LABjournaal EXP02: Flexibel bestemmingsplan Tapijnkazerne

Transcriptie

1 LABjournaal EXP02: Flexibel bestemmingsplan Tapijnkazerne 1

2 2

3 Colofon Dit is het LABjournaal voor EXP02 van het Maastricht-LAB, Flexibel bestemmingsplan Tapijnkazerne. Het is een logboek voor het proces van visievorming, uitwerking en evaluatie door het Maastricht-LAB en deel van een reeks van LABjournaals voor de experimenten in Maastricht. Wat is het Maastricht-LAB? In het proces rondom de nieuwe structuurvisie Maastricht 2030 hebben we geconstateerd dat er echt een andere tijd is aangebroken in het verder ontwikkelen en bouwen aan Maastricht. Dit vanwege het stagneren van de economische en demografische groei, maar ook doordat inwoners en ondernemers steeds meer invloed willen hebben in het gebruik en de inrichting van de stad. Dit betekent een nieuwe manier van stadsontwikkeling waarin herbestemmen, flexibiliteit, tijdelijk gebruik, geleidelijke transformatie, duurzaamheid en cocreatie centraal staan. Dat betekent deels ook andere partners. Maar hoe geven we die nieuwe manier van werken aan de stad handen en voeten? Het Maastricht-LAB beoogt hiervoor een katalysator te zijn, een tijdelijke impuls van maximaal 2 jaar, om de transitie naar de nieuwe vorm van stadsontwikkeling te stimuleren. Centraal staat het op kleine schaal zoeken naar en leren van oplossingen via nieuwe samenwerkingsverbanden, het uitwisselen van kennis en ervaringen en het doen van concrete experimenten. Wie doen er mee? Het M-LAB is van en voor de stad. Wij nodigen iedereen uit om mee te denken en te doen. Wij zijn op zoek naar mensen van verschillende achtergronden die mee willen denken over de nieuwe manier van stadsontwikkeling, en die samen met ons in de proeftuin Maastricht de eerste stappen willen zetten. Het LAB wordt gesteund en mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie en Platform 31. team Maastricht-LAB Maastricht, januari 2013 is een tijdelijke katalysator stimuleert een transitie van stadsontwikkeling in Maastricht werkt aan inspirerende experimenten sluit aan bij de behoeften van Maastricht ontwikkeld visie door diversiteit van invalshoeken wisselt ervaring globaal uit en past kunde lokaal toe zet creativiteit in om maximaal gebruik te maken van de locatie streeft naar ontwikkeling tot kritieke massa denkt in systemen sluit aan op verleden, past in heden en richt zich op toekomst collaboreert met gebruikers zodat de energie duurzaam is moet vieren en mag falen is in uitvoering 3

4 Samenvatting EXP02: Flexibel bestemmingsplan Tapijnkazerne Aanleiding Op is de voormalige Tapijnkazerne aangekocht van het RVOB door de gemeente Maastricht. Vervolgens heeft de gemeente het eigendom van de gebouwen direct doorverkocht aan de UM en provincie. Zij zijn beiden 50% eigenaar van alle gebouwen. De gemeente blijft eigenaar van de gronden. Het terrein wordt openbaar toegankelijk en de monumentale gebouwen worden geleidelijk gevuld met onderwijsgerelateerde en culturele functies. Deze transformatie zal echter jaar duren. Stap voor stap zullen de gebouwen hun permanente functie krijgen. In de tussentijd ontstaat ruimte voor tijdelijk ander gebruik. In het koopcontract is vastgesteld dat het gebied ruimte toelaat voor onderzoek-, onderwijs- en daar aan gerelateerde functies. Mochten er andere winstgevende functies in het gebied landen, dan is er een verrekeningsclausule met het RVOB. Doelstelling Doel is om een (flexibel) bestemmingsplan te ontwikkelen dat een gefaseerde of organische ontwikkeling mogelijk maakt, rekening houdend met zowel de transitiefase als de gewenste eindsituatie. Hoe ziet een bestemmingsplan eruit waarin enkel de ongewenste ontwikkelingen worden uitgesloten? De volgende vragen spelen hierbij een rol. - Wat is er belemmerend aan een klassiek bestemmingsplan? Waar lopen we tegenaan gezien de bestaande kaders en wensen? Biedt de Crisis- en Herstelwet eventueel mogelijkheden om deze te ontlopen? - Hoe borgen we vrijheid in relatie tot rechtszekerheid over wat wel en niet kan? Welke juridische en mentale onzekerheid spelen hierin een rol? - Hoe en waar neem je toetsingscriteria op over de transitiefase van het gebied? Kan dit een plek krijgen in het bestemmingsplan? - Hoe ziet een dergelijk bestemmingsplan eruit? Resultaten: Crisis- en Herstelwet De Crisis- en Herstelwet biedt mogelijkheden om een bestemmingsplan flexibeler vorm te geven. - Vormvrijheid. Enige eis: regels om aan te toetsen. - Verlengde looptijd om organische ontwikkeling mogelijk te maken. Van 10 naar 20 jaar. - Tijdelijke functies verlengd. Van 5 naar 10 jaar inclusief verhuur. - Exploitatieplan. Dit was verplicht, maar hoeft onder deze wet niet. Kostenverhaal mag dus anders worden ingericht, maar pas op voor staatssteun. - Los van bestemmingen. Niet alleen gebruik maken van bestaande bestemmingen, maar ook nieuwe namen of definities opnemen op visieniveau zodat meer functies en programma s passen (bestemming oprekken). - Onderzoek milieukwaliteitseisen. Hierdoor is het niet meer nodig om voor elk initiatief een nieuw onderzoek op te starten. - Planschade: eerder verleende vergunningen kunnen worden ingetrokken als de gebruiker geen gebruik maakt van een vergunning. Zij kunnen dan geen planschade claimen. Juridisch advies - Beschrijf een stip op de horizon. Geen concreet eindplan, maar concept of scenario. - Beschrijf vervolgens de belangrijkste belemmeringen, die afbreuk doen aan de gewenste stip op de horizon. Deze worden onderverdeeld conceptbrekers, diskwaliteiten en milieukwaliteitseisen. Boodschap: in principe mag alles, behalve de belemmeringen. - Let wel op: zorg dat deze lijst met belemmeringen niet te lang is. Anders kan je beter opschrijven wat alleen wel mag. 4

5 Eerste aanzet tot een flexibel bestemmingsplan (bestemmingsplan zonder bestemming): Stap 1. Beschrijving op hoofdlijnen van het concept. - Het concept moet zowel inhoudelijk (functies) als ruimtelijk (gebiedskwaliteiten) worden beschreven. Maak hierbij gebruik van zowel tekst als beelden. o o Inhoudelijk: bijvoorbeeld omschrijving van het campus concept. Ruimtelijk: voorwaarts beschrijven om ruimtelijke kwaliteit te behouden c.q. verbeteren. Bijvoorbeeld kleinschaligheid bewaken, groene karakter behouden, etc. - Het concept moet zo sterk zijn dat opnemen van bestaande beleidsrichtlijnen overbodig is. - Het concept bevat eveneens de toetsingscriteria voor bouwplannen, vergunningen, etc. - Monumentale gebouwen worden in Maastricht in het bestemmingsplan benoemd. Stap 2. Belemmeringenpakket benoemen. Wat mag er absoluut niet? - Hier geldt ook: gebruik zowel tekst als beelden. - Er is al bestaand beleid waarin belemmeringen zijn opgenomen (bijvoorbeeld hotel-, horeca-, woon- en detailhandelbeleid). Deze hoeven niet per se in dit bestemmingsplan worden opgenomen. Verwijzen naar de inhoud van bestaande visies of nota s kan voldoende zijn, maar wat te doen als dit beleid wordt gewijzigd? - Nu worden beleidsnota s planologisch omgeschreven in een bestemmingsplan. In een nieuw flexibel bestemmingsplan is het doel om dubbele regelingen zoveel mogelijk te voorkomen. - Mogelijk maken in het bestemmingsplan betekent nog niet dat van elke functies gebruik wordt gemaakt in de gebiedsontwikkeling. Andere factoren kunnen in de afweging een rol spelen, bijvoorbeeld de verrekeningsclausule. - Conceptbrekers: o Vastleggen van angsten, bijvoorbeeld typen van overlast. o Verhouding van functies of quota s van functies benoemen. Voorbeeld: niet meer dan 22% van het bouwoppervlak mag worden ingevuld met studentenhuisvesting. o Mogelijk onderscheid maken tussen ruimtelijk en niet-ruimtelijk gebruik. o Voorbeeld: grootschalige woningbouw - Diskwaliteiten: o Bewaken openbare ruimten. Voorbeeld: voorkomen parkeren van gevel tot gevel. o Bewaken van routes door het gebied. o Bewaken zichtlijnen naar vestingwerken in de parkzone. - Milieukwaliteitseisen: o Geluid, geur, bodem, lucht. o Met name bodem belangrijk aandachtspunt in dit gebied. Aandachtspunten voor de dialoog met de stad - Streef naar consensus met verschillende partijen over wat er vooral niet mag in het gebied. - Maak duidelijk dat mensen die iets willen maar geen financiële mogelijkheden hebben of een businessplan, niet gerealiseerd kunnen worden. - Mogelijk dat een CBA constructie (Community Benefits Agreement) helpt om afspraken te maken met betrokken partijen in meer private sfeer. o Zoek de juiste balans tussen enerzijds mensen uitnodigen om mee te denken en anderzijds geen valse verwachtingen wekken over de ruimte die in dit proces wordt geboden. - Betrek bewoners in een langere periode (niet alleen visievormingsproces, maar bijvoorbeeld ook bij het monitoren). Dit kan helpen om betrokkenheid en draagvlak te vergroten en problemen in de uitvoeringsfase te voorkomen. Maak procesafspraken met betrokken partijen, maar behoud zelf de leiding. - Zorg voor een aanspreekpunt van de universiteit in het gebied zelf. Ander aandachtspunt is de politieke dimensie in dit vraagstuk. Vraag is of de politiek het aandurft om een bestemmingsplan zonder bestemming op te stellen. 5

6 Inhoudsopgave SAMENVATTING EXP02: FLEXIBEL BESTEMMINGSPLAN TAPIJNKAZERNE AANLEIDING EN DOELSTELLING... 7 AANLEIDING... 7 DOELSTELLING... 7 VRAAGSTUKKEN... 8 PARTNERS PROCESSTAPPEN RESULTAAT EVALUATIE VOORSTEL VOOR STRUCTURELE AANPAK EN BORGING

7 1. Aanleiding en doelstelling Aanleiding Het Tapijn gebied is een voormalig NAVO-terrein. In 2010 hebben de militairen het complex verlaten en is het terrein van het Ministerie van Defensie overgedragen aan het ministerie van Financiën, oftewel aan het RijksVastgoed- en OntwikkelingsBedrijf (RVOB). De gemeente Maastricht heeft bedongen dat zij het eerste recht van kopen heeft. De gemeente wil niet zelf eigenaar blijven van de gebouwen, maar wil de gebouwen op het terrein meteen doorverkopen. De partij die daar aanspraak op maakt is de universiteit van Maastricht. De universiteit groeit, met name als het gaat om internationale (master)studenten en ziet het Tapijn gebied als ideale locatie voor het huisvesten van deze studenten en als locatie waar onderwijs gegeven kan worden. De universiteit kan op dit moment de gebouwen nog niet allemaal aankopen/invullen ivm: bezuinigingen en de kritiek die het ministerie heeft op de focus op internationale studenten. Ze heeft wel aangegeven dat ze de gebouwen fasegewijs willen kopen/vullen, in een periode van jaar. Dit betekent dat in de tussentijd er nog niet voor alle gebouwen een onderwijsgerelateerde invulling is. De vraag is wat er in de tussentijd gerealiseerd kan worden aan functionele invulling van de gebouwen en hoe dit juridisch verankerd kan worden. Het idee dat de gemeente nu heeft is om in het bestemmingsplan de uiteindelijke invulling onderwijsgerelateerde functies op te nemen. Vraag is hoe breed dit geïnterpreteerd kan worden. Voor het type tijdelijke invulling in de tussentijd (10-15 jaar) zal in overleg met de buurten worden gekeken welke beleidsruimte hier geboden kan worden. Vraag hierbij is hoe deze lange tijdelijkheid jaar juridisch geborgd kan worden en hoe voorkomen kan worden dat tijdelijke functies niet meer verwijderd kunnen worden (huurrecht etc). Daarnaast speelt het vraagstuk hoe de onzekerheid die tijdelijke functies met zich meebrengen in het koopcontract dat met de eigenaar wordt gesloten (RVOB) verwerkt kan worden zonder dat deze een hoge prijs gaat vragen of achteraf een deel van de opbrengsten van (commercieel gerelateerde) tijdelijke functies gaat eisen. Doelstelling Doel van dit experiment van het Maastricht-LAB is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het gebied van de voormalige tapijnkazerne. Als middel om tot een nieuw bestemmingsplan te komen wordt een visie voor het gebied ontwikkeld, waarin samen met burgers en partijen wordt gezocht naar de mogelijkheden en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het Maastricht-LAB is gevraagd om dit proces van visievorming in te richten en te begeleiden, in een open dialoog met de stad. Het huidige bestemmingsplan biedt enkel ruimte voor militaire functies. De opgave is om het voormalige kazerneterrein te transformeren naar een openbaar en meer multifunctioneel gebied dat aansluit op het stadspark. In de structuurvisie is de ambitie vastgelegd om de monumentale gebouwen in het park geleidelijk in te vullen met onderwijsgerelateerde en culturele functies. Deze transformatie zal echter niet van vandaag op morgen gebeuren, maar in een periode van jaar zullen de gebouwen langzaam hun permanente functie krijgen. Dat betekent dat er ook een aantal panden tijdelijk ingevuld zullen worden met andere functies. Maar hoe leg je dat vast in een bestemmingsplan? En hoe wordt de rechtszekerheid van omwonenden gewaarborgd? Dat is de centrale vraag van dit experiment waarbij we geholpen worden door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en de ministeries BZK en I&M. 7

8 Vraagstukken - Wat kan er allemaal onder onderwijs vallen aan bestemmingen? - Hoe ga je om met de tijdelijkheid en regie op functies? - Hoe ga je om met de planhorizon van tijdelijkheid van 10 jaar? Dit wil je oprekken - Privaat recht: hoe kun je tijdelijke functies opheffen (huurrecht etc)? - Waar wordt van wet- en regelgeving afgeweken ivm Crisis en Herstelwet? - Hoe ga je om met fasering van ontwikkeling in het gebied ivm bestemmingsplannen? - Hoe ga je om met planschade en claims? - Hoe ga je om met rechtszekerheid en flexibiliteit? Partners Voogden Maastricht-LAB: Stefan Bos en Frans Tonnaer Gemeente Maastricht Verantwoordelijk vanuit haar publiekrechtelijke rol voor het nieuwe bestemmingsplan en voor de ontwikkeling, beheer en onderhoud van de openbare ruimte en groen in de stad. Betrokken personen: Ed Verheijden (planjurist), Carlos Apers (stedenbouwkundige), Guid Bartholomee (projectmanager gebeidsontwikkeling), Paul Lambrechts, (beleidsmedewerker cultuur), Frank Konings (jurist vergunningsverlening) Universiteit Maastricht Eigenaar van de gebouwen en toekomstig hoofdgebruiker van het gebied. Betrokken personen: René Verspeek en Jacques Knoppen Provincie Limburg Mede-eigenaar en financier van de gebouwen. Voor een periode van 10 jaar betrokken bij het gebied. Geen gebruiker. Betrokken personen: Ronald de Jong en Jo van Wersch Platform 31 (adviseur, experimenteerpartner) Oprichter van het experiment flexibele bestemmingsplan en aanvrager van de experimenteerstatus in het ader van de crisis en herstelwet. Begeleider van het experiment en financier van het juridische overkoepelende onderzoek naar flexibele bestemmingsplannen in het algemeen. Betrokken personen: Marrit van der Schaar Ministerie BZK en I&M Regelgever, ondersteuner en adviseur. Oprichter van een kennisplatform voor nieuwe omgevingswet en cris en herstelwet en daarmee klankbord voor de houdbaarheid en uitvoerbaarheid van de in het experiment bedachte oplossingen. Betrokken personen: Fenna Gutter Buurtkaders en de werkgroep Tapijn Belanghebbenden van de ontwikkeling van de Tapijnkazerne. Betrokken personen: Henk van de Voort, John Wevers, Teun Swinkels, Peter Otten Stichting dierenpark Maastricht Gebruikers van een stuk grond van het terrein voor het exploiteren van een dierenpark. Betrokken personen: Jo Ruyters en Jo Boost 8

9 2. Processtappen 1. Aanvraag Crisis- en Herstelwet Vaststellen benodigde/gewenste afwijkingsmogelijkheden via crisis en herstelwet 2. Juridisch onderzoek flexibele Inhoudelijk onderzoek door Bugel Hajema naar bestemmingsplannen mogelijkheden om flexibele bestemmingsplannen vorm te geven en advies voor Maastricht specifiek. 3. Procesvoorstel ontwikkelen Vormgeving mogelijk proces en stappenplan ontwikkelen, o.a. via Workshop YURPS 4. Bespreken en toetsen Bespreken procesvoorstel met werkgroep Tapijn procesvoorstel met stakeholders 5. Aankoop en contractuele kaders Aankoop Tapijn door UM/Provincie en gemeente en vaststellen samenwerkingsovereenkomst, voorwaarden en kaders voor uitvoering in raad. 6. Verkenning vorm flexibel bestemmingsplan Verkennen mogelijke vormen bestemmingsplan, passend bij ambities raad, randvoorwaarden koopcontracten en de mogelijkheden van de crisis-en herstelwet 7. Concept flexibel bestemmingsplan Concept flexibel bestemmingsplan opstellen en bespreken met inhoudelijke partners 8. Brede dialoog Brede dialoog met de stad, gericht op de ontwikkeling van een breed gedeelde visie over mogelijke toekomstige (en tijdelijke) invullingen voor het gebied. 1. Vaststellen benodigde/gewenste afwijkingsmogelijkheden via crisis en herstelwet Het besluit van de eerste en tweede kamer over de afwijkingsmogelijkheden voor projecten in de 6 e tranche van de crisis en herstelwet is als volgt: - Afwijken van de Wro: 3.1 eerste lid, voor zover het daarbij gaat om het verplicht aanwijzen van bestemmingen 3,1 tweede lid, verlengde looptijd bestemmingsplan naar 20 jaar, 3.2 verlenging tijdelijke functies naar 10 jaar 6.12 eerste lid; het verplicht vaststellen van een exploitatieplan - Afwijken BRO: 1.2.1, 1.2.1a en 1.2.6, digitale beschikbaarstelling enkel op website gemeente (vormvrij) 3.1.3, verplicht vastleggen van bestemmingen 3.1.4, voor uitwerkingsgebied vooraf duidelijkheid over toekomstige ontwikkeling 3.1.6, eerste lid, onder a en f, verantwoording gekozen bestemmingen en uitvoerbaarheid 3.1.6, vierde lid, onder c, vooraf gedetailleerd onderzoek milieukwaliteitseisen - Voor de in het experiment betrokken bestemmingsplannen geldt dat indien daarin onbenutte bouw- of gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd, de planschade in ieder geval als voorzienbaar in de zin van artikel 6.3, aanhef en onder a, wordt aangemerkt, indien: a. deze herziening ten minste drie jaar voor de vaststelling van het bestemmingsplan is aangekondigd; b. van de voorgenomen herziening kennis is gegeven aan de eigenaren in het gebied, en c. gedurende deze termijn de mogelijkheid bestond de bouw- of gebruiksmogelijkheden te realiseren. 9

10 2. Inhoudelijk onderzoek door Bugel Hajema naar mogelijkheden om flexibele bestemmingsplannen vorm te geven en advies per stad. Door uit te gaan van een groeiscenario en niet van eindbeelden is het project van de Tapijnkazerne bij uitstek te kwalificeren als een vorm van uitnodigingsplanologie. Bij deze ordeningsvorm bepaalt de gemeente op hoofdlijnen waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn. Haar rol ten opzichte van private initiatiefnemers is vooral faciliterend van aard. Bij uitnodigingsplanologie past de strategie van organische gebiedsontwikkeling. Dat is een optelsom van herontwikkelingen met een open-eindeproces ( stip op de horizon ) waarbij ontwikkeling en beheer in de tijd gezien door elkaar heen lopen, met een faciliterende rol voor de overheid en een dominante rol voor eindgebruikers4. Niet het eindbeeld, maar de strategie wordt leidend. De overheid moet in die faciliterende rol haar grondhouding wijzigen ten aanzien van initiatieven van burgers van nee, tenzij naar ja, mits. Uitnodigingsplanologie is, meer dan de andere vormen van planologie, procesgericht in plaats van projectgericht. Het gaat om het formuleren van een strategie die vervolgens een ontwikkeling op gang moet brengen. De focus is niet gericht op het eindbeeld, maar op het in beweging zetten én houden van een geleidelijke gebiedstransformatie. Nu de ontwikkelstrategie uitgaat van uitnodigingsplanologie hoort daar een procesgericht bestemmingsplan bij, een bestemmingsplan dat intrinsiek flexibel is. Niet het eindbeeld wordt bestemd, maar het groeiscenario. Het bestemmingsplan dat deze strategie mogelijk maakt is opgesteld volgens het principe van de zoektocht naar ruimte. Daarmee wordt het volgende bedoeld. De stip op de horizon wordt in de plantoelichting onder woorden gebracht in de vorm van een, bij voorkeur wervende, beschrijving van mogelijke eindscenario s. Dit zijn oriëntaties en geen dwingende eindbeelden. De beschrijving moet uitnodigen - en zelfs verleiden - om deel te nemen aan de beoogde gebiedsverandering. Juist als het gaat om geleidelijke transformaties is het aan te bevelen om die stip op de horizon te etiketteren. Door het definiëren van een sfeer, identiteit of concept van een gebied wordt het gemakkelijker om de toekomstige ontwikkeling te communiceren naar bestuurders, initiatiefnemers en kritische volgers. Een ander voordeel is dat daardoor duidelijk wordt waarmee de transformatie wel of juist niet is gediend. Dat laatste (de factoren waarmee de transformatie niet is gediend) is aan te duiden als het belemmeringenpakket. Het bepalen van die belemmeringen is een essentieel element bij de opstelling van dit intrinsiek flexibele bestemmingsplan. Die belemmeringen zijn samen te vatten in drie categorieën: milieuzonering, diskwaliteiten en conceptbrekers. Bij milieuzonering gaat het om de in acht te nemen minimale afstanden ten opzichte van gevoelige of kwetsbare functies. Onder diskwaliteiten wordt verstaan de stedenbouwkundige inventarisatie van onwenselijke bouw- en gebruiksaspecten. Wat mag in ieder geval niet worden gebouwd, ontstaan of plaatsvinden in relatie tot de beschreven eindscenario s? Conceptbrekers tenslotte, zijn díe gebruiksvormen die de trend waarin het groeiscenario zich moet ontwikkelen doorbreken, waardoor de geleidelijke doorontwikkeling wordt gestopt. Denk bijvoorbeeld aan een monofunctionele invulling van een gebied, waar juist een diversiteit van activiteiten wordt beoogd. In de regels en de verbeelding wordt de stip juridisch uitgewerkt. Aan de hand van de beschrijving van de eindscenario s wordt de bijpassende, ruimst denkbare bestemmingswijze als vertrekpunt genomen. In de regel gaat het dan om de bestemming Gemengd die is samengesteld uit minimaal twee hoofdgroepen van bestemmingen. Die gemengde bestemming maakt het mogelijk om combinaties te maken van functies uit verschillende hoofdgroepen van bestemmingen. De selectie van functies binnen de gemengde bestemming is onbeperkt. Dit betekent dat de functies uit de hoofdgroepen waaruit de gemengde bestemming is samengesteld in principe allemaal kunnen worden opgenomen en dat zij onderling uitwisselbaar zijn. Vanuit dat ruime functionele pakket wordt de confrontatie gemaakt met het belemmeringenpakket. Die confrontatie is de eigenlijke zoektocht naar ruimte. Zij bepaalt de uiteindelijke bandbreedte van het bestemmingsplan. Daarbij is een gedegen bewustzijn van de eigen beleidsruimte erg belangrijk. Op het aspect milieuzonering beschikt de gemeente 10

11 bijvoorbeeld over de bevoegdheid om weliswaar deugdelijk gemotiveerd af te wijken van de normering uit de VNG-handreiking. Ook ten aanzien van het Activiteitenbesluit (bijvoorbeeld in relatie tot horeca) mag de gemeente maatwerkvoorschriften opleggen. Het is belangrijk om deze milieuruimte in kaart te brengen om daarmee de grenzen van de zoektocht naar ruimte af te tasten. Datzelfde geldt voor ruimtelijke thema s waarvoor de gemeente beleid heeft geformuleerd. Te denken valt aan parkeren, detailhandel, monumenten, welstand etc. Het kan onder omstandigheden raadzaam zijn om voor het plangebied beleidsvrijheid te creëren, door expliciet afstand te doen van het staande beleid. De confrontatie van het ruime functionele pakket met het belemmeringenpakket bepaalt de uiteindelijke bestemmingswijze. De eindselectie van functies vindt plaats op basis van schrappen, beperken of plaatsvast maken. In de navolgende afbeelding is deze werkwijze schematisch in beeld gebracht. Daarbij is ten aanzien van de casus een basale invulling gegeven aan de vier onderdelen van het planproces. Oriëntatiepunt Belemmeringenpakket vanuit bouwen Belemmeringenpakket vanuit gebruik De regels en verbeelding waarbinnen de zoektocht naar ruimte plaatsvindt De toelichting bevat de beschrijving van mogelijke eindscenario s voor het plangebied. Daarin is plaats voor een combinatie van stedelijke functies, zoals wonen, onderwijs, openbaar groen, detailhandel, dienstverlening, cultuur en ontspanning en horeca. De nadruk ligt op het campuskarakter van het gebied. Het gebied krijgt het etiket leer-, woon- en werkpark. Etiket-gerelateerde bedrijvigheid is toegestaan. De bestaande cultuurhistorische bebouwing blijft gehandhaafd. Eigentijdse aan- en bijbouwen die de constructie ongemoeid laten, zijn toegestaan. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Sloop is slechts onder strikte voorwaarden toegestaan. Inpandige aanpassingen zijn toegestaan. Aanbouwen in de vorm van tussenleden zijn toegestaan, mits deze ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa. Gebouwen mogen op geen grotere afstand dan 10 m van elkaar worden gebouwd. De bouw- en goothoogte van gebouwen is aan vaste maxima gebonden en bovendien aan relatieve maxima van gebouwen onderling. Met betrekking tot de toe te laten bedrijvigheid is de lijst Functiemenging uit de VNGhandreiking het uitgangspunt. Omliggende bedrijvigheid mag niet worden belemmerd. De functie detailhandel mag niet overheersen. Supermarkten zijn niet toegestaan. De maatschappelijke functie moet worden beperkt tot onderwijs. De stadsparkfunctie van het gebied mag niet worden belemmerd. Functionele diversiteit is primair. De mix van leren, wonen en werken moet te allen tijde herkenbaar blijven. De gronden worden bestemd voor Gemengd. De bestemming wordt ten minste samengesteld uit de hoofdgroepen Bedrijf, Cultuur en ontspanning, Detailhandel, Groen, Maatschappelijk en Wonen. De gronden die essentieel zijn voor de afronding van de parkengordel krijgen de bestemming Groen. Binnen die bestemming is geen bebouwing toegestaan. De bestaande gebouwen worden in een bouwvlak opgenomen, waarvoor een sloopregime geldt. Buiten het bouwvlak is de bouw van gebouwen toegestaan tot een bepaald maximum percentage. 11

12 3. Vormgeving mogelijk proces en stappenplan via Workshop YURPS - Bepaal de kaders en spelregels op basis van wet- en regelgeving. Zo sluit je de belangrijkste excessen bij voorbaat uit. Ga dus uit van het bestaande: bouwbesluiten, milieuregelgeving, monumentenwet, veiligheid, etc. Gebruik deze top-down wetgeving om bottum-up vorm te gaan geven. Hiermee sluit je veel discussie uit en creëer je een goede basis om uit te starten die goed is uit te leggen en te verdedigen. - Creëer transparantie en overzicht voor beleggers en initiatiefnemers. o Geef de kaders die bij voorbaat al gegeven zijn door wet- en regelgeving, en niet door eigen interpretatie vanuit gemeente van wat er wel en niet zou mogen. Aandachtspunten: milieu, bouwbesluiten, monumentenwet, veiligheid, o parkeernormen, etc. Geef daarnaast ook de gebiedskenmerken mee: de (ondergrondse) infrastructuur, bestaande (monumentale) objecten, fysieke ligging (park, ringbaan, binnenstad). - Probeer niet elke vorm van risico en overlast uit te sluiten. Dit biedt ruimte voor reuring en initiatieven, waardoor de plek aantrekkelijk wordt voor een bepaalde doelgroep. Deze beleving kan juist een pullfactor worden voor initiatiefnemers. - Stel een worstcase scenario op. Wat als het gebied niet door de gemeente wordt aangekocht? Wat als er een onverwachte externe koper komt? Hoe dan te handelen? - Stel het gebied open voor het brede publiek. Zorg dat het gebied bekend en toegankelijk wordt. Sloop het hek met zijn allen! Integreer het gebied met de binnenstad, ook al is nog niet helder welke initiatieven er gaan landen. - Verzamel ideeën als het gebied bekend is. Zoek naar verschillende kanalen en netwerken (website, ideeënbus, menselijk contact). - Zorg dat je als gemeente een object in bezit hebt wat je direct kan aanbieden als iemand zich meldt met een goede businesscase. Dit kan tevens als aanspreekpunt en huisvesting van de gebruikersregisseur dienen. - Zorg dat de drempel laag is, qua toegankelijkheid maar niet per se financieel. Financiële haalbaarheid zou de belangrijkste randvoorwaarde moeten zijn voor initiatiefnemers om aan de slag te gaan. - Maak het gebied open, toegankelijk, bekend en inzichtelijk. maak het gebied klein en overzichtelijk sloop het hek en maak het gebied toegankelijk voor het brede publiek organiseer een festival als startschot voor de open dialoog met de stad zoek creatief naar financiële middelen (stimuleringsfondsen?) focus op kleinschalige ruimtelijke ingrepen en activiteiten - Stel direct een onafhankelijke gebruikersregisseur aan. nieuwe professional met sterk sociaal netwerk direct aanspreekpunt voor initiatiefnemers iemand met mandaat passend binnen de spelregels verzamelen van ideeën en benutten van verborgen potenties zoek naar vraag en behoeften - Nodig gericht partijen uit en ga met hen aan tafel. verleid door overzicht te creëren van randvoorwaarden en mogelijkheden durf bewust keuzes te maken (mandaat noodzakelijk) bied een fysieke werkruimte aan op locatie (voor workshops en als ontmoetingsplek) 12

13 4. Bespreken procesvoorstel met werkgroep Tapijn In 2011 is een burgerinitiatief ingediend voor de toekomst van de Tapijnkazerne. De werkgroep Tapijn heeft hiervoor meer dan 2000 handtekeningen verzameld. De gemeenteraad heeft het burgerinitiatief deels overgenomen en toegezegd bij de toekomstige ontwikkelingen van het gebied zoveel als mogelijk rekening te houden met de overgenomen uitgangspunten. Om recht te doen aan het draagvlak voor het burgerinitiatief is er door het LAB voor gekozen om periodiek met de werkgroep Tapijn in overleg te treden en de voortgang in het proces te delen. Afspraken hebben plaatsgevonden op , , , en In deze gesprekken is vooral gesproken over de stand van zaken van de onderhandelingen met het Rijk over de mogelijke aankoop van het gebied, de aanmelding van het gebied voor de crisis -en herstelwet en de ideeën die er vanuit het LAB waren om een open LAB te organiseren om de stadsbrede dialoog over de toekomst van het gebied te voeren. Conclusies, aanbevelingen en afspraken: De werkgroep vraagt aandacht voor een duidelijk proces. Nu al komen diverse organisaties met vragen waar men zich kan melden voor gebouwen van de Tapijnkazerne. Wanneer het Maastricht- LAB start met de uitvraag voor het Open Lab, moet de gemeente ook duidelijkheid kunnen geven als er vragen komen binnen de andere genoemde lijnen. In eerste instantie gaat het gebied een maand lang open voor het Open Lab. Hoe er wordt omgegaan met gebruik buiten die maand, komt terug in een plan van aanpak voor de eerste drie lijnen. Voor het gebruik van de gebouwen wordt de UM als eigenaar eerste aanspreekpunt. De werkgroep Tapijn geeft aan geen dominante rol te willen spelen, en dat het belangrijk is dat alle organisaties op gelijke wijze hun inbreng kunnen doen. De randvoorwaarden zijn voor iedereen leidend. Gedurende het proces zullen verschillende beelden op tafel komen, en dat is alleen maar goed. Tegelijkertijd wordt het daarmee lastig dat te vertalen in een visiedocument. Daarover moeten tevoren duidelijke afspraken over worden gemaakt. Ook vraagt de werkgroep naar de onderlinge relatie tussen het eindplan en het transitieplan. Voorkomen moet worden dat bijvoorbeeld een plan voor de gebouwen de ontwikkeling van het park in de weg staat. Dat vraagt om zorgvuldige en integrale afweging. In de overeenkomst met de UM is afgesproken dat er binnen 5 jaar een onherroepelijk bestemmingsplan moet liggen. De gemeente heeft de wens om zo snel mogelijk duidelijkheid te bieden voor het gebied, en wil proberen in 2014 tot een nieuw bestemmingsplan te komen. Of dat lukt, heeft te maken met het eindbeeld voor het gebied, en de vorm dat het bestemmingsplan krijgt (flexibel). Het is de bedoeling het visiedocument voor het eind van 2013 af te ronden. 13

14 5. Aankoop Tapijn door UM/Provincie en gemeente en vaststellen samenwerkingsovereenkomst, aankoopvoorwaarden en kaders voor uitvoering in raad. Op 21 mei 2013 is in de gemeenteraad van de Gemeente Maastricht besloten tot aankoop van de Tapijnkazerne en doorverkoop van de gebouwen naar Universiteit Maastricht en Provincie Limburg. Met dit besluit zijn tevens de kaders en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling vastgesteld. Samenvatting In 2009 is een convenant gesloten met de Universiteit Maastricht waarbij werd afgesproken dat de gemeente probeert tot verwerving van de Tapijnkazerne te komen ten behoeve van universitaire activiteiten als dit object op de markt komt (lees: als de militaire activiteiten worden beëindigd). In dit convenant werden reeds de belangrijkste hoofdprincipes geformuleerd namelijk dat de aankoop bedoeld is voor universitaire activiteiten en rekening houdende met de gewenste stedelijke groenstructuur. Diverse malen is op raadsniveau de Tapijnkazerne aan de orde geweest zoals in 2008 in het kader van een initiatiefvoorstel, het burgerinitiatief in 2011 en de structuurvisie in Daarbij zijn deze hoofdprincipes bevestigd en voor wat betreft de stedelijke groenstructuur aangevuld in de zin van de realisatie van een openbaar toegankelijk park. In 2009 en meer concreet in 2010 kwam zicht op beëindiging van de militaire functie in de Tapijnkazerne. Ter uitvoering van de convenantafspraken is de gemeente, op basis van het door het Rijk aan ons toegekende voorkeursrecht tot koop, in onderhandeling getreden met het Rijk, Ministerie van Financiën, thans Binnenlandse Zaken over de aankoop van de Tapijnkazerne. Parallel hieraan zijn wij in overleg getreden met de universiteit over de invulling van de voorwaarden zoals hiervoor aangegeven. Tijdens dit proces is ook de Provincie Limburg ingestapt. Een en ander heeft geresulteerd in een tweetal overeenkomsten. De hoofdlijnen daarvan zijn als volgt: 1. Overeenkomst Rijk - gemeente De koopovereenkomst tussen Rijk en gemeente waarbij de gehele Tapijnkazerne inclusief de daarop staande gebouwen aan de gemeente wordt overgedragen voor het bedrag van 3,8 mio k.k. 2. Overeenkomst gemeente - Universiteit Maastricht/provincie De totstandkoming van deze overeenkomst heeft plaatsgevonden op basis van het bij de start van het overleg geformuleerde hoofdprincipe dat elke partij zou worden aangesproken op zijn kerntaken. Dit kwam erop neer dat de gemeente verantwoordelijkheid zou dragen voor de openbare ruimte. De Universiteit Maastricht richt samen met de Provincie Limburg een exploitatiemaatschappij op die de gebouwen gaat beheren. De gemeente blijft betrokken om de juiste functies aan te trekken. Daarmee werd de verantwoordelijkheid in het proces gelijkelijk verdeeld. De verkoopovereenkomst houdt in dat de gebouwen met de grond waarop deze staan en met daarom heen een twee-meter-brede strook voor het bedrag van 3,8 mio k.k. wordt overgedragen aan twee partijen zijnde de universiteit Maastricht en de provincie. Deze gebouwen worden overgedragen ten behoeve van de nader gespecificeerde bestemming Onderwijs- en onderzoeksgerelateerde functies. De Universiteit Maastricht garandeert dat 50% van het vastgoed in de komende jaren afgenomen gaat worden. We zijn in een andere fase van stadsontwikkeling terecht gekomen: er is op dit moment niet voldoende programma voor de Universiteit Maastricht om de gebouwen gelijk te vullen. Daarom ontstaat er een transitieperiode waarin de gebouwen stap voor stap gevuld worden. Daarmee ontstaat ook ruimte voor tijdelijke functies. Ook het park kent een transitieperiode waarin stap voor stap naar de eindsituatie wordt toegewerkt. 14

15 Deze twee partijen zijn overeengekomen dat zij gezamenlijk als eigenaar alle panden gaan beheren gedurende een periode van 10 jaren, zijnde de transitieperiode. In deze periode zal de eindbestemming gefaseerd worden gerealiseerd. Zo gaan de betreffende panden uit de gezamenlijke eigendom geleidelijk over in eigendom naar de universiteit. Er is ruimte om de termijn van 10 jaren te verkorten c.q. op te rekken al naar gelang het tempo waartoe de universiteit in de gelegenheid is om tot realisatie van de eindbestemming over te kunnen gaan. Daarover zijn tussen de universiteit en provincie afspraken gemaakt. Het principe is overeengekomen dat invulling van de gebouwen met (tijdelijke) andere bestemmingen mogelijk is zolang de eindbestemming nog niet gerealiseerd is. De gemeente dient hiervoor voorafgaand goedkeuring te geven en planologische maatregelen te treffen. Onderdeel van het vervolgproces is dan ook om het juridisch kader verder te onderzoeken dat nodig is gedurende de transitieperiode. Ook wordt bezien of, en zo ja op welke wijze en in welke mate, gebruik gemaakt kan worden van de status van de Crisis- en herstelwet die - op verzoek van de gemeente - door het Rijk op de Tapijnkazerne is gelegd. Deze status biedt de mogelijkheid om te experimenteren met flexibele bestemmingsplannen waardoor - met respectering van de eindbestemming onderwijs en onderzoek - voor de tijdelijkheid wellicht ook andere invullingen mogelijk worden. Uit deze overeenkomsten vloeit voort dat de gronden van Tapijnkazerne - behoudens die welke verkocht worden aan de universiteit en de provincie - in eigendom blijven van de gemeente. Met beide overeenkomsten wordt voorzien in de uitvoering van de besluiten van uw raad i.c. de realisatie van onderwijs en onderzoeksfuncties in de Tapijnkazerne én de realisatie van een openbaar park. Met het voorliggende raadsvoorstel en bijlagen wordt de eigendomssituatie veilig gesteld. Het vervolgtraject is gericht op drie acties die in het kort neerkomen op het maken van het integrale eindplan voor het park en de gebouwen, het in gang zetten en doorlopen van de transformatie om gedurende ongeveer 10 jaren van de huidige situatie te komen naar de eindsituatie en het maken van procesafspraken om te komen tot het eindplan en de transformatieperiode. Voor wat betreft de procesafspraken hebben partijen betrokken bij de overeenkomsten de wens c.q. noodzaak uitgesproken dat het vervolgproces in gezamenlijkheid wordt vormgegeven en uitgevoerd. Partijen zijn zich bewust van de bijzondere plek die de Tapijnkazerne inneemt bij de Maastrichtse bevolking en bieden ruimte voor inbreng zowel voor het inrichten van het vervolgproces als ook de inhoud. Daarbij blijven de hoofdprincipes voor de eindsituatie gerespecteerd, zoals door uw raad eerder vastgesteld en in bijgaande overeenkomsten uitgewerkt, namelijk de bestemming Onderwijs en onderzoek en het openbaar park. Niet op de laatste plaats is de betrokkenheid van uw raad bij dit vervolgproces wenselijk en geborgd. Aanvullende raadsbesluiten zijn aan de orde in het kader van de bestemmingsplanprocedures en voor de votering van aanvullende kredieten ten behoeve van het openbaar park. Los van deze formele momenten blijft uw raad betrokken in het vervolgproces van de uitwerkingen. Tot slot zal het overleg tussen de gemeente en het Rijk over het terrein aan de overzijde van de Prins Bisschopssingel, zijnde de sportvelden, worden voortgezet. Beslispunten 1. Akkoord te gaan met de aankoop van de Tapijnkazerne conform de overeenkomst 2. Akkoord te gaan met de verkoop van de gebouwen inclusief ondergrond met een tweemeterbrede grondstrook daar omheen aan de universiteit Maastricht en de provincie conform de overeenkomst 3. Het college op te dragen om het juridisch kader te ontwikkelen ten behoeve van de transitieperiode en de eindbestemming onderwijs en onderzoek met daaraan gelieerde functies en openbaar park nader gespecificeerd in de overeenkomsten die als bijlagen bij dit raadsvoorstel zijn gevoegd. 15

16 6. Verkennen mogelijke vormen van het bestemmingsplan passend bij ambities raad en randvoorwaarden uit SOK en aankoopcontract Vergelijking verschillende bestemmingsplannen A) Belemmeringen klassiek BP - Milieukwaliteitseisen (bodemonderzoek, luchtkwaliteit, geluidsoverlast). Het is moeilijk om deze te beschrijven en vervolgens te toetsten, aangezien de toekomstige ontwikkelingen onzeker zijn. Deze moeten anders worden beschreven, maar deze zijn moeilijk te toetsen jaar looptijd van het bestemmingsplan. Het is wenselijk deze looptijd van het bestemmingsplan op te rekken gezien de onzekerheid over de toekomst en om de organische ontwikkeling mogelijk te maken. De economische ontwikkeling/haalbaarheid is dus ook nog onzeker, evenals het exploitatieplan. - Uit te werken bestemming: weten we nu niet op detailniveau. B) Bestemmingsplan met bestemming (onderwijs-, onderzoek en daaraan gerelateerde functies) - Gemengde bestemming. Dit leidt tot een opsomming van functies die aan gebied worden toegewezen, uitgewerkt met regels. Hier schrijf je alles op wat wel mag (uitputtend): een uitgebreide omschrijving van functies gerelateerd aan onderwijs, onderzoek, etc. - Komt er een initiatief dat niet past binnen deze omschrijving, dan mag de gemeente wel een afwijking verlenen in de vorm van een ontheffing of vergunning. Nadeel: procedures. - Kleine initiatieven kunnen buiten het bestemmingsplan om een plek krijgen via kruimelregelingen. Dit bestemmingsplan is dus niet per definitie rechtszekerder als een bestemmingsplan zonder bestemming, omdat initiatieven toch een plek kunnen krijgen via kruimelregelingen. C) Bestemmingsplan zonder bestemming Stap 1. Beschrijving op hoofdlijnen van het concept, minder gedetailleerd uitwerken. Deze heldere beschrijving in hoofdlijnen is mogelijk het belangrijkste maar tevens moeilijkste opgave. - Het concept moet zowel inhoudelijk (functies) als ruimtelijk (gebiedskwaliteiten) worden beschreven. Maak hierbij gebruik van zowel tekst als beelden. o o Inhoudelijk: bijvoorbeeld omschrijving van het campus concept. Ruimtelijk: voorwaarts beschrijven om ruimtelijke kwaliteit te behouden c.q. verbeteren. Bijvoorbeeld kleinschaligheid bewaken, groene karakter behouden, etc. - Het concept moet zo sterk zijn dat het opnemen van bestaande beleidsrichtlijnen overbodig wordt. - Het concept bevat eveneens de toetsingscriteria voor bouwplannen, vergunningen, etc. - Monumentale gebouwen worden in Maastricht in het bestemmingsplan benoemd. Stap 2. Belemmeringenpakket benoemen. Wat mag er absoluut niet? - Hier geldt ook: gebruik zowel tekst als beelden. - Er is al bestaand beleid waarin belemmeringen zijn opgenomen (bijvoorbeeld hotel-, horeca-, woon- en detailhandelbeleid). Deze hoeven niet per se in dit bestemmingsplan worden opgenomen. Verwijzen naar de inhoud van bestaande visies of nota s kan voldoende zijn, maar wat te doen als dit beleid wordt gewijzigd? - Nu worden beleidsnota s planologisch omgeschreven in een bestemmingsplan. In een nieuw flexibel bestemmingsplan is het doel om dubbele regelingen zoveel mogelijk te voorkomen. - Mogelijk maken in het bestemmingsplan betekent nog niet dat van elke functies gebruik wordt gemaakt in de gebiedsontwikkeling. Andere factoren kunnen in de afweging een rol spelen, bijvoorbeeld de verrekeningsclausule. - Conceptbrekers: 16

17 o Vastleggen van angsten, bijvoorbeeld typen van overlast. o Verhouding van functies of quota s van bepaalde functies benoemen. Voorbeeld: niet meer dan 20% van het bouwoppervlak mag worden ingevuld met horecafuncties. o Mogelijk onderscheid maken tussen ruimtelijk en niet-ruimtelijk gebruik. o Voorbeeld: grootschalige woningbouw - Diskwaliteiten: o Bewaken openbare ruimten. Voorbeeld: voorkomen parkeren van gevel tot gevel. o Bewaken van routes door het gebied. o Bewaken zichtlijnen naar vestingwerken in de parkzone. - Milieukwaliteitseisen: o Geluid, geur, bodem, lucht. o Met name bodem belangrijk aandachtspunt in dit gebied. D) Dialoog met de stad - Streef naar consensus met verschillende partijen over wat er vooral niet mag in het gebied. Maar maak van te voren duidelijk over belangrijkste kaders (verwachtingmanagement). o Maak duidelijk dat mensen die iets willen maar geen financiële mogelijkheden hebben of een businessplan, niet gerealiseerd kunnen worden. - Belangrijke doelgroepen: studenten, stichting Dierenpark, omwonenden en inwoners van de stad. Maar probeer vooral een zo divers mogelijke groep stakeholders te betrekken. - Mogelijk dat een CBA constructie (Community Benefits Agreement) helpt om afspraken te maken met betrokken partijen in meer private sfeer. o Zoek de juiste balans tussen enerzijds mensen uitnodigen om mee te denken en anderzijds geen valse verwachtingen wekken over de ruimte die in dit proces wordt geboden. - Betrekken van bewoners in een langere periode (niet alleen visievormingsproces, maar bijvoorbeeld ook bij het monitoren) kan helpen om betrokkenheid en draagvlak te vergroten en problemen in de uitvoeringsfase te voorkomen. Maak procesafspraken met betrokken partijen, maar behoud zelf de leiding. o Benoem bijvoorbeeld ijkpunten waarin de ontwikkelingen worden toegelicht en besproken. o Een ander middel is een online community waar mensen kunnen participeren. - Zorg voor een aanspreekpunt van de universiteit op het gebied zelf. - Ander aandachtspunt is de politieke dimensie in dit vraagstuk. Vraag is of de politiek het aandurft om een bestemmingsplan zonder bestemming op te stellen. 7. Concept flexibel bestemmingsplan Deze stap is momenteel in uitvoering 8. Brede dialoog Deze stap is momenteel in uitvoering 17

18 3. Resultaat Het bestemmingsplan wordt momenteel opgesteld. 18

19 4. Evaluatie Het bestemmingsplan wordt momenteel opgesteld. Evaluatie zal plaatsvinden na afloop. 19

20 5. Voorstel voor structurele aanpak en borging Het bestemmingsplan wordt momenteel opgesteld. Voorstel voor borging van de nieuwe werkwijze zal gemaakt worden na afloop. 20