3. geen exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Transcriptie

1 Rotterdam, 30 augustus bb6342 Aan: de gemeenteraad Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan "Woningbouw Kaappark". Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor: 1. alle ingekomen zienswijzen ongegrond te verklaren; 2. het bestemmingsplan "Woningbouw Kaappark, NL.IMR BP2107Kaappark-, met bijbehorende ondergrond vast te stellen, conform het voorstel van burgemeester en wethouders; 3. geen exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Waarom dit voorstel?zwaarom nu voorgelegd? Het ontwerpbeste.mmingsplan heeft ter inzage gelegen van 15 april tot en met 26 mei Uw raad wordt gevraagd het bestemmingsplan op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Dit project is onderdeel van het programma Zelfbouw Rotterdam en heeft als basis het collegeakkoord Hierin is aangegeven dat de gemeente streeft naar een raadsvergadering van: "Dit vult griffie.ater in" Portefeuillehouder: R.E. Schneider raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 1 Steller: W.H M. van derzwan,

2 gevarieerde en differentieerde woningvoorraad en bevolkingssamenstelling in wijken. Hierbij dient ruimte te worden gegeven aan innovatieve ideeën en mogelijkheden om deze ideeën te realiseren. Dit wordt bereikt door ruimte te geven aan kleine marktpartijen, gezamenlijk particulier opdrachtgeverschap en het vrij aanbieden van kavels. Met het programma Zelfbouw Rotterdam zet de gemeente zich in om de woningbouwproductie door particulier opdrachtgeverschap te vergroten. Toelichting: Aanleiding In 2014 is er een inventarisatie gemaakt van mogelijke kavels voor collectief/gezamenlijk particulier opdrachtgeverschap. In Feijenoord zijn daarbij twee kansrijke kavels gevonden. Een van deze kavels betreft onderhavige projectlocatie. De kavels zijn vervolgens ambtelijk besproken met het gebied en opgenomen in het programma zelfbouw Rotterdam. Algemene doelstelling van het programma is om in Zo van de nieuwbouwwoningen met zelfbouw te realiseren. Met het nu voorliggende bestemmingsplan Woningbouw Kaappark wordt een bijdrage geleverd aan de realisatie van het programma Zelfbouw Rotterdam. ínhoud van het plan Het bestemmingsplan Woningbouw Kaappark (bijlage 1) biedt de planologische verankering voor een woonprogramma bestaande uit minimaal 1 en maximaal 4 woningen. De maximale bouwhoogte bedraagt 12,5 meter. Plangebied Het Kaappark bevindt zich aan de zuidzijde van het schiereiland Katendrecht. Het park wordt aan de noordzijde begrenst door de Tolhuislaan en de Katendrechtsestraat. Tussen twee U-vormige appartementencomplexen bevindt zich een derde wooncomplex dat zich uitstrekt langs de Katendrechtsehof, Tolhuislaan en Tolhuisbocht. Laatstgenoemde betreft een toegangspad naar het Kaappark. Dit pad vormt de oostgrens van het plangebied. De noordgrens wordt gevormd door het bestaande wooncomplex. De overige grenzen bestaan uit de toekomstige perceelsg renzen. (Gekwalificeerd) Advies gebiedscommissie De Gebiedscommissie Feijenoord heeft bij brief van 9 juni 2016 (bijlage 2) advies uitgebracht. In dit advies geeft de gebiedscommissie aan dat de bebouwing haar inziens meerwaarde heeft voor de gebiedsontwikkeling voor het Kaappark. De commissie spreekt haar waardering uit voor de moeite die de ontwikkelende partij genomen heeft om de bewoners te betrekken bij het plan. De commissie doet wel de aanbeveling om het groen dat verdwijnt door dit plan elders in Katendrecht te compenseren, bijvoorbeeld door het planten van extra bomen op het 3e Katendrechtse Hoofd. Portefeuillehouder: R E. Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in" raadsstuk "Dit vult griffie later in pagina 2

3 Wij zijn verheugd over dit advies van de Gebiedscommissie Feijenoord. Wij streven bij elk plan naar meerwaarde en participatie, maar het is goed om te horen dat dit ook herkend wordt. Hoewel het voorliggende plan aan de rand van het Kaappark ligt en nauwelijks inbreuk maakt op de gebruiksmogelijkheden van het park zijn wij bereid de door de Gebiedscommissie gevraagde compensatie in te vullen door elders op Katendrecht vier bomen toe te voegen. In overleg met het gebied zullen wij kijken waar die toevoeging het beste kan gebeuren. Zienswijzenrapportage Het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Kaappark heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van 15 april 2016 tot en met 26 mei Gedurende deze termijn zijn er twee (schríftelijke) zienswijzen binnen gekomen. Deze zienswijzen zijn bijgevoegd als bijlage 3. De zienswijzen zijn tijdig ingediend, zodat reclamanten in hun zienswijzen ontvangen kunnen worden. Hieronder volgt een becommentarieerde samenvatting van de zienswijzen. Reclamant A. A1. Behoud park Bij het te koop aanbieden van de vrije kavels aan de Walhallalaan weid de toekomstige bewoners van die percelen een park toegezegd. Met het bestemmingsplan Katendrecht Zuid is het Kaappark planologisch vastgelegd. Er dienen gegronde redenen te zijn om dit kader te wijzigen en reclamant is van mening dat hiervan, in onderhavige situatie, geen sprake is. De gemeente Rotterdam heeft als grondeigenaar belang bij de herziening van het bestemmingsplan, maar dat leidt mogelijk tot meer aantastingen van het park. Het Kaappark heeft een omvang van circa m2 (en niet m2 zoals in het ontwerpbestemmingsplan ten onrechte is aangegeven) en heeft een grote waarde voor de leefbaarheid van Katendrecht. Het park is om die reden als zodanig planologisch vastgelegd in het geldende bestemmingsplan Katendrecht Zuid. Het deel dat nu wordt herzien, betreft een maximaal bouwplot van 186 m2 (0,810Zo van het totale park) en dient als afronding van het bestaande gebouw dat thans met een zogenaamde blinde gevel op het park is gericht. Wij zien deze architectonische afronding als een meerwaarde voor de beleving van het park. Met een goede architectonische afronding neemt de ruimtelijke kwaliteit en de sociale controle op het park toe. Bovendien doen zich hiermee vergelijkbare situaties niet voor, zodat meer bebouwing als afronding van al bestaande bebouwing niet reëel is De herziening van het bestemmingsplan maakt het mogelijk om enkele kwalitatief hoogwaardige woningen aan te bieden en dat zonder grote aantasting van het park. Wij achten de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met goede ruimtelijke ordening. Portefeuillehouder: R.E. Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, 06^ raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in" raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 3

4 A2. Behoud architectonische eenheid Reclamant merkt op dat Katendrecht niet erg rijk is aan belangwekkende architectuur. Het woningcomplex aan de Katendrechtsestraat van architect Carel Weeber, waaraan het plangebied direct grenst, is één van de voorbeelden van een beeldende woningbouwarchitectuur. Hoewel de gemeente in de blinde gevel aanleiding ziet om extra bebouwing mogelijk te maken, bevat het complex zes blinde muren die essentieel zijn voor het concept, aldus reclamant. De voorgestelde architectonische verbijzondering hoort hier niet en door dit wel te realiseren, gaat de inzichtelijkheid van het al gerealiseerde complex verloren. Bovendien ligt het in de rede om de toenmalige architect hierover te consulteren. De ontwikkeling is besproken met en akkoord bevonden door de huidige eigenaar van het door Carel Weeber ontworpen gebouw. Aan de bestaande bebouwing vinden overigens geen wijzigingen plaats, het betreft geen monument en evenmin is sprake van een verbod op de realisatie van aaneengeschakelde bebouwing. Met de nieuwbouw zal worden voorzien in een alzijdig ontworpen gebouw, waarbij - in tegenstelling tot de huidige situatie - géén herkenbare zij' of achterkanten op het park zijn gericht. Wij beschouwen dit als een meerwaarde voor de beleving van het park. Tevens zien wij deze bijzondere woonvorm als meerwaarde voor de variatie van woonmilieus op Katendrecht. Reclamant B. B1. Planschade Reclamant geeft aan dat de kavels aan de Walhallalaan in 2001 door de gemeente zijn verkocht als Parkkavels. Door nu de bestemming Groen te herzien en nieuwe woningbouw mogelijk te maken, wordt geen recht gedaan aan het geldend bestemmingsplan. Ook leidt deze bestemmingswijziging tot planschade. Na vaststelling van het bestemmingsplan bestaat voor degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt, de mogelijkheid om een verzoek tot tegemoetkoming van planschade in te dienen. Verwezen wordt naar de bepalingen van Afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Eventueel te vergoeden planschade doet geen afbreuk aan de (financiële) uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan Daarnaast merken wij op dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten ontleend kunnen worden. Indien een nieuwe, van het bestemmingsplan afwijkende, ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is, dan kan het bestemmingsplan herzien worden. In de aan de orde zijnde situatie is daarvan sprake. Portefeuillehouder: R.E. Schneider Steller: W H M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in' raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 4

5 B2. Aantasting park Reclamant stelt dat het beleid van de gemeente, ten aanzien van de stedenbouwkundige inrichting, niet consistent lijkt. Reclamant verwijst naar afstandsmaten tussen gebouwen langs het park. Indien de verticale hoogte van gebouwen, horizontaal wordt geprojecteerd, zal met de toevoeging van de nieuwbouw, de breedte van het park met 430Zo worden gereduceerd. Reclamant is van mening dat daarmee de aantrekkelijkheid van het park wordt aangetast. De afstand van de grens van de maximale bouwkavel tot aan de gevel van de vrije kavels aan de zuidzijde is circa 70 meter. De maat tussen de gevels is groter dan de hoogte van de bebouwing. Daardoor kan de ruimte nog altijd beleefd worden als open ruimte en is er geen sprake van afbreuk aan de kwaliteit. Aanvullend merken wij op dat in het kader van de beoogde nieuwbouw schaduwdiagrammen zijn opgesteld. Daaruit blijkt dat de bezonning van het park, door de ligging van de nieuwbouw aan de noordzijde, niet negatief wordt beïnvloed. B3. Normering buitenspelen De te bebouwen locatie wordt intensief gebruikt door kinderen. Een herziening van de bestemming is tegenstrijdig met het beleid van de gemeente ten aanzien van de normering voor het buitenspelen. Zoals aangegeven onder A1, heeft het Kaappark thans een omvang van circa m2. Het deel dat nu wordt herzien, betreft een maximale bouwplot van 186 m2 (0,810Zo van het totale park). Het te bebouwen deel bestaat nu weliswaar uit gazon, maar de ontwikkeling doet geen afbreuk aan bestaande speelvoorzieningen. Die zijn elders in het park gesitueerd. Op ca. 250 meter loopafstand van het park liggen een aantal speelvoorzieningen, zoals twee pannaveldjes, speelrek, hardloopparcours, schaakbord, losse baskets en een zandbak. Wij zijn van mening dat niet gesteld kan worden dat afbreuk wordt gedaan aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van buitenspelen. B4. Project niet genoemd in gemeentelijk beleid Reclamant ziet de voorgenomen bestemmingswijziging niet terug in het actualisatieprogramma van 1 juli Ook staat het niet in de meest recente structuurvisie Stadshavens van 29 september Afgevraagd wordt of het Portefeuillehouder: R E Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in' raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 5

6 gewoonlijk is dat binnen de gemeente Rotterdam zienswijzen in een heel laat stadium aan bod komen, waarbij het lijkt alsof het besluit al is genomen. Aangenomen wordt dat wordt gedoeld op het programma met betrekking tot de actualisatie van bestemmingsplannen binnen de gemeente. Bij dergelijke plannen wordt een gebied voorzien van een actueel bestemmingsplan, waarbij tevens afgeronde en nog lopende ontwikkelingen worden meegenomen waarvoor separate procedures zijn doorlopen. Het actualisatieprogramma omvat geen inhoudelijke ruimtelijke beleidsvoornemens, waaraan separate procedures getoetst worden. Wat betreft de structuurvisie Stadshavens, merken wij op dat deze in grote lijnen de beoogde visie voor de (voormalige) havengebieden weergeeft, zonder in te gaan op dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Dat neemt niet weg dat de nu beoogde ontwikkeling past binnen de visie om op Katendrecht een interessant en leefbaar woonmilieu te creëren en bijdraagt aan de verwezenlijking van het programma Zelfbouw Rotterdam. B5. Grondprijs niet in overeenstemming met het qronduitqiftebeleid Reclamant merkt op dat de vastgestelde grondprijs nogal verschillend is en niet in overeenstemming met het gronduitgifte beleid. Binnen een straal van 100 meter variëren de prijzen van C 645,- tot C 1.000,- per vierkante meter. Hoe verantwoordt de gemeente dit op basis van het vastgestelde grondexploitatiebeleid? Reclamant merkt terecht op dat in de omgeving van het plangebied de grondprijzen variëren. Dat komt mede doordat de kavels niet goed met elkaar vergeleken kunnen worden. De met het bestemmingsplan toe te laten ontwikkeling betreft een pilot in het kader van het programma Zelfbouw, waarbij sprake is van collectief opdrachtgeverschap. Die planvorming is een stuk complexer dan wanneer sprake is van één opdrachtgever op een particuliere kavel. Dat verschil komt terug in de grondprijs. Relevant is tevens dat de beoogde ontwikkeling niet voorziet in (grondgebonden) woningen met tuinen, hetgeen bij veel omliggende vrije kavels wel het geval is. B6. Bekendmaking te beperkt. De bekendmaking van het plan vond volgens reclamant plaats door middel van een bouwbord op de locatie en door de informatieve bouwbeurs van de gemeente Rotterdam. Is dit het officiële medium voor bekendmakingen? En is er contact geweest met de huurders aan de Katendrechtse hof, in verband met schaduwval en uitzichtbelemmering? Registratienummer dienst: BS 16/00583 Portefeuillehouder: R.E. Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in" raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 6

7 De communicatie over procedures ten behoeve van nieuwe bestemmingsplannen, is wettelijk vastgelegd. Zo wordt de terinzagelegging van een ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd op internet en in een huis-aan-huisblad. De stukken dienen vervolgens digitaal raadpleegbaar te zijn. Daarnaast is het mogelijk om geïnteresseerden en belanghebbenden op een andere wijze bij de ontwikkeling te betrekken. Zo heeft op 12 mei 2016 een informatieavond plaatsgevonden, waarvoor ook bewoners van de Katendrechtse hof zijn uitgenodigd. De terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft conform de wettelijke vereisten plaatsgevonden. Voorts is met de informatieavond en een informatiebord getracht om een zo breed mogelijke groep belanghebbenden te informeren over de ontwikkeling en hen daarbij te betrekken. B7. Welstand Reclamant meldt dat de twee vigerende bestemmingsplannen Katendrecht- Zuid en Katendrecht- Kern dwars door een aaneengeschakelde bebouwing gaan. Is dit wenselijk in verband met eisen van welstand? Een bestemmingsplan doet geen uitspraken ten aanzien van welstand. Een bouwinitiatief wordt, zodra net concreet genoeg is, getoetst aan de Welstandsnota. B8. Doelstelling CQ2 reductie In het kavelpaspoort staat dat men zich verplicht tot het aansluiten op het stadsverwarmingsnetwerk. Deze voorziening is hier echter niet beschikbaar. Er is geen aanvraag ingediend voor een aansluiting en Stedin heeft aangegeven dat op deze locatie geen huisaansluiting gemaakt kan worden. Afgevraagd wordt dan ook hoe de CO2 reductie bij dit kavel gerealiseerd wordt. In het kavelpaspoort is de aansluitpiicht die geldt voor delen van Rotterdamse benoemd. Reclamant merkt terecht op dat een aansluiting op het stadsverwarmingsnet, zoals verwoord in het kavelpaspoort, hier onwaarschijnlijk is. De CPO-groep zal echter een aanvraag moeten doen, waarna door partijen besloten kan worden om van de levering van restwarmte af te zien. Een dergelijke aansluiting wordt in het bestemmingsplan overigens ook met verplicht. Zoals aangegeven ŕn de plantoelichting, zal met duurzaamheidsprincipes rekening worden gehouden en wordt het bouwinitiatief mede daarop geselecteerd. In dat kader zal tevens beoordeeld worden hoe het initiatief kan bijdragen aan het Rotterdamse Programma Duurzaam. Portefeuillehouder: R.E. Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie laier in" raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 7

8 B9. Kavel gunning niet transparant Opgemerkt wordt dat de gunning van de kavel allesbehalve transparant is verlopen voor de niet deelnemers. Zijn er minimale ontwerpcriteria opgesteld, is er geloot? En is gekeken naar aspecten als sociale binding en urgentie? Voor de locatie is een verkoopprocedure opgesteld en zijn uitgifteregels vastgesteld. Deze zijn voor een ieder beschikbaar, onder andere via een speciaal voor het programma Zelfbouw Rotterdam in het leven geroepen website ( Het staat een ieder vrij om met een initiatief te komen voor de in Rotterdam beschikbare zelfbouwlocaties. De initiatieven worden getoetst aan de per locatie van toepassing zijnde randvoorwaarden. De uiteindelijke toewijzing staat echter geheel los van de ruimtelijke procedure en vormt dan ook geen criterium voor de vaststelling van het bestemmingsplan. B10. Aantasting zichtlijn op de haven Door aan de bestaande bebouwing uit 1990 nog een blok toe te voegen, ontstaat er een soort enk I vernauwing in het Kaappark Tevens belemmert het extra toegevoegde blok een vrije zichtlijn op de haven nog meer dan het al doet op dit moment. Het extra blok past niet in het plan om doorkijkjes (verbindingszones) te creëren op Katendrecht. Wij zijn van mening dat de beoogde nieuwbouw geen belemmering vormt voor de kwaliteit van Katendrecht en de wijze waarop dit gebied wordt vormgegeven. De beoogde bebouwing staat voor een kwaliteitsslag, ten aanzien van de beleving van het park. Financiële en juridische consequenties/aspecten: Omdat het verhaal van kosten van de gronaexploitatie over de in het plan begrepen gronden is verzekerd middels (toekomstige) gronduitgiften, het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.12, lid 2, onder b, van de Wro, niet noodzakelijk is en er geen aanvullende eisen, regels of uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.12, lid 2, onder c van de Wro noodzakelijk zijn, zal geen exploitatieplan vastgesteld worden bij vaststelling van het bestemmingsplan Woningbouw Kaappark. Portefeuillehouder: R E. Schneider Steller: W.H.M. van der Zwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in" raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 8

9 Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam De secretaris, De burgemeester, Ply B Raets A- Aboutaleb Bijlage(n): 1. Ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Kaappark ; 2. Advies gebiedscommissie Feijenoord d.d. 9 juni 2016; 3. Ingekomen zienswijzen; 4. Naam- en adresgegevens van de op grond de Wet bescherming persoonsgegevens in dit voorstel geanonimiseerde reclamanten. Portefeuillehouder- R.E. Schneider Steller: W.H.M. van derzwan, raadsvergadering van: "Dit vult griffie later in raadsstuk "Dit vult griffie later in" pagina 9

10 16bb7874 Bestemmingsplan Woningbouw Kaappark De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2016 (raadsvoorstel nr. 16bb6342); gelet op Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening; besluitz 1. alle ingekomen zienswijzen ongegrond te verklaren; 2. het bestemmingsplan Woningbouw Kaappark, NL. MR BP2107Kaappark-, met bijbehorende ondergrond vast te stellen, conform het voorstel van burgemeester en wethouders; 3. geen exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. in de openbare vergadering van 13 oktober De vo rzitter, Wk { raadsvergadering van: 13 oktober 2016 \ % raadsstuk 16bb7874 pagina 1