Instelling Moore Stephens Verschelden www.moorestephens.be Onderwerp Hoeveel registratierechten bent u verschuldigd bij de toebedeling van onroerende goederen n.a.v. de vereffening van uw vennootschap? Datum 13 november 2013 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2013 M&D SEMINARS Eikelstraat 38 9840 De Pinte T 09 224 31 46 F 09 225 32 17 info@mdseminars.be www.mdseminars.be
Hoeveel registratierechten bent u verschuldigd bij de toebedeling van onroerende goederen n.a.v. de vereffening van uw vennootschap? Naar aanleiding van de nakende verhoging van de roerende voorheffing op de liquidatiebonus, overwegen heel wat bedrijfsleiders om hun vennootschap te ontbinden en te vereffenen. Zij hebben nog tot en met 30 september 2014 de tijd om tot actie over te gaan indien zij willen genieten van het "gunsttarief" van 10%. Vanaf 1 oktober 2014 verhoogt dat tarief immers naar 25% wat uiteraard een slok op de borrel scheelt indien de vennootschap een aanzienlijk eigen vermogen heeft. Het verschuldigde bedrag van de roerende voorheffing op de liquidatiebonus is één van de aspecten waar u rekening moet mee houden. Maar dat is niet het enige indien de vennootschap in het bezit is van één of meerdere onroerende goederen. In dat geval moet u ook rekening houden met de verschuldigde registratierechten. In principe 10% of 12,5% registratierechten op de werkelijke waarde Het is niet altijd vanzelfsprekend om onroerende goederen op fiscaalvriendelijke wijze vanuit de vennootschap naar de privésfeer over te hevelen. Het probleem vertoont immers een aspect inkomstenbelastingen, eventueel Btw (herzieningen) en een aspect registratierechten. Bijzondere aandacht dient te worden besteed aan de verschuldigde registratierechten indien de vennootschap wordt ontbonden en zich onder de activabestanddelen gebouwen en/of gronden bevinden. Die registratierechten bij de toebedeling van de onroerende goederen aan de aandeelhouders zijn in principe gelijk aan het verkooprecht en bedragen dus 10% op de onroerende goederen gelegen in het Vlaamse gewest en 12,50% op deze gelegen elders in België[1]. Onder strikte voorwaarden zal toepassing kunnen worden gemaakt van verminderde registratierechten (bijvoorbeeld 5% of 6% voor klein beschrijf) al zal dat in de praktijk niet zo vaak voorkomen. Minder leuk is dat de aldus verschuldigde registratierechten in principe door de aandeelhouders van de vennootschap moeten worden betaald. De rechten worden geheven op de werkelijke waarde die niet lager mag zijn dan de verkoopwaarde van de toebedeelde onroerende goederen. In de praktijk laat u best een schattingsverslag opstellen door een erkende schatter om latere discussies met de fiscus te vermijden over hoeveel die werkelijke waarde nu precies bedraagt. Vennootschap ANGEL CAPITAL NV wordt op 8 november 2013 ontbonden. Op 28 december 2013 wordt de vereffening afgesloten en wordt het enige resterende actiefbestanddeel, zijnde een kantoorgebouw gelegen te Gent, overgedragen aan de aandeelhouders van de vennootschap. De verkoopwaarde van het pand dat in 2002 werd aangekocht, is door een erkende schatter vastgesteld op 500.000. De aandeelhouders samen zullen in deze situatie 50.000 (500.000 x 10%) registratierechten verschuldigd zijn die zij uit eigen zak moeten betalen. De toebedeling van een onroerend goed aan de aandeelhouders van de vennootschap kan dus voor een financiële aderlating zorgen. Maar gelukkig bestaan er op bovenstaand principe een aantal uitzonderingen die leiden tot lagere registratierechten Personenvennootschap versus kapitaalvennootschap en coöperatieve vennootschap
Om de verschuldigde registratierechten correct te kunnen berekenen, dient er een onderscheid te worden gemaakt naargelang de onroerende goederen voortkomen van een personenvennootschap, een kapitaalvennootschap of een coöperatieve vennootschap. Kapitaal- of coöperatieve vennootschap Is uw vennootschap een NV, Comm. VA of een coöperatieve vennootschap [2], dan is het in wezen heel eenvoudig: de aandeelhouders aan wie het onroerend goed wordt toebedeeld, betalen op het moment van uitbreng in principe steeds het verkooprecht van 10% of 12,50% naar gelang de ligging van het uitgebrachte onroerend goed. [3] Personenvennootschap Heeft uw vennootschap de rechtsvorm van een BVBA, V.O.F., Comm. V of LV [4], dan geldt hetzelfde principe. Maar voor dergelijke vennootschapsvormen wordt er wel in drie uitzonderingen voorzien die tot verlaagde registratierechten kunnen leiden: (1) het onroerende goed wordt in onverdeeldheid verkregen door alle vennoten samen na afgifte door de vereffenaar(s) (2) het onroerend goed wordt verkregen door de persoon die het ooit in de vennootschap zelf heeft ingebracht in kapitaal bij oprichting of kapitaalverhoging (3) het onroerend goed wordt verkregen door de vennoot of vennoten die op moment dat de vennootschap het onroerend goed met betaling van het verkooprecht verwierf reeds die hoedanigheid hadden Draagt de vereffenaar de onroerende goederen van de ontbonden vennootschap over aan al de vennoten samen in verhouding tot hun aandelenbezit, dan is in eerste instantie slechts het algemeen vast recht van 50 verschuldigd. Pas bij een latere notariële akte wanneer de vennoten uit onverdeeldheid treden en die akte de toebedeling van de onroerende goederen aan één of meer vennoten vaststelt, is het evenredig registratierecht verschuldigd. HARD@WORK BVBA wordt op 8 november 2013 ontbonden. Op 30 december 2013 sluit de vereffening af en wordt het enige resterende actief, zijnde een kantoorgebouw met ligging te Brussel, in onverdeeldheid overgedragen aan beide vennoten Jan en Piet. De verkoopwaarde van het pand is door een erkende schatter vastgesteld op 250.000 per 31 oktober 2013. Belangrijk detail: beide vennoten hebben de aandelen van de vennootschap aangekocht in 2007. Op dat moment zat het kantoorgebouw reeds in de vennootschap. In deze situatie zal op 28 december 2013 slechts het algemeen vast recht van 50 verschuldigd zijn door de vennoten op voorwaarde dat het onroerend goed aan hen beiden in onverdeeldheid wordt toebedeeld a rato van hun aandelenbezit in de vennootschap en zij beiden in dezelfde verhouding eigenaar blijven. Stel dat Piet in 2016 het onverdeeld deel van Jan wil overnemen en de verkoopwaarde van het onroerend goed op dat moment 300.000 bedraagt. In dat geval is het evenredig registratierecht van 12,5 % verschuldigd en zal er dus door Piet 37.500 (300.000 x 12,5%) aan registratierechten verschuldigd zijn.
Het verkooprecht zal echter niet altijd van toepassing zijn, ongeacht het gaat om een toebedeling aan de vennoten in onverdeeldheid dan wel om een individuele toebedeling aan een of meer vennoten. Uit onverdeeldheid treden zouden we in principe trachten uit te stellen zolang als mogelijk omdat het onroerend goed misschien vroeg of laat toch wordt verkocht. Beide uitzonderingen voorzien onder de punten (2) en (3) hierboven hebben tot gevolg dat de aard van de verkrijging voor de heffing van de registratierechten moet worden bepaald volgens het gemeen recht. Dit betekent dat de onttrekking van het onroerend goed zal belast worden volgens haar werkelijke juridische aard. Er zal m.a.w. moeten overgegaan worden tot een grondige ontleding van de verkrijging van het onroerend goed en van het aandelenbezit van de vennoten. Het uiteindelijke resultaat van dit juridisch speurwerk zal bepalen aan welk tarief de onttrekking uiteindelijk belast zal worden. In de praktijk denken velen dat in deze situatie altijd het verdelingsrecht van 1% of 2,5% van toepassing is. Maar niets is minder waar In deze situatie kunnen de registratierechten gelijk zijn aan het verkooprecht (10% of 12,5% of zelfs minder), het verdelingsrecht (1% of 2,5%) of zelfs het algemeen vast recht van 50 of soms zelfs een combinatie. Slechts in het geval de verkrijging van het onroerend goed kan gekwalificeerd worden als een verdeling of een afstand van onverdeelde parten onder mede-eigenaars, zal het verdelingsrecht van 1% of 2,5% verschuldigd zijn. Doet de verrichting de onverdeeldheid ophouden onder al de mede-eigenaars, dan wordt het recht van 1% of 2,5% geheven op de totale waarde van het onttrokken onroerend goed. Doet de verrichting echter de onverdeeldheid niet ophouden, dan wordt het verdelingsrecht slechts geheven op de waarde van de afgestane parten. GOLDFEVER BVBA werd in 2005 opgericht door Nils en Marie. Samen brengen ze bij oprichting van de vennootschap een villa gelegen in Kortrijk in. In 2007 verkopen Nils en Marie ieder 1/3 van hun aandelen aan Gert-Jan. Elk van de vennoten bezit vanaf dat moment 33,33% van de vennootschap. De vennootschap werd ontbonden in januari 2013 en de vereffening wordt afgesloten op 13 november 2013. Het onroerend goed wordt bij de sluiting van de vereffening via notariële akte integraal toebedeeld aan Nils. De taxatie dient te worden vastgesteld als volgt: 33,33% van de villa: vast recht van 50 (valt weg door de heffing onderstaande rechten) gezien aandelen thans in bezit zijn van Nils en dit percentage (gedeeltelijk) overeenstemt met zijn oorspronkelijke inbren 50% van de villa: a rato van dit deel zijn de aandelen van de BVBA nooit in Nils zijn bezit geweest en stemt dit deel ook niet overeen met zijn oorspronkelijke inbreng zodat op dit deel het verkooprecht van 10% verschuldigd is 16,67% van de villa: a rato van dit deel heeft Nils zijn aandelen ooit verkocht aan Gert-Jan en zijn deze op het moment van toebedeling niet meer in zijn bezit maar stemt dit deel wel overeen met het hierboven ontbrekende deel van zijn oorspronkelijke inbreng --> in principe is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing op 16,67% van de waarde van het onroerend goed maar wegens de volledige uit onverdeeldheidtreding zal er 2,5% op 50% van het onroerend goed moeten worden betaald Samenvattend zullen in bovenstaande situatie de volgende registratierechten verschuldigd zijn: 50% van de waarde van de villa zal onderworpen worden aan 10% registratierechten 50% van de waarde van de villa zal onderworpen worden aan 2,5% registratierechten
Indien een onroerend goed wordt toebedeeld aan de enige vennoot van een BVBA, dan is in principe slechts enkel en alleen het vast recht van 50 verschuldigd indien diezelfde vennoot het onroerend goed destijds (alleen) in de vennootschap heeft ingebracht of indien zijn vennootschap het onroerend goed destijds heeft aangekocht met registratierechten. Steven ging in 2007 over tot de oprichting van zijn "éénpersoons-bvba" EL DORADA CAPITAL via inbreng van een magazijn. Eind 2013 beslist hij om zijn vennootschap te ontbinden met onttrekking van het onroerend goed naar zijn privévermogen. Aangezien deze verrichting juridisch noch als een overdracht onder bezwarende titel, noch als een verdeling kan worden gekwalificeerd, is op deze uitbreng slechts het algemeen vast recht van 50 verschuldigd. Enkele bijzonderheden waar u beter weet van hebt in de praktijk Naast bovenstaande principes moet er in de praktijk vaak nog met andere aspecten van het burgerlijk en het fiscaal recht rekening worden gehouden, waardoor de regeling in praktijk enorm ingewikkeld kan zijn. Wij adviseren u daarom tijdig professioneel advies in te winnen zodat u vooraf weet welk bedrag aan registratierechten u als aandeelhouder of vennoot precies verschuldigd bent bij de toebedeling van een onroerend goed uit uw vennootschap. Onthoud vooral dat: het verdelingsrecht van 1% of 2,5% na toebedeling toch niet van toepassing is indien het onroerend goed door al de vennoten samen, alvorens zij uit onverdeeldheid treden, wordt overgedragen aan een derde partij de gunstregeling op basis van een administratieve tolerantie eveneens van toepassing is bij toebedeling van een onroerend goed door middel van een kapitaalvermindering u zou kunnen opteren om uw kapitaal- of coöperatieve vennootschap om te vormen naar een personenvennootschap zodat u eveneens kan genieten van de uitzonderingsbepalingen[5] werd destijds een grond in de personenvennootschap ingebracht of door de vennootschap aangekocht en de vennootschap heeft er achteraf gebouwen opgericht, dan is het verdelingsrecht van 1% of 2,5% mogelijks van toepassing op het ganse onroerend goed bij latere uit onverdeeldheidtreding het onroerend goed onder het stelsel van Btw kan worden uitgebracht indien het om een nieuw gebouw zou gaan De toebedeling of uitbreng van een onroerend goed aan de aandeelhouders of vennoten van een vennootschap vergt de nodige aandacht op het vlak van registratierechten die best op voorhand grondig wordt bekeken. In theorie lijkt de regeling vrij eenvoudig maar in de praktijk kan ze in bepaalde situaties vrij complex zijn en tot onaangename verrassingen leiden. Laat u dus goed adviseren indien u erover nadenkt om uw vennootschap te ontbinden als die in het verleden één of meerdere onroerende goederen heeft verworven. Zoniet zou u als aandeelhouder of vennoot wel eens op een onaangename verrassing kunnen worden getrakteerd door de fiscus. Auteurs: Bart Vermoesen en Marc Ottevaere
1 artikel 129 1e lid en artikel 130 Wetboek der Registratierechten 2 Hier worden zowel de CVOA als de CVBA bedoeld 3 Of het verminderd mutatierecht onder bepaalde voorwaarden 4 Wettelijke afkorting voor Landbouwvennootschap 5 De fiscus kan die omvorming op het vlak van registratierechten negeren indien duidelijk vaststaat dat de omvorming enkel en alleen werd doorgevoerd om van de verlaagde registratierechten te kunnen genieten