Gemeente Hoegaarden GECORO Verslag van de vergadering d.d. 25/02/2019 Leden Plaatsvervangers Vertegenwoordigers politieke fracties Erwin Trekels O Marleen Lefevre O Riet Peeters O Freek Verdonckt Herwig Princen O Eddy Stas O Pieter Abts Rita Jonckers O (vervanging wegens ziekte van Luc Buccauw) Marinka Kerrijn A Arno Laruelle Liselore Fuchs V Mieke De Backer O Eva Vlassak Ronny Beullekens A Ferdinand Fillé O Genodigden Hugo Nicolaes O Aimé Mertens Marlies Buvens O O aanwezig V verontschuldigd A afwezig 1. Verwelkoming en agenda. De voorzitter opent de vergadering om 19.30u, verwelkomt de aanwezigen en overloopt de agenda: bevraging leden Gecoro nieuwe legislatuur = nieuwe samenstelling Gecoro aanvraag omgevingsvergunning tot het verkavelen van gronden met aanleg van wegenis en een bufferbekken (voor groepswoningbouw van 23 grondgebonden woningen en 1 of 2 meergezinswoningen) gelegen: Walestraat naast huisnr. 23 te 3320 Hoegaarden 2. Bespreking nieuwe samenstelling Gecoro bij nieuwe legislatuur. 2.1. Situering De samenstelling van de nieuwe Gecoro s gebeurt na de installatie van de nieuwe gemeenteraad, concreet dus na 2 januari van het jaar na de gemeenteraadsverkiezingen. Hoewel geen exacte deadline werd vastgelegd, getuigt het van goed bestuur om zo vlug mogelijk werk te maken van de vorming van een nieuwe Gecoro. Intussen blijft de bestaande adviesraad in functie.. Nu de nieuwe gemeenteraad van Hoegaarden geïnstalleerd is, dienen wij ook de samenstelling van de Gecoro te bestendigen of aan te passen. Bij de inwerkingtreding van het omgevingsvergunningsdecreet worden de stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning samengebracht in één GECORO Hoegaarden vergadering dd. 25/02/2019 1 / 5
omgevingsvergunning. Er zullen op de Gecoro meer dossiers behandeld worden waarin ook een milieuluik opgenomen is. In kader van de nieuwe samenstelling wordt er voorgesteld de milieuambtenaar uit te nodigen bij dossiers die ook een milieuaspect hebben om de nodige duiding te geven. Ook wordt het voorstel geopperd eventueel een bijkomende deskundige aan te duiden met een deskundigheid in milieuwetgeving en klimaatproblematiek. 2.2. Advies Gecoro De leden van de Gecoro zijn voorstander voor de bestendiging van de huidige samenstelling met behoud van de bestaande maatschappelijke geledingen. De aanwezige leden van de Gecoro wensen alvast in de commissie te blijven zetelen. Erwin Trekels wenst aan te blijven als voorzitter. Er wordt opgemerkt dat de vertegenwoordigers van de jeugdraad en de landbouwraad quasi nooit aanwezig zijn op de vergaderingen. De aanwezigheid en inbreng van alle deskundigen en leden van de maatschappelijke geledingen wordt als zeer waardevol beschouwd. Daarom wordt voorgesteld via email alle huidige leden (effectieven en plaatsvervangers) en vertegenwoordigers van de politieke fracties te bevragen en schriftelijk te bevestigen of zij hun functie willen blijven uitoefenen. Er wordt ook gevraagd te melden indien zij geen deel wensen uit te maken van de commissie. Indien dit gaat over afgevaardigde van één van de maatschappelijke geledingen (jeugdraad, landbouwraad, Unizo, horeca) stelt de commissie voor hun mandaat dan ter beschikking te stellen van een andere vertegenwoordiger vanuit deze vereniging of raad. Op deze wijze kan de vereniging of raad een andere vertegenwoordiger naar voren schuiven wiens kandidatuur ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgesteld kan worden. De Gecoro is akkoord met het voorstel om de milieuambtenaar uit te nodigen bij dossiers die ook een milieuaspect hebben en een bijkomende deskundige aan te duiden met een deskundigheid in milieuwetgeving en klimaatproblematiek. 3. Bespreking aanvraag omgevingsvergunning tot het verkavelen van gronden met aanleg van wegenis en een bufferbekken Walestraat naast huisnr. 23 3.1. Voorstelling ontwerp De leden van de Gecoro hebben ter voorbereiding van de vergadering het volledige aanvraagdossier via email gekregen. Over het dossier is een openbaar onderzoek gehouden van 24 januari 2019 t.e.m. 22 februari 2019. Ook werd er op 06 februari 2019 een publieke infomarkt over de geplande verkaveling georganiseerd waarop de leden van de Gecoro uitgenodigd waren. Het ontwerp wordt kort toegelicht door secretaris Marlies Buvens, gemeentelijk omgevingsambtenaar. Zonder in detail te treden wordt kort opgelijst waarover de bezwaren en bezorgdheden op de infomarkt handelen. Bestaande toestand De percelen zijn gelegen ten zuid-westen van het gemeenteplein in hoofddorp Hoegaarden tussen de Walestraat en buurtweg Nerm (niet uitgeruste weg, chemin 77) en een klein driehoekig gebied tussen buurtwegen Nerm, chemin 77 en sentier 135. De aanvraag is volgens het gewestplan Tienen-Landen, vastgesteld bij K.B. van 24 maart 1978, gelegen in de woonuitbreidingsgebieden. In deze zone gelden volgens het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen volgende stedenbouwkundige voorschriften: GECORO Hoegaarden vergadering dd. 25/02/2019 2 / 5
Artikel 5.1.1. Woonuitbreidingsgebieden: Deze zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor Het betreft een sterk hellend terrein. Er is een hoogteverschil van bijna 9m tussen het hoogste punt (ten zuiden van het terrein in de Walestraat) en het laagste punt (ten noorden van het terrein langs de buurtweg Nerm). Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. De aanvrager wenst de gronden te verkavelen, voor groepswoningbouw van 23 grondgebonden woningen en 1 of 2 meergezinswoningen en met aanleg van wegenis en een bufferbekken. Er wordt een weg voorzien met toegang vanuit de Walestraat, ongeveer loodrecht op de Walestraat, richting buurtweg Nerm die uitkomt op een plein op het noordelijk deel van de site. Links van de weg worden 16 eengezinswoningen voorzien (12 voor halfopen en 4 voor gesloten bebouwing). Rechts van de weg worden 7 eengezinswoningen voorzien (6 voor halfopen en 1 voor gesloten bebouwing). Ten noordoosten wordt het plein begrensd met 1 of 2 meergezinswoningen voor maximum 20 woongelegenheden. Het parkeren van de meergezinswoningen wordt ondergronds georganiseerd. Op het driehoekig gebeid tussen buurtwegen Nerm, chemin 77 en sentier 135 wordt een bufferbekken geplaatst. Het project voorziet ook in de aanleg van groen, wandelpaden, de inrichting van het plein, speeltoestellen en een bezoekersparking langs de Walestraat (die ook gebruikt kan worden voor de bezoekers van het tegenoverliggende kerkhof). De aanvrager spreekt van groepswoningbouw omdat het project is opgedeeld in woonvelden en er in de voorschriften is opgenomen dat er per woonveld moet gebouwd worden. Het project is opgedeeld in 4 woonvelden (één voor loten 1 en 2; één voor loten 3 t.e.m. 10; één voor loten 11 t.e.m. 18; één voor loten 19 t.e.m. 25). 3.2. Advies GECORO Bespreking Juridisch De percelen zijn gelegen in de woonuitbreidingsgebieden. Dit zijn woonreservegebieden die niet zo maar aangesneden kunnen worden. De regelgeving om een woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen is complex. De VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) laat het ontwikkelen van deze gebieden toe na opstellen van een RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan), voor een sociale huisvestingsmaatschappij of na principieel akkoord van de deputatie. De aanvrager verwijst echter niet naar de VCRO, maar naar de stedenbouwkundige voorschriften volgens de gewestplanligging, namelijk groepswoningbouw. De Gecoro is van oordeel dat de voorliggende aanvraag niet als een groepswoningbouwproject kan beschouwd worden. Bij een groepswoningbouwproject worden in één omgevingsaanvraag de gebouwen, wegenis enz. vergund. Er is geen voorafgaande verkavelingsvergunning nodig. Een groepswoningbouwproject biedt van bij aanvang garanties naar beeldkwaliteit (zie ook verder) en in de vergunning kan ook een uitvoering in fases toegelaten worden. Behoefte De Gecoro vraagt zich af of het nodig is om deze open ruimte aan te snijden? Is er een behoefte om dit reservegebied aan te snijden? Er wordt nergens aangetoond dat er een woonbehoefte is die moet ingevuld worden, noch wordt becijferd of er onvoldoende bebouwbare gronden in de woongebieden (met landelijk karakter) in de kern van Hoegaarden aanwezig zijn. Deze twee items dienen onderzocht te GECORO Hoegaarden vergadering dd. 25/02/2019 3 / 5
worden alvorens men overgaat de open ruimte dat bovendien reservegebied is aan te snijden. Waterhuishouding / aanleg riolering Deze materie wordt in de Gecoro niet uitvoering besproken. Hiervoor wordt verwezen naar de adviezen van de desbetreffende adviesinstanties (provincie dienst Waterlopen en Fluvius). Deze zijn de experts ter zake. Evenwel wil de Gecoro zijn bezorgdheid uiten over de waterproblematiek, gezien de gedeeltelijke ligging in mogelijks overstromingsgevoelig gebied, het reliëf van de terrein en de geschiedenis van overstromingen en water- en modderschade, en vraagt aan het bestuur om met de nodige omzichtigheid met deze problematiek om te gaan. Beeldkwaliteit De stedenbouwkundige voorschriften bij de aanvraag zijn onduidelijk en vaag. Met de voorgestelde verkavelingsvoorschriften kan men zich totaal geen beeld vormen van hoe de site er uit zal zien. Voornamelijk het woonveld met de meergezinswoningen laten veel ruimte tot interpretatie. Wordt het 1 blok of 2 blokken? Waar wordt deze ingeplant op de L- vormige mogelijke te bebouwen oppervlakte? Hoe hoog wordt het gebouw/ de gebouwen? Plat dak of hellend dak? Moderne architectuur of fermette? De blok(ken) van de meergezinswoningen staat ook zeer kort tegen de buurtweg Nerm, tussen 10 en 5m ervan verwijderd, waardoor er een lange hoge muur langs de buurtweg gecreëerd wordt, waarbij dit effect nog versterkt wordt door de grote reliëfwijzigingen (zie verder volgend punt). Hoe wordt de samenhang van de verschillende woonvelden op mekaar vastgelegd? Door de te onduidelijke verkavelingsvoorschriften zal het bij elke toekomstige omgevingsaanvraag voor het bebouwen van een woonveld telkens een moeilijke interpretatieoefening zijn om te beoordelen of het inpasbaar / aanvaardbaar is naar beeldkwaliteit of niet. Een groepswoningbouwproject zou een oplossing kunnen zijn. Bij aanvang ligt de beeldkwaliteit vast. Men weet perfect wat er gebouwd zal worden en hoe de ganse site eruit zal zien. Reliëfwijziging Het is een hellend terrein. In de aanvraag zijn veel reliëfwijzigingen opgenomen. De Gecoro stelt de vraag of het ontwerp niet meer rekening kan/moet houden met het natuurlijke terrein. Zo worden de tuinen van de woningen links van de weg allemaal opgehoogd. Ter hoogte van terreinprofiel 10 betekent dit een ophoging van 1,90m. Ook wordt de pas gelijkvloers van de meergezinswoningen bepaald door de inplanting van het voorliggende plein. De pas gelijkvloers is voorzien op peil TAW 65,40m. Dit is ter hoogte van de zijgevel links van de meergezinswoning een hoogteverschil met de rand van het perceel, namelijk de bestaande gracht op peil 63,43, van 1,97m dat de vloerpas gelijkvloers van de constructie boven het bestaande terrein uitsteekt. Hierop worden dan nog 3 bouwlagen voorzien. De Gecoro is van oordeel dat er te grote reliëfwijzigingen en niveauverschillen gecreëerd worden. De impact van de voorgestelde ontwikkeling naar de onmiddellijke omgeving wordt hierdoor versterkt en als negatief en te groot ervaren. Bindend sociaal objectief. De Gecoro betreurt dat er geen sociale huurwoningen opgenomen zijn in het project. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 25/02/2019 4 / 5
Advies De Gecoro geeft unaniem ongunstig advies aan het voorstel tot het verkavelen van gronden met aanleg van wegenis en een bufferbekken. Om een dergelijk project op deze site te kunnen ontwikkelen moet volgens de Gecoro eerst onderzocht worden of er een behoefte is om dit gebied aan te snijden. De Gecoro geeft in eerste instantie de voorkeur aan het behoud van de open ruimte. Indien het gebied zou aangesneden worden moet dit met een groepswoningbouwproject (geen verkaveling met woonvelden). De Gecoro raadt aan de nodige aandacht te geven aan de waterproblematiek en de participatie met de buurt. De Gecoro raadt aan een aantal sociale huurwoningen te voorzien. De vergadering wordt gesloten om 21.30u Opgemaakt te Hoegaarden, 26/04/2019 Marlies Buvens secretaris GECORO Hoegaarden vergadering dd. 25/02/2019 5 / 5