Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere bereikbaarheidsaspecten op vastgoedwaarden wordt geanalyseerd, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de imperfecties die zich op de grondmarkt voordoen. 2 Onderzoeksvragen De volgende vragen komen aan de orde: 1. Wat is de invloed van (spoorweg)bereikbaarheid en andere bereikbaarheidsaspecten op vastgoedwaarden? 2. Welke rol spelen marktimperfecties bij de relatie tussen bereikbaarheid en vastgoedwaarden? 3. Hoe kan in een model waarin de relatie tussen bereikbaarheid en vastgoedwaarden wordt geschat rekening worden gehouden met concurrentie tussen verschillende locaties in dezelfde regio? 3 Werkwijze Achtergronden Een belangrijke achtergrond bij het thema vastgoedwaarden en bereikbaarheid is dat infrastructuur in stedelijke gebieden bijzonder duur is. De beschikbare middelen vanuit de publieke sector schieten tekort. Creatieve mogelijkheden dienen te worden opgespoord om extra bronnen van financiering aan te boren. Projectontwikkelaars en eigenaars van grond of onroerend goed zijn hierbij een potentiële partij. Zij profiteren immers van de aanleg of verbetering van infrastructuur. Zij hebben daarmee een economisch belang bij infrastructuuraanleg. Volgens de economische theorie hangt de waarde van vastgoed (kantoren, woningen) af van de interne kenmerken van het vastgoed en van de externe omgeving. Wat de externe omgeving betreft speelt hier onder meer de bereikbaarheid van het vastgoed een rol. Aspecten daarvan zijn bijvoorbeeld de ligging ten opzichte van stations, bereikbaarheid over de weg, en parkeergelegenheid. Over de mate waarin variaties in deze omgevingskenmerken invloed uitoefenen op de waarde zegt de theorie echter niets. Dit is een empirische kwestie, die afhangt van de variaties in het aanbod en de variaties in de wensen van de kant van het aanbod. Daarom is empirisch onderzoek een onmisbaar onderdeel dit project. Wanneer we specifieker kijken naar de achterliggende theorieën dan kunnen we twee lijnen onderscheiden. Allereerst is er de theorie van het stedelijk grondgebruik, die voortbouwt op de klassieke benaderingen van Von Thunen en Alonso. Volgens deze Stations, bereibaarheid en vastgoedontwikkelingen / Werkpaket 1 / 20 december 2004 Blad 1 van 5
theorie wordt het type grondgebruik en de bijpassende prijs bepaald door de hoogste bieder. In de klassieke benadering neemt de afstand tot het centrum hierbij een prominente plaats in, maar in principe kunnen ook ander aspecten van bereikbaarheid een rol spelen. De tweede lijn betreft de theorie van de zgn. hedonische prijzen zoals onder meer geformuleerd door Rosen (de naam van deze theorie is ongelukkig gekozen, omdat deze ten onrechte de associatie met hedonisme oproept). Deze theorie is niet perse ruimtelijk, en kan ook gaan over bijvoorbeeld de prijsbepalende factoren bij auto s. Kenmerk van deze theorie is dat er een heterogeen product wordt aangeboden waarbij de heterogeniteit wordt beschreven volgens een lijst kenmerken. Aan de vraagkant is er eveneens heterogeniteit in termen van uiteenlopende wensen van gebruikers van de producten. Op basis van de veronderstelling van een vrije markt kan dan afgeleid worden wat de waardering in geld is van de diverse kwaliteitsbepalende kenmerken van de objecten. De twee theorieën hebben verschillende achtergronden, maar leiden in het geval van ruimtelijke markten wel tot hetzelfde resultaat. Een lastig punt bij de hedonische prijsbenadering is dat uitgegaan wordt van de veronderstelling van een perfecte markt, zodat marktmacht geen rol speelt en ook de overheid geen interventies pleegt, bijvoorbeeld door restrictief ruimtelijk beleid. De theorie van het stedelijk grondgebruik houdt hier in principe wel rekening mee (zie bijvoorbeeld Wheaton en Sivitanidou). Het is zeker in de Nederlandse situatie wel gewenst om met deze beleidsrestricties rekening te houden. De aanpak De volgende stappen worden voorzien. a. Empirische (econometrische) analyse van vastgoedwaarden met focus op bereikbaarheid als determinant en in het bijzonder de ligging ten opzichte van stations. Van belang daarbij is het onderscheiden van diverse typen van stations en de service niveaus (frequenties) op de stations. Hierbij zal gebruik worden gemaakt van hedonische prijsanalyses, volgens welke de prijs van een object (in dit geval vastgoedwaarden) wordt verklaard uit kenmerken van dit object, waaronder zowel de interne kenmerken als die van de externe omgeving. b. De ontwikkeling van een theoretisch model voor de stedelijke economie waarin marktimperfecties op diverse markten, maar met name de grondmarkt, expliciet worden geadresseerd. Imperfecties hebben ondermeer betrekking op externaliteiten, en op marktmacht. De zoeker zal gericht worden op de verschillende instrumenten die overheden kunnen hanteren op de grondmarkt. Overheden kunnen bijvoorbeeld beperkingen leggen op het gebruiken van bepaalde delen van de stad voor bepaalde doelen, bijvoorbeeld aan de stadsrand, en op de hoogte van gebouwen (denk aan het centrum van Amsterdam vergeleken met Rotterdam). Deze ingrepen hebben direct of indirect invloed op de grondprijzen en de prijzen van vastgoed, niet alleen op de plaats in de ingreep zelf, maar ook op andere plaatsen. c. Door grootschalige uitbreiding van het kantooraanbod op een locatie kunnen de prijzen op andere locaties dalen. Om te weten in welke mate dit kan gebeuren is een meer expliciete modellering van vraag en aanbod in een multiregionaal kader nodig. Dit houdt in dat voor iedere locatie de vraag naar kantoorruimte wordt gemodelleerd als functie van kenmerken van deze locatie (waaronder bereikbaarheid en onroerend goedprijzen). Evenzeer zal het aanbod afhangen van de onroerend goed prijzen. Stations, bereibaarheid en vastgoedontwikkelingen / Werkpaket 1 / 20 december 2004 Blad 2 van 5
Evenwicht op de markt (vraag = aanbod per locatie) ontstaat door de prijsaanpassing op de onroerend goed markten. Data behoeften. Voor de analyse zijn gegevens nodig van vastgoedprijzen van kantoren en eventueel ook andere vormen van vastgoed zoals woningen, winkels, en andere bedrijfsgebouwen. Verder zijn gegevens nodig van de interne kenmerken van deze panden. Data van makelaars zijn hierbij onmisbaar. Daarnaast zijn data nodig over de omgeving van het vastgoed. Dit kan bijvoorbeeld door het koppelen van de onroerend goed data aan ruimtelijke data bases via GIS. Gegeven het thema van het voorliggende onderzoek is hierbij dan van bijzonder belang dat in de empirische analyse data beschikbaar zijn over toegespitste bereikbaarheidsindicatoren, via de diverse modaliteiten. Door DTZ, Grontmij en Goudappel Coffeng zullen daartoe data worden verzameld, verwerkt en beschikbaar worden gesteld uit hun omvangrijke gegevensbestanden. 4 Fasering De fasering Gestreefd wordt naar het snel ontwikkelen van een geschat model op basis van een standaard data set en een simpele econometrische specificatie. Het doel is om het model gaande weg in twee richtingen te verrijken, namelijk het toevoegen van aangescherpte data, bijvoorbeeld ten aanzien van bereikbaarheidsindicatoren, ontwikkeld in andere projecten. Vervolgens wordt het model qua specificatie aangescherpt in het licht van de theoretische inzichten met betrekking tot imperfecte markten die in de loop van het onderzoek worden verkregen. De tussenresultaten Dit leidt tot: 1. Internationale survey van de state of the art. 2. Schatting van een nul versie van een econometrisch model waarin de relatie tussen vastgoedwaarden en bereikbaarheid wordt geanalyseerd. 3. Ontwikkeling van theoretisch model voor vastgoedwaarden waarin rekening wordt gehouden met marktimperfecties. 4. Verfijning van econometrisch model in vier richtingen: Verbeterde data die aangeleverd worden, met name op het terrein van bereikbaarheids indicatoren Toepassen van geavanceerde econometrische methoden (ondermeer om rekening te houden met ruimtelijke autocorrelatie) Inbrengen van de invloed van marktimperfecties Rekening houden met locale concurrentie tussen bedrijfslocaties en de invloed daarvan op onroerend goed. Stations, bereibaarheid en vastgoedontwikkelingen / Werkpaket 1 / 20 december 2004 Blad 3 van 5
Overzicht taken: No. Naam Aspecten 1 Internationaal survey 1 I 05 1 VI 05 Nul versie van model 1 III 05 1 IX 05 Selecteren, bewerken, gereedstellen data 1 I 05 1 IX 05 2 Theoretisch model voor marktimperfecties 1 IX 05 1 III 06 3 Verfijning van model mbt: 1 III 06-3a -verbeterde data 3b -geavanceerde schattingsmethode 3c -inbrengen marktimperfecties -inbrengen locale concurrentie 4 Rapportage 5 Beoogd resultaat en deliverables De timing van de beoogde deliverables is als volgt: Overzicht Deliverables: Activiteit Deliverable Geleverd op uiterlijk Internationaal survey Survey artikel 1.3.05 Ontwikkeling nul versie van model Nul versie met documentatie Seminar 1.9.05 15 XII 05 Gereedstellen databases 2 Databases (DTZ, Grontmij) 1.9.05 Theoretisch model voor marktimperfecties Verfijning van model: -Verbeterde data -geavanceerde schattingsmethoden -inbrengen marktimperfecties -inbrengen locale concurrentie Wetenschappelijk artikel, congrespresentatie Eerste verbeterslag: Model versie 1 1.3.06 31.12.05 Stations, bereibaarheid en vastgoedontwikkelingen / Werkpaket 1 / 20 december 2004 Blad 4 van 5
Verdere ontwikkeling: Modelversie 2; wetenschappelijke artikelen en drie congrespresentaties met verdere model ontwikkeling 1.9.07 Stations, bereibaarheid en vastgoedontwikkelingen / Werkpaket 1 / 20 december 2004 Blad 5 van 5