Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2012 voorgelegd aan de gewone Algemene vergadering van 30 mei 2013 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr. 0427.273.221

RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve LALEMANTSCHEERLINCK, Voorzitster Mevr. Brigitte MEIREHOMBERGEN, Ondervoorzitster Dhr. Olivier BAILLY Mevr. Christine DE MEERLEER Dhr. Daan DEHING tot 26 januari 2012 Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES Dhr. Michel GODARD Dhr. Peter JACOB sinds 18 oktober 2012 Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Jacques DE WITTE Dhr. Pol ZIMMER COMMISSARIS Mevr. Martine BRANCART ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine SCHEID, Directeurgeneraal Dhr. Erik BERVOETS, Adjunctdirecteurgeneraal DIRECTEURS Mevr. Christelle BEKÉVINCKE Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Marc GEEROMS Dhr. Saïd MASTARI

AFKORTINGEN De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan. Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen. * * * 4

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Mevrouw Meneer 2012 was voor het Woningfonds een recordjaar, een jaar van hard werken en veel verwezenlijkingen. Kortom, een jaar van voldoening. Een jaar van records. Nooit eerder werden zoveel hypothecaire kredieten getekend: 1.216 om precies te zijn. Dit is circa een derde meer dan in 2011, dat reeds een recordjaar was, en dubbel zoveel als 10 jaar geleden. 1.216 leningen staan voor iets meer dan 180 miljoen euro, wat een erg groot deel van het gewestelijk huisvestingsbudget is. Bovendien waren er nooit in de geschiedenis van het Brussels Woningfonds zoveel vastgoedprojecten in de maak, of het nu om huurwoningen gaat dan wel om bouw/renovatieverkoopverrichtingen. De komende jaren zullen er zo bijna 1.000 woningen worden gecreëerd. Hoewel dit onvoldoende is om tegemoet te komen aan de noden van de bevolking, is het toch een waardevolle bijdrage aan het publieke aanbod van nieuwe woningen. Om dit resultaat te bekomen, moet er uiteraard kunnen worden gerekend op de financiële middelen en de politieke ondersteuning van de overheid. We danken dan ook de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis, de hele Regering en het Parlement voor deze dubbele onaflatende steun. Een jaar van hard werken en veel verwezenlijkingen. Alle medewerkers van het Fonds hebben bijgedragen tot de behaalde resultaten. Hun permanent engagement laat toe de finale doelstellingen van het Fonds te halen. Sinds begin jaren 90 wordt de uitdaging steeds groter om toegang te krijgen tot het recht op een fatsoenlijke huur of koopwoning in het Gewest. Er duiken steeds meer problemen op om die doelstelling vaste vorm te geven, namelijk: de doelgroepgezinnen de kans geven hun aankoopproject te verwezenlijken. Dankzij een soepel reglement kunnen ze hiervoor een hypothecair krediet afsluiten waarvan de voorwaarden nauwer aansluiten bij hun socioeconomische omstandigheden. Er mag ook niet voorbij worden gegaan aan het feit dat er een steeds grotere kloof ontstaat tussen de financiële capaciteiten van deze gezinnen en de kost van een gezonde en aangepaste woning met een aanvaardbare energieprestatie; nieuwe woningen creëren in het kader van de bouw/renovatieverkoopverrichtingen en de huurhulpverrichtingen om tegemoet te komen aan de wens van kandidaten om een woning te kopen of te huren. Er zijn momenteel respectievelijk 2.714 en 6.851 wachtenden terwijl de woningproductie nauwelijks 10 % van de behoefte dekt en ze op tal van moeilijkheden en onverwachte omstandigheden botst (aankoop grond, financiële, economische en sociale omstandigheden allerlei wetgeving zoals overheidsopdrachten, stedenbouwkundige, architecturale en milieuaspecten); een patrimonium beheren dat verspreid ligt over het Gewest. Daarbij moet een weldoordacht onderhouds en renovatiebeleid worden uitgewerkt en moet aandacht worden geschonken aan de noodzaak om de energieprestatie van het patrimonium te verbeteren, dit alles zonder te raken aan de leefomstandigheden van de bewoners; de registers van kandidaathuurders of kopers beheren, net als de toekenning van de woningen. Daarbij moeten de regels worden gevolgd en moet er ook op worden gelet dat de 5

lasten voor huisvesting (de mensualiteit of de huur en verschillende kosten) redelijk blijven tegenover de relatief bescheiden en zelfs (zeer) zwakke inkomsten van de betrokken gezinnen; zorgen voor een goede opvolging van zowel de lenings als de huurdersdossiers. In de eerste categorie gaat het over de naleving van de kredietakte en het lastenboek, de vijfjaarlijkse herziening van de intrestvoet, enz... Voor de tweede groep moet erover worden gewaakt dat ze hun contractuele verplichtingen nakomen (hun financiële verplichtingen, maar ook het toezicht om ervoor te zorgen dat ze hun woning beheren, zoals de wet het voorschrijft, als een goede huisvader ) en moet hierbij de nodige sociale begeleiding worden voorzien; zo goed mogelijk en zoveel mogelijk in het belang van het Woningfonds alle betwiste zaken afhandelen zowel in verband met ontleners, huurders, instellingen en ondernemingen,; de steeds toenemende en complexere wetgevingen en reglementen integreren, evenals de vele juridische kwesties; het financiële beheer verzekeren van een onderneming met een balans van in totaal ongeveer 1.320 miljoen euro, activa bestaande uit 386 gebouwen, 8.358 hypothecaire kredieten, 375 leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg, liquide middelen en beleggingen ter waarde van ongeveer 275 miljoen en 959 miljoen schulden; dagelijks tientallen bezoekers ontvangen en honderden telefoongesprekken en brieven verwerken; zorgen voor een optimale ICTondersteuning, zodat de onderneming geen onontwarbaar, onbeheerbaar kluwen wordt. Samengevat komt het erop neer dat vandaag een instelling moet worden beheerd die intussen zo n 150 werknemers telt en dat er werkomstandigheden en relaties moeten worden gecreëerd die ervoor zorgen dat iedereen voldoening haalt uit zijn functie en zijn taken op een serene manier kan uitoefenen, zodat ook het psychosociaal welzijn niet in het gedrang komt. Naast het dagdagelijks beheer van de toenemende activiteiten en projecten, was 2012 ook het jaar van de uitvoering van de aanbevelingen van de externe audit, die plaatsvond in opdracht van de Staatssecretaris na het financiële verlies dat werd geboekt bij de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Naar aanleiding van die audit wordt er ook een analyse uitgevoerd van de risico s, in de ruime zin van het woord, verbonden aan de verschillende activiteiten van het Fonds. De aanbevelingen uit de analyse zullen een aanpassing vragen die tot een efficiëntere werking van het Fonds moet leiden bij de verwezenlijking van zijn doelstellingen. Om de uitbreiding van het activiteitenvolume te verzekeren, heeft het Fonds in de loop van de jaren 2010 tot 2012 met de hulp van het Gewest zeer belangrijke financiële middelen vrijgemaakt. De thesaurie van het Fonds is tijdens deze periode dus aanzienlijk gegroeid. Het Gewest wil dat het Fonds zijn thesaurie aan hem toevertrouwt. Het komt er eigenlijk op neer dat het zo zijn eigen thesaurie wil verstevigen en efficiënter maken. Het is jammer dat die wens niet vanaf het begin duidelijk is uitgedrukt als een samenwerking tussen het Gewest en het Fonds, dat een belangrijke rol speelt op het niveau van het huisvestingsbeleid, in plaats van het voor te stellen als een soort beschermingsmaatregel tegen een nieuw financieel verlies, zoals in 2011 na de vereffening van de Gemeentelijke Holding. 6

Dat verlies van 16 miljoen euro heeft inderdaad de gemoederen verhit en twijfels opgeroepen over de financiële leefbaarheid van het Fonds. Er is aangetoond dat die twijfels ongegrond zijn: het Fonds heeft een gezonde en stevige financiële basis. Het Fonds kan uiteraard niet zonder de financiële steun van het Gewest. Dit laatste geeft al sinds 1996 jaarlijks een dotatie die ongeveer een derde van de investeringen van het Fonds bedraagt en waarvan het bedrag blijft groeien. Maar ook het Fonds is zijn steeds omvangrijkere opdrachten als publieke operator altijd blijven vervullen. Er heerst dus een sterk partnerschap tussen deze beide partijen. Die hechte band zal zeker worden bevestigd door de resultaten van de huidige kostenvergelijkende studie over het gewestelijke huisvestingsbeleid, die besteld is door de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris. Het Fonds en de bevoegde ministers zijn in 2012 de discussie aangegaan over de centralisatie van de thesaurie van het Fonds bij het FCCB. Als deze discussies tot een akkoord kunnen leiden waarbij beide partners ten volle worden gerespecteerd en voordeel vinden, zal het partnerschap tussen het Fonds en het Gewest verder worden verstevigd. De huisvestingsnoden van de bevolking nemen bovendien steeds toe. Om daaraan te kunnen beantwoorden, zullen de diensten van het Fonds een steeds groter nut hebben. De medewerkers van het Fonds kunnen terecht vertrouwen hebben in hun instelling. Het is niet altijd even makkelijk, maar net dat evenwicht tussen autonomie en dynamisme maakt het partnerschap tussen het Fonds en het Gewest zo levendig. 7

Verslag 2012 Kengetallen 2012 2011 2010 Leningen B2 Leningen m.b.t. het investeringsvermogen 1307 1 007 804 Leningen getekend tijdens het jaar 1216 937 764 Energieprestatieleningen getekend tijdens het jaar 501 47 0 Aantal lopende leningen 8262 7 535 7 040 Uitstaand bedrag van de leningen (in miljoenen) 787 663 593 Huurhulp Aantal gebouwen in patrimonium 386 383 372 Aantal woningen in patrimonium 1061 979 976 Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites 894 950 440 Projecten BRV, HH en SL goedgekeurd tijdens het jaar (in miljoenen) 22 103 55 Financiering Investeringsvermogen (in miljoenen) 199 189 111 Dotaties van het Gewest (in miljoenen) 49 48 34 Opgenomen leningen (in miljoenen) 120 140 74 Financiering buiten investeringsvermogen (in miljoenen) 26 50 31 Rekeningen Balanstotaal (in miljoenen) 1320 1 154 969 Eigen vermogen (in miljoenen) 338 311 297 Schulden op meer dan één jaar (in miljoenen) 890 755 604 Winst (in miljoenen) 4 10 3 Organisatie Aantal werknemers 153 143 140 In voltijdse equivalenten 145 135 134 8

Vastleggingen en verwezenlijkingen 2012 (fonds B2) (in EUR) Verrichtingen Vastleggingen aangegaan vóór 2012 en uitgevoerd in 2012 Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2012 Vastleggingen aangegaan in 2012 en niet uitgevoerd in 2012 Totale vastleggingen 2012 Verwezenlijkingen 2012 (1) (2) (3) (2) + (3) = (4) (1) + (2) = (5) Hypothecaire leningen : Gewone leningen Leningen voor jonge gezinnen 30.110.719,12 32.176,00 150.293.575,00 47.857.795,00 198.151.370,00 180.404.294,12 32.176,00 Totaal hypothecaire leningen 30.142.895,12 150.293.575,00 47.857.795,00 198.151.370,00 180.436.470,12 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Projecten 3.320.498,31 3.320.498,31 Totaal aankoopsector 33.463.393,43 150.293.575,00 47.857.795,00 198.151.370,00 183.756.968,43 9 Huurhulp : Projecten Bestaand immobiliënpark of bestaande programma s 12.606.744,01 458.774,13 543.975,87 1.002.750,00 13.065.518,14 Totaal huurhulp 12.606.744,01 458.774,13 543.975,87 1.002.750,00 13.065.518,14 Totaal investeringsvermogen 46.070.137,44 150.752.349,13 48.401.770,87 199.154.120,00 196.822.486,57 Huurhulp : Stedenbouwkundige lasten 718.966,17 718.966,17 Huurhulp: Huisvestingsplan 1.544.629,86 4.246.888,74 17.129.285,26 21.376.174,00 5.791.518,60 Energieprestatieleningen 743.449,00 3.463.431,00 1.113.835,00 4.577.266,00 4.206.880,00 Totaal zonder investeringsvermogen 3.007.045,03 7.710.319,74 18.243.120,26 25.953.440,00 10.717.364,77 N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen in de rubriek "hypothecaire leningen".

Bedragen in duizenden EUR Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2) 210.000 200.000 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 10 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 10.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Investeringsvermogen Obligatieleningen Gewestelijke tussenkomsten Opnames uit thesaurie Jaar

In de ordonnantie van 16 december 2011 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2012, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 25 januari 2012, wordt een dotatie vermeld van 49.004.910,00 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van 850.790,00 EUR vervat in de interestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van 120.000.000,00 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. De Regering verleent verder een gewestelijke waarborg voor de leningen die het Fonds afsluit bij de BGHM ter waarde van maximum 45.000.000,00 EUR. Met deze lening wordt het Huisvestingsplan gefinancierd dat niet onder het investeringsvermogen valt. De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen worden bevestigd in de uitvoeringsbesluiten van 1 maart 2012: Oorspronkelijk investeringsvermogen: Ontleenvermogen: Dotatie: 159.072.709,00 EUR 109.918.589,00 EUR 49.004.910,00 EUR Het uitvoeringsbesluit betreffende de dotatie bevat echter fouten in artikel 3 in verband met de vereffening van de schijven voor de jaren 2012 tot 2015. Een uitvoeringsbesluit dat door de Regering is genomen op 19 juli 2012 past de schijven voor de vereffening van de dotatie aan. Dat besluit legt ook een ontleenvermogen van 120 miljoen euro vast. De Regering besluit ten slotte om een bijkomend ontleenvermogen in te schrijven van 30 miljoen euro bij de tweede begrotingsaanpassing om het zo te verhogen tot 150 miljoen euro en het investeringsvermogen tot 199.151.120,00 EUR. Er wordt in dat besluit geen enkele interventiemodaliteit van het Gewest vastgelegd. Er is echter geen tweede begrotingsaanpassing gekomen in 2012. Het ontleenvermogen en het investeringsvermogen kunnen dus niet worden aangepast zoals voorzien in het Regeringsbesluit. Op 13 december 2012 bevestigt de Regering haar akkoord voor de inschrijving, bij de eerste aanpassing van de begroting van de uitgaven van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het jaar 2013, van een machtiging van de Regering om een bijkomende gewestelijke waarborg van 30.000.000,00 EUR te verlenen aan het Woningfonds om het volledige investeringsvermogen van 199.154.120,00 EUR te dekken dat besloten is voor 2012. Op 24 december 2012 heeft Staatssecretaris C. Doulkeridis het Fonds hiervan per brief op de hoogte gebracht. De bedragen, aangepast door deze beslissing, worden dan: Investeringsvermogen: 199.154.120,00 EUR Ontleenvermogen: 150.000.000,00 EUR Dotatie: 49.004.910,00 EUR Het investeringsvermogen bevat 1.000.000,00 EUR uit de onbeschikbare reserve. Dit bedrag zal worden besteed aan de renovatie van het oude patrimonium. De ordonnancering van de dotatie voor 2012 bestaat in het besluit van 19 juli uit: 2012 1 17.644.750,00 EUR 2013 10.453.387,00 EUR 2014 10.453.387,00 EUR 2015 10.453.387,00 EUR In 2012 bereikt de ordonnancering van de dotatieschijven voor 2011 en 2012 in totaal 27.738.083,00 EUR. Dat bedrag bevat onder andere de vereffening van de tweede dotatieschijf voor 2011 en de eerste schijf voor 2012. De betaling van het eerste deel van 16.500.000,00 EUR 1 Die schijf bevat buiten de 850.790,00 EUR die overeenkomen met de tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening van 2007 een bedrag van 6.340.573,00 EUR dat bestemd is voor de productie van koopwoningen. Op 5 juni 2012 is de Staatssecretaris akkoord gegaan om het bedrag toe te wijzen aan de algemene verrichtingen inzake hypothecaire kredieten. 11

dat eigenlijk bij de eerste dotatieschijf van 2011 hoort, zoals voorzien in het besluit van 22 december 2011, moet echter worden vastgelegd in een nieuw besluit. Dat bedrag is eind 2011 namelijk geregistreerd als een inkomst door het Gewest en heeft het voorwerp uitgemaakt van een nieuw besluit van 12 juli 2011. De eerste storting van 1.500.000,00 EUR wordt daarna ook opgenomen in de totale ordonnancering van 2012. In het kader van de stedenbouwkundige lasten toegekend aan het Fonds voorziet het besluit van 22 december 2011 dat 763.375,00 EUR gestort zouden zijn in 2011, aangezien het saldo van 1 miljoen euro ingeschreven was voor 2012. Het bedrag van 1 miljoen euro (niet vervat in de voornoemde dotatie) is vereffend in 2012 maar de 763.375,00 EUR die niet in 2011 gestort zijn, zijn niet ingeschreven bij de eerste begrotingsaanpassing van 2012. De nieuwe stortingsmodaliteiten moeten in 2013 opnieuw worden bepaald samen met de Regering. Het Fonds heeft een offerteaanvraag gelanceerd voor een financiering van 109.918.589,00 EUR. De offerteaanvraag evolueert naar een onderhandelingsprocedure met Europese bekendmaking voor een lening van 120.000.000,00 EUR overeenkomstig het besluit van 19 juli 2012. De leningen zijn afgesloten op 19 september 2012 voor een bedrag van 25 miljoen euro en op 5 december 2012 voor een totaal bedrag van 95 miljoen euro. Investeringsvermogen (in EUR) Activiteitensector Oorspronkelijk voorzien Aangepaste vooruitzichten (regeringsbeslissing van 31/12/12) Werkelijke vastlegging op 31/12/2012 Hypothecaire leningen: algemene verrichtingen bouw/renovatieverkoop 137.258.850,00 20.813.859,00 198.154.120,00 198.151.370,00 Totaal van de aankoopsector 158.072.709,00 198.154.120,00 198.151.370,00 Huurhulp: programma 2012 bestaand immobiliënpark 1.000.000,00 1.000.000,00 1.002.750,00 Totaal huurhulp 1.000.000,00 1.000.000,00 1.002.750,00 Totaal hypothecaire leningen en huurhulp 159.072.709,00 48.287.040,00 199.154.120,00 De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Fonds voorziet om voor die laatste financiële middelen ter beschikking te stellen om onder andere: deel te nemen aan het gewestelijke Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening waarmee deze woningen zullen kunnen worden gecreëerd; de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium verder te zetten. Als de begroting het toelaat, wordt hiervoor een deel van de dotatie gebruikt die jaarlijks wordt bepaald met het Gewest. Het investeringsvermogen voor 2012 bood onvoldoende marge voor de creatie van nieuwe huurhulpwoningen. Het voorbije jaar was de verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium dan ook enkel mogelijk in het kader van de bijzondere financiering van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt echter gereserveerd voor verbintenissen aangegaan voor 2012 en voor de verderzetting van de systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen tussen die laatste sector en de sector van de hypothecaire leningen is echter indicatief en niet bindend. Met het investeringsvermogen voor 2012 werden de volgende activiteiten gefinancierd: 12

1.307 leningen 198.151.370,00 EUR patrimonium of reeds bestaande huurhulpprogramma s 1.002.750,00 EUR Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2012 vallen: 850.790,00 EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de interestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; in het kader van het Huisvestingsplan is er op 31 december een budget van 21.376.174,00 EUR beschikbaar voor de bouw van 89 woningen (totaal: 479 woningen voor 100.810.246,00 EUR); er zijn 552 energieprestatieleningen (EPL) toegekend voor een bedrag van 4.577.266,00 EUR gefinancierd door de thesaurie van het Fonds, waarvan een deel afkomstig is van de vervroegde terugbetalingen door de ontleners; in het uitvoeringsbesluit van 22 december 2011 kent de Regering het Fonds een subsidie toe van 1.763.375,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten, waarvan in 2012 al een schijf van 1.000.000,00 EUR werd uitbetaald; 2.194.505,57 EUR afkomstig uit afgewerkte projecten waarvoor het budget niet volledig moest worden aangewend, werd vrijgemaakt voor de renovatie van het oude patrimonium en voor programma s die al bestonden voor 2012. Dit bedrag is afkomstig. 13

Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 (in miljoenen EUR %) Jaar 2002 Jaar 2003 Jaar 2004 22 29% 24 34% 26 37% 51 69% 1 2% 46 64% 1 2% 42 61% 1 2% Jaar 2005 Jaar 2006 Jaar 2007 31 37% 31 37% 31 27% 1 1% 51 62% 1 1% 52 62% 1 1% 84 72% Jaar 2008 Jaar 2009 Jaar 2010 34 28% 34 33% 33 30% 85 69% 4 3% 66 64% 4 3% 74 67% 4 3% Jaar 2011 47 25% 30 15% Jaar 2012 48 24% Gewestelijke tussenkomsten 2 1% 1 1% 0% Opnames uit thesaurie Obligatieleningen 140 74% 120 60% 100% Te contracteren lening 14

De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2012 met de volgende middelen: Financieringsbronnen Geïnvesteerde bedragen in EUR % Leningen Lening af te sluiten in 2013 Gewestelijke kapitaalpremie (1) Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B2 120.000.000,00 30.000.000,00 48.154.120,00 1.000.000,00 60,26 15,06 24,18 0,50 Totaal 199.154.120,00 100,00 (1) In de totale dotatie van 49.004.910 EUR zit ook de tussenkomst voor 2012 van het BHG vervat in de 2 de lening van 2007. Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2012 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Activiteitensector Vrijgegeven bedragen in EUR % Hypothecaire leningen : algemene verrichtingen aanvullende leningen voor jonge gezinnen 180.404.294,12 32.176,00 91,66 0,08 Totaal hypothecaire leningen 180.436.470,12 84,54 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw 3.320.498,31 8,70 Totaal aankoopsector 183.756.968,43 93,24 Huurhulp : programma 2012 patrimonium en bestaand programma 13.065.518,14 0,00 6,76 Totaal huurhulp 13.065.518,14 6,76 Totaal 196.822.486,57 100,00 Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend. 15

In 2012 hebben de verschillende activiteiten van het Fonds er met de steun van het Gewest voor gezorgd dat 1.539 nieuwe gezinnen, of in totaal 4.247 personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 3.475 personen (81,82 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire kredieten. 228 personen (5,37 %) konden een woning betrekken in de huurhulp en 544 personen (12,81 %) werden gehuisvest dankzij een huurwaarborglening. De energieprestatiekredieten hebben aan 501 gezinnen de kans gegeven om hun woning energiezuiniger te maken. In dit jaarverslag vindt u verder: in hoofdstuk I: de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2012 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatieverkoopverrichtingen, huurhulp, immobiliënverrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; in hoofdstuk II: de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2013 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk III: een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners, een opsomming van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk IV: de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans. * * * 16

HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN SECTIE I HYPOTHECAIRE KREDIETEN A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN 1. ALGEMENE BEMERKINGEN De beheersovereenkomst afgesloten op 27 januari 2011 herinnert in een paar woorden aan de essentie van de werking van het Fonds door middel van zijn hypothecaire kredietverrichtingen: De hoofdactiviteit van het Fonds is erop gericht het verwerven in eigendom van woningen uit zijn patrimonium te stimuleren middels de toekenning van hypothecaire leningen aan een lage rentevoet. Zo draagt het verwerven in eigendom van een woning van het Fonds in grote mate bij tot de autonomie van het individu. De kandidaatkoper neemt zijn recht op huisvesting op deze manier in eigen handen. De overheidssteun die hij geniet, stelt hem in staat om binnen zijn budget een geschikte woning te vinden die aan zijn noden voldoet. Dankzij de financiële middelen van het Gewest kan het Fonds jaarlijks meer dan 1.000 kredieten toekennen zolang de voornoemde overeenkomst geldt. Dit jaar zijn 1.215 kredieten 1 toegekend! Dit resultaat is te danken aan de gewestelijke financiële tussenkomst, de gewestelijke subsidie van 49.005.000,00 EUR, maar eveneens aan het feit dat het reglement van de hypothecaire kredieten, dat werd aangepast in september 2011, afgestemd is op de realiteit van de woningmarkt en het sociaaleconomische profiel van het doelpubliek. Dankzij de essentiële aanpassingen in het reglement is het maximumbedrag dat kan worden geleend voor de aankoop van een woning aanzienlijk opgetrokken en zijn de interestvoeten meer verfijnd voor de verschillende gezinscategorieën. Ook het barema van het toegelaten belastbaar inkomen voor de jonge gezinnen is verhoogd. Het vernieuwde reglement heeft de kredieten van het Fonds een duwtje in de rug gegeven. De naam boosterlening bleek buitengewoon goed gekozen. Er is een nieuwe voorwaarde verbonden aan deze lening. Dit krediet financiert werken ter verbetering van de energieprestatie van de woning (EPK). Het maximumbedrag is vastgelegd op 25.000,00 EUR en de rentevoet bedraagt 0 %. Deze kredieten kennen een zeer groot succes: in 2012 werden 501 EPK s afgesloten. Het Fonds financiert deze verrichtingen door een deel van de vervroegde terugbetalingen van hypothecaire kredieten te herinvesteren. 1 Naast 1 laatste extra hypothecaire lening aan jonge gezinnen. 17

2. DE INVESTERINGEN VAN 2012 Het investeringsvermogen 2012 was oorspronkelijk vastgesteld op 137.258.850,00 EUR voor de toekenning van 1.000 leningen en op 20.813.859,00 EUR bestemd voor de realisatie van 90 bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV). Bovendien heeft het Fonds 4.200.000,00 EUR vrijgemaakt voor de financiering van de EPK. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011 tot wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen uit het Fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen, werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011 en is in werking getreden op 1 september. Zoals werd opgemerkt, had de "boosterlening" onmiddellijk succes. Het doelpubliek (zowel jonge gezinnen als kleine, middelgrote of grote gezinnen) heeft veel meer middelen ter beschikking om de uitdaging aan te gaan een woning te kopen. Sinds de invoering zijn de kredietaanvragen gestaag toegenomen. In 2011, vóór het nieuwe reglement werd ingevoerd, werden maandelijks gemiddeld 103 kredietaanvragen ingediend. Van september tot december 2011 is dit gemiddelde gestegen tot 128. In 2012 steeg het verder naar 135. Het aantal geïnvesteerde kredieten (dat wil zeggen die het voorwerp uitmaakten van een beslissing tot toekenning, en dus een kredietaanbod) is geëvolueerd in dezelfde verhoudingen. Bovendien is het gemiddelde leningsbedrag zeer sterk gestegen. Gelet op het gemiddelde niveau van de kredietaanvraag en van de beslissingen tot toekenning was het oorspronkelijke investeringsvermogen voor 2012 zeer snel geïnvesteerd. Het is zo dat vanaf half mei 2012 het beschikbare investeringsvermogen nog 89.353.792,00 EUR bedroeg. Er waren 576 kredietaanvragen in behandeling, waarvan 439 potentieel ontvankelijk, voor een bedrag van 68.728.620,00 EUR. Met de resterende 20.625.172,00 EUR konden nog ongeveer 132 kredieten worden toegekend (hetzij het nodige voor ongeveer 150 aanvragen). Dit betekent dat het Fonds, zonder bijkomende middelen, vanaf midden 2012 niet meer binnen de gestelde termijnen aan nieuwe kredietaanvragen zou kunnen beantwoorden, tenzij het dan al de pot van het investeringsvermogen voor 2013 zou kunnen aanbreken. Eind juni was dan ook een zeer kritiek moment, omdat het Fonds op het punt stond de deuren te moeten sluiten. De Raad van Bestuur heeft verschillende mogelijke maatregelen besproken. Er werd beslist om aan de Staatssecretaris te vragen of het deel van het investeringsvermogen van 2012 dat eigenlijk bestemd was voor de BRVverrichtingen over te hevelen naar de kredietsector. Op die manier zouden nog zo n 135 extra kredieten kunnen worden toegekend (20.813.859,00 EUR). De Raad heeft hem eveneens verzocht om een aanpassing van de rentevoeten, door een gevoelige verhoging van de drempels, toegepast naar gelang van de verschillende categorieën ontlenersgezinnen. De Staatssecretaris is zeer snel akkoord gegaan met deze twee maatregelen. Bovendien bestudeerde Isis Consult of een aanvullend investeringsvermogen zou kunnen worden gefinancierd met een deel van de thesaurie van het Fonds. De conclusie was echter dat hiervoor geen marge bestond, omdat er al grote druk werd gelegd op de thesaurie door de aangepaste vereffening van de dotatie. Die zal immers in 4 jaar worden uitbetaald in plaats van in trimestriële schijven in de loop van het werkjaar waarin ze werd toegekend. 18

Uiteindelijk heeft de Raad de mogelijkheden ter sprake gebracht om terug te vallen op beperkingen wat betreft de toekenning van kredieten. Moesten zekere voorwaarden van de «boosterlening» niet aangepast worden? Bijvoorbeeld, de geleende quotiteiten beperken en hopen dat de betrokken gezinnen het ontbrekende saldo van de banksector kunnen lenen? De Raad herinnerde zich dat in 2008, in soortgelijke omstandigheden van ontoereikendheid van het investeringsvermogen, een reeks van mogelijke maatregelen het voorwerp waren van een diepgaander onderzoek. Uiteindelijk had hij besloten er niet op terug te vallen, onder meer gezien het feit dat dergelijke maatregelen de reikwijdte van het sociaal beleid van het Fonds zouden minderen. De Raad mandateerde het Bureau om te bepalen wanneer het zinvol zou zijn om het publiek te informeren. De boodschap zou verschillende elementen bevatten, zoals: het succes van de «boosterlening», het feit dat de doelstelling van de beheersovereenkomst was bereikt, zijnde 1.000 toegekende leningen vóór het einde van het jaar, waardoor het investeringsvermogen uitgeput was. Daardoor zou vóór 1 november 2012 geen enkele nieuwe kredietaanvraag meer aanvaard kunnen worden, maar de diensten van het Fonds zouden wel beschikbaar blijven om kandidaatontleners te informeren en te adviseren. Gelukkig heeft de Regering op 19 juli 2012 de principiële beslissing genomen om het ontleenvermogen van het Fonds te verhogen met ongeveer 41 miljoen euro. Dankzij deze zeer positieve beslissing zijn kredietaanvragen kunnen doorgaan en kunnen behandeld worden zonder verplichting noch beperking. Het aan de Regeringsbeslissing aangepaste investeringsvermogen van 2012, gewijd aan de hypothecaire kredieten, werd derhalve gebracht op 198.154.120,00 EUR, wat toegelaten heeft 1.307 kredieten te engageren. Het zou kunnen dat de doeltreffendheid van de kredieten van het Fonds aan de basis liggen van deze beslissing. Ze vormen immers een erg snel antwoord (sneller dan dat van de andere instelllingen die betrokken zijn bij het huisvestingsbeleid) op de constant stijgende huisvestingsnoden binnen het Gewest. Tijdens de besprekingen over hoe het investeringsvermogen zo goed mogelijk kan worden afgestemd op de kredietaanvragen, heeft de Raad ook opnieuw het debat geopend over de toekenning van kredietenvan het Fonds voor de aankoop van een GOMBwoning en over de twee zeer aanzienlijke regionale subsidies waarop de kopers van dergelijke woningen op die manier kunnen rekenen. Bovenop deze vraag wat betreft de wenselijkheid van dergelijke cumulering, kan men niet ontsnappen aan de gedachte dat in geval van ontoereikendheid van investeringsvermogen een zeker aantal gezinnen het krediet van het Fonds niet zouden kunnen krijgen, terwijl de kopers van een goed, waarvan de kosten aanzienlijk worden ondersteund door de openbare overheden er wel aanspraak op zouden kunnen maken. Het gaat wel over de vraag met betrekking tot de rechtvaardige en correcte verdeling van de beschikbare overheidssteun. Naar analogie, zou men kunnen toelaten dat een kind geniet van dubbele kinderbijslagen met als gevolg dat een ander kind er geen enkele zou ontvangen? 19

200.000 Bedragen in duizenden EUR Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2) 180.000 160.000 140.000 120.000 20 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005 2004 2003 2002 leningen gerecupereerde budgetten BRV 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Jaar