Kennisontbijt voor de VvE manager Wet Verbetering VvE s - AirBnB Vragenlijst Richard P.M. de Laat - Dennis Reynders 6, 11 april 2017 06-04-2017 1 Welkom! Kennisontbijt voor de VvE Manager Over VGM NL 105 VGM NL leden (ruim 3.000 medewerkers) waaronder 63 organisaties die VvE managementdiensten verlenen ca. 46 % van de appartementsrechten in Nederland VGM NL lidmaatschap VvE manager < 30VvE s: 500 VGM NL visie, doelen en strategie: Doelen & Strategie: 1. Belangenbehartiging / lobby (risicomanagement / modellen / integriteit) 2. Data en kennis delen (vastgoeddata, -administratie, en automatisering, professionaliteit) 3. Communicatie en PR 06-04-2017 2 1
Kennisontbijt voor de VvE Manager 1. Belangenbehartiging / lobby (risicomanagement / modellen / integriteit) Actualiteit en wet/regelgeving: Overleg Ministerie van EZ, BZK, AFM en ACM over oa. Warmtewet, WFT, WTT Overleg met brancheverenigingen VvE Belang, BVVB, IVBN Risicomanagement: Overleg met de vastgoedketen over oa. Wet arbeid Vreemdelingen (WAV) Juridische ondersteuning via het Juridisch advies arrangement, www.vverecht.nl Geschillencommissie VvE Management Modellen VvE Model Beheerovereenkomst & Algemene Voorwaarden VGM NL Inkoopvoorwaarden VvE certificering KNB Model reglement 2015 werkgroep Integriteit VGM NL Gedragscode VOG (RP) Meldpunt & Intern toezicht 2. Data en kennis delen (vastgoeddata, -administratie, en automatisering, professionaliteit) Transparantie / Marktinformatie VGM NL database Ontbijtsessies 3. Communicatie en PR VGM NL VvE website 06-04-2017 3 Kennisontbijt voor de VvE Manager Voordeel VGM NL lidmaatschap Individueel VGM NL logo = kwaliteitslabel risico beperking d.m.v. modellen en afspraken (ketenafspraken en juridische arrangementen) marktkennis t.b.v. advies (potentiele) opdrachtgevers informatie over prestaties eigen organisatie Collectief gesprekspartner markt, overheid en politiek spreekbuis autoriteit o.b.v. data 06-04-2017 4 2
Kennisontbijt voor de VvE Manager Introductie, de Advocaten van Van Riet Onafhankelijk advocatenkantoor, Utrecht (1987) Vastgoed, Onderneming en organisatie, Herstructurering Adviseren, procederen, contracteren Kennis delen, Kennisvanvanriet.nl 06-04-2017 5 Kennisontbijt voor de VvE Manager Sectie Vastgoed Projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling Zakelijke rechten huur, koop Appartementsrecht Omgevingsrecht Zorgvastgoed Advies- en procespraktijk 06-04-2017 6 3
Agenda 1. Wet verbetering VvE s > Richard 2. AirBnB verhuur > Dennis 06-04-2017 7 Update wet- en regelgeving Doelen: het verbeteren van het functioneren VvE s, het stimuleren van verduurzaming van gebouwen in beheer van VvE s (vanwege de afspraken uit het energieakkoord) en het vergroten van de mogelijkheden om onderhoud te verrichten, 06-04-2017 8 4
Update wet- en regelgeving 21 februari aangenomen in Tweede Kamer, essentie: Voor woongebouwen: verplicht MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde reserveren VvE mag geld lenen 06-04-2017 9 Update wet- en regelgeving Resultaten onderzoek naar functioneren VvE s: 1 algemeen verbindende regeling voor alle VvE s is niet mogelijk Mogelijk wel gedeelten van het MR die zich lenen voor uniforme geldigheid MR moet kritisch bezien worden en waar mogelijk aangepast Prioriteiten: Procesrecht, reservefonds, uniformiteit in regelgeving Verduurzaming, onderhoud bevorderen 06-04-2017 10 5
Update wet- en regelgeving Nieuw Modelreglement: De KNB werkt aan nieuw modelreglement, concept in juni 2017, invoering einde jaar (?) 06-04-2017 11 Wet verbetering functioneren VvE s Knelpunten financiering: 5:126 lid 1 Wettelijk verplicht reservefonds 5:113 Hoofdelijke aansprakelijkheid eigenaars 5:122 lid 6 Opgave notaris bij overdracht Modelreglementen (uitzondering, MR 2006, 42.4) Extra voorschotbijdrage Verbod langlopende verplichtingen, 39.1 MR 1992 Hypotheekvoorwaarden eigenaren Opt out regeling? 06-04-2017 12 6
Wet verbetering functioneren VvE s Nieuw: lening is mogelijk: 5:126 nieuw lid 3: VvE is bevoegd leningen af te sluiten: Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan. 06-04-2017 13 Wet verbetering functioneren VvE s VvE lening onbeperkt mogelijk? MvT (Vergaderjaar 2015 2016, 34 479): Uitgangspunt bij investeringen is dat VvE s een reservefonds beschikbaar hebben voor te verwachten onderhoud en dat indien nodig de vergadering van eigenaars kan beslissen een extra bijdrage van VvE-leden te vragen. Het aangaan van een lening vormt een aanvulling hierop. Het is mogelijk om in het reglement op te nemen dat de VvE uitsluitend voor bepaalde doeleinden leningen aan zal gaan, bijvoorbeeld uitsluitend ten behoeve van verduurzaming of de verbetering van de energieprestatie van het gebouw. Tegen de achtergrond dat het uitgangspunt is om VvE s geen thans bestaande bevoegdheden te ontnemen, is echter besloten om de mogelijkheid tot het aangaan van leningen niet te beperken tot specifieke doeleinden 06-04-2017 14 7
Wet verbetering functioneren VvE s Lening is deelbaar: 5:113 lid 5 BW: Bij geldlening wordt de vertrekkende eigenaar bij overdracht ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die lening, voor zover cf artikel 122 lid 5 opgave is gedaan. Indien de schuld een geldlening is als bedoeld in artikel 126 lid 3, wordt in het geval van overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht de appartementseigenaar bij de overdracht of toedeling ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld, voor zover ten aanzien van die schuld overeenkomstig artikel 122 lid 5 aan de aldaar bedoelde verkrijger opgave is gedaan. 06-04-2017 15 Wet verbetering functioneren VvE s 5:113 nieuw lid 6: de uit een geldlening voortvloeiende schuld is deelbaar voor de toepassing van leden 2 en 3. Lid 2: In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald. Lid 3: Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid. 06-04-2017 16 8
Wet verbetering functioneren VvE s Art. 5:122 lid 5: opgave notaris: niet alleen de bijdragen die verschuldigd zijn, maar ook waar de vertrekkende eigenaar voor aansprakelijk is. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen en de in artikel 113 lid 2 en lid 5 genoemde schulden waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is en van hetgeen waarvoor de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aansprakelijk is. 06-04-2017 17 Het concept wetsvoorstel stimuleren van reserveren Twee extra leden art. 126: Benodigd bedrag voor uitvoering MJOP van 10 jaar, of 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw 06-04-2017 18 9
Het concept wetsvoorstel stimuleren van reserveren Nieuw: artikel 5:126 lid 2: De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd: a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw. 06-04-2017 19 Kritiek op concept voorstel t.a.v. reservefonds Welke herbouwwaarde? Norm MJOP? (NEN?) 10 jaar, of langer? Gemeenschappelijke gedeelten of voor gezamenlijke rekening? 06-04-2017 20 10
Het concept wetsvoorstel stimuleren van reserveren Twee extra leden art. 126: 2a. In een reservefonds ten aanzien van een gebouw als bedoeld in het vorige lid, aanhef, worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars. Van de vorige volzin kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste viervijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars. 06-04-2017 21 Het wetsvoorstel van 30 mei 2016 Gevolgen compromisvoorstel: Besluit te volstaan met een toezegging (in plaats van storten of bankgarantie) moet nauwkeurig geclausuleerd worden om voldoende waarborgen te bieden aan overige eigenaars: Looptijd Inroepen Omvang Overdracht Extra administratieve last, kosten Verhouding 5:126 lid 4 (2/3 e ) Contrair belang regeling bestuur bij inroepen garantie / toezegging 06-04-2017 22 11
Het wetsvoorstel van 30 mei 2016 Overgangsregeling: Op bestaande leningen blijven de huidige regels geldig Pas over 3 jaar hoeft er jaarlijks 0,5% of obv MJOP gereserveerd te worden 06-04-2017 23 Het wetsvoorstel van 30 mei 2016 - MvT Geen regels over besluitvorming lening, dus gewone meerderheid? MR 2006, art. 52 lid 5 sub c: Besluiten door de vergadering tot: a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven; b. het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds; c. het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan; kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen,uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dattenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. 06-04-2017 24 12
Het wetsvoorstel van 30 mei 2016 - MvT Strekking MR 2006, art. 52 lid 5 sub c, 38 lid 5 MR 1992 in relatie tot lening? RBMNL, 7 april 2016, 4769572 AE VERZ 16-14 (niet gepubliceerd): De kantonrechter volgt de VvE niet in haar stelling dat artikel 38 lid 5 in dit geval niet van toepassing is (waardoor geen gekwalificeerde meerderheid nodig is) omdat de VvE (nog) geen bedrag heeft vastgesteld als bedoeld in dat artikel. ( ) Weliswaar heeft de VvE in dit geval een dergelijk bedrag nog niet vastgesteld, maar dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat deze bepaling in dat geval niet van toepassing is op besluiten omtrent het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven. Deze bepaling strekt immers vooral ter bescherming van de belangen van de eigenaren die niet aanwezig zijn tijdens de vergadering voor wat betreft het doen van grote uitgaven. Hiermee strookt niet de redenering van de VvE dat deze bepaling niet geldt indien een dergelijk bedrag nog niet is vastgesteld. 06-04-2017 25 Zo. En dan nu: AirBnB! 06-04-2017 26 13