Spelregels Vastgoedbeleid. "Geen vastgoed, tenzij..."

Transcriptie

1 Spelregels Vastgoedbeleid "Geen vastgoed, tenzij..." gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit oktober 2016

2 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit Datum oktober 2016

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 2 Beleidsthema A: verhuur van vastgoed 5 3 Beleidsthema B: onderhoud 8 4 Beleidsthema C: beperking van leegstand 11 5 Beleidsthema D: verkoop van vastgoed 16 gemeente Eindhoven 3

4 1 Inleiding De gemeente Eindhoven beschikt over een omvangrijke vastgoedportefeuille. Deze bestaat uit maatschappelijk vastgoed, eigen dienstgebouwen, eigendommen in toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en diverse overige objecten. De gemeente heeft behoefte aan actueel vastgoedbeleid, in brede zin. Hierin wordt nu voorzien door drie documenten met elk een eigen abstractieniveau (strategisch, tactisch, operationeel). Deze treden in de plaats van in het verleden door de raad of het college vastgestelde beleidsstukken inzake het vastgoed. De gemeenteraad heeft op XX (planning: 29 november 2016) de Nota Vastgoedbeleid vastgesteld. Deze bevat de visie op gemeentelijk vastgoed, inclusief de belangrijkste ambities en de beleidsregels op vastgoedgebied. Dit is het strategische beleidsniveau. In onderhavig document Spelregels Vastgoedbeleid werkt het college van burgemeester en wethouders de Nota Vastgoedbeleid nader uit. Dit gebeurt op een pragmatische wijze, in de vorm van zogenaamde spelregels. Deze vormen het tactische niveau binnen het totale vastgoedbeleid in brede zin. Het operationele niveau van het vastgoedbeleid is, gelijktijdig met de totstandkoming van de Nota en de Spelregels Vastgoedbeleid, opgenomen in het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV), een separaat document. De huidige eerste versie bevat een uitgebreide momentopname van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De komende jaren zal dit document worden uitgebreid met een doorkijk naar de gewenste vastgoedportefeuille op een vijfjaarshorizon. De eerste versie met die horizon wordt het in 2017 verwacht. Beleid mag niet stilstaan en zal in ontwikkeling blijven. Doordat de Spelregels Vastgoedbeleid als het ware modulair zijn opgebouwd, namelijk per beleidsthema, komt na bestuurlijke vaststelling van een uitwerking of aanpassing op een thema, het eerder vastgestelde deel over dit beleidsthema te vervallen. De nieuw vastgestelde module komt daarvoor in de plaats. Ook het kaderstellende vastgoedbeleid in de Nota Vastgoedbeleid zal periodiek worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld of aangevuld. Zoals al opgemerkt zal ook het MPV in ontwikkeling blijven. De spelregels in dit document gaan over verhuurbeleid, onderhoudsbeleid, leegstandsbeleid en verkoopbeleid. Atelierbeleid wordt separaat uitgewerkt, waarbij een uitdrukkelijke koppeling wordt gelegd naar het leegstandsbeleid. Dit volgt in het eerste kwartaal van 2017, evenals huurprijsbeleid en duurzaamheidsbeleid. 4 gemeente Eindhoven

5 2 Beleidsthema A: verhuur van vastgoed De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente haar vastgoed beschikbaar stelt aan geïnteresseerde partijen (verhuurbeleid). De manier waarop zij de huurprijzen of gebruiksvergoedingen van haar vastgoed vaststelt (huurprijsbeleid) volgt in het eerste kwartaal van De beleidslijn voor verhuur van vastgoed betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: A1: vastgoed beschikbaar stellen is één mogelijke oplossing voor een huisvestingsvraag. A2: beoordeling van huisvestingsvragen via de maatschappelijke en commerciële vastgoedtafels. A3: hoe vastgoed beschikbaar wordt gesteld, hangt onder meer van het type vastgoed af. Spelregel A1: vastgoed beschikbaar stellen is één mogelijke oplossing voor een huisvestingsvraag. De gemeente kan vastgoed beschikbaar stellen aan partijen die vanwege hun doelstellingen en activiteiten belangrijk zijn voor de stad. Het zijn deze partijen die feitelijk invulling geven aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het betreffende vastgoed wordt dan maatschappelijk vastgoed genoemd. De gemeente bepaalt na integrale afweging (zie daarvoor het kader op pagina 6) welke partijen of activiteiten belangrijk zijn om te huisvesten binnen dit vastgoed, nadat andere vormen van ondersteuning op huisvestingsgebied minder geschikt zijn bevonden (zoals bemiddeling, subsidiëring of garantstelling). Als een bestaand gebouw beschikbaar komt voor een nieuwe huurder/gebruiker, zal volgens de scorecardmethodiek (zie Nota Vastgoedbeleid, 3.5) worden beoordeeld of het gebouw heringezet kan worden als onderdeel van de gemeentelijke kernportefeuille, of dat het beter afgestoten kan worden. Indien herinzet voor de hand ligt, wordt onderzocht of er partijen zijn die ruimte zoeken voor maatschappelijke activiteiten. Als dit niet het geval is, kan worden gekeken naar andere wijzen van gebruik of verhuur. Spelregel A2: beoordeling van huisvestingsvragen via de maatschappelijke en commerciële vastgoedtafels. Om de verschillende belangen van de diverse programma s en beleidsafdelingen goed te kunnen afwegen en om de juiste aansluiting tussen vraag naar en aanbod van gemeentelijk vastgoed te laten plaatsvinden, beschikt de gemeente over de Maatschappelijke Vastgoedtafel en de Commerciële Vastgoedtafel. Beide tafels worden ambtelijk ingevuld. Er ligt een nadrukkelijke personele verbinding tussen deze tafels en de vastgoedteams die de deelportefeuilles beheren. De Maatschappelijke Vastgoedtafel (sinds begin 2016; voorheen Projectbureau Beheer Maatschappelijk Vastgoed) heeft als doel om externe verzoeken van organisaties, instellingen en/of bedrijven voor permanente huisvesting van maatschappelijke activiteiten centraal te ontvangen, te beoordelen en hierover te adviseren of besluiten. Voor dagdeelverhuur wordt doorverwezen naar externe partners zoals bijvoorbeeld Lumens, of er wordt intern doorverwezen als het over dagdeelverhuur van sportaccommodaties gaat. gemeente Eindhoven 5

6 Deze tafel brengt een vaste setting aan medewerkers uit het ruimtelijke domein (inclusief sport), het sociale domein en de sector Economie & Cultuur bij elkaar. Men kijkt niet alleen naar de mogelijkheden vanuit de gemeentelijke vastgoedportefeuille, maar ook naar de mogelijkheden van de stad en haar partners. De Maatschappelijke Vastgoedtafel hanteert bij de binnengekomen huisvestingsvragen een klein beslissingsmodel, waarbij de uitkomst aangeeft of de gemeente vastgoed in eigendom zou moeten houden of nemen, om de betreffende activiteit te faciliteren met huisvesting. Het gaat dan dus vooral om de categorie maatschappelijk vastgoed. Zodra een (vervolg)vraag met nee wordt beantwoord, hoeft de gemeente niet betrokken te zijn. Het is dan aan de initiatiefnemer om zelf voor huisvesting te zorgen. 1. is de betreffende activiteit voldoende maatschappelijk relevant c.q. vult deze de gemeentelijke doelstellingen goed in? zo ja, 2. is er voor de uitoefening van deze activiteit huisvesting nodig? zo ja, 3. kan de initiatiefnemer niet zelf voorzien in zijn huisvesting? zo ja, 4. kan alleen de gemeente faciliteren in huisvesting en waarom? (of kan een partner daarin voorzien?) In de gevallen waarbij vier maal ja wordt geantwoord kan de gemeente de huisvesting faciliteren, mits daarvoor ook middelen beschikbaar zijn. Afhankelijk van het geval kan het dan gaan om eigendom (ter beschikking stelling met dekking vanuit beleidssector of verhuur), maar ook om onderverhuur, bemiddeling, subsidie of garantstelling. Het toetsen van de maatschappelijk relevantie gebeurt in brede zin. Het betreft feitelijk de volle breedte van gemeentelijke doelstellingen en kan dus ook gaan over bijvoorbeeld economische ontwikkeling en het stimuleren van kansrijke startups en ondernemerschap. Voor besluitvorming over de toekomst van gebouwen die geen maatschappelijk programma meer (hoeven te) huisvesten, wordt intern-gemeentelijk gebruik gemaakt van de Commerciële Vastgoedtafel. Deze bestaat uit een ambtelijke samenstelling vanuit het ruimtelijke domein en heeft als doel om in beeld te brengen, welke potentie gebouwen hebben als hun maatschappelijke functie komt te vervallen. Die potentie heeft betrekking op zaken als alternatieve inzetbaarheid, mogelijkheden voor herbestemming, herontwikkelconcepten, verkoopmogelijkheden of kostenreductie door sloop. Voor het matchen van vraag en aanbod van te (ver)huren gemeentelijk vastgoed kan het Vastgoedloket (werknaam van een in ontwikkeling zijnde website) een belangrijke rol gaan spelen. Dit wordt naar verwachting operationeel vanaf eind 2016/begin Meer informatie over deze promotietool staat bij spelregel D9 over het gebruik van hulpmiddelen bij vastgoedverkoop en -verhuur. Spelregel A3: hoe vastgoed beschikbaar wordt gesteld, hangt onder meer van het type vastgoed af. De wijze waarop panden of objecten beschikbaar worden gesteld aan de huurder of gebruiker, hangt af van de rol die het vastgoed moet vervullen, de soort activiteiten die gehuisvest moeten worden en het type en de beschikbaarheid van het vastgoed. Op basis van die rollen en activiteiten heeft de gemeente haar vastgoed ingedeeld in maatschappelijk vastgoed en drie andere vastgoedcategorieën. Het maatschappelijke vastgoed is hiervoor al beschreven. De drie andere vastgoedcategorieën staan op de volgende pagina. 6 gemeente Eindhoven

7 Eigen huisvesting betreft vastgoed dat bedoeld is voor het huisvesten van de gemeentelijke organisatie. De sector FAO adviseert het bestuur over de omvang, samenstelling en inzet van eigen huisvesting. De eigen huisvesting wordt ondergebracht in een contract met een consortium van marktpartijen, na de aanbesteding van project Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen. Ruimtelijke ontwikkelingsvastgoed heeft als doel om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, of het betreft gebouwen die toevallig staan op gronden die een rol (moeten gaan) spelen in ruimtelijke ontwikkelingen. De programmaleider grond heeft hiervoor een leidende functie. Overig vastgoed vervult (op enkele bijzondere objecten na, zoals rijwielstallingen, P+R) geen van voornoemde rollen meer en komt indien mogelijk in aanmerking voor sloop of verkoop. Tot aan het moment van afstoten stelt de vastgoedorganisatie het vastgoed beschikbaar aan eventuele geïnteresseerde partijen, volgens de spelregels van het beleidsthema beperking van leegstand. gemeente Eindhoven 7

8 3 Beleidsthema B: onderhoud De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven omgaat met het onderhoud aan haar vastgoed: onderhoudsbeleid. Door gebruik en door blootstelling aan weersinvloeden vindt technische veroudering van het vastgoed plaats. De kwaliteit van de gebruikte materialen en daarmee de uitstraling en waarde van het vastgoed kan op het gewenste niveau worden gehouden als tijdig het juiste onderhoud wordt uitgevoerd. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: B1: het vastgoed wordt door onderhoud ten minste in een redelijke conditie (conditie 3 van NEN 2767) gehouden of gebracht. B2: in afwijkende situaties worden afspraken gemaakt over aanpassing van de beoogde conditiescore en de onderhoudsplanning. B3: verloedering is niet acceptabel. B4: de gemeente werkt volgens de methodiek van planmatig onderhoud en stelt voor haar vastgoed MJOP s op. B5: een MJOP wordt in principe opgesteld voor het eigenaarsonderhoud. B6: onderzocht wordt of de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) kan blijven bestaan. B7: bij het onderhoud van panden zullen onderhoudsbedrijven mede worden geselecteerd op social return. Spelregel B1: het vastgoed wordt door onderhoud ten minste in een redelijke conditie (conditie 3 van NEN 2767) gehouden of gebracht. Voor het vaststellen van de actuele technische conditie van de bouwelementen van haar gebouwen hanteert de gemeente de NEN 2767 Conditiemeting van gebouwen. Deze beschrijft de wijze van bepalen van de onderhoudsstaat van bouwelementen (kozijnen, metselwerk, dak enzovoorts) en beoogt een eenvoudige en objectieve meetmethode te zijn. Op basis van inspectieresultaten krijgt ieder bouwelement een conditiescore: 1 = nieuwbouwkwaliteit / uitstekend; 2 = goed; 3 = redelijk; 4 = matig; 5 = slecht; 6 = zeer slecht. Als de bouwelementen van het gebouw sterk verschillende conditiescores hebben dan is een gemiddelde conditiescore voor het hele gebouw weinigzeggend. Het is dan aan de betreffende deskundige om de meest passende aanduiding van de actuele staat van het gebouw te kiezen. De gemeente Eindhoven streeft er naar om alle gebouwelementen ten minste op conditie 3 = redelijk te krijgen en te houden, tenzij er situaties zijn die aanleiding geven om daar van af te wijken. Spelregel B2: in afwijkende situaties worden afspraken gemaakt over aanpassing van de beoogde conditiescore en de onderhoudsplanning. Die nadere afspraken worden gemaakt met de interne opdrachtgever en/of de gebruiker(s). De gemeente onderscheidt de volgende afwijkende situaties: locaties die bestemd zijn voor herontwikkeling. Voor veel gebouwen op een herontwikkelingslocatie, geldt dat die gebouwen doorgaans binnen vijf jaar een 8 gemeente Eindhoven

9 transformatie zullen ondergaan. Dergelijke gebouwen worden nog beheerd tot aan het moment van herontwikkeling of sloop. Het handhaven van een technische conditie op niveau 3 = redelijk is doorgaans niet nodig en wenselijk. Per gebouw wordt bepaald welke conditiescore het mag hebben en wordt de onderhoudsplanning daarop afgestemd; gebouwen die vallen onder de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal), zie spelregel B6; monumenten. Voor een aantal monumenten heeft de gemeente een contract met de Monumentenwacht, voor de uitvoering van regelmatige inspecties van de monumenten. Deze methode is eigen aan monumenten en wijkt af van NEN Spelregel B3: verloedering is niet acceptabel. Gebouwen op een herontwikkelingslocatie mogen een lager onderhoudsniveau hebben, omdat de levensduur van die panden kort is. Verloedering is echter niet acceptabel. Verloedering haalt de leefbaarheid van een plek omlaag en kan een negatief effect hebben op een buurt. Ze is bovendien niet bevorderlijk voor het imago van de gemeente als vastgoedeigenaar en de voorbeeldfunctie die zij daarmee heeft te vervullen. Indien verloedering dreigt, zal kritisch worden bekeken of vervroegde sloop opportuun is, of dat door tijdelijke maatregelen het aanzien van het pand verbeterd of veraangenaamd kan worden. De vastgoedorganisatie inventariseert welke panden momenteel een onderhoudsniveau hebben waar dergelijke maatregelen op genomen moeten worden. Dit onderzoek zal worden voorzien van financiële implicaties en in een voorstel worden uitgewerkt. Spelregel B4: de gemeente werkt volgens de methodiek van planmatig onderhoud en stelt voor haar vastgoed MJOP s op. Door het hanteren van meerjarenonderhoudsplanningen wordt inzicht verkregen in toekomstige onderhoudskosten. Via een jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening wordt voor een deel van het onderhoud een reserve opgebouwd om de fluctuatie in de hoogte van de jaarlijkse onderhoudskosten op te vangen. Daarnaast zijn er vervangingsinvesteringen, die apart worden gefinancierd. Samen vormen deze onderdelen van het onderhoud het eigenaarsonderhoud. Met het hanteren van de methodiek van planmatig onderhoud kan sturing op en beheersing van de totale onderhoudskosten plaatsvinden. Bovendien worden onverwachte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud voorkomen. Een flexibilisering van deze methodiek als voorgesteld in het Koëterrapport (22 juni 2016) met betrekking tot Cultureel Vastgoed zal worden doorgevoerd. De gemeente stelt voor de meeste gebouwen binnen haar vastgoedportefeuille een MJOP op en houdt dit ook actueel door jaarlijkse inspecties. Het MJOP wordt gebaseerd op het toekomstige doel van een betreffend gebouw, de actuele technische conditie en de gewenste technische conditie. Op basis van de classificatiemethode NL/SfB van de Bond Nederlandse Architecten (BNA) en STABU wordt per gebouw geïnventariseerd welke bouwelementen aanwezig zijn. Per aanwezig en van toepassing zijnd element wordt de onderhoudscyclus en de bijbehorende normkosten opgenomen in het MJOP. Het totaal van alle elementen, cycli en normkosten vormt de uiteindelijke meerjarenonderhoudsplanning. gemeente Eindhoven 9

10 Spelregel B5: een MJOP wordt in principe opgesteld voor het eigenaarsonderhoud. Eigenaarsonderhoud is het onderhoud dat door en voor rekening van de vastgoedeigenaar moet worden uitgevoerd. Toepasselijke wet- en regelgeving en de geldende huurovereenkomst leggen hier de juridische basis onder. Op is een nieuwe model huurovereenkomst door de ROZ vastgesteld. Het eigenaarsonderhoud is hierin uitgebreid en het huurdersonderhoud afgenomen, ten opzichte van de voorgaande versie (2003). De gemeente onderzoekt in hoeverre zij in haar MJOP s rekening kan en wil houden met de verschuiving in de onderhoudsverdeling. Ten minste totdat hier een standpunt over is ingenomen, blijft de gemeente het 2003-model hanteren. Goed eigenaarsonderhoud voegt weinig toe indien de betreffende huurder van een pand ernstig tekort schiet in het gebruikersonderhoud. Indien intern verloedering optreedt, schaadt dit de waarde van het pand. De gemeente onderzoekt of het mogelijk is om voor het (naleven van de plicht tot) gebruikersonderhoud richtlijnen op te stellen en in hoeverre er toezicht op de uitvoering van het gebruikersonderhoud mogelijk is. Spelregel B6: onderzocht wordt of de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) kan blijven bestaan. De Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) houdt in dat de gemeente Eindhoven, naast het eigenaarsonderhoud, ook het huurdersonderhoud uitvoert. De betreffende methodiek is van toepassing bij de gebouwen Parktheater, Muziekgebouw Frits Philips, PopEi, Natlab, Van Abbe Museum en Effenaar (bij het Muziekgebouw en het Van Abbe Museum gelden nog meer specifieke regels). In overleg met de gebruiker(s) / huurder(s) van de desbetreffende gebouwen worden afspraken gemaakt over de door de gemeente Eindhoven te onderhouden elementen en de daarbij aan te houden technische conditie. De meerjarenonderhoudsplanning is een weergave van die afspraken. De gemeente onderzoekt in het kader van een taakstellende bezuiniging op cultureel vastgoed de houdbaarheid van deze beheersystematiek. Hierbij is een bestuurlijke intentie dat er reële budgetten overgaan voor het gebruikersonderhoud. Spelregel B7: bij het onderhoud van panden zullen onderhoudsbedrijven mede worden geselecteerd op social return. De gemeente vindt het belangrijk dat social return als uitgangspunt meegenomen kan worden bij het onderhoud van haar panden. Bekeken wordt of hiervoor het PSOkeurmerk een geschikt selectiecriterium is. Dit is er voor bedrijven die gecertificeerd zijn volgens de Prestatieladder Socialer Ondernemen (PSO). De PSO kan bijvoorbeeld een voorwaarde zijn voor het sluiten van een overeenkomst bij onderhandse gunning van onderhoudswerk, of een selectiecriterium bij een meervoudig onderhandse aanbesteding. Het betreft een ladder omdat er meerdere gradaties bestaan in de certificering. 10 gemeente Eindhoven

11 4 Beleidsthema C: beperking van leegstand De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven omgaat met leegstand binnen haar vastgoedportefeuille: leegstandsbeleid. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: C1: leegstand is onwenselijk, kost geld en moet actief tot een minimum worden beperkt. C2: leegstand maximaal twee jaar. C3: onderscheid tussen fysieke leegstand en opbrengstenderving ( financiële leegstand ). C4: tijdelijke leegstand wordt bij voorkeur opgevuld met een nieuwe huurder. Bruikleen en leegstandsbeheer zijn minder wenselijk. C5: inzetten op een transitie van plat leegstandsbeheer naar nuttiger vastgoedgebruik. Spelregel C1: leegstand is onwenselijk, kost geld en moet actief tot een minimum worden beperkt. In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor en zo ook in die van de gemeente Eindhoven. Wat velen zich niet realiseren is dat een gebouw, juist als het leeg staat, geld kost. Bij leegstand worden dus middelen aan een leeg pand besteed, die bij voorkeur aan het waarmaken van de gemeentelijke beleidsdoelen worden uitgegeven. Ongeacht de mate waarin er huuropbrengsten worden gerealiseerd, zijn er aan de kostenkant: kapitaalslasten (rente en afschrijving), verzekeringspremies, onderhoudskosten, belastingen etcetera. Daarnaast zijn er ook energielasten; die zullen in het geval van (gedeeltelijke) leegstand lager zijn dan bij het volledig in gebruik zijn van het pand. In veel gevallen draait de eigenaar van het pand in geval van tijdelijk leegstandsbeheer ook voor de energielasten op. Leegstand is alleen maar wenselijk om fricties te kunnen opvangen, zoals de beschikbaarheid van een wissellocatie tijdens een ingrijpende renovatie van een voorziening. Veelal wordt tussen de 1% en 5% van een vastgoedportefeuille als frictieleegstand aangehouden, afhankelijk van het type vastgoed. Indien op een gebouw posters hangen van een leegstandsbeheerder, is de leegstand expliciet zichtbaar. Vaak is echter sprake van verborgen leegstand. Voorbeelden daarvan zijn: een overmatige beschikbaarheid van ruimte, daar waar de betreffende huurder/gebruiker (inmiddels) met minder ruimte toe kan; bruikleensituaties (vaak in de culturele sfeer) waar feitelijk ook marktconforme verhuur of verkoop mogelijk zijn; een pand dat de huurder/gebruiker slechts drie vaste dagen per week goed gebruikt en de overige dagen grotendeels onbenut laat. In dergelijke situaties wordt de ruimte in maatschappelijke en/of financiële zin suboptimaal benut, gezien vanuit het perspectief van de gemeente als vastgoedeigenaar. Voor zover er leegstand is, moet deze met een optimaal financieel en/of maatschappelijk rendement worden ingevuld, passend bij de verwachte termijn van leegstand en het toekomstige doel van het object. Dit vraagt een actieve inzet, door meerdere sectoren gezamenlijk, voor het reduceren van leegstand tot het wenselijke leegstandsniveau. De gemeentelijke vastgoedorganisatie is zo ingericht dat hier continu aandacht voor bestaat. gemeente Eindhoven 11

12 Wel vraagt het wegwerken van verborgen leegstand door zijn aard een extra inspanning van de vastgoedorganisatie en de beleidsdomeinen. Er moet veel inzicht bestaan in de gebruikerswensen en het feitelijke gebruik en er moeten complexe verbindingen worden gelegd, om dit soort leegstand effectief aan te pakken. Spelregel C2: leegstand maximaal twee jaar. Leegstand mag in beginsel maximaal twee jaar voortduren. In de huidige praktijk komen gevallen voor dat panden veel langer leegstaan. Het betreft bijvoorbeeld onderwijspanden die wellicht nog als wissellocatie ingezet kunnen worden en daarom worden aangehouden, of panden op ontwikkellocaties waarvan de voortgang minder snel gaat dan aanvankelijk gedacht. Als de twee jaar zijn verstreken zonder dat concreet uitzicht bestaat op sloop, renovatie of verkoop, zal de vastgoedorganisatie aan het college moeten verantwoorden wat hiervan de redenen zijn. Op dat moment kan worden besloten tot verlenging van de leegstand (c.q. de tijdelijke invulling daarvan), mits daar goede argumenten voor bestaan. Zijn deze argumenten er niet of onvoldoende, dan komt het pand in aanmerking om te worden verkocht. Dit jaar wordt in beeld gebracht welke panden van de gemeente nu al meer dan twee jaar leeg staan, c.q. waar sprake is van tijdelijke verhuur, bruikleen of leegstandsbeheer. Per pand zal onderbouwd worden aangestuurd op ofwel een nieuwe toekomst ten dienste van de gemeentelijke kernportefeuille, ofwel op verkoop. Spelregel C3: onderscheid tussen fysieke leegstand en opbrengstenderving ( financiële leegstand ). Leegstand kan op twee manieren worden uitgelegd: fysiek en financieel. Fysieke leegstand houdt in dat een ruimte feitelijk niet in gebruik of verhuurd is. Deze levert geen inkomsten op en is beschikbaar voor een nieuwe huurder of gebruiker. Opbrengstenderving houdt in dat een ruimte feitelijk minder opbrengsten oplevert dan de referentie-opbrengst (kostprijshuur of markthuur) die daarbij hoort, bijvoorbeeld: er is sprake van fysieke leegstand; er is sprake van verborgen leegstand; een ruimte wordt wel gebruikt of verhuurd, maar de opbrengst hiervan is tijdelijk of structureel te laag. Voor de gehele portefeuille bedroeg de financiële leegstand in ,6 miljoen. Spelregel C4: tijdelijke leegstand wordt bij voorkeur opgevuld met een nieuwe huurder. Bruikleen en leegstandsbeheer zijn minder wenselijk. Wanneer een pand leeg komt te staan, is door de vastgoedorganisatie vaak tevoren al de afweging gemaakt: blijft het pand in portefeuille (en waarom) of gaan we het afstoten? Die afweging is gemaakt met toepassing van de scorecardmethodiek (zie 3.5 van de Nota Vastgoedbeleid). Doordat de huurder of gebruiker een opzegtermijn in acht moet nemen, heeft de gemeente voldoende tijd die afweging te maken. Indien wordt gekozen voor het in bezit houden van het pand, is het van meerdere factoren afhankelijk hoe met de leegstand wordt omgegaan. Deze factoren zijn onder meer het risico op vandalisme of kraak, de ligging van het pand, de beoogde toekomstbestemming en de verwachte duur van de leegstand. Er geldt een voorkeursvolgorde voor het omgaan met tijdelijke leegstand. Deze wordt in het volgende schema gevisualiseerd. 12 gemeente Eindhoven

13 Ad 1) Bij voorkeur wordt het pand tijdelijk verhuurd zolang dat opportuun is, bijvoorbeeld voordat het wordt verkocht, gesloopt, of verbouwd ten behoeve van een nieuwe invulling. Op deze wijze levert het pand nog opbrengsten op, wordt vandalisme ontmoedigd en wordt de leefbaarheid op peil gehouden. Van belang is hierbij de inschatting of de tijdelijke huurder gebruik kan maken van huurbescherming, wat een belemmering zou inhouden voor het beoogde vervolg. Bij woonruimte (afhankelijk van de contractvorm) en winkelruimte is dit risico groter dan bij kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. Er bestaan overigens juridische mogelijkheden om bedrijfsruimte en woonruimte tijdelijk te verhuren, zonder dat sprake is van de normaal geldende huurbescherming. In gebiedsontwikkelingen kan een broedplaatsfunctie uitgaan van tijdelijke verhuur. Het kan zowel de kwaliteit van de locatie ten goede komen, als startende ondernemers de kans geven uit te groeien tot meer solide organisaties. De gemeente Eindhoven richt zich hiervoor primair op de creatieve sector. Ook bij tijdelijke verhuur van overig vastgoed is dit wenselijk, zolang het pand nog niet is verkocht. Hierbij moet ervoor worden gewaakt dat geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Ad 2-3) Bij sommige panden kan geen (tijdelijke) huurder worden gevonden of is verhuur te riskant, wegens een mogelijk beroep op huurbescherming. Die panden kunnen in bruikleen worden gegeven. Een bruikleencontract is op korte termijn opzegbaar, zeker wanneer de doelstelling en het tijdelijke karakter expliciet in de overeenkomst worden uitgewerkt. Het pand gaat bij voorkeur naar de bruiklener die de hoogste maatschappelijke waarde levert (in relatie tot de doelstellingen zoals geformuleerd in de raadsprogramma s en collegeproducten). De maatschappelijke vastgoedtafel (zie spelregel A2) kan in de beoordeling hiervan een belangrijke rol spelen. Gezien de behoefte in de stad aan betaalbare ruimte voor sociaal-maatschappelijke of buurtinitiatieven, worden kansen gemist als we een leegstaand gebouw daar niet (tijdelijk) voor inzetten. Afhankelijk van het karakter van de bruiklener kan ervoor worden gekozen, de bruikleen via een professionele leegstandsbeheerder vorm te geven. Waar dit mogelijk en opportuun is, wordt het pand ingevuld in afstemming met omwonenden. Er kunnen geen huurpenningen worden gevraagd, omdat dan in juridische zin ook direct sprake is van huur, met het risico op huurbescherming als gevolg. Achter het inzetten van bruikleen als middel gaat wel een dilemma schuil. Feitelijk is aan de vraagzijde vaak sprake van een structurele ruimtebehoefte en niet slechts een tijdelijke. Als een bruikleensituatie dan tot stand is gebracht, kan na verloop van de gemeente Eindhoven 13

14 beoogde periode van leegstand de herontwikkeling, sloop of verkoop in gevaar komen. De bruiklener kan trachten het gratis ruimtegebruik te continueren. Daarom moet tijdens de bruikleenperiode al door het betreffende beleidsdomein worden bepaald, of het bereid is de bruiklener ook structureel te ondersteunen. Ad 4) Leegstandsbeheer is te verkiezen bij panden met een kraakrisico, waar op enige termijn een nieuwe invulling, herbestemming of verkoop wordt verwacht en waarbij een kandidaat voor een meer hoogwaardige invulling niet beschikbaar is. Deze optie zien we als de laatst te kiezen werkwijze, omdat de maatschappelijke waarde ervan laag is. Het pand wordt bij een professionele leegstandsbeheerder ondergebracht. Indien mogelijk worden de gemaakte energiekosten in rekening gebracht bij de leegstandsbeheerder. Bij panden die op korte termijn gesloopt of verkocht zullen worden, kan in theorie worden besloten tot bewuste leegstand. Aangezien echter altijd sprake is van een risico op kraak en vandalisme c.q. onveiligheid, is bewust leeg laten geen optie. Spelregel C5: inzetten op een transitie van plat leegstandsbeheer naar nuttiger vastgoedgebruik. In de huidige praktijk worden leegkomende gemeentelijke panden nog te gemakkelijk in beheer gegeven aan een leegstandsbeheerder ( anti-kraak ). Primair doel daarvan is het voorkómen dat een pand gekraakt wordt. Het komt voor dat leegstaande panden jarenlang antikraak in beheer zijn. Deze vorm van leegstandsbeheer genereert geen opbrengst, vanwege de standaard afspraak dat een object direct weer ter beschikking dient te komen als de gemeente daarom vraagt. Er moet meer aandacht komen voor de vraag of er potentie is, de leegstand te benutten met meer financieel en/of maatschappelijk rendement. Met name de realistisch verwachte duur van de leegstand kan daarbij kansen bieden. Als verwacht mag worden dat het leegstandsbeheer enige tijd kan voortduren (> 12 maanden), moet het mogelijk zijn een deel van de gebruikersgebonden lasten voor rekening te laten komen van de tijdelijke gebruiker. Dit zal niet snel mogelijk zijn wanneer bijvoorbeeld een schoolgebouw antikraak wordt bewoond door een student. Dat wordt anders wanneer een dergelijk gebouw tijdelijk beschikbaar wordt gesteld aan een instelling of organisatie. Voorwaarde daarbij is dat die organisatie eenvoudig in het pand kan inhuizen ( plug & play, zonder noemenswaardige investeringen) en de exploitatiekosten door het gebruik niet méér groeien dan de opbrengstenstijging. Sommige organisaties leveren een concrete maatschappelijke bijdrage. Wanneer zij de tijdelijke gebouwgebruiker worden, wordt ook het maatschappelijke rendement van het leegstaande vastgoed groter. Om geen precedentwerking te creëren richting reguliere (maatschappelijke) huurders, om niet geconfronteerd te worden met herhuisvestingsverzoeken bij opzegging van gemeentezijde en omdat goed leegstandsbeheer een vak apart is, is het verstandig deze vorm van tijdelijk ruimtegebruik te laten plaatsvinden onder de vlag van professionele leegstandsbeheerders. De gemeente draagt daarbij hooguit partijen aan, maar de leegstandsbeheerder gaat de gebruiksovereenkomsten aan met de betreffende organisatie(s). Voorwaarden hierbij zijn, dat de gemeentelijke exploitatiekosten van een pand niet mogen toenemen ten opzichte van de huidige praktijk en dat deze constructie niet tijdelijke reguliere verhuur in weg staat. Van belang is ook dat het niveau van eventuele kostendoorberekening aan de gebruiker zodanig is, dat het gebruik van het pand financieel draaglijk is. Indien kostendoorbelasting de 14 gemeente Eindhoven

15 maatschappelijk relevante bruikleen feitelijk onmogelijk maakt, is het paard achter de wagen gespannen. Er liggen grote kansen in het actief en consequent sturen op een optimale benutting van leegstand vastgoed. Eind 2016, begin 2017 onderzoeken wij, in overleg met marktpartijen op het gebied van leegstandsbeheer, op welke wijze wij optimaal kunnen profiteren van de kansen die professionele leegstandsbeheerders kunnen bieden bij het optimaal inzetten van tijdelijk leegstaand vastgoed. gemeente Eindhoven 15

16 5 Beleidsthema D: verkoop van vastgoed De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven te werk gaat bij de verkoop van vastgoed: verkoopbeleid. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden onderbouwd van afgeweken kan worden. Dit beleidsthema wordt relevant op het moment dat de gemeente met behulp van de scorecardmethodiek (zie Nota Vastgoedbeleid, 3.5) heeft besloten dat het pand kan worden verkocht. Voor het verkoopbeleid hanteert de gemeente de volgende spelregels: D1: het financiële effect van verkoop en de bestemming van de opbrengst. D2: de organisatie en administratie van vastgoedverkoop. D3: financiële (en andere) targets van de verkoop. D4: elke procedure voor de verkoop van vastgoed is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent. D5: regels voor reguliere verkoop. D6: aanvullende regels voor complexe verkooptrajecten. D7: in specifieke gevallen is niet-openbare verkoop (rechtstreekse verkoop aan één partij) toelaatbaar. D8: een marktconsultatie is een hulpmiddel bij het bepalen van de verkoopstrategie. D9: gebruik op maat de beschikbare hulpmiddelen bij vastgoedverkoop. D10: inzet van makelaars. D11: inzet van taxateurs. D12: inzet van notarissen. Spelregel D1: het financiële effect van verkoop en de bestemming van de opbrengst. Het college stelt een verkooplijst vast. Bij de selectie van verkooppanden wordt primair ingezet op de panden met hogere winstpotentie en de direct te verkopen panden. Daarbij wordt het vastgestelde prioriteitenbeleid (Prioriteitennota bouwlocaties, 2016) in de afwegingen meegenomen. Ook wordt gekeken naar de exploitatiekant van een mogelijke verkoop. Zowel de vooraf begrote exploitatieresultaten als de daadwerkelijk gerealiseerde exploitatieresultaten worden in beeld gebracht. Bij voorkeur worden eerst de panden met een negatief exploitatieresultaat verkocht. Verkoop van een pand heeft een bruto en een netto incidenteel verkoopresultaat. Het bruto resultaat is de koopsom die via de notaris aan de gemeente wordt overgemaakt. Het netto incidentele verkoopresultaat corrigeert het bruto resultaat met: de boekwaarde; taxatiekosten; externe onderzoeks- en advieskosten; apparaatskosten. Naast het incidentele resultaat door de verkoop, wijzigt de begroting structureel vanwege die verkoop. Dit kan positief en negatief zijn. De begrote inkomsten en opbrengsten van het pand houden op. Ook een vrijvallende onderhoudsvoorziening hoort bij het structurele resultaat en beïnvloedt dus de begroting. In de meeste gevallen is de verkoopopbrengst al geoormerkt in relatie tot het betreffende beleidsveld; de opbrengst blijft binnen dat beleidsveld: onderwijs (egalisatiereserve onderwijshuisvesting); sport (niet formeel geoormerkt); welzijn (reserve buurtontmoeting); cultuur (niet formeel geoormerkt; wel voorzien van een taakstelling); 16 gemeente Eindhoven

17 RO-vastgoed als onderdeel van (toekomstige) grondexploitaties en herontwikkelingen; monumenten (revolving fund). Het voor een ander doel bestemmen van een verkoopopbrengst dan binnen het eigen beleidsveld vergt meestal een raadsbesluit, krachtens artikel 5 van de Financiële Verordening Gemeente Eindhoven Ambtelijke dienstgebouwen zitten in het programma Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen (SVGG), waardoor er geen vrijheid bestaat tot verkoop. Strategisch vastgoed wordt in beginsel niet verkocht zolang het een strategisch belang dient. Een strategisch belang houdt in dat dankzij de eigendom van een stuk grond, al dan niet met opstal, een positie op een toekomstige ontwikkellocatie wordt verkregen of behouden, waar dat van belang is voor de uitvoering van gemeentelijke beleidsdoelen of taakstellingen. Alleen de overige panden, die niet in bovenstaande categorieën horen, kunnen door de gemeente vrij worden verkocht, met inachtneming van de vastgelegde bevoegdheden van de verschillende gemeentelijke organen. Spelregel D2: de organisatie en administratie van vastgoedverkoop. Binnen de gemeentelijke organisatie komen in de regel drie categorieën vastgoedverkopen voor, die elk vragen om een eigen aanpak: reguliere verkooptrajecten, complexe verkooptrajecten en grondexploitaties. Voor deze laatste categorie loopt de verkoop via de programmalijn Grond. Indien vastgoed administratief wordt overgeboekt van Grond naar Vastgoed, of van Vastgoed naar Grond, dan gebeurt dit tegen de actuele boekwaarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, dan moet voor overdracht worden afgewaardeerd tot op die lagere boekwaarde. Indien de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde, blijft de boekwaarde ongewijzigd. Het besluiten tot verkoop van vastgoed is een verantwoordelijkheid van het college van B&W, krachtens artikel 160 Gemeentewet (besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente). Het is ook zijn verantwoordelijkheid om te bepalen, eventueel eerst de raad te horen voordat het besluit wordt genomen. Per geval betreft het een maatwerkinschatting. Bij majeure verkooptrajecten waar sprake zal zijn van een herontwikkeling en/of een bestemmingswijziging die gevoelig kan liggen in de betreffende buurt, zal de raad tijdig wordt gehoord. Het is immers een verantwoordelijkheid van de raad om te besluiten over bestemmingsplanwijzigingen. In bijzonder gevallen, waarbij sprake kan zijn van ingrijpende gevolgen voor de gemeente, moet zelfs eerst de raad worden gehoord (art 169 lid 4 Gemeentewet). Het nemen van bestuurlijke besluiten over verkoopdossiers en het betrekken van de raad in verkoopdossiers zal in beginsel altijd onder geheimhouding plaatsvinden. De reden hiervan is dat, zolang een gebouw nog niet is verkocht aan de koper, het openbaar worden van bedrijfsgevoelige informatie over de verkoop een risico inhoudt voor het bereiken van het beste verkoopresultaat. In bijzondere gevallen kan worden gekozen voor een aanbesteding in plaats van een verkoop (en daarmee een procedure waarop het aanbestedingsrecht volledig van toepassing is), namelijk indien de gemeente bepaalde harde eisen meegeeft bij de gemeente Eindhoven 17

18 verkoop. Een fictief voorbeeld is het afstoten van een pand met de eis, dat er door de koper minimaal vijftig eenheden flexwonen in worden gerealiseerd. Spelregel D3: financiële (en andere) targets van de verkoop. In beginsel wordt bij de verkoop van vastgoed gemikt op een maximale verkoopopbrengst c.q. boekwinst. Er kunnen echter goede redenen zijn, voor een verkooptraject meerdere verkoopcriteria in combinatie te hanteren, volgens een per geval bepaalde gewichtsverdeling. Bijvoorbeeld: financiën, programma, ruimtelijke kwaliteit of andersoortige maatschappelijke criteria. Het werken met meerdere criteria zal vooral aan de orde zijn op locaties waar maatschappelijke argumenten een bovengemiddelde rol spelen en waar opbrengstmaximalisatie tot ongewenste neveneffecten kan leiden. Maatschappelijke doelstellingen en voorwaarden kunnen de financiële verkoopopbrengst negatief beïnvloeden, maar daar staat dan een hoger maatschappelijk rendement tegenover. De sector MVS heeft volgens de actuele mandaatregeling de mogelijkheid om zelfstandig panden te verkopen, mits de portefeuillehouder tijdig vooraf wordt geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en mits de koopsom hoger is dan 10% onder de getaxeerde waarde van het pand. Ligt de koopsom lager, bijvoorbeeld doordat ook maatschappelijke criteria een belangrijke rol spelen, dan ligt het verkoopbesluit bij het college van B&W. Voor panden in de verkoop kunnen worden genomen moet de boekwaarde gesaneerd worden of een voorziening worden getroffen, indien sprake is van een boekwaarde die hoger ligt dan de marktwaarde. Spelregel D4: elke procedure voor de verkoop van vastgoed is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent. Verkoop van gemeentelijk vastgoed gaat in beginsel volgens een transparante, openbare procedure. In veel gevallen zal een verkoopopdracht worden gegeven aan een lokaal makelaarskantoor, na een korte selectieprocedure (spelregel D10). Vooraf moet worden bepaald of het pand wordt verkocht in verhuurde/gebruikte staat, of vrij van huur en gebruik. Indien het de voorkeur heeft een pand leeg te verkopen, kan het inzetten van een verhuiskostenvergoeding of schadeloosstelling zowel de te verhuizen huurder/gebruiker helpen, als de verkoopwaarde van het pand verhogen. Het object wordt breed op de markt gezet (meerdere externe websites en het gemeentelijke vastgoedloket) met een marktconforme vraagprijs. Duidelijk wordt gecommuniceerd op grond van welke criteria de gemeente een koper selecteert. Het definitieve verkoopbesluit wordt genomen door het College van B&W, voor zover de mandaatregeling niet voorziet in een besluit door het hoofd van de sector MVS of het hoofd van de afdeling MVS.VA. Bij elke vastgoedtransactie kan de wederpartij worden getoetst op integriteit in het kader van de Wet Bibob. Dit feit wordt bij elk aangeboden object duidelijk opgenomen in de verkoopinformatie. Ter voorbereiding van een verkoopprocedure doet de gemeente onderzoek naar onder meer de volgende zaken, teneinde de slagingskans te verhogen en risico s te verkleinen: is de vigerende bestemming naar verwachting 'marktconform'? Is verkoop binnen een andere bestemming kansrijk(er)? Inschatten van de wenselijkheid en kansrijkheid, het bestemmingsplan voor verkoop aan te passen of bestuurlijk 18 gemeente Eindhoven

19 de intentie vast te leggen mee te werken (inspanningsverplichting) aan een bestemmingswijziging na verkoop; relevant vigerend beleid of beleid in ontwikkeling; onderzoek bodem en asbest (eventueel een koper voor eigendomsoverdracht de gelegenheid geven tot eigen onderzoek. Maakt koper geen gebruik van deze mogelijkheid dan ligt het risico bij de koper); erfdienstbaarhedenonderzoek; eventueel opstellen meetstaat; eventueel aangrenzende, al dan niet bebouwde, kadastrale percelen meenemen in de verkoop; liggen er intern of extern toezeggingen of afspraken met betrekking tot het verkoopobject of de directe omgeving daarvan? (wellicht kansen met partners voor een (gebieds)ontwikkeling); financieel-juridische informatie op orde (contracten huur, onderhoud, verzekeringen, waarderingen). Spelregel D5: regels voor reguliere verkoop. Verkoop van een pand in verhuurde staat kan geschieden, na bredere afweging met de scorecardmethodiek, op verzoek van de huurder. De prijs wordt bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie van de marktwaarde. Ook kan de gemeente een huurder actief een koopaanbod doen. Indien de huurder niet op het aanbod ingaat of geen overeenstemming tot stand komt, kan het pand in verhuurde staat worden aangeboden aan derden. Bij verkoop aan een zittende huurder, die in het pand een maatschappelijke functie uitoefent, wordt in de verkoopvoorwaarden en leveringsakte een passend antispeculatiebeding opgenomen. Een zittende huurder heeft overigens op grond van het Burgerlijk Wetboek niet een eerste kooprecht. Dit recht kan alleen van toepassing zijn, indien dit expliciet in het huurcontract is overeengekomen. Dat doet de gemeente in de regel niet. Het verkopen aan een zittende huurder zal alleen gebeuren indien: a) de gemeente op basis van de scorecardmethodiek heeft besloten dat ze het pand wil afstoten en b) dat de huurder heeft aangegeven te willen kopen of dat de gemeente het de huurder aanbiedt en dat wilsovereenstemming ontstaat. Verkoop van een onverhuurde woning geschiedt in beginsel door openbare verkoop via een makelaarskantoor, dat de verkoopopdracht in concurrentie heeft verworven. Verkoop van een onverhuurd object, niet zijnde een woning, geschiedt in beginsel door een openbare inschrijvingsprocedure via een makelaarskantoor, dat de verkoopopdracht in concurrentie heeft verworven. De markt wordt goed over het object geïnformeerd en krijgt ruim voldoende tijd zich op het pand te oriënteren en tot een aanbod te komen. Eventueel wordt een marktconforme richtprijs genoemd. Een alternatieve aanpak is openbare veiling via een bekend en betrouwbaar veilingplatform, of openbare verkoop via een biedingsprocedure bij een makelaar of notaris. Een onafhankelijke taxatie vooraf is bij verkoop van een onverhuurd object niet vereist, doordat het pand breed aan de markt wordt aangeboden. Met name bij een courant object, waar voldoende biedingen op worden uitgebracht, geeft dit een betere waarborg op het krijgen van een marktconforme prijs ( market evidence ) dan een taxatie. Bij de verkoop van een pand dat een monumentenstatus heeft, gelden bijzondere extra voorwaarden, namelijk een antispeculatiebeding en een renovatiebeding. Dit laatste gemeente Eindhoven 19

20 bepaalt dat het pand binnen drie jaar na overdracht weer volledig op niveau moet zijn gebracht. Spelregel D6: aanvullende regels voor complexe verkooptrajecten. Complexe verkooptrajecten vragen een uitgebreidere voorbereiding en specifieke besluitvorming, vanwege de maatschappelijke en/of financiële impact van de verkoop. Tevoren wordt bepaald in hoeverre de gemeente inhoudelijke wensen meegeeft als uitgangspunt bij de verkoop. Het is van groot belang dat de te volgen verkoopprocedure, nadat deze door de het college van B&W is vastgesteld, aan het begin van de procedure intern en extern volledig wordt gecommuniceerd en dat daaraan consistent wordt vastgehouden. De selectie- en gunningscriteria en eventuele uitsluitingscriteria worden helder en eenduidig gecommuniceerd in de verkoopstukken. Bij voorkeur wordt vermeden dat juridisch sprake is van een aanbesteding (onverlet uitzonderingen als vermeld bij spelregel D2); er moet sprake blijven van een privaatrechtelijk verkooptraject. Er worden dan ook geen publiekrechtelijke voorwaarden verbonden aan de verkoop. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn van toepassing, mede doordat in de jurisprudentie de kenmerken van het aanbestedingsrecht steeds meer doorsijpelen richting verkooptrajecten en inschrijvingsprocedures. Afhankelijk van de aard en omvang van de verkoopopgave, wordt een meer of minder gefaseerde verkoopprocedure ontwikkeld. De zwaarte van de procedure en de mate van inspanning en investering die van geïnteresseerde marktpartijen wordt gevergd, moet in verhouding staan tot de omvang en aantrekkelijkheid van het object. De verkoopprocedure heeft bij voorkeur het karakter van een (eventueel getrapte) inschrijvingsprocedure. Een marktconsultatie, voorafgaand aan het opstellen van de procedure, kan helpen de meest kansrijke aanpak te bepalen. Zie hiervoor spelregel D8. Het verkoopobject wordt openbaar aan de markt aangeboden, waarbij inschakeling van een makelaarskantoor tot de mogelijkheden behoort. Eventueel wordt bovendien een aantal marktpartijen actief op de verkoopprocedure gewezen, indien het vermoeden bestaat dat zij bijzondere interesse in het object kunnen hebben, of bijzonder goed passen bij de opgave die het object met zich meebrengt. Bij de vaststelling van de procedure wordt bepaald of en tot welk moment in de procedure ruimte blijft bestaan voor het toelaten van zij-instromers, die (alsnog) een bod mogen uitbrengen. Voor het optimaal informeren van geïnteresseerde marktpartijen wordt een verkoopdocument met inhoudelijke en procedurele informatie opgesteld en verstrekt. Daarin staan uitgebreide objectinformatie, relevante overige informatie en uitleg over de procedure, planning en selectie-, gunnings- en uitsluitingscriteria. Onderdeel van genoemd verkoopdocument is een concept koopovereenkomst, waarin de privaatrechtelijke voorwaarden staan opgenomen die de gemeente aan de verkoop wil verbinden. Dit betreft onder meer de wijze van aanvaarding (o.a. huidige staat; bodem en asbest), het moment van overdracht en betaling, optierente, waarborg of bankgarantie, de verlegging van planschaderisico, lopende contracten. Vertrouwelijkheid van ingediende voorstellen en biedingen wordt gewaarborgd. In beginsel worden de ingediende voorstellen en biedingen ook na de procedure niet door 20 gemeente Eindhoven

21 de gemeente bekend gemaakt. Partijen die in een selectieronde afvallen, worden hierover door de gemeente op passende wijze geïnformeerd. Tijdens of in aanloop naar de verkoopprocedure kan een fase worden doorlopen, waarbij omwonenden en andere geïnteresseerden in een vroeg stadium wordt gevraagd mee te denken over inhoudelijke kaders voor de toekomstige ontwikkeling. Ook is denkbaar dat hen in een latere fase een aantal planvoorstellen wordt voorgelegd, waarbij hen wordt gevraagd te reageren op de voorstellen. Op die wijze kan worden gewerkt aan draagvlak in de buurt, kan in de planvorming goed worden ingespeeld op wat er leeft in de buurt en krijgt de gemeente informatie over de kansen en risico s van de verschillende kaders of planvoorstellen. Het is aan de gemeente om de inbreng van omwonenden op hun juiste waarde te schatten, inclusief eventueel door eigenbelang gekleurde reacties van direct omwonenden. Het al dan niet opnemen van deze fase wordt vooraf besloten, bij het vaststellen van de verkoopprocedure door het college. Spelregel D7: in specifieke gevallen is niet-openbare verkoop (rechtstreekse verkoop aan één partij) toelaatbaar. Aanvullend aan de spelregels voor verkoop aan een zittende huurders (spelregel D5) zijn er twee soorten gevallen waarbij rechtstreeks aan één koper verkocht kan worden. Ten eerste kan het uitgangspunt van openbare verkoop worden genegeerd in het geval dat zeer goed beargumenteerbaar c.q. logisch is, dat één bepaalde partij de koper wordt. In dit geval kunnen exclusief met die partij verkooponderhandelingen worden aangegaan. Voorwaarde hierbij is dat de koopprijs ten minste het niveau zal hebben van de marktwaarde, die door minimaal twee onafhankelijke taxateurs gelijktijdig is bepaald op basis van dezelfde uitgangspunten. De taxaties kunnen separaat worden uitgebracht, waarbij als marktwaarde het gemiddelde wordt gehanteerd. Er kan echter ook worden gekozen voor het gezamenlijk door die taxateurs laten uitbrengen van één taxatie (zie ook spelregel D11). Een voorbeeld van een logische koppeling is de situatie dat de gemeente vastgoed wil verkopen en dat de koper de enige andere eigenaar in het te verkopen gebied is en bovendien in staat en bereid tot aankoop en eventuele (her)ontwikkeling. De tweede soort gevallen, waarbij exclusief met één partij verkooponderhandelingen kunnen worden aangegaan, is de situatie dat een maatschappelijke partner zoals een woningcorporatie, bij voorkeur één die in de betreffende buurt of wijk al een aanzienlijk bezit exploiteert, een pand kan overnemen ter realisatie van de prestatie-afspraken die de gemeente met die partij heeft gemaakt. Ook in dit geval wordt de koopprijs onderbouwd door toetsing aan de marktwaarde, door twee onafhankelijk en deskundig uitgevoerde taxaties, op de wijze die in voorgaande alinea is beschreven. Spelregel D8: een marktconsultatie is een hulpmiddel bij het bepalen van de verkoopstrategie. Een marktconsultatie is een werkwijze waarbij een overheidsorgaan in contact treedt met marktpartijen om zich te oriënteren op een komende aanbesteding of ontwikkeling. Een marktconsultatie is géén selectie van een koper. Vooral bij grote overheidsaanbestedingen wordt vaak van het middel gebruik gemaakt. Oplossingsrichtingen en ideeën kunnen zo bij marktpartijen worden getoetst. Bij het verkopen van gemeentelijk vastgoed kan in bijzondere gevallen een marktconsultatie een nuttige tussenstap vormen, voordat de verkoopprocedure definitief wordt vastgesteld. Dit geldt vooral voor grote en complexe verkooptrajecten, waarbij gemeente Eindhoven 21