BOUWWKUNDIG INSPECTIERAPPORT... SCHIEDAM

Transcriptie

1 BOUWWKUNDIG INSPECTIERAPPORT... SCHIEDAM Werkno.: d.d.:. Architectenbureau Juinen avb-bna Postbus AT ROTTERDAM t f e. w.

2 Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens 1.1. Inspectiegegevens 1.2. Opdrachtgever 1.3. Gegevens van het pand 2. Bouwkundige inspectie 2.1. Doel bouwkundige inspectie 2.2. Het bouwtechnische rapport 2.3. Beoordeling van het object 2.4. Werkwijze 2.5. Raming der kosten 3. Technische staat 3.1. Toelichting 4. Rapportage 4.1. Algemeen 4.2. Onderhoudstoestand 5. Advies 6. Raming van kosten Bijlagen Foto s 2

3 1. Algemene gegevens 1.1. Inspectiegegevens Soort inspectie Rapportnummer Inspecteur Datum aanvraag Datum inspectie Aanwezig bij de inspectie visueel/globaal.. H.G.Juinen.. opdrachtgever Makelaar verkoper 1.2. Opdrachtgever Naam. Adres Postcode Woonplaats Telefoonnummer Gegevens van het pand Woningtype Adres Postcode Woonplaats woonhuis/boerderij... Bouwjaar ca Bewoond Nee 3

4 2. Bouwkundige inspectie 2.1 Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. Daarbij wordt een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd. Een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, hetgeen niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daar bijbehorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien tijdens de inspectie een asbesthoudend materiaal wordt waargenomen, zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn. 2.2 Het bouwtechnische rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven: + Waardering staat van onderhoud per onderdeel + Waarneembaarheid van het element + Constateringen en opmerkingen m.b.t. de conditie van een onderdeel 4

5 + Kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke op korte termijn noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolg)schade bestaat + Eventuele adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken, o.a.: - onderzoek naar houtborende insecten - onderzoek naar houtaantastende schimmels (zwam) - constructief onderzoek (sterkteberekeningen) - onderzoek naar betonrot - onderzoek naar asbest Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: dierenverblijven (stallen, hokken, volières enz.), erfafscheidingen, pergola s en dergelijke. 2.3 Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken: 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het technische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en/of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. Het rapport dient niet gezien te worden als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeide kosten. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst over een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een ander (destructief) specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel. 5

6 2.4 Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen c.q. gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Voor woningen en appartementen wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houden onderdelen. De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hiervoor bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel. 2.5 Raming van kosten In zoverre binnen de verstrekte opdracht ramingen van herstelkosten en/of onderhoudskosten worden gegeven zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde de woning terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een woning en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. 6

7 Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: De omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie), de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer), pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld( fundering, vocht in kruipruimte), te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt. 7

8 3. Technische staat 3.1. Toelichting De beoordeling van de technische staat waarin de woning verkeerd heeft betrekking op de volgende aspecten: A. De kwaliteit van de samenstellende onderdelen en van de woning als geheel. Hierbij wordt nagegaan of er in de bouwdelen gebreken of constructiefouten zijn te constateren en in hoeverre de kwaliteit van de bouwdelen is verminderd door het verouderingsproces. B. De onderhoudstoestand van de woning en de samenstellende onderdelen. Bij de beoordeling zijn de volgende criteria aangehouden: Waardering Uitstekend Goed Redelijk Matig Slecht Zeer slecht Omschrijving Het element verkeerd in nieuwstaat. Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden. Het verouderingsproces heeft heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur is bereikt. 8

9 4. Rapportage 4.1 Algemeen Op, is door mij in het bijzijn van koper en makelaar een rondgang gehouden in en om het object. Deze rondgang is gedaan, mede aan de hand van vooraf door koper aan mij ter hand gestelde stukken, zoals taxatierapport en gemeentelijke beoordeling van het object. Voor zover uit de inhoud van deze stukken onderdelen in mijn rapport zijn overgenomen, worden deze door mij onderschreven Nadere omschrijving van het object Het object is als beschermd monument opgenomen in het register ingevolge artikel 3 van de Monumentenverordening 1994 van de gemeente Schiedam. Het betreft een Monumentale boerderij. (gemeentelijk Monument) van het type Langhuis boerderij met diverse bijgebouwen zoals een houten karnmolen, varkensschuur, hooiberg, hooitas, een wagenschuur en een paardenstal. Tevens bevindt zich op het erf nog een betonnen berging/stallingruimte en een zogenaamde betonnen voersilo. De hoeve bestaat uit een langhuis boerderij omvattende een bouwlaag onder een kapverdieping. Het diepe bouwdeel annex stal ligt onder een afgewolfd en licht overkragend schilddak bedekt met riet. De uitbouw is voorzien van een zadeldak met pannen gedekt. Het woonhuis is gedeeltelijk onderkelderd en verder voorzien van een zogenaamde opkamer. Onder de kap van het woonhuis bevindt zich een zolderverdieping met o.a. een oude rookkast en een dubbele bedstede evenals een tussenhal en twee slaapkamers. Op de zolder is tevens de cvketel gesitueerd. De huidige entree is gesitueerd in de oostelijke zijgevel en geeft toegang tot een hal en gang met steile trap naar de zolderverdieping. Verder bevinden zich op de begane grond een toilet, slaapkamer, 2 badkamers met douche, woonkamer, woonkeuken. Via de tussenhal met toilet is de toegang tot de uitbouw. In de tussenhal bevindt zich tevens de voormalige opgang en toegang tot de tuin. De kelder heeft een vrije hoogte van ca. 1,60 meter. De stal is zowel van buitenaf als via een interne doorgang bereikbaar. De stal heeft metselwerkgevels en een houten draagconstructie in het zicht. De stal is ingericht in 2 rijen met een looppad en 2 drijfmestgoten voorzien van een vacuümleiding. De vloer is gedeeltelijk betegeld met rode plavuizen. 9

10 Bouwaard, materialen en constructie De hoofdopstal is traditioneel gebouwd met metselwerkgevels, houten ramen en kozijnen bezet met enkelglas, houten balklagen en een houten kapconstructie (sporenkap) met riet gedekt. De bijgebouwen zijn grotendeels eveneens traditioneel gebouwd met veelal houten kapconstructies en gedekt met diverse materialen waaronder riet en golfplaten Bouwjaar/ouderdom Het object dateert uit ca. 1700; volgens opgave gemeente Schiedam, uit ca Gerealiseerde aanzienlijke renovaties Buiten het feit dat er in de loop der jaren ten behoeve van de bewoonbaarheid hier en daar ramen/deuren zijn aangebracht c.q. vergroot, hebben zich geen ingrijpende renovaties voorgedaan. 4.2 Onderhoudstoestand Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: - binnenonderhoud: matig - buitenonderhoud: matig - bouwkundige constructie: voldoende Tijdens de rondgang is geen houtrot en/of houtworm waargenomen in de kapconstructie. De zolderruimte vertoont geen vochtsporen en ruikt droog De boerderij vertoont in de voorgevel en aansluiting met de westelijke zijgevel tekenen van zetting. Diverse scheuren staan open. De scheuren zijn allen van oudere datum Van de diverse bijgebouwen hebben alleen de varkensschuur en karnmolen een monumentale status. Deze worden niet gebruikt en staan los van de hoofdopstal. 10

11 De hoofdopstal en bijgebouwen dienen mede afhankelijk van het voorgenomen gebruik naar hedendaagse normen zowel in- als uitwendig verbouwd c.q. gerestaureerd te worden. Het woongedeelte van de hoofdopstal is in huidige staat bewoonbaar. 11

12 5. Advies 5.1. Veel onderdelen van het hoofdgebouw, zoals fundering, gevel en dak, verkeren in een matige staat van onderhoud. Gezien de leeftijd en het gebruik van het gebouw voldoet dit aan de verwachtingen. Er is geen reden bezorgt te zijn over direct te verhelpen problemen t.a.v. het casco van het hoofdgebouw en de financiële gevolgen hiervan. Voor zover waarneembaar zijn de scheuren in de gevels oude scheuren. De toestand van de scheuren geeft geen aanleiding voor directe actie tot funderingsverbetering o.i.d. Wel is het aan te bevelen, de open scheuren uit te krabben en dicht te zetten met metsel- c.q. voegspecie. Dit om verdere inwatering van de gevel te voorkomen. Verder wordt geadviseerd om (op korte termijn) met name de gestukadoorde plint op de overgang van maaiveld en opgaand metselwerk van de gevels te herstellen. Eveneens om inwatering c.q. opzuiging van vocht te voorkomen. De varkensschuur dient gestut te worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. 12

13 6. Raming van kosten 6.1. Met betrekking tot het directe herstelonderhoud (zie 5.1.) raam ik de kosten, maximaal op ca. Euro /25.000,-- inclusief BTW. Met betrekking tot het stutten van de varkensschuur raam ik de kosten, maximaal op ca. Euro 7.500/10.000,-- inclusief BTW De verder te maken kosten, op termijn, zijn sterk afhankelijk van het uiteindelijke doel en de wijze van renovatie Verwacht mag worden dat de kosten voor noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud niet meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. (zie ook hoofdstuk 2.5). 13

14 Bijlagen 14