INHOUD ALGEMEEN 1. Lokale besturen en wonen 1.1 Opbouw handboek 1.2 Hoe kwam het handboek tot stand? 1.3 U hebt een reactie over het handboek? 2. Relevante wetten en decreten 2.1 De Belgische Grondwet 2.2 De Vlaamse Wooncode 2.3 De federale huurwetgeving 2.4 Aanverwante beleidsdomeinen 3. Actoren rond wonen 3.1 De overheden 3.1.1 De Vlaamse overheid 3.1.2 De gemeente 3.1.3 Het OCMW 3.2 De sociale woonorganisaties 3.2.1. De VMSW 3.2.2. De sociale huisvestingsmaatschappijen 3.2.3. Het Vlaams woningfonds van de Grote Gezinnen 3.2.4. De erkende sociale verhuurkantoren 3.2.5. De huurdersbonden 3.3. De andere actoren 3.3.1 De streekontwikkelingsintercommunales 3.3.2. De provincies 3.3.3. Welzijnsorganisaties 3.3.4 Private actoren op de huurmarkt 3.3.5 Private actoren op de koopmarkt 4. Nuttige adressen 5. Trefwoordenregister Lokale besturen en wonen Afl. 15 november 2008 Inhoud / 1
INSTRUMENTEN TER ONDERSTEUNING VAN DE OCMW-CLIËNT 1. Inleiding 1.1. OCMW s en wonen 1.2. Situering 1.2.1. Wat u mag verwachten 1.2.2. Wat u niet vinden zal 1.2.3. Wat u in de toekomst nog mag verwachten 2. De huurmarkt in Vlaanderen 2.1. De privé-huurmarkt: actoren en toepasselijke wetgeving 2.1.1. De private verhuurder 2.1.2. De Woninghuurwet en het gemeen huurrecht 2.1.3. Overzicht toepasselijke wetgeving 2.2. De publieke huurmarkt: actoren en toepasselijke wetgeving 2.2.1. Door de Vlaamse Wooncode erkende sociale woonorganisaties 2.2.2. Gemeenten en OCMW s 2.3. De huurmarkt vanuit cliëntperspectief 3. Een planmatige aanpak 3.1. Inleiding 3.2. Checklist Wonen als standaardonderdeel van het sociale onderzoek 3.2.1. Checklist Wonen 3.2.2. Voorbeeld gebruik Checklist Wonen 3.3. Checklist Lokale Woonsituatie 3.3.1. Checklist Lokale Woonsituatie 3.3.2. Voorbeeld gebruik Checklist Lokale Woonsituatie 4. Mogelijke woonactiviteiten van het OCMW 4.1. Actieve toeleiding naar de sociale huurmarkt 4.1.1. De sociale huisvestingsmaatschappijen 4.1.2. De sociale verhuurkantoren 4.1.3. Het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen 4.2. Actieve toeleiding naar de private huurmarkt 4.2.1. Individuele toeleiding 4.2.2. Structurele afspraken met private verhuurders 4.3. Verhoogde aandacht voor de OCMW-cliënt die op de private markt huurt 4.3.1. Het afsluiten van de huurovereenkomst 4.3.2. Bewaken van de verhuurdersverplichtingen 2 / Inhoud Afl. 15 november 2008
4.3.3. Ondersteuning van de huurder bij het nakomen van zijn huurdersverplichtingen 4.3.4. Interventie bij escalerende conflicten 4.3.5. Eigendomsverwerving 4.4. Samenwerkingsafspraken met de sociale huisvestingsmaatschappijen 4.4.1. Elementen van samenwerking wonen/welzijn voorzien in het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007 4.4.2. Voorbeelden van mogelijke samenwerkingsafspraken ter ondersteuning van de individuele (kandidaat)huurder 4.5. Het OCMW verhuurt zelf woningen 4.5.1. Aansluiting bij het model 'sociaal verhuurkantoor' of uitbouw eigen werking? 4.5.2. Kanalen om een patrimonium uit te bouwen 4.5.3. Uitbouw van een werkingskader 5. Het OCMW en daklozen 5.1. Definitie dakloze 5.2. Bevoegd OCMW 5.2.1. Huidige bevoegdheidsregel 5.2.2. Enkele oefeningen 5.2.3. Arbitrageprocedure bij bevoegdheidsconflicten 5.3. Meldingsplicht 5.3.1. Doel van de meldingsplicht 5.3.2. De meldingsplicht concreet 5.4. Referentieadres 5.4.1. Wat is een referentieadres? 5.4.2. Het referentieadres voor daklozen 5.4.3. Het referentieadres bij het OCMW 5.4.4. Enkele veelgestelde vragen 5.5. Versnelde toewijzingsmogelijkheid voor daklozen in het Sociale Huurbesluit 5.5.1. Situering 5.5.2. Wat is er in het Sociaal Huurbesluit bepaald? 5.5.3. Toepassing van deze versnelde toewijzingsmogelijheid voor daklozen 5.6. Installatiepremie voor daklozen 5.6.1. Installatiepremie voor daklozen die recht hebben op leefloon of aanvullend leefloon 5.6.2. Installatiepremie voor andere daklozen 5.6.3. Meldingsplicht Afl. 23 december 2010 Inhoud / 3
5.6.4. Belang van de installatiepremie voor de Vlaamse huursubsidie 5.7. Opeisingsrecht van leegstaande gebouwen voor daklozen 5.7.1. Situering Wetgeving 5.7.2. Wat houdt het opeisingsrecht in? 5.7.3. De procedure 5.7.4. Het opeisingsrecht in de praktijk 5.8. Tijdelijke opvang van dak- en thuislozen 5.8.1. Definitie dakloze en thuisloze 5.8.2. Thuislozenzorg in Vlaanderen 5.8.3. Het OCMW verwijst door naar de residentiële opvangcentra van het algemeen welzijnswerk 5.8.4. Het OCMW zorgt voor (extra) opvangmogelijkheden 6. Het OCMW en energie Instrumenten 6.1. Energiefondsen gas en elektriciteit 6.1.1. Wat? 6.1.2. Subsidie 6.1.3. Procedure 6.2. Sociaal stookoliefonds 6.2.1. Wat? 6.2.2. Voorwaarden voor een toelage 6.2.3. Procedure 6.3. Het Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost (FRGE) 6.3.1. Wat? 6.3.2. Lokale entiteiten 6.3.3. Financiering 6.4. Energiescans bij specifieke doelgroepen 6.4.1. Wat? 6.4.2. Procedure 6.4.3 Meer informatie Bijlage Minimale criteria voor het uitvoeren van de actieverplichting betreffende energiescans, zoals bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering van 2 maart 2007 inzake de openbaredienstverplichtingen ter bevordering van het rationeel energiegebruik (artikel 3 paragraaf 4), gewijzigd met het besluit van 19 december 2008 6.5. Minimale levering aardgas via de budgetmeter 6.5.1. Bespreking 4 / Inhoud Afl. 23 december 2010
7. Bijlagen Handleiding cd-rom Trefwoordenregister Overzicht achtergrondbijdragen 1. Huurdersbonden 2. Afficheringsplicht vanaf 18 mei 2007 3. De huurwetgeving gesitueerd 4. Het grijze wooncircuit 5. De toegang tot de sociale huisvestingsmaatschappijen voor vreemdelingen 6. Wie is sociale huurder? 7. Gesubsidieerde, erkende en niet-erkende sociaal verhuurkantoren 8. Een fragment uit het dagelijkse leven van een vrederechter 9. Wie kan een huurovereenkomst afsluiten? 10. Indexering van de huurprijs 11. Wettelijke mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen 12. Terugvorderbaarheid van de huurwaarborg 13. Het vredegerecht 14. De verplichte poging tot minnelijke schikking 15. De aankoop van een woning 16. Kooprecht van de sociale huurder 17. Situering wetgeving referentieadres 18. De inschrijving in het rijksregister 19. De residentiële opvang van dak- en thuislozen door de OCMW's Afl. 23 december 2010 Inhoud / 5
INSTRUMENTEN VOOR EEN LOKAAL WOONBELEID 1. Inleiding 2. Lokale besturen en woonbeleid 2.1. Institutioneel kader 2.2. De spelers in de Vlaamse wooncode 2.2.1. De overheid 2.2.2. De sociale woonorganisaties 2.2.3. De andere actoren 2.2.4. Een aantal actoren nader toegelicht 2.3. Samenwerking tussen de spelers 2.3.1. Inleiding 2.3.2. Het lokaal woonoverleg 2.3.3. De lokale woonraad 2.3.4. Een intergemeentelijke aanpak? 2.4. De financiering van het lokaal woonbeleid 2.4.1. Subsidiëring ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid 3. Lokale visie op wonen 3.1. Een lokaal woonplan 3.1.1. Inleiding 3.1.2. Wat is een lokaal woonplan? 3.1.3. Waarom een lokaal woonplan schrijven? 3.1.4. Enkele keuzes voorafgaand aan de opmaak van een woonplan 3.1.5. Mogelijke opbouw woonplan 3.1.6 Procedure opmaak lokaal woonplan 3.2 Gerelateerde beleidsplannen 3.2.1. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 3.2.2. De woonbehoeftestudie 3.2.3. Het lokaal sociaal beleidsplan 3.2.4. Het lokaal grondbeleidsplan 4. Betaalbaar bouwen en wonen 4.1. Inleiding 4.2. Betaalbare grondprijs 4.2.1. Inleiding 4.2.2. Wanneer is een grond bouwgrond? 4.2.3. Vergroten aanbod van bouwgrond 4.2.4. Grondbeleid 4.2.5. Financiering van het lokaal grondbeleid 4.3. Betaalbare prijs van koopwoningen 4.3.1. Inleiding 6 / Inhoud Afl. 23 december 2010
4.3.2. Financiële ondersteuning voor de burger 4.3.3. Sociale koopwoningen en bescheiden woningen (Pandenbeleid) 4.3.4. Ondersteuningsmogelijkheden voor lokale besturen 4.4. Betaalbare prijs van een huurwoning 4.4.1. Inleiding 4.4.2. De behoefte aan sociale woningen 4.4.3. Manieren om het sociaal woonaanbod te vergroten 4.4.4. Het lokaal toewijzingsreglement 4.4.5. Betaalbaar huren op de private huurmarkt 5. Kwaliteit van woningen en gebouwen 5.1. Inleiding 5.2. Kwaliteitsnormen voor woningen en kamers 5.2.1. Te onderscheiden woonvormen 5.2.2. Normen voor kwaliteit van woningen 5.2.3. Normen voor kwaliteit van kamers 5.2.4. Het kwaliteitsonderzoek 5.2.5. Bepalen van kwaliteit via het conformiteitsattest 5.3. Het bestrijden van leegstand 5.3.1. Waarom leegstand bestrijden? 5.3.2. Inventarisatie van leegstand 5.3.3. Via curatieve maatregelen 5.3.4. Via stimulerende maatregelen 5.4. Het bestrijden van verwaarlozing 5.4.1. Waarom verwaarlozing bestrijden? 5.4.2. Inventarisatie van verwaarloosde woningen en gebouwen 5.4.3. Via curatieve maatregelen 5.4.4. Via stimulerende maatregelen 5.5. Het bestrijden van verkrotting 5.5.1. Waarom verkrotting bestrijden? 5.5.2. Inventarisatie van verkrotte woningen en gebouwen 5.5.3. Inventarisatie ten behoeve van gewestelijke heffing 5.5.4. Via curatieve maatregelen 5.5.5. Via stimulerende maatregelen 5.6. Het bestrijden van overbewoning 5.6.1. Inleiding 5.6.2. Instrumenten om overbewoning te bestrijden 5.7. Het bestrijden van vervuilde woningen Afl. 22 oktober 2010 Inhoud / 7
5.8. Het voorkomen van bewoning 5.8.1. Inleiding 5.8.2. Sensibilisering 5.8.3. Voorlopig inschrijven in bevolkingsregisters 5.8.4. Uitvaardigen van woonverbod 5.8.5. Strafrechtelijke procedure 5.9. Bijzondere instrumenten 5.9.1. Recht van voorkoop 5.9.2. Sociaal beheersrecht 6. Randvoorwaarden voor een lokaal woonbeleid 6.1. Profiel van een ideale dienst wonen 6.1.1. Inleiding 6.1.2. Takkenpakket van de dienst 6.1.3. Omvang van de dienst 7. Bijlagen Handleiding cd-rom Overzicht achtergrondbijlagen 1. De Vlaamse en provinciale woonraad 2. Aandachtspunten bij het opstellen van een huishoudelijk reglement 3. Welke gemeenten beschikken over een lokaal woonplan? 4. De Vlaamse en provinciale woonplannen 5. De relativiteit van een lokaal woonplan 6. Een lokaal woonplan: hou het realistisch 7. Mogelijke criteria puntensysteem 8. Kerngegevens verbeterings- en aanpassingspremie 9. Vlaanderen bouwt 10. Hoeveel sociale huurwoningen heeft onze gemeente en wanneer hebben we er genoeg? 11. Procedure van inventarisatie: onderscheid technisch verslag beschrijvend verslag administratieve akte registratieattest 12. Onaangepast-, ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring: enkele begrippen 13. Onbewoonbaar versus ongeschikt 14. De Nieuwe Gemeentewet versus de Vlaamse Wooncode 15. Ongeschikt of onbewoonbaar: keuze tussen NGW en VWC 16. Tijdelijk wonen op ongewenste plekken 8 / Inhoud Afl. 22 oktober 2010
INSTRUMENTEN VOOR SOCIALE VERHUURDERS 1. Sociaal Huurbesluit 1.1. Van kandidaat-huurder tot huurder 1.1.1. Inleiding 1.1.2. Definities 1.1.3. Toepassingsgebied 1.1.4. Inschrijvingsvoorwaarden voor de kandidaat-huurder 1.1.5. Taal- en inburgeringsbereidheid 1.1.6. De inschrijving 1.1.7. Toewijzing van een sociale huurwoning 1.1.8. Verhaal 1.1.9. Huurovereenkomst, huurlasten en waarborg 1.1.10. De huurberekening voor sociale huurwoningen, verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen en de VMSW 1.1.11. Huurprijs van woningen verhuurd door een SVK 1.1.12. Huurberekening van de woningen verhuurd door een gemeente, OCMW, vereniging van deze en VWF 1.1.13. Onderzoek naar het voldoen aan voorwaarden en plichten 1.1.14. Sancties 1.1.15. Indexatie 1.1.16. Belangrijkste wijzigingsbepalingen 1.1.17. Inwerking treden 1.2. Verhuringen buiten het sociaal huurstelsel en terbeschikkingstelling van sociale huurwoningen 1.2.1. Inleiding 1.2.2. Toepassingsgebeid 1.2.3. Verhuring buiten sociaal huurstelsel van sociale huurwoningen 1.2.4. Maximumpercentage voor verhuring buiten het sociaal stelsel (art. 5) 1.2.5. Overgangsbepalingen (art. 6) 1.2.6. Verhuring bij de aankoop van een goede woning (art. 7) 1.2.7. Terbeschikkingstelling van een sociale huurwoning (art. 8) 1.2.8. Verhuur van ADL-wonigen en ADL centrale (BVR 12 oktober 2007 art.57) 2. Financiering 2.1. Financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen 2.1.1. Definities (art. 1) 2.1.2. Financiering (art. 2) Afl. 23 december 2010 Inhoud / 9
2.1.3. Financiering van de verwerving (art. 4) 2.1.4. Financiering van de bouwverrichting (art. 5) 2.1.5. Renovatie (art. 7) 2.1.6. Aankoop goede woning (art. 9) 2.1.7. Financiering binnen het uitvoeringsprogramma (art. 10) 2.1.8. Middelen (art. 11 12 13) 2.1.9. Toekenning van Gewestelijke Sociale Correctie aan de SHM s (art. 14 15) 2.1.10. Inkomsten in rekening te brengen voor GSC-berekening (art. 16) 2.1.11. De genormeerde uitgaven die in rekening worden gebracht in de GSC (art. 18) 2.1.12. Geïndexeerde bedragen 2009 en 2010 (volgens Omzendbrief 8 juli 2010 van het departement RWO) De onderdelen aangeduid met een * maken deel uit van de aanvullingen. 10 / Inhoud Afl. 23 december 2010