Verslag debat betaalbaarheid 27 mei 2014 Er waren in totaal met de mensen van de organisatie, de corporaties en gemeente meegeteld, 38 mensen aanwezig. Aanwezige organisaties: Huurdersraad, gemeente HS, Lefier, Steelande wonen, ANBO, GKB, Internos, Melkwegstelsel, Klompéflat, Gorecht West, Margrietpark, Boswijk, Westerbroek, Rembrandtpoort, Reensche Compagnie, Noorderpark, de Goede Reede, Raadsflat Sprekers: Jan Hendrik Jansen, Esther Borstlap (Lefier), Harold Bosboom (Steelande wonen), Pier Schipper (Energiecoach), mw. A. Stel (huurder Steelande wonen), mw. I. Dorati (huurder Steelande wonen), mw. W. van der Veen ( huurder Lefier) Jan Hendrik Jansen heet iedereen welkom en vertelt wat de bedoeling is van vanavond, maar ook wat de aanleiding is. Lefier heeft in opdracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties van Lefier (NOL), waaronder ook de Huurdersraad, een woonlastenonderzoek onder zijn huurders gehouden. De cijfers uit het rapport laten een beeld zien van huurders van Lefier, maar de uitkomsten zijn vergelijkbaar voor de huurders van Steelande wonen. De Huurdersraad heeft het beeld dat er een groot probleem is als het gaat om betaalbaar zijn en blijven van wonen en heeft daarom een avond georganiseerd om hierover met verschillende partijen in gesprek te gaan. Herkennen partijen de problematiek en wat kunnen we er aan doen? Esther Borstlap van Lefier presenteert het rapport van het woonlastenonderzoek. Er wordt gekeken wat de woonquote is van huurders van Lefier. De woonquote is het percentage van het inkomen dat men kwijt is aan huur, energie, water en gemeentelijke belastingen. Het rapport laat zien dat de woonquote in het werkgebied van Lefier hoger ligt dan het landelijk gemiddelde, het percentage huurders dat onder de armoedegrens leeft hoger ligt, het inkomen lager, maar de huren net zo hoog en in sommige gevallen zelfs even iets hoger liggen dan het landelijk gemiddelde. Uit de presentatie bleek dat de gemiddelde huur in het werkgebied van Lefier iets lager ligt dan het landelijk gemiddelde. Van verschillende groepen laat het rapport zien wat dezen overhouden in de maand. Alleenstaanden met kinderen en een minimum inkomen komen het slechtst uit de cijfers. Lefier is erg geschrokken van deze cijfers. Er is een opmerking vanuit de zaal dat men zich niet in deze cijfers kan vinden. Het gemiddelde dat in het rapport wordt genoemd dat men overhoudt in de maand vind men te hoog. In werkelijkheid hoedt men veel minder over in de maand en veel mensen maken zich zorgen over hoe ze elke maand maar weer rond moeten komen. Mw. A. Stel is een huurder van Steelande wonen en is uitgenodigd om haar verhaal te vertellen. Mevrouw was voorheen een huurder van Lefier en was erg teleurgesteld in Lefier. Zij woonde destijds in een flat en had veel overlast van dealers en voelde zich niet meer veilig. Zij heeft dit veelvuldig aan Lefier doorgegeven, maar werd niet gehoord. Op een gegeven moment heeft Steelande wonen haar een woning in Foxhol aangeboden waar ze erg blij mee was. Ze is er erg tevreden mee, alleen de woning heeft een F label voor de energie. Ondanks dat de woning geïsoleerd is, verbruikt ze ongeveer 3000 m3 in het jaar. Mevrouw heeft een minimum inkomen en kan de basisbehoeften niet betalen. Harold Bosboom van Steelande wonen legt het huurbeleid uit, wat het is en welk beleid Steelande wonen voert. Steelande wonen heeft het op dit moment financieel erg moeilijk. Ze hebben zelfs een uitgavenstop voor 2014 ingevoerd. Steelande wonen gaat voor dit jaar de huren maximaal verhogen met de jaarlijkse huurverhoging. Dat is voor huurders met een inkomen tot 34.085,- 4%
huurverhoging, voor huurders met een inkomen tussen 34.085,- en 43.602,- 4,5% huurverhoging en huurders met een inkomen boven 43.602,- 6,5% huurverhoging. De inkomensgegevens komen van de belastingdienst en mochten de gegevens niet kloppen kan er altijd bezwaar aangetekend worden bij de corporatie. Het is de verwachting dat de inkomensafhankelijke huurverhoging dit jaar voor het laatst zal zijn en dat volgend jaar de zogenaamde huursombenadering wordt ingevoerd. Dan wordt er gekeken naar de prijs/kwaliteit verhouding van de woning. Dhr. E. Haan van de flatcommissie van de Melkwegstelsel vraagt of Steelande wonen ook betrokken is met het onderzoek. Dit is niet het geval geweest. Steelande heeft pas over het onderzoek gehoord, toen het al in gang was gezet. Een vraag uit de zaal is dat dhr. Gaastra in een artikel heeft aangegeven dat de huren de komende jaren met 4,2% gaan stijgen en in 2018 fors hoger liggen. Hoe moeten we dit gaan betalen? En of de corporaties verplicht zijn om de maximale huurverhoging te vragen? Dit probleem wordt erkend door de corporaties. De corporaties hebben de keus om de maximale huurverhoging te vragen elk jaar en zijn het dus niet verplicht. De een doet het wel en de ander niet. Vaak ligt het ook aan de financiële situatie van de corporatie. Daarbij zullen zij ook binnen hun eigen bedrijf moeten kijken door bijvoorbeeld te besparen op de bedrijfskosten. Er wordt verder aangevoerd dat de heffingen die het Rijk oplegt ook betaald moeten worden en dit kan niet altijd uit eigen kas. Verschillende corporaties zijn dan genoodzaakt om dit van de huurverhoging te betalen. De inkomsten worden, in ieder geval door Lefier, ook gebruikt om investeringen op het gebied van duurzaamheid mee te bekostigen. Dhr. Koerts van Internos ziet dat er een verschil van huurverhoging is tot een inkomen van 34.085,-. Esther Borstlap legt uit dat dit kan kloppen, omdat de corporaties een verschillend huurbeleid hanteren. Esther vertelt hoe Lefier het huurbeleid hanteert. Op advies van het NOL (Noordelijk Overleg Lefier) heeft Lefier de jaarlijkse huurverhoging aan de streefhuur gekoppeld. Dit geldt alleen voor huurders met een inkomen tot 34.085,-. Deze huurders die minder dan 55% van maximaal redelijk aan huur betalen krijgen een huurverhoging van 4%. De huurders die een contracthuur tussen 55% en 70% hebben, krijgen een huurverhoging van 3,5% en huurders die een contracthuur van 70% en meer hebben, krijgen een huurverhoging van 2,5%. De huurders met een inkomen tussen 34.085,- en 43.602,- krijgen een huurverhoging van 4,5% en huurders met een inkomen boven 43.602,- krijgen een huurverhoging van 6,5%. Streefhuur is een percentage dat de huurder betaalt van de maximaal redelijke huur. De maximaal redelijke huur wordt bepaald door het puntensysteem. Mw. Van der Veen is een huurder van Lefier en is uitgenodigd om haar verhaal te vertellen. Mevrouw geeft aan naar eigen zeggen een ideale huurder te zijn vanwege het feit dat ze een woonquote van 30% heeft., maar wil graag verhuizen naar een 55+ woning. Ze wil graag van de tuin af vanwege haar rug en wil graag alles gelijkvloers, ook alvast voor de toekomst. Als zij zou gaan verhuizen naar een 55+ woning, zal zij fors meer huur moeten betalen. Daar komt nog bij dat ze volgend jaar met pensioen gaat en dus ook met het inkomen gaat dalen. Dat alles zal er voor gaan zorgen dat de nu perfecte woonquote fors gaat stijgen en mevrouw in de problemen kan gaan komen wat de betaalbaarheid aangaat. Dit houdt in dat mevrouw niet kan verhuizen en op den duur moeite krijgt met het onderhouden van de tuin. Bijkomend nadeel is dat zij ook een kleine eengezinswoning bezet houdt voor starters.
Mw. A. Stel vertelt dat vroeger gecontroleerd werd op netheid in en rond de woning voor iemand ergens geplaatst werd. Dit gebeurt niet meer en zij vindt dat jammer. Esther Borstlap vertelt, dat een huurder aangesproken wordt op zijn gedrag als hij er een puinhoop van maakt. Wanneer een huurder verschillende keren is aangesproken en er vervolgens niets mee doet, volgen er andere maatregelen. Dhr. J. van der Heide van het Noorderpark vraagt of een corporatie ook aangesproken mag worden wanneer zij zich niet aan afspraken houden? Meneer woont in een nieuwbouwwoning van ongeveer 10 jaar, maar heeft van begin af aan al scheuren in de muren. Dit is in al die jaren al heel vaak aangegeven bij Lefier, maar hij voelt zich niet gehoord. Er gebeurt niets mee. Natuurlijk mag een corporatie aangesproken worden. Esther zal zorgen dat Lefier hier naar kijkt en op zeer korte termijn uitzoekt welke actie zij te ondernemen heeft. Mevrouw Dorati is een huurder van Steelande wonen en is uitgenodigd om haar verhaal te vertellen. Mevrouw is 5 jaar geleden met haar man weer naar Nederland terug gekeerd en ze heeft veel schulden. Steelande wonen is de enige geweest die hun een woning heeft toegewezen. Ze leven van één inkomen (uitkering), maar hebben moeite om rond te komen omdat de lasten en de huur steeds hoger worden. Mevrouw geeft aan dat het elk jaar moeilijker wordt om de huur nog te kunnen betalen. Ger Lindeman, wethouder Wonen erkent dat er een hele grote groep is dat niet of nauwelijks rond kan komen. De gemeente heeft sinds kort een minimabeleid en hoopt dat bepaalde dingen beter gaan. Dhr. A. Viel van Margrietpark vraagt of het niet mogelijk is dat de gemeente en corporaties meer kunnen doen voor schrijnende gevallen? De gemeente heeft al een minimabeleid en Harold Bosboom geeft aan dat dit onderwerp wel op de agenda komt. Er komen steeds meer schrijnende gevallen bij. Dhr. K. van der Sluis vraagt zich af of er met de jaarlijkse huurverhoging naar het netto inkomen gekeken kan worden? Nu wordt er naar het bruto verzamelinkomen gekeken. Esther Borstlap geeft aan dat ze blij is dat er naar het bruto verzamelinkomen gekeken wordt. De belastingdienst geeft nu alleen aan in welke groep men zit, zonder erbij te vermelden wat precies het inkomen is. Zodra er gekeken wordt naar het netto inkomen, wordt het een ander verhaal. Dan zal de belastingdienst het precieze inkomen, inclusief de toeslagen, door moeten geven en dat mag niet in verband met de privacywet, maar is ook niet prettig. Dan wordt het wel erg persoonlijk. Het is en blijft een verantwoordelijkheid voor de belastingdienst. Een vraag uit de zaal is hoe het nou kan dat de huren hier in het noorden net zo hoog of soms nog hoger liggen dan in het Westen van het land? De woningen hier zijn vaak groter en hebben meer punten. In het Westen zijn ze kleiner en hebben dus dan ook minder punten, dan zijn de huren ook lager. Maar zoals het in de presentatie te zien was, is de gemiddelde kale huur in deze regio nu lager dan het landelijk gemiddelde. Dit heeft met de streefhuur te maken. Lefier hanteert een lagere streefhuur dan de corporaties in het Westen. Dhr. W. Hollander van de Klompéflat vraagt hoe het kan dat de kale huur per woning verschilt en dat er dan ook een groot verschil in kan zitten, terwijl de woningen gelijk zijn? Dit heeft te maken met het aantal mutaties. Als iemand een aantal jaren in dezelfde woning zit, wordt de huur van die woning alleen met de jaarlijkse huurverhoging verhoogd en tussendoor alleen met een eventuele renovatie met geriefverbetering. Als een woning dan verhuurd wordt aan iemand anders, wordt de huur opgetrokken naar de streefhuur.
Mw. H. IJtsma van Westerbroek vraagt hoe snel de corporaties de jaarlijkse huurverhoging aanpassen wanneer een inkomen wegvalt? Zodra de huurder stukken kan overleggen waaruit blijkt dat het inkomen laag is dan kan men bezwaar aantekenen tegen de jaarlijkse huurverhoging en dan kan aanpassing plaatsvinden. Dhr. Pier Schipper is Energiecoach en is uitgenodigd om iets te vertellen over wat huurders ook zelf kunnen doen om energie te besparen, zoals bijvoorbeeld s nachts de verwarming lager zetten, de gloeilampen vervangen door ledlampen, de temperatuur van de koelkast niet te laag zetten. Ook moeten mensen bewust zijn van de energieverbruikers met name de apparaten die stand-by blijven staan. Pier vertelt ook over de energielabels en wat de corporaties kunnen doen. Maar ook wat de voorkeur van de Woonbond en energiecoaches is, namelijk de woningen naar label B te brengen. Er is een opmerking uit de zaal over de verlichting van complexen. De verlichting brandt vaak te lang, maar de bewoners betalen er wel voor via de servicekosten. Bewoners zouden graag zien dat de corporaties er een bewegingsmelder of een tijdschakelaar tussen zet. Dhr. W. de Leeuw vertelt over het waterzijdig inregelen van de ketel en radiatoren, zodat daar ook een winst in te behalen valt wat energie betreft. De Huurdersraad heeft ook een aantal vragen voor de corporaties: 1. Wat zijn de corporaties en de gemeente van plan met de woonquote, houden jullie een percentage aan? Zo ja, blijft het percentage zo of wordt het verhoogd/verlaagd, of komt er maatwerk? Zo nee, hoe gaan jullie het dan aanpakken? - Lefier wil naar een woonquote van 30% 2. Wat is het streven van de corporaties wat het minimale energielabel betreft voor het bezit, binnen welke periode en is daar geld voor? - Steelande wonen heeft nu geen beleid op energielabels, maar dit gaat er met het strategisch voorraadbeleid wel komen. Er ligt een Aedesakkoord waar rekening mee gehouden moet worden. - Lefier heeft pilots van nul op de meter woningen, dit zijn A label woningen. De rest wordt bekeken naar de juiste manier, wanneer en hoe. 3. Kijken de corporaties ook naar het inkomen van de toekomstige huurder tijdens het toewijzen van een woning? Zo ja, geven jullie dan ook advies over de hoogte van de huur in verhouding met het inkomen? Zo niet, zijn jullie van plan om hier iets mee te doen? - Lefier kijkt wel naar het inkomen en adviseert de toekomstige huurders. Het toewijzingsbeleid kan nog aangescherpt worden, zodat het beter aansluit. Het blijft wel de verantwoordelijkheid van de huurder om een woning te kiezen en in te schatten of het betaalbaar blijft. Lefier gaat niet over het bestedingspatroon van haar klanten. - Steelande wonen kijkt ook naar het inkomen en adviseert, maar de mensen maken hun eigen keuze hierin. De corporaties kunnen mensen niet verplichten om woningen met bepaalde huren niet te nemen. Mw. K. Greven is van de GKB en benadrukt dat het belangrijk is dat mensen voorgelicht worden om zelf iets aan energiebesparing te doen. Mensen zijn zich daar vaak niet van bewust. Het is erg moeilijk om een andere huurwoning te krijgen wanneer mensen zelf willen verhuizen omdat ze de huur niet meer kunnen betalen. Dit zou eigenlijk anders moeten. Vaak komen mensen al te laat bij de GKB, pas nadat ze een jaar of langer in betalingsproblemen zitten. Vooral ouderen schamen zich om ervoor uit te komen dat ze arm zijn.
Ook wordt de groep mensen die een beroep willen doen op bepaalde potjes die eigenlijk heel normaal zouden moeten zijn, groter. Tot slot vertelt de voorzitter van de Huurdersraad dhr. K. van der Sluis wat de bedoeling en heet vervolg is van vanavond. De Huurdersraad is ook erg geschrokken van de cijfers van het rapport en de verklaringen van mensen die bij het rapport zaten. Hier wil de Huurdersraad wat mee doen en hoopt dat de corporaties en gemeente willen meewerken. De Huurdersraad gaat voor betaalbare woningen en lagere jaarlijkse huurverhogingen. De Huurdersraad zal de aanwezigen, maar ook de andere huurders op de hoogte houden van de ontwikkelingen en de overleggen met de corporaties en de gemeente. Jan Hendrik Jansen sluit de avond en wenst iedereen wel thuis.