. Dat kan op basis van lokaal en regionaal marktonderzoek en op basis van inzicht in de demografische ontwikkelingen. De makelaardij heeft hierin een maatschappelijke verantwoordelijkheid, vindt de NVM. Om dit te onderstrepen, heeft de vereniging de visienota Strategisch bouwen opgesteld die belangstellenden kunnen inzien en downloaden op de NVM-website (www.nvm.nl). Kort samengevat komt de visie hierop neer: Een goede doorstroming komt alleen op gang in een woningvoorraad die kwalitatief én kwantitatief op peil is. Goede doorstroming lukt alleen in een woningvoorraad die door zijn gevarieerde samenstelling uitdaagt om te verhuizen naar een woning die past bij een nieuwe levensfase. Daaraan schort het nu behoorlijk, omdat Nederland al heel lang te eenzijdig, verkeerd en te weinig bouwt. De NVM pleit daarom voor strategisch bouwen. Strategisch bouwen anticipeert op een wenselijke woningvoorraad die in de toekomst (bij realisatie) iedereen de gelegenheid geeft te wonen op een manier die past bij zijn of haar woningbehoefte, levensfase en vermogenssituatie. De verantwoordelijkheid om dit proces op te starten ligt vooral bij gemeenten. Die kunnen middels periodiek marktonderzoek duidelijk maken welke woningen men tekort komt in de lokale/ regionale woningvoorraad. Op basis van die onderzoeksresultaten kunnen gemeenten besluiten precies die woningen te bouwen die men gemeentelijk of samen in de regio tekort komt. Anders gezegd: kijk naar de woonwensen van de lokale bevolking (vooral gebaseerd op de voorspelbare toekomstige bewoningssamenstelling) en leg dat gegeven naast de werkelijkheid van de bestaande woningvoorraad. Het verschil tussen beide geeft aan welke woningen bijgebouwd moeten worden. Dit kan regionaal sterk verschillen. Visie op nieuwbouw 7
De consument Inzicht in demografische ontwikkelingen is essentieel, vooral nu er steeds meer sprake is van vergrijzing. Stedenbouwkundigen moeten precies weten wat de vraag is over 5 tot 20 jaar. Voor die periode kunnen de partijen in de bouwkolom de verwachte tendensen slechts ten dele aangeven. Bijvoorbeeld, de van oudsher gehanteerde doelgroep voor seniorenwoningen is verschoven van 55-plus naar 65-plus en schuift de komende jaren verder op naar 70-plus. Het is een bekend gegeven dat de leeftijd waarop mensen uit ouderdomsmotieven aan verhuizen beginnen te denken, steeds hoger wordt. Echter, wat de groep 65-plussers in de nabije toekomst precies gaat doen op de woningmarkt, is veel moeilijker te voorspellen. Ze kunnen steeds langer zelfstandig blijven wonen, maar doen en willen ze dat ook? Zolang de bouwpartijen daarop niet betrouwbaar kunnen anticiperen, blijft het moeilijk om voor deze doelgroep de gewenste woningproductie te plannen. Een constatering die de noodzaak van flexibiliteit in bouwplannen alleen maar onderstreept. Een ander bekend maatschappelijk verschijnsel is het steeds kritischer worden van de consument. De consument verlangt meer keus, maar krijgt dat niet. Wel keus uit meer woningen, geen keus uit een groter aanbod woningtypen. Dus koopt de consument niet. De consument heeft een kwaliteitsvraag waarop hij in de markt moeilijk het antwoord kan vinden. De doorstroming op de woningmarkt komt pas op gang als de doorstromer een woning kan vinden met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Hét schoolvoorbeeld is nog steeds de jaren 30 twee-onder-een-kap in een lommerrijke buurt. Maar die is voor de gemiddelde consument inmiddels veel te duur geworden. De variatie in wijken en de voorzieningen De sociale opbouw van een buurt of wijk is erg belangrijk. Woningdifferentiatie (verschillende woningtypen, huur en koop door elkaar) is een prima instrument om de sociale opbouw te sturen en daarmee de leefbaarheid van een buurt of wijk te bevorderen. Een goed voorbeeld is de wijk Meerhoven bij Eindhoven, met een grote variatie aan bouwstijlen en prijsklassen. Dat zorgt voor een betere leefbaarheid dan bijvoorbeeld in de veelgeprezen wijk Brandevoort bij Helmond. Brandevoort is een goed voorbeeld van een wijk waarbij de ontwerpers zich hebben ingespannen om aan te sluiten bij de wensen vanuit de markt, maar de differentiatie onvoldoende hebben ingevuld. Het ziet er leuk uit, maar Brandevoort is wel typisch een forensenwijk die s morgens leegloopt en s avonds vol. Afgezien van de bijzondere vormgeving 8 Visie op nieuwbouw
biedt Brandevoort geen meerwaarde ten opzichte van andere Vinexlocaties. De knelpunten in Brandevoort zijn ook nauwelijks anders dan in andere Vinexwijken. In het rapport Vinex in de praktijk (NVM - februari 2000) signaleerden de NVM Woningmarktconsultants (WMC) een aantal knelpunten in Vinexwijken die nu, vijf jaar later, later nog steeds niet (voldoende) zijn opgelost: ontsluiting, bereikbaarheid met het openbaar vervoer, winkelvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelmogelijkheden, scholen en infrastructuur. Hier is duidelijk sprake van een kip-ei-verhaal: enerzijds is het creëren van voorzieningen niet rendabel zolang er in de wijk nog geen of te weinig woningen zijn verkocht. Anderzijds verloopt de verkoop van woningen extra stroef zolang de kandidaat-kopers op redelijke termijn geen zicht hebben op voorzieningen in hun toekomstige woonomgeving. De diverse partijen in de bouwkolom hebben hiervoor nog geen afdoende oplossing kunnen creëren. Vanzelfsprekend zijn er ook Vinexlocaties waar wel een positieve verandering is geconstateerd en waar de woonomgeving completer is geworden. Er zijn op een eerder moment meer voorzieningen zoals scholen en winkels van de grond gekomen, zodat de bewoners niet meer op voorzieningen buiten de wijk zijn aangewezen. Deze Vinexlocaties hebben zich ontwikkeld, een eigen identiteit verkregen. Het woongenot is er verbeterd. Prijs/kwaliteitverhouding De NVM Woningmarktconsultants constateerden in 2000 al dat de eerste koper van een Vinex-woning de natuurlijke eigenschappen moet bezitten van een natuurvorser, een baggeraar en een pionier. De tweede en volgende koper komen vaak in een redelijk gespreid bedje terecht. Dit onderzoek bevestigt die eerdere conclusie en constateert bovendien dat veel Vinexlocaties aan een tweede jeugd zijn begonnen. Ze staan op de kaart, de sociale cohesie heeft zich ontwikkeld en de interne doorstroming komt op gang, voornamelijk in wijken waar bewoners kunnen profiteren van overwaarde. Het feit dat de doorstroming binnen de wijk tot stand komt, bewijst de appreciatie van de wijk (ondanks aanhoudende kritiek op de te kleine kavels). Ze krijgen ook meer waardering van mensen die er niet wonen. De bewoners zijn nooit echt ontevreden geweest, het dédain over Vinex in de afgelopen jaren is dan ook grotendeels verstomd. Het was ook een pure vakdiscussie zonder aandacht voor de tevredenheid van de bewoners zelf. Toch blijft er voor de toekomst een risico bestaan wanneer er meer aanbod ontstaat op bestaande locaties. Inbreidingslocaties blijven vaker eerste keus bij de consument. Ook moeten de marktpartijen zich realiseren dat nieuwbouw op een Vinexlocatie nu nog vaak goedkoper is dan nieuwbouw op een andere locatie. Maar als de prijsverschillen kleiner worden, groeit de kans dat de animo voor Vinex afneemt. In dit licht bezien is het verontrustend dat veel NVM Woningmarktconsultants sinds 2000 een verslechterde prijs/kwaliteitverhouding op de Vinexlocaties signaleren. De grondprijs en de bouwkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor de verhouding schever is komen liggen. Het prijsniveau ligt fors hoger dan in 2000, de kwaliteit is over het algemeen hetzelfde gebleven. Visie op nieuwbouw 9
10 Visie op nieuwbouw
Aanbevelingen Maak gebruik van de aanwezige lokale kennis in de makelaardij: sinds de bouwfraude is de toch al gebrekkige samenwerking tussen overheid en marktpartijen verder verwaterd. Meer dan ooit schuiven marktpartijen te laat aan tafel bij het plannen van nieuwe wijken. Het na te streven ideaal is een open cultuur waarin alle betrokken partijen elkaar zo vroeg mogelijk ontmoeten om ideeën en deskundigheid te delen. Een vroege inbreng van de markt is hierbij essentieel. Meer onderzoek naar de vraagzijde op de woningmarkt: als de samenwerkende partijen hun bouwplannen gaan baseren op dit soort onderzoek, groeit de kans aanzienlijk dat de nog te bouwen Vinexwoningen en overige nieuwbouw gerealiseerd wordt volgens de huidige en toekomstige wensen in de markt. Dit onderzoek moet vooral op lokaal en regionaal niveau plaatsvinden, om bij gemeenten scherp in beeld te krijgen wat hun woningvoorraad biedt en wat consumenten willen. Op basis van de onderzoeksresultaten kan de gemeente precies de woningen gaan bouwen die de lokale/regionale voorraad tekort komt. Strategisch bouwen: de vraag naar woningen is niet overal gelijk, er zijn lokale verschillen in de woningmarkt. De NVM onderscheidt niet voor niets 80 woningmarktgebieden binnen Nederland. Maar de oorzaak voor het verschil tussen vraag en aanbod is overal identiek: er wordt te weinig gebouwd voor de behoefte, zodat er woningen uit de bestaande voorraad vrijkomen. Pas dan komt de doorstroming op de woningmarkt goed op gang. Ervaringen voor de toekomst: achterom kijken naar de ervaringen in het verleden kan nuttig zijn, maar mag niet de overhand krijgen. De NVM wil zoveel mogelijk vooruit kijken en hoopt dat ook andere partijen hun blik meer dan ooit op de toekomst richten. Waardevolle teamwerkers In de huidige marktomstandigheden zoeken marktpartijen zekerheid. De groeiende samenwerking tussen makelaars en ontwikkelaars illustreert dat. Dat is een prima ontwikkeling, de markt dwingt dat nu af. Ook voor de andere partijen in de bouwkolom moet het volstrekt vanzelfsprekend worden om bij woningbouwplanning de makelaardij in een zo vroeg mogelijk stadium in te schakelen. Hoe eerder de diverse partijen met elkaar aan tafel zitten, des te groter de mogelijkheden om het bouwplan zodanig te sturen dat het optimaal aansluit bij de actuele en toekomstige markt. Naast zijn werk als deskundig en onafhankelijke consultant wil de makelaar ook graag de verkoopopdracht. Vaak wordt dit gestimuleerd door de gemeente die de adviserende makelaar graag verantwoordelijk maakt voor de verkoop van de ontwikkelde woningen. Moet de makelaar beide trajecten loskoppelen, om de minste schijn van belangenverstrengeling te voorkomen? Een volmondig ja lijkt logisch, maar is hier toch niet op zijn plaats. Immers, een makelaar die zijn verkoopdiensten afstoot mist een deel praktische achtergrondinformatie en marktgevoel die noodzakelijk zijn om het werk als consultant goed te kunnen doen. Visie op nieuwbouw 11
Nijrees - Almelo De Vinexwijk Nijrees ligt aan de zuidkant van Almelo, aan de rand van het Nijreesbos en het Dikkersbos. De landelijke sfeer van een buitenplaats is herkenbaar aan lange lanen, uitgerekte groenstroken en een markante waterpartij in het midden van de wijk. Bovendien zijn de oude bomen bewaard gebleven. Winkelvoorzieningen en uitgaansmogelijkheden in de binnenstad zijn vanuit het Nijrees snel bereikbaar. In de directe omgeving kunnen de dagelijkse boodschappen worden gedaan en zijn scholen, sportmogelijkheden en andere voorzieningen voorhanden. Vanuit Nijrees hebben de bewoners een snelle aansluiting op de rijksweg A35 naar Hengelo en Enschede en via de A1 naar het westen en zuiden van het land. In Nijrees zijn ongeveer 750 woningen gerealiseerd in de goedkopere, middeldure en zeer dure categorie. Er is een breed aanbod in vrijstaande, twee-onder-één-kap en geschakelde woningen. Een klein deel is gebouwd in de huursector. Duurzaamheid is vanaf het begin in de planontwikkeling geïntegreerd. De gemeente stelde aan de woningen hogere milieueisen dan wettelijk vereist en legde dat contractueel vast bij de gronduitgifte aan ontwikkelaars en particulieren. Praktijkervaring Henk ter Haar van NVM-kantoor Ten Hag & Ter Haar Woningmakelaars in Hengelo geeft zijn mening: In deze regio liggen drie Vinexwijken: Esmarke bij Enschede, Nijrees bij Almelo en Slangenbeek bij Hengelo. Het zijn alle drie gewaardeerde wijken die kunnen concurreren met de bestaande bebouwing in andere jonge wijken. Ook de waardering van mensen die er niet wonen is hoog. Nijrees is de kleinste van de drie. De woningen zijn er over het algemeen vrij ruim opgezet en mede daardoor was de aansluiting op de wensen van de consument bij voorbaat deels verzekerd. De bekende Vinex-kritiek uit het recente verleden werd gevoed door een massale eenvormigheid die we op Nijrees gelukkig niet zien. De variatie in vormen en afmetingen is voldoende, niet optimaal. Ook zijn de kavels wat aan de kleine kant. Een ander punt van aandacht is de parkeernorm van ruim 1 op 1. Dat is beslist onvoldoende in een jonge wijk aan de rand van Almelo met een groot aantal twee- en 12 Visie op nieuwbouw
anderhalfverdieners met kinderen. Gemiddeld anderhalve auto per woning is toch het minste waarmee je rekening moet houden. Zeker in een wijk waarvan het voorzieningenniveau niet verder reikt dan een dependance van een basisschool. Wat het effect zal zijn van deze kritiekpunten over 10 tot 15 jaar kan ik nu moeilijk inschatten. Op dit moment is er sprake van een geaccepteerde en gewaardeerde wijk waarin mensen tevreden wonen. Het is een wijk met een behoorlijke doorstroming van geschakelde en rijbebouwing naar (half) vrijstaand. De vrijkomende woningen worden op hun beurt ingenomen door starters. Een prima ontwikkeling die bewijst dat het goed gaat met de wijk. De Twentse makelaars worden bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties betrokken, constateerde ik vijf jaar geleden. Het werd een betrokkenheid met een beperkte inbreng. Architecten en stedenbouwkundigen bepaalden de stijl en het type woningen en hanteerden daarbij strakke richtlijnen, tot en met de kleur van de steen. Architecten en stedenbouwkundigen laten zich graag sturen door trends. Dat betekent per definitie dat je een wijk dateert, zeker als je het materiaalgebruik tot in detail voorschrijft. Dat maakt de economische levensduur van een woning korter dan de technische levensduur. Terwijl het uitgangspunt voor het bouwen van een goede wijk eigenlijk heel simpel is: omdat iedereen gebaat is bij tevreden bewoners, moeten de professionele partijen in de bouwkolom tegemoet komen aan de wensen van een markt die donders goed weet wat ze wil. Dat leidt tot beter wonen en een betere en langere waardering van de wijk. Een voorbeeld: ieder mens heeft overtollige spullen die op een zolder horen. Dus bedien de markt met kappen waarin zolders gemaakt kunnen worden. Waarom dan toch nog steeds veel platte daken? Het gaat om de mensen die er wonen, niet om de trends die toevallig op dat moment spelen. Gelukkig zie ik dit besef de laatste tijd groeien. Bouwers kloppen steeds vaker bij ons aan met de vraag: wil de markt wel wat ik bedenk? PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 13
Wateringse Veld - Den Haag Wateringse Veld is een nieuwe wijk in het Zuidwesten van Den Haag, tussen Rijswijk en Wateringen in het voormalige Waterings glastuinbouw- en poldergebied. De bouw begon in 1996. Tot 2008 verrijzen hier 7.500 woningen met een uitgebreid voorzieningenpakket, een ecologisch natuurzone en een infrastructuur die aansluit op het bestaande net van wegen en openbaar vervoer. De woningen variëren in prijs, type en grootte. Van eengezinswoningen, appartementen, ouderenwoningen tot verzorgingstehuizen. In sommige buurten is meer hoogbouw dan in andere. Toch bestaat de toekomstige woningvoorraad voor slechts zesentwintig procent uit appartementen. De gemiddelde woningdichtheid bedraagt tweeëndertig woningen per hectare. Daarnaast is bepaald dat dertig procent van de woningen binnen de goedkope huursector valt. Het totale gebied bestaat uit 326 hectare, waarvan 260 hectare wordt ontwikkeld. De afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag deed er een aantal spectaculaire vondsten. Praktijkvoorbeeld Jan Borgdorff van NVM-kantoor Borgdorff Makelaars te Wateringen geeft zijn mening: Onze boodschap in 2000 was: luister naar de wensen van de consument en bouw daarvoor. De consument wil meer kwaliteit en is bereid daarvoor te betalen. Het was een tevergeefse boodschap. Het primaat lag meer bij de stedenbouw en de architectuur dan bij de wensen van de consument. Wat er ook bedacht werd, onder druk van de toen heersende verkopersmarkt werd het toch wel verkocht. Het gebrek aan interesse voor de wens van de consument werd toen nog niet afgestraft, nu inmiddels wel. Dit betekent dat Nederland de afgelopen jaren een gouden kans heeft laten lopen om de woningmarkt en de woonomgeving een extra kwaliteitsimpuls te geven. Er zat veel vermogen onder de consumenten en de inkomensperspectieven waren prima. Het geld klotste tegen de plinten, zoals de branchevereniging NVB (ontwikkelaars en bouwers) het destijds zo mooi omschreef. Nu de belangstelling voor de wensen van de consument eindelijk goed van de grond komt, is het eigenlijk te laat. Onder druk van de haperende economie en de heersende kopersmarkt worden nu plannen gerealiseerd met minder kwaliteit dan we vijf jaar geleden hadden kunnen realiseren. Erg jammer. Ons kantoor houdt de ontwikkelingen op Wateringse Veld nauwgezet bij. Ontwikkelaars komen bij ons informeren hoe de lokale markt in elkaar zit. Vaak kiezen ze een prijsstelling juist onder het prijsniveau van de bestaande markt. Zo streven ze naar een vlotte verkoop. De toegenomen aandacht voor de wensen van de consument is natuurlijk ook voor ontwikkelaars zelf van belang. Het is noodzakelijk voor een goede verkoop van de eigen producten. Het kan echter ook voor ontwikkelaars zelf zo weer omslaan. Nu heeft de consument een 14 Visie op nieuwbouw
voet tussen de deur, maar ik ben er niet gerust op dat het zo blijft. Als de markt weer aantrekt richting een verkopersmarkt, kan de belangstelling voor de wensen van de consument zomaar weer schuiven naar andere thema s. Den Haag is een stad met tachtig procent gestapelde bouw. Dus is het niet zo vreemd dat de bewoners van het Wateringse Veld best tevreden zijn met de grondgebonden woningen tegen een redelijke prijs. Maar Wateringse Veld ziet er ook prima uit en onderscheidt zich op diverse punten positief van andere Vinexwijken. Bestaande landschappelijke waardes zijn zoveel mogelijk ingepast, historische landschapselementen zijn behouden en de keuze voor heterogene buurten met een sterke variatie in stijl en woningdichtheid is geslaagd. De forse prijs per vierkante meter illustreert de positieve waardering van de consument. Bewoners die in de beginfase rond 1996 één van de eerste eenvoudige woningen kochten, zijn nu toe aan een volgende flinke stap in hun wooncarrière. De meesten zetten die stap graag binnen de wijk zelf, dat is een goed teken. Wateringse Veld kan een sociaal duurzame woonomgeving worden waar mensen met plezier verschillende levensfasen doorbrengen. Alleen senioren vanaf 55 jaar zijn een moeilijke doelgroep. De appartementen rond 180.000,- verkopen we voornamelijk aan (door)starters die een eenvoudige grondgebonden woning vanaf 220.000,- niet kunnen betalen. Voor de grotere en luxere seniorenappartementen rond 240.000,- bestaat weinig belangstelling, daar zien wij een prijscorrectie. De doelgroep wil het niet omdat onvoldoende tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de doelgroep: een woning in de eigen sociale omgeving, dichtbij voorzieningen. Over een jaar of 20 verwacht ik wel een toenemende interesse voor seniorenappartementen in Wateringse Veld, als de huidige bewoners van de wijk een bepaalde leeftijd bereiken. Voor hen is Wateringse Veld de sociale omgeving waarin zij willen blijven. Daarom is het goed dat woningen, geschikt voor senioren, ook nu worden gebouwd. PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 15
Meerhoven - Eindhoven In het westen van Eindhoven ligt de stedelijke Vinexwijk Meerhoven, het prestigieuze stedenbouwkundige plan dat Eindhoven-Stad met Veldhoven en Eindhoven Airport verbindt. De wijk heeft een eigen oprit naar de A2. Met de A58 en A67 in de buurt ligt de weg open naar alle windstreken. Meerhoven is de laatste grote stadsuitbreiding van Eindhoven. In totaal komen er ongeveer 5.800 woningen voor 15.000 mensen. Zowel huur- als koopwoningen in diverse prijsklassen en bouwstijlen. In Meerhoven moet iedereen zich thuis kunnen voelen. In het centrum van de wijk komen ook winkels, scholen, welzijns- en zorgvoorzieningen. Verder krijgt Meerhoven het grote landschapspark Meerland waarin veel gebruik wordt gemaakt van de aanwezige beplanting. De grote, open ruimten bieden vele mogelijkheden en herbergen onder meer skateen hardlooproutes en sportvelden. Moderne architectuur vormt het uitgangspunt voor alle woningen in Meerhoven. De termen tijdloos en ingetogen zijn bepalend voor de strakke vormgeving. Deze architectuur wil mooi contrasteren met de natuurlijke vormen van het aanwezige groen. Afwisseling van lichte en donkere gevels in de kleuren wit, terracotta en mangaan geeft elk woongebied een eigen accent. Verschil in stenen en metselwerk zorgt voor een herkenbare sfeer in elk gedeelte van de wijk en in elke straat. Praktijkervaring Robert-Jan Bekkering van NVM-kantoor Ed Willems Makelaardij in Eindhoven geeft zijn mening: Een flinke groep Eindhovenaren woont in een rijtjeswoning van ongeveer 180.000,- en zo n 370 m 2. De volgende stap in hun wooncarrière is een twee-onder-een-kap van ongeveer 300.000,-. Maar daar stagneert de doorstroming, want voor dat geld vinden ze in Eindhoven een kleine tweekapper die qua woonruimte hetzelfde biedt als de rijtjeswoning. Ze krijgen er alleen een geschakelde garage bij en een iets grotere kavel. Deze groep is meer en meer bereid om het statussymbool tweekapper in te ruilen voor een bijzonder nieuwbouwconcept met een goede architectuur en veel ruimte vanaf 500 m 2. In Meerhoven vinden ze dat nog voor een redelijke prijs. Waarom? Omdat Meerhoven het onterechte en prijsdrukkende imago heeft van een wat minder mooie wijk vlakbij een vliegveld. De naburige Vinexwijk Brandevoort bij Helmond, die gelijktijdig werd ontwikkeld, speelt hierin een rol. In de pers werden beide Vinexwijken vaak met elkaar vergeleken, waarbij de strakke vormgeving van Meerhoven het altijd verloor van het historische Brandevoort. Die grotendeels onterechte kritiek pakt nu goed uit in de vorm van een gemiddeld goed prijsniveau. Onder de noemer Vrienden van Meerhoven heeft de gemeente Eindhoven bij de start van de ontwikkeling geprobeerd een platform te creëren waarin toekomstige bewoners konden meedenken met architecten en stedenbouwkundigen over de nadere invulling van de wijk. Al vroeg in de ontwikkelingsfase stierf dit initiatief een stille dood. Jammer, maar ik kijk er niet van op. Veel consumenten zijn niet in staat om in een blanco situatie, zonder vaste contouren, goed te bepalen wat 16 Visie op nieuwbouw
ze willen. Bovendien zijn de wensen vaak ook financieel begrensd. De inspraak door consumenten is in Meerhoven niet bijzonder maar volgens mij wel voldoende voor verreweg de meeste consumenten. Een brede keuze uit diverse afwerkingsniveaus voldoet in de meeste situaties. De doorstroming binnen Meerhoven is al op gang gekomen. Ik zie bijvoorbeeld een toenemende belangstelling vanuit de rijtjeswoningen in Zandrijk, de eerste fase van de wijk, voor de ruimere nieuwbouw in Grasrijk. Zandrijk-bewoners die enkele jaren geleden nieuwbouw kochten, stromen liever door naar nieuwbouw in Grasrijk dan naar bestaande bouw in hun eigen wijkdeel. Komende zomer start de verkoop van het gebied Bosrijk, na Zandrijk en Grasrijk het derde woongebied van Meerhoven. Het wordt een kleine wijk met ongeveer 460 woningen die in meerdere jaren gerealiseerd worden. De geplande woningen variëren heel breed in prijsklasse, architectuur en leeftijdsdoelgroep. De woningen in Bosrijk worden ingepast in de huidige groenstructuur waardoor het bos en de groene velden een unieke extra buitenruimte gaan vormen. In een deel van Bosrijk wordt dit letterlijk ingevuld in de vorm van een gated community van appartementen en grondgebonden woningen in een omheind park. Dit wijkdeel meet drie hectare met een laag aantal woningen per hectare. Misschien zelfs te laag, want nu dreigt het gevaar dat de woningen te duur worden om nog een goede prijs-kwaliteitverhouding te kunnen garanderen. Het verschijnsel gated community is nieuw in Nederland, we hebben er nauwelijks ervaring mee. Momenteel heb ik daar nog geen gevoel bij. Volgens mijn intuïtie moet een wijk waar gezinnen met kinderen wonen voor een deel openheid uitstralen. Anderzijds zijn er diverse doelgroepen die geïnteresseerd lijken in nieuwe vormen van beschermd wonen. PRAKTIJKVOORBEELDEN Het grootste manco van Meerhoven is het nu nog slechte voorzieningenniveau. Winkelcentrum Meerrijk in het centrum van de wijk moet nog gebouwd worden, nu staan er alleen een noodwinkel en een friettent. Ook de scholen zitten nog in noodgebouwen. Maar dit is slechts tijdelijk ongemak. Meerhoven wordt een krachtige wijk met een goed voorzieningenniveau en een centraal gelegen landschapspark van zes hectare met sport- en recreatievoorzieningen. De mix van bungalows, appartementen en gezinswoningen zorgt voor een brede leeftijdsopbouw en een sterkere sociale samenhang dan gemiddeld in Vinexwijken. Bovendien is de afstand tot het centrum geen beletsel meer sinds de invoering van de Phileasbus: hoogwaardig openbaar vervoer dat de Meerhoven-bewoners in tien minuten naar het stadscentrum brengt. Visie op nieuwbouw 17
Leyhof - Leiderdorp In de Vinexwijk Leyhof in Leiderdorp zijn ongeveer 1.000 koop- en huurwoningen gebouwd in verschillende bouwstijlen. De eerste bewoners wonen er vanaf september 1996. De wijk heeft een bewonersvereniging die vele activiteiten organiseert. De Leyhof is via twee bruggen verbonden met recreatiepark De Bloemerd met vele sportverenigingen en -faciliteiten: voetbal, hockey, korfbal en een manege. Twee ontsluitingswegen via de Buitenhoflaan en de Schildwacht geven Leyhof aansluiting op respectievelijk de Engelendaal en de provinciale wegen N445/N446. Praktijkervaring Willem Luining van NVM-kantoor Max Sedelaar Makelaars in Voorhout geeft zijn mening: Leyhof is een succesvolle wijk waar de mensen met plezier wonen. Architectonisch zien de woningen er ook goed uit. Wat veel bewoners hier toch missen is wat extra ruimte, betere parkeergelegenheid en betere speelruimtes voor de kinderen. Het gemis van dit soort voor de hand liggende voorzieningen kun je voorkomen met regelmatig onderzoek naar de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw en de wensen van de consument. Dat constateerde ik vijf jaar geleden al en het geldt nog steeds. Toen de woningen als nieuwbouw werden verkocht, was de prijs-kwaliteitverhouding op Leyhof in orde. Inmiddels is dat wel wat scheef gegroeid. Dat de woningen daardoor nu moeilijker verkoopbaar zijn, is een te snelle conclusie. Sommige verhuizers die nu gaan verkopen, hebben nog steeds de verkoopprijs in hun hoofd die de buurman twee jaar geleden realiseerde. Die prijs naar beneden bijstellen is voor veel consumenten een hele stap, luisteren naar de makelaar is moeilijk. Doet de consument dat wel, dan is de woning in twee maanden verkocht. Aan ons de taak om de consument op Leyhof daarvan te overtuigen. Bij ontwikkelaars hoeven we dat niet meer te doen. Die zijn zich bewust van de regerende kopersmarkt en accepteren een lagere opbrengst in ruil voor een vlotte verkoop. Een goed voorbeeld is een nieuwbouwwijkje in Voorhout met 7 vrijstaande woningen en 56 twee-onder-een-kap. Die kosten 400.000,- vrij op naam, terwijl de prijs van vergelijkbare woningen in de bestaande bouw ongeveer 475.000,- kosten koper bedragen. De onzekerheid bij ontwikkelaars is groot. Ons kantoor wordt vaak gebeld om mee te denken over te ontwikkelen projecten. Het is de kunst dat vast te houden als de markt in de (nabije) toekomst aantrekt. 18 Visie op nieuwbouw
De verhouding tussen koop- en huurwoningen ligt op Leyhof op ongeveer 85-15%, in plaats van de gebruikelijke 70-30%. Het grote aandeel koopwoningen weerspiegelt zich in een hoger maatschappelijk niveau met veel tweeverdieners. Een groep woonconsumenten die meer dan gemiddeld geneigd is om de eigen woning én de woonomgeving op orde te houden. De geldende parkeernorm van 1,3 is voor deze groep te laag, dat zou best 1,9 mogen zijn. Ook de speelruimte voor de kinderen van de vele tweeverdieners is aan de krappe kant. Of dat een groot probleem is kun je je afvragen. De verleiding van een pc-spel is tegenwoordig groter dan de verleiding van een trapveldje. De doorstroming op Leyhof is vrij hoog, binnen de wijk en naar andere locaties erbuiten. Dat heeft alles te maken met het maatschappelijk niveau van de bewoners. Goed opgeleide tweeverdieners hebben de wens en de financiële mogelijkheden om carrière te maken in hun werk en in hun woonsituatie. Veel verhuizen is het logische gevolg. PRAKTIJKVOORBEELDEN Cruciaal voor de komende decennia is het kunnen inspelen op tendensen waarvan we de eerste tekenen nu al in de praktijk signaleren. Bijvoorbeeld, de afgelopen jaren heeft bouwend Nederland te zwaar ingezet op de bouw van appartementen voor 55-plussers. Inmiddels weten we dat tweederde van de 75-plussers nog steeds in een eengezinswoning zit en daar nauwelijks weg wil. Visie op nieuwbouw 19
Reeshof - Tilburg De gemeente Tilburg en de woningcorporaties ontwikkelden vanaf eind jaren 70 een nieuwe wijk met een gevarieerd woningaanbod: Reeshof, een stadsuitbreiding in westelijke richting. Uit de gemeentelijke informatie over Reeshof blijkt dat diverse architecten voor een keuze uit moderne en traditionele woningen met zeer uiteenlopend gebruik van materialen, vormen en kleuren zorgden. Die verscheidenheid maakt Reeshof, volgens de ontwikkelaars, tot een aantrekkelijk woongebied voor zowel huurders als kopers met uiteenlopende wensen en financiële mogelijkheden. Ook de stijgende behoefte aan seniorenwoningen (koop en huur) is daarbij niet over het hoofd gezien. De Vinexwijk Reeshof vindt zichzelf een groot dorp in de stad Tilburg waar nog veel moet gebeuren, maar waar het mooi en bovenal rustig wonen is. De wijk ligt op 8 kilometer van Tilburg Centrum en 15 kilometer van Breda. Aanvankelijk waren er slechts een paar duizend bewoners gepland, maar onder druk van de Tilburgse bevolkingsaanwas zijn er dat inmiddels 35.000. De infrastructuur kan deze groei nog steeds niet bijbenen. Qua ontsluiting is Reeshof nog altijd grotendeels afhankelijk van maar drie uitritten vanaf de interne rondweg naar de Bredaseweg. De aanleg van een noordwest-tangent moet de gebruikelijke filevorming drastisch doen afnemen. De gehele oplevering van deze randweg vindt overigens pas plaats in 2010. Het NS-station Reeshof is ruim een half jaar geleden geopend. Bestaand groen in dit van oorsprong agrarische gebied is zoveel mogelijk gehandhaafd en overal in de wijk zijn nieuwe groenplekken aangelegd. Reeshof is ook rijk aan water. Vijvers en singels liggen verspreid over de verschillende buurten. Een meevaller is het nabije Reeshofbos, gelegen tegen het spoor en het Wandelbos. Voor de wijkbewoners mooie locaties om uit te waaien. Het Reeshofpark is nog niet voltooid en moet nog flink groeien. Praktijkervaring Ad van de Wouw van NVM-kantoor Meeùs Makelaars in Tilburg geeft zijn mening: De regionale makelaardij als deskundig vertegenwoordiger van de consument is wel degelijk betrokken bij de inrichting van Reeshof. We hebben bijvoorbeeld een stem in de percentages huur- en koopwoningen en spreken mee bij het vaststellen van de verhoudingen tussen de verschillende typen woningen en de prijsklassen. Deze rol van de makelaardij zie ik groeien, de makelaar gaat steeds eerder in het proces meepraten. Zo denk ik bijvoorbeeld al in de stedenbouwkundige fase mee over een nieuwe wijk bij Berkel Enschot. Je kunt beweren dat dit komt door de verschuiving van verkopers- 20 Visie op nieuwbouw
naar kopersmarkt, waardoor ontwikkelaars meer zekerheid zoeken. En voor een deel zal dat ook wel kloppen. Toch ben ik ervan overtuigd dat de makelaardij deze rol als adviseur grotendeels zelf afdwingt. Makelaars die investeren in deskundigheid, vakmanschap en kennis van de consument kunnen deze positie veroveren. De doorstroming binnen Reeshof komt nu goed op gang. Dat is een goed teken voor de wijk. Toch kan de doorstroming binnen Reeshof een impuls gebruiken, want verspreid over de wijk staat er toch heel wat te koop in de diverse prijsklassen. Niet zo vreemd, een ruim aanbod en lange verkooptijden zijn verschijnselen die we overal in Nederland tegenkomen. Een duidelijke lokale trend is de toenemende belangstelling van senioren voor Reeshof. Die verhuizen hun (klein)kinderen achterna en gaan hier op zoek naar een passende woning. Gemeente, ontwikkelaars en makelaars hebben deze trend op tijd onderkend, het aanbod voor deze doelgroep begint te groeien. De gemeente Tilburg heeft het rekenmodel voor de grondprijs veranderd. Eerst hanteerde men een vaste prijs per vierkante meter, tegenwoordig gebruikt Tilburg vooral het grondquotemodel: de grond moet een percentage opbrengen van de uiteindelijke verkoopprijs. Een begrijpelijke keuze voor een gemeente die ook de aanleg van infrastructuur en voorzieningen wil kunnen betalen. Maar Tilburg hanteert een progressief grondquotetarief, waardoor kleine kwaliteitsverbeteringen al behoorlijk in de papieren kunnen lopen. Om de prijs-kwaliteitverhouding van woningen niet in gevaar te brengen, hoop ik op een terughoudend gebruik van het grondquotemodel. PRAKTIJKVOORBEELDEN Visie op nieuwbouw 21
Leidsche Rijn - Utrecht In het westen van Utrecht verrijst een compleet nieuw stadsdeel: Leidsche Rijn, de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. Tot 2015 worden hier 30.000 woningen gebouwd voor ongeveer 90.000 mensen. Ook komen in Leidsche Rijn uiteindelijk zo n 40.000 mensen te werken. De wijken Langerak, Parkwijk en Veldhuizen zijn al grotendeels bewoond en bedrijventerreinen de Wetering en Papendorp zijn al volop in gebruik. De komende jaren ligt het hoogtepunt qua woningbouwproductie in de wijken Vleuterweide, Terwijde en Het Zand. Iedere wijk wordt apart ontworpen en gebouwd. Stedenbouwkundigen kunnen daardoor inspelen op actuele ontwikkelingen en de wijken krijgen ieder een eigen identiteit en sfeer. Bovendien wordt rekening gehouden met het rijke cultuurhistorische verleden van Leidsche Rijn. Archeologische resten, zoals de Romeinse weg, zijn ingebed in de bouwplannen. De bouw van Leidsche Rijn beïnvloedt de infrastructuur, zoals verplaatsing en gedeeltelijke overkapping van de A2. Drie bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal gaan het nieuwe stadsdeel verbinden met Utrecht. Twee nieuwe treinstations, het toekomstige Randstadspoor, nieuwe fietsverbindingen en een snelle busverbinding zorgen voor verdere ontsluiting van het gebied. Leidsche Rijn wil inhoud geven aan het begrip duurzaam bouwen. Er is bijvoorbeeld een speciaal opvangsysteem voor regenwater, energiezuinige straatverlichting en veel woningen hebben aansluiting op stadsverwarming. Ook natuur en openbaar groen spelen een belangrijke rol. Centraal in het gebied komt het Leidsche Rijn Park (300 hectare), één van de grootste stadsparken van Nederland. Leidsche Rijn wil oud en nieuw met elkaar verweven. Historische elementen als water, dijken, bomenrijen en bijzondere boerderijen blijven bewaard en combineren verrassend met nieuwe gebouwen en nieuwe ontwerpen. De contrasten en verschillen moeten leiden tot een levendige en kleurrijke wijk. Niet anoniem, maar inspirerend voor de bewoners van vandaag en in de toekomst. Praktijkervaring Martin Slootweg en Ko Koot van NVM-kantoor Hol & Molenbeek in Vianen geven hun mening: De gemiddelde consument wil graag een goede en goedgeprijsde eengezinswoning met voldoende flexibiliteit om op langere termijn de woning te kunnen aanpassen aan zijn veranderende wensen en omstandigheden. Dat betekent onder andere voldoende ruimte om te kunnen schuiven en uitbreiden. Gelukkig hebben alle marktpartijen op Leidsche Rijn weer meer aandacht voor kwaliteit in de vorm van ruimte en flexibiliteit die consumenten wensen. Het luisteren naar de wensen van de gebruikers zien we toenemen bij ontwikkelaars en bouwers en we merken dat de kopers het waarderen. Kwaliteit verkoopt altijd. De vrees dat dit weer terugdraait zodra de markt weer aantrekt, delen wij niet. Als Leidsche Rijn erin slaagt het bouwtempo op peil te houden, blijft hier sprake van een gezonde regionale markt met voldoende evenwicht, voldoende doorstroming en een beperkte leegstand. De Vinex-sceptici van de afgelopen jaren krijgen dan toch ongelijk. 22 Visie op nieuwbouw
Leidsche Rijn heeft op dit moment veel appartementen te koop. Bij de ontwikkeling van deze locatie was de verwachting dat 50-plussers de voornaamste doelgroep zouden zijn, maar deze groep is nauwelijks bereid de stap naar het kopen of huren van een appartement te maken. Zij voelen zich nog te jong. De 65/70-plusser is wel een belangrijke doelgroep, maar alleen als de wegen, het openbaar vervoer, de voorzieningen en de gezondheidszorg binnen handbereik zijn. Ook moeten het ruime appartementen zijn van minimaal 120 m 2, want de doelgroep komt uit een eengezinswoning en neemt met minder ruimte geen genoegen. Bovendien moet de prijs vergelijkbaar zijn met de verkoopprijs van hun huidige woning. Bijlenen wil deze doelgroep niet. Appartementen voor startende eenverdieners zijn nauwelijks te koop, deze worden niet gebouwd. Pas als de gemeente bereid is de grondquote te verlagen, ontstaan er bouwmogelijkheden voor deze doelgroep. We denken aan appartementen van 140.000,-. Als die op een goede locatie worden gerealiseerd, is daar in Leidsche Rijn zeker een gezonde markt voor. PRAKTIJKVOORBEELDEN Alles heeft te maken met de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Het aanbod is fors toegenomen, de keuze is groter. In de eerste delen van Leidsche Rijn, die gebouwd werden in een onvervalste verkopersmarkt, is de prijs-kwaliteitverhouding vaak scheef. Dat gaat zich de komende jaren ongetwijfeld corrigeren. Projecten uit de afgelopen twee jaar hebben, door de omslag naar een kopersmarkt, een betere prijs-kwaliteitverhouding. Ondanks twee NS-stations zijn het voorzieningenniveau en de ontsluiting van Leidsche Rijn nog lang niet op peil. Het lijkt een kip-ei-verhaal, als het gaat om bewoners en voorzieningen in Leidsche Rijn. De mogelijke oplossing schuilt in het creëren van goede vestigingsvoorwaarden voor voorzieningen, bijvoorbeeld het spreiden van de grondprijs over enkele jaren. Dat biedt startende ondernemers betere mogelijkheden om hun zaak op te bouwen en door de altijd lastige aanvangsperiode te loodsen. Als op die manier een beter voorzieningenniveau ontstaat, trekt dat weer bewoners en andersom. Visie op nieuwbouw 23