Ruimte op de woningmarkt

Onderzoek naar de realisatie van verhuiswensen ten behoeve van: Het ministerie van VROM Datum : 19 februari 2009 Referentie : 12157.SD/FL GfK Panel Services Benelux is gecertificeerd voor het Research Keurmerk

1/31

Inhoudsopgave 1 De woningmarkt zit op slot: een open deur?...3 2 Tussen wens en werkelijkheid...5 2.1 Verhuiswensen, en wat ervan terechtkomt... 5 2.2 Verhuismotieven... 9 2.3 Starters en doorstromers...12 2.4 Samenvatting...14 3 Waarom wens (geen) werkelijkheid wordt...16 3.1 Ontwikkeling verhuiswensen...16 3.2 Verhuisd versus nog op zoek...22 3.3 Samenvatting...28 4 Conclusies en aanbevelingen...30 2/31

1 De woningmarkt zit op slot: een open deur? In het Woononderzoek Nederland 2006 (WoON 2006) is veel aandacht besteed aan de dynamiek op de woningmarkt. Niet alleen aan het aantal verhuizingen en het aantal woningen, dat werd betrokken, maar ook aan de te verwachten verhuizingen in de toekomst. Geïnventariseerd is onder andere hoeveel huishoudens er op zoek waren naar een woning, hoe concreet deze plannen waren, op welke termijn deze in vervulling dienden te gaan en hoe de specifieke wensen ten aanzien van de nieuwe woning eruit zagen. In 2006 bleken ongeveer 1,91 miljoen huishoudens te overwegen binnen twee jaar een (andere) woning te betrekken. Het aantal woningzoekenden lag daarmee ruim boven het aantal daadwerkelijke verhuizingen van 1,14 miljoen over twee jaar gezien. Er bestaat dus een enorm verschil tussen voorgenomen en vertoond gedrag. Indien we rekening houden met het feit dat er naast de mensen die plannen hebben om te verhuizen maar dat in de praktijk niet doen, ook mensen zijn die zonder aanvankelijke verhuisplannen toch verhuizen, dan is het verschil tussen wens en werkelijkheid nog groter. De woningmarkt lijkt behoorlijk op slot te zitten, zo is ook het algemeen aanvaarde beeld. Zowel kwantitatief als kwalitatief sluiten vraag en aanbod onvoldoende op elkaar aan. Er zouden niet alleen onvoldoende woningen voor een alsmaar groeiend aantal huishoudens zijn, de woningen voldoen ook op allerlei aspecten niet aan de wensen van de woningzoekenden. Er is een tekort aan starterswoningen. Er zijn onvoldoende koopwoningen, maar tegelijkertijd ook lange wachtlijsten voor huurwoningen in met name de steden. Door de te krappe woningmarkt zou de dynamiek erg laag zijn en huishoudens met een verhuiswens grote moeite hebben de door hun gewenste woning te vinden. Het is echter niet bekend hoe groot het verschil tussen het gewenste en feitelijke verhuisgedrag precies is, en wat de achterliggende redenen van deze discrepantie zijn. Om deze vragen te kunnen beantwoorden zijn in dit onderzoek voor het eerst mensen in de tijd gevolgd. Respectievelijk één en twee jaar na deelname aan de Woningmarktmodule 2006 (WMM), is geïnventariseerd of de deelnemers zijn verhuisd. Het feitelijke verhuisgedrag is afgezet tegen de gerapporteerde verhuiswens. In totaal liggen meer dan 41.000 huishoudens aan basis van de resultaten, welke werden gewogen naar de ruim 7 miljoen huishoudens die Nederland telt. Dit levert concrete en keiharde cijfers over de huidige situatie op de woningmarkt. Vervolgens zijn mensen, waarbij een verschil tussen gewenst en gerapporteerd gedrag is geconstateerd, geselecteerd en schriftelijk bevraagd. In 2007 werden 2 groepen bevraagd: 260 respondenten waarvan werd geconstateerd dat zij waren verhuisd zonder verhuiswens, en 725 respondenten die nog niet waren verhuisd terwijl ze wel een verhuiswens hadden. In 2008 hebben 593 respondenten met verhuiswens die na twee jaar nog altijd niet waren verhuisd, deelgenomen. Daarnaast zijn 265 respondenten die buiten de gewenste verhuistermijn van maximaal een jaar waren verhuisd, bevraagd. Alle deelnemers kregen een vragenlijst voorgelegd waarin onder andere werd nagegaan of men nog altijd wilde verhuizen, of en in welke mate er naar een nieuwe woning werd gezocht en of de verhuismotieven nog altijd dezelfde waren. 3/31

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de verschillen tussen wens en werkelijkheid in de woningmarkt. In eerste instantie zijn vier groepen onderscheiden. Vervolgens is de beleidsmatig meest relevante groep, namelijk de groep verhuisgeneigden, die nog altijd geen nieuwe woning heeft gevonden, nader bekeken. Speciale aandacht is besteed aan de verschillen tussen starters en doorstromers. Met name van de eerste groep wordt verondersteld dat zij het moeilijk hebben op de woningmarkt. Dit geldt ook voor de eenpersoonshuishoudens. Maar klopt dit beeld wel? Ook wordt ingegaan op het verschil tussen vraag en aanbod binnen de bestaande woningvoorraad. Hoe groot is de (mis)match tussen de gezochte (en gevonden) woningen enerzijds en de (mogelijk) vrijkomende woningen anderzijds. Hoofdstuk 3 gaat in op het waarom van de beschreven verschillen. Wat gebeurt er tussen wens en werkelijkheid. Waarom zijn niet alle verhuisgeneigden inmiddels verhuisd? Willen zij niet meer verhuizen of kunnen zij geen passende woning vinden? Hoe ziet die passende woning er eigenlijk uit en in hoeverre willen zij concessies doen aan de eisen die worden gesteld? En hebben diegenen, die wel zijn verhuisd, gevonden wat ze zochten? Kortom, er wordt gekeken naar de redenen waarom de ene wens wel werkelijkheid wordt en de andere niet. In hoeverre zit de woningmarkt op slot? Voor wie gaan de deuren wel en voor wie gaan de deuren niet open, en wat moet er gebeuren om de aanwezige drempels voor bepaalde groepen te verlagen? Het rapport geeft antwoord op deze en andere vragen teneinde vraag en aanbod in de toekomst meer op elkaar te kunnen laten aansluiten. Echter, in een markt waar het aanbod inflexibel is en de vraag veranderlijker, is het problematisch om op korte termijn aan alle wensen tegemoet te komen. 4/31

2 Tussen wens en werkelijkheid 2.1 Verhuiswensen, en wat ervan terechtkomt Al langere tijd is bekend dat er verschil bestaat tussen gewenst verhuisgedrag en feitelijk verhuisgedrag. De precieze omvang hiervan en de achterliggende oorzaken waren echter nog niet helder. Zowel eind 2006 als eind 2007 werden daarom de adresgegevens uit de GBA naast de adresgegevens van de deelnemers aan de WMM gelegd om zodoende vast te stellen of zij in de tussentijd waren verhuisd. Dit leverde op beide peildata 4 verschillende groepen op, zoals tabel 2-1 laat zien. Niet verhuisgeneigd (WMM) Wel verhuisgeneigd (WMM) Niet verhuisd (GBA) Wel verhuisd (GBA) Groep 1 Groep 2 Groep 3 Groep 4 Tabel 2-1: vier groepen op de woningmarkt Er doen zich twee soorten discrepanties voor. Op de eerste plaats kan er een verhuizing hebben plaatsgevonden, zonder dat er (op het moment van deelname aan het onderzoek) sprake van een verhuiswens was (groep 2). Interessanter is echter de groep huishoudens met een verhuiswens, die deze na 1 of zelfs na 2 jaar nog niet heeft kunnen verwezenlijken (groep 3). Tot nu zorgde groep 2 voor ruis bij het vaststellen van het aantal woningzoekenden, dat geen nieuwe woning kan vinden. Dit leidde tot een onderschatting van de ware omvang van het aantal huishoudens, dat een woning zocht. Van de ruim 1,9 miljoen huishoudens, die hadden aangegeven te willen verhuizen binnen twee jaar, was na 1 jaar driekwart (bijna anderhalf miljoen) nog niet verhuisd. Na 2 jaar blijkt dat nog altijd meer dan 58% van de huishoudens, die binnen twee jaar zou willen verhuizen, hierin niet is geslaagd. Op een totaal van ruim 7 miljoen huishoudens gaat het om 14% waarbij er na twee jaar sprake is van een verschil tussen wens en werkelijkheid (figuur 2-1). Na 1 jaar 6% 10 % Na 2 jaar 2% 18 % 14 % 5% groep 1: niet verhuisgeneigd - niet verhuisd groep 2: niet verhuisgeneigd - verhuisd groep 3: verhuisgeneigd - niet verhuisd groep 4: verhuisgeneigd - verhuisd 74% 71% Figuur 2-1: verhuisgeneigdheid (WMM) afgezet tegen verhuisgedrag na 1 en na 2 jaar 1 Het aantal verhuizers zonder (aanvankelijke) verhuiswens is na twee jaar aanzienlijk toegenomen in vergelijking met het aantal na één jaar. Na een jaar ging het om een kleine 160.000 huishoudens. Na twee jaar zijn dit er ruim 360.000. Deze huishoudens hebben dus ergens in de afgelopen twee jaar een verhuiswens gekregen en deze hoe dan ook binnen twee jaar weten te realiseren. Zouden we geen onderscheid maken tussen de groepen 2 en 3, dan zou het verschil tussen wens en werkelijkheid aanzienlijk kleiner hebben geleken. 1 Overledenen en verhuizers naar instellingen zijn buiten beschouwing gelaten (na 1 jaar 1% en na 2 jaar 2%). 5/31

De profielen van de twee discrepantiegroepen zijn sterk vergelijkbaar. Dit is vooral het gevolg van de grote invloed van leeftijd op zowel de verhuiswens als op het verhuisgedrag. Woningzoekenden en verhuizers zijn voornamelijk jong, veelal jonger dan 35 jaar. Kenmerkend voor beide groepen zijn verder het grote aandeel eenpersoonshuishoudens, het relatief lage inkomen en de oververtegenwoordiging van huurders ten opzichte van kopers. Daarnaast blijken zij relatief vaak in stedelijke gebieden te wonen. Uit verdere analyse blijkt dat opleiding een geringe directe invloed heeft. Hoger opgeleiden (HBO en Universitair) blijken iets vaker verhuisgeneigd te zijn, maar weten hun verhuiswens ook vaker te verzilveren. Krapte op de woningmarkt? Meer dan één miljoen huishoudens zijn er de afgelopen twee jaar niet in geslaagd hun verhuiswens in vervulling te doen gaan. De woningmarkt lijkt op dit moment erg krap te zijn en stevig op slot te zitten. Echter blijken de sterkte van de verhuiswens en de gewenste realisatietermijn niet voor iedereen gelijk te zijn. Wordt hiermee rekening gehouden, dan zijn de problemen op de woningmarkt iets minder groot dan op het eerste gezicht lijkt. Zo blijkt dat zij die twee jaar geleden aangaven beslist te willen verhuizen, veel vaker inmiddels zijn verhuisd dan diegenen die aangaven eventueel of misschien te willen verhuizen (figuur 2-2). Slechts een kwart van de huishoudens met een eventuele, minder nadrukkelijke verhuiswens is binnen twee jaar daadwerkelijk verhuisd, tegen drie op de vijf verhuisgeneigden met wel een nadrukkelijke wens. Van de groep die twee jaar geleden aangaf wel te willen verhuizen, maar niets te kunnen vinden, is inmiddels één op de drie verhuisd. Niet duidelijk is of de rest nog hard op zoek is, of dat zij hun wens inmiddels hebben laten varen. 1,000,000 800,000 600,000 verhuisgeneigd WMM niet gerealiseerd na 1 jaar niet gerealiseerd na 2 jaar 400,000 200,000 0 eventueel w el, misschien zou w el w illen, kan niets vinden beslist w el reeds andere w oning gevonden Figuur 2-2: niet realiseren verhuiswens naar sterkte verhuiswens (WMM) Ook de gewenste verhuistermijn blijkt, mede omdat deze sterk samenhangt met de sterkte van de verhuiswens, van invloed te zijn op het te verwachten verhuisgedrag: hoe korter de aangegeven verhuistermijn, des te groter is de kans dat men er ook daadwerkelijk in slaagt (binnen twee jaar) te verhuizen (figuur 2-3). Tweederde van de huishoudens, die binnen een half jaar hadden willen verhuizen, is inmiddels verhuisd. Dit geldt voor iets meer dan de helft van de huishoudens met een verhuiswens tussen een half jaar en een jaar, en voor slechts een kwart van de huishoudens, die hadden aangegeven tussen één à twee jaar te willen verhuizen. Hoewel de gewenste termijn veel vaker niet dan wel wordt gehaald, zit de woningmarkt blijkbaar toch niet helemaal op slot. 6/31

Hoe sterker de verhuiswens, en samenhangend hiermee hoe korter de gewenste verhuistermijn, hoe groter de kans dat de verhuizing binnen twee jaar plaatsvindt. Waar een wil is, blijkt -op termijn- een weg te zijn. De vraag is dan ook in hoeverre de nog niet vervulde verhuiswensen nog actueel zijn. Werd er wel gezocht naar een woning, maar werd deze niet binnen de gewenste termijn gevonden? Werd de verhuizing wellicht uitgesteld, of is de verhuizing zelfs helemaal van de baan? Hierop zal in hoofdstuk 3 verder worden ingegaan. Belangrijk is in ieder geval de conclusie dat het beeld van een veel te krappe woningmarkt in sterke mate wordt beïnvloed door de ruim 750.000 huishoudens, die pas na één tot twee jaar hadden willen verhuizen. 1,200,000 1,000,000 800,000 verhuisgeneigd WMM niet gerealiseerd na 1 jaar niet gerealiseerd na 2 jaar 600,000 400,000 200,000 0 < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar Figuur 2-3: niet realiseren verhuiswens naar gewenste verhuistermijn (WMM) Zoekacties nieuwe woning Verhuistermijn, maar met name de mate waarin men echt wil of moet verhuizen, laten zich vertalen naar de hoeveelheid inspanningen, die worden verricht om een nieuwe woning te vinden. Een deel van de huishoudens met een verhuiswens gaf twee jaar geleden aan al iets te hebben ondernomen om aan een andere woning te komen, of zelfs actief bezig te zijn om een nieuwe woning te vinden. Beide groepen blijken vaker te zijn verhuisd dan de mensen, die nog geen acties hadden ondernomen (figuur 2-4). Toch is het opvallend dat tot nu toe slechts de helft van deze actief zoekende huishoudens, een woning heeft gevonden. Dit staat in sterk contrast met de groep die ondanks de aanvankelijk ontbrekende verhuiswens inmiddels binnen twee jaar wel al is verhuisd. Wat is hier aan de hand? Waarom lukt het de ene groep ogenschijnlijk veel makkelijker een nieuwe woning te vinden dan de andere groep? Of is een deel inmiddels gestopt met zoeken? 7/31

100% 80% 60% verhuisw ens gerealiseerd verhuisw ens niet gerealiseerd 40% 20% 0% ja nee ja nee totaal verhuisgeneigd WMM < half jaar vóór WMM "iets ondernomen" > half jaar vóór WMM actief op zoek Figuur 2-4: niet realiseren verhuiswens naar zoekactiviteiten (WMM) Bij de vraag naar de belangrijkste reden waarom nog geen nieuwe woning werd gevonden, gaven veruit de meeste huishoudens twee jaar geleden aan dat ze te weinig activiteiten hiervoor hadden ondernomen (figuur 2-5). Kijken we twee jaar later naar het aantal gerealiseerde verhuizingen, dan blijkt dat deze groep in bijna driekwart van de gevallen nog altijd geen nieuwe woning heeft gevonden. Wederom is de vraag of er nog wel bij iedereen sprake is van een verhuiswens, of dat deze inmiddels uit beeld is verdwenen. Of was de verhuiswens minder sterk aanwezig en moest er toch niet persé binnen twee jaar worden verhuisd? Hoe het ook zij, waar een wil is lijkt een weg te zijn, maar of op de woningmarkt op dit moment ook geldt zoekt en gij zult vinden valt nog niet met zekerheid te zeggen. Hiervoor dienen eerst de ontwikkelingen van de verhuiswensen inzichtelijk te worden. In hoofdstuk 3 komt dit aan de orde. te w einig activiteiten ondernomen w oning(en) te duur geen aanbod in de plaats/buurt nog geen w oning(en) gezien verkoop huidige w oning Niet gerealiseerd na 2 jaar verhuisgeneigd WMM geen startersw oningen kw aliteit w oningen niet goed geen ouderenw oningen andere reden 0 150,000 300,000 450,000 600,000 750,000 Figuur 2-5: niet realiseren verhuiswens naar redenen nog geen woning gevonden (WMM) 8/31

2.2 Verhuismotieven De woning vormt veruit de belangrijkste reden om te willen gaan verhuizen (oranje staven in figuur 2-6). In Wonen op een rijtje 2 zagen we echter al dat alle redenen die te maken hebben met huishoudvorming tezamen (in figuur 2-6 voorzien van een asterix in de figuur), de belangrijkste reden vormden voor de huishoudens die daadwerkelijk zijn verhuisd. De verklaring van dit verschil ligt voor de hand en zien we al deels terug in de cijfers: veranderingen in de huishoudsamenstelling brengen doorgaans een zekere noodzaak met zich mee waardoor de succesratio als het gaat om verhuizen relatief hoog is. Daarnaast vragen bepaalde veranderingen in de huishoudsamenstelling om snelle actie, waardoor vaker zonder aanvankelijke verhuiswens op relatief korte termijn moet worden verhuisd. Hierop zal in hoofdstuk 3 nader worden ingegaan wanneer we kijken naar de verhuismotieven van de mensen die zonder verhuiswens zijn verhuisd. woning zelfstandig gaan w onen * de w oonomgeving huw elijk of samenw onen * gezondheid of behoefte aan zorg werk overlast van bew oners in vorige buurt dichter bij familie, vrienden of kennissen studie scheiding * architectonische kw aliteit betere bereikbaarheid minder parkeerdruk andere reden verhuisgeneigd en toch niet verhuisd verhuisgeneigd WMM 0 150,000 300,000 450,000 600,000 Figuur 2-6: niet realiseren verhuiswens naar belangrijkste verhuismotief (WMM) Indien de woning de belangrijkste reden vormt om te willen gaan verhuizen, dan gaat het in de meeste gevallen om de behoefte om groter te gaan wonen (figuur 2-7). Bijna de helft van de huishoudens die op zoek zijn naar een grotere woning, slaagt er ook binnen twee jaar in een nieuwe woning te vinden. Dit geldt ook voor degenen die aangaven een koopwoning te willen hebben. Huishoudens op zoek naar een huurwoning of kleinere woning, verhuizen aanzienlijk minder vaak. Beide motieven worden ook minder vaak genoemd. De noodzaak om te verhuizen lijkt niet zo groot te zijn. Met name de huishoudens, die aangaven te willen verhuizen naar een kleinere woning, wonen voor een groot deel nog in de - naar hun mening - te grote woning. 2 VROM (2007) Wonen op een rijtje: de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006. (uitgevoerd door RIGO Research en Advies BV), Den Haag: VROM 9/31

w oning te klein w il een koopw oning w oning te groot verhuisgeneigd en toch niet verhuisd verhuisgeneigd WMM w il een huurw oning andere reden 0 100,000 200,000 300,000 Figuur 2-7: niet realiseren verhuiswens naar verhuismotief woning (WMM) Koopwoningen en eengezinswoningen We zagen al dat de wens om een woning te kopen veel vaker het verhuismotief vormt dan de wens om naar een huurwoning te verhuizen. Daarnaast worden er op dit moment überhaupt meer koopwoningen gewenst dan huurwoningen. De vraag naar koopwoningen overstijgt tevens ruimschoots het aantal koopwoningen dat door verhuizing vrij zou komen. Vraag en aanbod van bestaande (koop)woningen sluiten slecht op elkaar aan (figuur 2-8). Des te opvallender is daarom dat de huurders die op zoek waren naar een koopwoning, vaker een nieuwe woning hebben gevonden dan de andere drie groepen. De vraag is dan ook of zij ook daadwerkelijk de door hen gewenste koopwoning hebben gevonden, of dat zij uiteindelijk naar een andere huurwoning zijn verhuisd. Hierop zal in het volgende hoofdstuk verder worden ingegaan. 700,000 600,000 500,000 400,000 38% 41% Verhuisgeneigd en verhuisd Verhuisgeneigd en toch niet verhuisd 300,000 200,000 62% 50% 59% 100,000 0 36% 64% koopw oning gew enst huurw oning gew enst eigenaar (koopw oning) 50% koopw oning gew enst huurw oning gew enst huurder (huurw oning) Figuur 2-8: (niet) realiseren verhuiswens naar eigendom huidige en gewenste woning (WMM) 10/31

Als het om de woonvorm gaat, zien we een vergelijkbaar beeld (figuur 2-9). De vraag naar eengezinswoningen is veel groter dan de vraag naar meergezinswoningen, namelijk meer dan 900.000 tegen minder dan 500.000 huishoudens. Nog geen 200.000 huishoudens met een eengezinswoning wil naar een meergezinswoning verhuizen, waardoor binnen het huidige woningbestand een tekort van zo n 150.000 eengezinswoningen zou bestaan. Desondanks vinden de huishoudens met een meergezinswoning die naar een eengezinswoning willen verhuizen relatief makkelijk een woning (in vergelijking met de andere drie groepen). In hoofdstuk 3 zal worden gekeken of er ook daadwerkelijk naar een eengezinswoning werd verhuisd. 600,000 500,000 400,000 37% Verhuisgeneigd en verhuisd 300,000 200,000 63% 33% 46% 41% Verhuisgeneigd en toch niet verhuisd 100,000 67% 54% 59% 0 eengezins gew enst meergezins gew enst eengezins gew enst meergezins gew enst eengezinsw oning meergezinsw oning Figuur 2-9: (niet) realiseren verhuiswens naar woonvorm huidige en gewenste woning (WMM) 11/31

2.3 Starters en doorstromers Starters op de woningmarkt worden over het algemeen gezien als een groep die het erg lastig heeft. Zij zijn niet in staat, zeker niet in de jongste leeftijdscategorie, en al helemaal niet als zij ook nog eens alleenstaand zijn, een woning te kopen. Tegelijkertijd zijn de wachtlijsten voor huurwoningen vaak erg lang. Ze dreigen dus tussen wal en schip te geraken. Maar zien we dit ook terug in de cijfers? Zijn starters inderdaad minder vaak binnen twee jaar verhuisd? Het antwoord is nee. Het beeld van de starters wijkt niet veel af van de rest van de vragers op de woningmarkt. Sterker nog, starters vinden zelfs over het algemeen iets vaker dan doorstromers binnen twee jaar een nieuwe woning (figuur 2-10). 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 48% 37% 53% 27% 26% 59% 52% 63% 32% 47% 73% 60% 74% 68% 41% 43% 53% 57% 47% 57% 46% 43% 54% 40% <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65+ <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65+ Verhuisgeneigd en verhuisd Verhuisgeneigd en niet verhuisd starter doorstromer Figuur 2-10: (niet) realiseren verhuiswens naar leeftijd starters en doorstromers (WMM) Het onderscheid tussen starters en doorstromers is beleidsmatig van groot belang. In hoofdstuk 3 zal verder worden ingegaan op de vraag hoe het komt dat starters meer succes hebben in hun zoektocht naar een woning dan algemeen wordt aangenomen, ondanks de drempels die zij hierbij tegenkomen. Dat leeftijd en bijbehorende levensfase hieraan ten grondslag liggen, zal niemand verbazen. Figuur 2-10 laat, behalve het verschil tussen starters en doorstromers, zien dat naarmate men ouder wordt, de kans dat men binnen twee jaar verhuist steeds kleiner wordt. Het meest succesvol is de jongste groep doorstromers. Waardoor wordt dit verschil tussen leeftijdscategorieën veroorzaakt en verklaart dit deels het verschil tussen starters en doorstromers? Noodzakelijkheid verhuizing Het feit dat jongeren sneller een woning vinden is voor een groot deel het gevolg van de grotere noodzaak om andere woonruimte te vinden. De noodzaak om te verhuizen leidt tot actiever zoekgedrag en een grotere bereidheid tot het doen van concessies. In de twee leeftijdscategorieën tot en met 34 jaar vindt een aantal belangrijke gebeurtenissen in iemands leven plaats. De gebeurtenissen gaan vaak gepaard met een verhuizing: studeren en het eventueel op kamers gaan, werken, samenwonen en kinderen krijgen. De noodzaak om dan te verhuizen is hierdoor groter dan op latere leeftijd. Aangenomen mag worden dat in de latere levensfases woningzoekenden over het algemeen veel kritischer zullen zijn bij het beoordelen van het woningaanbod. Het wensenpakket is uitgebreider en de nieuwe woning moet een verbetering opleveren ten opzichte van de huidige woning. 12/31

Starters beginnen letterlijk helemaal op nul. Om deze reden willen zij vaker dan doorstromers op korte termijn een nieuwe woning hebben (figuur 2-11). Van de starters wil meer dan de helft binnen een jaar verhuizen. Daarentegen wil meer dan de helft van de doorstromers tussen de 1 à 2 jaar verhuizen. Slechts een kwart doet dat dan vervolgens ook echt. Zij hebben waarschijnlijk geen dringende verhuiswens en zijn op zoek naar een kwalitatief betere woning. Hun eisen zijn relatief hoog en worden niet makkelijk bijgesteld. En anderzijds zullen naar verwachting de zoekactiviteiten bij deze groep doorstromers op een relatief laag pitje staan. De omvang van de groep doorstromers, die tussen de 1 à 2 jaar wil verhuizen (meer dan 40% van het totale aantal verhuisgeneigden), veroorzaakt het (onvolledige) beeld dat de woningmarkt behoorlijk op slot zit of beter op slot lijkt te zitten. 800,000 700,000 600,000 500,000 verhuisgeneigd WMM niet gerealiseerd na 1 jaar niet gerealiseerd na 2 jaar 400,000 300,000 200,000 100,000 0 < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar starter doorstromer Figuur 2-11: niet realiseren verhuiswens naar gewenste verhuistermijn starters en doorstromers (WMM) Eenpersoonshuishoudens Nederland kent inmiddels bijna 2,5 miljoen eenpersoonshuishoudens, eenderde van het totale aantal huishoudens. Zij vormen in toenemende mate een belangrijke groep op de woningmarkt. Het aandeel eenpersoonshuishoudens onder de verhuisgeneigden (uitgangspunt huishoudsamenstelling deelname WMM) is zo n 30%. Daarnaast blijkt dat zo n één op de vier starters een eenpersoonshuishouden vormt. Aangenomen wordt dat eenpersoonshuishoudens minder kans op de woningmarkt maken dan meerpersoonshuishoudens. Dit kan echter niet uit het verhuisgedrag worden opgemaakt. Eenpersoonshuishoudens vinden net zo vaak een nieuwe woning binnen twee jaar als anderen. De jongste groep tot 25 jaar richt zich veelal op het huursegment. Voor een groot deel van deze groep ligt een koopwoning bij gebrek aan de financiële middelen vooralsnog buiten bereik, hetgeen zij zich ook lijken te realiseren. Gezien de levensfase verbaast het niet dat de verhuiswens relatief vaak ook binnen twee jaar blijkt te zijn vervuld. Anders is het voor de groep 25- tot 35-jarigen, die bijna eenderde van de groep eenpersoonshuishoudens uitmaakt. Zij bevinden zich in een fase dat ze vaak de stap naar een koopwoning willen maken. Minder dan de helft slaagt erin binnen twee jaar een koopwoning te vinden. Maar ook het vinden van een huurwoning gaat een stuk moeizamer dan bij de jongste woningzoekenden. Waar ligt dat aan? Zijn het de financiële middelen die ontbreken, onzekerheden in werk(locatie) en/of relatie, het gebrek aan aanbod op de woningmarkt, of is het een combinatie van deze en andere factoren? 13/31

14% 12% 10% 8% verhuisgeneigd en niet verhuisd verhuisgeneigd en verhuisd 6% 4% 2% 0% huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop <25 25-34 35-44 45-54 55-64 65+ Figuur 2-12: (niet) realiseren verhuiswens naar leeftijd en woonvorm eenpersoonshuishoudens (WMM) Zoals we al eerder constateerden worden vanaf het 35 ste levensjaar de verhuiswensen steeds minder vaak vervuld. Dit geldt ook voor de huursector. In het oog springt de relatief grote groep 65-plussers die tevergeefs een huurwoning blijkt te zoeken. Wellicht een groep die een deel van de doorstroming op de woningmarkt onbedoeld tegenhoudt. 2.4 Samenvatting Het verschil tussen wens en werkelijkheid op de woningmarkt lijkt - met een groep van ruim 1 miljoen huishoudens die geen nieuwe woning heeft kunnen vinden - enorm groot te zijn. Gebleken is echter dat de wens om te verhuizen niet altijd even sterk aanwezig is. Huishoudens, die echt willen verhuizen en vaak ook op korte termijn, blijken hierin ook vaker te slagen. Hoe actiever er wordt gezocht, hoe groter de kans dat er ook binnen twee jaar een woning wordt gevonden. De jonge starters, waarvan altijd wordt gezegd dat ze het moeilijk hebben op de woningmarkt, blijken mede hierdoor goed met de huidige omstandigheden om te kunnen gaan. Zij vinden juist vaker dan andere groepen een nieuwe woning binnen twee jaar. Huishoudens met een grotere behoefte om te verhuizen en die actief op zoek gaan naar een nieuwe woning, hebben een hogere succesratio binnen twee jaar. De sterkte van de verhuiswens wordt grotendeels bepaald door het achterliggende verhuismotief. De woning zelf vormt veruit de belangrijkste aanleiding om te willen verhuizen. Echter, alle motieven die te maken hebben met huishoudvorming tezamen, vormen de belangrijkste aanleiding om te willen verhuizen voor de huishoudens die inmiddels zijn verhuisd. De sterkte van de behoefte of eventuele noodzaak van de verhuizing bepalen de kans op succes binnen twee jaar. Dit duidt er vervolgens weer op dat er niet zozeer sprake is van krapte op de woningmarkt in kwantitatieve zin, maar eerder van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. 14/31

In hoofdstuk 3 zal verder worden ingegaan op de verklaringen voor het feit het ene huishouden wel binnen twee jaar verhuist, en het andere huishouden niet. Op de eerste plaats wordt de ontwikkeling van de verhuiswens behandeld: - Hoe actueel zijn de nog niet vervulde verhuiswensen op dit moment? - In welke mate is de behoefte nog aanwezig en hoe staat het met de gewenste realisatietermijn? - Wat is de invloed van de verhuismotieven op de realisatie en ontwikkeling van de verhuiswens? Vervolgens worden de mensen, die al zijn verhuisd, op een aantal aspecten vergeleken met de nog zoekenden, waarbij telkens speciale aandacht uitgaat naar de verschillen tussen starters en doorstromers: - Hoe lang wordt er actief gezocht? En hoe wordt er eigenlijk gezocht? - Wat zijn de ervaringen en verwachtingen ten aanzien van de verhuiswens? - In welke mate worden er concessies gedaan met betrekking tot de gezochte woning en woonomgeving? En wat zijn hiervan de verwachtingen? 15/31

3 Waarom wens (geen) werkelijkheid wordt 3.1 Ontwikkeling verhuiswensen In hoofdstuk 2 werd vastgesteld dat het verschil tussen het gewenste en het feitelijke verhuisgedrag behoorlijk groot is. Ruim één miljoen huishoudens blijken er de afgelopen twee jaar niet in geslaagd te zijn hun verhuiswens in vervulling te doen gaan. Tegelijkertijd bleek ook dat naarmate de sterkte van de verhuiswens groter is en de gewenste verhuistermijn korter, de kans op succes op de woningmarkt aanzienlijk toeneemt. Een groot deel van de één miljoen huishoudens bleek dan ook aangegeven te hebben eventueel of misschien wel te willen verhuizen, en deze wens pas tussen de 1 à 2 jaar te willen realiseren. De vraag is dan ook hoe de verhuiswens zich heeft ontwikkeld en in hoeverre deze na twee jaar nog wel actueel is. Van de verhuisgeneigden, die twee jaar geleden aangaven eventueel of misschien wel te willen verhuizen, wil bijna één op de drie inmiddels (voorlopig) niet meer verhuizen (figuur 3-1). Dit zijn al snel zo n 200.000 huishoudens die de verhuiswens in de koelkast hebben gezet. Van éénvijfde van de huishoudens, die geen woning hebben gevonden, is hiermee de onderliggende verklaring gegeven. Wel willen verhuizen maar niets kunnen vinden, wordt door relatief weinig verhuisgeneigden als huidige status van hun verhuiswens aangegeven. Het aandeel is het grootst, maar met nog geen 20% betrekkelijk klein, onder de groep verhuisgeneigden die twee jaar geleden ook al aangaf niks te kunnen vinden. Onder de andere groepen verhuisgeneigden is het aandeel dat op dit moment aangeeft niets te kunnen vinden nog kleiner. Ervaren krapte lijkt dan ook het verschil tussen wens en werkelijkheid niet te kunnen verklaren. Totaal WMM Eventueel wel, misschien Zou wel willen, kan niets vinden Beslist wel Beslist wel Eventueel wel, misschien Wil wel, maar kan niets vinden Beslist niet meer Voorlopig niet meer Reeds andere woning gevonden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Figuur 3-1: sterkte verhuiswens WMM (y-as) naar huidige sterkte verhuiswens (staven) Ook de gewenste verhuistermijn is van invloed op de ontwikkeling van de verhuiswens. Hoe langer de oorspronkelijk gewenste verhuistermijn, hoe groter de kans dat de verhuiswens is komen te vervallen. Sterkte van de verhuiswens en de gewenste verhuistermijn laten een vergelijkbaar beeld zien. Indien de gewenste termijn tussen de 1 en de 2 jaar lag, dan is van ongeveer 30% de verhuiswens van de baan. Indien de wens bestond binnen een half jaar te verhuizen, dan wil meer dan de helft nog steeds beslist verhuizen. Zowel de mate van de sterkte van de verhuiswens en de verhuistermijn blijken derhalve goede indicatoren voor de duurzaamheid van de verhuiswens te zijn. 16/31

Totaal WMM < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar Beslist wel Eventueel wel, misschien Wil wel, maar kan niets vinden Beslist niet meer Voorlopig niet meer 1 jaar - 2 jaar 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Figuur 3-2: gewenste verhuistermijn WMM (y-as) naar huidige sterkte verhuiswens (staven) In totaal is een kwart van de verhuisgeneigden (250.000 huishoudens) na twee jaar (voorlopig) niet meer van plan te gaan verhuizen, zo blijkt uit figuur 3-3. Dit is aanzienlijk meer dan na één jaar het geval is. Dit geldt in veel mindere mate voor starters (16%) dan voor doorstromers (27%). Ruim drie van de vijf starters wil zelfs beslist nog verhuizen. De noodzaak om te verhuizen is onder deze groep, zo constateerden we eerder al, duidelijk een stuk hoger dan bij de doorstromers. Opvallend is daarnaast dat over de totale groep gezien, slechts één op de tien expliciet aangeeft wel te willen verhuizen, maar niets te kunnen vinden. De vraag is waarom de overige 65% die nog altijd eventueel of zelfs beslist wel wil verhuizen, tot op heden nog niet is verhuisd. Totaal Starter Doorstromer 2007 2008 2007 2008 2007 2008 Beslist w el Eventueel w el Wil w el, maar kan niets vinden Voorlopig niet meer Beslist niet meer 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Figuur 3-3: ontwikkeling sterkte verhuiswens starters en doorstromers 17/31

Verdwenen verhuiswens Een kwart van de mensen die nog geen nieuwe woning hebben gevonden, is inmiddels niet meer op zoek. De vervlogen verhuisplannen waren dan ook niet altijd even concreet. In veel gevallen stond men open voor een verhuizing of werd de woningmarkt een beetje in de gaten gehouden. Maar serieuze plannen waren er niet. Bijna de helft van de huishoudens bleek naar eigen zeggen niet echt op zoek te zijn geweest en meer dan de helft heeft in de afgelopen twee jaar geen enkele woning bezichtigd of aangeboden gekregen. Verhuiswensen worden over het algemeen niet aan de kant zijn gezet vanwege een te krappe woningmarkt (figuur 3-4). Slechts in enkele gevallen is de verhuiswens komen te vervallen omdat het aanbod in de markt niet overeen kwam met de wensen. Het is met name de vraag die na verloop van tijd verdwijnt. Er wordt op de eerste plaats anders tegen de huidige woonsituatie aan gekeken, die bij nader inzien toch naar tevredenheid bleek te zijn. Ook kunnen er zich veranderingen in de persoonlijke situatie hebben voorgedaan, bij starters met name in de huishoudsamenstelling. Een andere reden die werd genoemd is bijvoorbeeld de verbouwing van de eigen woning. Anders tegen huidige woonsituatie gaan aankijken Verandering in persoonlijke situatie Aanbod kwam niet overeen met wensen Totaal Starter Doorstromer Kreeg eigen woning niet verkocht Anders 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-4: redenen vervliegen verhuiswensen naar starters en doorstromers De wens om te verhuizen kan vervliegen, maar andersom kan hij zich ook plotseling aandienen. Zoals al bleek uit de cijfers in hoofdstuk 2 kan iemand zonder aanvankelijke verhuisplannen binnen een jaar toch plotseling zijn verhuisd. Deze snelle verhuizers lijken veel op starters. Ze zijn niet alleen jong, bijna de helft is onder de 35 jaar, hun (schijnbaar) plotselinge verhuizing is net als bij starters vaak een gevolg van een verandering in de samenstelling van hun huishouden. Meer dan de helft is gaan samenwonen en/of trouwen en eenderde is juist gescheiden. Hun verhuizing is een gevolg van een verandering in de persoonlijke omstandigheden en komt over het algemeen niet voort uit de (ervaren) kwaliteit van de vorige woning en/of woonomgeving. Opvallend is dat maar liefst de helft aangeeft korter dan een maand naar de nieuwe woning te hebben gezocht. Eenderde had zelfs binnen twee weken al een nieuwe woning gevonden. Het betreft vaak jonge eenpersoonshuishoudens waarvan de hoogst voltooide opleiding HAVO, VWO of MBO is en het inkomen relatief vaak beneden het sociale minimum zit. Dit lijkt sterk op het profiel van studenten die het ouderlijk huis verlaten. De snelle verhuizers zijn niet minder tevreden met hun nieuwe woning dan de overige verhuizers. De groep die tussen de 2 weken en een maand is verhuisd, is zelfs opvallend tevreden. Het zijn overigens geen mensen die van verhuizen hun hobby heeft gemaakt. Hoewel een kwart verwacht korter dan twee jaar in de nieuwe woning te zullen wonen, denkt meer dan 40% langer dan 5 jaar, en een deel zelfs langer dan 10 jaar in de nieuwe woning te blijven. Kader 3-1: groep 2, niet verhuisgeneigd, wel verhuisd 18/31

Nieuwe verhuistermijn Driekwart van de mensen, die niet binnen twee jaar is verhuisd, wil nog altijd verhuizen. Wat is er met de gewenste verhuistermijn gebeurd? Ongeveer een derde van de mensen die twee jaar geleden aangaven binnen een half jaar te willen verhuizen, geeft op dit moment opnieuw aan binnen een half jaar te willen verhuizen. Een kwart wil tussen een half jaar en een jaar verhuizen. De rest wil er langer over doen of heeft geen termijn meer voor ogen. Bijna 40% van de mensen met een aanvankelijke verhuistermijn van een half jaar tot een jaar wil inmiddels toch wel binnen een half jaar verhuizen. Ongeveer een kwart wil er nog altijd een half jaar tot een jaar voor uittrekken. Van diegenen die twee jaar geleden aangaven er één tot twee jaar over te willen doen, wil een kwart nu binnen een half jaar verhuizen. Ruim 20% weet het niet, en meer dan 10% wil er langer dan 2 jaar over doen. De termijn wordt bij een oorspronkelijke verhuistermijn korter dan een half jaar veelal opgerekt. Dit geldt juist niet indien de oorspronkelijke wens tussen een half jaar en een jaar lag. Meer dan drie van de vijf wil nog altijd binnen een jaar verhuizen, maar bijna twee van de vijf wil binnen een half jaar verhuizen. Tot slot wil slechts een kwart van de groep die er aanvankelijk een jaar tot twee jaar over had willen doen, nu binnen een half jaar verhuizen. Meer dan één op de vijf weet inmiddels niet of ze nog willen verhuizen. Totaal WMM < ½ jaar < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar > 2 jaar Weet niet ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-5: gewenste verhuistermijn WMM (y-as) naar huidige gewenste verhuistermijn (staven) Bijna 40% van de starters wil inmiddels binnen een half jaar verhuizen, en bijna 30% binnen een jaar (figuur 3-6). Dit is bij elkaar iets meer dan een jaar geleden. Het aantal starters dat binnen een half jaar vanaf nu wil verhuizen is ten opzichte van een jaar geleden toegenomen. Doorstromers zijn daarentegen een stuk voorzichtiger geworden in het bijstellen van hun planning; het aantal mensen dat binnen een half jaar of binnen een jaar wil verhuizen is licht gedaald. Daar waar onder de doorstromers de ervaringen van de afgelopen twee jaar lijken te hebben geleid tot een wellicht iets realistischere blik op de kans van slagen op de huidige woningmarkt, lijkt voor een groot aantal starters de noodzaak om te verhuizen nog verder te zijn toegenomen. De gewenste verhuistermijn wordt dan ook liefst niet teveel opgerekt. 19/31

Totaal Starter Doorstromers 2007 2008 2007 2008 2007 2008 < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar > 2 jaar Weet niet 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-6: ontwikkeling gewenste verhuistermijn naar starters en doorstromers Invloed verhuismotieven Al duurt het langer dan gewenst, na verloop van tijd zal een groot deel van de verhuisgeneigden toch een nieuwe woning vinden. Ook sommige huishoudens, die hadden aangegeven binnen een jaar te willen verhuizen, hebben er langer dan een jaar over gedaan deze wens te realiseren. Het is interessant de verhuismotieven 3 van deze groep te vergelijken met de andere twee groepen (figuur 3-7). Opvallend is dan het aandeel dat aangeeft dat de samenstelling van het huishouden de belangrijkste reden van verhuizing vormde. Dit hangt samen met de noodzaak van de verhuiswens die er blijkbaar voor zorgt dat deze ook sneller wordt ingewilligd. Andersom zagen we al dat de samenstelling van het huishouden slechts een kleine rol speelde indien de verhuiswens is vervlogen. Wo ning Wo o no mgeving Samenstelling huishouden Zelfstandig wonen Gezondheid of behoefte aan zo rg Werk Inmiddels verhuisd Wil nog altijd verhuizen Wil (voorlopig) niet meer verhuizen Gedwongen verhuizing Dichter bij familie of vrienden Overig 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-7: actuele en voormalige verhuismotieven naar huidige status verhuiswens 3 In de grafiek staan de verhuismotieven zoals door de respondent opgegeven in het vervolgonderzoek 2008. Er werd ook gekeken naar de verhuismotieven die oorspronkelijk in de WMM werden opgegeven. Deze lieten een overeenkomstig beeld zien. 20/31

De woning zelf vormde, hoewel in mindere mate dan onder de andere groepen, ook onder de inmiddels verhuisden het belangrijkste motief om te verhuizen. Opvallend is dat daar waar we in paragraaf 3.2 zullen zien dat de bereidheid om ten aanzien van de woonomgeving de wensen aan te passen relatief laag is, de omgeving op zichzelf in relatief weinig gevallen als belangrijkste reden om te willen verhuizen werd genoemd. Zeker als we kijken naar diegenen die inmiddels al zijn verhuisd. Hieruit kan worden opgemaakt dat de tevredenheid met de huidige woonomgeving over het algemeen groot is en dat men op dit vlak in ieder geval niet achteruit wil gaan. Zoomen we verder in op de mensen die nog altijd willen verhuizen, dan is het interessant om te zien welk verband er is tussen de gewenste nieuwe verhuistermijn en het verhuismotief (figuur 3-8). Voor tweevijfde van diegenen die binnen een half jaar willen verhuizen, vormt de woning de belangrijkste reden om te verhuizen. De samenstelling van het huishouden vormt voor een kwart de belangrijkste reden binnen deze groep. Eveneens een kwart wil zelfstandig gaan wonen. Anders is het indien de gewenste termijn tussen een jaar en een half jaar ligt. Dan vormen de woning en de samenstelling van het huishouden ieder voor een kwart van de mensen de belangrijkste reden om te willen gaan verhuizen. Opvallend is overigens dat de woonomgeving het belangrijkste verhuismotief vormt van de groep die de gewenste termijn naar meer dan twee jaar in de toekomst heeft verplaatst. < ½ jaar ½ jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar > 2 jaar Woning Woonomgeving Samenstelling huishouden Zelfstandig wonen Gezondheid of behoefte aan zorg Werk Gedwongen verhuizing Dichter bij familie of vrienden Overig Weet niet 0% 10% 20% 30% 40% 50% Figuur 3-8: huidige gewenste verhuistermijn naar huidige verhuismotieven 21/31

3.2 Verhuisd versus nog op zoek Waarom lukt het een deel van de huishoudens wel een woning te vinden en is een ander deel nog altijd aan het zoeken? We zagen al dat de sterkte van de verhuiswens en de gewenste verhuistermijn, evenals het verhuismotief dat hieraan ten grondslag ligt, van invloed zijn op de succesratio. Maar wat moet ervoor worden gedaan om een woning te vinden? In deze paragraaf zal worden gezocht naar verschillen tussen diegenen die na verloop van tijd, buiten de door hen opgegeven gewenste termijn, een woning hebben gevonden, en de groep die nog op zoek is naar een nieuwe woning. Zoekgedrag Mede aan de hand van hoe lang al actief naar een nieuwe woning wordt gezocht, kan worden afgelezen hoe krap de woningmarkt nou eigenlijk is. Wat dan meteen opvalt, is dat hoewel 2 jaar geleden werd aangegeven graag binnen 2 jaar te willen verhuizen, meer dan de helft van de nog zoekenden aangeeft nog geen jaar actief op zoek te zijn naar een woning (figuur 3-9). Bijna een op de drie zegt zelfs minder dan 2 maanden actief op zoek te zijn. Tegelijkertijd zien we ook dat van diegenen die al een woning hebben gevonden, 20% er minder dan 2 maanden actief naar heeft moeten zoeken. De verschillen tussen beide groepen zijn verder relatief klein. Zowel bij de verhuisden als bij de nog zoekenden zien we dat iets meer dan de helft langer dan een jaar actief op zoek is of actief gezocht heeft, en dat een kwart al langer dan 2 jaar bezig is of is geweest. Inmiddels verhuisd Minder dan 2 maanden 2 maanden - half jaar Half jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar 2 jaar - 5 jaar M eer dan 5 jaar Wil nog altijd verhuizen 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-9: status verhuiswens naar periode actief op zoek (geweest) Indien wordt aangegeven een bepaalde periode actief op zoek te zijn naar een woning, dan wil dit nog niet zeggen dat men continu hiermee bezig is. Het lijkt zelfs op grote schaal voor te komen dat tijdelijk wordt gestopt met actief zoeken om in een later stadium de draad weer op te pakken. Figuur 3-10 laat zien dat maar liefst 60% van de mensen die twee jaar geleden al aangaven meer dan een half jaar actief op zoek te zijn, nu aangeeft minder dan 2 jaar actief op zoek te zijn. Een op de vijf geeft zelfs aan minder dan een half jaar actief op zoek te zijn. Wat hierbij ook mee kan spelen is dat woningzoekenden niet onder ogen willen zien dat ze al langer op zoek zijn en de periode voor zichzelf inkorten. De waarheid ligt waarschijnlijk in het midden en is helaas niet met behulp van de beschikbare gegevens te achterhalen. 22/31

2 jaar geleden actief op zoek Minder dan 2 maanden 2 maanden - half jaar Half jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar 2 jaar - 5 jaar M eer dan 5 jaar 2 jaar geleden nog niet actief op zo ek 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-10: actief op zoek (WMM) naar periode actief op zoek (op dit moment) Van diegenen die twee jaar geleden nog niet actief op zoek waren, is op dit moment een groot deel pas sinds kort actief op zoek: 40% is minder dan 2 maanden aan het zoeken. In totaal is tweederde nog geen jaar actief bezig op de woningmarkt. Opvallend is het kleine groepje van 5% dat aangeeft al meer dan 5 jaar op zoek te zijn. Kijken we naar de ontwikkeling van het totale actieve zoekgedrag over de laatste 2 jaar, dan geeft bijna een op de drie aan minder dan 2 maanden actief op zoek te zijn (figuur 3-11). Dit percentage ligt in 2008 hoger dan een jaar eerder. Dit verschil komt overigens volledig op conto van de doorstromers. In hoofdstuk 2 zagen we al dat doorstromers vaker dan starters een gewenste verhuistermijn tussen de 1 à 2 jaar hadden. Deze langere verhuistermijn wordt vervolgens gekenmerkt door pieken en dalen in de mate waarin actief wordt gezocht. Dit vertaalt zich ook door in een lagere succesratio van doorstromers ten opzichte van starters. Totaal Starter Doorstromer 2007 2008 2007 2008 2007 2008 Minder dan 2 maanden 2 maanden - half jaar Half jaar - 1 jaar 1 jaar - 2 jaar 2 jaar - 5 jaar Meer dan 5 jaar 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-11: periode actief op zoek (op dit moment) naar starters en doorstomers 23/31

Meer dan de helft van de niet verhuisden houdt het woningaanbod bij via diverse media of staat inschreven bij een of meer instanties (figuur 3-12). Hoewel de verhuizers vaker actief op zoek zijn geweest of naar eigen zeggen er alles aan hebben gedaan om een woning te kunnen vinden, is het verschil in inspanningen tussen beide groepen niet heel groot. Dit geringe verschil is mede een gevolg van het feit dat doorstromers vaker dan starters aangeven al weken of maanden actief op zoek te zijn naar een nieuwe woning. Dit komt mogelijk voort uit de hogere eisen die doorstromers aan de nieuwe woning stellen, en de daaruit voortkomende lagere bereidheid concessies te doen. In het vervolg van deze paragraaf wordt verder ingegaan op de (in)flexibiliteit van de wensen ten aanzien van de woning. Verhuisd Houdt/hield het aanbod via diverse media bij Staat/stond ingeschreven bij verschillende instanties Weken actief zoeken/gezocht Maanden actief zoeken/gezocht Doet/deed alles om nieuwe woning te vinden Niet verhuisd 0% 10% 20% 30% 40% 50% Figuur 3-12: status verhuizing naar inspanningen op de woningmarkt Voor wat betreft het aanpassen van het zoekgedrag zijn er weinig verschillen tussen diegenen die al zijn verhuisd en de nog zoekenden. Ruim een kwart van de mensen is gaandeweg op een andere wijze te werk gegaan. De verhuizers deden dit wel vaker op meer vlakken tegelijk. Zo werd met name intensiever gezocht; in bijna tweederde van de gevallen, tegen de helft van de groep die nog steeds op zoek is naar een woning. Daarnaast is ongeveer een derde ook via andere kanalen en met hulp van vrienden, familie of kennissen gaan zoeken. Ervaringen en verwachtingen Van diegenen die na minstens twee jaar nog altijd op zoek zijn naar een woning, wijt ongeveer de helft het om uiteenlopende redenen aan de woningmarkt dat er nog geen nieuwe woning werd gevonden (3-13). Een derde geeft direct aan dat het aanbod, overall of specifiek in buurt of plaats, te beperkt is. Daarnaast worden de woningen met name te duur gevonden. Voor wat betreft de krapte op de woningmarkt is het glas dus half vol en half leeg tegelijkertijd. De helft van de woningzoekenden, zo n 375.000 huishoudens, geeft direct of indirect aan hinder te ondervinden van de krapte op de woningmarkt. Starters en doorstromers verschillen niet veel van elkaar op dit vlak. Starters wijten het vaker dan doorstromers aan andere, meer persoonlijke redenen dat men nog niet is verhuisd. Doorstromers geven daarentegen weer vaker aan dat zij onvoldoende activiteiten hebben ondernomen. 24/31

Totaal Onvoldoende woningen in het aanbod gezien Te weinig activiteiten ondernomen De woningen zijn te duur Starter Onvoldoende aanbod in de wijk/buurt waar ik wil wonen Onvoldoende aanbod in de plaats waar ik wil wo nen In afwachting verkoop huidige woning Kwaliteit woningen niet goed Andere, voornamelijk persoonlijke redenen Doorstromer 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-13: redenen nog niet verhuisd (op dit moment) naar starters en doorstromers Verhuizers ervaren duidelijk krapte op de woningmarkt; zij geven aan dat het tekort in het aanbod van woningen er de oorzaak van is dat ze er langer over hebben gedaan een nieuwe woning te vinden (figuur 3-14). Andere, meer persoonlijke redenen vormen de tweede reden van de langere zoektocht. De mensen die nog altijd op zoek zijn naar een nieuwe woning, lijken in mindere mate de woningmarkt als te krap te ervaren. Wellicht zijn zij nog niet lang genoeg op zoek en verwacht men dat het een kwestie is van actiever of op een andere manier zoeken om aan een woning te komen. Dit blijkt ook uit figuur 3-15. Ondanks dat niet binnen twee jaar werd verhuisd, is men over het algemeen toch opvallend optimistisch over het vervullen van de verhuiswens binnen de nieuw gestelde termijn. Totaal Starter Doorstromer Onvoldoende woningen in het aanbod De woningen zijn te duur Onvoldoende aanbod in de wijk/buurt waar ik wil wonen Onvoldoende aanbod in de plaats waar ik wil wo nen Te weinig activiteiten ondernomen Niet langer dan een jaar over gedaan Kwaliteit woningen niet goed In afwachting verkoop vorige/toenmalige woning Andere, voornamelijk persoonlijke redenen 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-14: redenen langer dan een jaar gezocht naar starters en doorstromers 25/31

Doorstromers mogen, zoals we eerder zagen, dan wel iets voorzichtiger zijn geworden voor wat betreft de termijn waarbinnen zij willen verhuizen, ze zijn daarentegen wel optimistischer geworden ten aanzien van de kansen in vergelijking met een jaar geleden. Dit geldt niet voor de starters; daar zien we nauwelijks een verandering in het verwachtingspatroon (de groep die geen problemen voorziet is zelfs licht afgenomen). Dit verschil zal echter mede worden veroorzaakt door het feit dat ten opzichte van een jaar geleden met name doorstromers hun verhuiswens hebben laten varen. Deze groep zal over het algemeen een afwijkend, waarschijnlijk minder positief verwachtingspatroon hebben gehad ten aanzien van de voorgenomen verhuizing. Totaal 2007 2008 Starters 2007 2008 Ja, ik voorzie geen problemen Ja, maar zal lastig w orden Nee, w aarschijnlijk niet Nee, zeker niet Doorstromers 2007 2008 0% 10% 20% 30% 40% 50% Figuur 3-15: verwachting verhuizing binnen gestelde termijn (op dit moment) naar starters en doorstromers Flexibiliteit Behalve het zoekgedrag en de ervaringen die hierbij worden opgedaan, mag worden verwacht dat ook de bereidheid om op basis van deze ervaringen concessies te doen aan (een deel van) de eisen die worden gesteld aan de nieuwe woning, van invloed is op de kans dat (binnen de gestelde termijn) ook daadwerkelijk een woning wordt gevonden. Totaal Starter Doorstromer 2007 2008 2007 2008 2007 2008 Woonwensen reeds bijgesteld Beslist bereid Eventueel bereid Wel bereid, maar kan dan toch niets vinden Beslist niet bereid Voorlopig niet bereid 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 3-16: bereidheid bijstellen woonwensen (indien op dit moment nog op zoek) naar starters en doorstromers 26/31