Verslag Projectgroep Centrumplein 20 februari 2007

Transcriptie

1 Verslag Projectgroep Centrumplein 20 februari 2007 Aanwezig: John Filippo (namens winkeliersvereniging Winkelhof); Lut Colman (namens de Vogelwijk); Herbert Smit, Ruud Houtkamp (namens OVC); Leo van Oosten (namens VVE Statendaalder); Edwin van de Woestijne (namens Wereldhave Management Nederland B.V.), Norbert van Gisbergen (namens Wereldhave Management Holding B.V.); Kees Wassenaar, Petra de Goei (verslag) (namens de gemeente); Henk van Zeijl (Goudappel Coffeng); Daniël van de Berg, Bartosz Kasprzak, Eric Wendel (EGM architecten); Ad de Regt (procesbegeleider). Afwezig m.k.: John Schonewille 1. Welkom/verslag Ad heet iedereen welkom. Hij geeft een toelichting op zijn over de impasse en refereert aan zijn interview met het Leiderdorps Dagblad waarin hij aangeeft dat luisteren best moeilijk blijkt. Hij doet een beroep op iedereen om respectvol met elkaar te communiceren. Temeer daar we vanavond een lastige kwestie moeten oplossen, namelijk de lokatiekeuze van de appartementen. De stakeholdersmethode is geen garantie voor succes, het kan dan ook zijn dat we met zijn allen vanavond moeten concluderen dat het, ondanks alle varianten die we bedacht hebben, niet lukt om aan alle belangen tegemoet te komen. Aan de andere kant: een oplossing is soms zomaar gevonden, denk maar aan het verdiepte plein. Ad maakt zijn excuses dat hij de agenda niet heeft rondg d. Aan de hand van de flipover licht hij de agenda toe. Het verslag van 22 januari wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Mededelingen Herbert geeft aan dat er afgelopen week een bijeenkomst met de gemeente is geweest over de parkeeroverlast rondom de Winkelhof. Hij uit zijn teleurstelling dat het plan van aanpak er nog steeds niet ligt, ondanks de belofte van de gemeente om hier voor 1 februari mee te komen. Wel wil hij nu vooruit kijken en licht hij toe dat afgesproken is dat de OVC op een kaart gaat aangeven wat volgens hen de probleempunten in het gebied zijn en wat volgens hen mogelijke oplossingen zijn. De gemeente zal deze suggesties waar mogelijk meenemen in haar plan van aanpak waarvan 14 maart een concept met de OVC wordt besproken. Kees geeft aan ook teleurgesteld te zijn. Hij benadrukt echter dat er wel degelijk aan gewerkt is, maar dat ook zaken tegen hebben gezeten. De bestuurlijk opsporingsambtenaar (BOA) bleek bijvoorbeeld niet bevoegd te zijn tot het uitschrijven van bekeuringen en de samenwerking met de politie verloopt erg moeizaam. Een lichtpuntje is de wegsleepregeling waar de raad 12 februari mee heeft ingestemd, mogelijk biedt deze ook perspectieven voor de omgeving van de Winkelhof. Ad benadrukt dat het belangrijk is om afspraken te maken die nagekomen (kunnen) worden. Lut maakt zich ongerust over het veldje aan de Engelendaal, naar aanleiding van de mail van Ad en Leo. Ad gaat hier bij het volgende agendapunt op in. Kees meldt dat Sofam wederom geen duidelijkheid heeft kunnen geven over huisvesting van de gemeente in de Statenhof. Sofam heeft beloofd om nu eind februari uitsluitsel te geven. Het probleem is volgens Kees dat ze de kosten niet goed in beeld kunnen krijgen. 1

2 De gemeente wil aaneensluitende ruimtes huren, in plaats van verspreid over het gebouw. Dit betekent dat Sofam de huidige bedrijven intern zal moeten ruilen en dat is lastig. Kees verwacht niet dat de uitkomst van Sofam de plannen van de projectgroep zal torpederen. Kees kan verder melden dat het veldje van Lut voor het college een aanvaardbare optie is voor de raadszaal en/of gemeentewinkel. Ad vraagt nogmaals aandacht voor de communicatie met de achterban, deze dient via de projectgroep te lopen. Dit naar aanleiding van een aan een raadslid door iemand uit de achterban van één van de partijen. Interventie vanuit de raad is tijdens het planvormingsproces ongewenst en de projectgroep zou hierdoor de regie kunnen kwijtraken. 3. Locatiekeuze appartementen Ad licht de procedure toe om tot een keuze te komen voor de locatie van de appartementen. Deze ziet erals volgt uit: A. EGM licht de extra uitgewerkte (7) varianten toe B. De groep bepaalt uit welke varianten er nu een definitieve keuze gemaakt moet worden (dat bleken er 8 te zijn, namelijk de 7 van EGM + hoek Vogelwijk) C. Ieder groepslid bepaalt zijn eigen prioriteitsvolgorde (van 1 tot 8) D. Door optelling van de individuele scores wordt de groepsprioriteit vastgesteld (van 1 tot 8) E. De top-3 (later zelfs 4) wordt nogmaals besproken; bezien wordt of hierin varianten zitten die voor één van de partijen echt onaanvaardbaar zijn en vervolgens of deze door enige aanpassingen nog aanvaardbaar te maken zijn. F. Uit de top 3 (4) wordt een definitieve keuze gemaakt Naar aanleiding van Luts opmerking onder punt 2, geeft Ad aan dat in principe alle opties nog open liggen, dus ook ook varianten die uit beeld zijn geraakt. De kans dat íedereen straks blij is met de gekozen variant, schat Ad na alles wat de PG inmiddels geprobeerd heeft, niet hoog in. Iedereen gaat akkoord met de voorgestelde procedure. Herbert geeft aan dat zij altijd nog terug moeten naar hun achterban met de uitkomst en dat hij in die zin een slag om de arm zal moeten houden. Als de bereidheid er is om de uitkomst naar de achterban te verdedigen, is Ad hiermee akkoord. Dat blijkt het geval. Hij biedt zijn diensten aan om de communicatie naar de achterban te ondersteunen voor degenen die daar behoefte aan hebben. Toelichting EGM Eric stelt collega Bartosz voor. Bartosz zal gevraagde gezichtspunten omzetten in beelden. EGM heeft 7 varianten (A t/m G) uitgewerkt voor woningbouw. Daniël licht de uitgewerkte varianten toe aan de hand van een powerpointpresentatie. Het parkeerdek aan de Heinsiuslaan heeft een expeditielaag op 1,50 meter hoogte en daarboven twee parkeerlagen. Het geheel komt daarmee op 12 à 13 meter hoogte. De referentiehoogtes zijn: o 18 meter hoogste appartementen Obool o 28,5 meter Statenhof o 13 meter gemeentehuis Alle hoogtes zijn ten opzichte van het maaiveld. Ad heeft (zoals met alle partijen) ook een gesprek met het bestuur van de OVC gehad over de ontstane impasse. Hierin heeft de OVC gesteld een appartementencomplex aan de Engelendaal (Winkelhofzijde) als uiterste oplossing te kunnen accepteren mits het 2

3 niet uitsteekt boven de aangrenzende Statenhof en mits voldoende ver uit de gevel van de woningen aan de Karolusgulden. De woningen aan beide zijden van de parkeergarage in variant E hebben tot gevolg dat de parkeergarage kleiner wordt, dit kost ca 100 parkeerplaatsen. Variant F gaat uit van twee lagen winkels. De zes grondgebonden woningen zijn ca. 200 m 2 en moeten niet als sociale woningbouw beschouwd worden. Voor de Karolusgulden biedt dit een kwalitatief goede oplossing. EGM hanteert voor sociale woningbouw een oppervlak van ca. 100 m 2. Variant G bevat een complex met lange, smalle, noordgeoriënteerde woningen met een knip in de Heinsiuslaan. Een aandachtspunt is hier de calamiteitenroute. Henk wijst erop dat de knip voor de parkeervoorziening een nadeel is, dit leidt namelijk tot zoekgedrag bij drukte (men kan niet zomaar de parkeergarage uit en weer in). Ook de drukte op de Engelendaal en de achter de Heinsiuslaan liggende woonwijk nemen hierdoor licht toe. Bovendien moet voor de busroute een oplossing gevonden worden. Om het winkelcentrum herkenbaarheid te geven, is aan de Engelendaal een torentje of baken ingetekend, vergelijkbaar met bijvoorbeeld een kerktoren. Ook de inrichting van de Engelendaal met een andere bestrating draagt hieraan bij. Iedereen ontvangt een lijst met de gegevens (m 2 s en aantal parkeerplaatsen) van alle varianten. Op de tafel liggen de tekeningen van de varianten. o -1 is niveau parkeerkelder 0 is het winkelniveau o Voor het parkeren op het niveau -1 zijn de 75 parkeerplaatsen bij de Vogelwijk meegerekend. Eigenlijk moeten deze van het totaal afgetrokken worden. Hierbij wordt geconcludeerd dat er bij alle varianten een tekort aan parkeerplaatsen is. Ad maakt op een flip-over een berekening van de totale parkeerbehoefte a.d.h.v het gesprek hierover met EGM en Wereldhave (John S was met vakantie). In het programma van wensen wordt bij parkeren uitgegaan van 1:20 vvo en 1,4 parkeerplaatsen per appartement. In de huidige situatie is sprake van een tekort van 140 parkeerplaatsen (pp). Bij een uitbreiding van de Winkelhof van 7000m 2 vvo en de bouw van 36 appartementen komt de totale extra parkeerbehoefte op 540 pp (inclusief het tekort van 140) Toelichting: m 2 Winkelhof pp voor de bestaande appartementen (destijds 1 pp/app.) pp norm huidige situatie 830 pp beschikbaar in huidige situatie pp tekort in huidige situatie 350 pp nodig bij uitbreiding Winkelhof (7.000 m 2 uitbreiding 20) 50 pp voor appartementen (36 app. x 1,4) pp totaal extra nodig (bij 7000m 2 vvo) Suggestie van Leo om ook inzichtelijk te maken hoeveel parkeerplaatsen er voor de kantoren en Sportcity noodzakelijk zijn. 3

4 Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is in dit geval hetzelfde als het bruto verhuurbaar oppervlak (bvo). Hier komt nog ca 15% bij voor passages e.d. die niet verhuurbaar zijn. Herbert merkt namens meerdere aanwezigen op dat het aantal winkelmeters ruim boven de 7000 m 2 uit de uitgangspunten ligt. EGM licht toe dat dit inderdaad wat meer is geworden dan ze gedacht hadden. Edwin geeft aan dat bij een aantal varianten de tweede etage vrij groot is. Wat Wereldhave betreft zelfs te fors, hij denkt niet dat hij dit extra (op de 2 e etage) goed kan verhuren. De 600 m 2 op niveau -1 is wat dat betreft waardevoller en Wereldhave is blij met deze creatief gevonden mogelijkheid. Ruud informeert of het teveel aan winkelmeters in te ruilen is voor woningen, zodat de wooncomplexen lager kunnen. In de variant met woningen op de winkels is echter al uitgegaan van bouwen op de eerste laag winkels. Daar en ook elders valt volgens EGM geen winst te boeken en ook anderen zien, na het nalopen van wat opties, hierin geen reële mogelijkheden. Spreiding van de 35 appartementen over drie locaties is financieel niet mogelijk (extra liften /trappenhuizen e.d.). Kees geeft aan dat het bij twee woningbouwlocaties waarschijnlijk al moeilijk wordt om het plan budgetneutraal te krijgen. De woontoren aan de Engelendaal is vanwege de inrit van de parkeergarage niet verder die kant op te schuiven, dit zou ten kosten gaan van het aantal appartementen. Keuze bepalen Bij het vaststellen van de set varianten waaruit de groep wil gaan kiezen wordt het veldje van Lut als 8 e variant H toegevoegd. Iedereen geeft voor de varianten haar voorkeur met de cijfers 1 t/m 8 (1 is hoogste en 8 laagste prio). Per variant zijn de cijfers opgeteld, wat resulteert in de volgende top 4: 1. variant H 2. variant A 3. variant F 4. variant B Nadrukkelijk vraagt Ad of hierbij onaanvaardbare varianten voor één of meerdere partijen zitten. Dat blijkt voor alle vier het geval. Zo is variant H voor Lut (Vogelwijk) niet aanvaardbaar en variant A, F en B niet voor de OVC en de VVE Statendaalder. Ook met eventuele aanpassingen zijn deze varianten niet zodanig aan te passen dat ze voor iedereen aanvaardbaar worden. De creativiteit om de koek te vergroten, lijkt geheel benut, concludeert Ad. Ook EGM ziet geen andere oplossingen meer. Ad stelt voor dat dan nu gekozen wordt voor de variant met het meeste draagvlak binnen de projectgroep: nummer 1, variant H. Hij kan zich voorstellen dat Lut dan zal afhaken, maar ook dat ze blijft en als enige PG lid dan de gekozen variant niet richting bevolking hoeft te verdedigen. De projectgroep en ook EGM raden Lut aan om wel deel te blijven nemen aan het proces om toch haar invloed op het plan uit te blijven oefenen. Ruud geeft aan dat het jammer is dat in de varianten weinig rekening gehouden is met de randvoorwaarden van de OVC. Eigenlijk was geen enkele variant ideaal. De PG-leden vinden dat dit ook voor andere partijen geldt. Lut heeft er achteraf spijt van dat zij bij haar prioriteitstoekenning ook rekening gehouden heeft met de belangen van andere stakeholders. Maar ook door haar score voor variant A als prioriteit 1 punt aan te passen, blijft variant H nog steeds op nummer 1. Wel wordt de afstand met nr.2 (variant A) dan erg klein. Afgesproken wordt dat EGM zowel variant H als A verder zal uitwerken. Lut geeft aan dat er voor de uitwerking van variant H niet met haar overlegd hoeft te worden. 4

5 De OVC geeft aan het belangrijk te vinden dat variant H niet hoger gaat dan de flats aan de Engelendaal. 4. Verkeersstudies Goudappel Coffeng Ad heeft van tevoren contact gehad met Henk van Zeijl. Zij hebben afgesproken dat hij zijn verhaal toelicht, waarna iedereen de hand-outs van de powerpointpresentatie mee krijgt om voor de volgende bijeenkomst te bestuderen. Kees informeert of de knip in de Voorhoflaan nog opgenomen is in dit model. Henk heeft het oude model gepakt dus dit zit er waarschijnlijk nog in. Ruud informeert of ook inzichtelijk gemaakt kan worden wat de zaterdagspits in 2016 doet bij uitbreiding van het winkelcentrum en toevoeging van woningen. Henk gaat kijken of dit uit het model te halen is. 5. Rondvraag en sluiting Er zijn geen zaken voor de rondvraag. 27 februari bijeenkomst over verkeersstromen naar aanleiding van de uitwerkingen van Goudappel Coffeng. Henk vindt het geen probleem als mensen van de projectgroep hem voor die tijd vragen mailen. 12 maart heeft EGM varianten H en A uitgewerkt en maakt de PG een definitieve keuze. De volgende bijeenkomst vindt plaats op 27 februari om uur. 5