10/11. verslag R ETAIL E STATE S

10/11 Halfja a r lijk s financieel verslag 2010-2011 R ETAIL E STATE S

Kern cijfers 30.09.10 31.03.10 VASTGOEDPORTEFEUILLE Totale verhuurbare winkeloppervlakte in m² (incl. Distri-Land) 406.629 398.754 Geschatte reële waarde in EUR (incl. Distri-Land) 483.987.000 449.600.000 Bezettingsgraad 98,29% 98,25% Schuldratio KB 21 juni 2006 (max 65%) in % 55,13% 53,77% RESULTATEN 30.09.10 30.09.09 Netto huurresultaat 16.797.000 15.224.000 Vastgoedresultaat 16.583.000 15.024.000 Vastgoedkosten -989.000-890.000 Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten -1.119.000-796.000 Operationeel vastgoedresultaat voor resultaat op de portefeuille 14.476.000 13.338.000 Portefeuilleresultaat 4.786.000 783.000 Operationeel resultaat 19.262.000 14.121.000 Financieel resultaat -6.373.000-6.109.000 Belastingen 25.000 57.000 Netto resultaat 12.914.000 8.069.000 Netto courant resultaat (excl portefeuilleresultaat) 8.128.000 7.286.000 GEGEVENS PER AANDEEL 30.09.10 31.03.10 Aantal aandelen 4.903.555 4.639.127 Netto actief waarde (reële waarde) 40,46 41,07 Netto actief waarde (reële waarde) excl dividend 39,11 38,45 Netto actief waarde (investeringswaarde) 42,89 43,47 Netto actief waarde (investeringswaarde) excl dividend 41,54 40,85 Eeklo Stationstraat 12 029 m 2

Inhouds opgave Kerncijfers Management verslag 2 Inleiding 4 1. Activiteitenverslag van het eerste semester 2010-2011 afgesloten op 30 september 2010 4 2. Kapitaalverhoging en fusie door overneming van dochtervennootschappen 7 3. Analyse van de resultaten 8 4. Vooruitzichten 9 5. Toekomstgerichte verklaringen 9 Financieel verslag 10 1. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening 12 2. Verkorte geconsolideerde balans 14 3. Verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen 16 4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht 18 5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers 20 5.1 Grondslag voor de opstelling 20 5.2. Toepassing IFRS 3 Business combinations 20 5.3. Verklaring van het management 20 5.4 Gesegmenteerde informatie 21 5.5 Waardering projecten 21 5.6 Huurinkomsten 21 5.7. Vastgoedbeleggingen 23 5.8. Langlopende en kortlopende financiële schulden 24 5.9. Gebeurtenissen na afloop van het semester 24 6. Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde halfjaarcijfers voor de zes maanden eindigend op 30 september 2010 25 Verslag van het aandeel 26 1. Overzicht van de beursprestaties 28 2. Dividend en rendement 28 3. Agenda van de aandeelhouder 29 Vastgoedverslag 30 1. Verslag vastgoeddeskundige 32 2. Toelichting 33 3. Sectoriële spreiding 34 4. Onderverdeling volgens type gebouw 35 Inlichtingenfiche 37

2 Managementverslag Froyennes

Halfja a r lijk s financieel verslag 2010-2011 R ETAIL E STATE S Er werd geïnvesteerd in de uitbouw van 20 clusters van baanwinkels. Dit werd bereikt door actieve arbitrage (aankoop/verkoop). 3

Management verslag Inleiding Algemeen Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in winkelpanden gelegen in de periferie. Haar vastgoedportefeuille bestaat uit 430 winkelpanden gelegen in België en het Groothertogdom Luxemburg, goed voor een totale winkeloppervlakte van 406.629 m² en een investeringswaarde van 495,92 mio EUR (inclusief een participatie van 81,32% in de vastgoedcertificaten Distri-Land). De reële waarde van de portefeuille bedraagt 483,99 mio EUR. Retail Estates nv beheert haar vastgoedportefeuille zelf en heeft tevens een track-record in de ontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening. Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). Haar beurskapitalisatie bedroeg circa 215,76 mio EUR op 30 september 2010. Risicobeheer 4 Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken maar dit belet niet dat er met een aantal risico s terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico s verwijzen we naar pagina 4 t.e.m. 7 van het jaarlijks financieel verslag 2009-2010 en naar pagina 10 t.e.m. 13 (samenvatting van de belangrijkste risicofactoren) en pagina 18 t.e.m. 27 van het prospectus van 6 juli 2010. Er zijn geen wijzigingen in de belangrijkste risico s ten opzichte van wat toen werd gepubliceerd. 1. activiteitenverslag van het eerste semester 2010-2011 afgesloten op 30 september 2010 1.1. Huurinkomsten en bezettingsgraad De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 17,02 mio EUR wat een stijging van 10,77% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 2009-2010 toen deze 15,37 mio EUR bedroegen. Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de aangroei van de vastgoedportefeuille met 7,95% sinds 31 maart 2010 tot een reële waarde van 483,99 mio EUR hoofdzakelijk door de controleverwerving over zes vastgoedvennootschappen. Deze bezitten op 30 september 2010, 27 winkelpanden met een reële waarde van 27,19 mio EUR. Er is geen merkbare toename van betalingsproblemen bij de huurders. Dit is grotendeels te verklaren doordat de perifere detailhandel, die goed is voor 90,91% van de verhuurde oppervlakte bij Retail Estates nv, hoofdzakelijk actief is in de discountsfeer die de conjunctuurwisseling blijkbaar redelijk goed doorstaat. froyennes Rue des Rosselières 10 1.486 m 2

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES De bezettingsgraad 1 op 30 september 2010, 98,29%, handhaaft zich op een hoog niveau, te vergelijken met 98,25% op 31 maart 2010. 1.2. Reële waarde vastgoedportefeuille De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 30 september 2010 is voor de vergelijkbare panden, dit wil zeggen de panden die sinds 31 maart 2010 ononderbroken in de vastgoedportefeuille gebleven zijn, gestegen met 4,72 mio EUR (0,97%). De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 483,99 mio EUR. Het bruto huurrendement dat door de vastgoeddeskundige op deze portefeuille werd vastgesteld bedraagt 7,04%. De stabiliteit van de waarde van perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren die de geringe belangstelling van institutionele investeerders deels compenseren. Retail Estates nv heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van haar jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma. Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang van 81,32% in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de Immobilière Distri-Land nv. De reële waarde van haar vastgoedportefeuille wordt op 30 september 2010 gewaardeerd op 20,01 mio EUR. Het aandeel Retail Estates in deze reële waarde bedraagt 15,01 mio EUR. 5 Per 30 september 2010 bestaat de vastgoedportefeuille uit 430 panden met een verhuurbare oppervlakte van 406.629 m². 1.3. Projectontwikkeling Geen enkele van de vier projecten waarop Retail Estates op dit ogenblik werkt, is in een uitvoeringsfase. In het kader van de blijvende aandacht voor de optimalisatie van haar winkelpark werd de site te Schoten, Bredabaan volledig tot winkelbestemming uitgebouwd nadat enerzijds een Jaguar garage gesloten werd en na verbouwing - ter beschikking van Torfs (schoenen) en Zeb (kledij) gesteld werd en nadat anderzijds een leegstaande kantoorverdieping na verbouwing geïntegreerd werd in de winkeloppervlakte voor Baby 2000. Bovendien werd de site te Messancy die geteisterd werd door leegstand aanzienlijk geherstructureerd en gerenoveerd. De site telt thans 6 winkelpanden met een oppervlakte van 4.427 m² en is volledig verhuurd aan Aldi, Blokker, Zeeman, Maxi Toys en Le Roi du Matelas. De site te Sint Denijs Westrem (Kortrijksesteenweg) waarin een filiaal van FUN (speelgoed en seizoensartikelen) is gevestigd, werd grondig verbouwd en uitgebreid tot een oppervlakte van 2.500 m². Na deze zware verbouwing en uitbreiding behoort het pand, dat oorspronkelijk een verbouwd garagepand was, tot de bouwkundig en commercieel attractiefste panden in de vastgoedportefeuille. 1 De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².

Management verslag 1.4. Investeringen 2 Op 1 april 2010 werd van een Nederlandse particuliere belegger de controle over vier vastgoedvennootschappen verworven. Deze zijn samen eigenaar van 9 winkelpanden en 1 K.M.O.- pand. Deze vastgoedvennootschappen werden kort voordien aangekocht door de verkoper van de Limburgse vastgoedpromotor Group GL te Houthalen. Verschillende van de aldus verworven panden vervoegen bestaande clusters van baanwinkels waarin Retail Estates NV reeds vroeger investeerde. Zo werden bijvoorbeeld te Genk, Hasseltweg nog twee bijkomende winkelpanden verworven en werd er te Dinant, Tienne de l Europe, één winkelpand aan een bestaand winkelpark toegevoegd. Zij vertegenwoordigen een investeringswaarde van 11,49 mio EUR en een reële waarde van 11,21 mio EUR op 30 september 2010. Op 5 mei 2010 werd de controle verworven over de vastgoedvennootschap NV Pillar Roeselare die een winkelpark bezit, gelegen te Roeselare langs de belangrijke winkelas die door de Brugsesteenweg gevormd wordt. Deze grootschalige winkelpanden (7.174 m²) zijn thans verhuurd aan Hubo, New Vanden Borre en Seats & Sofa s. Ook op deze locatie bezit Retail Estates reeds vier winkelpanden. Zij vertegenwoordigen een investeringswaarde van 10,20 mio Euro en een reële waarde van 9,95 mio Euro op 30 september 2010. 6 Op 21 juni 2010 heeft Retail Estates de controle verworven over SA Caisse de Leasing, die een vastgoedportefeuille bezit, bestaande uit 14 winkelpanden met een investeringswaarde van 6,18 miljoen euro en een reële waarde van 6,03 miljoen euro. 1.5. Desinvesteringen 2 In het voorbije kwartaal werden 7 winkelpanden verkocht aan particuliere investeerders met een netto opbrengst van 0,06 mio EUR. De reële waarde van deze panden bedroeg per 31 maart 2010 4,46 mio EUR. De verkochte winkelpanden zijn gelegen te Gent (Lidl 816m² en Max Markt 450 m²), Malmédy (JSM Décor 1000 m²), Sint-Truiden (Devresse 950 m²), Hannut (Sport 85 582 m²) en Diest (O Cool 900 m² en Le Roi du Matelas 850 m²). Deze verkopen kaderen in een jaarlijks wederkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen. 2 De aan-en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoedexpert. HERSTAL Rue des Naiveux 20-40-44 1.488 m 2

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES 1.6. Kapitaalverhoging met toepassing van het toegestaan kapitaal Op 5 mei 2010 werd door de Raad van Bestuur met toepassing van het toegestaan kapitaal een kapitaalverhoging ten bedrage van 6,25 mio euro (3,29 mio euro maatschappelijk kapitaal en 2,96 mio euro uitgiftepremies) doorgevoerd, naar aanleiding van de inbreng in natura van alle aandelen van de NV Pillar Roeselare. Hierbij werden 146.135 nieuwe aandelen uitgegeven aan een uitgifteprijs van 42,77 euro. Deze uitgifteprijs werd bepaald op basis van de slotkoers van het aandeel op NYSE-Euronext gedurende de 30 dagen die aan de emissie voorafgingen. Op 21 juni 2010 werd door de Raad van Bestuur met toepassing van het toegestaan kapitaal een kapitaalverhoging ten bedrage van 5,06 mio euro (2,66 mio euro maatschappelijk kapitaal en 2,40 mio euro uitgiftepremie) doorgevoerd, naar aanleiding van de inbreng in natura van alle aandelen van de NV Caisse de Leasing. Hierbij werden 118.293 3 nieuwe aandelen uitgegeven aan een uitgifteprijs van 42,77 euro per aandeel. Deze uitgifteprijs werd bepaald op basis van de slotkoers van het aandeel op NYSE- Euronext gedurende de 30 dagen die aan de emissie voorafgingen. De nieuwe aandelen delen niet in de winst van het boekjaar 2009-2010 dat op 31 maart 2010 werd afgesloten. Zij delen wel volledig in de winst van het nieuwe boekjaar dat aanving op 1 april 2010. Als gevolg van bovengenoemde kapitaalverhogingen zijn er op 30 september 2010 4.903.555 aandelen in omloop. 7 2. Kapitaalverhoging en fusie door overneming van dochtervennootschappen De buitengewone algemene vergadering van 28 juni 2010 heeft volgende beslissing genomen: Fusie door overname van Eeklo Invest nv en dit zonder de uitgifte van nieuwe aandelen De buitengewone algemene vergadering van 30 september 2010 heeft volgende beslissing genomen: Fusie door overname van Solido nv en dit zonder de uitgifte van nieuwe aandelen De fusies van deze dochtervennootschappen vereenvoudigen het administratief beheer en verminderen de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv. 3 Met betrekking tot deze emissie werd een noteringsprospectus op 6 juli 2010 gepubliceerd op www.retailestates.com. froyennes Rue des Rosselières 10 1.486 m 2

Management verslag 3. Analyse van de resultaten Halfjaarresultaten 30 september 2010: netto courant resultaat stijgt met 11,56% - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt met 7,95% Op 30 september 2010 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille) 8,13 mio EUR, een stijging met 11,56% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het netto huurresultaat is gestegen van 15,22 mio EUR naar 16,80 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de verwerving van 27 bijkomende panden in het lopende boekjaar en de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorig boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100% bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2009 groeide de reële waarde van de vastgoed portefeuille met 70,65 mio EUR. Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een vastgoedresultaat van 16,58 mio EUR ten opzichte van 15,02 mio EUR vorig jaar. 8 De vastgoedkosten bedragen 0,99 mio EUR ten opzichte van 0,89 mio EUR het jaar voordien. De stijging ligt hiermee in lijn met de stijging van de huurinkomsten. Na aftrek van de algemene kosten bereikt de Bevak een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 14,48 mio EUR. De bedrjfsmarge (operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille/netto huurresultaat) verbetert tot 86,18%. Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,062 mio EUR op een totale verkoop van 4,46 mio Eur. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 4,72 mio EUR. Dit bedrag is het batig saldo van diverse negatieve en positieve variaties. Het financieel resultaat bedraagt -6,37 mio EUR, een stijging van de kost met 0,26 mio EUR ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retail Estates nv financiert haar vastgoedportefeuille met langlopende bankschulden aan vaste rentevoeten. De gemiddelde intrestvoet bedraagt per 30 september 2010 4,97% (incl. marge). Het netto resultaat voor het eerste halfjaar bedraagt 12,91 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 8,13 mio EUR en het resultaat op de portefeuille ten belope van 4,79 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een uitkeerbare winst van 1,71 EUR. De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, bedraagt op 30 september 2010 483,99 mio EUR (zijnde 468,97 mio EUR gebouwen in eigendom en een participatie van 15,01 mio EUR in het vastgoedcertificaat Distri-Land) in vergelijking met 449,60 mio EUR op 31 maart 2010. De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt op 30 september 2010 39,11 EUR (exclusief 50% van het vooropgesteld dividend). Op 31 maart 2010 bedroeg de netto actiefwaarde 38,45 EUR (exclusief dividend). De schuldratio bedraagt op 30 september 2010 55,13% ten opzichte van 53,77% op 31 maart 2010.

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES 4. Vooruitzichten De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. Bij het afsluiten van vorig boekjaar 2009-2010 werd als vooropgestelde netto courant resultaat uitgegaan van een stabiel resultaat. Op basis van de resultaten van het eerste semester wordt deze doelstelling gehandhaafd. De dividendverwachting 4 (2,70 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten opzichte van het boekjaar 2009-2010 houdt dit een stijging in van het dividend met 3%. Deze verwachtingen werden ingevuld rekening houdend met stabiele consumentenuitgaven en mits een beperkte doch positieve evolutie van de huurprijzen. 5. Toekomstgerichte verklaringen Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico s en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie en commerciële omgevingsfactoren. 9 2 Conform artikel 7 van het KB van 21 juni 2006 wordt de dividenduitkering bepaald in functie van de enkelvoudige statutaire jaarrekening van Retail Estates nv. BARCHON Rue Champs de Tignée 151 m 2

10 10 Financieel verslag

Halfja a r lijk s financieel verslag 2010-2011 R ETAIL E STATE S Perifere winkelmarkt levert stabiele vastgoedwaarden en rendementen op 11 11

Financieel verslag 1A. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening (in duizenden ) 30.09.10 30.09.09 Huurinkomsten 17.022 15.367 Met verhuur verbonden kosten -225-143 Netto huurresultaat 16.797 15.224 Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 1.493 2.430 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.681-2.611 Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -25-18 Vastgoedresultaat 16.583 15.024 12 Technische kosten -460-351 Commerciële kosten -50-18 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -4-63 Beheerskosten vastgoed -450-421 Andere vastgoedkosten -24-37 Vastgoedkosten -989-890 Operationeel vastgoedresultaat 15.595 14.135 Algemene kosten van de vennootschap -1.119-796 Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille 14.476 13.338 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 62-121 Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 4.724 904 Operationeel resultaat 19.262 14.121 Financiële opbrengsten 176 147 Intrestkosten -6.506-6.186 Andere financiële kosten -42-70 Financieel resultaat -6.373-6.109 Resultaat vóór belastingen 12.889 8.012 Belastingen 25 57 Nettoresultaat 12.914 8.069

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep 12.914 7.996 Minderheidsbelangen 73 Toelichting: Netto Courant Resultaat (aandeel groep) 8.128 7.286 Resultaat op de portefeuille 4.786 783 RESULTAAT PER AANDEEL 30.09.10 30.09.09 Aantal gewone aandelen in omloop 4.903.555 4.095.381 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 4.822.600 4.095.381 Netto winst per gewoon aandeel (in ) 2,68 1,95 Verwaterde netto winst per aandeel (in ) 2,68 1,95 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 1,71 1,73 Netto courant resultaat (aandeel groep) (in ) 1,69 1,78 1B. Componenten van het totaalresultaat (statement of other comprehensive income) 13 in duizenden 30.09.10 30.09.09 Netto Resultaat 12.914 8. 069 Andere elementen van het globaalresultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -757 682 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -3.715-283 Globaal resultaat 8.441 8. 468

Financieel verslag 2. Verkorte geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden ) 30.09.10 31.03.10 Vaste Activa 484.416 449.091 Goodwill Immateriële vaste activa 93 112 Vastgoedbeleggingen 1 483.987 448.326 Andere materiële vaste activa 272 295 Financiële vaste activa 293 Handelsvorderingen en andere vaste activa 65 65 Vlottende Activa 7.980 4.150 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop 1.274 Handelsvorderingen 2.147 717 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 2.503 1.321 Kas en kasequivalenten 2.681 642 Overlopende rekeningen 648 195 14 TOTAAL ACTIVA 492.397 453.241 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden ) 30.09.10 31.03.10 EIGEN VERMOGEN 198.393 191.040 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 198.393 191.040 Kapitaal 109.578 103.851 Uitgiftepremies 29.718 24.358 Reserves 71.389 66.673 Resultaat 19.578 23.021 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -11.936-11.179 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -19.933-16.218 Minderheidsbelangen 534 1 inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS40 norm

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden ) 30.09.10 31.03.10 Verplichtingen 294.003 262.201 Langlopende verplichtingen 280.234 248.536 Voorzieningen Langlopende financiële schulden 260.088 231.643 Kredietinstellingen 260.088 231.643 Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen 20.146 16.892 Kortlopende verplichtingen 13.770 13.666 Kortlopende financiële schulden 3.186 5.879 Kredietinstellingen 3.145 5.798 Financiële leasing 41 80 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 7.866 5.630 Andere kortlopende verplichtingen 324 196 Overlopende rekeningen 2.394 1.961 15 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 492.397 453.241 SCHULDRATIO 30.09.10 31.03.10 Schuldratio 2 55,13% 53,77% NETTO-ACTIEF PER AANDEEL (in ) 30.09.10 31.03.10 Netto actief per aandeel (reële waarde) 3 40,46 41,07 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) 4 42,89 43,47 Netto actief per aandeel (reële waarde) ex dividend 3 39,11 38,45 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) ex dividend 4 41,54 40,85 (2) De schuldratio wordt als volgt berekend: Verplichtingen (exclusief voorziening, overlopende rekeningen, indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (3) Het netto actief per aandeel (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen gedeeld door aantal aandelen (4) Het netto actief per aandeel (investeringswaarde) wordt als volgt berekend : eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen) gedeeld door aantal aandelen.

Financieel verslag 3. VERKORT Mutatie-overzicht van het eigen vermogen MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN in duizenden Kapitaal gewone aandelen Uitgiftepremie Wettelijke Balans volgens IFRS op 31 maart 2009 86.523 10.045 295 16 Winst van het 1 ste halfjaar 2009-2010 Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Dividenden boekjaar 2008-2009 Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Kapitaalverhoging door inbreng in natura 5.625 4.375 Herclassificatie tussen reserves * -7 Minderheidsbelangen Kosten van kapitaalverhoging Impact op de reserves naar aanleiding van bijkomende acquisitie 50% Immo Bartan Overige Balans volgens IFRS op 30 september 2009 92.148 14.420 295 Balans volgens IFRS op 31 Maart 2010 103.851 24.358 295 Winst van het 1 ste halfjaar 2010-2011 Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Dividenden boekjaar 2009-2010 Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Kapitaalverhoging door inbreng in natura 5.950 5.360 Herclassificatie tussen reserves Minderheidsbelangen Kosten van kapitaalverhoging -223 Overige Balans volgens IFRS op 30 September 2010 109.578 29.718 295 * In overeenstemming met het besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders van 29 juni 2009 om de presentatie van de reserves in overeenstemming te brengen met hun juridische aard volgens artikel 617 van het wetboek vennootschappen

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Beschikbare (portefeuile resultaat)* Beschik bare (andere) Resultaat Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva Minder heidsbelangen Totaal Eigen Vermogen 65.129 1.023 19.874-10.810-13.820 0 158.259 8.069 8.069 904-904 0-343 -343-9.767-9.767-283 -283 10.000-1.358 333 1.025-73 1.926 1.853-73 -73 17-1.261-1.261 70 2 72 63.484 1.356 17.128-10.128-14.103 1.926 166.526 63.881 2.497 23.021-11.179-16.218 534 191.040 12.914 12.914 4.724-4.724 0-757 -757-11.614-11.614-3.715-3.715 11.310-378 378 0-534 -534-223 -7-19 -27 68.219 2.875 19.578-11.936-19.933 0 198.394

Financieel verslag 4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizenden ) 30.09.10 30.09.09 KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 642 582 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 7.303 5 Netto winst van het boekjaar: 12.914 8.069 Operationeel resultaat 19.262 14.121 Betaalde intresten -6.243-6.198 Ontvangen intresten 3 58 Ontvangen dividenden Betaalde vennootschapsbelastingen -2.352-6.056 Toe te rekenen intresten Andere 2.244 6.144 18 Niet-kaselementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat: Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immatriële activa - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen -4.643-683 90 87 52 13 Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -4.724-904 - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen -62 121 - Voorzieningen Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: -967-7.381 Beweging van activa: - Handelsvorderingen en overige vorderingen 1.311-289 - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa -1.182 394 - Overlopende rekeningen -454-230 Beweging van verplichtingen: - Handelsschulden en andere kortlopende schulden -1.203-7.730 - Andere kortlopende verplichtingen 128 536 - Overlopende rekeningen 432-63

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES (in duizenden ) 30.09.10 30.09.09 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.786 13.449 Aanschaffing van immateriële vast activa -14 Aanschaffing van vastgoedbeleggingen -6.643-710 Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop 4.447 34.751 Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen -5.541-20.567 Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa -34-23 Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 0-2 Vervreemding van langlopende financiële vaste activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.522-8.724 Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden 22.398 7.506 - Afname van de financiële schulden -7.337-6.807 19 Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen -168 417 - Afname minderheidsbelangen -534 Dividend -11.614-9.767 - Dividend van het vorige boekjaar (-) Kosten van kapitaalverhoging -223-73 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE PERIODE 2.681 5.312 Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details. Barchon Rue Champs de Tignée 1.000 m 2

Financieel verslag 5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers 5.1. Grondslag voor de opstelling Het tussentijds financieel verslag voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2010 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 m.b.t. vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving. 20 Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 Vastgoedbeleggingen wordt een geschat bedrag van mutatierechten en kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge deze geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening lmpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) uitdrukkelijk voorzien in het voormelde KB. In het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2010 en 30 september 2009 werd op die manier respectievelijk -0,76 mio EUR en -0,34 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt. In deze verkorte tussentijdse jaarrekening worden dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze welke gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2010. 5.2. Toepassing IFRS 3 Business Combinations De vennootschappentransacties van het afgelopen semester werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3, in de veronderstelling dat deze niet van toepassing is gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. 5.3. Verklaring van het management Overeenkomstig artikel 13 2 van het KB van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder dat bij zijn weten, a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, opgesteld op basis van grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en in overeenstemming met IAS34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Retail Estates nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen.

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES b) het tussentijds jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes maanden van het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de verkorte tussentijdse jaarrekening indien deze transacties een significante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden. 5.4. Gesegmenteerde informatie Een segment is een te onderscheiden component van de onderneming, actief in een bepaalde markt en onderhevig aan risico s en rendementen die verschillend zijn van deze van de andere segmenten. Aangezien perifeer winkelvastgoed 90% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De Raad van Bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van haar beslissingen. 5.5. Waardering projecten Conform de aangepaste IAS-40 norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van bijkomende kosten en niet aftrekbare BTW. 21 Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan fair value indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze fair value waardering is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken. 5.6. Huurinkomsten Retail Estates nv heeft in het eerste semester van haar boekjaar de vastgoedportefeuille uitgebreid met 27 winkelpanden. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 1,93 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2010 vertegenwoordigen deze nieuwe panden een huurstroom van 1,02 mio EUR. In het eerste semester werden er ook een aantal panden gedesinvesteerd. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 0,39 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2010 vertegenwoordigen deze panden 0,12 mio EUR. froyennes Rue des Rosselières 10 1.486 m 2

Financieel verslag Vastgoedresultaat Huurinkomsten (in duizenden ) 30.09.10 30.09.09 Huur 16.549 14.595 Gegarandeerde opbrengsten Ontvangen operationele leasingvergoedingen 488 722 Huurvoordelen ('incentives') -15 Totaal huuropbrengsten 17.022 15.367 De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille. 22 Onderstaande tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel van de huurinkomsten op jaarbasis er potentieel zouden kunnen wegvallen in de veronderstelling dat elke huurder zijn huurovereenkomst niet zou hernieuwen bij afloop van zijn overeenkomst en er aansluitend geen wederverhuringen meer zouden plaatsvinden. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat eruit bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode: in deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De huren in onderstaande tabel zijn de verwachte huren op jaarbasis en wijken dus af van de totale huuropbrengsten in de bovenstaande tabel. (in duizenden ) 30.09.10 30.09.09 Binnen één jaar 807 886 Tussen één en vijf jaar 5.754 4.804 Meer dan vijf jaar 28.464 25.624 Type huurovereenkomst Voor haar gebouwen sluit de groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandeljks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van 3 maand huur.

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijk expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren. 5.7. Vastgoedbeleggingen Investerings- en herwaarderingstabel Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor verkoop TOTAAL (in duizenden ) 30.09.10 31.03.10 30.09.10 31.03.10 30.09.10 31.03.10 Saldo per einde van het vorige boekjaar 448.326 388.993 1.274 6.389 449.600 395.382 Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen 27.502 78.509 27.502 78.509 Geactiveerde financieringskosten 124 80 124 80 Aankoop vastgoedbeleggingen 6.916 27.584 17 6.916 27.601 Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen -7.502-7.502 Verkoop vastgoedbeleggingen -3.173-38.736-1.274-7.047-4.446-45.783 Overdracht naar activa aangehouden tot verkoop -1.857 1.857 Variatie in de reële waarde (+/-) 4.292 1.255 59 4.292 1.314 23 Saldo per einde van het boekjaar 483.987 448.326 0 1.274 483.988 449.600 OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed 495.923 459.473 0 1.306 495.923 460.779 Gedurende de eerst helft van het boekjaar werd de controle verworven over 6 vastgoedvennootschapen voor het bedrag van 16,85 mio EUR. Hiervan werd 11,31 mio EUR betaald in aandelen en 5,54 mio EUR in cash. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 28,19 mio EUR, variatie in het werkkapitaal van 0.65 mio EUR en een toename van de financiële schulden met 10,69 mio EUR. HERSTAL Rue des Naiveux 20-40-44 1.488 m 2

Financieel verslag 5.8. Langlopende en kortlopende financiële schulden Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen 30.09.10 31.03.10 (in duizenden ) Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente 260.088 231.643 Financiële leasing Subtotaal 260.088 231.643 Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente 3.145 5.798 Financiële leasing 41 80 Subtotaal 3.186 5.879 TOTAAL 263.274 237.522 Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen 30.09.10 31.03.10 (in duizenden ) 24 Tussen 1 en 2 jaar 18.412 11.031 Tussen 2 en 5 jaar 142.811 118.182 Meer dan 5 jaar 98.865 102.430 Van het totaal aantal leningen zijn er 230,06 mio EUR met een variabele rentevoet. Dit zijn allemaal lange termijn kredieten. 89% van de leningen zijn ingedekt via intrest rate swap contracten die variabele rentevoeten swappen tegen vaste rentevoeten of hebben een vaste rentevoet. De gemiddelde intrestvoet van de leningen bedraagt 4,97%. Principieel spreekt Retail Estates NV met haar banken een covenant van 60% af met de betrekking tot de schuldgraad. 5.9. Gebeurtenissen na afloop van het semester Bij overeenkomst van 2 november werd afgesproken dat Retail Estates op 30 november de controle zal verwerven over 2 vennootschappen (Depatri NV en Asverco NV) via een inbreng in natura. Deze vennootschappen bezitten o.a. vastgoed in Sint-Stevens-Woluwe, Gavere, Meulebeke en Zaventem. De investeringswaarde van de panden bedraagt 7,27 mio EUR, de reële waarde bedraagt 7,09 mio EUR. De emissieprijs van de nieuwe aandelen is de gemiddelde beurskoers gedurende 30 dagen voorafgaand aan de inbreng. Barchon Rue Champs de Tignée 1.000 m 2

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES 6. Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde halfjaarcijfers voor de zes maanden eindigend op 30 september 2010 Aan de raad van bestuur Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde verkorte geconsolideerde balans, verkorte winst- en verliesrekening, verkort geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en nietgerealiseerde resultaten, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en selectieve toelichtingen 5.1 tot 5.9 (gezamenlijk de tussentijdse financiële informatie ) van Retail Estates NV ( de vennootschap ) en haar dochterondernemingen (samen de Groep ) voor de zes maanden eindigend op 30 september 2010. De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkte nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de International Accounting Standard IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. Ons beperkte nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkte nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door Instituut van de Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. 25 Op basis van ons beperkte nazicht, kwamen er geen feiten aan onze aandacht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2010 niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. Diegem, 26 november 2010 De Commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

26 Verslag van het aandeel Halle

Halfja a r lijk s financieel verslag 2010-2011 R ETAIL E STATE S Retail Estates nv heeft een trouw aandeelhouderspubliek zowel bij institutionele als particuliere beleggers 27

Verslag van het aandeel 1. Overzicht van de beursprestaties Retail estates - Bel 20 200 164 Bel20 Retail Estates 128 92 56 28 20 09/98 09/99 09/00 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 09/09 09/10 Tijdens de eerste 6 maanden van het boekjaar 2010-2011 schommelde de beurskoers tussen 41,01 EUR en 44,99 EUR. De evolutie volgt in het semester dezelfde trend als de Bel 20. De gemiddelde slotkoers in het afgelopen semester bedroeg 42,90 EUR. 2. Dividend en rendement 30.09.10 31.03.10 30.09.09 Netto actief waarde (reële waarde) 40,46 41,07 40,19 Netto actief waarde (investeringswaarde) 42,89 43,47 42,66 Netto actief per aandeel (reële waarde) ex dividend 39,11 38,45 38,88 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) 41,54 40,85 41,35 Bruto dividend 2,54 Netto dividend 2,16 Beurskoers op afsluitingsdatum 44,00 42,15 39,5

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES Premies en discounts 60 Retail Estates NAV (incl. div.) 50 40 30 20 09/00 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 09/09 09/10 29 De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 40,46 EUR. De evolutie van de NAV is te verklaren door de verdere daling van de marktwaarde van de renteindekkingsinstrumenten en de uitkering van een dividend over het boekjaar 2009/2010. 3. Agenda van de aandeelhouder Tussentijdse verklaring m.b.t. tot resultaten derde kwartaal boekjaar 2010-2011 18 februari 2011 Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2010-2011 27 mei 2011 Algemene vergadering over het boekjaar 2010-2011 27 juni 2011 Betaalbaarstelling dividend 5 juli 2011

Kuurne 30 Vastgoedverslag

Halfja a r lijk s financieel verslag 2010-2011 R ETAIL E STATE S Strikt vergunningsbeleid beperkt het aanbod van nieuwe winkelpanden op toplocaties en verhoogt de waarde van bestaande winkelpanden 31

Vastgoed verslag A. Waardering per 30 september 2010 1. Verslag vastgoeddeskundigen Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield als vastgoeddeskundige. Bij aankopen waarbij een belangenconflict optreedt, wordt er beroep gedaan op de reserveschatter CB Richard Ellis (welke C&T Retail opvolgde na de overname van laatstgenoemde). In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille. Verslag van Cushman & Wakefield Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2010 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen. 32 De investeringswaarde per 30/09/2010 van Retail Estates NV bedraagt afgerond 328 573 000 EUR en de reële waarde bedraagt afgerond 320 550 000 EUR. Op basis van de investeringswaarde, stijgt de waarde van de portefeuille ten opzichte van 30/06/2010 met 0.73%. Dit is door de verkoop van een niet strategisch pand en ook door de verscherping van een aantal yields op toppanden. Dit geeft de portefeuille een rendement van 7.07%. De portefeuille van Distri-Land Immobilière NV heeft op 30/09/2010 een afgeronde investeringswaarde van 20 510 000 EUR en een reële waarde van 20 010 000 EUR. In absolute termen stijgt de investeringswaarde met 3,81% ten opzichte van 30/06/2010. Ook omwille van indexaties en verscherping van een aantal yields. Dit geeft Distriland een rendement van 7.39%. In de toelichting bij de waardering stelt de vastgoeddeskundige het volgende: Het typische kenmerk voor de baanwinkelmarkt is sinds jaren stabiliteit. Ook opnieuw in de voorbije 6 maanden werd de markt gekenmerkt door een gezonde vraag naar beperkt beschikbare ruimte. Op goede locaties blijken de huurders niet geneigd om hun panden te verlaten, en is er dus een uiterst beperkt aanbod. Er valt dan ook nauwelijks tot geen leegstand waar te nemen, en de schaarse nieuwe ontwikkelingen raken nog steeds vlot ingevuld aan een stabiel huurniveau. Huurders lijken voldoende omzetten te genereren om de gangbare huren, die niet overdreven hoog zijn in internationale context, te kunnen dragen. In de grotere portefeuilles merken we dat er slechts een marginale stijging is van huurachterstallen. KUURNE Ringlaan 11 2.831 m 2

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES Wat de investeringsmarkt betreft merken we eveneens dat de markt goed stand heeft gehouden. Een nog toenemende vraag van privé investeerders naar individuele panden, en volumes tot 2.000.000 EUR, heeft zelf geleid tot licht dalende rendementen voor dit type verkopen. Baanwinkels zijn meer dan ooit in trek bij dit soort beleggers, en raken dus snel verkocht aan soms heel erg scherpe prijzen. In tegenstelling tot een jaar geleden merken we ook toenemende appetijt voor de iets grotere volumes. De rendementen zijn in dit segment gestabiliseerd, en we zien eerder een aanscherping van de prijs dan een verzwakking. Voor de grote volumes lijkt er opnieuw vraag vanuit onder andere Duitse fondsen, voor zover de projecten volledig verhuurd zijn aan sterke huurders. In dit segment werden er geen verkopen gerealiseerd, gezien het gebrek aan aanbod. We zijn dus eerder positief gesteld wat de evolutie betreft van deze markt in de volgende 6 maanden. Verslag van CB Richard Ellis Het verslag van CB Richard Ellis van 30 september 2010 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 145 mio EUR en de reële waarde op 141,46 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 10,01 mio EUR wat een bruto rendement van 6,90% vertegenwoordigt. 2. Toelichting 33 De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse institutionele partijen versneld uit de markt getreden om hun meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Maar anderzijds blijft de particuliere markt actief waarin vermogende particuliere beleggers in transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende interesse betonen. De huurmarkt blijft actief maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparks) of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden (retail clusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn.

Vastgoed verslag 3. Sectoriële spreiding Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (32,99%) samen met de retailers in voeding, electro en speelgoed maken 60% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen zij voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-economische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt. De sector van de woninginrichting die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 25,98%. Varia bevat hoofdzakelijk appartementen, KMO-panden en horeca. Retail Estates nv investeert principieel in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een zogenaamde package deal. 34 Sectoriële spreiding (m 2 ) Type gebouw (m 2 ) Voeding 10,50% Electro 7,63% Fitness 0,66% Horeca 0,54% Interieur/ Decoratie 25,98% Appartement 0,35% Andere 4,80% Centercity 1,00% Baanwinkel 28,66% Varia 12,26% Retail cluster 64,72% Vacant 0,89% Speelgoed 8,56% Kleding/ Schoenen 32,99% Kantoor 0,47%

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES 4. Onderverdeling volgens type gebouw Retail Estates nv investeert principieel enkel in perifeer winkelvastgoed. Onder druk van de wijzigende stedenbouwkundige vereisten worden meer en meer winkelpanden geïntegreerd in gebouwen met gemengde bestemming dit wil zeggen panden met een hoofdbestemming als winkelpand maar op de verdiepingen ook kantoor of residentiële functies tellen. Er wordt niet geïnvesteerd in kantoorpanden of residentieel onroerend goed. Vermits het verkopen van de verdiepen met afwijkende functies tot complexe eigendomssituaties leidt, verkiest Retail Estates nv deze in eigendom te houden. Bovendien verwerft Retail Estates nv in het kader van package deals vastgoedportefeuilles waar soms panden met semilogistieke functies toebehoren zoals bv. het kantoor en distributiecentrum van Brantano te Erembodegem. Kerncijfers Retail Estates Distri-land 30.09.10 31.03.10 30.09.10 Geschatte reële waarde 468.971.346 449.600.000 20.009.835 Contractuele huurprijzen 33.140.589 31.036.331 1.516.436 Contractuele huurprijzen incl. huur waarde van leegstaande gebouwen (reële waarde) 33.223.140 31.232.358 1.516.436 Rendement in % (reële waarde) 7,17% 7,13% 7,58% Totaal m 2 panden in portefeuille 397.371 379.565 19.089 Aantal panden 413 382 17 Bezettingsgraad in % 98,29% 98,16% 100,00% Totaal m 2 panden in ontwikkeling 4.725 2.500-35

Algemene informatie Begrippenlijst 36 Bezettingsgraad Brutodividend Dividendrendement Free Float Investeringswaarde van het vastgoed Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) Nettoactiefwaarde (reële waarde) De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m². Brutodividend par aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt. Het dividendrendement is het brutodividend gedeeld door het jaargemiddelde van de beurskoers. De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus niet in vaste handen is. Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term waarde vrij op naam of waarde akte in de hand. Totaal eigen vermogen gecorrigeerd met de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen. Totaal eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen. Netto dividend Het netto dividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 15% roerende voorheffing. Reële waarde van een vastgoedbelegging (conform Beamainterpretatie van IAS40) Deze waarde is gelijk aan het bedrag waarvan waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. In concreto betekent dit dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan 2,5 mio EUR) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 voor gebouwen met een waarde lager dan 2,5 mio EUR. Schuldgraad De schuldratio wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) verminderd met de negatieve variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. Middels het KB van 21 juni 2006 is de maximale schuldratio voor de vastgoedbevaks verhoogd van 50% naar 65%.

Halfjaarlijks financieel verslag 2010-2011 RETAIL ESTATES INLICHTINGENFICHE Naam: Retail Estates nv Status: Vastgoedbevak naar Belgisch recht Adres: Industrielaan 6 B-1740 Ternat Tel: 02/568 10 20 Fax: 02/581 09 42 Email: info@retailestates.com Website: www.retailestates.com Rpr: Brussel Btw: BE 434 797 847 Ondernemingsnummer : 0434 797 847 Oprichtingsdatum: 12 juli 1988 Erkening vastgoedbevak: 27 maart 1998 Duur: onbepaalde duur Management: intern Auditor : Deloitte Bedrijfsrevisoren - Berkenlaan 8B te 1831 Diegem, vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck Financieel jaarafsluiting : 31 maart Kapitaal: 110.332.121,25 Aantal aandelen: 4.903.555 Algemene vergadering: laatste maandag van de maand juni Notering : Euronext continumarkt Depothoudende bank : KBC Bank Financiële dienstverlening : KBC Bank Waarde vastgoedportefeuille: investeringswaarde 495,92 reële waarde 483,99 mio EUR (inclusief waarde vastgoedcertificaten Distri-Land ) Vastgoeddeskundigen : Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis Aantal panden : 430 Type panden : Perifeer winkelvastgoed Liquidity provider : KBC Securities 37 Contactlijst Jan De Nys Kara De Smet Johan Jansens Bernadette Rossel Wilfried Van Laethem Maaike Dubois Sara Hautier Laurence De Bisschop Lindsey De Waegeneer Mélissa Jacob Katja Appelmans (jan.denys@retailestates.com) Gedelegeerd bestuurder-ceo (kara.desmet@retailestates.com) CFO (johan.janssens@retailestates.com) Property Manager (bernadette.rossel@retailestates.com) Property Manager (wilfried.vanlaethem@retailestates.com) Controller (maaike.dubois@retailestates.com) Legal Counsel (sara.hautier@retailestates.com) Accounting Manager (laurence.debisschop@retailestates.com) Property Manager (lindsey.dewaegeneer@retailestates.com) Assistant accountancy (melissa.jacob@retailestates.com) Assistant Property Manager (katja.appelmans@retailestates.com) Incasso Manager

38 Nota s

vastgoedbevak - sicafi Industrielaan 6 B - 1740 Ternat info@retailestates.com www.retailestates.com www.comfi.be