L1924 Stichting Vestia t.a.v. het bestuur Postbus 29013 3001 GA ROTTERDAM Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon Telefoon 06 11097503 CorrespondentieDND@ilent.nl Betreft Besluit definitief scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB Geacht bestuur, Op 6 oktober 2017 heeft u het definitief verzoek om goedkeuring van een administratieve scheiding ingediend nadat u op 30 juni 2017 een voorlopig oordeel is toegestuurd over het ontwerpvoorstel. Wettelijk kader administratieve scheiding Op grond van artikel 48a t/m 50 van de Woningwet is een administratieve scheiding tussen de diensten van algemeen economisch belang (hierna te noemen: DAEB) en overige werkzaamheden (niet-daeb) verplicht zowel qua vermogen als qua baten en lasten. In artikel 49, eerste lid,van de Woningwet staan de mogelijkheden om vrijstelling te krijgen van de verplichting tot het administratief scheiden. Op grond van artikel II, derde lid, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna te noemen: Herzieningswet) is de wijze waarop de toegelaten instellingen toepassing geven aan de administratieve scheiding onderworpen aan mijn goedkeuring. Op grond van artikel 61 van de Woningwet houdt de Aw onder andere toezicht op het behoud van de financiële continuïteit, het beschermen van het maatschappelijk bestemd vermogen en de solvabiliteit en de liquiditeit van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen. In artikel 65 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna te noemen: Btiv) staan nadere voorschriften omtrent het voorstel voor administratieve scheiding. In de artikelen 66 t/m 72 van het Btiv is uitgewerkt hoe de inrichting van en geldstromen tussen de DAEB-tak en de niet-daeb-tak bij de administratieve scheiding dient plaats te vinden. In de artikelen 73 t/m 78 van het Btiv is uitgewerkt welke stukken bij de goedkeuring moeten worden overgelegd, met welke personen en instanties de toegelaten instelling voordat zij een verzoek indient moet overleggen en om een zienswijze moet vragen en hoe de beoordeling van het verzoek tot goedkeuring van de administratieve scheiding plaatsvindt. In de artikelen 79 en 80 van het Btiv is de overdracht van DAEB-werkzaamheden binnen de toegelaten instelling nader uitgewerkt. Daarnaast zijn de artikelen 24, 29 en 30 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna te noemen: Rtiv) van toepassing. Pagina 1 van 15
Ingevolge artikel 15 Btiv kan ik, naast de wet of hierop betrekking hebbende voorschriften, uitgebrachte zienswijzen, adviezen en uitkomsten van gevoerd overleg, ook het belang van de volkshuisvesting bij mijn besluit betrekken, indien dat naar mijn oordeel in het geding is. Toetsingskader Het definitief verzoek om goedkeuring wordt, naast toetsing aan het wettelijk kader, getoetst aan de hand van de beoordelingscriteria zoals geformuleerd in het beoordelingskader scheiding DAEB / niet-daeb d.d. 30 mei 2016. Daarnaast maken de toelichting op de Woningwet, het Btiv en het Rtiv, de Q&A s behorend bij het beoordelingskader 1, het verantwoordingsdocument 2 en de toelichtende brief van de directeur 3 onderdeel uit van het toetsingskader. Een bijzondere bepaling in het beoordelingskader is art. 6.2.2. waarin staat dat wanneer een corporatie al voor de scheiding niet voldoet aan de gestelde normen, het scheidingsvoorstel in lijn moet liggen van de reeds gemaakte afspraken met WSW en Aw om te komen tot financieel herstel. Vestia is sinds augustus 2012 een saneringscorporatie die uitvoering geeft aan een goedgekeurd Verbeterplan dat gericht is op duurzaam financieel herstel. Voorlopig oordeel / dilemma / beleidssignaal In het voorlopig oordeel stelt de Aw dat het ontwerpvoorstel van Vestia niet voldoet aan de gestelde volkshuisvestelijke en financiële criteria, maar wel aan de eisen van het verbeterplan. In het ontwerpvoorstel van Vestia kwam de spanning naar voren tussen de volkshuisvestelijke wensen van de gemeenten aan de ene kant en de beperkte financiële mogelijkheden van Vestia aan de andere kant. Om deze reden heeft de Aw Vestia verzocht om voor 1 oktober 2017 een nieuw scheidingsvoorstel in te dienen waarbij inzichtelijk wordt gemaakt: 1. hoe het proces is verlopen en wat de overwegingen zijn om niet in alle gevallen (volledig) tegemoet te komen aan de wensen van gemeenten; 2. wat het financiële effect is van het niet liberaliseren/het niet overhevelen van huurwoningen naar de niet DAEB op het Verbeterplan is; 3. te onderzoeken of er na een nieuwe dialoog met alle relevante partijen - perspectief ontstaat op het bereiken van een oplossing om de volkshuisvestelijke opgaven in gemeenten met een negatieve zienswijze de komende jaren wel te realiseren. In het verlengde hiervan heeft de Aw d.d.10 juli 2017 een beleidssignaal afgegeven aan de minister van BZK over de (bestuurlijke) spanning tussen de gevraagde noodzakelijke volkshuisvestelijke prestaties enerzijds en de beperkte financiële mogelijkheden van Vestia anderzijds die scherp naar voren komt in het ontwerp scheidingsvoorstel van Vestia. 1 Gepubliceerd d.d. 9 november 2016 op www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties 2 Gepubliceerd d.d. 31 mei 2016 op www.ilent/nl/autoriteitwoningcorporaties 3 Brief d.d. 30 mei 2017, gepubliceerd op www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties Pagina 2 van 15
Beoordeling Op 6 oktober 2017 heeft de Aw het definitieve scheidingsvoorstel van Vestia ontvangen. Vestia heeft de Aw gedurende de periode tussen het voorlopig oordeel en het definitieve scheidingsvoorstel consequent op de hoogte gehouden. Op basis van de door u ingediende informatie constateer ik de volgende specificaties in het definitief scheidingsvoorstel voor uw corporatie: - een keuze voor administratieve scheiding; - het inbrengen van een interne lening per 1-1-2017 van 1, 750 miljard en 767,1 miljoen kapitaal (eigen vermogen) in de niet-daeb-tak; - er is ten minste 4% van de interne lening afgelost in 2021 en 9% in 2026; - het rentepercentage op de interne lening bedraagt 4,5%; - per 1-1-2017 worden 11.322 woongelegenheden overgeheveld met een marktwaarde van 1,457 miljard van DAEB naar niet-daeb (zie bijlage voor specificatie naar gemeente); - de niet-daeb-tak heeft conform uw specificatie in het WOZ-bestand op 1-1-2017 4.611 eenheden met een marktwaarde van 2,447 miljard; - het balanstotaal van de niet-daeb-tak heeft een waarde van 2,549 miljard. Het definitieve scheidingsvoorstel wijkt in geringe mate af van het ontwerp scheidingsvoorstel. De aanpassing betreft met name het zorgvastgoed. Zie voor nadere onderbouwing het desbetreffende onderwerp. Uw voorstel is getoetst op de volgende onderdelen waaronder de specifieke vragen aan Vestia: 1. Proces verloop ontwerpvoorstel U heeft in uw definitieve scheidingsvoorstel gedetailleerd inzicht gegeven in het procesverloop en de overwegingen om bij het tot stand komen van het ontwerp scheidingsvoorstel niet in alle gevallen (volledig) tegemoet te komen aan de wensen van de gemeenten. Het vereiste dat het scheidingsvoorstel past binnen de kaders van het Verbeterplan is het leidende criterium geweest in uw gehele proces met gemeenten en Huurdersraad. U heeft getracht de beperkte financiële ruimte en de volkshuisvestelijke pijn, veroorzaakt door het derivatendebacle, op basis van diverse criteria zo eerlijk mogelijk te verdelen tussen de gemeenten waarin Vestia actief is. De criteria betreffen: aandeel in de gemeente, effecten op de woningvoorraad zijn geanalyseerd; positie en potentie gemeente en andere corporaties, nieuwbouw locaties en investeringskracht andere corporaties zijn inzichtelijk gemaakt; woningmarktdruk, de druk op het sociale segment van de woningmarkt is aan de hand van de slaagkans van woningzoekenden, de wachtduur en het aandeel verhuringen aan de huurtoeslag doelgroep onderzocht; het effect van de verkoop- en investeringsstrategie op de volkshuisvesting; de kosten om een woning met een hoog aantal WWS punten (>145) toch DAEB te houden. Hierbij heeft u ook rekening gehouden met de eerder door Vestia goedgekeurde (portefeuille)strategie waarbij Vestia zich van 136 gemeenten uiteindelijk zal terugtrekken naar vier kerngemeenten die, op grond van artikel 41b van de Pagina 3 van 15
Woningwet, vallen in de woningmarktregio Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam. Aangetekend wordt dat Vestia wel een verantwoordelijkheid voelt voor zogenaamde maatwerkgemeenten in het werkgebied buiten de woningmarktregio van Vestia. In het definitieve voorstel heeft u een nadere onderbouwing gegeven van de toepassing en uitwerking van deze criteria. 2. Financiële effect op het verbeterplan van niet liberaliseren Als gevolg van de Wet Doorstroming Huurmarkt(introductie huursombenadering) is Vestia gedwongen om af te wijken van het in het Verbeterplan voorgenomen huurbeleid 4. Daarmee houdt Vestia in vergelijking met het Verbeterplan ruim 8.200 woningen sociaal (DAEB), die Vestia overeenkomstig het Verbeterplan aanvankelijk zou liberaliseren. Deze aanpassing in het huurbeleid kost(te) Vestia (bij benadering) 325 mln. aan bedrijfswaarde en leidt tot een vermogensverlies (solvabiliteit op bedrijfswaarde) van 6,7%. Om volledig tegemoet te komen aan de vraag van de gemeenten met een negatieve zienswijze zou betekenen dat Vestia aanvullend en in strijd met het Verbeterplan - bijna 4.600 woningen sociaal (DAEB) moet houden. Het niet overhevelen van 4.600 woningen betekent een aanvullend verlies van 125 mln. aan bedrijfswaarde en 2,5% aan vermogensverlies (solvabiliteit op bedrijfswaarde). De Aw constateert daarmee dat het tegemoetkomen aan de negatieve zienswijzen van diverse gemeenten leidt tot een verdere verslechtering van de financiële positie van Vestia en het Duurzaam Financieel Herstel van Vestia langer duurt. Naar het oordeel van de Aw is het dan ook in dit geval niet in het volkshuisvestelijke belang om aan de negatieve zienswijzen tegemoet te komen. 3. Perspectief op oplossingen om de volkshuisvestelijke opgaven in gemeenten met een negatieve zienswijze de komende jaren wel te realiseren. In nauwe samenwerking met het ministerie van BZK en de provincie Zuid-Holland heeft Vestia meerdere overleggen met gemeenten en corporaties georganiseerd om te onderzoeken of er perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in de desbetreffende gemeenten in de toekomst op een andere wijze op te pakken. Vanuit het stelselbelang en de financiële en volkshuisvestelijke belangen heeft het ministerie van BZK meegedacht om tot een bevredigende oplossing te komen. De provincie Zuid-Holland heeft vanwege haar verantwoordelijkheid voor bovenregionale vraagstukken een regisserende rol gepakt. Om mogelijke oplossingsrichtingen voor Vestia en de gemeenten inzichtelijk te maken heeft onderzoeksbureau Rigo, in opdracht van Vestia, aanvullend onderzoek per gemeente verricht. De meest kansrijke oplossingen zijn voorgelegd en besproken in de verschillende overleggen. Van BZK, Vestia en diverse gemeenten begrijpt de Aw dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn. 4 Uitgangspunt in het huurbeleid zoals vastgelegd in het verbeterplan was bij mutatie voor sociale huurwoningen uit te komen op 94% van maximaal redelijk en voor potentieel vrije sectorwoningen de markthuur. Pagina 4 van 15
De onderstaande figuur toont per kern- of maatwerkgemeente de in het overleg aangegeven meest kansrijke oplossingsrichtingen. De verschillende gemeenten willen echter op dit moment- niet vooruitlopen op de mogelijke oplossingsrichtingen en houden bij het goeddeels ongewijzigd laten van het scheidingsvoorstel -vooralsnog vast aan de negatieve zienswijze. De Aw heeft voor nu - oog voor het feit dat de tijd tussen begin juli en de eerste week van oktober te kort was om voor iedere gemeente met een negatieve zienswijze met een uitgewerkte oplossingsrichting te komen. De Aw constateert dat de dialoog tussen betrokkenen constructief verloopt en dat er kansrijke perspectieven zijn. Deze perspectieven betekenen dat recht wordt gedaan aan de intentie van de Woningwet om de lokale volkshuisvestelijke vraagstukken gezamenlijk, dus tussen woningcorporaties, gemeenten en huurders, op te pakken. 4. Soort scheiding/regime Uw voorgenomen keuze voor administratieve scheiding is ingegeven door het feit dat Vestia een saneringscorporatie is. Een andere keuze dan administratieve scheiding is derhalve niet mogelijk. 5. Inrichting governance Uw voorgenomen keuze voor de inrichting van de governance na administratieve scheiding geeft geen aanleiding tot opmerkingen. 6. Overheveling en zienswijzen Bij het scheidingsvoorstel is sprake van overheveling van 10.426 woongelegenheden van de DAEB-tak naar de niet-daeb-tak. De samenstelling van de woningportefeuille van Vestia na overheveling bestaat uit 68.803 woningen, 54.377 DAEB woningen en 14.426 niet-daeb woningen. In het voorlopig oordeel is in 126 van de 136 gemeenten waarin u werkzaam bent, sprake van overhevelingen. Door aanpassing in het definitieve scheidingsvoorstel is in 42 gemeenten sprake van overhevelingen. Pagina 5 van 15
Van deze 126 gemeenten hebben: - 64 gemeenten geen zienswijze gegeven - 52 gemeenten een positieve zienswijze - 10 gemeenten een negatieve zienswijze gegeven De landelijke huurdersraad Vestia heeft voor 10 gemeenten haar zienswijze gegeven: - 2 positieve zienswijzen - 1 neutrale zienswijze - 7 negatieve zienswijzen U heeft in het ontwerpvoorstel en aanvullend in het definitieve scheidingsvoorstel helder aangegeven hoe u de zienswijzen en het advies hebt opgevraagd, welke overleggen er zijn geweest en hoe u hebt gehandeld bij het ontbreken van zienswijzen. Toetspunten Aw bij weging van zienswijzen: Bij de beoordeling van het definitieve scheidingsvoorstel weegt de Aw mee welke acties en perspectieven er zijn gecreëerd tussen gemeenten, corporaties in het werkgebied en Vestia om de volkshuisvestelijke doelen en de financiële mogelijkheden met elkaar in lijn te brengen. Daarbij hanteert de Aw drie invalshoeken: 1. Het definitieve scheidingsvoorstel mag niet strijdig zijn met het door het WSW en de Aw goedgekeurde Verbeterplan. Het (voorgenomen) beleid van Vestia moet voldoen aan de doelstelling om te komen tot duurzaam financieel herstel. 2. Het perspectief op de oplossingsrichting in de desbetreffende gemeente moet vertrouwen geven in het voorzien van voldoende sociale huurwoningen in de Daeb-tak op korte en middellange termijn. 3. Het perspectief op een oplossingsrichting moet zich verhouden tot de doelstelling van duurzaam financieel herstel zodanig dat Vestia (weer) een relevante partij kan worden bij het maken van toekomstige prestatieafspraken in het werkgebied Vestia. Ten aanzien van de bij het ontwerp scheidingsvoorstel behorende zienswijzen heb ik een onderscheid gemaakt in gemeenten die behoren tot uw kernregio en gemeenten daar buiten. Kerngemeenten Den Haag Tijdens de beoordeling van uw ontwerpvoorstel is geconstateerd dat de gemeente Den Haag een herberekening had gemaakt van de benodigde kernvoorraad. Vestia heeft op 23 augustus 2017 overleg gevoerd met de gemeente Den Haag. De gemeente Den Haag geeft aan dat ze haar positieve zienswijze handhaaft en geen aanleiding ziet om haar positieve zienswijze ten aanzien van het scheidingsvoorstel van Vestia te wijzigen. Pagina 6 van 15
Zoetermeer Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Zoetermeer een negatieve zienswijze afgegeven omdat de volkshuisvestelijke gevolgen van de voorgestelde overhevelingen voor de regio en voor Zoetermeer te ingrijpend zijn. Daarnaast vindt de gemeente dat er onvoldoende alternatieven zijn verkend voor een volkshuisvestelijk aanvaardbare oplossing. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Zoetermeer bestaat uit 5.884 woningen, 4.576 DAEB woningen en 1.308 niet-daeb woningen. Het voorstel op basis van de dpi van Vestia is om 1.424 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 1.074 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de regio Haaglanden, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Zoetermeer in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Zoetermeer blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het ontwikkelen van extra sociale nieuwbouw door Vestia of andere corporaties en het ruilen van bezit. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen teruggebracht en zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Zoetermeer zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Zoetermeer in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan aanzienlijk minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Zoetermeer. De maatwerkgemeenten Barendrecht Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Barendrecht een negatieve zienswijze afgegeven omdat door het scheidingsvoorstel onvoldoende sociale voorraad overblijft in Barendrecht hetgeen in strijd is met Samenwerkingsafspraken woningmarkt subregio Zuidrand over de beschikbaarheid van het aandeel sociale woningen. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Barendrecht bestaat uit 894 woningen, 766 DAEB woningen en 128 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 526 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 195 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeente Barendrecht en de corporaties, de gemeente Barendrecht, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Barendrecht in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Barendrecht blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 970 sociale huurwoningen Pagina 7 van 15
op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het overnemen van de potentiële niet-daeb portefeuille van Vestia en het ontwikkelen van extra sociale nieuwbouw door andere corporaties. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen teruggebracht en zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Barendrecht zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Barendrecht in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan aanzienlijk minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Barendrecht. Brielle Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Brielle een negatieve zienswijze afgegeven omdat de sociale woningmarkt in de gemeente Brielle zwaar onder druk staat. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Brielle bestaat uit 1.578 woningen, 1.462 DAEB woningen en 116 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 318 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 711 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeente Brielle en corporaties uit de gemeente Brielle, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Brielle in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Brielle blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 145 sociale huurwoningen op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het overnemen van de potentiële niet- DAEB portefeuille van Vestia en het inzetten van de financiële ruimte van andere corporaties, wanneer er voldoende locaties beschikbaar komen, voor extra nieuwbouw. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen teruggebracht en heeft zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Brielle zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Brielle in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Brielle. Pijnacker-Nootdorp Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp een negatieve zienswijze afgegeven omdat er een tekort is aan sociale huurwoningen en er onvoldoende inzet is gepleegd om door middel van samenwerking tot een oplossing te komen. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Pijnacker-Nootdorp Pagina 8 van 15
bestaat uit 1.112 woningen, 856 DAEB woningen en 256 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 334 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 371 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de regio Haaglanden, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Pijnacker-Nootdorp in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Pijnacker-Nootdorp blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 280 sociale huurwoningen op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het inzetten van de financiële ruimte van andere corporaties voor extra nieuwbouw, het overnemen van de potentiële niet-daeb portefeuille van Vestia door andere corporaties en het omzetten van delen van het niet-daeb bezit naar het DAEB segment door andere corporaties. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen teruggebracht en zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Pijnacker-Nootdorp zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Pijnacker- Nootdorp in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Westland Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Westland een negatieve zienswijze afgegeven omdat uw scheidingsvoorstel de uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie, o.a. toename sociale woningvoorraad, en de vitaliteit van de Westlandse kernen ondermijnt. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Westland bestaat uit 2.896 woningen, 2.478 DAEB woningen en 418 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 1.002 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 174 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de regio Haaglanden, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Westland in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Westland blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 1.670 sociale huurwoningen op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het overnemen van de potentiële niet- DAEB portefeuille en/of de verkoopportefeuille van Vestia door andere corporaties en het inzetten van de financiële ruimte van andere corporaties, wanneer er voldoende locaties beschikbaar komen, voor extra nieuwbouw. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen teruggebracht en zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Pagina 9 van 15
Westland zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Westland in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Westland. Zuidplas Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Zuidplas een negatieve zienswijze afgegeven omdat uw scheidingsvoorstel het tekort aan sociale huurwoningen vergroot. De gemeente Zuidplas verzoekt Vestia tevens om zich actief in te zetten om uw bezit in de gemeente Zuidplas aan een collega-corporatie te verkopen. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Zuidplas bestaat uit 2.537 woningen, 2.386 DAEB woningen en 151 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 435 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 430 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de Krimpenerwaard en Zuidplas, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Zuidplas in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Zuidplas blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 1.400 sociale huurwoningen op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het overnemen van de potentiële niet-daeb portefeuille en het inzetten van de financiële ruimte van andere corporaties voor extra nieuwbouw. Ten opzichte van het Verbeterplan heeft Vestia het aantal niet- DAEB woningen aanzienlijk teruggebracht en zich hiermee ingespannen om de volkshuisvestelijke pijn voor Zuidplas zoveel mogelijk te verlichten. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Zuidplas in de toekomst op te pakken en het feit dat Vestia ten opzichte van het Verbeterplan aanzienlijk minder woningen liberaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Zuidplas. Overige gemeenten in de kernregio Rijswijk Bij uw ontwerp scheidingsvoorstel heeft de gemeente Rijswijk in haar zienswijze gewezen op het verdwijnen van belangrijke voorraad naar de niet-daeb tak en de gevolgen voor de gehele kernregio. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Rijswijk bestaat uit 230 woningen, 202 DAEB woningen en 28 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 168 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Het sociale bezit van Vestia in de gemeente Rijswijk is marginaal ten opzichte van de totale sociale voorraad in Rijswijk. Pagina 10 van 15
Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de regio Haaglanden, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Rijswijk in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Rijswijk blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn om het (ontstane) tekort van 160 sociale huurwoningen op te lossen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen zijn het overnemen van de potentiële niet- DAEB portefeuille en de inzet van financiële ruimte voor extra nieuwbouw door andere corporaties. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Rijswijk in de toekomst op te pakken en de strategie van Vestia om zich uiteindelijk terug te trekken naar de vier kerngemeenten, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Rijswijk. Krimpenerwaard Bij uw ontwerpvoorstel heeft de gemeente Krimpenerwaard een negatieve zienswijze gegeven, omdat de voorgestelde overhevelingen naar haar mening onvoldoende zijn onderbouwd. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Krimpenerwaard bestaat uit 137 woningen, 119 DAEB woningen en 18 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 75 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Het sociale bezit van Vestia in de gemeente Krimpenerwaard is marginaal ten opzichte van de totale sociale voorraad in Krimpenerwaard. Na het voorlopig oordeel is met de gemeenten en de corporaties uit de gemeenten Krimpenerwaard en Zuidplas, het ministerie van BZK, de provincie Zuid-Holland en het Rigo een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Krimpenerwaard in de toekomst op te pakken. Uit het definitieve scheidingsvoorstel Krimpenerwaard blijkt dat er kansrijke oplossingsrichtingen zijn voor het (ontstane) tekort van 340 sociale huurwoningen. De meest kansrijke oplossingsrichtingen als genoemd zijn het overnemen van de potentiële niet-daeb portefeuille, het omzetten van delen van het niet-daeb bezit naar het DAEB-segment door andere corporaties en de inzet van financiële ruimte voor extra nieuwbouw door andere corporaties. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Krimpenerwaard in de toekomst op te pakken en de strategie van Vestia om zich uiteindelijk terug te trekken naar de vier kerngemeenten, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Krimpenerwaard. Gemeenten buiten de kernregio Maatwerkgemeente Bergeijk Bij uw ontwerpvoorstel heeft de gemeente Bergeijk een negatieve zienswijze afgegeven, omdat de gemeente van oordeel is dat de door u voorgestelde overheveling de sociale voorraad in de gemeente tot een onaanvaardbaar minimum reduceert. Dit staat volgens de gemeente haaks op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en de recent vastgestelde woonvisie, Pagina 11 van 15
waarin minimaal behoud en uitbreiding van de sociale voorraad is vastgelegd. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Bergeijk bestaat uit 446 woningen, 384 DAEB woningen en 62 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om op basis van de dpi 120 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Ten opzichte van het Verbeterplan houdt Vestia 166 woningen meer in de DAEB tak. Na het voorlopig oordeel is met de gemeente Bergeijk, Vestia en een lokaal actieve corporatie uit Bergeijk een traject doorlopen om te kijken wat de mogelijke perspectieven zijn om de volkshuisvestelijke opgaven in Bergeijk in de toekomst op te pakken. Vestia zet momenteel in op de verkoop van haar vastgoedportefeuille aan één van de lokaal actieve corporaties die de niet-daebportefeuille van Vestia over kan nemen en sociaal kan houden. Daarnaast kunnen andere corporaties, wanneer er voldoende locaties beschikbaar komen, hun financiële ruimte inzetten voor extra nieuwbouw. kansrijke oplossingsrichtingen om de volkshuisvestelijke opgaven in Bergeijk in de toekomst op te pakken en de strategie van Vestia om zich uiteindelijk terug te trekken naar de vier kerngemeenten, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Bergeijk. Amersfoort Bij uw ontwerpvoorstel heeft de gemeente Amersfoort een negatieve zienswijze afgegeven, omdat de vraag in het sociale huursegment groter is dan het aanbod en de gemeente Amersfoort zeer hecht aan het in stand houden van de kernvoorraad. De huidige woningportefeuille van Vestia in de gemeente Amersfoort bestaat uit 4 woningen, 3 DAEB woningen en 1 niet-daeb woningen. Het voorstel van Vestia is om 3 DAEB woningen over te hevelen naar de niet- DAEB tak. Het sociale bezit van Vestia in de gemeente Amersfoort is marginaal ten opzichte van de totale sociale voorraad in Amersfoort. Vestia onderzoekt of zijn haar bezit kan verkopen aan een in Amersfoort actieve corporatie. Gezien de verplichting van Vestia om te voldoen aan het Verbeterplan, het beperkte aandeel van Vestia in de sociale woningvoorraad van Amersfoort, de mogelijke oplossing om het bezit te verkopen en de strategie van Vestia om zich uiteindelijk terug te trekken naar de vier kerngemeenten, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling in de gemeente Amersfoort. Landelijke huurdersraad De landelijke huurdersraad heeft in haar zienswijze de volgende randvoorwaarden geformuleerd: - voorgestelde overhevelingen, waarbij sprake is van beperkte afname van bezit, compensatie of gering bezit in de betreffende gemeente leiden tot een positieve zienswijze. - voorgestelde overhevelingen waarbij sprake is van onbalans van sociaal bezit in een gemeente of geen uitzicht op compensatie leiden tot een negatieve zienswijze. Pagina 12 van 15
Afgelopen maanden heeft u het scheidingsvoorstel twee keer besproken met uw Huurdersraad. U heeft het traject toegelicht rondom het onderzoeken van het perspectief op oplossingen in de gemeenten met een negatieve zienswijze waar ook de zienswijze van de Huurdersraad negatief was. Voor de onderbouwing van de goedkeuring van de overheveling in de desbetreffende gemeenten verwijs ik naar de overige tekst in dit document. Zorgvastgoed Enkele gemeenten hebben een negatieve zienswijze afgegeven met betrekking tot het zorgvastgoed. Vanwege het feit dat een woongebouw waarbij, soms voor een in de tijd afgebakende periode, zorg of begeleiding aan de orde is, ook onder wonen kan worden geschaard, heeft u in uw definitieve scheidingsvoorstel alle Thomashuizen en Herbergiers in de DAEB tak opgenomen. Hiermee bent u tegemoet gekomen aan de negatieve zienswijzen van Bergen op Zoom, Neerijnen, Sudwest Fryslân en Woudrichem. Veendam en Pekela In Veendam heeft Vestia een complex verhuurd aan een stichting, die ook zwaardere zorg levert. Hier is geen sprake van het scheiden van wonen en zorg, en daarom kwalificeert u dit bezit niet als wonen. Om het verhuurrisico te minimaliseren hevelt u dit bezit over naar de niet- DAEB tak. Uw bezit in Pekela is momenteel niet verhuurd, behoort niet tot uw kerngebied en wilt u, op termijn, afstoten. Om het verhuur- en verkooprisico te minimaliseren hevelt u dit bezit over naar de niet- DAEB tak. U kiest om deze redenen er niet voor om tegemoet te komen aan de zienswijzen van de betreffende gemeenten. Vanwege het feit dat Vestia invulling geeft aan het Verbeterplan, de strategie van Vestia erop gericht is zich uiteindelijk terug te trekken naar de vier kerngemeenten en de keuze het verhuur- en verkooprisico minimaliseert, stemt de Aw in met de door u voorgenomen overheveling van het zorgvastgoed in de gemeenten Veendam en Pekela. 7. Interne lening De opgave van de interne lening geeft wat betreft omvang, rentepercentage en aflossing geen aanleiding tot opmerkingen. 8. Openingsbalans en kapitaalinbreng De scheiding van de balans naar DAEB en niet-daeb en de inbreng van kapitaal (eigen vermogen) in de niet-daeb tak geeft geen aanleiding tot opmerkingen. 9. Levensvatbaarheid Uw corporatie voldoet al voor de scheiding niet aan de gestelde normen voor een financieel gezonde corporatie. In dat kader is het niet mogelijk dat uw definitieve scheidingsvoorstel DAEB-niet DAEB aan de gestelde criteria van levensvatbaarheid voldoet. Voor deze situatie geldt het criterium dat het scheidingsvoorstel in het verlengde moet liggen van de reeds gemaakte afspraken met WSW en Aw. Uw voorstel voldoet aan dit criterium. Pagina 13 van 15
WSW Het WSW steunt de lijn dat Vestia de overheveling uit het conceptvoorstel handhaaft en het oorspronkelijke voorstel niet aanpast naar aanleiding van de op het concept ontvangen negatieve zienswijzen van gemeenten. Het WSW steunt deze lijn omdat het financieel herstel, zoals dat in het Verbeterplan is vastgelegd, leidend is. De overwegingen daarbij zijn als volgt: Vestia is niet borgbaar; Vestia heeft een zorgvuldig proces doorlopen voor de totstandkoming van het scheidingsvoorstel en onderbouwde keuzes gemaakt; Vestia heeft voldoende afgewogen welke positie zij heeft in de diverse werkgebieden en welke rol zij daar in relatie tot de sociale voorraad heeft; Het verbeterplan biedt geen ruimte om aan de wensen van alle gemeenten tegemoet te komen, mede vanwege het feit dat het herstel van Vestia onder druk staat door maatregelen die gedurende de saneringsperiode zijn opgelegd, waaronder de verhuurderheffing en huursombenadering/ passend toewijzen. Besluit Gelet op artikel II, derde lid, van de Herzieningswet en artikel 49 van de Woningwet, besluit ik aan Stichting Vestia goedkeuring te verlenen voor de administratieve scheiding conform de specificaties van het ingediende definitieve scheidingsverzoek. De Aw verzoekt betrokken partijen; i.c. Vestia, genoemde gemeenten en ook collega corporaties die actief zijn in deze gemeenten/woningmarktregio, BZK en de provincie Zuid Holland verder inhoud te geven aan de dialoog en om genoemde perspectieven om te buigen naar concrete oplossingsrichtingen per gemeente. De uitgewerkte oplossingsrichting moet voldoen aan: 1. de onderbouwde en overeengekomen volkshuisvestelijke vraag naar voldoende sociale huurwoningen; 2. de vereisten van het (bijgestelde) verbeterplan en 3. moet verder bijdragen aan het versnellen van het Duurzaam Financieel Herstel door middel van een structurele balansverkorting Vestia. De Aw geeft met dit besluit geen goedkeuring voor het toekomstige beleid zoals aangegeven in de prognose. Het toezicht op toekomstig beleid alsmede het toezicht op de verdere uitwerking van de hierboven geformuleerde vraag, verzoek aan Vestia e.a. valt onder het reguliere toezichtregime van de Aw. Deze brief wordt in afschrift gestuurd aan de huurdersorganisaties, bewonerscommissies en de huurders van andere gebouwen (mits deze een advies dan wel zienswijze hebben afgegeven) en de betrokken gemeenten. Pagina 14 van 15
DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES, namens deze, LID VAN HET MANAGEMENTTEAM ILT / AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, Mevr. S. Spekreijse MPA Bezwaar Belanghebbenden kunnen binnen zes weken na bekendmaking van dit besluit daartegen per brief bezwaar maken bij de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, p/a /, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag. Het bezwaarschrift moet zijn ondertekend, voorzien zijn van een datum alsmede van de naam en het adres van de indiener en dient vergezeld te gaan van de gronden waarop het bezwaar berust en een omschrijving of, zo mogelijk, een afschrift van het besluit waartegen het bezwaar is gericht. U wordt verzocht indien mogelijk het bezwaarschrift tevens per e-mail te verzenden naar postbusaw@ilent.nl o.v.v. bezwaarschrift en briefkenmerk. Bijlagen 1 Pagina 15 van 15