Deel II: Financiering van sociale woonprojecten
Overzicht van dit onderdeel 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening 4. Procedure om financiering te krijgen
Wie realiseert sociaal wonen?
Wie realiseert sociale woningen? 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 100 vennootschappen beheren ca. 148.000 huurwoningen (2015, VMSW) bouwen jaarlijks: 1700 1800 huurwoningen 500 600 koopwoningen
Wie realiseert sociale woningen? 2. Lokale besturen (OCMW s, gemeenten, intercommunales) beheren ca. 1600 sociale huurwoningen (2011) 3. Vlaams Woningfonds beheert ca. 970 huurwoningen (2015) 4. Privé (vergunningen met een sociale last) Sinds 2009 slechts enkele woningen gebouwd Sociale last geschrapt door arrest Grondwettelijk Hof eind 2013
Verhuurt ook sociaal maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 49 erkende SVK s (2015) huren in op de privémarkt en verhuren sociaal ca. 7200 woningen (2015) Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)
NIET sociaal in juridische zin 1. Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2. Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)
Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer
Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt Nog veel meer
Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Max. oppervlakte 450 m² Max. volume op te richten woning 550 m 3 Nog veel meer
Financiering
Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten BS 15 januari 2013 IW 1 januari 2013
Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 sociale huur door huisvestingsmaatschappij 2. UP besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Geïntegreerd in één Financieringsbesluit
Vier financieringswijzen Subsidie Overname kosten Voorfinanciering Lening met negatieve rente
In jargon Subsidie = (verwervings)subsidie Overname kosten = tenlasteneming Voorfinanciering = prefinanciering Lening met negatieve rente = tussenkomst in de leninglast
Welke financiering? 4 criteria: 1. Welk soort werken? 2. Wie voert ze uit? 3. Wat voor type woning? (huur/koop & kavel) 4. Waar ligt het project? (soorten gebieden) Historisch gegroeid en complex
Wie bouwt, bepaalt financiering 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 2. Gemeenten en intercommunales 3. OCMW s 4. Vlaams Woningfonds 5. Privé (grond- en pandendecreet) 6. (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW bouwt normaal niet zelf) 7. (Woonprojecten in de privé-sector, in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden - art. 75 Vlaamse Wooncode: nooit uitgevoerd)
Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering A. Verwerven van gronden of gebouwen B. Infrastructuur aanleggen C. Bouwwerken (nieuw of vervanging) D. Renovatie of verbeterings- en aanpassingswerken
A. Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept => Bulletlening Doel: pas na aankoop beslissen welk project er komt (liefst binnen de 5 jaar na verwerving)
A. Verwervingen Bulletlening op 10 jaar: Jaarlijks enkel rente aflossen Kapitaal aan het eind van de looptijd Om te zetten in Lening met negatieve rente (sociale huur) Subsidie (sociale koop/kavel)
B. Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1. VMSW neemt kosten op zich ( tenlasteneming ) 2. Subsidie Basis = reële kost, maar max. 21.500 per woning (2015)
B. Infrastructuur Basis subsidie/ kostenovername = reële kost 1. 100%: Bestaande woonkern of Gemengd 1/3 tot 2/3 koop en rest huur 2. 80%: overige koopprojecten 3. 60%: Kavels Renovatieproject
C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS
Bouw en ontwerp: ABC Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen
Prijsnormen Gekoppeld aan bouw- en ontwerprichtlijnen Simulatietabel (minister en VMSW) Bouw Prijsplafonds Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten
Sociale huurwoningen bouwen Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente (tot -1%) Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren
Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) +1% van het openstaande kapitaal (laat men vallen) = FS3 lening
Lening met negatieve rente Wat dit betekent: Minder zware afbetaling in het begin Men betaalt niet hele kapitaal terug Rest geleend kapitaal terug te betalen met huurinkomsten Correctie voor SHM s met lage huurinkomsten en veel nieuwbouw = gewestelijke sociale correctie (GSC) Uitgaven > Inkomsten over de laatste 5 jaar
Lening met negatieve rente beperkt tot (theoretische) maximumprijs: 1. grondprijs + kosten 2. bouwkost woning + studiekosten theoretisch reëel, want beperkt door maxima in regelgeving Eventuele rest = lening aan marktvoorwaarden = marktconforme lening
Lening met negatieve rente beperkt 1. max. grondprijs per woning (2015): Basis 23.800 + in woongebied: + 8.000 + eengezinswoning: + 8.000 + uitgeruste grond: + 19.800 = samen + 60.000 x 0,75 (goedkope gemeente, bv. Maaseik) tot x 1,5 (dure gemeente, bv. Brasschaat) (lijst vastgesteld op 13 juni 2013) Centrumstad +7%, Vlabinvest (Vlaamse Rand): +2%
Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkostwoning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld (project +8 woningen): eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = 120.664,40 (2013)
Nog over financiering sociale huur Normaal: nooit meer dan echt betaalde prijs af te lossen als lening Privé die sociale huur bouwt (sociale last): altijd maximumprijs (geen kosten aantonen) betaald als koopsom na oplevering
Sociale huurwoningen kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Deinze 51 huur: Essen 5 huur: Gingelom 12 huur: Leuven 122 huur: Middelkerke 4 huur: 100.667 / woning 119.668 / woning 112.111 / woning 121.045 / woning 137.585 / woning
Sociale kavels voorbeeld HUUR grond bouw totaal Vb. Maaseik 45.000 120.000 165.000 Vb. Brasschaat 90.000 120.000 210.000
C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS
Bouw en ontwerp: ABC Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen
Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel: op eigen grond (op 31 dec. 2008) in actieprogramma grond- en pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)
Sociale koopwoningen Stopzetting subsidies sinds 26/7/2014 (Vlaams Regeerakkoord + beleidsbrief Wonen) Bestaande projecten kunnen verder Nieuwe projecten: geen financiering meer voor sociale koop en sociale kavels Verwerving (SV) Infrastructuur (SSI) Bouw (SBE) Overgangslijst (begin april 2015 nog niet goedgekeurd) Objectieven blijven wel bestaan BSO
Sociale koopwoningen Gefinancierd met subsidie: (uitdovend) 70% of 35% van (theoretische) prijs van de grond 25% of 20% van (theoretische) bouwkosten Rest = te dekken door verkoopprijs
Sociale koopwoningen Gebied waar project ligt van belang: Woonvernieuwingsgebied Woningbouwgebied In bestaande woonkern (infrastructuur)) statistische sector hogere subsidies indeling uit 1998 => Ruimtelijke versnippering tegengaan
Sociale koopwoningen grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 1. prijs = prijs aankoop + kosten 2. verminderen met een constante = theoretische grondwaarde woonvernieuwingsgebied: 45 /m² (2015) elders: 85 /m² (2015) Resultaat = basis voor subsidie
Sociale koopwoningen grond Subsidie grond berekend in 3 stappen 3. Subsidie van gereduceerde prijs: woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied: 70% elders: 35%
Sociale koopwoningen grond Voorbeeld: perceel van 3000 m² (+ 10 woningen) Niet in woningbouwgebied Wel in bestaande woonkern (niet uitgerust) 100 /m² 1. prijs = 300.000 2. verminderen: - 85 /m² = - 255.000 = 45.000 3. 35% van 45.000 = 31.500 (anders 70% = 15.750 )
Sociale koopwoningen woning Subsidie bouw woning 2 tarieven 1. 25% van echt betaalde kosten a. woonvernieuwingsgebied/bestaande woonkern b. min. 70% woningen vervanging of renovatie c. min. 70% rijwoningen 2. 20% van echt betaalde kosten indien maar 2 criteria
Sociale koopwoningen woning Max. bouwkostwoning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld (project +8 woningen): eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport maximumprijs = 136.830,61 (2013) Waarvan 20% subsidie = + 28.000
Sociale koopwoningen kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Ardooie 9 koop: Zonhoven 13 koop: Gent 17 koop: Turnhout 3 koop: Holsbeek 10 koop: 132.622 / woning 116.186 / woning 177.785 / woning 158.903 / woning 150.765 / woning
Sociale koopwoningen verkoop Gem. prijs voor sociale koper in 2012: Antwerpen: 164.583,35 Limburg: 171.641,75 Oost-Vlaanderen: 166.369,36 Vlaams-Brabant: 184.721,51 West-Vlaanderen: 170.235,84 (opm: appt. en eengezinswoningen samen)
D. Renovatie sociale huurwoningen (+ verbeterings en aanpassingswerken) Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: 80% prijs nieuwe woning OF met eigen middelen Opgelet: geen hogere huurprijs! Bij voorkeur in renovatieplanning (3 jaar)
Sociale koop voorbeeld grond bouw totaal kosten 30.000 140.000 170.000 subsidie 3.150 2.800 5.950
C. Bouwen van Sociale woningen HUUR KOOP KAVELS
Bouw en ontwerp: ABC Zie www.vmsw.be > professionelen > ABC Algemene handleiding werken Bouwtechnische richtlijnen Concept- en ontwerponderrichtingen
Sociale kavel voorbeeld grond infra totaal kosten 30.000 20.000 50.000 subsidie 3.150 12.000 (60%) Verkoopprijs 50% - 85% van venale waarde Stel geschat op 45.000, 150 /m 2 Min. 22.500 15.150 Max. 38.250
Huurprijsberekening
Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 jaarinkomen (netto belastbaar inkomen 3 jaar terug, geïndexeerd naar 2015) Mogelijk te verminderen: woning met lage marktwaarde (max -133 in 2015) patrimoniumkorting per persoon ten laste (18 in 2015) gezinskorting Geen inkomen => gelijkgesteld met leefloon
Huurinkomsten Vlaams gemiddelde: 282/maand (2015) Minimumhuur (2015, jaarlijks geïndexeerd): 116 indien woning laagste marktwaarde 232 indien woning hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur = basishuurprijs (zie huurcontract)
Huurinkomsten Voorbeeld 1: gezin laag inkomen 13.000 netto belastbaar inkomen in 2012 13.238,15 geïndexeerd naar 2015 / 55 = 240,69 2 kinderen = 240,69 (2 x 18) = 204,69 /maand
Huurinkomsten Voorbeeld 2: maximuminkomen sociale huur als alleenstaande (inkomensgrenzen 2015) 23.302 /55 = 423,67 /maand
Huurinkomsten Voorbeeld 3: leefloon (sinds 1/9/2013) 9808,37 als alleenstaande/55 = 178,33 /maand
Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten BS 14 januari 2014 IW 1 januari 2014
Procedure
Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert
Inhoud deel Procedure 1. Waarom een nieuw Procedurebesluit? 2. Procedure in overzicht 3. Rol gemeente in procedure 4. Praktisch
Waarom een nieuwe Procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker
Waarom een nieuwe Procedure? Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor project Projecten continu programmeerbaar Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures
Waarom een nieuwe Procedure? Sociale woningbouw is gesubsidieerd: Wat en hoeveel financierbaar? => Financieringsbesluit Wonen 21 dec. 2012 vanaf 1 jan. 2013 Hoe laten financieren? => Procedurebesluit Wonen 25 okt. 2013 vanaf 1 jan. 2014
Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget
Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget Rol voor: initiatiefnemer gemeente gewest
Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget Beoordelingscommissie beslist VMSW Wonen-Vlaanderen SHM VWF VVSG
Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Voorwaarde Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW
Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Criteria Financieel kader Samenhang verrichtingen (Beleidskader indien project gewijzigd)
Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Gevolg Financiering binnen 3 jaar Financiering binnen 8 maand
Overzicht procedure Meerjaren planning Beleidstoets Kortetermijnplanning Jaarbudget VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen
Projectportaal = ruggegraat https://projectportaal.vmsw.be/
Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = Projectdatabank Stand in procedure Ondersteunt programmatieproces
Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten bescheiden wonen (SHM s) ( projecten met sociaal karakter )
Projecten en verrichtingen Projecten bestaan uit verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringen
Start = project aanmelden Aanmelding in Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming Initiatiefnemer Aantal woningen (kavels) Financieringswijze => voor elke verrichting in een project
Beleidstoets = per project Gemeenten op woonoverleg projectgegevens behoeften/wachtlijst bindend sociaal objectief Wonen- Vlaanderen gewestelijk beleid (in MB, o.a. bindend sociaal objectief)
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (kavels): Aantallen huur / koop / kavels eengezinswoning of appartement of duowoning (duplex) woningtype (slaapkamers en gezinsgrootte)
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente Gemeenschapsvoorzieningen nodig?
Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met Lokale woonbehoefte Wachtlijsten SHM s Bindend sociaal objectief
Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: verkoop van huurwoningen renovatieplanning
Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000 /woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten (garages, kantoren, )
Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren in te voeren in Projectportaal Liefst alles in één document (pdf) Vermeld de aanmeldingsnummers!
Beleidstoets na woonoverleg Wonen Vlaanderen geeft advies: op woonoverleg of binnen 21 dagen in te voeren in het Projectportaal basis = decretaal beleidskader (MB) Advies door provinciale buitendienst
Advies Wonen Vlaanderen positief Programmeerbaar (projectenlijst) naar selectie voor meerjarenplanning negatief aanpassen en nieuw woonoverleg of: beroep bij topman Wonen-Vlaanderen
Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over verrichtingen die financiering krijgen van jaarbudget rapport aan minister
Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen
Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden verslag invoeren
Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project
Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens
Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens
Praktisch: woonoverleg Projecten: Op een UP (uitvoeringsprogramma) = OK Op de overgangslijst koop / kavels = nog te beslissen door de Minister Voorontwerp of uitvoeringsdossier klaar: => best op eerstvolgend overleg bespreken
Praktisch: woonoverleg Projecten: Deel noodzakelijke gegevens (SHM): => bij Aanmeldingen in Projectportaal Model projectfiche beschikbaar bij buitendienst Wonen-Vlaanderen => handig instrument voor gemeente
Wat is verbeterd? 1. Duidelijker in welke fase een project zit en ook waar het obstakel zit en hoe dat op te lossen!
Wat is verbeterd? 2. Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelingscommissie Meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar
Wat is verbeterd? 3. wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden
Wat is verbeterd? 4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)
Wat is verbeterd? 5. Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid
Woonoverleg geeft richting voor nieuwe projecten/ aanmeldingen toetst aan het lokale woonbeleid afstemming prioriteiten = lokaal beleidsinstrument
Toekomst Regisseursrol gemeenten versterken Meer verantwoordelijkheden: lokaal woonoverleg krijgt nog een grotere rol Meer mogelijkheden Ondersteuning Wonen-Vlaanderen blijft, Maar op dezelfde manier als nu?? Bindend karakter van advies vervalt Advisering en begeleiding is belangrijk
Vragen? Wonen Antwerpen hilde.luyts@rwo.vlaanderen.be 03 224 61 14 joeri.laureys@rwo.vlaanderen.be 03 224 94 22 Wonen Limburg jos.gorssen@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 36 kim.luys@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 09 Wonen Oost-Vlaanderen jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 07 veerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 05 Wonen Vlaams-Brabant johan.baeten@rwo.vlaanderen.be - 016 66 59 31 kristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.be 016 66 59 32 Wonen West-Vlaanderen pieter.vanvlaenderen@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 51 stefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 57 christof.libbrecht@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 56