Stakeholderssessie Wij geven thuis Wat vinden onze partners van de opdracht die we onszelf stellen ONDERNEMINGSPLAN 2018-2022 23 AUGUSTUS 2018 Aanwezige organisaties bredere vertegenwoordiging van de huurdersorganisaties door vertegenwoordiging vanuit Huurdersorganisatie Oosterhout en Zundert bestuurlijke en ambtelijke vertegenwoordiging vanuit onze kerngemeenten door aanwezigheid van de gemeenten Oosterhout, Zundert en Rucphen samenwerkende ontwikkelaars en aannemers: Gorisse, Havermans, Rasenberg, Oome, Bouwbedrijf Pennings, Kemkens, van Wanrooij, Hendriks-Coppelmans, partners uit het sociaal-maatschappelijke werkveld door vertegenwoordiging vanuit Volckaert, Surplus, GGZ, GGD, vertegenwoordiging regionale collega corporatie: Woonkwartier 1
Welkom Alle genodigden worden welkom geheten door Pierre Hobbelen en Johan Westra directeur bestuurders van Thuisvester en Saskia van Beek projectleider van het nieuwe ondernemingsplan van Thuisvester. Aanleiding Pierre Hobbelen licht de achtergronden van de opdracht die Thuisvester zichzelf stelt toe en de rol die ze daar voor haar partners ziet. Vervolgens legt Saskia van Beek uit dat de input voor het nieuwe ondernemingsplan de afgelopen maanden samen met de medewerkers van Thuisvester, huurdersvertegenwoordigers, een aantal huurders en partners is opgehaald. Twaalf medewerkers die we intern verkenners noemen hebben ons hierbij de weg gewezen. Projecleider Ilona van den Berg en woonconsulent Jos van Moergastel lichten de weg die zij afgelegd hebben kort toe. Hieruit zijn 6 hoofdthema s naar voren gekomen waarop de focus de aankomende 4 jaar zou moeten liggen volgens de verkenners. Deze middag wil Thuisvester graag horen of de partners deze thema s en de uitwerking op deze opgehaalde thema s herkennen en de rol die zij daarin kunnen en welen spelen om deze thema s samen met ons op te pakken. 2
Wij zijn er vroeg bij! Dit thema gaat over preventie, vroegsignalering, sociale incasso, woonlasten. Onze ambitie We willen een zichtbare, laagdrempelige organisatie zijn, die verantwoordelijkheid neemt als dat nodig is, die zorgt voor oplossingen voor de klant, de daarvoor actief informatie uitwisselt met publieke organisaties. Reacties bij thema We zijn er vroeg bij : Anja Hartmans (Surplus): Bedenk oplossingen niet voor de klant maar met de klant? TV: Inderdaad, we willen en moeten dit inderdaad in toenemende mate met de klant doen. Dit maakt het ook mogelijk om benodigde gegevensuitwisseling met de oplossingsmogelijkheden voor ogen te organiseren. Jan Backx (HV Zundert): Let hierbij wel op de rolverdeling? TV: Ieder moet hierin zijn verantwoordelijkheid en rol pakken. Wij willen onze verantwoordelijkheid nemen en die huurder helpen die dat nodig heeft. Wij willen andere organisaties aansporen hetzelfde te doen. Maar in plaats van doorverwijzen willen we een warme overdracht. Door het vooropstellen van de bedoeling- en oplossing is er kans op rolvervaging dit vereist bestuurlijk commitment van alle partijen en vanuit de shareholders van Thuisvester. 3
Wij zijn écht in contact! Dit thema gaat over onze dienstverlening, digitalisering, huurder eerst, maatwerk en opgave voorop. Onze ambitie We willen dienstverlening volgens het snelwegprincipe, 90/95% kan prima via standaard processen, 5/10% heeft daarbij een oplossing op maat nodig. aandachtpunt hierbij is dat we deze groep, ingegeven door de verenging van de doelgroep van woningcorporaties helaas wel zien toenemen. Hiervoor moeten we onze klant wel kennen en onze basisprocessen continue verbeteren. Reacties bij thema We zijn echt in contact : Jan Backx (HV Zundert): zet Thuisvester ook de pet van de ANWB op (m.b.t. de pechstrook)? TV: Zo zou je het kunnen zien. Jan Backx (HV Zundert): zijn er richtlijnen? TV: we willen vooraf niet teveel kaders stellen omdat elke situatie anders is. Het werkt voor onze medewerkers natuurlijk wel prettig als ze een soort van richtlijn hebben hoe ver ze hierin mogen gaan. Annet Boekelman (Volckaert); wordt blij van dit thema. 90% van het contact kan sneller. Bij 5% van het contact moeten we de ander de ruimte geven. Je moet je meer in de luwte begeven en maatwerk leveren, waardoor we een nieuw stuk snelweg creëren. Kwetsbaarheid in de gaten houden. TV: Elke maatwerk situatie is inderdaad weer anders. Het is daarom ook onwaarschijnlijk om een maatwerk oplossing voor de ene huurder, te knippen-en-plakken op de situatie van een andere huurder. Marcel Willemsen (wethouder gemeente Oosterhout): ontdekken van problemen m.b.t. gegevensuitwisseling: is dit wederkerig? Kunnen we ermee uit de voeten in dit AVG-tijdperk? Anja Hartmans (Surplus) geeft antwoord: als je het met de huurder doet is dat probleem verholpen. TV: mooi voorbeeld vanuit het gezamenlijk denken van uit oplossingen. Met toestemming van de huurder is er inderdaad veel mogelijk. En gezamenlijke convenanten op te stellen helpt ook veel. 4
Annet Boekelman (Volckaert): bij overlast zie je dat we elkaar afvallen. We moeten accepteren dat iemand (burger) echt niets meer wil. Laat de ander (burger) erover nadenken. Elkaar goed blijven informeren. Indien de burger op een punt wel meer (hulp) wil, dan maatwerk leveren en elkaar helpen. TV: De zogenaamde niet-willers zijn er inderdaad ook. Maar als een huurder wel hulp accepteert, dan zullen we vanuit de bedoeling als organisaties samen moeten werken om daar ook goede en passende hulp te bieden. Anja Hartmans (Surplus): wordt ook blij van dit thema. Vindt het een uitdaging om dit samen te gaan realiseren. Wat heeft Thuisvester nodig van de externe partijen. Op dit moment hebben we in ieder geval (bestuurlijk) commitment nodig van jullie allemaal dat we samen deze richting ingaan. We vragen aan jullie om het gesprek op gang te houden, ons aan te spreken als dat nodig is en elkaar de ruimte te geven om oplossingen voor onze klanten te bedenken. Ook als dat soms betekent dat we in elkaars vaarwater zitten. 5
Wij zijn cement voor samenleven! Dit thema gaat over presentie, overlast, multi-probleemhuishoudens en sociaal beheer. Onze ambitie We willen samenwerken met onze partners om te komen tot een gedeelde gedragen visie op de sociale opgave, de regie nemen als dat nodig is en niet loslaten voordat een ander het oppakt. Reacties bij thema We zijn cement voor de samenleving : Marianne Witte (wethouder gemeente Oosterhout): wordt blij van dit thema. Elkaar de ruimte geven vanuit het nemen van de verantwoordelijkheid is belangrijk. Annet Boekelman (Volckaert): hoe gaat Thuisvester dit aanpakken? We willen allemaal dat het goed afloopt en dat we niet op de vluchtstrook blijven. Wellicht onszelf trainen? Dit speelt al zo lang. We werken al lang samen. Proberen om verandering in te zetten. Niet alleen in bestaande paden kijken. Zaken vanuit een andere hoek bekijken en op een andere manier. TV: Dank voor de uitgestoken hand. Ook wij hebben geen uitgestippeld plan en moeten ontdekken hoe dit gaat werken. Maar niets doen en afwachten is gezien de behoefte geen optie meer. We moeten aan de slag. Als we als samenwerkende partijen de bedoeling centraal stellen en elkaar helpen gaat dat lukken. Wijzelf en andere organisaties moeten hierin inderdaad nog ontwikkelen. 6
Wij hebben goede woonoplossingen voor nu en later! Dit thema gaat over beschikbaarheid, woningtypologie, woningkwaliteit en flexibiliteit. Onze ambitie We zijn er nog steeds om betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep te bieden. Daarnaast willen we flexibel bouwen waardoor we beter kunnen inspelen op de veranderende vraag, willen we dak- en thuisloosheid voorkomen en experimenteren om te komen tot meer betaalbare en flexibele woonoplossingen. Reacties bij thema We hebben goede woonoplossingen : De heer Wim Hendriks van KBO Brabant: Hoe bepaalt u de primaire doelgroep? TV: de doelgroep is wettelijk ingegeven. René Beks (Hendricks Coppelmans): betaalbare woningen bouwen, houdt ons dagelijks bezig. Woonlasten stagneren en met name de energielasten. Flexibele programma van eisen. Wat is het minimum wat we willen voor een bepaalde doelgroep en kunnen we het programma van eisen hier op aanpassen? TV: We zullen inderdaad moeten blijven kijken waar de behoefte van onze doelgroep ligt en hoe we ons product en huurcontractvoorwaarden hierop kunnen aanpassen. Dit vraagt andere samenwerkingsvormen met ontwikkelende partijen om de flexibiliteit van vastgoedproducten te organiseren. Annet Boekelman: vraagt zich af of we wellicht ook andere woningen moeten bouwen. We bouwen zo goed, dat de woning wel 100 jaar mee zouden kunnen gaan. De bouweisen zijn hoog. In andere landen bouwen 7
ze huizen die maar 35 jaar meegaan. Is dit een idee? Is het de juiste manier om woningen te bouwen die heel lang meegaan? Marcel Willemsen: als antwoord op vraag Annet Boekelman: op Texel worden er 100 tijdelijke sociale huurwoningen gebouwd die maar 20 jaar meegaan. TV: daar is Thuisvester inderdaad van op de hoogte. Er zijn meerdere ontwikkelingen te noemen waar we ideeën uit kunnen putten. De essentie blijft dat we producten hebben die aansluiten bij de huidige behoefte en de vraag in de toekomst. Dit vraagt ook ruimte om te experimenteren in woonoplossingen en wijze van aanbod van deze oplossingen. Marcel Willemsen: ook dit onderwerp is wederkerig als hij kijkt naar het gemeentebestuur. Vraag is om dit samen met de gemeente wederkerig op te pakken. Als opening in deze wederkerigheid geeft de heer Willemsen aan dat deze producten vanuit de betaalbaarheid en bereikbaarheid ook andere grondprijzen vragen. TV: Samenwerking op dit terrein in productontwikkeling en wijze van aanbod is niet alleen de ambitie maar ook noodzakelijk om de doelen te realiseren. Ruud van den Boom (Woonkwartier): Woonkwartier focust zich ook op woningmarkten die zich voornamelijk richten op tijdelijke bouw. Hoe kun je tijdelijke woonwensen creëren binnen de bestaande woningbouw? Thuisvester laat zien dat ze het accent leggen op wat er binnen de samenleving speelt. TV: er is inderdaad meer mogelijk dan alleen nieuwbouw, bijvoorbeeld manier van toewijzen. Dat zijn ook mogelijkheden die Thuisvester graag wil bekijken. Annet Boekelman: Processen duren te lang. We gaan het zo niet lang volhouden. Ruud van den Boom (als reactie op Annet Boekelman): soms is wetgeving ook gewoon wetgeving. We hebben een gidsfunctie. Martien de Bruijn (gemeente Rucphen); we hebben het over een vluchtstrook, maar niet over een afrit. Goede gedachte is dat er meer gedacht wordt vanuit de huurder. Accepteren dat een deel afvloeit via de afrit. Dat is een goede aanvulling. Die groep bestaat inderdaad ook en ook in die situatie willen we vanuit de bedoeling (bieden van een dak boven het hoofd voor mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien doen wat nodig is. Als de afrit wordt genomen is er immers nog wel een huisvestingsvraag. Clemens Piena (wethouder gemeente Oosterhout): overgangssituaties voorkomen, zodat we bijv. een Fort Oranje kunnen voorkomen. TV: Schrijnende situaties moeten we inderdaad proberen te voorkomen. Dat kan volgens ons door nog intensiever samen te werken en van elkaar te leren. 8
Wij zijn groen! Dit thema gaat over duurzaamheid (ook irt tot woonlasten), wooncomfort en energie. Onze ambitie We willen dat duurzaamheid verankerd is ons DNA, we gaan werken volgens The Natural Step, we nemen de ruimte om te experimenteren en te onderzoeken en ons als organisatie, onze samenwerkingsketen en vastgoed verder te verduurzamen. Reacties bij thema We zijn groen : René Beks (Hendricks Coppelmans): wat betekent het voor onze huurder? Vanuit circulair bouwen: hoe kan de huurder daar voordeel uit putten? Eventueel pilots draaien. Hergebruiken van materialen bijvoorbeeld. TV: het grootste voordeel voor onze huurder is de verlaging van de woonlasten, dit blijft ook het primaire doel. We zijn er immers voor het bereikbaar houden van woningen en woonoplossingen voor onze doelgroep. Duurzaamheid is daarnaast ook een maatschappelijke opgave, hier zien we een verbreding van onze ambitie. Circulariteit en materialiseren vragen vanuit deze bredere maatschappelijke opgave onze focus. Jan Backx (HV Zundert): woonlasten verlagen. Woningen verduurzamen, maar de woonlasten worden niet verhoogd. TV: dat zijn inderdaad de meerjaren afspraken die Thuisvester met de huurdersvereniging heeft gemaakt. Het effect hiervan is dat de woonlasten in deze jaren voor een aanzienlijk deel van onze afnemen. we zijn trots op dit gezamenlijke resultaat. 9
Marianne Witte (gemeente Oosterhout): Is er ook vanuit een bredere visie op duurzaamheid aandacht voor de tuinen van woningen? Een pilot starten en samenwerking met tuinders opzetten. Huurders begeleiden hierin. TV: dat is een andere benadering van duurzaamheid maar past zeker in de verbreding vanuit de footprint ideologie van de The Natural Step en daarmee een goede aanvulling. Anja Hartmans (Surplus): groendienst organiseren m.b.t. gemeente Oosterhout. Hier is Surplus naar aan het kijken. Martijn van de Bogaard van Van Wanrooij geeft aan om dit thema breder te zien. Verdere intensivering van de samenwerking tussen diverse organisaties/bedrijven hierin is belangrijk. 10
Wij zijn er klaar voor! Dit thema gaat over wederkerige samenwerking, netwerken, flexibele en wendbare corporatie, HNW en nieuwe corporatie-ambachtelijkheid. Onze ambitie We willen dat duurzaamheid verankerd is ons DNA, we gaan werken volgens The Natural Step, we nemen de ruimte om te experimenteren en te onderzoeken en ons als organisatie, onze samenwerkingsketen en vastgoed verder te verduurzamen. Reacties bij thema We zijn er klaar voor : Marianne Witte (gemeente Oosterhout): hoe leg je de focus nadat je het hele proces hebt doorlopen? Proces vasthouden en focus behouden is belangrijk. TV: We hebben onszelf een flinke ambitie gesteld en willen die waarmaken. Dat is niet van de ene op de andere dag gerealiseerd. Maar jullie herkenning en gedragenheid voor dit proces en onze ambitie is al een erg belangrijke stap. Als we elkaar daarin meenemen geloven wij dat we goede resultaten halen. Jan Backx (HV Zundert): Prestatieafspraken met gemeenten verbreden. Aanvullende betrokkenheid van uit zorgpartijen en welzijnspartijen ziet de heer Backx als optie. Samenwerken is belangrijk. TV: dat zou inderdaad een mogelijke vorm kunnen zijn. zeker verstandig om de inbreng van het gehele sociale- maatschappelijke werkdomein te organiseren. Ook hier acteren vanuit de bedoeling, de hiermee samenhangende wederkerigheid en gezamenlijke opgaven. 11
We hebben van de aanwezige partners commitment gekregen op: Verantwoordelijkheid nemen op casuïstiek > wij laten niet los. Andere vormen van samenwerking met partners om de gezamenlijke programma verantwoordelijkheid te nemen vanuit de bedoeling en niet vanuit de bestaande organisatie systemen. We leveren maatwerk voor de klantgroep die dit nodig heeft en verbeteren basis dienstverlening door (incl. blijven inzetten op verdere digitalisering) voor de grootste groep klanten. Waarbij we dicht bij de klant blijven. We verbreden visie op duurzaamheid (via TNS, dit gaan we ook promoten richting onze samenwerkingspartners) en intensiveren samenwerking met gemeenten op het gebied van duurzaamheidsopgave op weg naar CO2 neutraal. We breiden het product portfolio uit voor doelgroep die spreekwoordelijk buiten de boot valt. We maken de organisatie klaar om bovenstaande doelen te realiseren. Wat hebben we al in gang gezet? 1. Interne organisatie: We zijn er klaar voor: HR strategie, we zijn gestart incl. vorming regiegroep. Organisatie inrichten (voorwaarde scheppend voor gewenste flexibele netwerkorganisatie op de onderdelen waar dit nodig en gewenst is). 2. Interne organisatie: We zijn er klaar voor Kwaliteitsmanagement, blijven verbeteren. 3. Cement voor samenleving Gezamenlijke verantwoordelijkheid met partners, we hebben commitment gevraagd tijdens de externe bijeenkomst. 12