lansingerland vrije kavels de tuinen-oost uitwerkingsplan procedure plannummer datum b&w gedeputeerde staten beroep 13536.00 26 maart 2008 15 april 2008 n.v.t. opdrachtleider : mr.drs. J.L. Damen
Inhoud van de toelichting 1. Inleiding blz. 3 1.1. Aanleiding 3 1.2. Leeswijzer 3 2. Planbeschrijving 5 2.1. Ligging plangebied 5 2.2. Stedenbouwkundige randvoorwaarden 5 2.3. Welstand 5 2.4. Fasering 5 3. Sectorale toetsing 7 4. Verkeer en parkeren 9 4.1. Ontsluiting 9 4.2. Parkeren 9 5. Juridische regeling 11 6. Toetsing aan bestemmingsplan 13 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Inhoud van de toelichting 2 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
1. Inleiding 3 1.1. Aanleiding Het bestemmingsplan De Tuinen, dat ten grondslag ligt aan dit uitwerkingsplan, is door de raad van de voormalige gemeente Bleiswijk op 6 oktober 2005 vastgesteld en op 25 april 2006 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft in haar uitspraak van 3 januari 2007 de tegen het goedkeuringsbesluit ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan De Tuinen is hiermee vigerend en onherroepelijk. In het bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van het nieuwe woongebied De Tuinen in de kern Bleiswijk juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Een groot deel van de gronden heeft in het bestemmingsplan de bestemming Uit te werken gebied voor Wonen (UW) gekregen. Met deze bestemming is het beoogde gebruik van de locatie vastgelegd (woongebied) en in het bijbehorende bestemmingsartikel zijn bepalingen (uitwerkingsregels) opgenomen voor de concrete uitwerking van het woongebied. Thans is de uitwerking van een deelgebied aan de orde. Het onderhavige uitwerkingsplan voorziet in een uitwerking ten behoeve van de ontwikkeling van 34 vrije kavels en 2 kavels met geschakelde woningen in De Tuinen-Oost. Met het voorliggende uitwerkingsplan voldoen burgemeester en wethouders aan de uitwerkingsverplichting die bestaat op grond van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Het uitwerkingsplan heeft tot doel om op korte termijn bouwplannen voor 34 woningen in de vrije sector en 2 geschakelde woningen te kunnen realiseren. Procedure Het college van burgemeester en wethouders van Lansingerland is bevoegd om uitwerkingsplannen van het bestemmingsplan De Tuinen vast te stellen. De voorbereidingsprocedure is beschreven in artikel 7 van het bestemmingsplan. Op grond van dit artikel is het ontwerpuitwerkingsplan vanaf 14 februari 2008 voor een periode van 4 weken ter inzage gelegd, in welke periode eenieder in de gelegenheid is gesteld om zienswijzen in te dienen. Vervolgens zal het college van burgemeester en wethouders het uitwerkingsplan vaststellen. Gedeputeerde Staten hebben in het goedkeuringsbesluit van het bestemmingsplan bepaald dat het uitwerkingsplan niet onderworpen is aan goedkeuring door Gedeputeerde Staten, tenzij zienswijzen worden ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan. Er zijn geen zienswijzen ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan. Goedkeuring door Gedeputeerde Staten is dus niet noodzakelijk. Anticipatie In principe kan op grond van het uitwerkingsplan pas bouwvergunning worden verleend indien het uitwerkingsplan rechtskracht heeft verkregen. Er is een mogelijkheid om in een eerder stadium bouwvergunningen te verlenen. Hiertoe is vereist dat de aangevraagde bouwvergunning in overeenstemming is met het ontwerpuitwerkingsplan, dat ter inzage heeft gelegen. Dit is de zogeheten binnenplanse anticipatiebevoegdheid. Deze binnenplanse anticipatiebevoegdheid kan gebruikt worden om de woningbouw in het plangebied te versnellen. Een schriftelijke verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten is in dit kader niet nodig, aangezien Gedeputeerde Staten hebben bepaald dat uitwerkingsplannen niet onderworpen zijn aan goedkeuring. Indien echter zienswijzen worden ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan, geldt dat wel een verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten noodzakelijk is. 1.2. Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor De Tuinen Oost, dat de basis vormt voor de uitwerking, nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op sectorale deelaspecten, waarna in hoofdstuk 4 de verkeer- en parkeeraspecten aan de orde komen. De juridische vormgeving wordt in hoofdstuk 5 omschreven. In hoofdstuk 6 wordt onderzocht of de beoogde inrichting past in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan De Tuinen. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
2. Planbeschrijving 5 2.1. Ligging plangebied Het plangebied ligt in het nieuw te ontwikkelen woongebied De Tuinen in de kern Bleiswijk. Dit is een gebied dat midden in de kern gelegen is en dat van oudsher een agrarisch gebruik kende met het zwaartepunt op glastuinbouw. De voormalige gemeente Bleiswijk heeft het plan opgevat om ter plaatse een nieuwe woonwijk te ontwikkelen. Deze woonwijk bestaat uit drie delen, De Tuinen-Zuid (het Emmastraatgebied), de Tuinen-West en de Tuinen-Oost. De locatie die onderdeel uitmaakt van voorliggende uitwerking, is gelegen in de Tuinen-Oost. Het plangebied ligt verspreid over een aantal locaties in het oostelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied dat wordt begrensd door de Jan van der Heydenstraat, Edisonlaan, de Gruttostraat en de Tuinen West. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1. 2.2. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Voor de ontwikkeling van de woningen is een stedenbouwkundig regiedocument 1) opgesteld op basis van het verkavelingsplan. In het stedenbouwkundig regiedocument zijn de randvoorwaarden voor de planontwikkeling in De Tuinen-Oost vastgelegd en wordt aangegeven waar en wanneer variaties moeten worden gemaakt. Dit om onderscheid en diversiteit in de bebouwing te krijgen die past bij de doelstelling van het plan, namelijk een bij de dorpse sfeer van Bleiswijk behorende eigentijdse woonwijk te bereiken. De gewenste beeldkwaliteit voor de wijk is beschreven in het Beeldkwaliteitplan De Tuinen Oost Bleiswijk 2). De vrije kavels in De Tuinen-Oost bevinden zich in verschillende zones die bestaan uit verschillende woonmilieus. Ook zijn er verschillende kavelgroottes met bijbehorende mogelijke grotere en kleinere woningen onderscheiden. Er zijn 18 kavels verdeeld over twee Eilanden, 6 kavels langs het deelgebied de Eerste Tocht, 3 kavels in het deelgebied De Lijn bij de entree van de buurt en 7 kavels aan weerszijden van het plein in het deelgebied De Bocht. 2.3. Welstand Voor de kern Bleiswijk zijn welstandregels opgenomen in de Welstandsnota 3B gemeenten (vastgesteld juni 2004). In de welstandnota is het Middengebied (oude benaming van De Tuinen) waar De Tuinen-Oost deel van uitmaakt aangegeven als ontwikkelingsgebied. Er zijn dus nog geen welstandsregels bepaald. Er zal met de commissie bepaald worden wanneer sprake zal zijn van zware of van reguliere toetsing. Gezien de grootte van de ontwikkeling is lichte toetsing niet aan de orde. De sneltoetscriteria uit de welstandsnota zijn ook van toepassing op de nieuwbouw van De Tuinen-Oost. Het gaat om bijvoorbeeld het plaatsen van dakramen, schotelantennes, dakkapellen, bijgebouwen, overkappingen, aan- en uitbouwen. 2.4. Fasering Het voornemen is om De Tuinen-Oost in drie fasen te ontwikkelen. De vrije kavels zijn onderverdeeld over deze drie fasen. De kavels in het deelgebied Eerste Tocht worden in fase 1 ontwikkeld. In fase 2 worden de kavels in deelgebied De Bocht ontwikkeld. De overige kavels worden ontwikkeld in fase 3. Het betreffen de kavels in de deelgebieden Eilanden, De Lijn en de kavels aan weerszijden van het plein in deelgebied De Bocht. 1) Stedenbouwkundig regiedocument De Tuinen Oost, Gemeente Lansingerland, 16 juli 2007, opgesteld door RBOI- Rotterdam b.v., rapportnr. 112.1316900. 2) Vastgesteld raadsvergadering december 2006. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Planbeschrijving 6 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
3. Sectorale toetsing 7 Het bestemmingsplan De Tuinen, dat ten grondslag ligt aan dit uitwerkingsplan, is van recente datum. Dit uitwerkingsplan voldoet aan de uitwerkingsregels van het genoemde bestemmingsplan. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat het sectorale onderzoek, zoals dat is uitgevoerd voor het bestemmingsplan, niet meer kan worden gebruikt ten behoeve van dit uitwerkingsplan. Uitgaande van het bovenstaande is derhalve afgezien van nieuwe sectorale toetsing. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Sectorale toetsing 8 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
4. Verkeer en parkeren 9 4.1. Ontsluiting Voor een goede verkeersafwikkeling van het plangebied in dit uitwerkingsplan, wordt deze ontsloten in het noorden via de Jan van der Heydenstraat en in het oosten via de Edisonlaan. De Hazenweg loopt door het plangebied. Na realisering van de gehele ontwikkeling van De Tuinen- Oost vormt deze weg een primaire wijkontsluitingsweg. 4.2. Parkeren In het bestemmingsplan De Tuinen is voor het plangebied uitgegaan van algemeen gehanteerde parkeerkencijfers conform het ASVV uit 2004 (CROW, 2004). De gehanteerde kencijfers zijn (met marges afhankelijk van de prijsklasse) per woning: - woning-goedkoop : 1,3-1,7 (gemiddeld 1,5); - woning-middensegment : 1,5-1,9 (gemiddeld 1,7); - woning-duur : 1,7-2,2 (gemiddeld 2,0). Op grond van het Masterplan de Tuinen en het regiedocument wordt uitgegaan van twee parkeerplaatsen op eigen erf en in de garage. Voor bezoekers wordt uitgegaan van "informeel" parkeren in de langsparkeervlakken, langs de openbare weg of "informeel" op het groene plein zoals dat bij de vrije kavels in deelgebied De Bocht het geval is. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat voldoende rekening is gehouden met het aspect parkeren. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Verkeer en parkeren 10 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
5. Juridische regeling 11 Het uitwerkingsplan maakt, nadat het inwerking is getreden, mede deel uit van het bestemmingsplan De Tuinen. De voorschriften van dit moederplan zijn derhalve ook op uitwerkingsplan vrije kavels De Tuinen-Oost van toepassing. Dit om te zorgen dat een eenduidige regeling ontstaat die aansluit bij de bestemmingen van de aangrenzende gronden en om te voorkomen dat voor een plangebied meerdere bestemmingswijzen gelden. Naast deze bestemmingen zijn in dit plan enkele nieuwe bestemmingen toegevoegd welke niet in het moederplan als zodanig zijn opgenomen, namelijk de bestemming Water, Woondoeleinden III, Erven III en de bestemming Groen. Hierna worden de nieuwe bestemmingen die voor dit uitwerkingsplan zijn opgesteld nader toegelicht. Voor de overige gebruikte bestemmingen wordt verwezen naar de voorschriften en de toelichting van het bestemmingsplan De Tuinen. Groen Deze bestemming geldt voor de in het plangebied aanwezige groenzones langs de oevers van watergangen en -partijen. Daarnaast geldt dit ook voor de groenzone nabij het park en aan de randen van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan van ten hoogste 3 m. Water De in het uitwerkingsplan als Water bestemde gronden is van toepassing op al het oppervlaktewater in het plangebied, zowel de bestaande als de nieuw te graven watergangen in het plangebied. Op deze gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd van ten hoogste 3 m. In de voorschriften is verder nog ruimte geboden voor het realiseren van bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen en duikers. Woondoeleinden III Op de plankaart voor woondoeleinden III bestemde gronden zijn hoofdgebouwen (woningen) inclusief aan- en uitbouwen toegestaan binnen het op de plankaart aangegeven bestemmingsvlak. De bestemming Woondoeleinden III stemt grotendeels overeen met de bestemming Woondoeleinden van het bestemmingsplan De Tuinen. Een verschil betreft het binnen Woondoeleinden III vastleggen van zowel de maximale goothoogte als de maximale bouwhoogte voor hoofdgebouwen. Binnen de bestemming Woondoeleinden geldt alleen een maximale goothoogte voor hoofdgebouwen. De onderhavige vrije kavels zijn echter dermate groot dat zeer hoge kappen mogelijk zouden zijn indien de bouwhoogte niet wordt begrensd. Overigens geldt niet voor alle vrije kavels zowel een goot- als bouwhoogte. Enkele kavels hebben alleen een maximale bouwhoogte. Voorts wijkt de regeling voor erfbebouwing op onderdelen af van de regeling in het bestemmingsplan De Tuinen. Erven III Voor de bij de woningen (Woondoeleinden III) behorende erven is voorzien in de bestemming Erven III en een regeling voor erfbebouwing. Deze erfbebouwing kan worden onderscheiden in aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Het gezamenlijk grondoppervlak van deze gebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het erf met een maximum van 50 m². Daarnaast dient ten minste een oppervlak van 25 m² onbebouwd te blijven. Voor grotere erven (meer dan 250 m²) geldt een ruimere regeling. De voorschriften bevatten tevens bepalingen over de hoogte van en diepte van aan- en uitbouwen. Overige bestemmingen Voor de bestemmingen Woondoeleinden, Erven, Tuinen en Verblijfsgebied blijven respectievelijk de artikelen 13, 14, 15 en 16 van het bestemmingsplan De Tuinen onverminderd van toepassing. Dakterrassen In dit bestemmingsplan wordt geen mogelijkheid geboden om dakterrassen op te richten. Dakterrassen grijpen diep in de privésfeer van buren en een regeling via het bestemmingsplan geeft niet de mogelijkheid om evenwichtig rekening te houden met de belangen van de aanvrager en van zijn buren. Daarnaast spelen stedenbouwkundige motieven een rol. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Juridische regeling 12 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
6. Toetsing aan bestemmingsplan 13 In dit hoofdstuk wordt verantwoording afgelegd over het uitwerkingsplan in relatie tot de doeleindenomschrijvingen en uitwerkingsregels, zoals deze zijn aangegeven in het bestemmingsplan De Tuinen. Hierbij wordt in de linkerkolom, voor zover van belang voor dit uitwerkingsplan, het bepaalde in artikel 8 van het bestemmingsplan weergegeven. In de rechterkolom wordt aangegeven op welke wijze hieraan is voldaan. Waar nodig wordt hierbij ook andere bestemmingsplanvoorschriften betrokken. Daar waar wordt verwezen naar artikelnummers worden de artikelen bedoeld als opgenomen in het bestemmingsplan De Tuinen. Artikel 8 Uit te werken gebied voor Wonen (UW) 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Uit te werken gebied voor Wonen (UW) zijn bestemd voor wonen en in verband hiermee voor tuinen, erven, wegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen. Toetsing De functies die in dit uitwerkingsplan voor- komen passen binnen de functies zoals is beschreven in deze doeleindenomschrijving. 2. Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 genoemde bestemming nader uit met inachtneming van de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. woningen mogen vrijstaand, halfvrijstaand of aaneen worden gebouwd, met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de nadere aanwijzing (g) de woningen ook gestapeld mogen worden gebouwd; b. bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen dient per woning op eigen erf te worden voorzien in ten minste 1 parkeerplaats met een minimumlengte van 6 m gemeten van de grens met het openbaar gebied; c. de afstand van nieuwe hoofdgebouwen tot bestaande woningen bedraagt minimaal 10 m; hierbij wordt onder bestaande woningen verstaan woningen aanwezig tijdens de vaststelling van het plan; d. het totaal aantal woningen in het plangebied mag na uitwerking niet meer dan 700 bedragen; e. ter plaatse of binnen een afstand van 25 m van de aanduiding "wijkontsluitingsweg" wordt een wijkontsluitingsweg geprojecteerd; f. ter plaatse of binnen een afstand van 10 m van de aanduiding "buurtontsluiting" wordt een ontsluiting op buurtniveau geprojecteerd; g. ter plaatse of binnen een afstand van 10 m van de aanduiding "ontsluiting langzaam verkeer 1" wordt een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer geprojecteerd; Het uitwerkingsplan voorziet in vrijstaande woningen. Het inrichtingsplan gaat voor de vrije kavels uit van ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen erf. Hiermee wordt aan deze uitwerkingsregel voldaan. De woningen die in het plangebied liggen van dit uitwerkingsplan liggen allemaal op minimaal 10 m afstand van de bestaande woningbouw in of nabij het plangebied. Dit uitwerkingsplan maakt 36 grondgebonden woningen mogelijk. De reeds bestaande uitwerkingsplannen "De Tuinen-West" en "vrije kavels De Tuinen-West" bevatten respectievelijk 306 en 9 woningen. Na deze drie uitwerkingsplannen kunnen nog circa 350 woningen worden gerealiseerd. Hier wordt aan voldaan, de bestaande Hazenweg wordt hiervoor gedeeltelijk verlegd en dient als wijkontsluitingsweg in het plangebied. De regel is niet van toepassing op voorliggend uitwerkingsplan. Direct ten noorden van het plangebied een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer gerealiseerd. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Toetsing aan bestemmingsplan 14 h. ter plaatse of binnen een afstand van 30 m van de aanduiding "ontsluiting langzaam verkeer 2" wordt een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer geprojecteerd; i. binnen het UW-gebied worden langzaamverkeersverbindingen geprojecteerd die respectievelijk de verbindingspunten A en C, C en E, B en D met elkaar verbinden; j. binnen het UW-gebied wordt ten minste 14.000 m² open water gerealiseerd met de daarvoor noodzakelijke voorzieningen zoals duikers en bruggen; k. 50% van de oevers dient op natuurvriendelijke wijze te worden ingericht. Afstandsmaten Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 76 van de Wet geluidhinder, dient in nieuwe situaties ingevolge de Wet geluidhinder, de afstand van de woningen en geluidsgevoelige bestemmingen tot de as van wegen ten minste te bedragen: a. Jan van der Heydenstraat 45 m; b. Noordmiddenverbinding (best.v) 28 m. De regel is niet van toepassing op voorliggend uitwerkingsplan. Er wordt rekening gehouden met een langzaamverkeersverbinding tussen punt C en E. Deze verbinding ligt net buiten het plangebied. Binnen het uitwerkingsplan wordt 4.730 m² aan open water gerealiseerd. In het plangebied van de uitwerkingsplannen "De Tuinen-West en "vrije kavels De Tuinen-West" is 2.550 m² gereserveerd voor water. De overige waterbehoefte zal elders in het UW-gebied worden gerealiseerd. De oevers in dit uitwerkingsplan vormen onder andere onderdeel van de uit te geven kavels. Oevers behorende bij het openbaar gebied worden natuurvriendelijk ingericht. Aan beide afstanden wordt voldaan. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Inhoud van de voorschriften Hoofdstuk I Voorschriften blz. 3 Artikel 1 Begripsbepalingen 3 Artikel 2 Woondoeleinden III (WIII) 4 Artikel 3 Erven III (E III) 5 Artikel 4 Groen (GR) 7 Artikel 5 Water (WA) 7 Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Inhoud van de voorschriften 2 Rotterdam 112.13536.00
Hoofdstuk I Voorschriften 3 Artikel 1 Begripsbepalingen 1. plan het uitwerkingsplan vrije kavels De Tuinen-Oost, deel uitmakend van het bestemmingsplan De Tuinen van de gemeente Lansingerland, vervat in de kaart en deze voorschriften. 2. kaart de gewaarmerkte kaart met bijbehorende verklaring, bestaande uit 1 kaartblad met nr. 112.13536.00, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen. 3. nutsvoorzieningen voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, inzamelingsplaatsen voor afval, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor vaste communicatienetten. Rotterdam / Middelburg 112.13536.00
Voorschriften 4 Artikel 2 Woondoeleinden III (WIII) Doeleindenomschrijving 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Woondoeleinden III (W III) zijn bestemd voor het wonen en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. 2. Onder de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in samenhang met het wonen wordt verstaan het gebruik van gedeelten van woningen ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, voor zover: a. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft; b. het vloeroppervlak in gebruik voor kantoor- en/of praktijkruimte of de bedrijfsmatige activiteit niet groter is dan 25% van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing; c. ten behoeve van de kantoor- en/of praktijkruimte wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid; d. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; e. geen horeca en geen detailhandel plaatsvindt; f. het beroep of de activiteit door de bewoner wordt uitgeoefend. Bouwvoorschriften 3. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen, inclusief aan- en uitbouwen; b. bijgebouwen; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hoofdgebouwen 4. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. per bouwperceel mag ten hoogste één hoofdgebouw worden gebouwd; b. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan de op de kaart aangegeven hoogte; c. de voorgevel van het hoofdgebouw moet worden gebouwd in de voorgevelrooilijn. Indien sprake is van twee voorgevelrooilijnen dient naar eigen keuze in ten minste één voorgevelrooilijn te worden gebouwd. Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen 5. Voor het bouwen van bijgebouwen en aan- en uitbouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. de diepte van een aan- en uitbouw aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de oorspronkelijke zij- respectievelijk achtergevel, ten hoogste 3 m bedragen; b. de goot- en bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 m en 5 m bedragen; c. de bouwhoogte van overkappingen mag ten hoogste 3 m bedragen; d. de goothoogte van aan- en uitbouwen mag ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 m bedragen, met een maximum van 4 m; e. aan- of uitbouwen mogen worden afgedekt met een kap, waarbij geldt dat de hellingshoek van deze kap gelijk dient te zijn aan de hellingshoek van de kap van het hoofdgebouw; f. bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen dienen te worden gebouwd op meer dan 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Rotterdam 112.13536.00
Voorschriften 5 Artikel 3 Erven III (E III) Doeleindenomschrijving 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Erven III (E III) zijn bestemd voor zij- en achtererven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. 2. Onder de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in samenhang met het wonen wordt verstaan het gebruik van gedeelten van woningen ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, voor zover: a. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft; b. het vloeroppervlak in gebruik voor kantoor- en/of praktijkruimte of de bedrijfsmatige activiteit niet groter is dan 25% van het vloeroppervlak van hoofdgebouwen en erfbebouwing; c. ten behoeve van de kantoor- en/of praktijkruimte wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid; d. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; e. geen horeca en geen detailhandel plaatsvindt; f. het beroep of de activiteit door de bewoner wordt uitgeoefend. Bouwvoorschriften 3. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. bijgebouwen en aan- en uitbouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. de diepte van een aan- en uitbouw aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de oorspronkelijke zij- respectievelijk achtergevel, ten hoogste 3 m bedragen; b. de goot- en bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 m en 5 m bedragen; c. de goothoogte van aan- en uitbouwen mag ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 m bedragen, met een maximum van 4 m; d. aan- of uitbouwen mogen worden afgedekt met een kap, waarbij geldt dat de hellingshoek van deze kap gelijk dient te zijn aan de hellingshoek van de kap van het hoofdgebouw; e. aan- en uitbouwen, gebouwd aan de zijgevel van het hoofdgebouw, dienen te worden gebouwd op meer dan 1 m afstand van eventuele aan- en uitbouwen aan de zijgevel van het hoofdgebouw op het aangrenzende bouwperceel; f. de bouwhoogte van overkappingen mag ten hoogste 3 m bedragen; g. het gezamenlijke grondoppervlak van de bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen mag ten hoogste 50% van de bij het hoofdgebouw behorende gronden binnen de bestemming Erven III bedragen, met een maximum van 50 m², met dien verstande dat een aaneengesloten oppervlakte van ten minste 25 m² van het zij- en achtererf onbebouwd en onoverdekt dient te blijven; h. in afwijking van het bepaalde onder f mag het gezamenlijk grondoppervlak van bijgebouwen, overkappingen en aan- en uitbouwen 75 m² bedragen, indien de oppervlakte van het bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Erven III ten minste 250 m² bedraagt; i. indien de bijgebouwen en aan- en uitbouwen niet in de erfscheiding worden gebouwd, dient de afstand tot de erfscheiding ten minste 1 m te bedragen. Nadere eisen 5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en de goot- en boeibordhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien over een lengte van meer dan 2,5 m in de zijerfscheiding wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw, met dien verstande dat: Rotterdam 112.13536.00
Voorschriften 6 a. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad; b. de goot- of boeibordhoogte van (delen van) gebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 3 m; c. geen inbreuk wordt gemaakt op het bepaalde in lid 4 onder g of h ten aanzien van het ten hoogste te bebouwen gedeelte van de gronden. Rotterdam 112.13536.00
Voorschriften 7 Artikel 4 Groen (GR) Doeleindenomschrijving 1. De op de plankaart voor Groen (GR) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden; b. nutsvoorzieningen. Bouwvoorschriften 2. Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. Artikel 5 Water (WA) Doeleindenomschrijving 1. De op de plankaart voor Water (WA) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water ten behoeve van de waterhuishouding; b. bijbehorende voorzieningen, waaronder bruggen en duikers. Bouwvoorschriften 2. Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen: a. op deze gronden mogen, ten behoeve van de bestemming, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. Rotterdam 112.13536.00
()