Vacancy management A new approach Leo Hendriks and Attie Dijkstra 19 september 2012 Contents Context and Masterplanning The assignment Broad value assessment Practical approach Crowdsourcing Work in progress Future developments 19 september 2012
Times are changing (source: National Redevelopment Programme, july 2011) Residential housing New production is at 1952 level Business developments. 7,1 million m 2 vacancy of officebuildings (DTZ 2011). 18.000 ha of aged business area (NVM 2010). No demand for small scale business spaces (NVM 2010). 13.000 shops are abandoned (HBD 2011). 40.000 woningen boven winkels (St.WbW) Loss of function (numbers are growing). No function for 10.000 monuments every day 1 farm every week 2 churches every month 1 monastery. And postoffices, military terrains, old industry, schools, healthcare institutions Times are changing (source: National Redevelopment Programme, july 2011) Developments. Less revenue from the land. All authorities have to cut budgets. Private investments are much less. Housing corporations have EU legislation. Civilians want more and more influence
Possibilities selling, redevelopment Karakteristiek Onaantrekkelijk Aantrekkelijke stad Krimpregio Examples Knowledge of the marketplace Approach in big cities (Amsterdam) differs from smaller towns (Leystad) Aantrekkelijke stad Krimpregio Karakteristiek Onaantrekkelijk Bouwkunde TU, Delft Caballero, Den Haag Van Nelle, Rotterdam Vorstelijk complex, Utrecht Goudfazant Amsterdam
Aantrekkelijke stad Krimpregio Karakteristiek Onaantrekkelijk Glaspaleis, Heerlen Pollartstraat, Roermond Schrijnenhuis, Heerlen Pollartstraat, Roermond Librije, Zwolle Librije, Zwolle Ravelijn, Goes Aantrekkelijke stad Krimpregio Karakteristiek Onaantrekkelijk Bellevue, Den Haag Trouwgebouw, Amsterdam Slagingskans ingewikkelder bij slechte en, vergt vaak een onorthodoxe aanpak. Strijp-S, Eindhoven Trouwgebouw, Amsterdam Schieblock, Rotterdam Schieblock, Rotterdam
Aantrekkelijke stad Krimpregio Karakteristiek Onaantrekkelijk Belastinggebouw, Ehv. Slagingskans nog lastiger bij slechte en in krimpregio s. Smedinghuis, Lelystad RWS, Arnhem CBS, Heerlen Our assignment 10/02/2012 Rgd-voorraad - 1 jan. 2012 BVO, m2 Objectfunctie Totaal Eigendom (incl. lease) Overige (huur, pacht en kosteloos gebruik) Rgd-voorraad 7,064,308 5,212,945 1,851,363 - kantoren totaal 4,449,450 2,730,289 1,719,161 - monumenten totaal 1,185,926 1,182,961 2,965 - waarvan kantoren 527,613 527,613 - Afstootplanning Rgd-objecten 2,209,221 1,442,583 766,638 - kantoren 1,715,121 948,483 766,638 - monumenten 253,779 253,779 - - waarvan kantoren 129,965 129,965 -
Leeuwarden Groningen Zwolle Arnhem Amsterdam Breda Utrecht Enschede Nijmegen Lelystad Assen Almelo Amersfoort Venlo Roermond Heerlen Maastricht Tilburg Goes Dordrecht Gouda Leiden Deventer Delft Alkmaar Apeldoorn Zutphen Roosendaal Ede Gorinchem Den Haag Rotterdam Den Bosch Eindhoven Driebergen Zoetermeer Leeuwarden Groningen Zwolle Arnhem Amsterdam Breda Utrecht Leeuwarden Leeuwarden Groningen Zwolle Arnhem Amsterdam Breda Breda Utrecht Utrecht Enschede Nijmegen Lelystad Assen Almelo Amersfoort Venlo Roermond Maastricht Tilburg Goes Middelburg Dordrecht Gouda Leiden Deventer Delft Alkmaar Apeldoorn Zutphen Roosendaal Ede Gorinchem Den Haag Rotterdam Den Bosch Eindhoven Driebergen Zoetermeer Haarlem Hoofddorp/Schiphol Rijswijk Prognosis Masterplanning 2020 Nijmegen Amersfoort Tilburg Goes Dordrecht Gouda Leiden Delft Zutphen Roosendaal Ede Gorinchem Den Bosch Eindhoven Driebergen Zoetermeer Cities with vacancy
Leiden Zoetermeer Amersfoort Zutphen Delft Gouda Driebergen Ede Gorinchem Nijmegen Dordrecht Den Bosch Goes Roosendaal Tilburg Eindhoven Scanning possibilities Every (cluster of) building(s) has its options Goes Delft Roosendaal Leiden Building and Amersfoort Context Zutphen Zoetermeer Gouda Driebergen Ede Gorinchem Nijmegen Dordrecht Den Bosch Tilburg Experiment Innovation slow development Eindhoven PROMENADOLOGY 1 2 3 4 5 Redevelopment Market scan Standard selling For sale 0 Wind- and watertight, esd Demolish Selection visions Economical preferent offer Plans + bids
Program Selling and Redevelopment The program focus is on our surplus buildings. It is the other side of masterplanning, and it has a strong societal and financial impact We know about the different possibilities for handling surplus buildings, which also comprises that The context of a building gives the room to play with different approaches of creating added value (or control of loss) Program target Explicit and systematic foundation for decisionmaking: Which buildings will not be part of our portfolio anymore How and when action is needed (2012) Insight in financial consequences Realisation of selling and redevelopment (2013 2020) Close cooporation with: Governmental real estate and development department Attention for our societal responsability
Weighting of values from a holistic viewpoint Assessment of value(s) (Scientific) research, documentation, (public) information and communication Decision-making on area, portfolio and/or object level from different management perspectives Decisions made now are shaping the history of the future (Research) publications, area, portfolio and project evaluation, descriptions Broad value approach and criteria Social and Societal Value Area Economical value Cultural (Historical) value Ensemble / building Detail Nature (Historical) Value
Optie Essentiële gegevens Pand Gegevens Afstootlijst 1 Onorthodoxe aanpak Plaatje 2 Ontwerp / Planbenadering Etc. 3 Standaard afstoot Krachtenveldanalyse 4 Wind- waterdicht en evvlg 5Sloop Marktanalyse Essentiële gegevens Locatie Lokale marktomstandigheden Vigerend(e) bestemmingsplan(nen) Etc. A B C Leegstand minimaliseren (vanuit Rgd); A1 Tijdelijke (gehele of gedeeltelijke) verhuur Opbrengst (moet redelijk zijn) B1 (Markt)waardebepaling en boekwaarde(risico) B2 Potentiële meerwaarde door wijziging van bestemmingsplan B3 Afstoot mét gebruiker Zorgvuldige omgang (Aspecten en Politiek maatschappelijke risico's). C1 Beeldvorming C1.1 Negatieve beeldvorming C1.2 Risico van een slecht voorbeeld van het rijk (slechter dan we zelf vragen) C1.3 Representativiteit, ruimtelijke en visuele kwaliteit (Uit PAR) C2 Samenwerking en communicatie C2.1 Relatie tussen lokale- en centrale overheid; C2.2 Ongewenste uitkomst/eigenaar/koper/gebruiker C3 Culturele aspecten C3.1 Cultuurhistorische waarde (architectonisch en erfgoed) C3.2 (Gebouwgebonden)kunst C3.3 Relatie roerend onroerend (bv. Ensemble gebouw en interieur) C4 Juridische aspecten C4.1 Juridische belemmeringen (bv. kettingbedingen) C4.2 Voorwaarden die in bestemmingsplan zijn vastgelegd C5 Sociaal / maatschappelijke aspecten C5.1 Leefbaarheid C5.2 Marktverstoring en waardeverstoring (omvang, krimpgebieden) C5.3 Positieve MKBA Practical approach Standardized format ABC-scan Result of scans is input for masterplanning Scans also include non-office buildings and monuments Crowdsourcing for efficiency and as inspirational source for experts Working in pressurecooker with experts that have knowledge of building and context Example ABC-scan format and summary of crowdsource Digital support
OR500582 Huidige functie: kantoorgebouw BVO M2 : 4356 Objectinformatie (1/4) Rosegracht 1, Terneuzen het Gebouw de Buurt de Omgeving OR500582 Omgevingsinformatie (2/4) Rosegracht 1, Terneuzen De buurt gaat vooruit/achteruit: 0-2 = 9 + Er is in de afgelopen jaren in de buurt niet veel verandert qua bewoning en bebouwing dus is de buurt niet voorof achteruit gegaan. Eindelijk is er dan toch het project 'kop van de noordstraat' ter hand genomen na ruim 10 jaar. Er is een groot winkelcentrum vlakbij gebouwd en diverse gebouwen zijn gerenoveerd. Schuttershof werd uitgebreid en plannen voor de Noordstraat worden volgende maand uitgevoerd. Het gebouw ligt in het centrum, vlakbij de havens van Terneuzen. Op de foto een stukje haven met daarin de 'Vliegende Hollander' een ijzeren schip. Huurprijsinformatie: Prijs per m2 per jaar: 138,575 Schuttershofweg 1 940 105 Herengracht 7 160 350 Verlengde v. Steenbergenlaan 11 65 75 Noordstraat 48 35 171,43 Nieuwe gebouwen, veel gebouwen zijn gerenoveerd en ziet er nu een stuk beter uit. Hogeweg 6 910 90 Westkade 69-70 479 81,42 Westkade 103 100 90 Axelsestraat 27 105 160 Weststraat 5 157 87,9 Zeeland 350 175 Prijzen gebaseerd op www.fundainbusiness.nl
OR500582 Huidige functie: kantoorgebouw BVO M2 : 4356 Overdekt winkelcentrum, dit omdat er nog geen groot winkelcentrum is en dit dan toch voor toeristen en eigen volk aantrekt. Kantoor Overdekt winkelcentrum Horeca Bestemmings ideeën (3/4) Rosegracht 1, Terneuzen Iets met horeca en overnachting mogelijkheden.dit omdat je vlakbij het centrum ben en hier ook een nieuw overdekt winkelcentrum is gebouwd. Hotel Appartementen Waar ik gelijk aan dacht is een restaurant + café + hotel en diverse arrangementen aanbieden Appartementencomplex, dicht bij het centrum, mooi uitzicht op water en het is veilig want het politiebureau zit er bijna naast. OR500582 Huidige functie: kantoorgebouw BVO M2 : 4356 Absoluut geen winkels, het is een monumentaal en is dus niet geschikt voor winkels, er zijn er overigens al genoeg. Discotheek Winkel Makelaar Wat moet het niet worden? (4/4) Rosegracht 1, Terneuzen Makelaar of bank. Deze zijn al genoeg aanwezig in dit gedeelte van de stad. Sexindustrie Coffeeshop Coffeeshop, er komen te veel drugstoeristen op af en dit brengt overlast op de winkelende mense Sexindustrie, Er zijn elders in zeeuws vlaanderen al voldoende mogelijkheden voor de liefhebbers.
RVOB VG-info Portefeuille Rgd Kantoren (masterplannen) Rgd Afst. + MP ABC scans + opties + info Specials MEF Crowdsource ABC-scans uitvoeren om verwachte verkoopopbrengst en opties voor afstoot en/of herbestemming vast te stellen. Digital support
Experiences Learning by doing, work in progress Working in a pressurecooker proofs to be very effective Enthusiasm about integral and sheared approach Editorial quality is important (ABC = top level information for decisions) Estimated financial profits have to be sound ( ) Use of scan as a top level document for monitoring The severity of our challenge becomes obvious and debatable Real estate experts are worried about quality of short term estimations Use of scans and future possibilities Data from scans is input for masterplanning >> How to handle estimated financial profits? Multicriteria decisionmaking in masterplanning >> Buildings that will not be part of our portfolio anymore Enhancing protocols Possible next steps in crowdsourcing
More information For questions and more information, don t hesitate to contact: leo.hendriks@rgd.minbzk.nl or leo@zzyx.com Mobile: +31 6 289 57760 Always appreciating exchange of thoughts