Duurzaamheidsprofiel Spoorzone Enschede

Transcriptie

1 Duurzaamheidsprofiel Spoorzone Enschede Analyse van de duurzaamheid van de plannen voor, Stationsgebied en Cultuurzone mbv het computerinstrument DPL Laura van der Noort Amsterdam, 13 oktober 2009 IVAM UvA BV research and consultancy on sustainability Plantage Muidergracht TV Amsterdam - Postbus ZB Amsterdam Tel , Fax , internet: office@ivam.uva.nl

2 Colofon ISO Doc. nr. Titel Auteur(s): Interne review door: Factsheet Duurzaamheidsprofiel Spoorzone Enschede Laura van der Noort Jaap Kortman Deze rapportage is tot stand gekomen /Onderzoek uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Enschede Contactpersoon opdrachtgever: Karin van Eck Voor meer informatie over deze rapportage kunt u contact opnemen met: Laura van der Noort, lvdnoort@ivam.uva.nl Gegevens uit deze rapportage mogen worden overgenomen mits onder uitdrukkelijke bronvermelding. IVAM UvA b.v. aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit het gebruik van de resultaten van dit onderzoek of de toepassing van de adviezen.

3 DUURZAAMHEIDSPROFIEL SPOORZONE ENSCHEDE 1. Inleiding De gemeente Enschede heeft IVAM gevraagd om de duurzaamheid in kaart te brengen van de ontwikkelingsplannen voor de Spoorzone, en om in samenspraak met de gemeente ideeën te genereren om de duurzaamheid van deze plannen te verhogen. De duurzaamheid wordt in kaart gebracht met behulp van de methodiek DPL (zie hieronder). Voor 21 aspecten van duurzaamheid zijn de plannen voor de Spoorzone vergeleken met referentiewijken uit het DPL-programma. Op deze manier zijn de sterke en zwakke punten van de plannen voor de Spoorzone op het gebied van duurzaamheid helder in beeld gebracht. Deze analyse is vervolgens het startpunt geweest om ideeën te genereren voor de verdere verbetering van de duurzaamheid in de plannen voor de Spoorzone. In een workshop met de Gemeente en IVAM zijn de belangrijkste kansen voor duurzaamheid geselecteerd. Deze worden tevens in dit rapport gepresenteerd. De Spoorzone bestaat uit een aantal deelgebieden, die de komende jaren stap voor stap ontwikkeld zullen worden. De drie deelgebieden waarvoor de ontwikkeling het eerst gepland staat, de Cultuurzone en het Stationsgebied zijn het onderwerp van onderhavig project, waarbij twee DPL profielen zijn opgesteld: één voor woonwijk en één voor het centrumgebied, bestaande uit een combinatie van Cultuurzone en Stationsgebied. Zie Figuur 1 voor een kaartje van de deelgebieden. Figuur 1. Kaart van plangebied en deelgebieden 1.1 DPL DPL (DuurzaamheidsProfiel van een Locatie) is een door TNO en IVAM ontwikkeld computerinstrument om de duurzaamheid van een wijk te meten. Voor maximaal 24 aspecten van duurzaamheid worden kenmerken van het plan ingevoerd en wordt een duurzaamheidsscore gegeven (in de vorm van een rapportcijfer ). Deze aspecten beslaan een breed scala aan duurzame onderwerpen: de thema s People, Planet en Profit worden alle drie belicht. Twee aspecten, sociale veiligheid en sociale cohesie, worden in DPL beoordeeld aan de hand van bewonerservaringen, en kunnen daarom niet opgenomen worden in de DPL-berekening voor een nieuwbouwplan. Deze aspecten zijn daarom niet meegenomen in de beoordeling van de Spoorzone. 1

4 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y De scores van de Spoorzone zijn vergeleken met referentiewijken uit het DPL-programma. Een referentiewijk in DPL is een theoretisch geconstrueerde wijk waarin geen bijzondere maatregelen zijn getroffen voor duurzaamheid en waarin net wordt voldaan aan de eisen uit regelgeving. Referentiewijken scoren in het DPL-programma altijd net een voldoende, het cijfer 6, op elk van de DPL-aspecten. In bijlage 1 vindt u een uitgebreidere toelichting op de werkwijze van DPL. 2. Resultaten 2.1 is op het moment een rommelige gebied met woningen, enkele monumentale panden en veel bedrijfspanden, waarvan een deel niet meer in gebruik is. Het plan is de verlaten bedrijfsgebieden te transformeren tot woongebieden met een hoge kwaliteit, waarbij de ligging dicht bij de binnenstad een belangrijke aantrekkingskracht met zich mee brengt. In de westelijke punt van de wijk blijft de bestaande bouw behouden. De plannen voor zijn vergeleken met de referentiewijk Woonwijk aan rand binnenstad, laag- en middelhoogbouw, gemengde bouwperiode. Voor 21 aspecten was voldoende informatie aanwezig om tot een score te kunnen komen. De resultaten staan weergegeven in Figuur 2. Gemiddelde DPL score: 6,9 Figuur 2. DPL-profiel van. De rode lijn geeft de score weer van de referentiewijk. Onzekerheden in de score zijn lichtblauw weergegeven. Gemiddeld over de 21 aspecten scoort de duurzaamheid van hoger dan de referentiewijk: 6,9. Dit is vooral te danken aan hoge scores bij de meeste Profit aspecten. is van oudsher een wijk met veel bedrijvigheid en industrie. Een deel van de bedrijvigheid wordt in de planvorming vervangen door woningbouw, maar in de wijk blijft relatief veel economische activiteit behouden, waardoor de wijk hoog scoort op aspecten als functiemenging en lokale werkgelegenheid. Op milieugebied (planet) scoort de wijk gelijk aan of beter dan de referentiewijk. Afvalinzameling scoort goed, mede dankzij een proef met het inzamelen van plastic. De enige onvoldoende is bodemkwaliteit. Het deel van de wijk waar nieuwbouw 2

5 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E plaatsvindt wordt indien nodig gesaneerd, maar ook in het behouden deel van de wijk komen enkele potentiële verontreinigingen voor. Bij de People aspecten zien we een aantal opvallend hoge en een aantal opvallend lage scores. Het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid per OV is erg goed, groen en water in de wijk scoren onvoldoende. Een uitgebreide toelichting op de scores en de gehanteerde methoden is te vinden in bijlage 1. De belangrijkste sterke en zwakke punten van zijn hieronder samengevat. Sterkste duurzame aspecten in Functiemenging Lokale werkgelegenheid Geurhinder en externe veiligheid Flexibiliteit Afvalinzameling Ondanks dat een deel van de bedrijven vervangen wordt door woningbouw, blijft een gemengde wijk over met veel bedrijvigheid. De grote hoeveelheid bedrijvigheid in de wijk zorgt voor een ruime hoeveelheid arbeidsplaatsen. Er liggen geen geurcontouren of contouren voor de externe veiligheid in Ambachtsschool en Melkfabriek krijgen een andere bestemming. Woon-werkcombinaties worden mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Papier, glas, textiel, gft, grof tuinafval, groot restafval en als proef plastic flessen worden gescheiden ingezameld. 9,0 9,0 9,0 8,7 8,4 Zwakste duurzame aspecten in Water in de wijk Er bevindt zich geen open water in. 3,0 Duurzame bedrijven Voor zover bekend bij de gemeente zijn in geen 3,0 bedrijven gevestigd met een duurzame bedrijfsvoering (bv milieuzorgsysteem) Groen in de wijk Slecht 4% van de wijk is ingeruimd voor openbaar groen. Wel 5,1 komen er bomenrijen en worden bestaande bomen behouden. Bodemkwaliteit Ter plaatste van nieuwbouw wordt de bodem waar nodig 5,2 gesaneerd. In het behouden deel van de wijk komen enkele potentiële verontreinigingen voor. Geluidshinder Langs de singel, de Hengelosestraat, de Raïfeissenstraat en de Deurningerstraat wordt de voorkeursgrenswaarde (48 db) overschreden. Ook overschrijding van de maximaal toelaatbare waarde komt op enkele plekken voor. 5,5 3

6 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y 2.2 Stationsgebied & Cultuurzone In de plannen gaan het Stationsgebied en de Cultuurzone meer dan nu het geval is deel uit maken van de binnenstad van Enschede. De binnenstad wordt zo aan de noordzijde uitgebreid tot globaal het Boerenkerkhof en de Raiffeissenstraat. Het gaat hierbij niet om uitbreiding van het winkelcentrum, maar om een aantrekkelijke inrichting van het stationgebied en het aaneensmeden van Roombeek en de binnenstad langs de cultuurmijl. De twee deelgebieden hebben een verschillend karakter. De Cultuurzone kenmerkt zich als stedelijk woongebied met enkele voorzieningen en bedrijven. Er wordt een binnenstads-struinmilieu ontworpen: de buurt moet aanvoelen als een binnenstad, met nauwere profielen en verrassende doorzichten. Het Stationsgebied heeft een zakelijker karakter door een relatief groot aandeel kantoren, en de functie als toegangspoort voor de stad. De twee wijken zijn voor de berekening samengevoegd en vergeleken met de referentiewijk stadscentrum grote stad. Gemiddelde DPL score: 6,6 Figuur 3. DPL-profiel van het Stationsgebied en de Cultuurzone. De rode lijn geeft de score weer van de referentiewijk. Onzekerheden in de score zijn oranje weergegeven. Gemiddeld over de duurzaamheidsaspecten scoort de wijk hoger dan de referentie: 6,6. Gekeken naar de drie P s, wordt duidelijk dat op milieugebied (Planet) Stationsgebied en Cultuurzone het gelijk of beter doen dan de referentiewijk. Vooral het ruimtegebruik is efficiënt dankzij ondergronds parkeren en hoogbouw, en er worden veel verschillende soorten afval ingezameld waaronder, als proef, plastic flessen. De sociale aspecten (People) scoren erg wisselend. Belangrijk knelpunt is geluidshinder, waarbij opgemerkt moet worden dat alleen gegevens beschikbaar waren voor het huidige stratenpatroon, dus inclusief de Molenstraat. Ook de Raïfeissenstraat en het spoor hebben echter aanzienlijke geluidscontouren boven de voorkeurswaarde. Ook groen en water in de wijk scoren onvoldoende, vooral in het Stationsgebied is weinig groen aanwezig. Daar staat tegenover dat de kwaliteit van woningen en omgeving hoog is, er geen 4

7 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E sprake is van geurhinder of belemmeringen voor de externe veiligheid en dat voorzieningenniveau, de bereikbaarheid met OV en fiets en de verkeersveiligheid ruim voldoende zijn. Tot slot de Profit aspecten. Ook hier een wisselend beeld. De lokale werkgelegenheid is dankzij de kantoren in het Stationsgebied hoog. De diversiteit van de bedrijvigheid is echter in de huidige situatie voor een stadscentrum laag. De verwachting is wel dat dit, door toename van de bedrijvigheid, toe zal nemen. Ook zijn er nauwelijks bedrijven in het gebied met een duurzame bedrijfsvoering. De belangrijkste troef van het plan voor duurzaamheid is de grote mate van flexibiliteit. In de Cultuurzone worden alle woningen gebouwd met verhoogde plint, zodat deze gebouwen in de toekomst ook aantrekkelijk zijn als bedrijfsruimte. Een uitgebreide toelichting op de scores en de gehanteerde methoden is te vinden in bijlage 1. De belangrijkste sterke en zwakke punten van Cultuurzone en Stationsgebied zijn hieronder samengevat. Sterkste duurzame aspecten in het Stationsgebied / Cultuurzone Flexibiliteit Geurhinder en externe veiligheid Kwaliteit van woningen en omgeving Afvalinzameling Lokale werkgelegenheid Woningen in de Cultuurzone worden gebouwd met verhoogd plafond in de plint, zodat ze in de toekomst ook geschikt zijn als bedrijfsruimte. Ook komen er schoolwoningen. Er liggen geen geurcontouren of contouren voor de externe veiligheid in de wijk. De score is gebaseerd op de WOZ-waarde (VON voor nieuwbouw) in de wijk tov die in de gemeente. De nieuwbouw in de Cultuurzone zal van hoge kwaliteit zijn. Papier, glas, textiel, gft, grof tuinafval, groot restafval en als proef plastic flessen worden gescheiden ingezameld. Dankzij de grote hoeveelheid kantoren in het stationsgebied is er een groot aantal arbeidsplaatsen in de wijk. 9,0 9,0 8,4 8,4 7,7 Zwakste duurzame aspecten in het Stationsgebied / Cultuurzone Geluidshinder De verkeerssituatie incl de Molenstraat is bekeken. Hierlangs vinden overschrijdingen plaats van de maximale toelaatbare waarden. Ook langs de Hengelosestraat, Raïfeissenstraat, Deurningerstraat en het spoor vinden overschrijdingen plaats. Duurzame bedrijven Voor zover bekend bij de gemeente is het station het enige bedrijf in de wijk met een duurzame bedrijfsvoering (bv milieuzorgsysteem). Diversiteit bedrijvigheid De huidige diversiteit van de bedrijvigheid is voor een stadscentrum gering. Wel neemt dit naar verwachting toe door realisering van extra kantoren en culturele voorzieningen. Water in de wijk Bij het belastingkantoor staat open water gepland en er zijn 2 fonteinen. De hoeveelheid open water is echter klein. Groen in de wijk De Cultuurzone is, mede dankzij het Boerenkerkhof, een vrij groene wijk, maar in het Stationsgebied is weinig openbaar groen aanwezig. 3,0 3,2 3,7 + 4,2 5,4 5

8 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y 3. Kansen voor een duurzame Spoorzone De duurzaamheidsprofielen worden als uitgangspunt gebruikt om te onderzoeken welke kansen er in de Spoorzone zijn om tot een duurzamere ontwikkeling te komen. Om te focussen op de onderwerpen die in de ogen van de gemeente het meest kansrijk zijn voor de Spoorzone, gaat hierbij speciale aandacht uit naar de thema s energie, mobiliteit, groen en water, functiemenging/diversiteit en flexibiliteit. Tijdens een workshop op 23 september 2009 zijn door medewerkers van verschillende afdelingen van de gemeente en door IVAM voor elk van deze thema s al brainstormend duurzame maatregelen bedacht. Een volledige lijst hiervan is terug te vinden in bijlage 3. Vervolgens zijn gezamenlijk uit deze longlist van duurzame maatregelen 4 thema s geselecteerd die de meeste prioriteit hebben bij de verdere planvorming. Deze staan hieronder beschreven. 1. Waterbeheer Het plan is om in de Spoorzone een gescheiden rioolstelsel aan te leggen. Vooralsnog kan het afgekoppelde regenwater echter niet gescheiden verwerkt worden. De Spoorzone biedt wel andere kansen om het regenwater op een duurzame manier te verwerken. Twee mogelijkheden worden besproken en lijken kansrijk en kostenefficiënt: Infiltratie in tuinen. Uitgezocht kan worden of een subsidieregeling mogelijk is, waarbij particulieren gestimuleerd worden het regenwater in hun eigen tuin af te koppelen en te infiltreren. Zichtbare afvoer naar de Roombeek. Ten noorden van loopt de onlangs in ere herstelde beek de Roombeek. Regenwater uit kan hier bovengronds, bijvoorbeeld door een open goot, naartoe worden afgevoerd. Behalve de verminderde belasting van het riool in, zijn voordelen hiervan dat de Roombeek gevoed wordt en dat de beleving van het water in de wijk toeneemt. De belangrijkste partijen die betrokken moeten worden bij deze maatregelen zijn het waterschap, Beheer Openbare Ruimte (BOR) en de waterontwerpers van het stedenbouwkundig bureau. De kosten voor de infiltratiemaatregel bestaan uit de afkoppelingskosten per woning. De orde van grootte hiervan is euro per woning. Deze kosten kunnen door particulieren gedragen worden of (deels) door de gemeente, bijvoorbeeld in de vorm van een subsidie of verlaging van de rioleringsbelasting. De kosten voor de aanleg van een regenwaterstelsel naar Roombeek zijn hoger. Baten voor beide maatregelen zijn vermindering van de piekbelasting van het riool en vermindering van de belasting van de Rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het zoeken naar een manier om deze kosten en baten te verevenen, zal de haalbaarheid van de aanleg van het rioolstelsel vergroten. Tot slot is ook het ter beschikking hebben van extra water voor tuinen resp. de Roombeek een meerwaarde. 6

9 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E 2. Energie Kansrijke methoden om in de Spoorzone tot een verlaging van het energieverbruik te komen zijn onder meer: Prestatie-afspraken over de EPC van de nieuwbouw, bijvoorbeeld tot het niveau van een passiefhuis (EPC=0,4). Dit levert voor het gebouwgebonden energiegebruik een besparing op van 50% ten opzichte van woningen die volgens het bouwbesluit (EPC = 0,8) gebouwd worden. Een laag EPC kan gerealiseerd worden met bijvoorbeeld extra isolatie en zonnepanelen op daken. LED verlichting in de openbare ruimte. Hiermee kan in woonwijken een besparing van het elektriciteitsverbruik van 15-27% worden bereikt (bron: RIVM, 2009). Onderzoeken of een vruchtbare combinatie tussen bodemsanering en Warmte Koude Opslag mogelijk is. De extra investering voor het realiseren van een EPC van 0,4 zijn naar schatting euro per woning. De baten bestaan uit lagere energielasten voor bewoners. De maatregel wordt makkelijk door te voeren als er een manier gevonden wordt om een deel van de opbrengsten te verevenen met de investering. Er worden op de markt reeds financieringsconstructies toegepast waarbij dit gebeurt, zoals de PPM methode van Seinen Projectontwikkeling. 1 LED verlichting kan waarschijnlijk kostenneutraal gerealiseerd worden. Ook hier geldt dat er in eerste instantie wel een extra investering moet plaatsvinden, die pas in de loop van de gebruiksfase wordt terugverdient. Er zal binnen de gemeente daarom een kasstroom georganiseerd moeten worden van beheerskosten naar investeringskosten. Of de geplande bodemsaneringen kostenefficiënt gecombineerd kunnen worden met het aanleggen van Warmte Koude Opslag hangt sterk van de specifieke situatie af en zal apart onderzocht moeten worden. De gemeente Zwolle heeft hier voor verschillende situaties in hun gemeente onderzoek naar gedaan Functiemenging & flexibiliteit De wijken kenmerken zich in de huidige plannen al als gemengde wijken waar behalve gewoond ook gewerkt zal worden. Om deze menging van functies verder uit te bouwen en op optimale wijze een meerwaarde voor de wijk te laten zijn, worden de volgende maatregelen geselecteerd. Herbestemming markante gebouwen, zoals de Melkfabriek en de Ambachtsschool. Naast appartementen zou hiervoor ook gedacht kunnen worden aan voorzieningen als een crèche. Dat maakt dat deze monumentale gebouwen niet alleen open zouden staan voor de bewoners van het gebouw, maar ook voor mensen uit de buurt. Door de oriëntatie van de nieuwbouwwoningen aan te laten sluiten bij deze markante gebouwen, wordt hun rol in het beeld van de wijk verder versterkt. Wonen-werken als meervoudige functie in het bestemmingsplan. De keus tussen functies blijft zo ook bestuurlijk flexibel. 1 Bron: 2 Zie: Projectenboek Visie op de Ondergrond (Gem. Zwolle, 2008); ( 7

10 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y Flexibel bouwen (nieuwbouw), ook in. Door te bouwen met verhoogd plafond in de plint (4m), zijn woningen in een later stadium relatief eenvoudig om te zetten naar bedrijfsruimte, atelier of winkel. Voorbeeld van een nieuwbouwproject waar een verhoogde plint heeft geleidt tot een aantrekkelijke mix van wonen en werken, is het dorp Lent bij Nijmegen (zie afbeelding). Baten van functiemenging zijn onder meer een vermindering van de mobiliteit en mogelijk een hogere verkoopwaarde wanneer er in de woning ook gewerkt kan worden. Kosten voor het flexibel bouwen zijn naar schatting per woning. 4. Lopen en fietsen Autogebruik geeft een belangrijke bijdrage aan het energiegebruik in Nederland, en heeft op lokale schaal bovendien negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit, geluidshinder en verkeersveiligheid. Een stedenbouwkundig ontwerp dat mensen uitnodigt om de auto te laten staan en te lopen of te fietsen, heeft dan ook veel prioriteit. Hoe dit het best bereikt kan worden is nog onderwerp van discussie. Gedacht wordt aan het creëren van snelle doorgaande routes naar het station, hoewel onzeker is of dit goed toepasbaar is in het karakter van de wijken, en van het creëren van een aantrekkelijke buitenruimte, die uitnodigt tot fietsen en lopen. Daarbij valt te denken aan vrijliggende fietspaden, oversteekvoorzieningen, bredere stoepen of zelfs het realiseren van centrale (al dan niet ondergrondse) parkeervoorziening in plaats van parkeren langs de weg. Voorbeeld van een wijk waar de laatste maatregel is toegepast is het GWL terrein in Amsterdam. 3 Ook aantrekkelijke wandelroutes van de Cultuurzone naar de oude binnenstad zijn belangrijk. De mogelijke extra kosten voor het inrichten van de openbare ruimte zijn in dit geval moeilijk te verevenen met de baten, die onder meer bestaan uit lagere uitgaven aan autogebruik door bewoners en minder benodigde parkeerplaatsen. Onorthodoxere maatregelen, zoals het belonen van bewoners die er voor kiezen geen gebruik te maken van een parkeerplaats, behoren tot de mogelijkheden. 3 Zie bijvoorbeeld: 8

11 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E 4. Conclusie Voor twee deelgebieden in de Spoorzone en een combinatie van Stationsgebied en Cultuurzone is onderzocht welke kansen er zijn om de duurzaamheid van de ontwikkelingsplannen te verbeteren. Eerst is met behulp van de methodiek DPL een analyse gemaakt van de duurzaamheid van de huidige plannen. Hieruit kwam naar voren wat voor deze wijken de sterke en zwakke punten voor duurzaamheid zijn. In zijn, dankzij de grote hoeveelheid bedrijvigheid, vooral de profit aspecten sterk, met hoge scores voor functiemenging en lokale werkgelegenheid. De mogelijkheid tot het combineren van wonen en werken in het bestemmingsplan en herbestemming van markante gebouwen (Ambachtsschool en Melkfabriek) zorgen voor een hoge mate van flexibiliteit. Zwakkere punten zijn het ontbreken van open water en een kleine hoeveelheid openbaar groen, hoewel daarbij de nuance moet worden aangebracht dat aangrenzend groen niet is meegewogen. Ook is geluidshinder als gevolg van de omringende wegen een probleem en blijven er in het deel van de wijk dat niet ontwikkeld gaat worden enkele bodemverontreinigingen bestaan. In de Cultuurzone en het Stationsgebied is het grote pluspunt voor duurzaamheid de hoge mate van flexibiliteit: de woningen in de Cultuurzone zullen gebouwd worden met verhoogd plafond in de plint, waardoor zij in de toekomst ook goed voor andere functies als ateliers en kleinschalige bedrijvigheid zijn te gebruiken. Daarnaast zijn onder meer de kwaliteit van de woningen, lokale werkgelegenheid en een efficiënt ruimtegebruik sterke punten van de plannen. Met het huidige stratenpatroon, waarin de Molenstraat een belangrijke doorgaande route is, is geluidshinder een groot probleem in de wijk. Daarnaast zijn ook de diversiteit van de bedrijvigheid en groen en water in de wijk zwakke punten. Vooral in het Stationsgebied is weinig groen aanwezig. Met deze analyse als startpunt hebben IVAM en de gemeente gezamenlijk de meest kansrijke opties geselecteerd om de wijkontwikkeling verder te verduurzamen. Hierbij is ook rekening gehouden met de globale kosten van de maatregelen en de mogelijkheden om de kosten gedragen te laten worden door de personen of instanties waar de baten bij terecht komen. Er zijn vier terreinen geselecteerd waarvoor extra duurzaamheidsmaatregelen het meest haalbaar zijn: Waterbeheer. Mogelijkheden zijn om het regenwater van particuliere woningen te infiltreren in de tuin, of om het regenwater uit zichtbaar door de wijk af te voeren naar de Roombeek. Energie. Maatregelen zijn het aanscherpen van de EPC ambitie, LED verlichting in de openbare ruimte en onderzoeken of een combinatie van bodemsanering met warmte-koude-opslag mogelijk is. Functiemenging en flexibiliteit. Hier zijn kansen het herbestemmen van markante gebouwen, het mogelijk maken van zowel wonen als werken in het bestemmingsplan en bouwen met verhoogde plint, ook in, zodat woningen in de toekomst gemakkelijk ook voor andere functies als kleinschalige bedrijvigheid bestemd kunnen worden. Lopen en fietsen. Bij het inrichten van de openbare ruimte moet ervoor gezorgd worden dat lopen en fietsen zo aantrekkelijk mogelijk wordt gemaakt, bijvoorbeeld door extra fietspaden of oversteekvoorzieningen. De gemeente is nu weer aan zet om deze maatregelen verder te concretiseren en zo te komen tot een duurzame ontwikkeling van de Spoorzone. 9

12 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y Bijlage 1. DPL DPL is het computerinstrument dat de duurzaamheid van een wijk meet en vergelijkt met een referentiewijk. Het is ontwikkeld door IVAM en TNO. Het programma richt zich op gebruik bij gebiedsontwikkeling zowel voor bestaande wijken als nieuwbouwplannen. DPL staat voor DuurzaamheidsProfiel van een Locatie. Het geeft u de mogelijkheid duurzaamheid een heldere plaats te geven in ruimtelijke planning. De methode is gebaseerd op de drie internationale elementen van duurzaamheid, namelijk Planet (milieu), People (sociaal) en Profit (economie). Deze drie elementen zijn onderverdeeld in 11 thema s (zie de figuur hieronder) en 24 duurzaamheidsaspecten waarvoor DPL de duurzaamheid meet. Figuur 4. Overzicht van de aspecten van duurzaamheid die in DPL opgenomen zijn. Hoe werkt het DPL computerprogramma? Er is niet één weg naar een duurzame wijk. Verschillende typen wijken bieden verschillende mogelijkheden om de duurzaamheid van een wijk te verbeteren. In een villawijk aan de rand van de stad is bijvoorbeeld meer groen te verwachten dan in een wijk in de binnenstad. Daarom zijn verschillende referentiewijken ingevoerd in het programma. Om te bepalen hoe duurzaam uw wijk is, wordt de referentiewijk geselecteerd die qua bebouwing en functies het meest overeenkomt met uw wijk. De referentiewijken zijn gebaseerd op de wijktypologieën uit het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw, zoals bijvoorbeeld een Laagbouw, lage dichtheid of Middelhoogbouw in grote stad. De referentiewijken uit het programma zijn geconstrueerde wijken die een gemiddelde wijk representeren waarin geen bijzondere duurzame maatregelen zijn getroffen en waarin net wordt voldaan aan de eisen uit regelgeving. Afgesproken is dat de referentiewijken standaard een 6, oftewel een voldoende, scoren op elk van de aspecten. 1 0

13 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E Vervolgens worden gegevens van de wijk ingevoerd; het gaat om zowel fysieke gegevens van de wijk als om resultaten van bewonersenquêtes in het geval van een bestaande wijk. Met behulp van deze gegevens en kengetallen uit de database van het programma berekent DPL per aspect de duurzaamheidscore. Om deze duurzaamheidscores betekenis te geven, normaliseert het programma deze naar traditionele schoolcijfers tussen 3 en 9 (3 = minst duurzaam, 9 = meest duurzaam). Deze schoolcijfers worden vervolgens afgezet tegen de scores van de geselecteerde referentiewijk. De score van de referentiewijk (altijd een 6) wordt met een rode lijn aangegeven in het staafdiagram waarin de resultaten gepresenteerd worden. Voor verreweg de meeste aspecten wordt in de berekening alleen het plangebied zelf beschouwd. Alleen voor de aspecten Voorzieningen en winkels en Bereikbaarheid OV en fiets wordt ook naar de nabije omgeving gekeken. 1 1

14 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y Bijlage 2: Toelichting per aspect ASPECT 1 RUIMTEGEBRUIK Voor het vaststellen van de intensiteit van het ruimtegebruik wordt gebruik gemaakt van de standaard berekeningsmethode Floor-Space-Index (FSI), waarin het totale vloeroppervlak bebouwd in de wijk wordt gedeeld door het grondoppervlak van de wijk (excl. open water). Per referentiewijk is de referentiebasis verschillend: voor een villawijk bijvoorbeeld is de referentiewaarde 0,2 en voor een kantorencentrum 1,0. Het vloeroppervlak van de nieuwbouw volgt uit het programma. Er blijft echter ook een deel van de bestaande bouw behouden. Hiervan is het vloeroppervlak geschat vanaf de kaart, kentallen en uit eigen waarneming, en bevat daarom een onnauwkeurigheid. Er wordt in een flinke hoeveelheid vloeroppervlak toegevoegd, vooral woningen, ten opzichte van de huidige situatie. De wijk krijgt daarmee, met een FSI van 0,6, een hoge bebouwingsdichtheid voor een woonwijk. De score is daarom ruim voldoende: 7,2. Het Stationsgebied en de Cultuurzone zijn dichtbebouwd, er komt in de huidige situatie al op enkele plekken hoogbouw voor en in de plannen wordt bovendien vloeroppervlak toegevoegd. Naast de bestaande ondergrondse parkeergarage, wordt een extra parkeergarage toegevoegd. De FSI voor het gebied is gemiddeld 1,0. Dit is hoger dan de referentie voor een stadscentrum, de score is 7,5. ASPECT 2 ENERGIE De woningcorporatie heeft de doelstelling uitgesproken een EPC van 0,4 te realiseren (Bouwbesluit: EPC = 0,8). De financiering voor deze maatregel is echter nog niet rond. Daarom is besloten bij het toekennen van de DPL-score voorzichtig te zijn. Voorlopig is aangenomen dat volgens het bouwbesluit wordt gebouwd, met EPC = 0,8. De DPL-score is daarom voor beide wijken 6,0. In de wijken blijven ook oudere woningen behouden. Hun energielabel is niet bekend en daarom niet in de score verwerkt. ASPECT 3 MATERIALEN De ambities voor het gebruik van duurzame materialen in de bouw, zijn op dit moment nog niet nader uitgewerkt. Er kon daarom geen score worden toegekend. ASPECT 4 WATERBEHEER Voor nieuwbouw hanteert de gemeente de eis dat een gescheiden rioolstelsel wordt aangelegd. In de DPL berekening is daarom aangenomen dat het gedeelte van de wijken waar nieuwbouw plaatsvindt afgekoppeld wordt, en het gedeelte waar de bestaande bouw behouden blijft een gemengd rioolstelsel heeft. Het afgekoppelde regenwater kan echter vooralsnog niet gescheiden verwerkt worden. Vandaar dat twee scores in de grafiek zijn weergegeven: de hoeveelheid regenwater die daadwerkelijk gescheiden wordt verwerkt is minimaal, en leidt tot score 3,0 in beide wijken. Het systeem bereidt echter reeds voor dat een groot deel van de wijk afgekoppeld kan worden. Op basis van het oppervlaktepercentage waarvoor dit geldt, zijn de scores 6,1 voor en 7,2 voor Stationsgebied en Cultuurzone. 1 2

15 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E ASPECT 5 - AFVALINZAMELING In Enschede worden papier, glas, textiel, gft, grof tuinafval en groot restafval in de wijk gescheiden ingezameld. Als proef worden op dit moment ook plastic flessen gescheiden ingezameld. Deze proef is meegewogen in de DPL-berekening. Het aantal afvalstromen dat gescheiden wordt ingezameld is groter dan in de referentiewijk, beide wijken scoren hoog: 8,4. ASPECT 6 BODEMKWALITEIT Het deel van de wijk waar nieuwbouw plaatsvindt wordt waar nodig gesaneerd tot het niveau vereist voor de functie. In het behouden deel van de wijk komen echter enkele potentiële verontreinigingen voor, als gevolg van (historische) bedrijvigheid. Potentiële verontreinigingen zijn, in afwachting van nader onderzoek, in de DPL-berekening ingevoerd als daadwerkelijk verontreinigd. De score is hierdoor onvoldoende: 5,2. Het deel van de wijk waar nieuwbouw plaatsvindt wordt waar nodig gesaneerd tot het niveau vereist voor de functie. In het behouden deel van de wijk komen echter enkele potentiële verontreinigingen voor, met name rond het spoor. Potentiële verontreinigingen zijn, in afwachting van nader onderzoek, in de DPLberekening ingevoerd als daadwerkelijk verontreinigd. De score is hierdoor licht onvoldoende: 5,7. ASPECT 7 LUCHTKWALITEIT Er vinden in de wijken geen overschrijdingen plaats van de normen voor luchtkwaliteit. Er is uitgegaan van berekeningen voor het jaar Voor fijn stof geldt dat de achtergrondconcentratie 21,4 ug/m 3 (excl. zeezoutcorrectie) bedraagt en geen overschrijdingen van de grenswaarde optreden. Ook voor NO 2 worden in 2020 geen overschrijdingen berekend. De achtergrondconcentratie voor NO 2 bedraagt binnen de gebieden 12,4 ug/m 3. Beide wijken scoren daarmee gelijk aan de referentiewijk: 6,0. ASPECT 8 GELUIDSHINDER De score is gebaseerd op berekeningen voor de geluidscontouren in 2020, wanneer het huidige stratenpatroon behouden blijft, dus inclusief de Molenstraat (bron: Memo Geluidsbelasting spoorzone, deelgebieden, Stationsgebied en Cultuurzone, 2009) De wijk kent een behoorlijke mate van geluidshinder. Vanwege het verkeer op de singel, de Hengelosestraat, de Raïfeissenstraat en de Deurningerstraat zal op de eerstelijns bebouwing de voorkeursgrenswaarde (48 db) worden overschreden. Langs de singel, de Hengelosestraat en de Raïfeissenstraat is de geluidsbelasting dermate hoog dat op diverse plaatsen de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (63 db nieuwe woningen, 68 db vervangende nieuwbouw) wordt overschreden. Gebaseerd op de grootte van de oppervlakten waar overschrijding plaats vindt, is de DPL-score licht onvoldoende: 5,7. Op de eerstelijns bebouwing wordt vanwege de relevante wegen in het deelgebied Stationsgebied en Cultuurzone de voorkeursgrenswaarde overschreden. Langs de Hengelosestraat, Molenstraat, Raïfeissenstraat en Deurningerstraat is de geluidsbelasting dermate hoog dat op diverse plaatsen de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (63 db nieuwe woningen, 68 db vervangende nieuwbouw) wordt overschreden. In het westelijk deel van het deelgebied Stationsgebied wordt vanwege de spoorlijn Enschede-Hengelo niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. In een smalle strook aan weerszijden van het spoor is de 1 3

16 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y geluidsbelasting dermate hoog dat de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt overschreden. In deze strook is in de huidige situatie geen geluidsgevoelige bebouwing aanwezig. Vanwege de spoorlijn Enschede-Gronau wordt op de eerstelijns bebouwing de voorkeursgrenswaarde overschreden. Aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt voldaan. Door de mate van de overschrijdingen is de DPL-score onvoldoende: 3,0. ASPECT 9 GEURHINDER Er liggen in het plangebied geen geurcontouren. ASPECT 10 EXTERNE VEILIGHEID Er liggen geen contouren voor externe veiligheid in het gebied. ASPECT 11 SOCIALE VEILIGHEID Sociale veiligheid wordt in DPL beoordeeld aan de hand van ervaringen van bewoners en kan daarom niet beoordeeld worden voor een nieuwbouwplan. ASPECT 12 VERKEERSVEILIGHEID Op de wegen die de wijk omringen geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Op de wegen binnen de wijk en op de busbaan is de maximumsnelheid 30 km/uur. Er zijn geen vrijliggende fietspaden gepland. Op basis van de weglengte en de verhouding tussen 30 en 50 km/uur, is de score iets lager dan de referentiewijk: 5,7. De score is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp waarin de Molenstraat geen doorgaande route meer zal zijn. In de Cultuurzone gaat een zogeheten struinmilieu gelden. De auto rijdt daar stapvoets. De score is daarom hoog: 7,7. Opgemerkt moet worden dat in de huidige situatie wel veel ongelukken plaatsvinden rond het station, ondanks dat daar geen doorgaande wegen lopen. Dit is niet meegewogen in de score, maar moet wellicht wel aandachtspunt blijven bij inrichting van de directe omgeving van het station. ASPECT 13 VOORZIENINGEN EN WINKELS Er wordt gekeken naar het aantal voorzieningen in verschillende categorieën (basisscholen, medisch, cultureel, jongerenvoorzieningen, speelmogelijkheden voor kinderen, etc) in de wijk en tot 200m daarbuiten. De huidige situatie is als uitgangspunt genomen, en aangepast voor de plannen op basis van het programma en de geplande sloop. Er zijn meer dan voldoende voorzieningen in het gebied of vlak daarbuiten, onder meer een basisschool, kerken en een muziekschool. Het voorzieningenniveau is daarmee hoger dan in de referentiewijk, score: 7,8. Er zijn in de wijk en vlak daarbuiten onder meer culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en een basisschool. Vlak naast de Cultuurzone, aan de Oosterstraat, ligt een gezondheidscentrum met onder andere huisartsen, een fysiotherapeut en een apotheek. Wel ontbreken vooralsnog bijvoorbeeld jongerenvoorzieningen. De score komt al met al hoger uit dan in de referentie voor een stadscentrum: 6,9. 1 4

17 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E ASPECT 14 BEREIKBAARHEID OV EN FIETS Het openbaar vervoer is goed. Het station ligt vlakbij, er komt een vrij liggende busbaan, er rijden een ruime hoeveelheid buslijnen, veelal met een hoge frequentie en er komt een HOV halte aan de rand van de wijk. Fietsvoorzieningen zijn in mindere mate aanwezig. Langs alle 50-km wegen liggen fietsstroken, maar er zijn vooralsnog geen vrijliggende fietspaden gepland. De score is, dankzij het goede OV, desalniettemin hoog: 8,2. Het station ligt in plangebied, en bij het station zijn veel buslijnen, zowel stads- als streekvervoer. Er komt een fietstunnel onder spoor door, en 2 extra fietsenstallingen naast de 3 reeds bestaande. Vrijliggende fietspaden zijn vooralsnog niet gepland. Hoewel de referentie streng is in een stadscentrum ligt uitgebreid openbaar vervoer in de lijn der verwachtingen scoort de wijk ruim voldoende: 7,7. ASPECT 15 GROEN IN DE WIJK Het percentage van het oppervlak dat ingeruimd is voor openbaar groen is met ca 4% laag. Geplande bomenrijen en enkele bestaande singuliere bomen trekken de score weliswaar omhoog, maar niet tot het niveau van de referentiewijk. Score: 5,1. Ter nuance moet opgemerkt worden dat alleen het groen in de openbare ruimte wordt meegewogen, privétuinen niet. Ook wordt alleen naar de wijk zelf gekeken. Dat grenst aan het GJ van Heekpark en het park in Schuttersveld, komt niet in de score terug. De Cultuurzone is dankzij onder meer het Boerenkerkhof en een aantal bijzondere singuliere bomen, een behoorlijk groene wijk. In het Stationsgebied is echter weinig groen aanwezig. De score voor de twee wijken gezamenlijk komt hierdoor uit op 5,4. ASPECT 16 WATER IN DE WIJK In is geen open water aanwezig. De score is daarom minimaal: 3,0. Er is in de plannen open water gepland direct ten noorden van het station. Verder zijn er twee fonteinen in het plangebied: één op het stationsplein en één bij het belastingkantoor. De totale hoeveelheid water is echter klein, en de score onvoldoende: 4,1. Er wordt momenteel onderzocht of er een inmiddels verdwenen waterloop door de wijken heeft gelopen. Als dat zo blijkt te zijn, is het herstellen van deze beek een goede kans om de hoeveelheid water te vergroten. ASPECT 17 KWALITEIT WONINGEN EN OMGEVING De kwaliteit van woningen en woonomgeving hangt af van veel verschillende factoren. De WOZ-waarde (VON voor nieuwbouw) van de woningen in relatie tot die in de regio blijkt hier een goede maat voor te zijn. De scores zijn zowel gebaseerd op de nieuwbouw (geschatte VON-waarden zijn overgenomen uit het programma), als op de bestaande bouw. Voor de waarde van de bestaande bouw (bron: Sociale kaart, 2007) geldt dat deze alleen bekend was per CBS buurt voor De grenzen van de CBS buurten 1 5

18 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y (respectievelijk en City) vallen niet geheel samen met de wijkgrenzen zoals in de DPLberekening gehanteerd. Er moet daarom rekening gehouden worden met een onzekerheid. De nieuwbouw en de herinrichting van de openbare ruimte geven een belangrijke kwaliteitsimpuls aan de wijk. Beide wijken scoren goed. : 7,6 en : 8,4. Doordat er een groot verschil is tussen het prijspeil van de huidige woningen en van de geplande nieuwbouwwoningen, bepaalt de verhouding nieuwbouw/bestaande bouw grotendeels de score. ASPECT 18 CULTUURHISTORISCHE WAARDE Meerdere panden in de wijk, waaronder de Ambachtsschool en enkele herenhuizen langs de Hengelosestraat en de singel hebben een monumentale status. In het noorden van liggen bovendien vooroorlogse woningen die behouden blijven. De score is hierdoor hoog 7,9. Er liggen enkele monumenten in de wijk, zoals het gerechtsgebouw en herenhuizen aan de Hengelosestraat. Ook het Boerenkerkhof heeft een monumentale status. De score is hierdoor ruim voldoende: 6,7. ASPECT 19 SOCIALE COHESIE Sociale cohesie wordt in DPL beoordeeld aan de hand van ervaringen van bewoners en kan daarom niet beoordeeld worden voor een nieuwbouwplan. ASPECT 20 LOKALE WERKGELEGENHEID Er is een schatting gemaakt van het aantal arbeidsplaatsen op basis van het oppervlak van de verschillende functies. Er zijn voor een woonwijk veel bedrijven in, die zorgen voor een ruim aanbod aan banen. Score 9,0. Dankzij de grote hoeveelheid kantoren, vooral in het Stationsgebied, is de hoeveelheid arbeidsplaatsen hoog, ook voor een stadscentrum. Score: 7,7. Over de huidige situatie zijn nauwkeurige gegevens bekend, en scoren beide wijken een 9 (waarbij aangetekend moet worden dat afgezet wordt tegen de referentie woonwijk, wat in de huidige situatie niet geheel terecht is). Voor de toekomstige situatie zijn geen goede inschattingen bekend. Verwacht wordt dat de werkgelegenheid in zal afnemen, doordat bedrijvigheid vervangen wordt door woningbouw, en in het stationsgebied en de Cultuurzone ongeveer gelijk blijft. ASPECT 21 DIVERSITEIT BEDRIJVIGHEID Bij dit aspect wordt zowel het aantal bedrijven in de wijk meegewogen als de spreiding over verschillende sectoren. Over de huidige situatie zijn nauwkeurige gegevens bekend. Deze gegevens zijn als basis gebruikt voor de berekening. De verwachte veranderingen zijn in dit stadium niet kwantitatief bekend, maar zijn in Figuur 1 en 2 indicatief aangegeven met een pijl. De diversiteit van de bedrijvigheid is in de huidige situatie hoog. Er zijn veel bedrijven en verschillende sectoren, zoals industrie, bouwnijverheid, zakelijke dienstverlening, detailhandel en voorzieningen zijn 1 6

19 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E vertegenwoordigd. De score komt uit op 7,8. Verwacht wordt dat de diversiteit van de bedrijvigheid in zal afnemen, doordat bedrijvigheid vervangen wordt door woningbouw. Woon-werk combinaties kunnen dit mogelijk (deels) compenseren. In het Stationsgebied en de Cultuurzone is de diversiteit van de bedrijvigheid op dit moment beperkt. In het Stationsgebied zijn veel bedrijven gevestigd. De sectoren handel en zakelijke dienstverlening overheersen, maar ook andere sectoren, zoals voorzieningen en openbaar bestuur zijn vertegenwoordigd. In de Cultuurzone zijn echter slechts weinig bedrijven gevestigd. In verhouding tot de referentiewijk voor een stadscentrum is de diversiteit van de bedrijvigheid voor de twee wijken gecombineerd onvoldoende: 3,7. De verwachting is dat de bedrijvigheid hier zal toenemen, onder andere door woon-werkcombinaties in de Cultuurzone en een toename van het aantal kantoren. ASPECT 22 DUURZAME BEDRIJVEN Bij dit aspect wordt gekeken naar het percentage van de bedrijven in het plangebied, die een duurzame bedrijfsvoering hanteren. Het enige bedrijf in de Spoorzone waarvan bij de gemeente bekend is dat het een milieuzorgsysteem heeft is het station. Beide wijken scoren daarom laag. minimaal, 3,0 en het 3,2. ASPECT 23 FUNCTIEMENGING Voor een woonwijk is er in veel bedrijvigheid, ook nadat een deel van de bedrijven vervangen wordt door woningbouw. De score voor functiemenging is daarom hoog: 9,0. De mate waarin de functies wonen, werken, voorzieningen en winkels gemengd zijn in de wijk, is normaal voor een stadscentrum. De wijk scoort gelijk aan de referentiewijk: 6,0. ASPECT 24 FLEXIBILITEIT In de berekening is aangenomen dat twee markante gebouwen in de wijk, de Ambachtsschool en de Melkfabriek, behouden blijven en een nieuwe functie krijgen. Daarnaast krijgt ca 25% van de kavels in het bestemmingsplan een meervoudige functie, wonen en werken. Wanneer deze beide maatregelen worden doorgevoerd, is de score hoog: 8,7. De woningen in de Cultuurzone zullen flexibel worden gebouwd, dat wil zeggen met verhoogde plint, zodat de gebouwen geschikt zijn voor zowel kleinschalige bedrijvigheid als om te wonen. Ook worden er schoolwoningen gebouwd: een gebouw dat in eerste instantie dienst zal doen als school, maar omgezet kan worden naar woningen. De score is dankzij deze maatregelen maximaal: 9,0. 1 7

20 I V A M R E S E A R C H A N D C O N S U L T A N C Y O N S U S T A I N A B I L I T Y Bijlage 3. Longlist duurzame kansen Tijdens de workshop op 23 september 2009 met de gemeente en IVAM werden de volgende duurzame kansen genoemd voor de Spoorzone. Energie Tappunten/oplaadpunten elektrisch vervoer Warmte-kracht koppeling + stadsverwarming Warmtebron ketelcentrale Deurningerstr. Stadsverwarming op centrale Roombeek Warmte koude opslag Passief-huis Isolatie Functiemenging: werken aan huis PV panelen op nieuw te ontwikkelen vastgoed PV panelen op bestaande bouw Windmolen plaatsen Iedereen die in gebied woont of werkt een OV abonnement Zonneboilers Groene daken Openbare/privé LED verlichting Waterstof bus / HOV Orientatie woningen op zuiden Woningen zonder parkeerplaats Combinatie bodemsanering en WKK Mobiliteit Functiemenging Looproute centrum/cultuurmijl Vertrammen van spoor richting Duitsland Lopen + Fietsen -> VPL ontwerp Fietssnelweg Lopen en fietsen ook bij slecht weer aantrekkelijk Groen en water Fietsen Regenwater infiltratie Water zichtbaar naar de Roombeek Groene daken Afkoppelen bestaande bouw Hemelwater afkoppeling woning niveau Beek Molenstraat Diversiteit/Functiemenging/Flexibiliteit nieuwe hotspots en overgang melkfabriek en ambachtsschool Hoge begane grond 4,75 m in Door stedenbouwkundige oriëntatie relatie Melkfabriek/Ambachtsschool en woningen versterken 3 generatie bouwen Levensloopbestendig bouwen 1 8

21 D U U R Z A A M H E I D S P R O F I E L S P O O R Z O N E E N S C H E D E Ambachtsschool -> creche/woningen/bedrijfsverzamelgebouw Andere sectoren aantrekken ipv heel domme hallen Op termijn: retail functies 1 9