^ 1
Š ƒ D h < W D D > h ^ ^ D 2
< E E <>W ^ <>W E ^ > d : ' < ^ ^ > > W ' ' 3
' ' ' ' & ' ' W > > ^ D ^ D d d < < E < D < E < < 4
h E ' W ' ^ ^ W W W ^ ^ ^ ^ W > & & & & ^ < & d ^ & D 5
W & h ^ 6
1 Beuurverlag 1.1 Beuurverlag 2010: een erugblik d h Dd d 1.2 Beuurverlag 2010: de corporaieecor onder druk & ' 7
D ^ 1.3 Beuurverlag 2010: de woningmark onder druk 1.4 Beuurverlag 2010: uen ondernemen en beheeren 8
> d d D D h 1.5 Beuurverlag 2010: naar een nieuwe organiaierucuur d Dd 2. Miie viie en raegie 2.1 Onze miie D D d d 9
d W D > D 2.2 Onze viie h 2.2.1 Onze viie op een evenwichige woningmark < 10
E D E D 2.2.2 Onze viie op meer dynamiek en doorroming D D D D D 2.2.3 Onze viie op klangerichheid h 11
2.2.4 Onze viie op goed wonen en leven (2008-2015) D E d W ^ 2.2.5 Onze viie op maachappelijk ondernemerchap D d 2.3 Van viie naar raegie E 12
D d ' & ^ 2.3.1 Uiwerking naar raegiche doelellingen d 3 euzevrijheid en kanen voor onze huurder D E ^ 13
3.1. Paende huiveing voor iedereen D d ' W D d & 3.1.1. Muaie <>W ^ <>W : W & 14
3.1.2. Meer keuzevrijheid voor primaire doelgroep > D D D D D D D D D h W d d h d h d D & d D 3.1.3. Leegand > 15
& 3.1.4. Huuraanbod ^ ^ ^ 16
3.1.5. Reacie ' ^ ^ & > d d & 3.1.6. Wachijd 17
D d ' < E d & ' 3.1.7. Convenan Woonruimeverdeling < < E 3.1.8. Urgen woningzoekenden ' '' < W h 18
> 3.1.9. Sauhouder E D E D D D 3.1.10. Sarer ^ ^ 19
3.2 Huurbeleid 3.2.1 Huur op Maa D D ^ ^ < E 3.2.2 Huurverhoging en oelag : W 3.2.3 Huurbezwaren d 3.2.4 Huurincao en onruimingen 20
'' D d D 3.2.5 Woonfraude d ' h E 3.3 Verkoopbeleid < D 21
3.3.1 Verkoopdoelelling h h < 3.3.2 oring voor huurder en kooparer ^ < ^ h 22
3.3.3 Verkoopcampagne: Reulaen ' 3.3.4 Verkoopcampagne: koper E E < ' d & 3.3.5 Verkoopcampagne: ype prij en kwaliei ' 23
< & 3.3.6 Verkoopcampagne: Opbrengen ' h D < d & 3.4 Nieuwbouw E E D 24
3.4.1 Vernieuwing van de vagoedporefeuille <>W D E ^ > E 3.4.2 Nieuwbouwprojecen ^ 25
E ^ <>W < ^ <>W < E ^ D ^ > W ' W > W < ^ <>W < d & 3.4.3 Anarcica 26
^ d D E 3.4.4 LOP I < <>W < <>W ^ W ^ W W 27
3.4.5 Span E ^ E ^ W < ^ 3.4.6 LOP II <>W < > <>W d D D <>W 3.4.7 Woonervicezone Nieuwe Sloo E ^ W ' : ' 28
E ^ ' h W W W 3.4.8 Lupineingel W > ' ' ' W 3.4.9 Gerard Douraa ' 29
3.4.10 op Serrenlaan < ^ 3.5 Aankoop beaande woningen ^ ^ D ' < W E ^ 3.6 Sloop en nieuwbouw W > 3.6.1 wammerdam ^ 30
D 3.6.2 Lage ijde ^ > > ^ > ^ E D D 3.6.3 Bloemhofraa D & & >E 31
3.7 Levenloopbeendige woningen ^ D E ^ 3.7.1 Woningaanpaingen D W W d > D W 3.8 Onderhoud en verbeeringen D 32
3.8.1 Baikwaliei 3.8.2 Planmaig onderhoud D E & ^ W W W d ^ ' d & 3.8.3 Dagelijk onderhoud ' 33
h < < < D d & 3.8.4 Groo onderhoud aan de Caorraa D D 3.8.5 Groo onderhoud eeheldenbuur < h h 34
3.8.6 Groo onderhoud Aarder Geereein ' h 3.8.7 Grooonderhoud Dennenlaan 3.8.8 Grooonderhoud Fidelio- en Rigoleohof & ^ 3.8.9 Groo onderhoud Hof van Alfen ^ 3.9 Bedrijfonroerendgoed (BOG) 35
4 Preig wonen werken en leven D > 4.1 Leefbaarheid ^ d 4.1.1 Leefbaarheid in ISV- wijken & ^ ^ W ' ^ ^ 36
W 4.1.2 Ogen en oren in de wijk D d 4.1.3 Buurbeheer ^ 37
4.1.4 Onmoeing van buren D W d : D ^ : : W :W < E : d :W E & W : : d d d W W < W D 38
4.1.5 Vele handen maken lich werk ' E>d ^ : < ' 4.1.6 Minder overla ^ d W ' ^ d W D D W ^ 39
4.1.7 Exploie Argoraa D D ^ E E d 4.1.8 Branden in 2010 D ' 4.1.9 Sponorbeleid E 40
: 4.1.10 Maachappelijke berokkenheid & ^ E ^ < ^< ^< D D D : Dy W d E ^ ^ ^ ^ 41
4.2 Duurzaamheid 4.2.1 Toekomvae nieuwbouwprojecen & & E D 4.2.2 Energiebeparende maaregelen D h 42
' ^he D ^ 4.2.3 Duurzame maerialen en echnieken E ^ < ^ <>W W W h <>W &^ 4.2.4 Beperk loopprogramma ^ h 4.3 Wonen welzijn en zorg 43
D ^ 4.3.1 Wonen welzijn en zorg: voorbeelden ^ ^ W <>W <>W W 5 Tevreden klanen en een poiief imago 5.1 lanevredenheidonderzoeken D ^ 44
<d 5.1.1 lanevredenheidonderzoek Nieuwe woning 5.1.2 lanevredenheidonderzoek Reparaieverzoeken h 5.1.3 Meldpun voor reparaieverzoeken >^ ^ >^ >^ >^ >^ ' 45
5.1.4 lanevredenheidonderzoek Nieuwbouw <>W E 5.1.5 lanevredenheidonderzoek Renovaie lanevredenheidonderzoek d lanevredenheidonderzoek ' D 46
5.1.6 Onderzoek woonwenen D 5.2 Repuaie van wonencenraal d ^ d > 47
5.3 langeriche organiaie 5.3.1 Reorganiaie ^ ^ < >^ >^ >^ >^ 5.3.2 Inroducie wonencenraal 2.0 D D D >^ 48
5.3.3 Uiwerking van de reorganiaie 5.3.4 Naar een doelmaiger bedrijfculuur Dd 5.3.5 Onwikkelen opleiden en beoordelen W> D > W> W 49
d 5.3.6 Arbeidomandigheden en ziekeverzuim ' d ^ 5.3.7 Gideonbende ' ' ' ' 5.3.8 Een aandeel in wonencenraal 50
Dd 5.3.9 Peroneelbezeing & 5.4 Goede begeleiding van onze klanen 5.4.1 Beheerplan groo onderhoud W ' d 51
5.4.2 Sociaal begeleider bij groo onderhoud h d 5.4.3 Sociaal Plan bij loop- nieuwbouw ^ ^ W ^ W ^ W E > E 5.5 Paricipaie van bewoner d 52
5.5.1 Bewonercommiie en klankbordgroepen Y & D ' > 5.5.2 Huurderraad E > > D 53
5.6 Profeioneel VvE- beheer D'D D'D 5.6.1 oeken naar nieuwe werkvormen in de VvE W 6 Een onderneming me maachappelijke veranwoordelijkheid D D > 6.1 Samenwerking 54
D 6.1.1 Samenwerking me Huurderraad 6.1.2 Samenwerking me gemeene D ^ E E 6.1.3 Sakeholdercommunicaie ^ 55
W D ^ d 6.1.4 Preaieafpraken E d 6.1.5 Wonen leren en werken 56
^ ^ ^ ^ E ^ ^ :W 6.1.6 Leerlingbouwplaa > E > > E & <>W & D D 57
D <>W <>W 7 Op vol vermogen & D ^ D 7.1 Financiën: veranwoord riicoprofiel h h 58
7.2 Financiën: voldoende olvabiliei & ^ ^ & ' 7.3 Financiën: maachappelijk rendemen ^ > & 7.4 Financiën: Suren op aromen ^ < > 59
7.5 Financiën: Voldoende leencapaciei ' 7.5.1 Treaurybeleid: Borging WSW ^ ^ ^ ^ ^ ^ D h ^ & E E' 60
^ ^ 7.6 Financiën: Meerjarenoverzich h d ^ ^ > & 61
7.6.1 Waardering van he bezi : & E 8 Blik op de oekom E < 62
E h W & h ^ & 8.1 Plannen nieuwe kabine 8.2 Heffing CFV ^ & E 8.3 EU regel voor aaeun ^ 63
D 8.4 Sagnaie op de woningmark ' h 8.5 Economiche crii E ' 8.6 Alle doelellingen binnen bereik ^ 64
& & D ^ E ^ D 65
& ' d W ^ d > d h d ' 66
> ^ < h W D > D > D'D D <d E ^ <>W ^ <>W > ^ h d W W ^ h 67
^ DW WW ' < ^ > h W ' D: < & 68
' 69
Š ƒ ' d D d D D ^ < E' < ^ ' ' ' > 70
W W ^ d d 71
1 Governancerucuur beuur en oezich d > ' d & ' 1.1 WonenCenraal en haar omgeving 72
& 1.2 De inerne organiaie ^ W W < 73
1.2.1 Toezich ^ 1.2.2 Managemeneam & & ^ Dd ' Dd Dd D ^ 1.2.3 Taakverdeling binnen he managemeneam Dd 74
' >^ Dd Dd D W W & & ^ D ^ 1.3 Miie viie raegie > D D d Dd 75
1.3.1 Organiaierucuur en culuur >^ d 1.3.2 Meerjarenbegroing jaarplannen en begroing D ^ < Dd D 1.3.3 Speerpunen 76
D W d 1.3.4 Reulaen d 1.3.4.1 De reorganiaie: wa hebben we bereik in 2010? D d h d < 1.3.4.2 De bedrijflaen: wa hebben we bereik in 2010? D 77
' 1.3.4.3 Miie viie en raegie: wa hebben we bereik in 2010? ^ E 1.3.4.4 Maachappelijk ondernemerchap: wa hebben we bereik in 2010? 1.3.4.5 Riicomanagemen en conrol: wa hebben we bereik in 2010? 78
>^ > ^ ' D ^ E d & E d & 1.3.5 Ambiie D ^ D D E h ' 79
< < > > 1.3.6 Direcieauu ^ ^Dd : ^ W W D d & < D W E W W W W ^ 80
1.4 Inerne veranwoording 1.4.1 Ondernemingraad D E 1.4.1.1 Bijeenkomen van de Ondernemingraad E Dd D 81
' Dd 1.4.2 Inegraal riicomanagemen E W ^ < D < ^ 1.4.2.1 Procuraieregeling en reauryauu 82
1.4.2.2 Suringmodel op karomen 1.4.2.3 waliei en Audiing < < < D ^ E < >^ 1.4.2.4 Conrol && 83
1.4.2.5 Balanced Score Card aderbrief en Meerjarenbegroing ^ ^ D < d D h >^ ' ^ 1.4.3 Beleidkader inegriei E 84
1.4.3.1 lokkenluiderregeling en Inegrieicode d 1.4.4 BING rappor > E ' E' D 85
' E' E' 1.4.5 lachencommiie < ^ W d E : : > : > > : : W D : D & D 86
1.5 We- en regelgeving ^ & & & D D d D h h 1.5.1 Accounan W D ^ D ^ ^ 87
h 1.5.2 WSW D ^ ^ ^ ^ ^ ^ h 1.5.3 Huurderraad en Gemeene D ^ > ' 1.6 De ociale huurecor Aedecode en Governancecode 1.6.1 De ecor d d ' 88
dh D D 1.6.2 Aedecode en Governancecode d ' ' 1.6.3 Benchmarking d 89
d ' d ' h D 1.6.4 Viiaie z^ 1.7 Lokale belanghouder > 90
^ < W W ^< ^W ' ^'' ^ D ^ D < < 91
2 Raad van Commiarien ^ 2.1 Inze ^ 2.2 Profiel van de Commiarien 92
2.3 Algeheel profiel 2.4 Profiel van de voorzier 93
2.5 Audicommiie ' d 2.6 Werving en elecie W ' 2.7 Onafhankelijkheid en inegriei ' ' ' : 94
2.8 Samenelling en rooer van afreden d d d d d ' ' 95
D D > D ' D ' > d d < > > > > > W D ^ ^ > > 96
D d > D ^ : d > d > W ^ > > ^ ^ ded W h D > > d d EW D & ^ 97
2.9 Beloning Commiarien d d d > D > d > > ^ > D > ' > D ' > : d d & 2.10 Beloning direceur- beuurder ^ ' 98
d D d W h d & d d d d & 99
2.11 Remuneraierappor d > ^ ' ' ' ' 100
2.12 Werkwijze en inhoud van he oezich : : ^ ^ d ' : : D <>W < > E > <>W ^ d > D 101
2.13 Tweedaage > : < > ^ < D Dd 2.14 Werkbezoek E Dd & < < E 102
d d d d d d ' ' d 2.15 Veranwoording audicommiie d && 2.16 Overleg me de Ondernemingraad 2.17 Overleg me de Huurderraad d 103
o d o ^ o o d o d d 2.18 elfevaluaie E 104
2.19 Invulling van he oezich d E D W E d E d d & 2.20 To lo d 105
106
3 Beuurverklaringen 3.1 Beuurverklaring direceur- beuurder 3.2 Verklaring Raad van Commiarien ' E > D 107
4 Rappor van feielijke bevinden inzake he volkhuiveingverlag 108
109
110
5 Aurance- rappor 111
112
: 113
< Y ^ ^ ^ ' D & d ^ > 114
> > > ' ' W W > & D d < d D & 115
> > > < ^ ^ ^ E d ' > > 116
117
118
1 Balan per 31 december 2010! " ### Ref. 2010 2009 Vae aciva Maeriele vae aciva 9.1 (On)roerende zaken in exploiaie 351.676 317.194 (On)roerende zaken in onwikkeling 9.297 17.730 (On)roerende zaken en diene van de exploiaie 2.777 3.079 363.750 338.003 Financiele vae aciva 9.2 Te vorderen BWS- ubidie 583 840 Deelnemingen 0 0 Acieve belainglaenie 17.244 8.721 Overige 245 260 18.072 9.821 Vloende aciva Voorraden 9.3 985 745 Vorderingen 9.4 Huurdebieuren 9.4.1 823 864 Belaingen en premie ociale verzekeringen 9.4.2 1.291 3.065 Overige vorderingen 9.4.3 1.959 1.397 Overlopende aciva 9.4.4 1.998 2.661 6.071 7.987 Liquide middelen 9.5 4.574 5.647 393.452 362.203 119
(na voorgeelde reulaabeemming) $ % & ' ()(( * 2010 2009 Eigen vermogen 9.6 Overige reerve 9.6.1 100.596 76.772 Voorzieningen Laene belaingverplichingen 9.7 0 583 Langlopende chulden 9.8 Leningen overheid 9.8.1 982 1.120 Leningen kredieinellingen 9.8.1 246.524 243.281 Waarborgommen 9.8.2 133 127 247.639 244.528 orlopende chulden 9.9 Schulden aan kredieinellingen 9.9.1 26.756 18.768 Schulden aan gemeenen 9.9.2 187 214 Schulden aan leverancier 9.9.3 4.666 6.483 Belaingen en premie ociale verzekeringen 9.9.4 4.434 1.851 Overige chulden 9.9.5 432 1.451 Overlopende paiva 9.9.6 8.742 11.553 45.217 40.320 393.452 362.203 120
2 Win- en verlierekening over 2010 Win- en- verlierekening (x + - -- ) Begroing Ref. 2010 2010 2009 Bedrijfopbrengen Huren 10.1 49.607 49.614 49.351 Vergoedingen 10.2 4.850 4.426 5.048 Overheidbijdragen 10.3 2 2 2 Verkoop onroerende zaken 10.4 19.135 19.546 26.113 Wijzigingen in onderhanden werk 68 0 0 Geaciveerde producie bv he eigen bedrijf 10.5 2.411 642 703 Overige bedrijfopbrengen 10.6 891 947 1.295 76.964 75.177 82.512 Bedrijflaen Afchrijvingen op (im)maeriële vae aciva 10.7 8.924 8.210 8.399 Lonen en alarien 10.8 4.859 4.801 4.743 Sociale laen 10.8 602 636 614 Penioenlaen 10.8 949 963 959 Laen onderhoud 10.9 16.747 14.788 23.992 Overige bedrijflaen 10.10 17.051 16.833 16.937 49.130 46.232 55.644 Bedrijfreulaa 27.834 28.945 26.868 Financiele baen en laen Renebaen en oorgelijke opbrengen Renelaen en oorgelijke koen 10.12 10.13 10-13.287 353-12.928 202-12.272 Reulaa ui gewone bedrijfuioefening voor belaingen 14.557 16.370 14.798 Belaingen 10.14-1.296 7.454 11.575 Neo reulaa na belaingen 13.261 23.824 26.373 121
3 aroomoverzich 2010 (indirece mehode) He aldo van de liquide middelen i in 2010 me.) 021435 040507698:5;;< :>=;? @9 A4BC14 050402D - ulimo 2009 naar BC@41)BC 050402D - ulimo 2010. aroomoverzich 2010 E F G H)F I JLJNM JOLQPR HJSE T U V WWW S 2010 2009 aroom ui operaionele acivieien Bedrijfreulaa 28.945 26.868 Aanpaingen voor: - Afchrijvingen 8.210 8.399 - Vrijval doaie voorzieningen - 583 583 - Overige 0 0 36.572 35.850 Veranderingen in werkkapiaal: - Voorraden - 240-660 - Vorderingen 1.917-5.944 - orlopende chulden 4.897-3.164 6.574-9.768 aroom ui bedrijfoperaie 43.146 26.082 Onvangen inre 353 202 Beaalde inre laen herfinancieringen - 12.930-12.272 Belaingen naar de win 7.454 11.575-5.123-495 aroom ui operaionele acivieien (a) 38.023 25.587 aroom ui inveeringacivieien Inveeringen in maeriële vae aciva - 39.911-24.168 Deinveeringen in (im)maeriële vae aciva 5.955 11.289 Inveeringen oename financiële vae aciva - 13.873-8.475 Deinveeringen in financiële vae aciva 5.622 15 aroom ui inveeringacivieien (b) - 42.207-21.339 aroom ui financieringacivieien Onvangen ui langlopende chulden (nieuwe leningen) 30.000 20.209 Afloing langlopende chulden - 26.895-18.901 Waarborgommen en overige chulden 6 16 aroom ui financieringacivieien (c ) 3.111 1.324 Toename afname geldmiddelen (a+ b+ c) - 1.073 5.572 122
4 Algemene oeliching 4.1 Algemeen Wooncorporaie wonencenraal i een iching me de au van oegelaen inelling volkhuiveing. ij heef pecifieke oelaing in de gemeene Alphen aan den Rijn en i werkzaam binnen de juridiche wegeving van ui de Woonwe en he Belui Beheer Sociale Huurecor. De veigingplaa i Alphen aan den Rijn. 4.2 Regelgeving De jaarverlaggeving door oegelaen inellingen volkhuiveing dien e voldoen aan de eien zoal deze zijn geformuleerd in he Belui Beheer Sociale Huurecor (BBSH). In di belui word BW2 Tiel 9 voorgechreven behouden enkele uizonderingen van pecifieke aard. De ecorpecifieke eien zijn neergelegd in de door de Raad voor de Jaarverlaggeving uigegeven Richlijn 645. In deze richlijn zijn onder meer pecifieke modellen voor de balan en de win- en verlierekening opgenomen en zijn voor de ecor pecifieke preenaie waardering- en verlaggevingvoorchrifen geformuleerd. Deze jaarrekening i opgeeld in overeenemming me de weelijke bepalingen van BW2 Tiel 9 en de ellige uipraken van de Richlijnen voor de Jaarverlaggeving uigegeven door de Raad voor de Jaarverlaggeving. Toelichingen op poen in de balan win- en verlierekening en karoomoverzich worden in de jaarrekening genummerd. 4.3 Verbindingen 4.3.1 Vagoedland BV WonenCenraal i vanaf 31 december 1999 100% aandeelhouder van Vagoedland BV. He geplaa en geor aandelenkapiaal bedraag 20.000-. Mede naar aanleiding van he (negaieve) oordeel van he Minierie van VROM over een aanal acivieien van Vagoedland BV en daarmee de beperkingen om voldoende chaalvergroing e kunnen bereiken i in 2003 beloen de werkzaamheden van Vagoedland BV e beëindigen. Eind 2003 zijn de bedrijfacivieien volledig beëindigd. De reulaen van de vennoochap zijn de afgelopen jaren negaief gewee. Di heef gereuleerd in een negaief eigen vermogen. Hoewel han nog geen vooruizichen beaan op een poiieve wending van de reulaen heef wonencenraal beveigd da zij nie voornemen i de vennoochap e liquideren en ook nie op kore ermijn zal overgaan o he opeien van de vordering op de vennoochap. Da beeken da he voorbeaan van de vennoochap vooralnog i gewaarborgd. Er i een geekende garanelling van wonencenraal me berekking o Vagoedland BV o en me 31 december 2011. Gezien he negaieve eigen vermogen van de vennoochap zijn de aandelen voorzichigheidhalve afgewaardeerd o nihil. De rekening- couran vordering op deze vennoochap word jaarlijk gewaardeerd o de hooge van he in deze vennoochap aanwezige bankaldo ulimo boekjaar. WonenCenraal heef ervoor gekozen om af e zien van conolidaie van de cijfer van Vagoedland BV in verband me de geringe beekeni van de cijfer en opziche van he oaal. 123
4.3.2 WoonQue BV Sind 23 juni 2004 paricipeer wonencenraal in WoonQue BV. WoonQue BV i een iniiaief van ach woningcorporaie amen me Aede gerich op he verkrijgen van een acueel inzich in de mark vooral waar he gaa om woonwenen. He iniiaief heef zich in de afgelopen jaren nie onwikkeld zoal gehoop en voorzien. He aanal deelnemer i (e) beperk gebleven. De zeggenchap binnen de vennoochap kom oe aan de opricher (Aede en ach woningcorporaie). Hiervoor zijn priorieiaandelen uigegeven. WonenCenraal bezi 625% (1.124 uk) van de gewone aandelen en heef één priorieiaandeel. He aandeel van wonencenraal in he geplaa kapiaal bedraag.)x. YC@9D - (1.125 aandelen van.)d - ). Daarnaa heef wonencenraal in 2004 er financiering van de bedrijfacivieien een achergeelde lening van 39AC 0 00- verrek. Gezien de financiële onwikkelingen en de oekomplannen van deze vennoochap zijn de lening van 39AC 05040CD - en de aandelen voorzichigheidhalve afgewaardeerd o nihil. WonenCenraal heef verder geen garanie en zekerheidellingen voor WoonQue BV verrek. WoonQue BV bleek rucureel verliegevend en de aandeelhouder hebben nu aandelen die zonder verdere acie nie meer waard zijn. Er zijn daarom alernaieven voor een doorar onderzoch. De amenwerking me Woningne (de grooe woonruimebemiddelaar van Nederland) kwam daarbij al bee alernaief naar voren. Woningne i per 7 februari 2011 de nieuwe eigenaar geworden van WoonQue BV. 4.3.3 Verenigingen van Eigenaar Al eigenaar van 2.353 apparemenrechen paricipeer wonencenraal per 31 december 2010 in 65 Verenigingen van Eigenaar (VvE ). De werkzaamheden van deze VvE bereffen he beheer van gemeenchappelijke zaken en delen van apparemengebouwen. De voorzieningen onderhoud binnen de VvE en de daarop aanluiende bijdragen van de leden zijn gebaeerd op de jaarlijk geacualieerde meerjarenonderhoudplanningen. He oaal van deze voorzieningen gebaeerd op de begroingen 2010 zijn in rela ie o de meerjarenonderhoudplanningen oereikend. 4.3.4 Siching Woonmark Rijnreek WonenCenraal paricipeer amen me vier woningcorporaie in de Rijnreek in de Siching Woonmark Rijnreek. Doelelling van de iching i om op bai van een convenan uen gemeenen en woningcorporaie e komen o een markgeriche verdeling van bij de deelnemer en anderen voor verhuur vrijkomende woonruime. WonenCenraal verrich de adminiraieve handelingen op he gebied van de woonruimeverdeling namen de iching en onvang hiervoor een vergoeding. Alle deelnemer dragen bij in de koen op bai van he aanal geplaae adverenie. 4.3.5 Siching Vrienden van he Schouenhui WonenCenraal heef in 2007 de Siching Vrienden van he Schouenhui opgerich. Doelelling van de iching i he verrichen van acivieien waardoor he Schouenhui al culureel erfgoed duurzaam voor de oekom kan worden behouden onder meer door he Schouenhui een 124
maachappelijke gebruikfuncie e geven en daarmee oegankelijkheid e realieren voor een zo breed mogelijk publiek. In he Schouenhui werken ook menen me een verandelijke beperking. ij krijgen op deze manier de kan om volwaardig deel e nemen aan de amenleving. He ichingkapiaal bedroeg ulimo 2009.Y14 Y4A219D - negaief. WonenCenraal heef zich o 2012 garan geeld voor de coninuïei van de Siching Vrienden van he Schouenhui. WonenCenraal heef er voor gekozen af e zien van he conolideren van de Siching Vrienden van he Schouenhui in verband me de geringe beekeni van deze cijfer en opziche van he oaal. 5 Grondlagen voor waardering van aciva en paiva 5.1 Algemeen De waardering van de aciva en paiva en de bepaling van he reulaa beruen op de grondlag van verkrijging- of vervaardigingprij of lagere realieerbare waarde enzij hierna ie ander i vermeld. De baen en laen worden oegerekend aan he jaar waarop zij berekking hebben. 5.1.1 Vergelijking me voorgaand jaar De gehaneerde grondlagen van waardering en reulaabepaling zijn ongewijzigd gebleven en opziche van voorgaand jaar. 5.1.2 Verwerking verplichingen In de jaarrekening worden naa juridich afdwingbare verplichingen even feielijke verplichingen verwerk die kunnen worden gekwalificeerd al inern geformalieerd en exern gecommuniceerd. Hiervan i prake wanneer uiingen namen de corporaie zijn gedaan riching huurder gemeenen en overige akeholder aangaande verplichingen inzake oekomige herrucureringen en oekomige nieuwbouwprojecen. Een feielijke verpliching i gekoppeld aan he beluivormingproce van de corporaie rondom projeconwikkeling en herrucurering. Van een feielijke verpliching i prake indien de formaliering van de definiief onwerp fae en afgeleid he aanvragen van de bouwvergunning heef plaagevonden. 5.2 Maeriële vae aciva (Ref. 9.1) 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploiaie De oorpronkelijke inveeringen in complexen worden gewaardeerd egen verkrijging- of vervaardigingprij onder afrek van cumulaieve afchrijvingen en (naar verwaching duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijging- of vervaardigingprij word bepaald al de om van alle direc oe e rekenen uigaven evenueel vermeerderd me na- inveeringen. Voor zover verkregen ubidie e kwalificeren zijn al inveeringubidie worden deze in mindering gebrach op de verkrijging- of vervaardigingprij. Uigaven na eere verwerking (de zogeheen na- inveeringen) die leiden o een waardeverhoging van he acief worden aangemerk al aciveerbare koen van vernieuwing. 125
Uigaven die berekking hebben op oekomige herrucureringen waarvan de feielijke verplichingen dan wel de in reche afdwingbare verplichingen zijn aangegaan worden in de waardering berokken. Herrucurering ondercheid zich van renovaie door he verbeeren of vergroen van de oorpronkelijke capaciei. De laen van onderhoud waaronder renovaie ondercheiden zich van aciveerbare koen door he fei da er geen prake i van een waardeverhoging van he acief. De laen van onderhoud worden direc in he reulaa veranwoord. Complexen worden gedefinieerd op bai van groepen van gelijkoorige aciva (karoomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op bai van onderkende produclijnen welke zich al volg laen omchrijven: D Alpha E Alpha Comfor F Groene Har G Randad H Overig bezi De indeling lui aan op de wijze waarop he inerne beleid en de bedrijfvoering i gedefinieerd. Deze cluering heef plaagevonden rekeninghoudend me produckenmerken. Jaarlijk vind oeing plaa van de boekwaarde en reële waarde. De oeing gechied op produc lijnniveau. Een bijzonder waardeverminderingverlie i he bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overchrijd. Van duurzaamheid i prake wanneer de verwache reële waarde gedurende een periode van en mine vijf jaar lager i dan de boekwaarde. De reële waarde word afhankelijk geeld van de voorgenomen beemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploiaie beemd voor de verhuur i de bedrijfwaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of korere ermijn voor verhuur worden aangehouden. Indien word vageeld da een in he verleden veranwoorde bijzondere waardevermindering nie meer beaa of i afgenomen word de oegenomen boekwaarde van de debereffende aciva nie hoger geeld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor he acief zou zijn veranwoord. De bedrijfwaarde word gevormd door de conane waarde van de geprognoiceerde karomen ui hoofde van oekomige exploiaieopbrengen en oekomige exploiaielaen over de gechae reerende loopijd van de inveering. Daarbij word rekening gehouden me de voorgenomen beemming en aard van he bezi. Ondercheid word gemaak in woningen beemd voor de verhuur woningen beemd voor de verkoop op kore en langere ermijn en bedrijfmaige overige onroerende zaken. De karoomprognoe zijn gebaeerd op redelijke en onderbouwde veronderellingen die de bee chaing van de direcie weergeven van de economiche omandigheden die van oepaing zullen zijn gedurende de reerende levenduur van he acief. De karomen zijn gebaeerd op de vageelde meerjarenbegroing en berijken een periode van vijf jaar behouden de verwache koen van groo onderhoud erfpach en overige conracen me een werkingduur van meer dan vijf jaar. De koen van planmaig onderhoud worden gebaeerd op de in de meerjaren 126
onderhoudbegroing onderkende cycli per componen. Voor laere jaren word uigegaan van de verwache gemiddelde groeivoeen voor inflaie huurijging en rene almede genormeerde laenniveau. Bij de bedrijfwaardeberekening 2010 gelden de volgende parameer en uigangpunen: jaaral huurverhoging huurderving onderhoud variabele laen kore rene lange rene 2011 150% 060% 150% 150% 152% 425% 2012 165% 060% 195% 165% 196% 442% 2013 176% 060% 227% 176% 227% 453% 2014 183% 060% 249% 183% 249% 461% 2015 188% 060% 264% 188% 264% 467% 2016 e.v. 200% 060% 300% 200% 300% 480% - Planmaig onderhoud i overeenkomig de meerjarenonderhoudbegroing ingerekend op bai van geacualieerd raegich voorraadbeleid (complexplannen); - koen van nie- planmaig onderhoud conform een bedrijfeconomiche norm van B2[C@9D - per verhuureenheid (voor woningen in een VvE 75% van deze norm); - de verwache verkoopopbreng van ruim 850 woningen verdeeld over 7 jaar; - een rewaarde op bai van gechae grondwaarde aan he einde van de exploiaieperiode conform mehodiek van he CFV; - inveeringen nieuwbouw en inveeringen inzake herrucurering op bai van feielijke verplichingen in cau voorgenomen en goedgekeurd exern gecommuniceerd beleid; - een diconeringvoe van 525%; - een minimale levenduur van 15 jaar behouden loopcomplexen; - de heffingbijdrage van he Cenraal Fond Volkhuiveing en de e bealen vennoochapbelaing maken geen onderdeel ui van de bedrijfwaarde. De bedrijfwaardeberekening 2009 wa opgeeld volgen de volgende uigangpunen: - voor planmaig onderhoud zijn de eere 10 jaren van de meerjarenonderhoudbegroing afgeleide bedragen per woning per jaar ingerekend; vanaf jaar 11 i gerekend me een van een benchmark afgeleide bedrijfeconomiche norm van \2[C@9D -. (voor woningen in een VvE 50% van deze norm); - koen van nie- planmaig onderhoud conform een bedrijfeconomiche norm van B2[5YD - per verhuureenheid (voor woningen in een VvE 75% van deze norm); - de verwache verkoopopbreng van ruim 1.000 woningen verdeeld over 6 jaar; - een rewaarde op bai van gechae grondwaarde aan he einde van de exploiaieperiode conform mehodiek van he CFV; - inveeringen nieuwbouw en inveeringen inzake herrucurering op bai van feielijke verplichingen in cau voorgenomen en goedgekeurd exern gecommuniceerd beleid; - een diconeringvoe van 6%; - een minimale levenduur van 15 jaar behouden loopcomplexen; - de heffingbijdrage van he Cenraal Fond Volkhuiveing en de e bealen vennoochapbelaing maken geen onderdeel ui van de bedrijfwaarde. 127
Bij de bepaling van de bedrijfwaarde word rekening gehouden me de renabilieiwaardecorrecie van de beaande leningenporefeuille en beleggingen. De renabilieiwaardecorrecie beref he verchil uen de conane waarde van de verwache karomen van leningen en beleggingen en de waardering van deze poen op de balan. De verwache opbrengwaarde van woningen geoormerk voor verkoop word gedefinieerd al de conane waarde van he bedrag da kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwache ermijn onder afrek van een mogelijke koring en onder afrek van verkoopkoen die nie door de koper worden gedragen. Ter bepaling van di bedrag worden zo nodig axaie uigevoerd door onafhankelijke exern dekundigen of vergelijkbare onroerende zaken al referenie gehaneerd. Gegeven he fei da verkopen hoofdzakelijk worden verrich in he kader van de financiering van onrendabele inveeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van ien jaar in de waardering berokken. Daarmee word rech gedaan aan he voorwaardelijke karaker van de geoormerke verkopen. De bepaling van de rewaarde van de grond opgenomen in de bedrijfwaarde vind voor zover er nog geen herbeemming van de grond heef plaagevonden plaa op bai van de huidige vergelijkbare kavel of vierkanemeerprij voor een ociale huurwoning. Deze kavelprij word geïndexeerd naar he einde van de levenduur en verminderd me verwache loopkoen en koen van uiplaaing. Indien feielijke dan wel in reche afdwingbare verplichingen zijn aangegaan die conequenie hebben voor de beemming van de grond dan word me deze gewijzigde beemming in de waardering rekening gehouden. 5.2.2 Onroerende en roerende zaken in onwikkeling Di bereffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd egen uigaafprijzen en oegerekende koen van he werkapparaa ui hoofde van voorbereiding oezich en direcievoering onder afrek van een bijzondere waardevermindering ui hoofde van e dekken ichingkoen. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de karoomgenererende eenheid waaroe de onroerende zaken gaan behoren berokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger i dan de waarde van de onroerende zaken in onwikkeling dan word de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en word een voorziening aan de credizijde van de balan opgenomen. Ingenomen grondpoiie worden onder deze po verwerk egen aanchafprij en bijkomende koen. Me berekking o zogeheen gecombineerde projecen word he aandeel van de koopwoningen veranwoord onder de po voorraad onderhanden werk he aandeel huurwoningen word veranwoord onder de onroerende en roerende zaken in onwikkeling. Voor wa beref he onrendabele deel van he gecombineerde projec word bij he aangaan van de verpliching he onrendabele deel verminderd me he verwache verkoopreulaa in de win- en verlierekening veranwoord onder de po overige waardeveranderingen (im)maeriële vae aciva. Bij oplevering van he oale projec word he verkoopreulaa zowel veranwoord onder de po verkoop onroerende zaken al onder de po overige waardeveranderingen (im)maeriële vae aciva. Daarmee word de economiche realiei van de ranacie he be zichbaar gemaak. Afchrijving vind eer plaa nada de bereffende complexen in exploiaie zijn genomen. 128
5.2.3 Onroerende en roerende zaken en diene van de exploiaie De onroerende en roerende zaken en diene van de exploiaie worden gewaardeerd op bai van aanchafwaarde onder afrek van afchrijvingen. De afchrijvingen zijn berekend volgen he annuïaire yeem voor onroerende zaken en lineair voor de roerende zaken me inachneming van de verwache economiche levenduur van de bereffende aciefpo. 5.3 Financiële vae aciva (Ref. 9.2) 5.3.1 Te vorderen BWS- ubidie De vordering ui hoofde van binnen he Belui Woninggebonden Subidie (BWS) oegezegde bedragen (conane waarde van de uibealingen) word jaarlijk vermeerderd door rene oe e rekenen egen he ubidierendemen en verminderd me de door de budgehouder bechikbaar geelde bedragen. De uibealingermijn i afhankelijk geeld van de diconeringvoe en beloop vanaf de vaelling van de ubidie maximaal 30 jaar. 5.3.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepmaachappijen en overige deelnemingen waarin invloed van beekeni kan worden uigeoefend worden gewaardeerd volgen de neo vermogenwaardemehode. Invloed van beekeni word in ieder geval verondereld aanwezig e zijn bij een aandeelhouderbelang van meer dan 20%. De neo vermogenwaarde word berekend volgen de grondlagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegeven bechikbaar zijn voor aanpaing aan deze grondlagen word uigegaan van de waarderinggrondlagen van de bereffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgen de neo vermogenwaarde negaief i word deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonencenraal in deze iuaie geheel of en dele inaa voor de chulden van de deelneming repecievelijk he ellige voornemen heef de deelneming o bealing van haar chulden in aa e ellen word een voorziening geroffen. Deelnemingen waar geen invloed van beekeni kan worden uigeoefend worden gewaardeerd egen verkrijgingprij of indien hieroe aanleiding beaa een lagere waarde. 5.3.3 Overige financiële vae aciva en effecen De onder financiële vae aciva opgenomen overige vorderingen omvaen verreke leningen en overige vorderingen almede gekoche leningen en obligaie die o he einde van de loopijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd egen de nominale waarde. Daarnaa i de onder de overige financiële vae aciva de vordering ui hoofde van een acieve belainglaenie opgenomen. Laene belaingvorderingen en - verplichingen worden opgenomen voor ijdelijke verchillen uen de waarde van de aciva en paiva volgen ficale voorchrifen enerzijd en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijd. De berekening van de laene belaingvorderingen en - verplichingen gechied egen de belaingarieven die op he einde van he verlagjaar gelden of egen de arieven die in de komende jaren gelden voor zover deze al bij we zijn vageeld. 129
Laene belaingvorderingen ui hoofde van verrekenbare verchillen en bechikbare voorwaare verliecompenaie worden opgenomen voor zover he waarchijnlijk i da er oekomige ficale win bechikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompeneerd en verrekeningmogelijkheden kunnen worden benu. Laene belaingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vae aciva laene belaingverplichingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Laene belaingen worden gewaardeerd egen de conane waarde. 5.4 Voorraden (ref. 9.3) 5.4.1 Voorraden Onder de voorraden worden de verkoche huurwoningen opgenomen waarvan per de balandaum de onbindende voorwaarden zijn vervallen maar die nog nie zijn geranporeerd. Deze zijn gewaardeerd egen de verkoopprij. De woningen waren op he momen van he opellen van he jaarverlag geranporeerd. 5.4.2 Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkoche woningen ui projeconwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingprij of lagere opbrengwaarde. De vervaardigingprij omva alle koen die amenhangen me de verkrijging of vervaardiging almede gemaake koen om de voorraden op hun huidige plaa en in hun huidige aa e brengen. In de koen van vervaardiging zijn begrepen direce loonkoen en oelagen voor aan de producie gerelaeerde indirece vae en variabele koen waaronder de koen van he bedrijfbureau onderhoudafdeling en inerne logiiek almede oegerekende rene. De opbrengwaarde i de gechae verkoopprij onder afrek van direc oerekenbare verkoopkoen. Bij de bepaling van de opbrengwaarde word rekening gehouden me de incouranheid van de voorraden. 5.4.3 Onderhanden projecen Onderhanden projecen in opdrach van derden worden gewaardeerd egen de gerealieerde projecopbrengen (beaande ui de gerealieerde projeckoen en oegerekende win). Indien van oepaing worden hierop de verwerke verliezen en reed gedeclareerde ermijnen in mindering gebrach. Onderhanden projecen waarvan de gefacureerde ermijnen hoger zijn dan de gerealieerde projecopbrengen worden gepreeneerd onder de korlopende chulden. Uigaven voor projeckoen voor nog nie verriche preaie worden opgenomen onder de voorraden. 5.5 Vorderingen (ref. 9.4) De vorderingen zijn gewaardeerd egen geamorieerde verkrijgingprij of lagere realieerbare waarde. 5.5.1 Huurdebieuren Waardering gechied egen hioriche verkrijgingprij rekening houdend me een afwaardering voor mogelijke oninbaarheid gebaeerd op een dynamiche benadering en aich geoe. 130
5.5.2 Liquide middelen (ref. 9.5) Liquide middelen beaan ui ka- bankegoeden en depoio me een loopijd korer dan waalf maanden. Rekening- couranchulden bij banken zijn opgenomen onder chulden aan kredieinellingen onder korlopende chulden. 5.6 Voorzieningen (Ref. 9.7) Voorzieningen worden gevormd voor in reche afdwingbare of feielijke verplichingen en verliezen die op balandaum beaan waarbij he waarchijnlijk i da een uiroom van middelen noodzakelijk i en waarvan de hooge redelijkerwij kan worden gecha. Voorzieningen worden opgenomen egen de bedragen waarvoor de verpliching naar verwaching kan worden afgewikkeld. 5.6.1 Voorziening onrendabele inveeringen nieuwbouw Verwache verliezen al gevolg van onrendabele inveeringen nieuwbouw worden al bijzondere waardeverandering in mindering gebrach op de boekwaarde van he complex waaroe de inveeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwache verliezen de boekwaarde van he bereffende complex overreffen word voor di meerdere een voorziening gevormd. Onder verwache verliezen word in di verband veraan de neo conane waarde van alle inveeringuigaven minu aan deze inveering oe e rekenen onvangen. 5.6.2 Laene belaingvorderingen en verplichingen Laene belaingvorderingen en - verplichingen worden opgenomen voor ijdelijke verchillen uen de waarde van de aciva en paiva volgen ficale voorchrifen enerzijd en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijd. De berekening van de laene belaingvorderingen en - verplichingen gechied egen de belaingarieven die op he einde van he verlagjaar gelden of egen de arieven die in de komende jaren gelden voor zover deze al bij we zijn vageeld. Laene belaingvorderingen ui hoofde van verrekenbare verchillen en bechikbare voorwaare verliecompenaie worden opgenomen voor zover he waarchijnlijk i da er oekomige ficale win bechikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompeneerd en verrekeningmogelijkheden kunnen worden benu. Laene belaingen worden veranwoord voor ijdelijke verchillen inzake groepmaachappijen deelnemingen en join venure enzij wonencenraal in aa i he ijdip van afloop van he ijdelijk verchil e bepalen en he nie waarchijnlijk i da he ijdelijke verchil in de voorzienbare oekom zal aflopen. Laene belaingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vae aciva laene belaingverplichingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. 131
5.7 Langlopende chulden (Ref. 9.8) Langlopende chulden worden bij de eere waardering gewaardeerd egen reële waarde. Tranaciekoen die direc zijn oe e rekenen aan de verwerving van de chulden worden in de waardering bij eere verwerking opgenomen. Schulden worden na eere verwerking gewaardeerd egen geamorieerde koprij zijnde he onvangen bedrag rekening houdend me agio of diagio en onder afrek van ranaciekoen. He verchil uen de bepaalde boekwaarde en de uieindelijke afloingwaarde word amen me de verchuldigde renevergoeding zodanig bepaald da de effecieve rene gedurende de loopijd van de chulden in de win- en- verlierekening word verwerk. De afloingverpliching voor he komend jaar van de langlopende chulden i opgenomen onder de korlopende chulden. 5.8 Leaing 5.8.1 Operaionele leaing Leaeconracen waarbij een groo deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom nie bij wonencenraal lig worden veranwoord al operaionele leaing. Verplichingen ui hoofde van operaionele leaing worden rekening houdend me onvangen vergoedingen van de leor op lineaire bai verwerk in de win- en verlierekening over de loopijd van he conrac. 6 Grondlagen voor bepaling van he reulaa 6.1 Algemeen He reulaa word bepaald al verchil uen de opbrengwaarde van de geleverde preaie en de koen en andere laen over he jaar. De reulaen op ranacie worden veranwoord in he jaar waarin zij zijn gerealieerd; verliezen reed zodra zij voorzienbaar zijn. He reulaa word even bepaald me inachneming van de verwerking van ongerealieerde waardeveranderingen van op acuele waarde gewaardeerde: - onder vloende aciva opgenomen effecen; - afgeleide financiële inrumenen die nie zijn aangemerk al afdekkinginrumen. 6.1.1 Opbrengveranwoording Opbrengen ui de levering van goederen worden verwerk zodra alle belangrijke rechen en riico me berekking o de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengen ui de levering van dienen gechieden naar rao van de geleverde preaie gebaeerd op de verriche dienen o aan de balandaum in verhouding o de in oaal e verrichen dienen. Opbrengen me berekking o onderhanden projecen in opdrach van derden beaan ui de conracueel overeengekomen egenpreaie meer- en minderwerk en claim en vergoedingen voor zover he waarchijnlijk i da die opbrengen zullen worden gerealieerd en berouwbaar kunnen worden vageeld. 132
Projecopbrengen en projeckoen Voor onderhanden projecen waarvan he reulaa op berouwbare wijze kan worden bepaald worden de projecopbrengen en de projeckoen verwerk al neo- omze en koen in de winen- verlierekening naar rao van de verriche preaie per balandaum (de Percenage of Compleion - mehode ofwel de PoC- mehode). De voorgang van de verriche preaie word bepaald op bai van de o de balandaum gemaake projeckoen in verhouding o de gechae oale projeckoen. Al he reulaa (nog) nie op berouwbare wijze kan worden ingecha dan worden de opbrengen al neo- omze verwerk in de win- en- verlierekening o he bedrag van de gemaake projeckoen da waarchijnlijk kan worden verhaald; de projeckoen worden dan verwerk in de win- en- verlierekening in de periode waarin ze zijn gemaak. odra he reulaa wel op berouwbare wijze kan worden bepaald vind opbrengveranwoording plaa volgen de PoC- mehode naar rao van de verriche preaie per balandaum. He reulaa word bepaald al he verchil uen de projecopbrengen en projeckoen. Projecopbrengen zijn de conracueel overeengekomen opbrengen en opbrengen ui hoofde van meer- en minderwerk claim en vergoedingen indien en voor zover he waarchijnlijk i da deze worden gerealieerd en ze berouwbaar kunnen worden bepaald. Projeckoen zijn de direc op he projec berekking hebbende koen die koen die in he algemeen aan projecacivieien worden oegerekend en oegewezen kunnen worden aan he projec en andere koen die conracueel aan de opdrachgever kunnen worden oegerekend. Indien he waarchijnlijk i da de oale projeckoen de oale projecopbrengen overchrijden dan worden de verwache verliezen onmiddellijk in de win- en- verlierekening verwerk. Di verlie word verwerk in de koprij van de omze. De voorziening voor he verlie maak onderdeel ui van de po onderhanden projecen. 6.1.2 Bijzondere poen Bijzondere poen zijn baen of laen die behoren o de gewone bedrijfuioefening maar op grond van de aard omvang of he incidenele karaker afzonderlijk worden oegelich eneinde een goed inzich e geven in he reulaa ui gewone bedrijfuioefening van wonencenraal en me name de onwikkeling daarin. Bijzondere poen worden me he oog op de analye en de vergelijkbaarheid van de reulaen zoveel al mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongealdeerd oegelich. 6.2 Bedrijfopbrengen 6.2.1 Huren (ref. 10.1) De jaarlijke huurverhoging i van overheidwege gebonden aan een maximum. Voor he verlagjaar 2010 bedroeg di maximumpercenage 12%. De opbrengen ui hoofde van huur voorvloeiend ui conracen waar Huurva en Huurzeker geld worden aangemerk al zijnde gerealieerd in he jaar van opeibaarheid daar bij uenijde beëindiging van he huurconrac geen erugbealingverpliching geld. 6.2.2 Overheidbijdragen (ref. 10.3) Onder deze po zijn de overheidbijdragen opgenomen. 133
Voor zover de overheidbijdragen nog nie zijn onvangen i de bijdrage berekend op grond van de regelingen waarbij rekening i gehouden me voorcalculaoriche huurverhogingen en laenijgingen. 6.2.3 Verkoop onroerende zaken (ref. 10.4) De po verkopen onroerende zaken beref he aldo van de behaalde verkoopopbreng minu de boekwaarde (beaand bezi) dan wel de vervaardigingprij (projecen voor derden). Winen worden veranwoord op he momen van he vervallen van de onbindende voorwaarden ui de koopake. Evenuele verliezen op nieuwbouw koopprojecen worden veranwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 6.2.4 Geaciveerde producie en behoeve van he eigen bedrijf (Ref. 10.5) De oe e rekenen inerne direce koen (eigen projecleider) en inhuur exerne projecleider en behoeve van onroerende zaken in onwikkeling worden hieronder veranwoord. 6.3 Bedrijflaen 6.3.1 Afchrijvingen op (im)maeriële vae aciva (ref. 10.7) De afchrijvingen op maeriële vae aciva en goodwill worden gebaeerd op bai van de verkrijging- of vervaardigingprij. Afchrijvingen vinden plaa volgen de lineaire mehode dan wel de annuïaire mehode op bai van de gechae economiche levenduur. 6.3.2 Periodiek beaalbare beloningen (ref. 10.8) Lonen alarien en ociale laen worden op grond van de arbeidvoorwaarden verwerk in de win- en verlierekening voor zover ze verchuldigd zijn aan werknemer. 6.3.3 Penioenen (Ref. 10.8) WonenCenraal heef een penioenregeling (SPW). Di beref een oegezegd- penioenregeling bij he bedrijfakpenioenfond. Hierbij i een penioen oegezegd aan peroneel op de penioengerechigde leefijd afhankelijk van leefijd alari en dienjaren. Deze oegezegd- penioenregeling i verwerk al zou prake zijn van een oegezegde- bijdrageregeling. Voor de penioenregeling beaal wonencenraal op verpliche conracuele of vrijwillige bai premie aan penioenfonden en verzekeringmaachappijen. Behalve de bealing van premie heef wonencenraal geen verdere verplichingen ui hoofde van deze penioenregeling. WonenCenraal heef in geval van een ekor bij he fond geen verpliching o he voldoen van aanvullende bijdragen ander dan hogere oekomige premie. De premie worden veranwoord al peroneelkoen al deze verchuldigd zijn. Vooruibeaalde premie worden opgenomen al overlopende aciva indien deze o een erugoring leiden of o een vermindering van oekomige bealingen. 6.3.4 Laen onderhoud (Ref. 10.9) Onder deze po worden alle direc aan he verlagjaar oe e rekenen koen van onderhoud veranwoord. Van oerekenbaarheid i prake al de daadwerkelijke werkzaamheden in he verlagjaar hebben plaagevonden. Reed aangegane verplichingen waarvan de werkzaamheden nog nie zijn uigevoerd op balandaum worden verwerk onder de nie in de balan opgenomen rechen en verplichingen. 134
6.3.5 Overige bedrijflaen (Ref. 10.10) Hieronder worden de overige koen veranwoord zoal huiveingkoen beuurkoen algemene koen overige peroneelkoen belaingen verzekeringen levering goederen en dienen (ervicekoen). De overige bedrijflaen worden oegerekend aan he verlagjaar waarop zij berekking hebben. 6.3.6 Belaingen (Ref. 10.14) Vanaf 1 januari 2008 i wonencenraal inegraal belaingplichig geworden voor de vennoochapbelaing. Corporaie zijn inddien verplich over hun inegrale acivieien vennoochapbelaing e bealen. Een en ander i vagelegd in een vaellingovereenkom (VSO). In deze VSO zijn pecifieke bepalingen opgenomen me berekking o de waardering van poen op de ficale openingbalan en de wijze van reulaaneming. De belaing over he reulaa word berekend over he reulaa voor belaingen in de win- enverlierekening rekening houdend me bechikbare ficaal compenabele verliezen ui voorgaande boekjaren (voor zover nie opgenomen in de laene belaingvorderingen) en vrijgeelde winbeanddelen en na bijelling van nie- afrekbare koen. Teven word rekening gehouden me wijzigingen die opreden in de laene belaingvorderingen en laene belaingchulden ui hoofde van wijzigingen in he e haneren belaingarief. Deze la i in de reulaenrekening opgenomen. Omda juriprudenie inzake de uiwerking van de VSO nog onbreek kan de werkelijk e bealen of e verrekenen belaing over 2010 afwijken van de in de jaarrekening 2010 opgenomen chaing. 6.3.7 Renebaen en renelaen (Ref. 10.12 10.13) Renebaen en renelaen worden ijdevenredig verwerk rekening houdend me de effecieve renevoe van de bereffende aciva en paiva. Bij de verwerking van de renelaen word rekening gehouden me de veranwoorde ranaciekoen op de onvangen leningen. Onder deze po zijn opgenomen de laen in verband me he vervroegd afloen en herfinancieren van kapiaalmarkleningen. Deze laen beaan ui herbeleggingverliezen (boeerene) proviie en diagio (borgelling WSW). 6.3.8 Financiële inrumenen (renewap) Binnen he reaurybeleid van wonencenraal dien he gebruik van financiële inrumenen er beperking van inherene (rene- loopijden- en mark- ) riico'. Op grond van he vigerende inerne reauryauu i peculaief handelen in rene- inrumenen nie oegeaan. Markriico Een woningcorporaie loop riico en aanzien van de waardering van effecen opgenomen onder financiële vae aciva en effecen opgenomen onder vloende aciva. De onderneming beheer he markriico door raificaie aan e brengen in de porefeuille en limieen e ellen. WonenCenraal heef geen effecen en loop derhalve geen riico. Valuariico WonenCenraal i alleen werkzaam in Nederland en loop geen valua riico. 135
Prijriico Een woningcorporaie loop riico en aanzien van de waardering van effecen opgenomen onder financiële vae aciva en effecen. WonenCenraal heef geen effecen en loop derhalve geen riico. Reneriico WonenCenraal loop reneriico over de renedragende vorderingen (me name onder financiële vae aciva effecen en liquide middelen) en renedragende langlopende en korlopende chulden (waaronder chulden aan kredieinellingen). Voor vorderingen en chulden me variabele reneafpraken loop wonencenraal riico en aanzien van oekomige karomen me berekking o varenende vorderingen en chulden loop de wonencenraal riico over de markwaarde. Me berekking o de vorderingen worden geen financiële derivaen me berekking o reneriico geconraceerd. WonenCenraal heef renewap geconraceerd waarbij zij vae rene beaal en een variabele rene onvang. He doel van deze derivaen i reneriico e miigeren. redieriico WonenCenraal heef geen ignificane concenraie van kredieriico. WonenCenraal maak gebruik van meerdere banken eneinde over meerdere krediefacilieien e kunnen bechikken. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verrek aan de bank voor bechikbare krediefacilieien. He kredieriico gerelaeerd aan debieuren en vooruibeaalde aanneemommen i gemiigeerd door onvangen bankgaranie en he oepaen van de overwaarderegeling. Liquidieiriico WonenCenraal maak gebruik van meerdere banken om over meerdere krediefacilieien e kunnen bechikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verrek aan de bank voor bechikbare krediefacilieien. WonenCenraal pa koprijhedge accouning oe op bai van generieke documenaie. WonenCenraal documeneer de wijze waarop hedgerelaie paen in de doelellingen van riicobeheer de hedgeraegie en de verwaching aangaande de effeciviei van de hedge. WonenCenraal el door middel van een e periodiek de effeciviei van de hedgerelaie va. Bij he oepaen van koprijhedge- accouning i de eere waardering en de grondlag van verwerking in de balan en de reulaabepaling van he hedge- inrumen afhankelijk van de afgedeke po. Di beeken he volgende. Indien de afgedeke po egen koprij in de balan word verwerk word ook he derivaa egen koprij gewaardeerd. olang de afgedeke po in de koprijhedge nog nie in de balan verwerk word word he hedge- inrumen nie geherwaardeerd. Di geld bijvoorbeeld in geval van de hedge oekomige renebealingen Indien de afgedeke po een moneaire po in vreemde valua beref die in de balan i opgenomen word he derivaa voor zover he valua- elemenen in zich heef ook gewaardeerd egen de periode- einde koer. Indien he derivaa valua- elemenen in zich heef word he verchil uen de conane koer die geld op he momen van afluien van he derivaa en de ermijnkoer waaregen he derivaa zal worden afgewikkeld geamorieerd over de loopijd van he derivaa. 136
WonenCenraal dek haar reneriico (al gevolg van inveeringen en herfinancieringen die zullen leiden o oekomige karomen) gedeelelijk af door me name renewap. He effecieve deel van de financiële derivaen die zijn oegewezen voor koprijhedge- accouning word egen koprij gewaardeerd en he ineffecieve deel word egen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van he ineffecieve deel worden direc in de win- en- verlierekening verwerk. 7 Belangrijke inchaingen en aanzien van waardering en reulaabepaling De jaarrekening word overeenkomig BW2 Tiel 9 opgeeld. He managemen dien daaroe bepaalde veronderellingen en chaingen e maken die van invloed zijn op de waardering van aciva en verplichingen op de reulaabepaling en de rapporage van voorwaardelijke aciva en verplichingen. De volgende waarderinggrondlagen zijn naar de mening van he managemen he mee kriich voor he weergeven van de financiële poiie en vereien een ubjecieve of complexe beoordeling van he managemen: - maeriële vae aciva minimum waarderingregel; - iming en verwerking van onrendabele inveeringen nieuwbouw en herrucurering. 7.1 Maeriële vae aciva minimum waarderingregel Onroerende en roerende zaken in exploiaie worden gewaardeerd egen verkrijgingprij- of vervaardigingprij onder afrek van cumulaieve afchrijvingen en (naar verwaching duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingverlie i he bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overchrijd. Van duurzaamheid i prake wanneer de verwache reële waarde gedurende een periode van en mine vijf jaar lager i dan de boekwaarde. De reële waarde word afhankelijk geeld van de voorgenomen beemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploiaie beemd voor de verhuur i de bedrijfwaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of korere ermijn voor verhuur worden aangehouden. De uigangpunen van de reële waarde zijn deel afhankelijk van de inerne beleidvoornemen van wonencenraal. Deze beleidvoornemen komen onder meer o uidrukking in he raegich voorraadbeheer waarbij eigen keuze worden gemaak en aanzien van verhuur of verkoop levenduur kwaliei- en huurniveau. Voor zover mogelijk haneer wonencenraal binnen de ecor gangbare uigangpunen. 7.2 Timing en verwerking van onrendabele inveeringen nieuwbouw en herrucurering In de jaarrekening worden naa juridich afdwingbare verplichingen even feielijke verplichingen verwerk die kunnen worden gekwalificeerd al inern geformalieerd en exern gecommuniceerd. Hiervan i prake wanneer uiingen namen wonencenraal zijn gedaan riching huurder gemeenen en overige akeholder aangaande verplichingen inzake oekomige herrucureringen en oekomige nieuwbouwprojecen. Een feielijke verpliching i gekoppeld aan he beluivormingproce van wonencenraal rondom projeconwikkeling en herrucurering. Van een feielijke verpliching i prake indien de formaliering van de definiiefonwerpfae en afgeleid he aanvragen van de bouwvergunning heef plaagevonden. De aanname gedaan bij de financiële impac van bovengenoemde feielijke verplichingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realiaie van de projecen. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de ijd ondergaan door bewegingen in he prijniveau van leverancier weelijke procedure en aanpaingen in de voorgenomen bouwproducie. 137