GECORO. Verslag van de vergadering d.d. 06/11/2017

Transcriptie

1 Gemeente Hoegaarden GECORO Verslag van de vergadering d.d. 06/11/2017 Leden Plaatsvervangers Vertegenwoordigers politieke fracties Erwin Trekels O Marleen Lefevre V Riet Peeters O Freek Verdonckt Herwig Princen O Eddy Stas O Pieter Abts Luc Buccauw O Marinka Kerrijn A Arno Laruelle Liselore Fuchs V Mieke De Backer O Eva Vlassak Ronny Beullekens V Ferdinand Fillé O Genodigden Hugo Nicolaes O Aimé Mertens Karel Medart Marlies Buvens O van Land architecten bvba O aanwezig V verontschuldigd A afwezig 1. Verwelkoming en agenda. De voorzitter opent de vergadering om 19.30u, verwelkomt de aanwezigen en overloopt de agenda: aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor verbouwen voormalige hoeve en brouwerij Celis tot een community centrum met natuurwinkel, vergaderlokalen, therapie- en ontspanningsruimtes en met mogelijkheid tot overnachting Vroentestraat 1 toelichting door architect Karel Medart ontwerp verbouwen van een bakkerij en woningen tot appartementen en atelier Arthur Putzeysstraat 7 en 9 toelichting door architect Erwin Trekels stand van zaken: ruilverkaveling Willebringen wegen deel 2 ontwerpschets mogelijkheid voor appartementen t.h.v. Nerm 4 2. Bespreking aanvraag stedenbouwkundige vergunning verbouwen voormalige hoeve en brouwerij Celis tot een community centrum met natuurwinkel, vergaderlokalen, therapieen ontspanningsruimtes en met mogelijkheid tot overnachting - Vroentestraat Voorstelling aanvraag stedenbouwkundige vergunning De aanvraag wordt voorgesteld door de aanvragers Peter Jochmans en Tom Koninckx van Jochmans holding en architect van het project Karel Medart van LANDarchitecten bvba. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

2 Bestaande toestand De percelen zijn gelegen langs de Vroentestraat in het centrum van Hoegaarden. Het betreft de woning en bedrijfsgebouwen van de voormalige brouwerij Celis, gelegen rond een binnenkoer met achteraan een tuin. De woning, bestaande uit 2 bouwlagen met schilddak en aansluitend 1 bouwlaag met zadeldak, staat dwars op de straat en is gelegen op de rechterperceelsgrens. Tegen de linkerperceelsgrens staat een bedrijfsgebouw (oude stallen/brouwerij) met 1 volwaardige bouwlaag met lessenaarsdak en een klein stuk bestaande uit 2 bouwlagen met plat dak. Tussen deze bedrijfsruimte en de woning ligt de binnenkoer. Evenwijdig met de straat, achteraan de binnenkoer staat een schuur met 1 bouwlaag en zadeldak. Achter deze schuur en rechts ervan (aansluitend met de woning) staan de loodsen/verpakkingsruimten bestaande uit 1 bouwlaag met plat dak. Aan de rechterzijde en achterzijde sluiten de percelen aan op de tuinen van woningen gelegen in Vroentestraat en Tiensestraat. Aan de linkerzijde sluiten de percelen aan op een woning in de Vroentestraat en de toegang tot parking en doorgang naar de sportterreinen van de gemeente. Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. De aanvrager wenst de bedrijfsruimten te herbouwen tot een community centrum met natuurwinkel, vergaderlokalen, therapie- en ontspanningsruimtes en met mogelijkheid tot overnachting. Het opzet is om rond gezondheid te werken en workshops aan te bieden in een aangename omgeving, praktijkruimtes te verhuren voor alternatieve therapieën (acupunctuur, kiné, voetreflexologie, enz) en een natuurwinkel voor complementaire geneeskunde uit te baten. De grondoppervlakte van de nieuwe gebouwen komen nagenoeg overeen met dat van de bestaande, te slopen, constructies. Het gebouw tegen de straat (voormalige stallen/brouwerij) op de linkerperceelsgrens wordt ongeveer 1m verhoogd en sluit aan op het gebouw evenwijdig met de straat achteraan de binnenkoer (voormalige schuur). Hierachter wordt langs de kant van de linkerperceelsgrens tot aan de achtergevel ook een tweede verdieping (met plat dak) voorzien. De rest van de nieuwe gebouwen (rechts en achter de voormalige schuur) bestaat uit 1 bouwlaag met plat dak. De bestaande woning wordt niet gewijzigd in de huidige aanvraag. Van op de Vroentestraat verandert het uitzicht nauwelijks. Er worden op het gelijkvloers volgende ruimtes voorzien: natuurwinkel, 3 praktijkruimtes, onthaal en zitruimte, keuken en eetplaats (met werkruimte), vergaderzaal, sanitair, berging technische ruimten, terras. Op de verdieping worden volgende ruimtes voorzien: 5 eenpersoonskamers met sanitair, slaapzaal voor 5 à 6 personen, ontspanningszaal, sanitair, terras. Langs de Vroentestraat worden er achteraan langs de linkerperceelsgrens 6 parkeerplaatsen voorzien. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

3 2.2. Advies GECORO Bespreking ondanks dat de invulling van de ruimtes nog niet concreet is, stelt het project op zich geen probleem voor de GECORO en kan het een meerwaarde bieden voor de gemeente; de aanvrager heeft geïnvesteerd in de aanleg van parkeerplaatsen op eigen terrein, maar de bedenking wordt gemaakt of dit voldoende zal zijn als alle lokalen verhuurd/in gebruik zijn; op de verdieping is een terras voorzien aansluitend met de ontspanningszaal. Het is niet duidelijk hoe en of deze buitenruimte afgebakend wordt. Om te vermijden dat bezoekers het volledige dak zouden benutten en tot op de rechterperceelsgrens kunnen komen wordt gevraagd de buitenruimte te beperken tot de zone in verlengde van de ontspanningszaal tot aan de achtergevel. Deze zone dient op een veilige manier afgebakend te worden; vanuit de slaapzaal is er een raam met deur getekend naar het plat dak boven de technische ruimte t.h.v. de linkerperceelsgrens. Er wordt gevraagd dit terras niet toegankelijk te maken voor bezoekers. De terraszone voor bezoekers is voorzien aan de andere kant van de slaapzaal, langs de ontspanningszaal. er wordt de bedenking gemaakt of er voldoende sanitair aanwezig is wanneer alle lokalen verhuurd/in gebruik zijn. Op het gelijkvloers zijn er 3 toiletten aanwezig en op de verdieping 2. Bovendien is het sanitair op de verdieping gecombineerd met de doucheruimtes van de slaapzaal. Wanneer de douches gebruikt worden is er geen sanitair op de verdieping beschikbaar. de bewoners van de woning beschikken niet over een private buitenruimte. Advies De GECORO geeft een gunstig advies aan de aanvraag mits rekening gehouden wordt met: het terras op de verdieping te beperken tot de zone in verlengde van de ontspanningszaal tot aan de achtergevel. Deze zone dient op een veilige manier afgebakend te worden De GECORO geeft als aandachtspunten mee: de parkeerproblematiek aanwezigheid sanitair privé buitenruimte bewoner woning 3. Bespreking ontwerp voor het verbouwen van een bakkerij en woningen tot appartementen Arthur Putzeysstraat 7 en Voorstelling ontwerp Het ontwerp wordt voorgesteld door voorzitter Erwin Trekels die tevens architect van het project is. Het betreft een nieuw voorstel na de weigering van stedenbouwkundige vergunning voor het verbouwen van een bakkerij en 2 woningen tot 8 appartementen. Het geweigerde dossier werd ook ongunstig geadviseerd door de GECORO tijdens de vergadering van 15/02/2017. Bestaande toestand De percelen zijn gelegen langs de Arthur Putzeysstraat in het centrum van Hoegaarden. Het betreft twee naast elkaar liggende rijwoningen Arthur Putzeysstraat 7 en 9 en de achterliggende industriële bakkerij. De rijwoningen bestaan uit twee bouwlagen met een hellend dak. Op Arthur Putzeysstraat 7 bevindt zich op het gelijkvloers de winkel van de bakkerij met GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

4 aansluitend bureau en opslagruimten. Via een aparte ingang is er toegang tot een woongelegenheid op de verdieping. De achterliggende industriële bakkerij is ingeplant op 35m van de straat en sluit aan op de omliggende tuinen van de woningen in de Arthur Putzeysstraat, Pastorijstraat en Gemeenteplein. Aan de westkant sluit het perceel aan op de achterzijde van de terreinen van het gemeentehuis en van de Sint-Gorgoniuskerk, dat een beschermd monument is. Het deel van de bakkerij het dichtst bij de Arthur Putzeysstraat heeft twee bouwlagen met een hellend dak. Het achterliggende deel heeft één bouwlaag met een hellend dak. De bakkerij is opgebouwd uit industriële panelen met plaatstalen dakbedekking, alles in een grijs-witte kleur. De bakkerij is bereikbaar via een toerit onder en naast de woning Arthur Putzeysstraat 15 en via de opslagruimten aansluitend op de winkel. Het niveau van de bakkerij en de omliggende tuinen ligt ongeveer 3,30m hoger dan de Arthur Putzeysstraat. Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. De aanvrager wenst de rijwoningen Arthur Putzeysstraat 7 en 9 te verbouwen tot 3 appartementen en de achterliggende industriële bakkerij te verbouwen tot 4 appartementen (3 op het gelijkvloers en 1 op de verdieping). De opslagruimten en bureau achter de bestaande winkel worden omgevormd tot bakkersatelier van de aanvrager en wordt toegankelijk vanuit de naastliggende woning Arthtur Putzeysstraat 5 waar de aanvrager woont. Een alternatief dat wordt voorgesteld voor de bakkerij is om deze te verbouwen tot 3 appartementen op het gelijkvloers en op de verdieping een atelier voor restauratie van schilderijen te voorzien. Ten opzichte van het vorige dossier worden er minder woongelegenheden voorzien, worden er minder parkeerplaatsen voorzien en worden deze anders ingericht en worden dwarse schotjes langs de ramen op de verdieping van de bakkerij voorzien om meer privacy te bieden naar de tuinen en achtergevels van de woningen in de Arthur Putzeysstraat. Voor de bespreking en formulering advies van de GECORO heeft Erwin Trekels de vergadering verlaten Advies GECORO Bespreking aangezien het een ontwerp betreft wordt het voorgelegde dossier niet in detail bekeken, zo wordt bijvoorbeeld de woningkwaliteit niet besproken. het betreft een bestaand, vergund gebouw waaraan men een nieuwe bestemming van wonen wil geven. Het ontwikkelen van woningen in het centrum van Hoegaarden is ruimtelijk zeker inpasbaar. Maar de bestaande bakkerij is ingeplant op het niveau van de omliggende tuinen. Zoals in het vorige advies geformuleerd, blijft de GECORO bij het standpunt dat het ontwikkelen van woongelegenheden op de verdieping in het huidige gebouw een onaanvaardbare schending op de privacy en gebruiksgenot van de bewoners van de omliggende tuinen. Het inrichten van een bedrijfsruimte op de verdieping is aanvaardbaar. Bovendien brengt de voorgestelde bedrijvigheid (restauratie van schilderijen) weinig hinder (lawaai, vervoersbewegingen, enz) met zich mee. Ook de indeling van de atelierruimten met een zuurstofarme kamer en berging gericht naar de tuinen en achtergevels van de omliggende woningen van de Arthur Putzeysstraat komt de privacy ten goede. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

5 het nodige aantal parkeerplaatsen wordt van 11 (voor 5 achterliggende appartementen) teruggebracht tot 8 (voor 3 achterliggende appartementen + atelier) en er wordt een groene buffer langs de zijdelingse perceelsgrens gelaten. Zo kan de privacy en overlast naar de buren beperkt worden. Mits verdere uitwerking van de groene buffer en de inrichting van de ganse buitenruimte kan dit aanvaard worden. Ook moeten de parkeerplaatsen verder uitgewerkt worden. Het in- of uitrijden van parkings P4, P7 en P8 zonder de tuinzone te schaden is omslachtig. Voor het langsparkeren wordt best een lengte van parkeerplaats van 5,50m voorzien. opmerking inbreuk burgerlijk wetboek: de achtergevel van bestaande bakkerij ligt op ongeveer 1m van de perceelsgrens. In deze gevels worden ramen van slaapkamers en badkamers van appartementen 1, 2 en 3 voorzien. Deze ramen moeten niet-opengaand zijn en voorzien worden van een matte beglazing en verluchtingsroosters. gezien de ongewone ligging van het gebouw van de bakkerij in het achterliggende binnengebied pleit de GECORO voor een sober en uniform uitzicht, met weinig kleurschakeringen en een eenvoudig materiaalgebruik. Zo wordt het gebouw een A-typisch volume dat zich inpast in de omgeving, door bijvoorbeeld het gebruik van lichte kleuren of éénzelfde materiaal voor gevels en daken met leien, zink, hout, enz. Advies De GECORO geeft unaniem ongunstig advies aan het voorstel van de verbouwing van de bakkerij tot 3 appartementen op het gelijkvloers en 1 appartement op de verdieping. Het ontwerp blijft een te zwaar bouwprogramma voor het binnengebied. De GECORO geeft unaniem gunstig advies aan het alternatieve voorstel van de verbouwing van de bakkerij tot 3 appartementen op het gelijkvloers en atelierruimte op de verdieping. Het ontwerp is kleinschaliger en bewaart de privacy en gebruiksgenot van de bewoners van de omliggende tuinen. De GECORO geeft als bijzondere aandachtspunten mee: inrichting buitengebied en parkeergelegenheid opmerking inbreuk burgerlijk wetboek sober en uniform uitzicht, met weinig kleurschakeringen en een eenvoudig materiaalgebruik 4. stand van zaken: ruilverkaveling Willebringen wegen deel Voorstelling aanvraag stedenbouwkundige vergunning Het betreft een aanvraag ingediend door het Ruilverkavelingscomité Willebringen. Het gaat over de heraanleg van een aantal landbouwwegen en wandelpaden in onze regio (Boutersem, Hoegaarden en Tienen). Voor Hoegaarden situeren de handelingen zich in Meldert (Buretteweg) en in Hoksem (Doornestraat) De bestaande toestand De Buretteweg, gelegen in deelgemeente Meldert is een steenslagweg vertrekkende van de Meerstraat. Het eerste gedeelte is een holle weg. In gehucht Hoksem betreft het een deel van de Doornestraat, in de directe omgeving van de kapel; buurtweg nr. 45, waarvan het tracé in de loop van de jaren is verdwenen door het verschuiven van de grens van de gewassen op de akkers en buurtweg nr. 44 een holle weg. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

6 Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. In kader van de ruilverkaveling omvatten de werken de aanleg van wegenis- en uitrustingswerken ten bate van de toegankelijkheid voor landbouwverkeer en voetgangers in dit gebied. De buretteweg wordt deels aangelegd in een kasseiverharding en deels in een betonverharding. De holle weg wordt intact gehouden. Aan de kapel in de Doornestraat wordt een kasseiverharding voorzien. Buurtweg nr. 45 wordt open gelegd en voorzien van een steenslagpad. Aan buurtweg nr. 44 wordt de holle weg gesnoeid en geruimd zodat deze terug zichtbaar is wandelaars Advies GECORO Geen opmerkingen 5. Bespreking ontwerpschets mogelijkheid voor appartementen t.h.v. Nerm Voorstelling ontwerpschets mogelijkheid voor appartementen t.h.v. Nerm 4 Er wordt gevraagd naar de mogelijkheid tot het ontwikkelen van appartementen op het perceel Nerm 4. Het perceel staat momenteel te koop. De bestaande toestand Het betreft een perceel van 28 are gelegen aan de rand van centrum Hoegaarden, bebouwd met een woning in open bebouwing. Het perceel heeft een straatbreedte van ongeveer 42m en ligt 2,5 à 3m hoger dan de straat. Het perceel sluit aan op de straat met een groene talud. De bouwdiepte van het perceel ligt tussen 55 en 70m en aan de achterzijde sluit het perceel aan op een niet-uitgeruste weg. Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied, enkel aan de achterzijde ligt een stukje van het perceel in agrarisch gebied en een stukje in woonuitbreidingsgebied. Gewenste ontwikkelingen. Een potentiële koper wenst de bestaande woning af te breken en appartementen op het perceel te realiseren. Op het straatniveau is een ondergrondse parking, kelders en een trap naar het maaiveld voorzien. Op een maaiveld is zijn er 3 bouwvolumes voorzien: rode bouwvolume: tegen straatkant, oppervlakte 10 x 10m, 2 bouwlagen met plat dak 8 appartementen eventueel met 3 de teruggetrokken bouwlaag voor 1 appartement; blauwe bouwvolume: in het midden van het perceel op 5m van de rechter perceelsgrens oppervlakte 10 x 10m, 2 bouwlagen met plat dak 6 appartementen groene bouwvolume: achteraan op het perceel aansluitend met niet-uitgeruste weg oppervlakte 32 x 7 tot 17m, 2 bouwlagen met plat dak 3 patiowoningen Tegen de straatkant is naast het rode bouwvolume een publiek speelplein voorzien, tussen de 3 bouwvolumes is er een semi-private groene ruimte voorzien en de patiowoningen beschikken over een kleine private tuinzone. GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7

7 5.2. Advies GECORO Bespreking het ontwerp voorziet in een te zwaar programma voor het gebied. Voor een perceel van 28 are worden er 17 woongelegenheden gecreëerd. Dit komt neer op een bouwdichtheid van 60 woningen/ha. Dit is veel te dens binnen de directe omgeving. Bovendien worden er over de volledige diepte van het terrein gebouwen ingeplant waardoor bouwen in 2 de en zelfs 3 de orde ontstaat. Ook worden de patiowoningen ingeplant tot op de achterste perceelsgrens. Op deze plek is dit niet wenselijk. De privacy en uitkijk van de naburige percelen wordt te zwaar belast de inrichting van het speelterrein als publieke ruimte is niet realistisch. Hoe zit dat juridisch, wie is verantwoordelijk voor schade en onderhoud, wat met overlast, enz. Advies De ontwerpschets voorziet in een veel te zwaar bouwprogramma voor het gebied. Tegen de straatzijde is er een kleinschaliger project mogelijk. De GECORO geeft unaniem ongunstig advies aan de aanvraag. De vergadering wordt gesloten om 22:15u Opgemaakt te Hoegaarden, 01/12/2017 Marlies Buvens secretaris GECORO Hoegaarden vergadering dd. 06/11/ / 7