Zienswijzenverslag bestemmingsplan Het Bleekveld. Gemeente Enschede Afdeling Bestemmingsplannen Juni 2014
Het ligt in de bedoeling om op een reeds langdurig braakliggende locatie aan de Haaksbergerstraat, nabij de kruising van deze weg met de Blekerstraat en gelegen in het binnensingelgebied van de stad Enschede, een drietal appartementencomplexen te realiseren. Het gaat hierbij om een woongebouw aan de Blekerstraat met 11 (senioren)appartementen, een tweeledig woongebouw aan de Haaksbergerstraat met 18 reguliere appartementen en commerciële ruimten op de begane grond en een woongebouw op het binnenterrein met 11 (studenten)appartementen.. Situatie plangebied. Om de realisatie van de drie woongebouwen op genoemde locatie mogelijk te maken is het bestemmingsplan Het Bleekveld vervaardigd. Dit bestemmingsplan heeft als ontwerp ter visie gelegen van 27 februari 2014 tot en met 9 april 2014. Gedurende de termijn van ter visie legging is er één zienswijze ingediend.
Zienswijzenverslag: Indiener zienswijze: De heer Alaa Alzughayyar Blekerstraat 48 7513 DX ENSCHEDE a. In zijn zienswijze merkt reclamant op dat volgens hem de beoogde nieuwbouw aan de Blekerstraat te ruim is bemeten voor wat betreft de hoogte en waardoor volgens hem hier een massieve straatwand kan ontstaan van vier volle bouwlagen. Daarnaast zorgt de situering van het gebouw dicht aan de straatrand voor een ongewenste vernauwing in de straat. Antwoord gemeente: Voor het geruime tijd braakliggende terrein aan de Blekerstraat is een gebouw ontworpen dat door zijn geleding en architectuur aansluit bij de naastgelegen bestaande woonbebouwing. Het gaat hierbij om een woongebouw bestaande uit twee bouwlagen met een kapverdieping (zie bovenstaande illustratie). Met een dergelijk invulling wordt hier een gesloten straatwand gecreëerd die recht doet aan de stedenbouwkundige kwaliteit en structuur van de Blekerstraat en is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening goed te verklaren. De wijkraad Horstlanden-Veldkamp heeft laten weten met betrekking tot deze invulling en het bestemmingsplan het Bleekveld te kunnen instemmen. Volgens de door de Raad vastgestelde Welstandsnota is aan deze strook langs de Blekerstraat de identiteit Dorpse Linten toegekend. Ingediende bouwplannen dienen aan deze welstandscategorie uit de Welstandsnota te worden getoetst. In gebieden waar deze identiteit geldt, kenmerkt de bebouwing zich door een grote variatie in bouwstijlen en materiaal. Elk pand is anders. Tegelijkertijd vertoont de bebouwing binnen een lint overeenkomst in hoogte en type. De panden zijn allemaal hoger dan breed en hebben meestal twee bouwlagen, al dan niet met een kap. De voordeuren zijn op straatniveau, de voorgevels hebben ramen. Een belangrijk kenmerk is ook dat de meeste panden direct aan de straat staan. In een paar linten komen panden voor die wat van de rooilijn afstaan en een voortuintje hebben. Door dit alles bieden de linten een gevarieerd maar samenhangend beeld en een levendige maar ontspannen sfeer. De welstandscommissie ziet erop toe dat een bouwplan voldoet aan de criteria als volume, hoogte en individualiteit. Voor de invulling daarvan is veel
ruimte. Maar er is ook een algemeen belang. De commissie toetst daarom altijd of het bouwplan bijdraagt aan de sfeer en kwaliteit van het hele lint. Daarom gelden voor sommige straten hogere welstandseisen dan voor andere, afhankelijk van het niveau van de architectuur, de aanwezigheid van historische panden en het belang van de straat als verkeersroute. De commissie toetst alle bouwwerken die niet expliciet in de criteria worden genoemd 'in de geest van de identiteit' aan het doel van de welstandszorg en de kenmerken van de categorie. Het ontwerp van het woongebouw dat aan het bestemmingsplan ten grondslag heeft gelegen voldoet aan de hier gestelde welstandseisen. Reclamant heeft echter gelijk indien hij stelt dat het planologisch mogelijk is om hier, alhoewel dit niet in de bedoeling ligt en bij het ontwerpen van een woongebouw voor deze locatie ook niet een uitgangspunt is geweest, een woongebouw te realiseren in vier bouwlagen. Om aan de zienswijze van reclamant tegemoet te komen is in de regels behorende bij het bestemmingsplan Het Bleekveld artikel 3.2.2 aangevuld met een sublid d. luidende: Ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal bouwlagen" mag niet hoger worden gebouwd dan in drie bouwlagen met dien verstande dat een kapverdieping als derde bouwlaag moet worden aangemerkt. In aansluiting op deze toegevoegde bepaling in de planregels is de verbeelding (plankaart) aangevuld met een maatvoeringsaanduiding maximum aantal bouwlagen. Met deze toegevoegde bepaling en toevoeging van bewuste aanduiding op de verbeelding wordt voorkomen dat op betreffende locatie aan de Blekerstraat een woongebouw in vier bouwlagen kan worden gebouwd. b. Reclamant stelt dat het beoogde gebouw aan de Blekerstraat door zijn bouwhoogte onevenredig veel licht, zicht en lucht wegneemt ten nadeel van zijn aan de overzijde van de straat gesitueerde woning. Antwoord gemeente: Naar aanleiding van de zienswijze op het plan Bleekveld Enschede, is een bezonningsonderzoek uitgevoerd van het nieuwe bouwplan in relatie tot de woning van de indiener van de zienswijze (Blekerstraat 48). Basis van het onderzoek is het definitief ontwerp van het project Bleekveld. Het bezonningsonderzoek geeft inzicht in de mogelijke schaduwwerking van beoogd bouwwerk op de woning aan Blekerstraat 48. In dit onderzoek in beeld gebracht in hoeverre het nieuwe bouwwerk van invloed is op de bezonning van het tegenoverliggende pand. Er bestaan geen landelijk wettelijk vastgelegde normen en eisen waaraan het plan Bleekveld in Enschede ten aanzien van bezonning voor de bebouwing moet voldoen. In het Bouwbesluit is wel regelgeving voor daglichttoetreding opgenomen. Dit betreft niet het direct opvallend zonlicht. Er wordt bij deze eisen geen rekening gehouden met de invloed van schaduwwerking van obstakels op andere kavels. De optredende effecten op de bezonning in het plangebied kunnen in navolging van de Raad van State worden getoetst aan de TNO-normen voor bezonning. Er gelden 2 normen: De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.
De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen; noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Met behulp van de bezonningsstudie kan een indruk worden verkregen van de situatie. Verbeelding Om inzicht te geven in de toekomstige bezonningssituatie is de situatie op de maatgevende dagen van de 4 seizoenen in de toekomstige situatie vergeleken. Dit zijn de volgende dagen: 22 december: de dag dat de zon het laagst staat; 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 21 maart: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 23 september: de dag dat de zon op 'half' staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). Voor deze dagen zijn voor de bestaande woningen aan de Blekerstraat bezonningstekeningen opgesteld die een goede weergave van de toekomstige situatie geven. De tijdstippen 9:00 uur, 12:00 uur, 15:00 uur en 18:00 uur zijn relevant om de bezonning voldoende in beeld te krijgen, omdat deze tijdstippen een goed beeld geven van de stand van de zon gedurende de dag. Op 22 december is het tijdstip van 18:00 uur niet relevant, omdat op dat moment de zon al onder is. De schaduwdiagrammen zijn opgenomen in een bijlage die bij dit zienswijzenverslag is gevoegd. Voor de leesbaarheid is ieder moment apart op een pagina gepresenteerd. In het kader van dit bestemmingsplan is voor de maatgevende dagen van de 4 seizoenen de bezonning met het huidige plan in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat met alleen in de winter op 21 december sprake is van schaduwhinder op de gevels. Bovendien hebben wij het planvoornemen getoetst aan de lichte en de strenge norm. Hieruit blijkt dat voor het woonhuis op het adres Blekerstraat 48 ruimschoots wordt voldaan aan zowel de lichte als strenge TNO-norm. Voor wat betreft een verminderde (uit)zicht vanuit zijn woning moet gesteld worden dat ook al in het voor dit gebied geldende bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp 2010 voor dit braakliggende terrein (woning)bouwmogelijkheden waren opgenomen. c. Reclamant merkt op dat in het geldende bestemmingsplan de bouwhoogte van zijn woning beperkt is tot maximaal 7 meter en vindt deze beperking in contrast staan met wat in het bestemmingsplan Het Bleekveld is bepaald. Tevens merkt reclamant op dat zijn bezwaren tegen het bestemmingsplan Het Bleekveld in relatie moeten worden gezien met zijn wens om op zijn woning aan de Blekerstraat een extra verdieping (met een balkon aan de voorzijde) te mogen realiseren, e.e.a. ter compensatie van belemmerende licht en (uit)zicht als gevolg van de beoogde nieuwbouw aan de Blekerstraat. Indien aan zijn wens van het toestaan van een extra verdieping op zijn woonhuis kan worden voldaan zou verdergaand bezwaar tegen het bestemmingsplan Het Bleekveld, voor wat reclamant betreft, achterwege blijven.
Antwoord gemeente: Bij de vervaardiging van het bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp 2010 is de maximale bouwhoogte van het rijtje van woningen aan de noordzijde van de Blekerstraat, bestaande uit woonbebouwing in twee bouwlagen zonder kap en waarvan de woning van reclamant deel uitmaakt, op 7 meter gesteld. Bij de vervaardiging van dit geldende bestemmingsplan was er voor ons geen aanleiding om voor dit rijtje van woningen het maximum bouwhoogte zodanig aan te passen dat hier een extra bouwlaag kon worden gerealiseerd. In het geldende bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp 2010 is voor het braakliggende terrein langs de zuidzijde van de Blekerstraat een bouwstrook opgenomen die hier woonbebouwing toelaat met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Bij de bepaling van de bouwhoogte van deze bouwstrook is aansluiting gezocht bij de aan deze zijde van de Blekerstraat aangrenzende, bestaande woningen en die eveneens deel uitmaken van genoemde bouwstrook. In het nieuwe bestemmingsplan Het Bleekveld is voor het nieuwe bouwvlak de maximale bouwhoogte op 12 meter gesteld. Dit vanwege een aantal ondergeschikte bouwdelen in het bouwplan die hoger zijn dan 11 meter (zie gevelaanzicht onder antwoord a.). Het toestaan van een extra bouwlaag voor de woning van reclamant is in het kader van het bestemmingsplan het Bleekveld hier niet aan de orde omdat betreffende woning buiten het plangebied is gelegen. Ook aan de wens van reclamant om middels zijn ingediende zienswijze een extra bouwlaag op zijn woning te mogen realiseren als compensatie van vermeende vermindering van lichttoetreding en vermindering van (uit)zicht (zie ook antwoord onder b.) kan geen gehoor worden gegeven. De realisatie van een extra bouwlaag op de woning van reclamant is enkel en alleen mogelijk middels een herziening van het geldende bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp 2010. Reclamant kan hiertoe een verzoek tot medewerking bij ons indienen en zal het verzoek door ons worden beoordeeld. Indien wij met een dergelijk verzoek van reclamant kunnen instemmen zal een herziening van het geldende bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Indien wij echter van mening zijn dat een dergelijke ontwikkeling niet gewenst is, zal dat aan reclamant gemotiveerd kenbaar worden gemaakt.
BEZONNINGSANALYSE BELTMAN A R C H I T E C T E N 79870 TEN BRINKE-SLOT PROJECTONTWIKKELING HET BLEEKVELD ENSCHEDE 16-05-2013
P. 2 09:00 UUR 12:00 UUR MAART 15:00 UUR 18:00 UUR 79870 TEN BRINKE-SLOT PROJECTONTWIKKELING HET BLEEKVELD ENSCHEDE 16-05-2013
P. 3 09:00 UUR 12:00 UUR JUNI 15:00 UUR 18:00 UUR 79870 TEN BRINKE-SLOT PROJECTONTWIKKELING HET BLEEKVELD ENSCHEDE 16-05-2013
P. 4 09:00 UUR 12:00 UUR SEPTEMBER 15:00 UUR 18:00 UUR 79870 TEN BRINKE-SLOT PROJECTONTWIKKELING HET BLEEKVELD ENSCHEDE 16-05-2013
P. 5 09:00 UUR 12:00 UUR DECEMBER 15:00 UUR 18:00 UUR 79870 TEN BRINKE-SLOT PROJECTONTWIKKELING HET BLEEKVELD ENSCHEDE 16-05-2013