!> Gescand archief datum 81 1t 201? Gemeente Delft Grondprijzenbrief Afdeling Vastgoed, 1 juni 2017 Inwerking getreden op:
Inleiding De Grondprijzenbrief 2017 Het grondprijsbeleid dat deel uit maakt van het algemene grondbeleid is opgenomen in de Nota Grondprijsbeleid gemeente Delft 20172020. De onderhavige Grondprijzenbrief 2017, die de Grondprijzenbrief 2013 vervangt, wordt geacht daarvan integraal deel uit te maken. Voor de achterliggende grondprijsbepalingen, grondprijssuppletie bij uitgiften ten behoeve van sociale huurwoningen en overig achterliggende beleid, wordt dan ook uitdrukkelijk naar die Nota verwezen. De Grondprijzenbrief wordt jaarlijks geactualiseerd en geupdate waarna het door het College van Burgemeester & Wethouders (hierna: het College) wordt vastgesteld. In de Nota Grondbeleid gemeente Delft 20172020, de Nota Grondprijsbeleid 20172020, de Nota erfpacht 2005, en de Algemene Erfpachtvoorwaarden gemeente Delft 2012, wordt ook uitgifte in erfpacht genoemd als specifiek middel om uitgifte van grond te sturen en te stimuleren. Voor de beschrijving hoe erfpacht functioneert en aan welke voorwaarden dient te worden voldaan, wordt verwezen naar voornoemde stukken. Het College legt het accent op verder financieel herstel. Het doel: een gezonde stad die ook in de toekomst zijn aantrekkingskracht behoudt. Sinds de sluitende begroting voor 2017 staat Delft niet meer onder preventief toezicht. Er is duidelijk sprake van herstel, zij het niet broos. Delft verwacht een meerjarige periode nodig te hebben om tot duurzaam herstel te komen van de gemeentelijke financiën. Deze ontwikkeling bevindt zich in een context waarin de vastgoedmarkt zich eveneens herstelt. Het College is mede daarom van mening om zoveel mogelijk de rust op de Delftse vastgoedmarkt te behouden. Hierdoor besluit het College dat voor het jaar 2017 geen prijspeilcorrecties noch andere vormen van prijswijzigingen worden doorgevoerd op de huidige grondprijzen. Dit betekent concreet dat de huidige grondprijzen voor het jaar 2017 niet zullen worden geïndexeerd. Op volkshuisvestelijke gebied heeft Het College als doel gesteld om de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de huidige voorraad sociale woningbouw in Delft te verbeteren. Grondprijsbeleid kan mede hiervoor als instrument worden ingezet. Dit heeft geleid tot het niet meer opnemen in deze grondprijzenbrief van het segment sociale koopwoningen. Conform de Nota Grondbeleid zet Delft voor de sociale huurwoningvoorraad in op situationeel Grondbeleid. Dit betekent dat de grondprijzen voor sociale woningbouw een afgeleide zijn van het te realiseren product, uitgezet in de tijd, beoordeeld per locatie/wijkniveau. Hierdoor zijn in deze Grondprijzenbrief grondwaarden voor sociale woningbouw opgenomen gedifferentieerd in bandbreedtes met verschillende sociale grondwaarden. Nieuw in deze Grondprijzenbrief is het opnemen van de categorie Vrije sector middeldure beleggers huurwoningen en appartementen. De gemeente voorziet in deze categorie de komende jaren een grote vraag ontstaan. Door middel van het grondprijsbeleid spreekt de gemeente de ambitie uit de gestelde doelstellingen in deze categorie te realiseren en te faciliteren. Uitdrukkelijk wordt hierbij vermeld dat: 1. voor 2017 de grondquotes nog zijn bepaald op basis van makelaarsadvisering. Voor de volgende jaren zullen de grondquotes 2
op basis van de in de Nota Grondprijsbeleid voorgeschreven methodiek worden berekend. 2. de in deze brief genoemde grondprijzen exclusief b.t.w. zijn, tenzij hierna anders aangegeven. De vermelde grondprijzen zijn richtprijzen, indicatief en voor bouwrijpe grond. De grondprijzen dienen te allen tijde marktconform te zijn met het doel voor de gemeente minimaal kostendekkend te zijn binnen het project. (Uitzondering kunnen gronden zijn ten behoeve van DAEB activiteiten) Grondprijzen worden definitief bij het indienen en vaststellen van het bouwplan. Met de kopende partij kunnen afspraken gemaakt worden om nietbouwrijpe gronden te leveren. Hiervoor zal altijd een taxatie door een onafhankelijke taxateur worden opgesteld, op basis van de huidige bestemming. Per locatie wordt bezien of er omstandigheden zijn die tot waardecreatie kunnen leiden en in de grondprijs, gebaseerd op de huidige bestemming, verdisconteerd moeten worden. De Grondprijzenbrief is niet van toepassing op voor deze vaststellingsdatum gemaakte en schriftelijk vastgelegde afspraken over grondprijzen die zijn vastgesteld op basis van de grondprijzen uit de Grondprijzenbrief 2013. In voorkomende gevallen kan het college van de hier genoemde grondprijzen afwijken. Hier wordt verwezen naar paragraaf 4 van de Nota Grondprijsbeleid 2017 2020. Voor iedere individuele grondtransactie zal worden nagegaan of deze niet resulteert in staatssteun. De gemeente behoudt zich het recht voor, om haar moverende redenen om niet tot verkoop of verhuur van een stuk grond over te gaan, ook al wordt voldaan aan alle dddilue gestelde voorwaarden. Hierna volgen de concrete grondprijsniveaus voor de verschillende soorten vastgoed. 3
1. Woningbouw De gemeente Delft maakt in haar grondprijsbeleid onderscheid tussen: a) Sociale huurwoningen (gedifferentieerd op wijkniveau); b) Woningen in de vrije sector, koop, dan wel huur (genormeerde residuele benadering); c) Vrije kavels (vierkante meter prijs); d) Bijzondere woonconcepten (maatwerk). ad a. Sociale huurwoningen. De maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe huurder mag worden verhuurd (de 'liberalisatiegrens') blijft in 2017 op hetzelfde bedrag als in 2016. Voor nieuw te verhuren sociale woningen mag maximaal 710,68 (aan kale huur) worden gevraagd. Daarmee is ook de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag mogelijk is (de 'huurtoeslaggrens') bevroren op 710,68. De indeling voor het jaar 2017 is als volgt: Tot 710,68 per maand (prijspeil jan. 2017) Sociale huurwoning Dit leidt tot een bandbreedte van onderstaande sociale grondprijzen: Eengezinswoningen: Appartement: 18.500, tot 40.000, 11.500, tot 23.500, De grondprijzen voor overige bijzondere sociale huurwoningen zijn gebaseerd op in het verleden bepaalde vaste grondprijzen per kavel en bedragen voor 2017: Type woning Studenteneenheden huur, van maximaal 30 m2 b.v.o. Studenteneenheden koop, van maximaal 30 m2 b.v.o. Grondprijs 6.470,00, geen stapelingsfactor. 8.626,00, geen stapelingsfactor. Nota bene: Woningen die in het sociale segment worden uitgegeven tegen een sociale grondprijs, dienen minimaal voor een periode van 10 jaar de functie te behouden van sociale woning. Het college van B&W behoudt zich het recht voor om in bepaalde gevallen af te wijken van de grondprijs voor sociale huurwoningen om maatwerk te leveren en daarmee de gewenste doelstellingen en resultaten uit de Woonvisie 20162023 te kunnen behalen. Maatwerk kan worden gehanteerd in een situatie waarbij een sociale nieuwbouwopgave wordt verbonden met een transformatie opgave. De hoogte van de grondprijs is dan mede afhankelijk van de volkshuisvestelijke prestatie die wordt geleverd en de uitgangspunten die worden gehanteerd zoals exploitatieduur, aanvangshuur en dergelijke. Voor de opgenomen ambities voor realisatie van sociale woningbouw in de door de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties getekende biedingen 2017 (collegebesluit 6 december 2016) geldt de grondprijs uit de voorgaande Grondprijzenbrief 2013. 4
ad b. Woningen in de vrije sector koopwoningen De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld middels een residuele systematiek. V.o.n.prijzen worden naar boven afgerond op 500,, waarover de grondquote op twee decimalen wordt toegepast. In Bijlage 1 is de volledige lijst met grondquotes in te zien. Voor uitleggebieden geldt een grondquote die steeds 1 % boven de reguliere grondquote ligt, zulks in verband met relatief lagere ontwikkelingskosten. Voor vrije sector grondgebonden woningen gelden de navolgende quotes: 100.000,00: 21% 125.000,00: 22% 150.000,00: 23% 175.000,00: 24% 200.000,00: 25% 225.000,00: 26% 250.000,00: 27% 275.000,00: 28% 300.000,00: 29% 325.000,00: 30% 350.000,00: 31% 375.000,00: 32% 400.000,00: 33% 425.000,00: 34% 160.000,00: 35% > 450.000,00: Vanaf 35% (minimaal)/maatwerk Voor vrije sector appartementen gelden de navolgende quotes: 100.000,00: 15% 125.000,00: 16% 150.000,00: 17% 175.000,00: 18% 200.000,00: 19% 225.000,00: 20% 250.000,00: 21% 275.000,00: 22% 300.000,00: 23% 325.000,00: 24% 350.000,00: 25% 375.000,00: 26% 400.000,00: 27% 425.000,00: 28% 450.000,00: 29% > 450.000,00: Vanaf 29% (minimaalj/maatwerk Nota bene: Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van bovengenoemde percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat dit v.o.n.prijzen inclusief b.t.w. of eventueel Overdrachtsbelasting (OB) zijn. 5
De grondprijs wordt bepaald door de desbetreffende grondquote direct te berekenen over de v.o.n.prijs (inclusief b.t.w. of OB), waarna de b.t.w. of OB in mindering wordt gebracht om tot de grondprijs te komen. Huurwoningen De vraag naar vrije sector middeldure beleggershuurwoningen en appartementen hebben zich tijdens de vastgoedcrisis staande weten te houden. Doordat koopwoningen vanwege verschillende oorzaken minder toegankelijk werden voor consumenten, is de aandacht en de vraag binnen nieuwbouw zich meer gaan richten op vrije sector beleggershuurwoningen. Indien de ontwikkelaar/belegger overgaat tot koop van de gronden, hanteert de gemeente het beleid de prijs marktconform op te stellen op basis van koopwoningen met een vergelijkbaar gebruiksoppervlak en ligging. De gemeente stimuleert de bouw en ontwikkeling van dit type huurwoning en appartement in Delft. Deze stimulans is mede te realiseren door middel van een passende grondprijs, gebaseerd op de beleggingswaarde, dan wel leegwaarde. Indien nodig en wanneer dit de volkshuisvestelijke opgave ten goede komt, bijvoorbeeld wanneer sprake is van het verbinden van de transformatieopgave met de nieuwbouw van middeldure huurwoningen, kunnen maatwerk afspraken worden overeengekomen. ad c. Vrije kavels Voor vrije kavels wordt een prijs per m2 gehanteerd die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond, gekoppeld aan een staffel per m2. Let op: De vermelde prijzen zijn voor de vrije kavels inclusief wettelijke b.t.w. Voor 2017 gelden de volgende algemene minimale richtprijzen per m2. Deze prijzen kunnen afhankelijk van onder meer locatie en grootte naar boven worden bijgesteld. Zo zullen bijvoorbeeld de grondprijzen voor binnenstedelijke locaties over het algemeen aanmerkelijk hoger zijn. 1e 250 vierkante meter 650,2e 250 vierkante meter 550,3e 250 vierkante meter 450,4e 250 vierkante meter en verder 300,ad d. Bijzondere woonconcepten Voor bijzondere woonconcepten, zoals waterwoningen/woonboten, maatschappelijk gebonden eigendom en koop/huurconcepten, zal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. De gemeente zal in deze specifieke gevallen altijd in samenwerking met een onafhankelijke taxateur en/of makelaar tot een grondprijs komen. 2. Kantoren Voor kantoorruimte wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van parkeervoorzieningen, Dit leidt tot drie subcategorieën, Waarin grondprijzen met een bandbreedte inzichtelijk worden. Voor 2017 gelden de volgende richtprijzen per m2 b.v.o., bij een f.s.i. > 1,0. Per locatie wordt deze prijs aangepast voor locatiespecifieke omstandigheden zoals: het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten. 6
Bouwplan Kantoren excl. parkeervoorziening Kantoren met gebouwde parkeervoorziening Kantoren met ongebouwde parkeervoorz. 3. Minimum grondprijs 245, 180, 335, Maximum grondprijs 365, 270, 505, Bedrijven Voor de grondprijzen voor bedrijfsterreinen gelden richtprijzen tussen 125, en 252, per m2 b.v.o., bij een f.s.i. > 1,0. Verder variëren de richtprijzen per bedrijventerrein. Voor 2017 gelden de volgende richtprijzen: Bedrijventerrein Ypenburgse Poort Tanthof Grondprijs 252,00 230,00 Teneinde intensief ruimtegebruik op Ypenburgse Poort en Tanthof te stimuleren, hanteert de gemeente bij gronduitgifte op deze bedrijfsterreinen de volgende 'reductiefactoren': Bovenstaande 'reductiefactoren' zijn van toepassing op alle m7 b.v.o. boven een f.s.i. > 1,0. Een reductiefactor wordt toegepast om gronden zo efficiënt en duurzaam mogelijk te benutten. Bouwplan f.s.i. > 1,5 en kleiner dan of gelijk aan 1,75 f.s.i. > 1,75 en kleiner dan of gelijk aan 2,0 f.s.i. > 2,0 4. Reductiefactor 0,75 0,65 0,55 Industrie Onder industriegrond wordt verstaan Categorie 5 volgens begripsomschrijvingen in het kader van Bestemmingsplannen. Voor de grondprijzen van industrieterreinen gelden richtprijzen tussen 125, en 185, per m2 b.v.o., bij een f.s.i. > 1,0. 5, Detailhandel, horeca en hotels 5.1. Detailhandel en horeca De grondprijzen worden afzonderlijk per planinitiatief bepaald en bij voorkeur door middel van een onafhankelijke taxatie. Er wordt onderscheid gemaakt naar de traditionele inrichting van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau. Onderstaande tabel maakt de richtprijzen voor deze winkelgebieden inzichtelijk. Functie Winkelgebieden Alocatie Winkelpanden B/Clocatie Winkelcentra Supermarkten Minimum grondprijs 2.350, 840, 3.000, 870, Maximum grondprijs 3.520, 1.260, 4.500, 1.300, 7
5.2 Hotels De grondprijzen worden afzonderlijk per planinitiatief bepaald. 6. Parkeren Voor de grondprijzen voor parkeren hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort. Voor het overige wordt verwezen naar de uitgangspunten als genoemd in de Nota Grondprijsbeleid gemeente Delft 20172020. 7. Beperkt zakelijke rechten Voor de vestiging van beperkt zakelijke rechten zoals bijvoorbeeld een recht van overbouw wordt in beginsel gerekend met de helft van de voor de betrokken ontwikkeling geldende functionele grondwaarde. Afhankelijk van de omstandigheden kan van die grondwaarde worden afgeweken. 8. Tuingrond / Snippergroen Verkoop van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april 2011. De verkoopprijzen zijn in onderstaande grondprijzenstaffel aangegeven. In afwijking van bovengenoemde beleidsstuk, zal bij de verkoop van onrechtmatig in gebruik genomen grond vanaf 41 m2 een taxatie plaatsvinden. Perceel grootte 0 m2 > 10 m2 10 m2 > 20 m2 20 m2 > 30 m2 30 m2 > 40 m2 > 40 m2 Prijs per m2 25,00 50,00 100,00 200,00 Taxatie Aanvullende opmerkingen: 1. 2. 3. 4. Bij het tot stand komen van een koopovereenkomst worden de eventuele kosten van een taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie. Gedeelten van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters, naar boven afgerond. Alle prijzen zijn ook hier exclusief belastingen en bijkomende kosten (kosten notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, b.t.w., etc.). Deze kosten zijn voor rekening van de koper. Indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zijn de kosten daarvan voor rekening van de koper. Bij oppervlaktes groter dan 40 m2, zal een taxatie plaatsvinden. Indien sprake is van een verschil in gebruik en bestemming (bijvoorbeeld gebruik als tuin, bestemming wonen), kan het uitvoeringsteam ertoe besluiten om twee waardebepalingen te laten uitvoeren, één op basis van het gebruik en één op basis van de geldende bestemming.
Bij verkoop van de grond aan de gebruiker bij taxatie op grond van onderhavig gebruik, zal in de overeenkomst een antispeculatiebeding worden opgenomen. Verkoop heeft de voorkeur boven verhuur. Verhuur van grond vindt plaats op basis van de prijzen zoals opgenomen in Herijking nut en noodzaak tuinuitgiftes, door het college vastgesteld op 19 april 2011. Voor het vaststellen van de huurprijs wordt dezelfde methodiek gebruikt als bij het vaststellen van de erfpachtcanon en de opstalretributie: De huurprijs wordt gebaseerd op een percentage van de grondwaarde. Dit percentage is gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor vijfentwintigjarige leningen, zoals dat geldt aan het begin van het kwartaal, waarin de Gemeente de huurovereenkomst heeft aangeboden of, bij gebreke daarvan, een percentage dat de Gemeente vaststelt op zoveel mogelijk overeenkomstige wijze, met een minimum van vier procent (4%). Dit percentage wordt vervolgens vermeerderd met een opslag voor kosten, berekend tegen vijfentwintig/honderdste procentpunt (0,25%), dan wel een zodanig ander percentage als de Gemeente met de huurder zal overeenkomen. Daarnaast dient de huurprijs minstens kostendekkend te zijn. Indien de kostprijs dekkende huur hoger is dan de huurprijs die is vastgesteld op basis van een percentage van de grondprijs, prevaleert de kostprijs dekkende huur. 9. Overige functies Naast de belangrijkste bestemmingen die aan de orde zijn gekomen in de nota bestaat in Delft vraag naar grond met een grote diveisileil aan overige bestemmingen, waarvoor vaak een grondprijsbepaling noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: A. Grondprijzen cultuur & ontspanning / sport en recreatie Voor het grondprijsbeleid wordt onderscheid gemaakt in drie bestemmingen: 1. cultuur & ontspanning; 2. sport; 3. recreatie. De richtinggevende grondprijs voor deze bestemming is 180, per m2 bruto vloeroppervlak exclusief b.t.w. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds onbebouwde kavels met puur een sociale inslag (zoals sportvelden) en bebouwde kavels waarbij naast de sociale functie ook commercieel georiënteerde activiteiten plaatsvinden (zoals het aanbieden van horeca mogelijkheden) anderzijds. Daarom zal de grondprijs per project, per functie en per locatie kunnen verschillen en begeeft deze zich binnen een bandbreedte. De verwachting is dat de bandbreedte van de grondprijs uitkomt tussen 40, per m2 kavel en 180, per m2 kavel (indien de FSI<1, anders 180, per m2 bruto vloeroppervlak). B. Sociaal maatschappelijke bestemmingen op het gebied van; 1. onderwijs (niet commercieel); 2. sociale opvang; 3. welzijn (niet commercieel); 9
4. zorg en medisch; 5. religie. De richtinggevende, maar minimale grondprijs is op prijspeil 1 januari 2017 en bedraagt voor de onderdelen 1,2,3 en 5 185, per m2 bruto vloeroppervlak. Voor onderdeel 4, zorg en medisch, geldt een grondprijs van 200, per m2 bruto vloeroppervlak. De bovengenoemde grondprijzen kunnen per project, per functie en per locatie verschillen en kunnen zich daarom begeven binnen een bandbreedte. C. Nutsvoorzieningen (trafo s, zendmasten); De grond voor nutsvoorzieningen uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut bedraagt 180, per m2. Hierover zal een percentage van 4,5% over de grondwaarde in rekening worden gebracht. De retributie wordt voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Voor zend en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme jaarlijkse retributie c.q. jaarhuur van minimaal 7.500, per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 m2), waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen volledige opstalpunten, dan wel voor gedeeltelijke opstalpunten (gedeeltelijke ophanging in bestaande zendmasten/hoogspanningskabels en randapparatuur op de grond). D. Zend en ontvangstinstallaties; Voor reclamezuilen/masten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconforme opstalretributie respectievelijk huur in rekening gebracht. E. Voorzieningen met een commerciële grondslag. De grondprijs wordt gebaseerd op de commerciële waarde van de activiteiten. Als referentie gelden daarbij de normen voor kantoren, horeca, bedrijfsterreinen en detailhandel. Hierdoor is de grondprijs voor het commerciële deel in lijn met omliggende gemeente uit de Delftse regio en zijn daarmee concurrerend. 10. Uitgifte in Erfpacht Voor de voorwaarden en prijsbepalingen voor gronduitgifte in Erfpacht, wordt verwezen naar de Nota Erfpacht 2005 en de Algemene Erfpachtvoorwaarden Delft 2012. De thans geldende grondwaarde is gekoppeld aan de Grondprijzenbrief. 11. Vergoedingen De volgende rentepercentages zijn van toepassing op deze verschillende vergoedingen: Vergoeding bij het verkrijgen van exclusiviteit: Maatwerk op basis van de beoogde koopprijs. Vergoeding bij vertraging levering koopovereenkomst: 4%. Vergoeding bij niet contractuele afname: Wettelijke handelsrente (BW Art. 10
6:119a). Begripsbepalingen en afkortingen: > b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatielnstituut NENnorm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. > f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m2 uitgeefbaar terrein van het perceel. > V.O.N.: vrijopnaam. Vrijopnaam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van vrij op naam is kosten koper. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet of overdrachtsbelasting), notaris en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. > b.t.w.: Belasting Toegevoegde Waarde > OB: Overdrachtsbelasting 11
BIJLAGE 1 Wijkverdeling Sociale grondprijs 12