Definitief Investerings/ opbrengst raming Projectnaam Stedelijke Windenergie Overstad Projectlocatie Deelgebied Overstad te Alkmaar Opdrachtgever Energiebeheer Gemeente Alkmaar Datum 28 April 2005 Projectgroep WindINHolland 1
Inleiding Uit deze kosten/opbrengst raming wordt duidelijk wat het gebouw gaat kosten en opbrengen. Deze raming is gemaakt met behulp van het marktonderzoek. Vanuit het marktonderzoek zijn de functie/ doelgroep en vraagprijzen ontstaan. In deze kosten/ opbrengst raming zijn de volgende onderdelen opgenomen: - Appartementen opbrengsten - Kantooropbrengsten - Grondkosten - Bouwkosten - Inrichtingskosten - Bijkomende kosten - Parkeren Voor de appartementen, kantoor en parkeergarage hebben wij de verkoopprijs berekend van hieruit hebben wij de grondkosten kunnen bepalen door middel van de grondprijsquote. 2
Inhoud Inleiding Blz. 2 Inhoud Blz. 3 Projectopdracht Blz. 4 Grondprijs Blz. 5 Kavel Blz. 6 Groen en openbare weg Blz. 6 Kaveloverzicht Blz. 7 Verkoopopbrengsten Blz. 8 Appartementen Blz. 9 Kantoor Blz. 10 Parkeergarage Blz. 10 Infocentrum/ Restaurant Blz. 11 Totaal opbrengst Blz. 11 Kosten Blz. 12 Grondprijs Blz. 13-14 Conclusie Blz. 15 3
De projectopdracht In de toekomst zal er steeds meer gebruik moeten worden gemaakt van duurzame energie. De fossiele brandstof raakt op. Nederland moet volgens het verdrag van Kyoto 6 procent minder CO2 gaan uitstoten dan ze deed in 1990. In 2010 zal ongeveer 10% van alle gebruikte energie duurzame energie moeten zijn. Op dit moment is dat nog maar 4%. Om dit gebruik te stimuleren gaan wij als afstudeeropdracht onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van stedelijke windturbines gekoppeld aan een woon-/kantoor gebouw. De gemeente Alkmaar is op dit moment bezig met de herstructurering van stadsdeel Overstad. Hierin heeft de gemeente de Hogeschool INHolland betrokken om onderzoek te doen naar de mogelijke duurzame oplossingen passend in het masterplan van dit stadsdeel. Dit afstudeerproject zal als adviesdocument dienen voor de gemeente Alkmaar bij de toepassing van stedelijke windturbines. 4
Grondprijs De grondprijzen worden vastgesteld op basis van de markt voor het onroerend goed dat op de grond gebouwd mag worden. Om de bedrijfsvoering van de gemeente veilig te stellen wordt daarnaast voor de diverse soorten grondgebruik een kostendekkende minimumprijs per m² grond of B.V.O. vastgesteld. Voor deze woon/kantoor toren zullen wij een combinatie moeten maken tussen de verschillende grondprijzen en grondprijsquote s. We zullen de appartementen opdelen in twee verschillende categorien nl. middensegment hoog en duur. Dit hebben wij gedaan omdat het gebouw niet uit één bepaalde categorie bestaat. Volgens de links staande tabel zal er een combinatie gemaakt worden tussen een grondprijsquote van 23% en 28%. De woningen van de eerste t/m de tiende verdieping zullen in de categorie middensegment hoog vallen. De appartementen van de elfde t/m de twintigste verdieping zullen in het segment duur vallen. Door deze twee-deling zal de grondprijsquote uitkomen op 25,5% van de V.O.N. prijs. Vastgestelde grondprijzen 2005 Alkmaar 5
Kavel Het kantoor/ woongebouw zal zich toespitsen op windenergie. Hiervoor hebben wij binnen het nieuwe masterplan van overstad een kavel uitgezocht direct naast het Noord-Hollands kanaal. Dit locatie onderzoek is beschreven in het document definitief schetsontwerp van 21 maart 2005. Hier is in geel de locatie aangegeven van het kantoor/ woongebouw. Het netto grondgebruik is 371 m². Het bruto grondoppervlak 2297 m² Het totale kaveloppervlak zal 2297 m² zijn. Dit stuk zal bestaan uit een gedeelte groen naast het gebouw en een stuk openbare weg. Groen en openbare weg Op deze kavel zal het grootste gedeelte openbaar zijn. Deze twee openbare gedeelten zijn opgebouwd uit een gedeelte groen en een gedeelte openbare weg. - Groen 480 m² - Openbare weg 1446 m² Deze twee openbare gedeelten zullen ook worden gekocht en later teruggegeven worden aan de gemeente met een wens. De gemeente zal moeten zorgen voor het onderhoud van het groen en van de openbare weg. Op de volgende pagina zal een indeling gegeven worden van de kavel. Locatie kantoor/woongebouw. 6
kaveloverzicht 7
Verkoop opbrengsten Voor de verkoop opbrengsten hebben wij rekening gehouden met de volgende onderdelen: - Locatie; - Referentie projecten; - Doelgroep; - M² B.V.O. - Oriëntatie De locatie, referentie projecten en doelgroep staan beschreven in het marktonderzoek. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er een gemiddelde verkoopprijs gevraagd kan worden van 2850,- per m² b.v.o. Echter in dit project zal de m² iets hoger liggen dit heeft te maken met de exclusiviteit van het project. De gemiddelde verkoopprijs van de appartementen zal liggen op 3215,- en voor de kantoren op 2360,-. Met deze gegevens hebben wij de prijsdifferentiatie voor de appartementen kunnen maken. Bij deze prijsdifferentiatie hebben wij rekening gehouden met de oriëntatie. Voor de kantoren ligt dit iets anders hiervan zullen wij de verkoopprijs uitrekening door middel van het bruto aanvangs rendement ( B.A.R.). Dit ligt voor kantoren op 7 %. Met het B.A.R. hebben wij op de volgende manier de waarde van het kantoor uitgerekend: Waardeobject = markthuur/ B.A.R. * aantal m² b.v.o. Waardeobject = 125/0.07 * 1048 Waardeobject = 1.871.429,- Dit komt neer op een m² prijs van 1786,-, maar door de exclusiviteit van het project hebben wij deze m² prijs 25 % verhoogd tot 2360,- per m². Dit gaf de volgende prijsdifferentiatie. 8
Appartementen Prijsdifferentiatie Makelaar verd. bouwnummer m² B.V.O. berging oppervlak m² balkon ligging balkon Koopsom vrij op naam verd. 5 bn1 148 9 10 west 392.500,00 bn2 148 9 10 oost 382.500,00 verd. 6 bn3 148 9 10 west 408.200,00 bn4 148 9 10 oost 398.200,00 verd. 7 bn5 148 9 10 west 423.900,00 bn6 148 9 10 oost 413.900,00 verd. 8 bn7 148 9 10 west 439.600,00 bn8 148 9 10 oost 429.600,00 verd. 9 bn9 148 9 8 west 451.300,00 bn10 148 9 8 oost 443.300,00 verd. 10 bn11 153 9 12 zuid-west 492.200,00 bn12 153 9 12 oost-zuid-west 502.200,00 verd. 11 bn13 153 9 12 zuid-west 508.400,00 bn14 153 9 12 oost-zuid-west 518.400,00 verd. 12 bn15 153 9 12 zuid-west 524.600,00 bn16 153 9 12 oost-zuid-west 534.600,00 verd. 13 bn17 153 9 12 zuid-west 540.800,00 bn18 153 9 12 oost-zuid-west 550.800,00 verd. 14 bn19 153 9 12 zuid-west 557.000,00 bn20 153 9 12 oost-zuid-west 567.000,00 verd. 15 bn21 153 9 12 zuid-west 573.200,00 bn22 153 9 12 oost-zuid-west 583.200,00 verd. 16 bn23 153 9 12 zuid-west 589.400,00 bn24 153 9 12 oost-zuid-west 599.400,00 verd. 17 bn25 153 9 12 zuid-west 621.800,00 bn26 153 9 12 oost-zuid-west 631.800,00 9
verd. 18 bn27 221 9 12 zuid-west 887.000,00 bn28 221 9 12 oost-zuid-west 897.000,00 Totaal 4370 252 14.861.800,00 Kantoor Kantoor verd. m² B.V.O. koopsom V.O.N. 1 160 2.360,00 377.600,00 2 296 2.360,00 698.560,00 3 296 2.360,00 698.560,00 4 296 2.360,00 698.560,00 totaal 1048 2.473.280,00 Parkeergarage Parkeergarage verd. aantal p.p. koopsom per p.p. koopsom -1 54 29500 1.593.000,00-2 57 29500 1.681.500,00 Totaal 3.274.500,00 10
Infocentrum/ Restaurant Infocentrum/ Restaurant Verd. m² B.V.O. Koopsom V.O.N. Beganegrond 108 2.360,00 254.880,00 19 307 2.360,00 724.520,00 Totaal 979.400,00 Totale opbrengst Totale opbrengst Parkeergarage 3.274.500,00 Infocentrum 254.880,00 Kantoor 2.473.280,00 Appartementen 14.861.800,00 Restaurant 724.520,00 Totaal 21.588.980,00 Hierdoor komt de totaal opbrengst van het project op 21.588.980,- Gemiddelde m² prijs app. 3215,- Gemiddelde m³ prijs app. 1204,- Gemiddelde m² prijs kantoor 2360,- Gemiddelde m³ prijs kantoor 884,- 11
Kosten De kosten van het gebouw zijn opgebouwd uit de volgende hoofdzaken: - Bouwkosten gebouw - Bouwkosten parkeergarage - Bijkomende kosten - Inrichtingskosten Voor de bouwkosten hebben wij ons aan standaard kostentabellen gehouden. Uit deze tabel halen wij dat er per m² appartement gerekend kan worden met 1190,- en met dit bedrag kan er ook gerekend worden voor luxe kantoren. Van de totale bouwkosten zijn 25% van de kosten voor de constructie en 20% voor de installaties. De bouwkosten van de parkeergarage staat er een bedrag gegeven van 22500,- per plaats. Door deze kosten te berekenen en van de opbrengst af te halen kunnen we het bedrag achterhalen wat wij op de grond kunnen bieden. Bouwkosten 10.919.948,25 Waarvan: Constructie kosten 2.434.662,50 Installatie kosten 1.947.730,- Gemiddelde m² kostprijs app. 1190,- Gemiddelde m³ kostprijs app. 446,- Gemiddelde m² kostprijs kantoor 1190,- Gemiddelde m³ kostprijs kantoor 446,- Aankoopbedrag grond 2008 5.505189,90 12
Een complete kostenopzet op de volgende pagina. Grondprijs investerings/ opbrengsten tabel Opbrengst m² Opbrengst Parkeergarage 111 pl. 29.500,00 3.274.500,00 Opbrengst Infocentrum 108 2.360,00 254.880,00 Opbrengst Kantoor 1048 2.360,00 2.473.280,00 Opbrengst Appartementen 4622 3.215,45 14.861.800,00 Opbrengst Restaurant 307 2.360,00 724.520,00 Verkoopprijs V.O.N. 21.588.980,00 percentage BTW 19% 4.101.906,20 Verkoopprijs excl. BTW 17.487.073,80 percentage Resultaat Wind INHolland 6% 1.049.224,43 16.437.849,37 Bouwkosten m² kosten per m² Bouwkosten parkeergarage 111 22.500,00 2.497.500,00 Bouwkosten infocentrum 108 1.190,00 128.520,00 Bouwkosten Kantoor 1048 1.190,00 1.247.120,00 Bouwkosten Appartementen 4622 1.190,00 5.500.180,00 Bouwkosten restaurant 307 1.190,00 365.330,00 9.738.650,00 constructiekosten 25,00% Van de bouwkosten 2.434.662,50 installatiekosten 20,00% Van de bouwkosten 1.947.730,00 13
architect 7,50% Van de bouwkosten 730.398,75 Bijkomende kosten 1,05% Van de bouwkosten 102.255,83 Aansluitkosten (W+G+E) 0,25% Van de bouwkosten 24.346,63 Verzekering (CAR) 0,33% Van de bouwkosten 32.137,55 Constructeur 8,00% Van de constructiekosten 194.773,00 Installateur 5,00% Van de installatiekosten 97.386,50 Totale bouwkosten 10.919.948,25 Bieding Grondkosten 5.517.901,13 Samenvatting Verkoopprijs V.O.N. 21.588.980,00 Gem. prijs per m² app. 3.215,45 Gem. prijs per m² kant. 2.360,00 Verkoopprijs parkeerplek 29.500,00 Totale bouwkosten 10.919.948,25 Grondprijsquote 25,50% van V.O.N. verkoopprijzen 5.505.189,90 Bieding grondprijs 5.517.901,13 Tekort/ overschot grondprijs + 12.711,23 Wij kunnen de gemeente 5.517.901,13 bieden voor de grond. Volgens de grondkostenquote moeten wij 25.5% van de v.o.n. opbrengst betalen voor de grond dit zou een bedrag zijn van 5.505.189,90. Dit geeft een verschil van +12.711,23. 14
Conclusie We kunnen de gemeente een bedrag van 5.517.901,13 bieden voor de grond. Dit is 12.711,23 meer dan er uit de berekening van de grondprijsquote komt. Hierdoor voldoen wij aan de grondkostenquote. De grond rond het gebouw zullen wij later terug geven aan de gemeente in ruil voor onderhoud en kwaliteitsbehoud. Mocht de gemeente deze grond niet terugnemen zal dit opgenomen worden in de vereniging van eigenaren. Mochten de appartementen te groot zijn en hierdoor te duur is het mogelijk om het indelingsplan aan te passen. 15