Nota Grondbeleid Gorinchem juni 2011

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid Gorinchem juni 2011 Afdeling Financiën Team Vastgoed en Belastingen Opgesteld door: Hans Waltman en Ilse Witvoet Behandeld door college: 17 mei 2011 Beleidskaders vastgesteld door raad: 16 juni 2011

2 Inhoudsopgave Voorwoord... 4 Samenvatting Inleiding Wat is grondbeleid Waarom een Nota Grondbeleid? Doelen van de Nota Grondbeleid Doelen van het grondbeleid Projectmatig werken Rekenkamercommissie, rapportage Leeswijzer Vormen van grondbeleid Actief grondbeleid In eigen beheer ontwikkelen Bouwclaim Publiek Private Samenwerking (Joint Venture) Faciliterend (passief) grondbeleid Consessie ofturn Key Zelfrealisatie Voor- en nadelen van de mogelijke vormen van grondbeleid Structuur Wettelijke en ruimtelijke kaders Grondbeleid Inleiding Europese kaders Landelijke kaders Inleiding Wet ruimtelijke ordening Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Provinciale kaders Provinciale Structuurvisie Provinciale woonvisie Regionale kaders Regionale Structuurvisie Regionale woonvisie Gemeentelijke kaders Structuurvisie Woonvisie Stimuleringsmaatregelen Financiële Verordening (2004) Notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels Nota Bovenwijkse Voorzieningen Nota Grondprijzen Leidraad Projectmatig Werken Samenvattend schema Instrumenten Grondexploitatie Instrumenten van actief grondbeleid Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

3 4.2.1 Minnelijke verwerving Onteigening Wet voorkeursrecht gemeenten Instrumenten van faciliterend grondbeleid Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Baatbelasting Planning en Control Producten Planning en Control De cyclus Bepaling parameters Voorzieningen, winstneming en reserve Weerstandsvermogen Afwijkingen Risicoanalyse en -management Inleiding De analyse van de risico s Het managen van de risico s Rollenverdeling en transparantie Rolverdeling tussen raad, college en ambtelijke organisatie Transparantie Bijlage: Kaart exploitatiegebieden Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

4 Voorwoord Voor u ligt de Nota Grondbeleid Deze nota geeft onze uitgangspunten aan bij het voeren van het grondbeleid. Onze gemeente bepaalt per te ontwikkelen locatie welke vorm van grondbeleid en de daarbij in te zetten instrumenten passend is. Dit vereist maatwerk en een gedegen inzicht in de verscheidene te kiezen vormen van grondbeleid en hun betekenis. Transparantie en eenduidigheid zijn de kernbegrippen in de werkwijze rondom ons grondbeleid, die de aanbevelingen uit het rapport van de rekenkamercommissie volgt en ondersteunt. Voor een gemeente is het van groot belang om te kunnen beschikken over gronden waarop de gewenste ruimtelijke doelen kunnen worden gerealiseerd, wonen, werken, recreatie en de maatschappelijke doelstellingen. Grond is een schaars en duur goed. Gronden bedoeld voor bouwactiviteiten worden in de regel verkocht. Om de grondmarkt doelmatig en rechtvaardig te laten verlopen, voert de overheid een grondbeleid. Dit is ondersteunend aan het ruimtelijk beleid. In een sterk veranderende markt, zowel gelet op de regelgeving als de economische situatie, dienen de instrumenten zo efficiënt mogelijk ingezet te worden. Een juiste afstemming tussen wensen en mogelijkheden is cruciaal voor de slagingskans van ruimtelijke projecten. De nota biedt hiertoe het gereedschap. Het grondbeleid krijgt een andere rol. Door de economische crisis moet de gebiedsontwikkeling als het ware opnieuw uitgevonden worden. Dit vereist creativiteit en doorzettingsvermogen in samenspel met de inzet van alle denkbare instrumenten. Het grondbeleid ondergaat een veranderende rol. De gemeente zal steeds vaker faciliterend optreden. De samenwerking op te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling tussen raad en college is hierbij van doorslaggevende betekenis. Tot nu toe werd er door het college in hoofdzaak verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad door middel van de (verplichte) paragraaf grondbeleid in de begroting. De nu voorliggende Nota Grondbeleid 2011 stelt de gemeenteraad in staat om op een meer gestructureerde wijze kaders te stellen op de realisatie van de ruimtelijke projecten, welke door het college worden aangestuurd. Deze nota heeft tevens een kapstokfunctie voor de overige beleidsnota s rondom het grondbeleid, zoals de Nota Bovenwijkse Voorzieningen en de Nota Grondprijzen. Beide nota s worden jaarlijks herzien, terwijl de Nota Grondbeleid 2011 een werkingsduur heeft voor de gehele raadsperiode. April 2011 Het college van Burgemeester en Wethouders Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

5 Samenvatting Deze Nota Grondbeleid is de eerste versie waarin de beleidskaders worden vastgelegd rondom het grondbeleid van waaruit projecten worden vormgegeven. In deze nota worden dus geen specifieke regelingen opgenomen, zoals grondprijzen voor de verschillende bestemmingen en locaties. Voor het opstellen en actualiseren daarvan dient deze Nota Grondbeleid als leidraad. De nota steunt op de volgende doelen: Mogelijkheid te sturen op grondbeleid en in te zetten instrumenten Het type grondbeleid wordt per project bij de initiatieffase bepaald aan de hand van het schema keuzemodel grondbeleid. Dit schema is opgenomen in de Nota Grondbeleid. Het te voeren grondbeleid is maatwerk. Mogelijkheid bij te sturen bij grote afwijkingen Alle afwijkingen binnen een grondexploitatieberekening worden gemeld bij de TURAP s en de jaarrekening. Afwijkingen in het exploitatiesaldo groter dan 10% worden daarnaast tussentijds gemeld aan de gemeenteraad. De basis hiervoor vormt de Nota Financieel Afwijkingenbeleid. Om redenen van efficiency zijn bij de tussentijdse rapportages drempelbedragen ingebouwd voor het melden van saldoafwijkingen. Deze staffel voorkomt dat bij relatief geringe afwijkingen telkenmale tussentijds een rapportage aan de raad dient te worden uitgebracht, terwijl deze afwijkingen ook al in de reguliere rapportagemomenten gemeld worden. Mogelijkheid risico s te managen De ontwikkeling van een gebied kent in de regel een lange looptijd die vertaald wordt in een grondexploitatie. In deze grondexploitaties worden aannames gedaan ten aanzien van onder andere de kosten, opbrengsten, afzetmogelijkheden en fasering. De fasering vindt zijn vertaling in rente en inflatie. Hierbij wordt voor de verschillende onderdelen een hoge mate van voorspelling gedaan wat een onzekerheidsfactor betekent. Om deze onzekerheid beter te kunnen beheersen wordt een risicoanalyse uitgevoerd. Aan de hand van deze analyse worden beheersmaatregelen opgesteld om het risico te managen. Het risicomanagement voor de grondexploitaties zal op een uniforme wijze plaatsvinden. Hierbij wordt inzicht gegeven in de bandbreedtes van het exploitatieresultaat bij de beschouwing van de mogelijke scenario s. Rollen en taakverdeling tussen college en raad met betrekking tot het grondbeleid Op grond van artikel 160 van de gemeentewet hebben de raad en het college als afzonderlijke bestuursorganen binnen de gemeente ieder hun eigen bevoegdheden. De raad controleert en toetst periodiek vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders plaats vindt. In de Nota Grondbeleid wordt vastgelegd welke informatie en op welke wijze de raad gepresenteerd krijgt. Transparantie en helderheid rondom grondbeleid en bestuur De transparantie rondom het grondbeleid, zoals weergegeven in de nota wordt ondersteund door het uniform hanteren van informatie en rapportages in hun onderlinge samenhang. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

6 1 Inleiding 1.1 Wat is grondbeleid Grondbeleid van een gemeente vormt het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur op een verantwoorde en transparante wijze vorm kan krijgen. Grondbeleid is een middel om dat ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Dit betekent ook dat het grondbeleid niet een visie omvat over hoe de gemeente zich in ruimtelijk opzicht zou moeten ontwikkelen. Het biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen grondopbrengsten worden gegenereerd die de kosten, welke gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, dekken. De wijze waarop het grondbeleid wordt gevoerd wordt vastgelegd in deze Nota Grondbeleid. 1.2 Waarom een Nota Grondbeleid? Via de Nota Grondbeleid bepaalt de gemeenteraad haar beleidskaders en stelt ze het college in staat om binnen deze kaders ondernemend deel te nemen aan en de regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische kaders voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Met deze kaders kan de gemeente op financieel economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren. De dynamiek in de gebiedsontwikkeling is groot. Het aantal stakeholders is eveneens groot en de complexiteit hoog. Regelgeving om sturing te kunnen geven op het vlak van grondbeleid is een duidelijke succesfactor. In de zomer van 2010 heeft de rekenkamer een onderzoek gedaan naar de rol van de raad bij grondbeleid en grondexploitaties. De uitkomsten van dit onderzoek zijn tevens aanleiding geweest voor het uitbrengen van deze nota. Met de komst van deze Nota Grondbeleid wordt een beleidsdocument neergelegd met een integraal beeld over alle aspecten van het grondbeleid. De Nota Grondbeleid gaat, ten opzichte van de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening, nader in op de wijze van projectmatig grondbeleid. Het gaat in op de rolverdeling tussen college en raad, geeft meer inzicht in het risicomanagement en hoe je per locatie tot maatwerkafspraken komt bij grondbeleidskeuzen en tot slot hoe de bijbehorende grondbeleidinstrumenten gehanteerd moeten worden. In deze nota wordt het grondbeleid voor de periode 2011 tot en met 2014 verwoord. Het beleid is afgestemd op het coalitieakkoord De ontwikkelingen voor deze periode zijn hierin verwoord. Het grondbeleid is, door de lange looptijd van diverse projecten, programma overschrijdend. Voorgesteld wordt om elke 4 jaar, per collegeperiode, de Nota Grondbeleid te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Het vaststellen geschiedt dan in de 2 e helft van het eerste jaar van de collegeperiode. De Nota Grondbeleid wordt elke 4 jaar, per collegeperiode, herijkt en kan al dan niet ongewijzigd vastgesteld worden door de gemeenteraad. Dit geschiedt in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

7 Tevens is de Nota Grondbeleid de kapstok voor separate nota s die operationele aspecten van het grondbeleid behandelen, zoals de Nota Grondprijzen en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.3 Doelen van de Nota Grondbeleid Met het vaststellen van deze Nota Grondbeleid wordt een aantal doelen bereikt: Het regelt de verhoudingen tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden ten aanzien van het grondbeleid; Het biedt een kader voor specifieke ruimtelijke ontwikkelingen die door middel van het voeren van grondbeleid worden gerealiseerd; Het gemeentelijk grondbeleid wordt aangepast aan nieuwe wetgeving en jurisprudentie; De nota biedt een naslagwerk: het bundelt het reeds vastgestelde en nieuwe grondbeleid waardoor een totaaloverzicht ontstaat. De gemeente maakt haar grondbeleid kenbaar aan de buitenwereld ; Deze nota geeft de hoofdlijnen van het beleid weer. In deze nota worden geen gedetailleerde regelingen opgenomen, zoals grondprijzen voor de verschillende bestemmingen en locaties. Voor het opstellen en actualiseren daarvan dient deze Nota Grondbeleid als leidraad. De Nota Grondprijzen is een separaat beleidsdocument en wordt jaarlijks herzien. Deze Nota Grondbeleid biedt een gereedschapskist bij de bepaling voor het door de gemeente te voeren grondbeleid per te onderscheiden locatie. Deze Nota Grondbeleid is het kader voor de separaat vast te stellen Nota Grondprijzen en Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.4 Doelen van het grondbeleid Het primaire doel van het grondbeleid is het ondersteunen van de realisatie van ruimtelijk en sectoraal beleid door middel van gebieds en locatieontwikkeling. Om in te kunnen spelen op de huidige en komende veranderingen op de grondmarkt is regie en samenhang tussen de in te zetten instrumenten noodzakelijk. Met name de komende periode zal erop gericht zijn om het risicoprofiel van de lopende projecten te beheersen en om de (beperkte) beschikbare financiële middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten voor nieuwe ontwikkelingen. Kansen dienen zo veel gefaciliteerd te worden om de dynamiek van de stad te kunnen behouden. De mix van instrumenten die per locatie ingezet zullen worden, dienen afgestemd te worden op de kenmerken van de locatie, de ambities voor de locatie en de te betrekken partijen in het ontwikkelingsproces. Het grondbeleid kan zowel direct sturend zijn als volgend. Sturend wil zeggen kaderstellend voor het inzetten van de instrumenten. Het begrip volgend houdt in dat daarmee samenhang tussen de in te zetten instrumenten wordt gestuurd. Zoals eerder aangegeven is de mix van sturend en volgend grondbeleid belang waarbij flexibel in kunnen spelen op veranderende omstandigheden van cruciaal belang is. De inzet van het grondbeleid is gericht op het, binnen de gestelde doelen van het ruimtelijk en sectoraal beleid, realiseren van de gewenste verandering van het grondgebruik voor de te onderscheiden nieuwe functies. Uitgangspunten hierbij zijn: De marktvraag De gewenste ruimtelijke kwaliteit en het bouwprogramma Een verantwoorde kosten kwaliteitsverhouding Binnen de gewenste tijdsplanning Efficiëntie Binnen financieel aanvaardbare kaders Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

8 1.5 Projectmatig werken De gebieds- en locatieontwikkeling wordt op projectmatige basis gerealiseerd. Hierbij gelden de regels van het projectmatig werken. Deze worden in hoofdstuk 3 nader behandeld. Bij projectmatig werken wordt fasegewijs invulling gegeven aan de doelstelling. In essentie kunnen de intiatief-, planvormings- en uitvoeringsfase worden onderscheiden. Elke fase kent separate besluitvormingstrajecten. Met name in de initiatieffase worden de doelen vorm gegeven met hun bijbehorende instrumentarium. Bij de start van een project zal in het bestuurlijk vast te stellen projectdocument, vanuit het grondbeleid worden vastgelegd wat het te voeren type grondbeleid zal zijn. Voor de vormen van het grondbeleid wordt verwezen naar hoofdstuk Rekenkamercommissie, rapportage De rekenkamercommissie heeft een onderzoek verricht naar het gemeentelijke grondbeleid en grondexploitaties. De uitkomsten van dit onderzoek 1 dienen mede als kader voor deze Nota Grondbeleid. De gemeenteraad heeft de conclusies en aanbevelingen van het rapport overgenomen. In het onderzoek is geconstateerd dat de paragraaf Grondbeleid van de programmabegroting verbetering behoeft met betrekking tot de kaderstellende uitgangspunten. De volgende aspecten zijn hierbij aan de orde: Uitgangspunten op grond waarvan kan worden gekozen voor actief of faciliterend grondbeleid of een tussenvorm; Criteria voor aankoop en verkoop van gronden, de kaders voor grondverwerving dienen te worden opgesteld, evenals afspraken met betrekking tot betrokkenheid van de raad; Uitgangspunten voor het bepalen van de grondprijzen; Kwaliteitscriteria voor een exploitatieopzet; Te hanteren uitgangspunten bij het opstellen en afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten; Een aanpak voor het verhalen van kosten van bovenwijkse voorzieningen; Uitgangspunten voor het werken met risicomanagement als instrument binnen de grondexploitatie; Criteria voor de jaarlijkse actualisatie en de interne controle op de uitvoering; Uitgangspunten voor het instellen, benutten en opheffen van reserves en voorzieningen ten behoeve van grondbeleid; Uitgangspunten voor de evaluatie van grondbeleid; Op welke wijze de raad in staat wordt gesteld te sturen op de relatie tussen doelen, prestaties en de inzet van middelen voor het grondbeleid; Procesbeschrijving grondexploitaties; Rolverdeling tussen raad en college met betrekking tot het grondbeleid De kernbegrippen uit de rapportage zijn in hoofdzaak: Versterken van de transparantie van het te voeren grondbeleid Meer inzicht in de risico s en de wijze van managen Versterken van de samenhang en wijze van rapporteren aan de raad over de ontwikkelingen binnen projecten De grondexploitatieberekeningen en rapportages dienen op meer uniforme wijze vormgegeven te worden De benodigde nota s samenhangend met het grondbeleid op orde brengen 1 De rol van de raad bij grondexploitaties, onderzoek van de Rekenkamercommissie Gorinchem, vastgesteld in de vergadering van de Rekenkamercommissie van 20 september 2010 en behandeld in de raad van 28 oktober Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

9 De te onderscheiden aandachtspunten zijn enerzijds verwerkt in deze Nota Grondbeleid en anderzijds op separate wijze ingevuld met de opmaak van de Nota Grondprijzen 2011 en de (concept) Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.7 Leeswijzer De basisinformatie wordt gegeven in hoofdstuk 2 en 3. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de vormen van grondbeleid. In hoofdstuk 3 worden de wettelijke en ruimtelijke kaders behandeld. Van hieruit wordt de informatie aangevuld met de instrumenten behorende bij de verschillende vormen van grondbeleid(hoofdstuk 4). Met dit pakket is het mogelijk om gefundeerd een maatwerkkeuze te maken ten aanzien van het in te zetten grondbeleid per locatie. De wijze waarop de bewaking en rapportage van de realisatie van de te onderscheiden projecten plaatsvindt is weergegeven in hoofdstuk 5. Het ontwikkelen van bouwrijpe gronden is een risicodragende activiteit. De projecten zijn complex, hebben veelal een lange looptijd en veel partijen zijn betrokken. Om de risico aspecten te kunnen onderkennen en te sturen is risicomanagement een probaat middel. In hoofdstuk 6 is dit uiteengezet. De rolverdeling tussen raad en college wordt vormgegeven in de bepaling van het in te zetten en te verantwoorden grondbeleid. Dit is het onderwerp van hoofdstuk 7. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

10 2 Vormen van grondbeleid Zoals eerder is opgemerkt is grondbeleid faciliterend aan het ruimtelijke beleid van de gemeente. Hiermee worden in samenhang met elkaar de stedelijke kaders gerealiseerd. Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen, overgaat tot het kopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en uitgeven van grond. 2.1 Actief grondbeleid In eigen beheer ontwikkelen De gemeente ontwikkelt bij een actief grondbeleid zelf de grond: zij voert de grondexploitatie, verwerft gronden of heeft reeds de gronden in eigendom, maakt bouwrijp en geeft gronden uit. Door middel van een actief grondbeleid streeft de gemeente naar een maximale regie en maximale mogelijkheden tot kostenverhaal. De gemeente heeft hierbij voldoende sturingsmogelijkheden in handen om planvorming optimaal af te stemmen in de relatie tussen volume, kwaliteit, kosten en grondopbrengsten en (ruimtelijke) beleidsdoelstellingen van de gemeente Bouwclaim Deze bijzondere vorm van actief grondbeleid wordt veelal gekozen als private partijen grondposities hebben in het plangebied. Het bouwclaimmodel houdt in dat private partijen de door hen verworven gronden in het plangebied verkopen aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling (bouwrijp maken) bouwkavels kunnen verkrijgen in het plangebied, tegen de gebruikelijke marktconforme uitgifteprijs van de gemeente. De grondexploitatie blijft in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid en de gemeente draagt dan ook het grondontwikkelingsrisico. Het bouwclaimmodel is actief grondbeleid, waarbij vooraf bekend is wie de afnemer is van de geproduceerde bouwrijpe grond Publiek Private Samenwerking (Joint Venture) Afhankelijk van de eigendomsposities is het voor de gemeente niet altijd mogelijk of wenselijk om objecten alleen actief te verwerven, de gronden bouw- en woonrijp te maken en vervolgens weer uit te geven aan een ontwikkelende partij. Daardoor ontstaat soms de wens om samen te werken met private partijen. Het betreft dan ook een vorm van actief grondbeleid met een gedeeld risicoprofiel. Een dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen. Samenwerkingsovereenkomst De meest gebruikte constructie is die van een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Dit is de meest lichtste juridische vorm van samenwerken. Voor bijvoorbeeld de realisatie van de Van Zomerenlaan is tussen partijen een samenwerkingovereenkomst afgesloten. In de overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over risicoverdeling, planning en gronduitgiften. Gezamenlijke rechtspersoon In plaats van een samenwerkingsovereenkomst kan ook de keus gemaakt worden tot het oprichten van een gezamenlijke rechtspersoon, ook wel joint-venture genoemd. Het joint- Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

11 venture model komt vooral in beeld wanneer de gemeente een gebied wil ontwikkelen en in dat gebied sprake is van een aanzienlijke grondpositie van één of meer marktpartijen. Voor de vorming van een gezamenlijke rechtspersoon kan gekozen worden voor een CV/BVconstructie. De gemeente en de private partij(n) (ontwikkelaar) richten een besloten vennootschap (BV) op waarin ieder een deel van de aandelen houdt. Zij benoemen tevens twee, of meerdere bestuurders. Deze BV wordt als beherend vennoot in de CV (commanditaire vennootschap) geplaatst en tegelijkertijd worden alle aandeelhouders van de beherend vennoot de commanditaire vennoten in de CV. Op deze manier lopen zij geen hoger risico dan hun inleg, maar tegelijkertijd bepalen zij wel het beleid van de CV naar buiten toe. Schematisch weergegeven zit dit er als volgt uit: Gemeente Project ontwikkelaar Aandeelhouder Aandeelhouder Beheer BV Commanditaire vennoot Beherend vennoot Commanditaire vennoot PPS CV De betrokken partijen brengen de in bezit zijnde gronden en/of opstallen gelegen binnen het plangebied in bij de CV. De Beheer BV voert namens de CV alle werkzaamheden uit, verwerving van de overige gronden, het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van de gronden. Essentieel bij deze constructie is dat gemeente en marktpartij(en) de kosten, opbrengsten, risico s en zeggenschap delen. Deze constructie wordt bijvoorbeeld toegepast in Hoog Dalem en Lingewijk Noord. Maatwerk Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Op voorhand zijn hiervoor geen principekeuzes te maken. Per project wordt een toegesneden samenwerkingsconstructie opgezet. 2.2 Faciliterend (passief) grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid is de grond geheel of grotendeels in handen van private partijen. In dat geval verzorgen de private partijen de bebouwing en uitgifte van de gronden en ook het bouw- en woonrijp maken. De gemeente kan met name via haar publieksrechtelijke instrumenten (zoals het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan) invloed uitoefenen op de private ontwikkeling. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening, met als onderdeel de zogenaamde Grondexploitatiewet, kan de gemeenteraad bovendien locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën stellen. Hiermee wordt de regierol van de gemeente bij particuliere grondexploitaties vergroot. Eén van de voordelen van faciliterend grondbeleid voor de gemeente is een veel geringer risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitatie Consessie ofturn Key Bij het concessiemodel draagt de gemeente haar eigendommen onder voorwaarden over aan een marktpartij. De marktpartij zal vervolgens het project risicodragend realiseren. Hierbij kan Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

12 de gemeente werkzaamheden binnen het project, zoals bijvoorbeeld het leveren van engineering, aanbieden of verplichten. De betrokkenheid van de gemeente is hiermee groter dan bij turn key. Bij een turn key project besteedt de gemeente de realisatie van het project volledig (inclusief engineering) uit aan een marktpartij. Aan het einde van het project hoeft de gemeente als het ware alleen de sleutel te krijgen om het volledig gerealiseerde gebied in gebruik te nemen. De opdrachtnemer neemt alle taken op zich, van voorbereiding tot en met realisatie van het volledige project. De gemeente bepaalt aan de voorkant de randvoorwaarden van het project, brengt haar eigendommen in het project in en neemt deze na realisatie weer uit Zelfrealisatie Het begrip zelfrealisatie wordt genoemd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Onteigeningswet (Ow). Indien de eigenaar van te transformeren onroerend goed een beroep doet op zelfrealisatie is actief grondbeleid niet meer mogelijk. De instrumenten van actief grondbeleid (zie hoofdstuk 4) kunnen dan niet gebruikt worden. De gemeente kan enkel faciliterend optreden. 2.3 Voor- en nadelen van de mogelijke vormen van grondbeleid Actief grondbeleid PPS Passief grondbeleid Voordelen Maximale sturing op doelstellingen en planontwikkeling mogelijk Betere markt- en onderhandelingspositie Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren Kostenverhaal via gronduitgifte Mogelijkheid om positief exploitatieresultaat te behalen Verdeling risico s Meer mogelijkheden tot sturing/regie dan bij faciliterend grondbeleid Profijt van elkaars expertise Negatieve grondexploitatieresultaten delen met private partijen Minder risico s, omdat marktpartijen risicodragende partijen zijn Gemeente hoeft niet te zorgen voor het bouw- en woonrijp maken en de gronduitgifte; gemeente beperkt zich tot het scheppen van de noodzakelijke randvoorwaarden Op basis van de Grondexploitatiewet sturing mogelijk op doelstellingen en planinvulling Nadelen Financiële ruimte nodig Meer risico s, omdat de gemeente risicodragende partij is (met name renteverlies en de mogelijkheid om een negatief exploitatieresultaat te halen) Positieve grondexploitatieresultaten doorgaans delen met private partijen Samenwerken resulteert vaak in compromissen sluiten, waardoor ambities gemeente niet altijd geheel gerealiseerd kunnen worden Stroperige procedures (veelvuldig en nauwkeurige afstemming nodig, terugkoppeling naar beide besturen) Minder krachtige marktonderhandelingspositie, met als gevolg complexe onderhandelingen die meer tijd vergen Kostenverhaal via gronduitgifte niet mogelijk, wel via het sluiten van een anterieure overeenkomst Weinig invloed op (het starten van gewenste) locatieontwikkelingen Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

13 2.4 Structuur Het is van belang om bij de start van een project de gemeentelijke rol vast te stellen aan de hand van de verschillende vormen van grondbeleid. In het schema keuzemodel grondbeleid op de volgende pagina is een grafische weergave gegeven van de keuzes die gemaakt moeten worden om te komen tot het meest passende ontwikkelingsmodel per project. De vakken in de donkere kleuren zijn van toepassing op deze nota. Het schema begint bij de initiatieffase 2. Uit de initiatieffase wordt duidelijk of iets is aan te merken als een project. Daarbij is onderscheid te maken naar een ontwikkelingsproject en een project van de algemene dienst. Een project van de algemene dienst betreft solitair gemeentelijke gebouwen (bijvoorbeeld de realisatie van een school) en/of infrastructuur. Bij een ontwikkelingsproject is er sprake van een ruimtelijke ontwikkeling al dan niet met de realisatie van bouwwerken. In dit geval kan er sprake zijn van een (gemeentelijke) grondexploitatie. Onderstaand schema laat echter zien dat dit niet altijd het geval hoeft te zijn. Een ontwikkelingsproject start met een bestuurlijk vastgestelde startnotitie aan het einde van de initiatieffase. Hierin worden de uitgangspunten van het te voeren grondbeleid opgenomen. Er is sprake van maatwerk. Bij de initiatieffase stelt de gemeenteraad, op voordracht van het college, aan de hand van het schema keuzemodel grondbeleid, het te voeren grondbeleid per te ontwikkelen gebied vast. 2 In paragraaf wordt verder ingegaan op de Leidraad Projectmatig werken en de verschillende fases binnen het projectmatig werken. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

14 Initiatief Project ja nee Ontwikkelings project Project algemene dienst Regulier werk Wie heeft de grond in eigendom? Gemeente Gedeeld Ontwikkelaar Heeft de gemeente zelfstandig voldoende capaciteit en financiële draagkracht voor het project? ja nee ja nee ja nee Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Ja Nee Ja Nee Ja Nee Gemeentelijke grondexploitatie Concessie/Turn Key PPS Bouwclaim Private zelfrealisatie Figuur 1: schema keuzemodel grondbeleid Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

15 3 Wettelijke en ruimtelijke kaders Grondbeleid 3.1 Inleiding Om tot ontwikkeling van een gebied te komen gelden wettelijke en ruimtelijke kaders. Deze zijn vastgelegd in Europese en nationale wetgeving. Aan de hand hiervan zijn de verschillende vormen van grondbeleid in te zetten, welke in hoofdstuk 2 zijn besproken. De onderstaande kaders geven richting aan de ontwikkelingsmogelijkheden en afhankelijk van het te kiezen grondbeleid gelden specifieke kansen en risico s. In de volgende paragrafen worden de wettelijke en ruimtelijke kaders van het grondbeleid toegelicht. 3.2 Europese kaders Bij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of andere vormen van een samenwerking, het verlenen van financiële bijdragen aan projecten of participatie door overheden in ontwikkelingsmaatschappijen, moeten Europese regels op het gebied van aanbesteding, staatsteun en mededinging in acht worden genomen. Bij elk project zal het aspect staatsteun zorgvuldig bekeken worden en is deze beoordeling onderdeel van het projectdocument in de fase van definitie, onderwerp en uitvoering. 3.3 Landelijke kaders Inleiding Het Rijk vormt op een aantal manieren een kader voor het lokale grondbeleid. Op het gebied van wet- en regelgeving zijn voor het gemeentelijke grondbeleid de volgende kaders relevant: De Wet ruimtelijke ordening (Wro) 3, met als onderdeel afdeling 6.4 Grondexploitatie; De herziening van de Wet voorkeursrecht gemeenten 4 ; De Crisis en herstelwet 5 in combinatie met de Onteigeningswet; De Wet ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk behandeld als een kader voor het grondbeleid. De afdeling 6.4 Grondexploitatie is zowel een kader als een instrument. Daarom wordt dit onderwerp zowel in dit hoofdstuk, als in hoofdstuk 4 beschreven. De overige wetten worden volledig als instrumenten beschouwd en dus beschreven in hoofdstuk Wet ruimtelijke ordening De ruimtelijke plannen vinden hun basis in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze wet is op 1 juli 2008 grondig herzien. De belangrijkste wijziging met betrekking tot het grondbeleid is de afdeling 6.4 Grondexploitaties, de zogenaamde grondexploitatiewet. Met deze afdeling is een belangrijke stap gezet in de verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van de ruimtelijke plannen en het verplichte kostenverhaal. De doelstellingen zijn meerledig: Verplichting tot kosten verhaal door de gemeente; duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal; verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal; wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van de openbare ruimte; 3 Inwerking per 1 juli Inwerking per 1 juli In werking per 31 maart 2010 Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

16 de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale huur en particulier opdrachtgeverschap. Met de grondexploitatiewet worden de rollen tussen gemeente en particuliere ontwikkelaars helder. Het kostenverhaal van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling is in de wet geregeld. Met de wetgeving is het instrument exploitatieplan ingevoerd. Dit plan biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en bevat ook de noodzakelijke locatie eisen. Gemeenten zijn verplicht gemaakte kosten te verhalen via het vaststellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst. Onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is in de jurisprudentie betekenis toegekend aan het onderzoek naar de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in zowel financieel-economisch als maatschappelijk opzicht. Vooral de financieel economische uitvoerbaarheid is een belangrijk toetsingscriterium. Zelfs als aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden, ontslaat haar dat niet van de verplichting om een onderzoek in te stellen naar de uitvoerbaarheid van het plan 6. Vertrouwelijke bedrijfsgegevens die van belang zijn voor de financiële uitvoerbaarheid, behoeven niet tezamen met het bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Eventueel kan een accountantsverklaring volstaan. Met andere woorden, in een bestemmingsplan moet altijd een financiële onderbouwing worden opgenomen Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. Artikel 9 van het BBV schrijft voor dat in de begroting in afzonderlijke paragrafen de beleidslijnen worden vastgelegd met betrekking tot relevante beheersmatige aspecten, alsmede tot de lokale heffingen. Er wordt een opsomming gegeven van verplichte paragrafen, waaronder een paragraaf Grondbeleid. Ook voor het jaarverslag geldt dat hierin gerapporteerd dient te worden over in elk geval de verplichte paragrafen: deze dienen de verantwoording te bevatten van hetgeen in de overeenkomstige paragrafen in de begroting is opgenomen. 3.4 Provinciale kaders Provinciale Structuurvisie De provincie is vanuit haar kaderstellende, ondersteunende en toetsende rol van invloed op het gemeentelijk grondbeleid. Voor de gemeente Gorinchem geldt de door Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland in juli 2010 vastgestelde Visie op Zuid-Holland. De Visie op Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Hierin beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen (structuurvisie), stelt zij regels aan ruimtelijke ontwikkelingen (verordening) en geeft zij aan wat nodig is om dit te realiseren (uitvoeringsagenda). Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening Ruimte stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. In de Uitvoeringsagenda staat hoe de provincie met de gemeente de structuurvisie gaat uitvoeren. De nadruk ligt op samenhang van maatregelen en programma s en de samenwerking met de regio s. De Uitvoeringsagenda maakt duidelijk wat er moet gebeuren en wat de 6 Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van Staten 12 maart 2003, Gst. 7186,95 Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

17 onderlinge rolverdeling van de provincie en de gemeente is. Elke partij werkt vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid om de ambitie van de structuurvisie te realiseren. Inmiddels heeft Provinciale Staten eind februari 2011 de 1 e herziening van de Provinciale StructuurVisie (PSV) vastgesteld en is een start gemaakt met de 2 e herziening. Vaststelling daarvan is gepland in december Provinciale woonvisie Centraal in het provinciale beleid staat het uitgangspunt dat de provincie voor alle bevolkingsgroepen er naar streeft dat zij kunnen beschikken over passende woningen. In deze woonvisie wordt daarom zorgvuldig gekeken naar de behoefte aan sociale woningbouw, maar evenzeer naar het scheppen van woonmilieus voor midden- en hogere inkomens. En naast de enorme behoefte die er is aan woningen voor ouderen en jongeren, blijft er vanzelfsprekend aandacht voor de gezinshuishoudens. Die provinciale rol is overigens niet allesbepalend. De provincie Zuid Holland werkt aan een nieuwe woonvisie. De centrale doelstelling blijft dat de provincie een passende woning wil voor iedereen in Zuid-Holland, nu en in de toekomst. De thema's van de ontwerp woonvisie zijn: effecten van ramingen naar woningbehoefte kwaliteit toevoegen aan nieuwbouw en bestaande voorraad prioriteiten in de nieuwbouw en de verhouding nieuwbouw - sloop rol en taken van de provincie op het gebied van wonen 3.5 Regionale kaders Regionale Structuurvisie In maart 2004 hebben de acht gemeenten de Regionale Structuurvisie Alblasserwaard & Vijfheerenlanden "Authentiek & Vernieuwend" vastgesteld. Deze visie was een vervolg op de strategische visie De Vitale Regio van januari 2002, die diende als inbreng vanuit de regio voor de herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost. Centrale uitgangspunt van de regionale structuurvisie is het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied voor de vorming van een vitale regio. Behoud van het cultuurhistorisch waardevolle landschap gaat hierbij gepaard met economische groei, doorontwikkeling van de Ecologische Hoofdstructuur, het creëren van meer waterbergend vermogen en een selectieve versterking van de toeristischrecreatieve voorzieningen. In 2010 was, volgens de deelnemende gemeenten, de tijd aangebroken om met z n allen deze visie nog eens tegen het licht te houden en gezamenlijk een strategie te bepalen voor de toekomst. De belangrijkste redenen waren hiervoor: Actualisatie van de regionale structuurvisie De geldende structuurvisie Authentiek en Vernieuwend is in de afgelopen 5 jaar niet meegegroeid met de omstandigheden. Dit vraagt dus om een herijking van in ieder geval de visie op de toekomst en wellicht ook tot een (op punten) daadwerkelijke aanpassing van de structuurvisie. Nieuwe ontwikkelingen op diverse beleidsvelden Op de verschillende beleidsterreinen sociaal, cultuur, economie, ruimtelijke ordening, wonen, verkeer enz. zijn na het vaststellen van de structuurvisie nieuwe beleidsdocumenten opgesteld om antwoord te kunnen geven aan de vragen van deze tijd. Echter het zou goed zijn hier vanuit een helikopterview naar te kijken. Wens tot meer integrale visie De huidige beleidsdocumenten hebben met elkaar gemeen dat deze niet integraal zijn opgesteld maar per beleidsveld. Het is van belang een samenhangende strategie voor de toekomst uit te stippelen. Inhaalslag positionering en profilering van de regio De visie dient een nieuwe set van regiobreed gedeelde integrale kaders te formuleren op Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

18 het fysieke, economische en sociale terrein. En dient ervoor om op regionaal niveau en lokaal niveau keuzes te kunnen maken op deze beleidsvelden. De nieuwe toekomstvisie zal helderheid moeten brengen over de te varen koers voor de komende jaren en zal gericht zijn op draagvlak voor die gezamenlijk te bepalen koers. Het betreft dan ook geen vrijblijvend document maar een kader voor het regionaal en gemeentelijk beleid. De startnotitie, die in april 2011 door alle gemeenteraden is vastgesteld, vormt de basis voor de verder visievorming. Hiermee worden de kaders voor het proces en de inhoud aangegeven. De Visie 2030 gaat over de toekomst van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden tot Dit houdt echter niet in dat het blikveld bij 2030 stopt. Er zullen daar waar mogelijk ook ontwikkelingen na deze tijdsperiode meegenomen moeten worden. Dit omdat deze effecten hebben op wat er tot 2030 zal en moet gebeuren. Qua oppervlak betreft de visie de acht gemeenten van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Volgens de meest recente planning zal genoemde visie in de huidige raadsperiode worden vastgesteld Regionale woonvisie In december 2005 is de regionale woonvisie Alblasserwaard- Vijfheerenlanden Goed Wonen voor Jong en Oud vastgesteld. Het wonen speelt een belangrijke rol in de identiteit van de Alblasserwaard- Vijfheerenlanden. De ligging in en deels aan de rand van het Groene Hart en het gedifferentieerde kernenpatroon geven kleur aan de kwaliteit van het wonen. Deze situatie biedt kansen, maar stelt ook randvoorwaarden aan mogelijke en wenselijke ontwikkelingen. Dit leidt tot een centrale opgave voor de samenwerkende gemeenten. In nauwe samenspraak met andere betrokken partijen moet zorggedragen worden voor een goede kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van het woonaanbod (bestaand en nieuw) op de huidige en veranderende omvang en samenstelling van de bevolking. De regionale woonvisie wordt in 2012 herzien. 3.6 Gemeentelijke kaders Structuurvisie In vervolg op de in augustus 2004 vastgestelde Gemeentelijke Structuurvisie is op 23 april 2009 de WRO-proof zijnde Structuurvisie vastgesteld, waardoor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de stad tot 2015 voldoen aan de per 1 juli 2008 geldende wetgeving. De ambities van Gorinchem rondom de functies wonen, werken, groen en water, mobiliteit, welzijn en milieu zijn hierin samen gebracht voor zover zij betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de stad. Het doel van de structuurvisie is enerzijds het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de gemeente Gorinchem aan derden. De structuurvisie heeft geen directe bindende werking voor de burger, op basis van de structuurvisie worden nog geen ontwikkelingen daadwerkelijk mogelijk gemaakt. Wel biedt de structuurvisie het ruimtelijke kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. De uitwerking van de structuurvisie vindt plaats door middel van het vast stellen van bestemmingsplannen voor de diverse ontwikkelingslocaties. De Wro biedt de mogelijkheid om in een structuurvisie de basis te leggen voor bovenwijkse voorzieningen, dit in de vorm van een bijdrage. Dat is in deze versie gebeurd en dus vormt deze structuurvisie de basis voor het opnemen van de kosten van werken van bovenwijkse Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

19 voorzieningen. De verdeling van de kosten van bovenwijkse voorzieningen wordt in een separate nota geregeld Woonvisie Gorinchem heeft een kwantitatief woningtekort, maar de nadruk komt steeds meer te liggen op het kwalitatieve tekort dat ontstaat doordat een deel van de Gorinchemse woningvoorraad niet meer voldoet aan de huidige eisen en toekomstige wensen van bewoners. De woonvisie moet worden gezien als een verbindend element tussen gemeentelijke structuurvisie en het sociale vernieuwsbeleid zoals dat is vastgelegd in het de nota Investeren in Samenleving en Verandering uit 2000 en is herbevestigd in het Meerjaren Investeringsprogramma. Het sociale vernieuwingsbeleid richt zich op stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid, bevordering van een duurzame ontwikkeling en verbetering van de woon- en milieukwaliteit, versterking van het economisch draagvlak, versterking van culturele kwaliteiten, bevordering van de sociale samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied. De doelen en uitgangspunten uit de woonvisie geven, vanuit een langere termijn perspectief op wonen, in hoofdlijnen aan hoe de afstemming tussen ruimte en samenleving via projecten en ontwikkelingsplannen gestalte moet krijgen. De woonvisie is tevens een toetsingskader voor de prestatieafspraken tussen de gemeente en de in Gorinchem werkzame woningcorporatie Poort6. De woonvisie geeft richting aan de programmatische invulling van de stedelijke vernieuwingsen inbreidingsprojecten die in het kader van het ISV-programma (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) de komende jaren worden uitgevoerd. Op basis van dit programma worden kleinere maar ook grotere locaties in het bestaand stedelijk gebied benut voor woningbouw, zoals Mollenburg en Lingewijk Noord. Op basis van de woningbehoeftenraming in de Structuurvisie wordt geconstateerd dat er extra ruimte nodig is om de komende tien jaar in de behoefte te kunnen voorzien. De raad heeft ingestemd met de raadsopdracht wonen. De woonvisie zal worden geactualiseerd en begin 2012 worden vastgesteld door de gemeenteraad Stimuleringsmaatregelen Erfpacht Bij het kopen van een woning kan het verkrijgen van een hypotheek een obstakel zijn. De prijs van de woning wordt bepaald door de combinatie van de woning en de grond. De gemeente wil kopers daarin tegemoet komen door de grond uit te geven in erfpacht (en daarmee de aankoop van de grond uit te stellen). Wel worden de maandelijkse rentekosten in rekening gebracht. Voor de aankoop van de grond hoeft dus nog geen lening te worden afgesloten. Dat kan een aantal voordelen met zich meebrengen. De hypotheek wordt lager en de canon is aftrekbaar. De woningprijs kan onder de koopsubsidiegrens van Agentschap NL 7 komen. Hierdoor komen koopstarters eerder in aanmerking voor subsidie en een hypotheek, bovendien wordt de doorstroming op de woningmarkt zo bevorderd. NoRisk De NoRisk-regeling biedt de mogelijkheid om bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Gorinchem door een particulier een NoRisk-garantie af te sluiten. De NoRisk geeft de garantie dat de oude Gorcumse woning voor 90% van de taxatiewaarde wordt aangekocht. Twee maanden na oplevering van de nieuwbouwwoning koopt de gemeente de oude woning. De woning blijft in de verkoop, maar komt zo nodig in tijdelijke, danwel definitieve verhuur via Poort6. Deze tijdelijke maatregel is van kracht tot Agentschap NL maakt onderdeel uit van het Ministerie van Economische zaken, landbouw en innovatie. Als het gaat om duurzaamheid, innovatie, internationaal ondernemen en samenwerken is Agentschap NL het aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

20 3.6.4 Financiële Verordening (2004) De financiële verordening van de gemeente geeft uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente. In artikel 12 is het volgende opgenomen: 1. Het college informeert in de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting, programmarapportage en de jaarrekening over de voortgang van het grondbeleid. 2. Het college geeft in de paragraaf grondbeleid uit de programmabegroting een visie op het grondbeleid in relatie tot de programmadoelstellingen. 3. Na vaststelling vormt de Nota Grondbeleid het kader voor het te voeren grondbeleid De financiële verordening is een soort kapstok -verordening waarin verwezen wordt naar onderliggende nota s en notities, zoals de Nota financieel afwijkingenbeleid. Naar verwachting zal de verordening in juni 2011 worden voorgelegd aan de gemeenteraad Notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels In april 2009 is de notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels aangepast naar de huidige wet- en regelgeving en vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van de notie is: 'het bestempelen van de rollen van college en raad op het terrein van budgetrecht en begrotingsrechtmatigheid. Het gaat om het vastleggen van bestaande afspraken op dit terrein teneinde deze afspraken een plek te geven binnen de cultuur die Gorinchem kent. In de notitie worden de afspraken uitgewerkt wanneer de raad vooraf dan wel achteraf door het college wordt geïnformeerd over budgettaire afwijkingen. In de notitie actualisatie financieel afwijkingenbeleid en afschrijvingsbeleid worden acht soorten financiële afwijkingen, ofwel oorzaken van budgettaire afwijkingen, omschreven. De raad wordt voorafgaande aan verdere besluitvorming geïnformeerd over financiële afwijkingen die ontstaan als gevolg van beleidswijzigingen. De raad wordt voor het overige achteraf geïnformeerd via de tussenrapportages, de jaarrekening en separate documenten. In de notitie Financieel afwijkingenbeleid wordt afzonderlijk ingegaan op de informatievoorziening en besluitvorming over grondexploitaties. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in wel- en niet in exploitatie genomen gronden. In hoofdstuk 7 worden de communicatie momenten tussen raad en college weergegeven. Hiermee wordt invulling gegeven aan de actieve informatie behoefte van de raad door het college en de manier waarop het college hier invulling aan geeft Nota Bovenwijkse Voorzieningen De Wro geeft nieuwe criteria voor kostenverhaal. In dat kader is het bij het toepassen van kostenverhaal bij particuliere ontwikkeling noodzaak om te kunnen beschikken over een actuele Nota Bovenwijkse Voorzieningen. Deze nota is in concept gereed en zal medio 2011 ter besluitvorming worden voorgelegd. In de nota gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als uitgangspunten. Het uitvoeringsgedeelte van deze nieuwe nota zal jaarlijks worden geactualiseerd en vastgesteld door het college (aan het begin van het kalenderjaar) Nota Grondprijzen Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen dient te kunnen worden beschikt over dan geldende uitgifteprijzen. De werkwijze rondom de berekening van de grondprijzen en de vastlegging van de bedoelde prijzen in verschillende categorieën is vastgelegd in de Nota Grondprijzen welke jaarlijks wordt bijgesteld en vastgesteld door het college (aan het begin van het kalenderjaar). Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

21 3.6.8 Leidraad Projectmatig Werken De Leidraad Projectmatig Werken geldt als de basis voor alle projecten. Het doel van de leidraad is om procedures vast te leggen die gelden bij het werken in een projectmatige organisatie (matrix model). De volgende fasen worden onderscheiden: 1. Initiatieffase, idee vorming 2. Definitiefase, wat gaan we realiseren 3. Ontwerpfase, hoe gaan we dit doen? 4. Uitvoeringsfase, doen 5. Beheerfase, behouden Voor de financiële beheersing van de projecten is deze fasering eveneens van belang. Hiervan kan de status van een exploitatieopzet worden afgeleid. Deze status heeft invloed op het risicoprofiel en op de wijze van verantwoorden (zie hoofdstuk 6). Het grondproductieproces bevindt zich voornamelijk in de fase 2 tot en met 4. De faseovergangen dienen door expliciete bestuurlijke besluitvorming gemarkeerd te worden. Portefeuille grondproductieproces 1. Initiatief 2. Definitie 3. Ontwerp 4. Uitvoering 5. Beheer Fase Wie Product Financieel product 1. Initiatief Raad Projectopdracht Financiële haalbaarheidsstudie Voorbereidingskrediet. Keuze vorm van te voeren grondbeleid 2. Definitie College Projectplan Nota van uitgangspunten Voorbereiding grondexploitatie 3. Ontwerp College Definitief projectplan Definitieve grondexploitatie 4. Uitvoering College Raad Uitvoering project Controle kaders Bewaking, rapportages, uitvoering Rapportage afwijkingen 5. Beheer College Oplevering project Afsluiten grondexploitatie In de initiatieffase wordt, na instemming van het college, in het vast te stellen projectdocument de te kiezen vorm van het te voeren grondbeleid bepaald (inclusief de financieel economische haalbaarheid) en vastgesteld door de raad. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

22 3.7 Samenvattend schema In het onderstaande schema zijn de wettelijke kaders, verordeningen en beleidsdocumenten, de visiedocumenten en de gemeentelijke instrumenten in relatie tot het grondbeleid weergegeven. Wettelijke kaders Europese wetgeving met betrekking tot staatsteun en aanbesteding Wet ruimtelijke ordening Onteigeningswet Wet voorkeursrecht Gemeenten Verordeningen en beleidsdocumenten Financiële verordening (2004) Nota Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels Nota Bovenwijkse Voorzieningen Nota Grondprijzen Leidraad Projectmatig Werken Gemeentelijk grondbeleid Visiedocumenten Provinciale StructuurVisie Provinciale Woonvisie Regionale Structuurvisie Regionale Woonvisie Gemeentelijke Structuurvisie Gemeentelijke Woonvisie Gemeentelijke instrumenten Erfpachtregeling NoRisk regeling Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

23 4 Instrumenten Om het grondbeleid uit te kunnen voeren zijn verschillende instrumenten door de gemeente in te zetten. Deze zijn onder te verdelen naar actief en faciliterend. De financieel economische vastlegging van het grondproductie proces is de basis van een grondexploitatie. 4.1 Grondexploitatie Een grondexploitatie is een raming van de kosten en de opbrengsten van een gebiedsontwikkeling in de tijd. Een grondexploitatieberekening (afgekort als grex) is een weergave van alle benodigde investeringen (verwerving, tijdelijke beheer, sloop, bouw- en woonrijp maken inclusief milieukosten, plankosten en bovenwijkse voorzieningen) en een overzicht van alle opbrengsten (gronduitgiften, subsidies en overige bijdragen van derden) uitgezet in de tijd. De factor tijd betekent de invloed van inflatie en rente. Een grex is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, voor risicobeheersing en scenarioanalyse, voor mandateren en voor budgetbeheersing. De financiële uitkomsten van de grondexploitatie zijn van belang, omdat bij een negatief plansaldo dekking moet worden gevonden door het treffen van een voorziening. Een positief plansaldo komt tussentijds en bij afsluiting van het plan ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Het exploitatieresultaat wordt weergegeven in de volgende terminologie: Startwaarde (SW): het exploitatieresultaat zonder de invloed van de factor tijd. Eindwaarde (EW): het exploitatieresultaat waarbij inclusief de factor tijd alle investeringen en opbrengsten met inflatie en rente naar de einddatum van het plan worden berekend. Op dat tijdstip hebben alle berekende bedragen hetzelfde prijspeil, waardoor saldering mogelijk is. Netto Contante Waarde (CW): vanuit de eindwaarde wordt op basis van de rentecomponent berekend wat het exploitatiesaldo bedraagt op het huidige prijspeil. De betekenis van dit getal is dat bij een negatief resultaat direct zichtbaar is welk bedrag moet worden gereserveerd. Bij een positief resultaat is zicht op een mogelijke toekomstige winstneming. Voor elk plan geldt het uitgangspunt, dat het zichzelf moet kunnen financieren. Dit betekent dat de grondopbrengsten, minimaal gelijk dienen te zijn aan de gemeentelijke kosten die met de ontwikkeling en realiseren samenhangen. In bepaalde gevallen, en die zullen steeds vaker voorkomen, zullen de grondopbrengsten ontoereikend zijn. De gemeenteraad kan er voor kiezen een plan te realiseren dat niet kostendekkend maar verliesgevend is. Dan zijn er andere redenen, die zwaarder wegen dan het beginsel van kostendekkendheid. De gemeenteraad zal bij een dergelijk besluit de (ontbrekende) opbrengsten uit andere middelen moeten financieren. Als de gemeenteraad besluit geen benodigde aanvullende middelen ter beschikking te stellen, kan er geen sprake zijn van een aangetoonde financiële economische uitvoerbaarheid. Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid dat de gemeente Gorinchem uit de ontwikkeling van gebieden meer opbrengsten genereert dan de kosten die met de realisatie van het plan gemoeid zijn. Hierdoor ontstaat financieel een positief resultaat, dat tegen het einde van de looptijd van het plan ten goede komt aan de Algemene Reserve Grondbedrijf. Met dat vermogen kunnen weer nieuwe plannen worden gestart. Het verdienen van geld is geen doel op zich, maar wel noodzakelijk om uiteindelijk ook tekortlocaties te kunnen ontwikkelen. De ontwikkeling van een grondexploitatie gaat in fasen. Er is een tweetal typen grondexploitaties te onderscheiden. De nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) en de in exploitatie genomen gronden (IEGG). Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

24 Wanneer is er sprake van een NIEGG? Bij de NIEGG is de inhoudelijke uitvoering van het plan, nog niet gestart. Het gaat hier als het ware om potentiële ontwikkelingsgronden. Deze gronden dienen binnen 3 jaar in ontwikkeling te worden genomen. Op dat moment gaat de status van NIEGG over in IEGG. Er is sprake van in exploitatie genomen gronden als een projectplan bestuurlijk is vastgesteld. Hierna wordt overgegaan tot de feitelijke uitvoering (bijvoorbeeld sloop van de opstallen en het bouwrijp maken) en wordt overgegaan tot het aangaan van overeenkomsten in de sfeer van verkoop of overdracht van gronden. Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie zal er een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld moeten worden door de raad voor de kosten inzake de voorbereiding van een eventueel in ontwikkeling te nemen plan. Dit krediet wordt bepaald op basis van een grofmazig ontwikkelingsprogramma en behelst zowel de interne als externe (onderzoeks)kosten, zoals verwoord in een zogenaamde projectopdracht. Bestemmingsplan en exploitatieplan In de grondexploitatiewet wordt een nieuwe rechtsfiguur geïntroduceerd: het exploitatieplan. Indien bij een bestemmingsplan of een projectbesluit sprake is van een bouwplan 8 is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen. Dat betekent dat ingeval de gemeente geen eigenaar is van de te ontwikkelen gronden zij een (anterieure) overeenkomst met de grondeigenaren dient te sluiten. Lukt dit niet, dan is de gemeente verplicht om gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan of projectbesluit een exploitatieplan vast te stellen. In het exploitatieplan worden zogenaamde locatie-eisen en eisen over aangewezen woningbouwcategorieën met betrekking tot de realisatie van het bestemmingsplan vastgelegd (bijv. ten aanzien van de kwaliteit openbare ruimte, fasering, uitvoering van werken en wijze van aanbesteding). Tevens behoort tot het exploitatieplan een exploitatieopzet, waarin de gemeente inzicht toont in de kosten en opbrengsten van de met de beoogde ontwikkeling verband houdende grondexploitatie. Voor wat betreft het opvoeren van kosten in de exploitatieopzet behorend bij het exploitatieplan is de gemeente gebonden aan de limitatieve kostensoortenlijst die in afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen. Zodra een exploitatieplan tegelijk is vastgesteld met het ruimtelijke besluit (bestemmingsplan of projectbesluit), dienen grondeigenaren bij de realisatie van het bestemmingsplan of projectbesluit rekening te houden met de daarin opgenomen locatie-eisen en financiële voorwaarden. Bouwvergunningaanvragen worden door de gemeente naast het bestemmingsplan nu ook getoetst aan het exploitatieplan. In geval van strijd met het exploitatieplan worden de vergunningen geweigerd. De door de nieuwe Wro verhaalbaar gestelde grondexploitatiekosten worden ingevolge de wettelijke maatregelen verhaald op de grondeigenaren via de bouwvergunning in de vorm van een exploitatiebijdrage. De verplichting om een exploitatieplan vast te stellen vervalt, indien ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit is gebleken dat het kostenverhaal voor alle in het plan betrokken eigendommen reeds op andere wijze is verzekerd, via een zogenaamde anterieure overeenkomst, en er voorts geen noodzaak is locatie- en faseringseisen te stellen. In dat geval beslist de raad, gelijktijdig bij de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit, geen exploitatieplan vast te stellen. Indien het kostenverhaal niet voor alle eigendommen met anterieure overeenkomsten is verzekerd, moet ook een exploitatieplan worden vastgesteld. Dit exploitatieplan heeft dan betrekking op alle percelen (met en zonder overeenkomst). Na vaststellen van het exploitatieplan kan alsnog een overeenkomst met een ontwikkelaar gesloten worden. Dit wordt dan een posterieure overeenkomst genoemd. In deze overeenkomst mogen echter alleen afspraken worden opgenomen overeenkomstig de uitgangspunten in het vastgestelde exploitatieplan. De hoogte van de exploitatiebijdrage mag niet afwijken van de in 8 Zie artikel Besluit ruimtelijke ordening: bouwplannen die voorzien in de bouw of uitbreiding van woningen en andere gebouwen, de verbouw van gebouwen ten behoeve van nieuwe gebruiksdoeleinden en de bouw van kassen met een oppervlak van ten minste m². Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

25 het exploitatieplan berekende bijdrage. Voordeel van een posterieure overeenkomst is dat beide partijen zeker zijn van de hoogte van het bedrag en het moment van verrekenen. Beide partijen zijn vrij om het moment van betalen vast te leggen en of er gespreide betaling kan worden toegepast. Elk vast te stellen bestemmingsplan dan wel omgevingsvergunning welke ontwikkelingen mogelijk maakt, zonder een gemeentelijke grondexploitatie, gaat vergezeld van een anterieure overeenkomst met derden of van een exploitatieplan (of een combinatie van beide). De voorkeur gaat uit naar het sluiten van anterieure overeenkomsten. 4.2 Instrumenten van actief grondbeleid Om actief grondbeleid te voeren, is het van belang om grondposities in te nemen. Hiervoor zijn een aantal instrumenten beschikbaar: Minnelijke verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Actief grondbeleid Inzet wet voorkeursrecht gemeenten ja nee Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving overeenstemming ja nee uitvoering onteigening uitvoering Per instrument wordt hierna aangegeven wat het inhoudt en hoe de gemeente hiermee omgaat. Ook worden de strategische overwegingen welke ten grondslag kunnen liggen aan de toepassing van het instrument weergegeven Minnelijke verwerving Minnelijke grondverwerving betekent dat in onderling overleg met de eigenaar wordt verworven. Om een adequaat verwervingsbeleid te voeren moet enerzijds actief verwervingsbeleid, ofwel strategische verwerving van grond plaatsvinden. Anderzijds moet proactief worden verworven, ofwel er is sprake van gelegenheidsaankopen. Hierna wordt eerst aangegeven hoe in de gemeente Gorinchem wordt omgegaan met strategisch verwerven en gelegenheidsaankopen. Vervolgens wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met grondverwerving met behulp van een bouwclaim. De nut en noodzaak van een financiële Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

26 voorziening worden toegelicht en ten slotte worden de strategische overwegingen benoemd om al dan niet minnelijk te verwerven. Strategisch verwerven en gelegenheidsaankopen De gemeente kan zich richten op de verwerving van strategische posities zodat zij sturingsmogelijkheden heeft voor het in gang zetten van gewenste ontwikkelingen. Dit kan zij enerzijds doen door actief op zoek te gaan naar locaties en een verwerver daarvoor aan te stellen. Om de strategische aankoop mogelijk te maken kan daarbij een zogenaamd tweesporenbeleid worden gevolgd. Naast minnelijke verwerving worden dan ook de in de volgende paragrafen te bespreken instrumenten gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening ingezet om verwerving zoveel mogelijk te verzekeren. Anderzijds kunnen door alert te reageren op bewegingen in de vrije grondmarkt verwervingen plaatsvinden. Er wordt dan verworven voor eventuele toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden of om compensatiegrond in bezit te krijgen. Financiële voorziening Tot slot dient te worden vermeld dat het verwerven van grond en panden zich altijd in het spanningsveld bevindt tussen de gewenste transparantie van het grondbeleid en de vertrouwelijkheid van het onderhandelingsproces. Sinds de dualisering vanaf maart 2002 is het college bevoegd privaatrechtelijke rechtshandelingen te verrichten. Daarmee is het mogelijk dat het college zelfstandig aan- en verkopen van onroerende zaken kan doen om kansen direct optimaal te benutten. Strategische overwegingen minnelijke verwerving Per situatie zal moeten worden beoordeeld in welke mate en op welke wijze tot verwerving kan en zal worden overgegaan. Oftewel de keuze om een actief grondbeleid, dan wel een meer faciliterend grondbeleid te voeren. De volgende strategische overwegingen kunnen worden gemaakt voor al dan niet minnelijk verwerven van grond in het kader van actief grondbeleid: a. Valt het te verwachten dat de grond kan worden verworven voor een prijs die het mogelijk maakt later winst op de grond te maken, dan wel er geen verlies op te maken? b. Is er voldoende budget beschikbaar / is de financiële voorziening toereikend voor de aankopen? c. Kan gebruik worden gemaakt van de gemeentelijke financiële voorziening? d. Is de gemeente bereid het renterisico te dragen tot de tijd dat het ruimtelijke ontwikkelingsproject zal worden gerealiseerd of een marktpartij is gevonden die het risico overneemt? e. Is de gemeente in staat eventueel vervangende grond aan te bieden? f. Zal aankoop leiden tot een betere onderhandelingspositie bij het onderhandelen met marktpartijen? g. Is het niet wenselijker een samenwerking met een marktpartij aan te gaan en afspraken te maken over grondverwerving ofwel facilitair grondbeleid te voeren? Onteigening Als minnelijke verwerving niet mogelijk is, maar de gemeente toch over bepaalde gronden wil beschikken, kan de gemeente onteigenen. Verwerving vindt dan onder dwang plaats. Het onteigeningstraject is gebonden aan regels die zijn omschreven in de Onteigeningswet. De regering heeft per 31 maart 2010 de Crisis- en herstelwet vastgesteld. Hiermee is de onteigeningsprocedure gewijzigd in een verzoekprocedure. Ook in de gewijzigde procedure blijft het bestemmingsplan de grondslag vormen voor een Titel IV-onteigening, op basis waarvan de Kroon om onteigening kan worden verzocht. Ondanks de wijzigingen blijven er stringente wettelijke eisen gelden waaraan de gemeente moet voldoen. Het blijft een relatief lange procedure waarin de raad de meest cruciale positie inneemt. De raad besluit tot het dienen het onteigeningsverzoek aan de Kroon (doorgaans Ministerie van VROM). De Kroon keurt het verzoek en daarmee het onteigeningsplan goed. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

27 Het vaststellen van een onteigeningsplan biedt de gemeente Gorinchem niet alleen uitzicht op eigendomsverwerving, maar wordt ook gebruikt als drukmiddel in onderhandelingen tot minnelijke aankoop van de grond. Parallel aan de minnelijke grondverwerving en de planologische procedure kan indien gewenst in het kader van het tweesporenbeleid meteen onteigening worden voorbereid. Indien bij het vaststellen van het bestemmingsplan de minnelijke verwerving nog niet is geslaagd, kan zorgvuldig worden afgewogen de onteigeningsmogelijkheid te benutten. Een goed verwervingsdossier is daarbij ook noodzakelijk voor het met succes kunnen voeren van een onteigeningsprocedure. De onteigeningsprocedure is in twee delen gesplitst: een administratieve en een gerechtelijke procedure. In de administratieve procedure wordt onder meer de grond aangewezen die onteigend kan worden voor bepaalde doeleinden. Deze procedure eindigt met een Koninklijk Besluit (KB). Met dit besluit als titel kan de onteigenende partij tot dagvaarding van de eigenaar overgaan. Met de dagvaarding (uitgaande van een positief besluit) start de gerechtelijke procedure, waarin de rechter uiteindelijk beslist over de onteigening en de schadeloosstelling. De eigendomsoverdracht vindt plaats door inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers van het kadaster. Bij de inschrijving moeten de bewijzen van betaling van de schadeloosstelling worden overgelegd. Strategische overwegingen voeren onteigeningsprocedure a. Wil de gemeente de objecten verwerven? b. Heeft de gemeente voldoende budget / is de financiële voorziening toereikend om de objecten te verwerven? c. Heeft de gemeente eventueel vervangende grond tot haar beschikking? d. Is er voldoende reden om het ingrijpende instrument van onteigening in te zetten? e. Wil de gemeente de druk om te komen tot minnelijke verwerving verhogen? f. Wil de gemeente de mogelijkheid van onteigening paraat hebben als onderhandelingsinstrument bij een samenwerking? g. Is de gemeente in staat te dagvaarden binnen twee jaar na ontvangst van het onteigenings KB? h. Wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling wel gerealiseerd binnen drie jaar na onteigening? Wet voorkeursrecht gemeenten Om de druk van marktpartijen op de grondmarkt te verminderen kan de gemeente Gorinchem een voorkeursrecht vestigen op percelen grond op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Als de eigenaar zijn grond wil verkopen zal hij die eerst moeten aanbieden aan de gemeente Gorinchem. Het vestigen van een voorkeursrecht is met name effectief als het wordt aangewend in samenhang met andere grondbeleidsinstrumenten. Het voorkeursrecht is namelijk een passief instrument, de gemeente zal moeten afwachten of grondeigenaren hun grond aanbieden aan de gemeente Gorinchem. Voordat het instrument wordt ingezet moet dit goed worden overwogen. Hierna wordt een overzicht van de strategische afwegingen voor inzet van het gemeentelijk voorkeursrecht gegeven. In bijlage V volgt een beschrijving van de vestigingsprocedure en grondslagen. Daarin wordt ook uiteengezet hoe grondaankoop door de gemeente plaatsvindt onder het gemeentelijk voorkeursrecht. Strategische overwegingen vestigen gemeentelijk voorkeursrecht a. Wil de gemeente de grond van de onderhavige locatie zelf verwerven en (tijdelijk) beheren? b. Is er voldoende budget beschikbaar / is de financiële voorziening toereikend voor verwerving en uitvoering van de verwervingsprocedure uit de Wvg? c. Is te verwachten dat ontwikkelaars een grondpositie innemen op de locatie? d. Wil de gemeente het signaal afgeven dat de onderhavige grond in de toekomst zal worden ontwikkeld en wellicht een prijsopdrijvend effect veroorzaken? Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

28 e. Is te verwachten dat het vestigen van het voorkeursrecht de prijsontwikkeling 'dempt' of juist opdrijft in het geval van een niet-rendabele bestemming? f. Beïnvloedt het vestigen van het voorkeursrecht de verhoudingen met grondeigenaren? 4.3 Instrumenten van faciliterend grondbeleid Met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft de gemeente instrumenten in handen gekregen om haar grondbeleid te ondersteunen Anterieure overeenkomst Wanneer grond in een plangebied in handen is van private partijen en er planologisch geen belemmeringen aanwezig zijn (het past binnen het bestemmingsplan of gemeente werkt mee aan de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedure), kunnen zij tot realisatie overgaan. De kosten van openbare voorzieningen die worden gerealiseerd in het plangebied en van overige openbare voorzieningen die nodig zijn voor de realisatie van het gebied, maar buiten het plangebied zelf liggen, kunnen op de private bouwexploitanten worden verhaald door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en afzonderlijke private partijen. Ook de kosten voor het opstellen van een bestemmingsplan of projectbesluit kunnen middels een anterieure overeenkomst worden verhaald. De gemeente zal voor het bepalen van de gemeentelijke kosten in ieder geval de plankostenscan hanteren. Deze scan is opgesteld door het voormalige ministerie van VROM om de hoogte van de planvormingskosten te kunnen bepalen. Deze wordt jaarlijks door het ministerie aangepast. Bij het vastleggen van de (financiële en ruimtelijke) afspraken in een anterieure overeenkomst is men niet gebonden aan regels. De gemeente hanteert bij een anterieure overeenkomst de plankostenscan van het voormalige Ministerie van VROM voor de bepaling van de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat. Daarnaast kunnen per project nadere inhoudelijke afspraken worden gemaakt met betrekking tot kostenverhaal. Voorbeelden hiervan zijn: kosten bovenwijkse voorzieningen, herinrichting openbare ruimte, aanpassingen ondergrondse infrastructuur enz Exploitatieplan Als gemeente en partijen er niet in slagen met private partijen een anterieure overeenkomst af te sluiten, kan de gemeenteraad bij het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststellen, zodat bij bouwvergunningverlening het vereiste ontstaat de exploitatiebijdrage ten behoeve van het plangebied te voldoen aan gemeente. Het sluiten van een anterieure overeenkomst is een vorm van faciliterend grondbeleid Baatbelasting Baatbelasting kan geheven worden als er sprake is van een baat bij voorzieningen die door of met medewerking van de gemeente tot stand zijn gebracht. Hierbij moet er sprake zijn van een verbetering van bestaande collectieve voorzieningen. De belasting geldt alleen voor onroerende zaken en de belastingplichtigen zijn eigenaren, gebruikers, bezitters of degenen die een beperkt recht hebben van de onroerende zaken die gebaat zijn. De belasting wordt één keer geheven met een maximale looptijd van dertig jaar als de belastingplichtige daarom vraagt. De belasting kan alleen ingezet worden voor eenmalige verbeteringen zoals het inzetten van camera s, de aanleg van een weg, straatverlichting of riool. De belasting kan dus niet periodiek gebruikt worden wat direct als een groot nadeel wordt gezien. Het is een complexe heffing met een onduidelijke definitie waarover baatbelasting wordt geheven welke kosten verhaald kunnen worden en wanneer er sprake is van baat. De kosten voor het inzetten van baatbelasting zijn relatief hoog. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

29 5 Planning en Control 5.1 Producten Planning en Control In het kader van de Planning en Control cyclus worden verschillende begrotingen en rapportages opgesteld. Hierin wordt ook het grondbeleid en de bijbehorende financiële consequenties meegenomen. De gemeente stelt deze begrotingen en rapporten op ten behoeve van de kaderstellende en controlerende taak van de gemeenteraad. De gemeente kent de volgende producten in relatie tot het grondbeleid, welke door de gemeenteraad worden vastgesteld: Product Essentie Positie Relatie grondbeleid Relevante onderdelen Perspectiefnota Programmabegroting Vaststellen uitgangspunten begroting Kaders voor het te voeren beleid, zowel kwalitatief als kwantitatief Meerjarenraming van kasstromen grexen op basis van de bij de jaarrekening vastgestelde grexen Productbegroting Jaarrekening Verantwoording afleggen over het afgelopen jaar 1 ste TURAP Constateren van afwijkingen ten opzichte van de begroting van het lopende boekjaar en meerjarenbegroting 2 de TURAP Constateren van afwijkingen ten opzichte van de (bij de 1 ste TURAP) bijgestelde meerjaren- begroting Voortgang projecten Tussentijdse financiële afwijkingen grexen Standaard bijlage bij de 1 ste en 2 de TURAP Financiële afwijkingen groter > 10% Vooruitkijkend Vooruitkijkend Vooruitkijkend Terugkijkend Actualiserend en vooruitkijkend Actualiserend en vooruitkijkend Stand van zaken van met name stedelijke vernieuwingsprojecten Vooruitkijkend Meerjarig perspectief van de grex Meerjarig perspectief van de grex Meerjarig perspectief van de grexen Boekwaardes en herziene grexen Constateren financiële afwijkingen ten opzichte van vastgestelde grexen (bij de jaarrekening) en beleidsuitgangspunten Constateren financiële afwijkingen ten opzichte van de grexen (uit de jaarrekening/1 ste TURAP) en beleidsuitgangspunten Beleidsmatig Constateren van financiële afwijkingen buiten de reguliere rapportagemomenten m.b.t. het grondbeleid Indien noodzakelijk Paragraaf grondbeleid; Paragraaf weerstandsvermogen Meerjarenraming wordt cijfermatig verwerkt in het programma Woonvoorzieningen Paragraaf grondbeleid (onderdeel boekwerk Programmaverslag); Boekwerk Toelichting bouwgrondexploitaties 9 Paragraaf grondbeleid (onderdeel boekwerk 1 ste Tussenrapportage); Programma woonvoorziening Paragraaf grondbeleid (onderdeel boekwerk 2 de Tussenrapportage); Programma woonvoorziening Project afhankelijk Incidenteel 9 Naast het boekwerk Toelichting bouwgrondexploitatie bestaat ook het boekwerk Bijlagen grondexploitatie. Deze laatste wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

30 5.2 De cyclus Het grondbeleid en de financiële gevolgen hebben een relatie met en invloed op de gemeentelijke begroting. In het onderstaande schema is de vastlegging en verantwoording door middel van rapportages weergegeven. Aan de linkerkant is de ambtelijke voorbereiding van de Planning en Control cyclus weergegeven. De rechterkant laat de bestuurlijke besluitvorming zien met betrekking tot de Planning en Control. Daarnaast kan bij uitvoering van de grondexploitatie een dusdanige afwijking optreden die niet aansluit op het momentum van onderstaand schema, zie paragraaf 5.6. Deze afwijkingen worden separaat en direct gerapporteerd aan college en raad. Vastgoed en Grondzaken Financiën College Raad Richtlijnen herzieningen grexen: Gereed: december Richtlijnen herzieningen grexen: Gereed: januari Richtlijnen herzieningen grexen: College: januari Boekwaarde Gereed: februari Grex in cijfers, beschrijving, verschillenanalyse en risicoanalyse Gereed: februari Jaarrekening en Perspectiefnota Gereed: maart Jaarrekening en Perspectiefnota College: april Jaarrekening en Perspectiefnota (impliciet kredietvotering) Raad: juni 1 ste TURAP Gereed: mei 1 ste TURAP Gereed: mei 1 ste TURAP College: mei 1 ste TURAP Raad: juni Programma- en productbegroting Gereed: september Programma- en productbegroting College: september Programma- en productbegroting Raad: november 2 de TURAP Gereed: september 2 de TURAP Gereed: september 2 de TURAP College: oktober 2 de TURAP Raad: November 5.3 Bepaling parameters Vooruitlopend op de opmaak van de jaarrekening moeten de parameters (richtlijnen) jaarlijks voor de grondexploitatieberekening worden herzien en vastgesteld door het college. De parameters bestaan uit de volgende elementen: Het percentage kostenstijging, te bepalen vanuit de het indexcijfer BdB (Bureau documentatie Bouwwezen); Het percentage opbrengstenstijging, mede gebaseerd op de BdB index; Het rentepercentage, welke gelijk is aan de gemeentelijke omslagrente. Ten behoeve van de herziening van de exploitatieberekeningen worden jaarlijks de parameters vastgesteld door het college. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

31 5.4 Voorzieningen, winstneming en reserve In het kader van de jaarrekening worden de grondexploitaties integraal herzien. Als de grondexploitatie een nadelig saldo kent, moet ter hoogte van dit nadelige saldo een voorziening worden gevormd. Deze voorzieningen komen ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties en worden vastgesteld door de gemeenteraad via de jaarrekening. Indien een grondexploitatie een voordelig saldo kent, zal deze op een gegeven moment ten gunste moeten komen van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Een gedeeltelijke winstneming vindt plaats wanneer minstens 50% van de opbrengsten is gerealiseerd. Voorwaarde voor de winstneming is wel, dat er geen belangrijke risico s over de totale omvang van het project meer bestaan en de nog te maken kosten op verantwoorde wijze kunnen worden bepaald. De Algemene Reserve Grondexploitaties kan niet negatief worden. Als door toename van de voorzieningen en/of afname van de geprognosticeerde winstnemingen het saldo onverhoopt toch negatief wordt, zal dit moeten worden aangevuld door de Algemene Dienst. Uitkomsten van de jaarrekening en in sommige gevallen van de 1 ste TURAP kunnen directe gevolgen hebben voor de hoogte van de Algemene Reserve Grondexploitaties. Daarmee ontstaat hiertussen een directe relatie. 5.5 Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen biedt een opvang voor de gemeentelijke risico s die op kunnen treden en waarmee in de grondexploitaties cijfermatig geen rekening mee is gehouden. De cijfermatige onderbouwing van het weerstandsvermogen vindt zijn weerslag in de paragraaf Weerstandsvermogen van het Programmaverslag Het risicoprofiel van het onderdeel grondexploitaties, waar het weerstandsvermogen tegen kan worden afgezet, wordt als volgt berekend: 10% * (boekwaarde grondexploitaties -/- voorzieningen). 5.6 Afwijkingen Afwijkingen ten opzichte van de voorgaande vastgestelde grondexploitaties worden gerapporteerd bij de TURAP s en de jaarrekening. Afwijkingen in het exploitatiesaldo groter dan 10% worden daarnaast tussentijds gemeld aan de gemeenteraad. De basis vormt de Nota Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels. De onderstaande methodiek vormt een aanvulling hierop. Afwijkingen groter dan 10% van het oorspronkelijk geraamde (saldo op netto contante waarde) tussentijds dienen te worden gerapporteerd aan de gemeenteraad. Deze melding dient direct bij constatering te worden uitgebracht. Om redenen van efficiency zijn bij de tussentijdse rapportages drempelbedragen ingebouwd voor het melden van saldoafwijkingen. Deze staffel voorkomt dat bij relatief geringe afwijkingen telkenmale tussentijds een rapportage aan de raad dient te worden uitgebracht, terwijl deze afwijkingen ook al in de reguliere rapportagemomenten gemeld worden. Oorspronkelijk saldo (zowel Afwijking (zowel positief als negatief) positief als negatief) > 10%, met een minimum van > 10%, met een minimum van > 10% In de financiële rapportages aan de raad wordt gewerkt met een kleurenschema. De kleuren geven de mate van afwijkingen ten opzichte van het oorspronkelijke aan. Tevens wordt, indien Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

32 van toepassing, een relatie gelegd met de overige oorspronkelijke uitgangspunten van het desbetreffende project. Verklaring kleuren. Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan) Project wijkt af van bestuurlijk vastgesteld plan op één of meer onderdelen: er wordt een winstwaarschuwing afgegeven Project wijkt af van bestuurlijk vastgesteld plan op in ieder geval één van de onderdelen: kosten/opbrengsten: > 10 % afwijking plansaldo: > 10 % afwijking Bij de jaarrekening worden alle grondexploitaties gerapporteerd aan de hand van de kleuren groen, geel en rood. Bij de TURAP s worden uitsluitend de oranje en rode grondexploitaties gerapporteerd. De rode grondexploitaties worden ook tussentijds gerapporteerd. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

33 6 Risicoanalyse en -management 6.1 Inleiding De ontwikkeling van een gebied kent in de regel een lange looptijd die vertaald wordt in een grondexploitatie. In deze grondexploitatie worden aannames gedaan ten aanzien van onder andere de kosten, opbrengsten, afzetmogelijkheden en fasering. De fasering vindt zijn vertaling in rente en inflatie. Hierbij wordt voor de verschillende onderdelen een hoge mate van voorspelling gedaan wat een onzekerheidsfactor betekent. Om deze onzekerheid beter te kunnen beheersen wordt een risicoanalyse uitgevoerd. Aan de hand van deze analyse worden beheersmaatregelen opgesteld om het risico beter te managen. Risico is de kans dat een gebeurtenis plaatsvindt vermenigvuldigd met het gevolg van die gebeurtenis en de kans dat een bepaald scenario waarin de eerder genoemde kans plaatsvindt voorkomt. Dit gevolg kan zowel positief als negatief zijn. Door het risico te vermenigvuldigen met de kans ontstaat het netto risico. Wordt geen rekening gehouden met de kans dat een bepaald risico zich voordoet wordt gesproken over het bruto risico. In artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording wordt nadrukkelijk voorgeschreven dat de rapportages aan de raad ook aandacht besteden aan de te verwachten resultaten van de grondexploitaties, de verliesvoorzieningen, winstneming en de beleidsuitgangspunten omtrent reserves grondzaken in relatie tot de risico s van de grondexploitaties. In schema kunnen de risico s als volgt worden weergegeven. De risico s komen voort uit de input. De hardheid van de te gebruiken gegevens vanuit de input is soms niet eenduidig vast te stellen wat de bron vormt voor het ontstaan van risico s. De mogelijke beheersing van de risico s is weergegeven in het schema onder sturing waarbij vanuit de primaire uitkomsten van de (globale) haalbaarheidsanalyse, alle aspecten bezien worden in dit kader. De output kan aanleiding zijn om de uitgangspunten opnieuw te bezien en een herberekening uit te voeren teneinde een exploitatieresultaat binnen aanvaardbare kaders te kunnen genereren. Input Programma Partijen Fysieke omgeving Financiën Fasering Parameters Berekening Grondexploitatie Elementen: verwerving, productie, beheer, uitgifte Sturing Tijdsverloop (fasering, versnelling) Grondopbrengsten Parameters Programma (verdichting, verdunning) Kosten (stelposten, versobering, % onvoorzien Output Resultaat 6.2 De analyse van de risico s In de grondexploitatieberekening wordt uitgegaan van het meest reële scenario. In de berekening zijn de risico s opgenomen met een kans groter dan 50%. De risico s kleiner dan 50% worden enkel verwoord in de risicoanalyse. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

34 Tijd, geld en kwaliteit vormen de drie belangrijkste elementen waarover risico gelopen wordt binnen grondexploitaties. Er kan sprake zijn van interne (stuurbare risico s) en externe (niet beïnvloedbare) risico s. Bij de interne kan gedacht worden aan organisatorische aspecten en intern gehanteerde definities. Externe factoren zijn met name de marktinvloeden en rente ontwikkelingen maar ook kunnen hier de wijzigingen in landelijke regelgeving worden genoemd. Uit de te inventariseren risico s kan aan de hand van een drietal criteria worden bepaald welke daarvan in het risicobeleid moeten worden opgenomen. Deze criteria zijn: kans dat een risico zich voordoet (per risico toegelicht) waarschijnlijk,onwaarschijnlijk effect van een risico op een financiële positie: groot, beperkt, verwaarloosbaar moment waarop een schade zich kan voordoen Aan de hand van een gevoeligheidsanalyse worden de risico s van rente, inflatie en fasering inzichtelijk gemaakt. Door de verschillende parameters in onderlinge samenhang aan te passen ontstaat inzicht in de gevoeligheid van het saldo. Hierdoor kunnen bandbreedtes worden bepaald waarbinnen het exploitatieresultaat zich beweegt. De kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten blijven bij het uitvoeren van de gevoeligheidsanalyse buiten beschouwing. Aan de hand van de onderstaande thema s worden de overige risico s uniform inzichtelijk gemaakt. Per thema wordt een opsomming gegeven van de meest relevante en te onderzoeken aspecten die kunnen optreden. Technisch Organisatorisch Ruimtelijk/planologisch Juridisch/wettelijk Financieel/economisch Politiek/bestuurlijk/maatschappelijk 6.3 Het managen van de risico s Het risicomanagement van de grondexploitatie van een ruimtelijke ontwikkeling bestaat in hoofdzaak uit in de eerste plaats het onderkennen en beheersen van de risico s en onzekerheden tijdens de realisatie, met als doel de kans op een succesvol verloop te vergroten. Dit wordt bereikt door het consequent bewaken en mogelijk bijsturen van de grondexploitatie(s). Van wezenlijk belang bij het voeren van risicomanagement is en blijft het bewaken van de te hanteren uitgangspunten van de grondexploitaties. Deze uitgangspunten bestaan uit: Planomvang: wat wordt meegenomen in de berekening Verwerving: omvang aan te kopen objecten; bepaling hoogte schadeloosstelling, tijdigheid Ruimtelijk: ruimtegebruik conform planvorming; Programma: omvang en typologie Kwaliteit: materialen, wijze van uitvoering Planning: planperiode, fasering kosten en opbrengsten, rente Met name vindt de vastlegging van de uitgangspunten plaats in de definitie fase. Risicomanagement is noodzakelijk en betekent monitoring en sturing van de samenhang tussen de projectvoortgang en de ontwikkeling van het exploitatieresultaat. Dat wordt gerealiseerd door: Uniforme risicoparagraaf voor de grondexploitaties Inzicht in de bandbreedtes van het exploitatieresultaat bij de beschouwing van de mogelijke scenario s Sturen op projectmatige aanpak Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

35 Bij risicomanagement wordt aangegeven welke beheersmaatregelen gehanteerd worden om de geanalyseerde risico s te verkleinen. De beheersmaatregelen zijn te verdelen in 2 categorieën: 1. Zelf dragen van het risico, door: - vermijden van het risico. Dit kan bereikt worden door de mogelijke oorzaken van een risico volledig weg te halen. Vermijden is echter niet altijd een relevante categorie van maatregelen. Het kan namelijk tot gevolg hebben dat doelstellingen die met bepaalde activiteiten werden beoogd niet kunnen worden gerealiseerd; of - verminderen van het risico. Dit kan bijvoorbeeld door een tegeneffect te introduceren. Bijvoorbeeld bij het risico wegvallen draagvlak publiek zorgdragen voor een goede communicatie naar de omwonenden of het regelen van inspraak. Of maatregelen treffen die de gevolgen van een risico reduceren. Meestal is dit een vorm van schade beperken. - accepteren. Het risico wordt geaccepteerd, zonder concrete vervolg acties. Deze categorie van beheersmaatregelen kan worden gekozen als de andere categorieën beheersmaatregelen niet mogelijk of te duur zijn of als de kans of het gevolg verwaarloosbaar klein zijn. 2. (Deels) overdragen van het risico aan een andere partij Dit leidt niet direct tot het wegnemen van de oorzaken voor risico s, maar wel tot een risicovermindering omdat verwacht wordt dat een andere partij in staat zal zijn het risico te managen of te dragen. Schematisch kan dit als volgt worden weergegeven: Uitvoeren risicoanalyse Analyseren risicoanalyse Evalueren beleidsmaatregelen Kiezen beleidsmaatregelen Uitvoeren beleidsmaatregelen Risicoanalyse en management is maatwerk en per project verschillend. Samenvattend kan risicoanalyse en -management als volgt worden weergegeven: Vaststellen doel In kaart brengen risico s Vaststellen belangrijke risico s In kaart brengen beheersmaatregelen Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

36 7 Rollenverdeling en transparantie 7.1 Rolverdeling tussen raad, college en ambtelijke organisatie Op grond van artikel 160 van de gemeentewet hebben de raad en het college als afzonderlijke bestuursorganen binnen de gemeente ieder hun eigen bevoegdheden. De raad controleert en toetst periodiek vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders plaats vindt. Zie onderstaande figuur. Taak Orgaan Orgaan Kaderstellend Uitvoeren Toetsen Gemeenteraad College van B&W Gemeenteraad Nota Grondbeleid Nota Bovenwijkse Voorzieningen Jaarrekening Nota Grondprijzen Nota Bovenwijkse Voorzieningen Paragraaf Grondbeleid TURAP In de Nota Grondbeleid wordt vastgelegd welke informatie en op welke wijze de raad gepresenteerd krijgt. Vastgelegd is welke tussentijdse (majeure) mutaties, inhoudelijk en financieel, aan de raad worden voorgelegd. Ook zal per locatie worden aangegeven aan de raad welk grondbeleid wordt gevoerd. Er is sprake van vastlegging van spelregels tussen raad en college. Het college legt jaarlijks in een Paragraaf Grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens brengt het college periodiek en tenminste jaarlijks verslag uit over het gevoerde grondbeleid. Dit is het moment dat de gemeenteraad controleert op de uitvoering van het beleid. Daarnaast wordt op een uniforme, vertrouwelijk wijze op hoofdlijnen gerapporteerd over elke operationele grondexploitatie. Deze rapportage wordt tegelijk met de programmabegroting voorgelegd aan de raad en gebaseerd op de resultaten zoals weergegeven in de jaarrekening en eventueel aangevuld met tussentijdse wijzigen, dan wel afwijkingen die gemeld zijn in de TURAP. In onderstaand schema is een verdeling gegeven van de taken en bevoegdheden tussen gemeenteraad en college met betrekking tot het grondbeleid en de uitvoering daarvan. Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

37 Wat Wanneer Gemeenteraad (kaderstellend) Nota Grondbeleid 1x per Vaststellen kaders raadsperiode grondbeleid Bestemmingsplan Continu Vaststellen bestemmingsplan Verwerving Continu (Definitief) vestigen van Wet voorkeursrecht gemeenten Voornemen en besluit tot verzoek onteigening Beheer vastgoed Continu en gronden College B&W (uitvoerend) Aanbieden Nota Grondbeleid ter behandeling en vaststelling gemeenteraad Opstellen bestemmingsplan Vaststellen van een verwervingsstrategie. (Voorlopig) vestigen voorkeursrecht gemeenten (voorbescherming) Voorbereiden onteigening Verhuur gronden Verpachten gronden Ingebruikgeving Aanbestedingsbeleid Bouw- en woonrijp maken Continu Vaststellen aanbestedingskaders Uitgifte Continu Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden voor verkoop en uitgifte. Uitgiftecontracten Keuze selectiemethode Vaststelling grondprijzen Jaarlijks Ontvangt informatie inzake nieuwe grondprijzen Kostenverhaal Project Kostenverhaal door middel van vaststellen van een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anders is verzekerd Vaststelling grondexploitatie Aangaan overeenkomsten Samenwerking met derden Herziening grondexploitatie Project Voorafgaand aan de realisatiefase een definitieve grondexploitatie vaststellen en controleren dat het kostenverhaal verzekerd is Vaststellen grondprijzennota Sluiten van privaatrechtelijke anterieure kostenverhaalsovereenkomsten, dan wel exploitatieovereenkomst en Uitvoering Continu Sluiten (samenwerkings)- overeenkomsten Project Wordt geïnformeerd Besluit tot deelneming in een privaatrechtelijke rechtspersoon Jaarlijks Herziening Uitvoering grondexploitatie en resultaatbestemming (na afronding gebiedsontwikkeling) Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

38 Informatievoorzie ning, waaronder ook afwijkingen en rapportages Periodiek Jaarlijks de jaarrekening, de Programmabegroting (paragraaf grondbeleid) en TURAP s vaststellen Aanbieden van de jaarrekening, de Programmabegroting en de TURAP s Aan de ene kant heeft de gemeente te maken te de rollen, taken en bevoegdheden tussen raad en college. Aan de andere kant worden de projecten vorm gegeven volgens de randvoorwaarden zoals geformuleerd in de leidraad Projectmatig werken. Het college informeert de raad over een op te starten ruimtelijk project bij de initiatieffase, door middel van het zogenaamde projectplan. Het te voeren grondbeleid per project maakt onderdeel uit van dit projectplan. 7.2 Transparantie De transparantie rondom het grondbeleid, zoals weergegeven in deze nota wordt ondersteund door het uniform hanteren van informatie en rapportages in hun onderlinge samenhang. Door het periodiek herzien van de grondexploitaties en het voeren van samenhangend risicomanagement wordt een actuele basis geboden in de bedrijfsvoering. Het instrumentarium wat in samenhang met de Nota Grondbeleid het kader vormt 10 is, door de tevens jaarlijkse herziening, het actuele integrale beleidskader. 10 Nota Bovenwijkse Voorzieningen en Nota Grondprijzen Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni

39 Bijlage: Kaart exploitatiegebieden Nota Grondbeleid Gorinchem , 1 juni