Huurders Netwerk Mitros Jaarverslag 2014 Utrecht, februari 2015 Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 1
Inhoudsopgave 1. Vooraf... 3 2. Betaalbaarheid... 4 3. Het overleg met Mitros... 4 4. Overleg met de Raad van Commissarissen... 5 5. De opheffing van de VBN... 5 6. De overige activiteiten van HNM in 2014... 6 7. De interne organisatie... 7 8. Tenslotte... 8 Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 2
1. Vooraf Ook 2014 was wederom een zeer bijzonder jaar voor het Huurders Netwerkwerk van Mitros (HNM). Eén daarvan is dat HNM, door de opheffing van de huurdersorganisatie van Mitros in Nieuwegein, VBN, opeens (in 2014) de huurdersorganisatie is geworden van alle huurders van Mitros. Wellicht zou men 2014 een overgangsjaar kunnen noemen voor HNM. Maar deze term is in het verleden wellicht te vaak gebruikt en in de ban gedaan door de huidige voorzitter. Wel is het zo dat de bestuursfuncties, de vacatures bij de portefeuillehouders én de ondersteuning goed zijn ingevuld in de tweede helft van het voorbije jaar. Anders gezegd: HNM stáát. Dat heeft tot gevolg dat HNM vol ambities is begonnen aan een nieuw jaar. Deze ambities zijn weergegeven in het activiteitenplan voor 2015 (zie elders) en in het bepaald gevulde dataschema voor 2015. In dit jaarverslag blikken wij echter terug. Op de diverse activiteiten van HNM, op het overleg en de relatie met Mitros, en op de belangrijkste thema s die HNM hebben bezig gehouden in 2014. Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 3
2. Betaalbaarheid Het belangrijkste thema in deze jaren is de betaalbaarheid van het wonen. Mede vanwege de inkomensafhankelijke huurverhogingen in de jaren 2013, 2014 en 2015 zijn deze jaarlijkse huurverhogingen de hoogste in de voorbije twintig jaar. En dat in een periode waarin de economische crisis weliswaar afzwakte, maar voor veel mensen nog zeer actueel is (hoge werkloosheid). Ook voor Mitros heeft de economische crisis gevolgen gehad, o.a. door minder inkomsten uit de verkoop van woningen. Daarnaast betekent de verhuurdersheffing van het huidige kabinet voor alle corporaties een forse inkomstenderving en dus ook voor Mitros. Daar kwam voor Mitros ook nog bij dat het onder verscherpt toezicht stond van het CFV, en dus met een herstelplan moest komen. Mitros heeft o.a. door deze factoren een huurbeleid opgesteld waarbij voor de leegkomende woningen de huur werd bepaald op het niveau van de maximaal redelijke huur in het woningwaarderingsstelsel. De huren worden wel afgetopt op de grens van de vrije sector (in 2014 699), en voor een deel op het niveau van de zogenaamde hoge aftoppingsgrens (in 2014 597). Dit huurbeleid heeft uiteraard grote gevolgen voor de (toekomstige) huurders. Dat leidde tot bezorgde reacties, niet alleen van HNM, maar ook van de beide gemeenten waarin Mitros actief is. Mitros heeft zelf in de begroting voor 2015 opgetekend dat het huurbeleid voor de twee gemeenten (Utrecht en Nieuwegein) onacceptabel is. 3. Het overleg met Mitros Voor een huurdersorganisatie is het overleg met een corporatie zeer belangrijk. Eigenlijk kan een huurdersorganisatie alleen resultaat bereiken als de corporatie in het overleg met de huurdersorganisatie bereid is te bewegen. Mitros heeft deze bereidheid getoond. Zo heeft Mitros het percentage van de huren die worden afgetopt (zie hierboven) op de hoge aftoppingsgrens verhoogd van 15 naar 25%. Dat gebeurde mede omdat HNM hierover in kritische zin had geadviseerd. Ook het advies van HNM over het streefhuurbeleid leidde tot een bijzondere reactie van Mitros. Mede vanwege de reacties van de gemeenten, heeft Mitros besloten om in het voorjaar van 2015 een workshop te organiseren om de keuzes van Mitros met betrekking tot het huurbeleid en de investeringen te bespreken. HNM is hierover verheugd. Ook uit het gesprek over de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst bleek dat Mitros HNM serieus neemt. Afgesproken is dat HNM over de leefbaarheidsbudgetten instemmingsrecht krijgt, om ook op deze wijze ervaring op te doen om te komen tot een volwaardige relatie. En te voorkomen dat op alle terreinen de ene partij adviseert en de andere uiteindelijk beslist. Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 4
Van belang is verder dat HNM meepraat over het (ontwikkelen van) beleid in een fase waarin het beleid nog niet volledig vastligt. Op deze wijze kan HNM daadwerkelijk meepraten over de nog niet uitgekristalliseerde dilemma s, en de uitkomsten daarvan. Tenslotte is het goed om, in dit kader, het regieoverleg te noemen. In het regieoverleg komen alle onderwerpen langs (o.a. de zaken van het eerstkomende directieoverleg) zodat beide partijen zicht houden op het totaal. Het regieoverleg is inmiddels wat HNM betreft, onmisbaar. 4. Overleg met de Raad van Commissarissen Voor HNM is het ook van groot belang om contact te hebben en te onderhouden met de Raad van Commissarissen (RvC). Het contact wordt van twee kanten, zo is HNM gebleken, zeer gewaardeerd. In 2014 was er een bijzondere vergadering. Want de RvC kwam naar de Marnixlaan, in het onderkomen van HNM. Vervolgens werd door de Rode Driehoek gelopen, waarbij door medewerkers van Mitros informatie werd verschaft over de aanpak van de woningen in de Rode Driehoek (groot onderhoud met energiebesparende maatregelen). Daarmee was er enerzijds een meer formele vergadering, en ook tijdens de wandeling door de buurt de gelegenheid om in meer informele zin met elkaar te praten. HNM hoopt dat ook in 2015 er wederom zo n aantrekkelijke vorm van overleg wordt gevonden. 5. De opheffing van de VBN In het begin van 2014 waren VBN (de Vereniging van Bewonerscommissies in Nieuwegein, de huurdersorganisatie van Mitros voor de huurders in Nieuwegein) en HNM nog in gesprek over samenwerking en fusie. Zo was er het befaamde Blauwe Huis (volgens boze tongen een waterhoofd ) ontworpen om zowel de fusie als een zekere mate van lokale autonomie vorm te geven. In het voorjaar besloot de VBN om verschillende redenen toch om de vereniging op te heffen. Deze opheffing verliep niet onopgemerkt: met een mooi feest, mooie toespraken én onderscheidingen voor actieve (oud)bestuursleden is in april met enige weemoed afscheid genomen van VBN. Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 5
6. De overige activiteiten van HNM in 2014 Uiteraard heeft HNM nog diverse andere activiteiten verricht in 2014. Wij noemen de volgende: De jaarvergadering In mei is de jaarvergadering gehouden. Tijdens deze vergadering zijn de jaarverslagen van HNM besproken (zowel het inhoudelijke als het financiële jaarverslag), en zijn de prioriteiten van HNM toegelicht: betaalbaarheid, duurzaamheid, participatie (ook het naar buiten treden), en de ontwikkeling van de eigen organisatie. Bovendien was er een interview met mevrouw Liesbeth Marchesini, directeur Wonen van Mitros, over o.a. het huurbeleid van Mitros. Zij beklemtoonde dat de adviezen van HNM wel degelijk een rol spelen bij het bepalen van het beleid bij Mitros. Zeker ook het huurbeleid (zie boven) is onder invloed van HNM aangepast. Het huurderspanel Ook in 2014 zijn er wederom onderzoeken gedaan nar de mening van de respondenten van het Huurderspanel van Mitros. Zo kwamen aan bod het imago van Mitros en ook de mogelijke bereidheid van de huurders om bepaalde zaken i zelfbeheer te regelen. Hoewel het huurderspanel een uitstekend instrument is om de mening van de achterban te peilen, heeft het de voorkeur van HNM om de vragen aan het panel meer samen te laten lopen met de grote prioriteiten van HNM (en Mitros). Want vooral dan zijn de uitkomsten van het panel een goede onderlegger voor de (beleids)adviezen van HNM aan Mitros. En dat is altijd een belangrijk doel geweest van het huurderspanel. De werkgroepen In 2014 zijn er werkgroepen geweest die zich bezig hebben gehouden met het beheer in de zogenaamde VvE complexen en met de samenwerkingsovereenkomst(en). De werkgroep die als onderwerp het VvE beheer had, kwam met schrijnende voorbeelden over de positie van huurders in een complex met (veel) huiseigenaren. Duidelijk is dat de verhoudingen tussen de diverse actoren (huurders, kopers, Mitros, de VVE, en organisatie die de VVE ondersteunt) ingewikkeld is. In gezamenlijkheid zijn er aanbevelingen geformuleerd die blijkens de reactie door Mitros serieus worden opgepakt. Er is ook in werkgroepverband gesproken over de samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen Mitros en de bewonerscommissies, én tussen Mitros en de HNM. In beide samenwerkingsovereenkomsten is afgesproken dat zowel de bewonerscommissies als HNM in een vroegtijdig stadium betrokken worden bij de Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 6
beleidsvorming bij Mitros. Daarnaast is in de SOK voor de bewonerscommissies afgesproken dat er een initiatiefrecht komt voor de bewonerscommissies, en in de SOK met HNM dat bij het inrichten en bepalen van de leefbaarheidsbudgetten, HNM instemmingsrecht krijgt (zie ook boven). De thema bijeenkomst In het najaar heeft HNM een thema bijeenkomst georganiseerd over duurzaamheid. Hoewel de bijeenkomst door de aanwezigen zeer waardevol werd gevonden, viel de opkomst erg tegen. Het is in ieder geval een goede les geweest dat voor dit soort bijeenkomsten nog harder moet worden getrokken aan het uitnodigingsbeleid. 7. De interne organisatie De interne organisatie was voor HNM in 2014 een groot punt van zorg. Er waren vacatures bij de portefeuillehouders, en ook in het bestuur en in de ondersteuning was er niet altijd een optimale personele invulling. Inmiddels is de personele invulling op alle niveaus in orde. Dat betekent dat in 2015 HNM met forse ambitie een flink aantal zaken gaat uitvoeren. Het uitdragen van HNM is daarbij een belangrijk doel. Ook in 2014 is er, naast de collega s van de VBN, ook afscheid genomen van een flink aantal actieve huurdersvertegenwoordigers binnen HNM. Wij noemen Bon Turkenburg, Marijke Verlaan en Maria Bouanani. Zij hebben zich met hart en ziel ingezet voor de huurders. Daarom zeggen wij hen bij deze ook hartelijk dank voor de door hen bewezen diensten! Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 7
Personele stand van zaken op 31 december 2014: Samenstelling bestuur: Voorzitter: Secretaris: Penningmeester: Jan Zwarts Henny Rosendaal Said Boujlid College van portefeuillehouders: Georganiseerde huurders: Huurderspanel: Denktank: Communicatie en externe belangen: Mieke Somers en Jeanette Overbeek Eva Baeten Johannes van den Heuvel Huib Eijkman Office manager: Redouan Dahmane Extern adviseur: Hans Weevers 8. Tenslotte Alles overziend was 2014 voor HNM een pittig, maar ook vruchtbaar jaar. Er is veel gebeurd, er is veel georganiseerd door HNM, en er was een goed en vruchtbaar overleg met Mitros. Dat neemt allemaal niet weg dat er ook grote zorgen zijn bij HNM. Vooral de betaalbaarheid met name voor de lagere inkomens is en blijft een groot punt van aandacht. In 2015 zal dat zeker vaak onderwerp van gesprek zijn: met Mitros (kan het huurbeleid niet toch wat worden gematigd?), met andere huurdersorganisaties, en steeds meer ook met de besturen van de beide gemeenten, Utrecht en Nieuwegein. Want het realiseren van goede én betaalbare huizen, blijft de kerntaak van corporaties en dus ook van de huurdersorganisaties. Marnixlaan 170-172 3552 HH Utrecht, info@huurdersnetwerkmitros.nl, 030-242 16 88 8