RESULTATEN 30/09/09 30/09/08 Netto huurresultaat Vastgoedresultaat Vastgoedkosten

Transcriptie

1 Halfjaarlijks financieel verslag

2 Kerncijfers 30/09/09 31/03/09 VASTGOEDPORTEFEUILLE Totale verhuurbare winkeloppervlakte in m² (incl Distri-Land) Bezettingsgraad 98,00% 98,28% Reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Eur (incl Distri-Land) Schuldratio (KB 21 juni 2006 (max 65%)) in % 56,77% 56,25% RESULTATEN 30/09/09 30/09/08 Netto huurresultaat Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsen Operationeel vastgoedresultaat voor resultaat op de portefeuille Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financieel resultaat Belastingen Netto resultaat Netto courant resultaat (excl portefeuilleresultaat) GEGEVENS PER AANDEEL 30/09/09 31/03/09 Aantal aandelen Netto actief waarde (reële waarde) 40,19 41,16 Netto actief waarde (reële waarde) excl dividend 38,88 38,62 Netto actief waarde (investeringswaarde) 42,66 43,97 Netto actief waarde (investeringswaarde) excl dividend 41,35 41,43 30/09/09 30/09/08 Netto courant resultaat per aandeel 1,78 1,55

3 - 1 - INHOUDSOPGAVE Kerncijfers Management verslag 2 0. Inleiding 4 1. Activiteitenverslag van het eerste semester afgesloten op 30 september Kapitaalverhoging en fusie door overneming van dochtervennootschappen 6 3. Analyse van de resultaten 7 4. Vooruitzichten 8 5. Toekomstgerichte verklaringen 9 Financieel verslag Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening Verkorte geconsolideerde balans Verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers Grondslag voor de opstelling Toepassing ifrs 3 business combinations Verklaring van het management Gesegmenteerde informatie Waardering projecten Huurinkomsten Vastgoedbeleggingen Financiële schulden Gebeurtenissen na afloop van het semester Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde halfjaarcijfers voor de zes maanden eindigend op 30 september Verslag van het aandeel 26 Overzicht van de beursprestaties 28 Dividend en rendement 28 Agenda van de aandeelhouder 29 Vastgoedverslag Verslag vastgoeddeskundigen Toelichting Sectoriële spreiding 34 Begrippenlijst 36 Inlichtingenfiche

4 - 2 - Brugge Dudzelestw. 23/ Fort Lapin/ m 2 / Brugge N E

5 - 3 - Managementverslag Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in winkelpanden gelegen in de periferie.

6 - 4 - Management verslag 0.Inleiding Algemeen Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in winkelpanden gelegen in de periferie. Haar vastgoedportefeuille bestaat op 30 september 2009 uit 389 winkelpanden gelegen in België en het groothertogdom Luxemburg, goed voor een totale winkeloppervlakte van m² en een investeringswaarde van 425,98 mio EUR (inclusief een participatie van 80,15% in de vastgoedcertificaten Distri-Land welke zelf 17 winkelpanden bezit). Retail Estates nv beheert haar vastgoedportefeuille zelf en heeft tevens een track-record in de ontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening. Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). Haar beurskapitalisatie bedroeg circa 161,77 mio EUR op 30 september Risicobeheer Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken maar dit belet niet dat er met een aantal risico s terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico s verwijzen we naar pagina 5 van het jaarlijks financieel verslag en naar pagina 20 van het prospectus welke op 24 november 2009 uitgegeven werd ter gelegenheid van de uitgifte van nieuwe aandelen. 1. Activiteitenverslag van het eerste semester af gesloten op 30 september Huurinkomsten en bezettingsgraad De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 15,37 mio EUR wat een stijging van 24,70% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar toen deze 12,32 mio EUR bedroegen. Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de aangroei van de vastgoedportefeuille door de acquisities van het voorbije boekjaar en de aangroei met 4,93% sinds 31 maart 2009 tot een reële waarde van 414,82 mio EUR hoofdzakelijk door de controleverwerving over de nv Solido op 30 april Deze bezit op 30 september winkelpanden met een reële waarde van 33,41 mio EUR. Er is geen merkbare toename van betalingsproblemen bij de huurders die hoofdzakelijk filiaalbedrijven zijn. Dit is grotendeels te verklaren doordat de perifere detailhandel, die goed is voor 90,91% van de verhuurde oppervlakte bij Retail Estates nv, hoofdzakelijk actief is in de discountsfeer die de conjunctuurwisseling blijkbaar redelijk goed doorstaat. De bezettingsgraad op 30 september 2009, 98%, handhaaft zich op een hoog niveau, te vergelijken met 98,28% op 31 maart 2009.

7 Reële waarde vastgoedportefeuille De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 30 september 2009 is voor de vergelijkbare panden, dit wil zeggen de panden die sinds 31 maart 2009 ononderbroken in de vastgoedportefeuille gebleven zijn, virtueel stabiel gebleven: een minieme meerwaarde van 0,41 mio EUR werd vastgesteld. De stabiliteit van de reële waarde van perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren die de geringe belangstelling van institutionele investeerders deels compenseren. Retail Estates nv heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van haar jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma. De reële waarde van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie (dit wil zeggen alle panden exclusief projectontwikkelingen in uitvoeringsfase, steeg tot 408,10 mio EUR. Het huurrendement dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld bedraagt 7,36%. Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang van 80,15% in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de Immobilière Distri-Land nv. De reële waarde van haar vastgoedportefeuille wordt op 30 september 2009 gewaardeerd op 14,26 mio EUR. Per 30 september 2009 bestaat de vastgoedportefeuille uit 389 panden met een verhuurbare oppervlakte van m² Projectontwikkeling De blijvende aandacht voor projectontwikkeling voor eigen rekening vertaalt zich het voorbije semester in de oplevering van bouwwerken voor een projectontwikkeling te Lier (2.000m², bestemd voor een verkooppunt van Fun (speelgoed- en seizoensgoederen)), de voortzetting van een andere ontwikkeling te Doornik (1.500m², voor een verkooppunt van Luxus (Schoenen en lederwarenverkoop)) en het opstarten van een ontwikkeling te Mechelen (950m² voor de uitbreiding van een verkooppunt van Leen Bakker (woninginrichting)). Aangezien met ingang van het boekjaar in toepassing van de gewijzigde IFRS-norm IAS40 de projectontwikkelingen aan reële waarde dienen opgenomen te worden, werden bovengenoemde projectontwikkelingen waarvoor alle benodigde vergunningen bekomen zijn en een huurder gevonden werd, geherwaardeerd. Hierop werd een meerwaarde van 0,49 mio EUR vastgesteld Desinvesteringen In het voorbije semester werden er 25 winkelpanden verkocht aan particuliere investeerders voor een totale verkoopopbrengst van 35,41 mio EUR. De reële waarde van deze panden bedroeg per 31 maart ,75 mio EUR. Hierop werd een meerwaarde gerealiseerd van 0,66 mio EUR. De verkochte winkelpanden zijn gelegen te Borsbeek (Atita, 1.000m²), Herstal (diverse, 1.100m²) Ottignies (Brantano, 600m²) Seraing (diverse, 600m²), Sint- Pauwels (Brantano, 920m²), Sint-Agatha Berchem (Krëfel, 750m²), Courcelles (diverse, 1.253m²), Lommel (Bovac, 800m²), Koersel (Castor, 750m²), Hasselt (Brantano, 750m²), Kapellen (diverse, 1.683m²) en een 13-tal panden en een semi-logistiek complex uit de portefeuille van Immo Bartan nv (21.902m²). Deze verkopen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen. Retail Estates nv legt zich toe op de uitbreiding van haar investeringen in clusters baanwinkels op locaties met groeipotentieel in huurwaarde en/of vastgoedwaarde.

8 - 6 - Bovendien heeft Retail Estates nv op 30 september jl. een overeenkomst afgesloten met het oog op de verkoop van haar belangen in het vastgoedcertificaat Wickes, Tournai, Mechelen,. Dit vastgoedcertificaat betreft een vastgoedportefeuille bestaande uit vier grootschalige winkelpanden die het voorwerp zijn van een onroerende leasingovereenkomst met Bricorama nv welke afloopt op 30 november De belangen van Retail Estates nv bestonden uit alle aandelen van Wickes Land Development nv en de vastgoedcertificaten van de certificaten die door deze vennootschap werden uitgegeven (501 vastgoedcertificaten zijn in het bezit van derden). De verkoop aan een met de leasingnemer verbonden vennootschap geschiedde aan een prijs van 8,08 mio EUR. Op deze transactie, welke op 30 oktober jl. uitgevoerd werd, is een verlies geleden van 0,70 mio EUR. Dit verlies is volledig verwerkt in de resultaten van het eerste semester van het lopende boekjaar. Bij de transactie werd uitgegaan van de door de vastgoeddeskundige (Cushman & Wakefield) vastgestelde waarde op 30 juni 2009 doch diende een korting toegekend te worden rekening houdend met de aan de leasingnemer contractueel toegekende korting op de marktwaarde van de onroerende goederen die het voorwerp zijn van zijn leasingovereenkomst. 2. Kapitaalverhoging en fusie door overneming van dochtervennootschappen 2.1. De buitengewone algemene vergadering van 29 juni 2009 heeft de volgende beslissingen genomen: Fusie door overname van Nithosa1 nv en dit zonder uitgifte van nieuwe aandelen: de fusie van deze dochtervennootschap vereenvoudigt het administratief beheer en vermindert de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv. Instemming met de herkwalificatie van de statutaire en geconsolideerde reserves welke voortkomen uit de positieve variaties van de reële waarden van onroerende goederen, die voordien onbeschikbaar waren, in beschikbare reserves. Dit maakt het principieel mogelijk om deze reserves beschikbaar te maken voor dividenduitkering in het licht van artikel 617 van het wetboek van vennootschappen Op 15 juli 2009 heeft Retail Estates nv haar 50% partner in Immo Bartan nv uitgekocht voor een prijs van 16,47 mio EUR. Aansluitend heeft Retail Estates nv haar dochtervennootschap opgeslorpt bij een fusie die goedgekeurd werd door de buitengewone algemene vergadering van 16 juli Deze transactie leidt tot een verdere vereenvoudiging

9 - 7 - van het beheer van de vastgoedportefeuille en beperkt het rendementsverlies dat geleden wordt door de belastingdruk op de belastbare resultaten van de dochtervennootschap. Vermits alle aandelen van Immo Bartan nv reeds in het bezit van de vastgoedbevak waren, werden bij deze fusie geen aandelen uitgegeven. 3. Analyse van de resultaten Halfjaarresultaten 30 september 2009: netto courant resultaat stijgt met 21,79% - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt met 4,92% Op 30 september 2009 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille) 7,29 mio EUR, een stijging met 21,7% ten opzicht van dezelfde periode vorig jaar. Het netto huurresultaat is gestegen van 12,15 mio EUR naar 15,22 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de verwerving van ongeveer 60 bijkomende panden in het lopende boekjaar en de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorig boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100% bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2008 groeide de vastgoedportefeuille met 33,88 mio EUR. Na aftrek van de met huur verbonden kosten resulteert dit in een vastgoedresultaat van 15,02 mio EUR ten opzichte van 12,11 mio EUR vorig jaar. De vastgoedkosten bedragen 0,89 mio EUR ten opzicht van 0,72 mio EUR het jaar voordien. De stijging ligt hiermee in lijn met de stijging van de huurinkomsten. Na aftrek van de algemene kosten bereikt de bevak een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 13,34 mio EUR. De bedrijfsmarge verbetert tot 87,61% (ten opzichte van 86,41% vorig jaar). Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt -0,12 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 0,90 mio EUR. Dit bedrag is het batig saldo van diverse negatieve en positieve variaties. Het financieel resultaat bedraagt -6,11 mio EUR, een stijging van de kost met 1,64 mio EUR ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze stijging is toe te schrijven aan de stijging van de bankschulden die aangewend werden voor de financiering van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille. Retail Estates nv financiert haar vastgoedportefeuille met langlopende bankschulden aan vaste rentevoeten. De gemiddelde intrestvoet bedraagt per 30 september ,24%. Het aantal leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt 144,20 mio EUR op een totaal van 231,35 mio EUR. Binnen de volgende 24 maanden vervallen er 7,44 mio EUR bankleningen.

10 - 8 - Het netto courant resultaat voor het eerste halfjaar bedraagt 8,07 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 7,44 mio EUR en het resultaat op de portefeuille ten belope van 0,78 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een uitkeerbare winst van 1,73 EUR ten opzichte van 1,58 EUR vorig jaar. De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, bedraagt op 30 september ,82 mio EUR (zijnde 400,56 mio EUR gebouwen in eigendom en een participatie van 14,26 mio EUR in het vastgoedcertificaat Distri-Land) in vergelijking met 395,38 mio EUR op 31 maart Vooruitzichten De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de renteindekkingsinstrumenten*. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. Uit de verkoopprijzen die Retail Estates nv behaalt blijkt evenwel dat de markt op dit ogenblik de waarde van de perifere winkelpanden ondersteunt, hoofdzakelijk door de hoge activiteitsgraad van vermogende particulieren. Het vooropgestelde netto courant resultaat van 3,13 EUR 1 De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt op 30 september ,88 EUR (exclusief 50% van het vooropgesteld dividend). Op 31 maart 2009 bedroeg de netto actiefwaarde 38,62 EUR (exclusief dividend). De schuldratio bedraagt op 30 september ,77% ten opzichte van 56,25% op 31 maart 2009 (voor dividenderkenning) en 58,70% op 31 maart 2009 (na dividenderkenning). per aandeel op jaarbasis wordt herzien in functie van de kapitaalverhoging die op 24 november 2009 plaatsvond tot 2,91 EUR per aandeel. De dividendverwachting (2,62 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. De daling van het vooropgestelde netto courant resultaat per aandeel in het boekjaar is eenmalig en volledig toe te wijzen aan het feit dat de op 24 november uitgegeven aandelen dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april 2009 terwijl de onroerende goederen die ter gelegenheid van de kapitaalverhoging verworven * Alle rentedekkingsinstrumenten welke tot op heden zijn afgesloten zijn van het type full hedge. Bijgevolg worden de waardevariaties hiervan in de balans geboekt en niet in de resultatenrekening. 1 Een netto courant resultaat per aandeel vergelijkbaar met het bedrag van 3,13 EUR per aandeel dat behaald werd in werd vooropgesteld in het jaarverslag op pagina 26.

11 - 9 - werden slechts pro rata temporis voor 4 maanden tot het resultaat bijdragen 2. Ten opzichte van het boekjaar houdt dit een stijging in van het vooropgezette dividend met 3% van 2,54 EUR bruto per aandeel tot 2,62 EUR bruto per aandeel en een pay-out ratio van 90,03%. Deze verwachtingen werden destijds opgesteld rekening houdend met de desinvesteringen, welke bij de eerste twee kwartalen van het boekjaar worden doorgevoerd. Per 30 september 2009 werd 15 mio EUR van de verkoopopbrengsten van diverse onroerende goederen aangewend tot reductie van de schuldgraad die per 31 maart ,25% na dividendverklaring bedroeg en per 30 september ,77% bedraagt. De Raad van Bestuur neemt de nodige maatregelen om op middellange termijn door beperkte verkoop van onroerende goederen en/of de realisatie van kapitaalverhogingen door inbreng van onroerende goederen de schuldgraad naar 55% te laten evolueren. 5. Toekomstgerichte verklaringen Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico s en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie en commerciële omgevingsfactoren. 2 De effecten van de uitgifte van aandelen op 24 november jl. worden beschreven in de prospectus op pagina 11 en 15.

12 Kortrijk Ringlaan 32/ 5 322m 2 / Kortrijk N E

13 Financieel verslag Retail Estates nv heeft een stabiel aandeelhouderspubliek zowel bij institutionele als particuliere beleggers

14 Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening in duizenden Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten NETTO HUURRESULTAAT Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen operationeel resultaat Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN Belastingen NETTO RESULTAAT Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep Minderheidsbelangen 73 Toelichting Netto Courant Resultaat (aandeel groep) Resultaat op de portefeuille RESULTAAT PER AANDEEL Aantal gewone aandelen in omloop Netto winst per gewoon aandeel (in ) 1,95 1,62 Verwaterde netto winst per aandeel (in ) 1,95 1,62 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 1,73 1,58 Netto courant resultaat (aandeel groep) (in ) 1,78 1,55

15 COMPONENTEN VAN HET TOTAALRESULTAAT (Statement of other comprehensive income) Nettowinst Andere elementen van het totaalresultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva TOTAALRESULTAAT VAN HET EERSTE HALFJAAR

16 Verkorte geconsolideerde balans ACTIVA in duizenden Vaste Activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende Activa Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen (1) inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS40 norm

17 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN SCHULDRATIO Schuldratio 2 56,77% 56,25% NETTO-ACTIEF PER AANDEEL (in ) Netto actief per aandeel (reële waarde) 3 40,19 41,16 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) 4 42,66 43,97 Netto actief per aandeel (reële waarde) ex dividend 3 38,88 38,62 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) ex dividend 4 41,35 41,43 (2) De schuldratio wordt als volgt berekend: Verplichtingen (exclusief voorziening, overlopende rekeningen, indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (3) Het netto actief per aandeel (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen gedeeld door aantal aandelen (4) Het netto actief per aandeel (investeringswaarde) wordt als volgt berekend : eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen) gedeeld door aantal aandelen.

18 Verkort mutatie-overzicht van het eigen vermogen MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Kapitaal Gewone aandelen Uitgiftepremie wettelijke in duizenden Balans volgens IFRS op 31 maart beschikbare (portefeuile resultaat)* Res Winst van het 1 ste halfjaar Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Dividenden boekjaar Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Kapitaalverhoging door inbreng in natura Overboeking van onbeschikbare naar beschikbare reserves n.a.v. verkoop vastgoed -7 Minderheidsbelangen Kosten van kapitaalverhoging Balans volgens IFRS op 30 september Balans volgens IFRS op 31 Maart Winst van het boekjaar Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves 904 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Dividenden boekjaar Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva op afdekkingsinstrumenten Kapitaalverhoging door inbreng in natura Herclassificatie tussen reserves * Minderheidsbelangen Kosten van kapitaalverhoging Impact op de reserves naar aanleiding van bijkomende acquisitie 50% Immo Bartan Overige 70 Balans volgens IFRS op 30 September * In overeenstemming met het besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders van 29 juni 2009 om de presentatie van de reserves in overeenstemming te brengen met hun juridische aard volgens artikel 617 van het wetboek vennootschappen

19 erves Beschik bare (andere) Onbeschikbare Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva Minder heidsbelangen Totaal Eigen Vermogen

20 Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht in duizenden KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Netto winst van het boekjaar: Operationeel resultaat Betaalde intresten Ontvangen intresten Ontvangen dividenden Betaalde vennootschapsbelastingen Toe te rekenen intresten Andere Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immatriële activa Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kas elementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen Voorzieningen Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa: - Handelsvorderingen en overige vorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Overlopende rekeningen * Beweging van verplichtingen: - Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen

21 in duizenden Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vast activa -34 Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen 852 Aanschaffing van andere materiële activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa -2-4 Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden Afname van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen * Dividend Dividend van het vorige boekjaar (-) * Andere KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR

22 Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers 5.1. Grondslag voor de opstelling Het tussentijds financieel verslag voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2009 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoed bevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 m.b.t. vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving. Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 Vastgoedbeleggingen wordt een geschat bedrag van mutatierechten en kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoed deskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge deze geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening lmpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) uitdrukkelijk voorzien in het voormelde KB. In het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2009 en 30 september 2008 werd op die manier respectievelijk -0,34 mio EUR en 1,09 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt. In deze verkorte tussentijdse jaarrekening worden dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze welke gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2009 met uitzondering van IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en de aanpassing van IAS 40 met betrekking tot de verwerking van projectontwikkelingen. De nieuwe versie van IAS 1 eiste de presentatie van een overzicht van het totaalresultaat (statement of other comprehensive income) en een wijziging van het mutatieoverzicht van het eigen vermogen Toepassing IFRS 3 Business Combinations De vennootschappentransacties van het afgelopen semester werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3, in de veronderstelling dat deze niet van toepassing is gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschappen waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden Verklaring van het management Overeenkomstig artikel 13 2 van het KB van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder dat bij zijn weten, a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, opgesteld op basis van grondslagen voor financiële verslaggeving in overeenstemming met IFRS en in overeenstemming met IAS34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Retail Estates nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen. b) het tussentijds jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes maanden van het lopend boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de verkorte tussentijdse jaarrekening indien deze transacties een significante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden Gesegmenteerde informatie Een segment is een te onderscheiden component van de onderneming, actief in een bepaalde markt en onderhevig aan risico s en rendementen die verschillend zijn van deze van de andere segmenten.

23 Aangezien perifeer winkelvastgoed 93,27% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaken is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De Raad van Bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van haar beslissingen. In het laatste kwartaal van 2008 verkocht de groep haar Luxemburgse dochtervennootschap. Als gevolg daarvan heeft de groep enkel significante operationele activiteiten in België en is een opsplitsing in geografische segmenten niet langer relevant aangezien er geen verschillen bestaan in risk en rewards afhankelijk van de zone of regio s waar het vastgoed gevestigd is in België Waardering projecten Conform de aangepaste IAS-40 norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van bijkomende kosten en niet aftrekbare BTW. Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan fair value indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze fair value waardering is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken Huurinkomsten Retail Estates nv heeft in het eerste semester van haar boekjaar de vastgoedportefeuille uitgebreid met 59 winkelpanden. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 2,58 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2009 vertegenwoordigen deze nieuwe panden een huurstroom van 1,29 mio EUR. In het eerste semester werden er ook een aantal panden gedesinvesteerd. Deze vertegenwoordigen een huurincasso van 1,35 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per 30 september 2009 vertegenwoordigen deze panden 0,35 mio EUR. Huurinkomsten in duizenden Huur Gegarandeerde opbrengsten Ontvangen operationele leasingvergoedingen Totaal huuropbrengsten De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille.

24 Onderstaande tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel van de huurinkomsten op jaarbasis er potentieel zouden kunnen wegvallen in de veronderstelling dat elke huurder zijn huurovereenkomst niet zou hernieuwen bij afloop van zijn overeenkomst en er aansluitend geen wederverhuringen meer zouden plaatsvinden. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat eruit bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode: in deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De huren in onderstaande tabel zijn de verwachte huren op jaarbasis en wijken dus af van de totale huuropbrengsten in de bovenstaande tabel. in duizenden Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Type huurovereenkomst Voor haar gebouwen sluit de groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandeljks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van 3 maand huur. Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijk expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.

25 Vastgoedbeleggingen Investerings- en herwaarderingstabel Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor verkoop TOTAAL in duizenden Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Andere overdrachten Variatie in de reële waarde (+/-) Saldo per einde van het boekjaar OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed Gedurende de eerst helft van het boekjaar werd de controle verworven over één vastgoedvennootschap voor het bedrag van 14,15 mio EUR. Hiervan werd 10 mio EUR betaald in aandelen en 4,15 mio EUR in cash. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 34,89 mio EUR, variatie in het werkkapitaal van - 5,32 mio EUR en een toename van de financiële schulden met 15,42 mio EUR. Op 15 juli 2009 heeft Retail Estates nv haar 50% partner in Immo Bartan nv uitgekocht voor een prijs van 16,43 mio Eur. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 19,34 mio EUR, variatie in het werkkapitaal van -1,30 mio EUR en een toename van de financiële schulden met 1,61 mio EUR Langlopende en kortlopende financiële schulden Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen in duizenden Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal TOTAAL Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen in duizenden Tussen 1 en 2 jaar Tussen 2 en 5 jaar Meer dan 5 jaar

26 Van het totaal aantal leningen zijn er 189,96 mio EUR met een variabele rentevoet. Dit zijn allemaal lange termijn kredieten. 93% van de variabele leningen zijn ingedekt via intrest rate swap contracten die variabele rentevoeten swappen tegen vaste rentevoeten. De gemiddelde intrestvoet van de leningen bedraagt 5,24%. Principieel spreekt Retail Estates nv met haar banken een covenant van 60% af met de betrekking tot de schuldgraad Gebeurtenissen na afloop van het semester 1. Verkoop belangen Wickes Land Development We verwijzen hiervoor naar punt 1.4 van dit verslag: desinvesteringen 2. Brand Hoeselt Op 1 november 2009 werd het handelspand te Hoeselt volledig vernield ten gevolge van een brand. De schade die bestaat uit de heropbouwkosten van het pand en het verlies van huurinkomsten, is verzekerd. 3. Kapitaalverhogingen van 24 november 2009 De buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van 24 november jl. heeft de verschillende kapitaalverhogingen goedgekeurd waarbij onroerende goederen werden ingebracht enerzijds in het kader van de partiële splitsing van diverse verbonden vastgoedvennootschappen en anderzijds door de inbreng in natura van aandelen van vastgoedvennootschappen. Retail Estates nv heeft als resultaat van deze transactie 14 winkelpanden verworven met een investeringswaarde van 25,20 mio EUR en een reële waarde van 24,58 mio EUR. De inbreng werd deels vergoed door de emissie van nieuwe aandelen voor een waarde van 12,34 mio EUR en deels door overname van bankfinanciering voor een bedrag van 12,34 mio EUR. De door de vastgoeddeskundige CB Richard Ellis geschatte investeringswaarde ligt 0,5 mio EUR hoger dan de met de inbrenger vastgelegde waarde die bij het voorstel tot kapitaalverhoging weerhouden wordt. De kapitaalverhogingen werden gerealiseerd op basis van een emissieprijs van 40 EUR per aandeel (te vergelijken enerzijds met de netto actiefwaarde van 39,97 EUR incl. dividend 2009/2010 per aandeel en anderzijds een beurskoers op 23 november van 39 EUR). De overeengekomen emissieprijs van 40 EUR werd weerhouden aangezien de gemiddelde beurskoers in de dertig dagen die de buitengewone algemene vergadering voorafging niet meer dan 40 EUR bedroeg. De voorbije 18 maand heeft Retail Estates nv drie kapitaalverhogingen gerealiseerd telkens aan een emissieprijs die de laatst bekende netto actiefwaarde van het aandeel benaderde.de nieuwe aandelen die werden uitgegeven delen in het resultaat vanaf de aanvang van het lopende boekjaar dat op 1 april 2009 aanving. Overeenkomstig artikel 15 van de wet van 2 mei 2007 dient Retail Estates het totale kapitaal en totale aantal stemrechtverlenende effecten mee te delen op het einde van elke kalendermaand waarin één van deze aantallen gestegen of gedaald is. Het totale kapitaal van Retail Estates bedraagt op 24 november 2009 ten gevolge van hogergenoemde kapitaalverhogingen ,75 EUR, vertegenwoordigd door aandelen. Al deze aandelen geven recht op stemrecht op de algemene vergadering van aandeelhouders. De 14 winkelpanden die verworven werden, liggen verspreid over heel België (o.a. Brugge, Herstal, Leuven, Middelkerke, Nijvel, St.-Genesius-Rode, Zaventem, ) en zijn verhuurd aan filiaalbedrijven (o.a. Brantano, New Vanden Borre, Carpetright, C&A, Trafic, ). Zij vormen een aanvulling op het bestaande winkelpark van Retail Estates NV op deze locaties. De inbrenger heeft zich bij deze transactie laten bijstaan door de vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield. De agenda van de buitengewone algemene vergadering, de verslagen van de raad van bestuur en de commissaris Deloitte, kunnen geraadpleegd worden op de website van Retail Estates NV ( relations/aandeelhoudersinformatie). Alle informatie betreffende deze verrichtingen kan in deze documenten worden teruggevonden, alsook in het prospectus dat gepubliceerd werd naar aanleiding van de aanvraag tot notering van de nieuw uit gegeven aandelen welke bij Euronext werden ingediend.

27 Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde halfjaarcijfers voor de zes maanden eindigend op 30 september 2009 Aan de Raad van Bestuur Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde verkorte balans, verkorte winst- en verliesrekening, verkort overzicht van het totaalresultaat, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en selectieve toelichtingen (gezamenlijk de tussentijdse financiële informatie ) van RETAIL ESTATES NV ( de vennootschap ), en haar dochterondernemingen (samen de Groep ) voor de zes maanden eindigend op 30 september De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen op deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkt nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks en in overeenstemming met de International Accounting Standard IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. namelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door Instituut der Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. Op basis van ons beperkt nazicht kwamen er geen elementen of feiten aan onze aandacht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2009 niet is opgesteld overeenkomstig de boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de EU. Diegem, 27 november 2009 Ons beperkt nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkt nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voor- De Commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

28 Lokeren Zelebaan 67/ 919 m 2 / Lokeren N E

29 Verslag van het aandeel

30 Overzicht van de beursprestaties Bel20 versus Retail Estates nv Bel20 Retail Estates /98 09/99 09/00 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 09/09 Tijdens de eerste 6 maanden van het boekjaar schommelde de beurskoers tussen 29,95 EUR en 40 EUR. De evolutie volgt in het semester dezelfde trend als de Bel 20. De gemiddelde slotkoers in het afgelopen semester bedroeg 37,11 EUR. 60 Retail Estates Dividend en rendement NAV (incl. div.) Netto actief waarde (reële waarde) 40,19 41,60 43,13 Netto actief waarde (investeringswaarde) 42,66 43,97 45,63 40 Netto actief per aandeel (reële waarde) ex dividend 38,88 38,62 41,86 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) 41,35 41,43 44,36 30 Bruto dividend 2,54 Netto dividend 2,16 20 Beurskoers op afsluitingsdatum 39,5 30,10 37,34

31 Premies en discounts Retail Estates NAV (incl. div.) /00 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 09/09 De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 40,19 EUR. De evolutie van de NAV is te verklaren door de beperkte stijging in de niet gerealiseerde meerwaarde op basis van de waardering door de vastgoeddeskundigen en de uitkering van een dividend over het boekjaar Agenda van de aandeelhouder Tussentijdse verklaring m.b.t. tot resultaten derde kwartaal boekjaar februari 2010 Bekendmaking jaarresultaten boekjaar mei 2010 Algemene vergadering over het boekjaar juni 2010 Betaalbaarstelling dividend 6 juli 2010

32 Marche Avenue de France/ 38-42/ m 2 / MARCHE N E

33 Vastgoedverslag Waardering per 30 september 2009 Marktleider in perifeer winkelvastgoed

34 A. Waardering per 30 september Verslag vastgoeddeskundigen Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield als vastgoeddeskundige. Bij aankopen waarbij een belangenconflict optreedt, wordt er beroep gedaan op de reserveschatter CB Richard Ellis. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille. Verslag van Cushman & Wakefield De investeringswaarde per 30 september 2009 van Retail Estates nv bedraagt afgerond EUR en de reële waarde bedraagt afgerond EUR. Op basis van de investeringswaarde, neemt de waarde van de portefeuille toe ten opzicht van 30 juni 2009 met 0,50%. Dit geeft de portefeuille een rendement van 7,22%. De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 30 september 2009 een afgeronde investeringswaarde van EUR en een reële waarde van EUR. In absolute termen stijgt de investeringswaarde met 0,70% ten opzichte van 30 juni Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 7,50%. De financiële markten lijken zich stilaan te stabiliseren. Sinds vorig rapport lijkt het vertrouwen iets te zijn hersteld en diende de Belgische Staat niet meer tussen te komen via noodingrepen. Niettemin blijkt financiering van vastgoed nog steeds moeilijk. Enerzijds is de Loan to Value gevoelig gezakt en anderzijds blijven de banken hoge marges hanteren. Daar tegenover staat dat de basisrentevoet waarop de marge wordt berekend nog steeds historisch laag is. Los van de financiering, blijkt er wel heel wat equity beschikbaar te zijn. We merken dan ook duidelijk dat sinds begin september een aantal fondsen en institutionele beleggers de markt meer actief aan het bestuderen zijn. Daarnaast blijken de uiterst lage rendementen op spaarrekeningen en aanverwante producten, gecombineerd met een toch nog steeds wankel vertrouwen in de beurzen, een in toenemend aantal privé-investeerders naar vastgoed te duwen. De baanwinkelmarkt is daarbij erg in trek. De vraag naar goed gelegen baanwinkels overtreft ruimschoots het aanbod, wat een duidelijke neerwaartse invloed heeft op de rendementen. Er werden het voorbije kwartaal dan ook redelijk wat baanwinkels verkocht aan iets scherpere prijzen dan in het voorgaande trimester. Buiten het feit dat de gemiddelde baanwinkel een vrij aantrekkelijk rendement biedt, ook in vergelijking met ander type vastgoedbeleggingen, speelt voor de belegger uiteraard de stabiliteit in de huurdersmarkt een grote rol. Ook in het voorbije kwartaal merken we dat de huurdersmarkt duidelijk in balans blijft. De leegstandspercentages blijven op een historisch laag niveau. Hoewel transacties iets langer lijken te duren om

35 af te ronden, blijkt de appetijt van zowel bestaande als nieuwe retailers groot. Nochtans wordt door de retailers het laatste kwartaal van 2009 met argusogen bekeken. De algemene economische context is niet erg rooskleurig en er bestaat vrees dat dit een impact zou kunnen hebben op de reële koopkracht. Tot op heden is deze immers vrij intact gebleven, mede dankzij de koppeling van de lonen aan de index, met een ruime verhoging eind 2008, en een onbestaande inflatie. Hoewel de vrees niet ongegrond is, zijn we van mening dat het hoge spaarquotum in België een redelijke buffer vormt, waardoor we niet verwachten dat specifiek in dit segment er een voelbare impact zal zijn op de huurprijzen. Verslag van CB Richard Ellis Het verslag van CB Richard Ellis van 12 oktober 2009 heeft betrekking op 46 onroerende goederen van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 71,71 mio EUR en de reële waarde op 69,96 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 4,95 mio EUR wat een bruto rendement van 6,91% vertegenwoordigt. Samenvatting De totale investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 416,78 mio EUR zijnde 345,07 mio EUR voor het gedeelte gewaardeerd door Cushman & Wakefield verhoogd met 71,71 mio EUR voor het gedeelte gewaardeerd door CB Richard Ellis. Op basis van de op 30 september 2009 contractueel verschuldigde huurprijs verhoogd met de huurwaarde van de leegstaande onroerende goederen bedraagt het rendement op de geschatte waarde 7,23%. Hierin is niet inbegrepen het rendement op de projectontwikkelingen waarvan de waarde conform de IFRS regeling ter zake wel inbegrepen is in de geschatte reële waarde. 2. Toelichting De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse institutionele partijen versneld uit de markt getreden om hun meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Maar anderzijds blijft de particuliere markt actief waarin vermogende particuliere beleggers in transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende interesse betonen. De huurmarkt blijft actief maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparks) of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden (retail clusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn.

36 Sectoriële spreiding Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (32,31% ten opzichte van 37,68% in vergelijking met 31 maart 2009) samen met de retailers in voeding, electro en speelgoed maken meer dan 60% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen zij voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-economische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt. De sector van de woninginrichting die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv steeg tot 26,57% (in vergelijking met 31 maart 2009: 25,58%). Varia bevat hoofdzakelijk appartementen, KMO-panden en horeca. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen. Varia 11,03% Vacant 2,09% Speelgoed 7,92% Voeding 11,14% Kleding/Schoenen 32,31% Sectoriële spreiding Electro 7,39% Type gebouw Fitness 0,75% Horeca 0,80% Andere 5,59% Appartement 0,32% Kantoor 0,81% Interieur/ Decoratie 26,57% Retailpark/ baanwinkel 93,27%

37 Onderverdeling volgens type gebouw Retail Estates nv investeert principieel enkel in perifeer winkelvastgoed. Onder druk van de wijzigende stedenbouwkundige vereisten worden meer en meer winkelpanden geïntegreerd in gebouwen met gemengde bestemming dit wil zeggen panden met een hoofdbestemming als winkelpand maar op de verdiepingen ook kantoor of residentiële functies tellen. Er wordt niet geïnvesteerd in kantoorpanden of residentieel onroerend goed. Vermits het verkopen van de verdiepen met afwijkende functies tot complexe eigendomssituaties leidt, verkiest Retail Estates nv deze in eigendom te houden. Bovendien verwerft Retail Estates nv in het kader van package deals vastgoedportefeuilles waar soms panden met semilogistieke functies toebehoren zoals bv. het kantoor en distributiecentrum van Brantano te Erembodegem. Deze worden in de portefeuille behouden indien ze aan aantrekkelijke voorwaarden verhuurd zijn. Kerncijfers Retail Estates Distri-land Geschatte reële waarde Contractuele huurprijzen Contractuele huurprijzen incl. huur waarde van leegstaande gebouwen( reële waarde) Rendement in % (reële waarde) 7,23 7,27 7,69 Totaal m 2 panden in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad in % 98,00 98,28 100,00 Totaal m 2 panden in ontwikkeling Gebouwen in aanbouw - Projectontwikkelingen Huurder Adres Huur oppervlakte (per m²) Doornik (Froyennes) Luxus Rue de Roselières Mechelen Leen Bakker Guido Gezellelaan 950

38 Begrippenlijst Bezettingsgraad Brutodividend Dividendrendement Free float Investeringswaarde van het vastgoed Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) Nettoactiefwaarde (reële waarde) De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m². Brutodividend par aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt. Het dividendrendement is het brutodividend gedeeld door het jaargemiddelde van de beurskoers. De free float is het aantal aandelen dat vrij op de beurs circuleert en dus niet in vaste handen is. Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term waarde vrij op naam of waarde akte in de hand. Totaal eigen vermogen gecorrigeerd met de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, gedeeld door het aantal aandelen. Totaal eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen. Netto dividend Het netto dividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 15% roerende voorheffing. Reële waarde van een vastgoedbelegging (conform Beamainterpretatie van IAS40) Schuldgraad Deze waarde is gelijk aan het bedrag waarvan waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. In concreto betekent dit dat de reële waarde gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan 2,5 mio EUR) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 voor gebouwen met een waarde lager dan 2,5 mio EUR. De schuldratio wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) verminderd met de negatieve variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, ten opzichte van het totaal der activa. Middels het KB van 21 juni 2006 is de maximale schuldratio voor de vastgoedbevaks verhoogd van 50% naar 65%.

39 Inlichtingenfiche Naam: Status: Adres: Retail Estates nv Tel: 02/ Fax: 02/ Website: Rpr: Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6 B-1740 Ternat info@retailestates.com Brussel Btw: BE Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: 12 juli 1988 Erkening vastgoedbevak: 27 maart 1998 Duur: Management: onbepaalde duur intern Auditor: Deloitte Bedrijfsrevisoren Berkenlaan 8B, 1831 Diegem, vertegenwoordigd door de heer Rik Neckebroeck Financieel jaarafsluiting: 31 maart Kapitaal: ,75 EUR (per 24 november 2009) Aantal aandelen: (per 24 november 2009) Algemene vergadering: laatste maandag van de maand juni Notering: Euronext continumarkt Depothoudende bank: KBC Bank Financiële dienstverlening: KBC Bank Waarde vastgoedportefeuille: investeringswaarde 411,36 mio EUR reële waarde 400,57 mio EUR (exclusief waarde vastgoedcertificaten Distri-Land ) Vastgoeddeskundigen: Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis Aantal panden: 389 Type panden: perifeer winkelvastgoed Liquidity provider: KBC Securities Ontwerp en realisatie : Fotografie : Bernard Babette

40 VASTGOEDBEVAK - SICAFI Industrielaan 6 B Ternat info@retailestates.com