BENCHMARK HUURINCASSO 2015/2016 BOEKJAAR 2015/2016 VERSIE 1.0 DATUM

Transcriptie

1 BENCHMARK HUURINCASSO 2015/2016 WONINGCORPORATIE WONINGBOUWVERENIGING ANNA PAULOWNA BOEKJAAR 2015/2016 VERSIE 1.0 DATUM

2 INHOUD ONDERWERP SHEET INTRODUCTIE 3 LEESWIJZER 4 CONCLUSIES 5 RECORD-MODEL 6 FINANCIËLE EFFECTIVITEIT TRENDS 7 SOCIALE EFFECTIVITEIT TRENDS 8 HAP BEREKEND ALLE HUURDERS 9 HAP BEREKEND ZITTENDE HUURDERS 10 HAP BEREKEND VERTROKKEN BEWONERS 11 AFGEBOEKT WEGENS ONINBAARHEID T.O.V. HUUROMZET 12 TOTAAL AANTAL ZAKEN BIJ DEURWAARDER EN INCASSOBUREAU PER ULTIMO BOEKJAAR 13 TOTAAL AANTAL UIT HANDEN GEGEVEN DOSSIERS BIJ DEURWAARDER IN LAATSTE BOEKJAAR 14 AANGEZEGDE ONTRUIMINGEN DOOR HUURACHTERSTAND 15 GEREALISEERDE ONTRUIMINGEN DOOR HUURACHTERSTAND 16 BIJLAGEN: BIJLAGE BENCHMARK HUURINCASSO (BEVAT ALLE OVERIGE ONDERWERPEN) VRAGENLIJST BENCHMARK STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 2

3 INTRODUCTIE OPZET VAN DE BENCHMARK Voor het zesde jaar op rij hebben wij de Benchmark Huurincasso met succes uitgevoerd. Deze benchmark is een hulpmiddel om de prestaties van woning op het gebied van huurincasso beter vergelijkbaar te maken. In deze benchmark zijn de kengetallen verwerkt uit de door de deelnemers ingevulde vragenlijst. Deze zijn aangevuld met informatie uit jaarverslagen en jaarrekeningen van alle woning in Nederland met meer dan vhe. De data en interpretatie van gerapporteerde gegevens zijn gevalideerd met informatie verkregen vanuit vele gesprekken en audits. MET WELKE TWEE REFERENTIEGROEPEN WORDT UW WONINGCORPORATIE VERGELEKEN? De ratio s en kengetallen van uw corporatie worden in een boxplot vergeleken met de scores van twee groepen : 1. Alle woning in de benchmark 2. Alle woning van soortgelijke omvang waarbij onderscheid wordt gemaakt in de volgende categorieën: Categorie 1: > vhe Categorie 2: vhe Categorie 3: vhe Categorie 4: vhe Categorie 5: vhe VERANTWOORDING Deze benchmark is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand gekomen. Toegewijde projectmedewerkers hebben onder leiding van een ervaren huurincassoconsultant de waarden uit alle jaarverslagen en vragenlijsten getoetst en verwerkt. Het benchmarkmodel wordt beheerd door een team van businessanalisten met jarenlange kennis van de woningcorporatiebranche en specifieke huurincassoprocessen. Op basis van veldonderzoek en gerichte vragen aan woning zijn een aantal variabelen vastgesteld die voor woning toonaangevend zijn in het huurincassoproces. De verzamelde gegevens zijn opgenomen in een spreadsheet die de basis vormde voor verdere analyse. De variabelen die de basis vormen voor het RECORD-model (Relatieve Effectiviteit CORporaties Diagram) en trendcijfers over 2010 tot en met juni 2016 zijn in deze rapportage weergegeven in een zestiental sheets. De overige variabelen zijn, samen met uitleg over de boxplotmethodiek, in een aparte bijlage bij dit benchmarkrapport opgenomen. STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 3

4 LEESWIJZER BENCHMARK HUURINCASSO LEESWIJZER De kengetallen en ratio s zijn per onderwerp gecombineerd en worden gepresenteerd in zogenaamde boxplotgrafieken. Zo kunt u in één oogopslag zien wat de score is van uw eigen corporatie ten opzichte van het gemiddelde en de spreiding van alle scores in de populatie. LEGENDA BOXPLOT (280) Q0 Q1 Q2 Q3 Q4 Laagste waarneming, verticale streepje meest links 1 e kwartiel, linker begin van de lichtblauwe box, onderscheidt de laagste 25% van de getalswaarden van de hogere waarden (25 e percentiel) 2 e kwartiel, is de mediaan, 50% punt 3 e kwartiel, rechter einde van de donkerblauwe box, onderscheidt de hoogste 25% van de getalswaarden van de lagere waarden (75 e percentiel) Hoogste waarneming, verticale streepje meest rechts = Gemiddelde waarde (modus) = Score van uw corporatie (280) Tussen haakjes in de rechterbovenhoek is vermeld hoeveel waarnemingen er in deze boxplot zijn vastgelegd. Deze waarnemingen kennen grote verschillen. Dit vanwege het feit dat niet alle data wordt gerapporteerd in jaarverslagen, de data alleen vanuit de deelnemers aan de benchmark komt of het antwoord op betreffende vraag niet inzichtelijk kon worden gemaakt door de woningcorporatie. UW SCORE De gegevens van uw corporatie worden niet meegenomen in de totale vergelijking. Uw cijfers worden dus niet met zichzelf vergeleken, maar alleen met de referentiegroep. Daarom kan uw score buiten de laagste of hoogste waarneming vallen. De scores van de variabelen zijn uitgedrukt in rapportcijfers. De gemiddelde score is afgerond een 5,4. Een score beter dan de benchmark (vanaf 5,5) is een voldoende, een score gelijk of onder de benchmark is een onvoldoende. De gemiddelde benchmarkscore van 5,4 weerspiegelt onze mening dat de sector verder kan verbeteren. STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 4

5 CONCLUSIES 2015 UW WONINGCORPORATIE AFGEZET TEGEN DE BENCHMARK Financiële effectiviteit Overall score 8,8 Omschrijving uw resultaat uw score markt gem. rapportcijfer (x 1.000) RECORD model HAP - berekend alle huurders 31 0,43% 1,80% 8,8 HAP - berekend zittende huurders 24 0,33% 0,90% 8,8 HAP - berekend vertrokken huurders 7 0,10% 0,79% 8,8 Afgeboekt wegens oninbaarheid 2 0,03% 0,34% 8,8 Sociale effectiviteit Overall score 8,0 Omschrijving uw resultaat uw score markt gem. rapportcijfer (aantal) (x vhe) (x vhe) RECORD model Totaal zaken bij de deurwaarder per ultimo boekjaar ,8 Nieuwe zaken uithanden gedurende boekjaar 6 4,3 18,9 8,0 Aangezegde ontruimingen door huurachterstand 5 3,6 5,9 7,3 Uitgevoerde ontruimingen door huurachterstand 1 0,7 1,8 8,0 Deze scores zijn visueel gemaakt in het RECORD-model op pagina 6. Het marktgemiddelde van het huurachterstandspercentage (HAP) is uitsluitend bepaald voor waarvoor zowel de zittende als de vertrokken HAP kon worden berekend. UW SCORE Uw corporatie scoort goed. Financieel komt het cijfer op een ruime voldoende (rapportcijfer 8,8 ) en sociaal (rapportcijfer 8,0 ) scoort de corporatie ook een ruime voldoende. FINANCIEEL RENDEMENT Het financiële rapportcijfer wordt POSITEF beïnvloed door de overal goede HAP. De voorziening is in relatie tot de huurachterstand laag t.o.v. het benchmarkgemiddelde. Dit resulteert zeker, in combinatie met het lage percentage afboekingen, een goed resultaat. SOCIAAL RENDEMENT Woningbouw Anna Paulowna heeft een goed sociaal rendement. De verhouding tussen aantal en nieuwe zaken bij de deurwaarder tot het aantal aangezegde ontruimingen geeft aanleiding te denken dat de deurwaarder pas in een laat stadium wordt ingezet. STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 5

6 sociale effectiviteit RECORD-MODEL ,0 sociaal effectief Effectiviteit huurincasso obv RECORD Model effectief en in balans RECORD-MODEL (RELATIEVE EFFECTIVITEIT CORPORATIES DIAGRAM) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 FINANCIËLE EFFECTIVITEIT Welk deel van de huur is wel/niet geïncasseerd? Huurachterstanden zittend, vertrokken en totaal Afgeboekte huuromzet laatste boekjaar 4,0 3,0 2,0 1,0 niet effectief financieel effectief 0,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 financiële effectiviteit SOCIALE EFFECTIVITEIT Wat is de impact van huurincasso op de huurders? Aantallen deurwaarderszaken lopend en uit handen gegeven in het laatste boekjaar Aangezegde en gerealiseerde ontruimingen PRODUCTIVITEIT HUURINCASSO EN UITVOERINGSKOSTEN Uw corporatie heeft geen informatie aangeleverd omtrent het gemiddeld aantal fte voor huurincasso. Met betrekking tot de gemiddelde kosten per fte (die Woningbouwvereniging Anna Paulowna wel heeft aangeven) kunnen we aangeven dat deze GEMIDDELD zijn ten opzichte van het landelijk gemiddelde. LANDELIJKE TREND Op de volgende twee sheets worden de scores weergegeven over de laatste vier jaren. De groene trendlijn toont data van met alle waarden in alle jaren, de rode toont alle individuele metingen en de blauwe trendlijn betreft uw eigen corporatie. Tussen haakjes is vermeld hoeveel metingen er minimaal en maximaal beschikbaar zijn. BIJZONDERHEDEN Het is duidelijk te zien dat Woningbouwvereniging Anna Paulowna op alle fronten beter scoort dan de trendlijnen. Bijzonderheden uit de bijlage: Ondanks de weinig genomen maatregelen in het voortraject is de HAP op alle fronten goed en beduidend lager dan zowel de markt als omvang gerelateerd gemiddeld. Zeker in combinatie met een lager dan gemiddelde betalingsachterstand in is dit goed. Bijzonder is de gemiddelde doorlooptijd bij de deurwaarder op gesloten dossiers van 1000 dagen. STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 6

7 FINANCIËLE EFFECTIVITEIT TRENDS (30/06) HAP - BEREKEND ALLE HUURDERS HAP - BEREKEND ZITTENDE HUURDERS 2,0% 1,5% Woningbouwv ereniging Anna Paulowna 1,5% Woningbouw vereniging Anna Paulowna 1,0% Alle in data pool ( ) 1,0% Alle in data pool ( ) 0,5% 0,0% Alleen met betreffende data in alle jaren (176) 0,5% 0,0% Alleen met betreffende data in alle jaren (79) 1,5% HAP - BEREKEND VERTROKKEN HUURDERS Woningbouwv ereniging Anna Paulowna 5 AFGEBOEKT WEGENS ONINBAARHEID (TOV HUUROMZET) 0,4% 0,4% 0,3% Woningbouw vereniging Anna Paulowna 1,0% Alle in data pool ( ) 0,3% 0,2% Alle in data pool (36-167) 0,5% 0,0% Alleen met betreffende data in alle jaren (62) 0,2% 0,1% 0,1% 0,0% Alleen met betreffende data in alle jaren (53) STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 7

8 SOCIALE EFFECTIVITEIT TRENDS AANTAL ZAKEN BIJ DE DEURWAARDER PER VHE Woningbouw vereniging Anna Paulowna AANTAL NIEUWE ZAKEN INGEDIEND BIJ DEURWAARDER PER VHE Woningbouw vereniging Anna Paulowna Alle in data pool (12-99) Alleen met betreffende data in alle jaren (27) Alle in data pool (15-60) Alleen met betreffende data in alle jaren (8) 10 8 AANGEZEGDE ONTRUIMINGEN DOOR HA PER VHE Woningbouw vereniging Anna Paulowna 3,0 2,5 UITGEVOERDE ONTRUIMINGEN DOOR HA PER VHE Woningbouw vereniging Anna Paulowna Alle in data pool (72-155) Alleen met betreffende data in alle jaren (8) 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Alle in data pool (97-239) Alleen met betreffende data in alle jaren (33) STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 8

9 HAP BEREKEND - ALLE HUURDERS, EIND 2015 DEFINITIE Huurachterstandspercentage (HAP) = totale waarde huurachterstand zittende + vertrokken huurders gedeeld door de totaal gefactureerde jaarhuur x 100% De totale huurachterstand is inclusief alle huurder gerelateerde vorderingen zoals mutatiekosten, servicekosten, betalingsregelingen, schuldsanering en achterstand bij deurwaarders, inclusief sociale huur, BOG, vrije sectorhuur en parkeergarages. Exclusief leegstand en overige debiteuren zoals collega of gemeenten. Landelijk, alle woning (172) 0,43% 1,80% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Woning van soortgelijke omvang (86) 0,43% 1,54% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 9

10 HAP BEREKEND - ZITTENDE HUURDERS, EIND 2015 DEFINITIE Huurachterstandspercentage (HAP) = totale waarde huurachterstand zittende huurders gedeeld door de totaal gefactureerde jaarhuur x 100% De totale huurachterstand is inclusief alle huurder gerelateerde vorderingen zoals mutatiekosten, servicekosten, betalingsregelingen, schuldsanering en achterstand bij deurwaarders, inclusief sociale huur, BOG, vrije sectorhuur en parkeergarages. Exclusief leegstand en overige debiteuren zoals collega of gemeenten. Landelijk, alle woning (200) 0,33% 0,90% 0% 1% 2% 3% Woning van soortgelijke omvang (107) 0,33% 0,78% 0% 1% 2% 3% STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 10

11 HAP BEREKEND - VERTROKKEN HUURDERS, EIND 2015 DEFINITIE Huurachterstandspercentage (HAP) = totale waarde huurachterstand vertrokken huurders gedeeld door de totaal gefactureerde jaarhuur x 100% De totale huurachterstand is inclusief alle huurder gerelateerde vorderingen zoals mutatiekosten, servicekosten, betalingsregelingen, schuldsanering en achterstand bij deurwaarders, inclusief sociale huur, BOG, vrije sectorhuur en parkeergarages. Exclusief leegstand en overige debiteuren zoals collega of gemeenten. Landelijk, alle woning (173) 0,10% 0,79% 0% 1% 2% 3% Woning van soortgelijke omvang (87) 0,10% 0,59% 0% 1% 2% 3% STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 11

12 AFGEBOEKT WEGENS ONINBAARHEID, TOTAAL 2015 DEFINITIE Afboeking wegens oninbaarheid als percentage van de gerealiseerde huuropbrengst, per ultimo boekjaar Deze indicator geeft aan welk deel van de huuromzet is afgeboekt door de corporatie in verband met oninbaarheid. Dit is een belangrijke indicator voor de financiële effectiviteit van de huurincasso. Landelijk, alle woning (129) 0,03% 0,34% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Woning van soortgelijke omvang (61) 0,03% 0,30% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 12

13 AANTAL LOPENDE ZAKEN BIJ DEURWAARDERS, EIND 2015 DEFINITIE Totaal aantal zaken in behandeling bij de deurwaarder per ultimo boekjaar 2015, per vhe. Landelijk, alle woning (91) 6,4 28, Woning van soortgelijke omvang (53) 6,4 20, STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 13

14 OVERGEDRAGEN AAN DEURWAARDERS, TOTAAL 2015 DEFINITIE Totaal aantal zaken overgedragen aan de deurwaarders gedurende het boekjaar 2015, per vhe. Landelijk, alle woning (53) 4,3 18, Woning van soortgelijke omvang (31) 4,3 14, STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 14

15 AANGEZEGDE ONTRUIMING DOOR HUURACHTERSTAND, TOTAAL 2015 DEFINITIE Totaal aantal aangezegde ontruimingen gerealiseerd in boekjaar 2015, per vhe. Betreft uitsluitend ontruimingen, (mede) als gevolg van huurachterstand. Landelijk, alle woning (128) 3,6 5, Woning van soortgelijke omvang (70) 3,6 5, STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 15

16 ONTRUIMING DOOR HUURACHTERSTAND, TOTAAL 2015 DEFINITIE Totaal aantal ontruimingen gerealiseerd in boekjaar 2015, per vhe. Betreft uitsluitend ontruimingen, (mede) als gevolg van huurachterstand, inclusief eventuele vrijwillige sleutelinlevering na ontruimingsvonnis. Landelijk, alle woning (196) 0,7 1, Woning van soortgelijke omvang (90) 0,7 1, STRIKT VERTROUWELIJK! UITSLUITEND VOOR INTERN GEBRUIK 16