Reactie marktruimte binnenstad Breda

Transcriptie

1 Reactie marktruimte binnenstad Breda Aanvulling Second Opinion n.a.v. Strabo-onderzoek H. J. Gianotten Capelle aan den IJssel, 26 juni 2013

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij Garma bv. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van Garma bv. Garma bv aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. The responsibility for the contents of this report lies with Garma bv. Quoting of numbers and/or text as an explanation or support in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part of this publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of Garma bv. Garma bv doesn t accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2 Beoordeling koopstromenonderzoek Inhoudelijk De koopstromen Koopstromen binnenstad Bepaling marktruimte 7 3 Conclusies 9 3

4 4

5 1 Inleiding In april 2013 heeft Henk Gianotten een Second Opinion uitgebracht aan de gemeente Breda over de eventuele ontwikkeling van het project Achter de Lange Stallen op het Molsterrein in Breda. Deze Second Opinion is uitgevoerd door een beoordeling te geven van alle beschikbare informatie en door een groot aantal gesprekken te voeren met betrokkenen in Breda. Belangrijke informatie bestond uit het onderzoek van BRO Marktmogelijkheden detailhandelsinitiatieven (mei 2012) en de reactie daarop van Strabo Analyse BRO-rapport (najaar 2012). In de Second Opinion wordt uitgebreid ingegaan op beide rapporten. Een van de commentaren van Strabo (2012) op het BRO-onderzoek betrof het feit, dat door BRO in geen koopstromenonderzoek is uitgevoerd. Hier is indertijd door BRO en de Gemeente Breda uit budgetoverwegingen niet voor gekozen. In de Second Opinion wordt hierover opgemerkt, dat het beter zou zijn geweest indien door BRO in een koopstromenonderzoek zou zijn uitgevoerd om over meer actuele gegevens te kunnen beschikken voor het bepalen van de koopkrachttoevloeiing en koopkrachtafvloeiing naar (het centrum van) Breda. Al eerder heeft Strabo aangekondigd in maart-april 2013 een koopstromenonderzoek in Breda uit te voeren. Recent zijn de resultaten daarvan door Strabo bekend gemaakt via de rapportage Binnenstad Breda (versie 29 mei 2013). Dit onderzoek is door Strabo uitgevoerd in opdracht van de Kroonenberg Groep. Op 14 mei 2013 is de Second Opinion in de Commissie Economie van Breda besproken. In de vergadering van de Commissie is gevraagd om een beoordeling te geven van de resultaten van het actuele koopstromenonderzoek van Strabo en van de eventuele gevolgen van de bevindingen voor de besluitvorming over het project Achter de Lange Stallen. Dit naar aanleiding van de opmerking in de Second Opinion, dat het beschikbaar komen nieuwe koopstromengegevens kan leiden tot nieuwe inzichten in het economisch functioneren van (de binnenstad van) Breda. Het kan beter of slechter gaan dan eerder door BRO is aangenomen. Met deze notitie wordt aan het verzoek van de Commissie voldaan. 5

6 2 Beoordeling koopstromenonderzoek Inhoudelijk Het onderzoek van Strabo geeft behalve inzicht in de koopstromen en de resultaten van het koopstromen en passantenonderzoek, een overzicht van trends in koopgedrag en aanbodontwikkelingen, het draagvlak van de consumptieve bestedingen (op basis van voornamelijk de demografische ontwikkeling) en het winkelaanbod en de geplande winkelontwikkelingen in Breda. Dit zijn voor het overgrote deel bekende ontwikkelingen, die op zich waardevolle (geen nieuwe) informatie bieden. Zo stelt Strabo zoals ook in de Second Opinion wordt gedaan dat realisatie van AdLS kan leiden tot toenemende leegstand in de aanloopstraten en in het noordelijk deel van de binnenstad. Strabo concludeert verder dat er in Breda zo n tot m² wvo in de planning staat. Dit is meer dan datgene wat door BRO is geïnventariseerd en waarnaar in de Second Opinion wordt verwezen namelijk m² bvo (dit is circa m² wvo). Het verschil is vrijwel volledig verklaarbaar doordat BRO uitgaat van een geplande hoeveelheid van m² bvo (ca m² wvo) bij het Rath-Verlegh Stadion en Strabo van maximaal m² wvo. Verder gaat Strabo uit van maximaal m² wvo bij de Bavelse Berg en BRO van maximaal m² wvo. Strabo. Niet al deze uitbreidingen zijn concurrerend met de binnenstad, want doelgericht winkelen op de Bavelse Berg en boodschappen doen bij het NAC stadion is iets anders dan recreatief winkelen in het stadscentrum, Maar zoals in de Second Opinion ook al is geconstateerd doen deze ontwikkelingen een beroep op dezelfde consumenteneuro, dus in die zin beperken zij het bestedingsbudget. 2.2 De koopstromen Belangrijke gegevens die koopstromenonderzoek oplevert zijn de koopkrachtbinding en toevloeiing van een stad of regio. Door BRO is voor de niet-dagelijkse sector uitgegaan van een koopkrachtbinding van heel Breda van 89% en een koopkrachttoevloeiing van 40% 1. Deze gegevens zijn gebaseerd op het koopstromenonderzoek van In dat onderzoek werd een toevloeiing gemeten van 29% in de niet dagelijkse sector van Breda. Op basis van aanvullend onderzoek in 2009 heeft BRO de toevloeiing in 2012 bepaald op 40%. In 2013 heeft Strabo voor de niet-dagelijkse sector van Breda een koopkrachtbinding berekend van 75% en een koopkrachttoevloeiing van 45%. Dit kan betekenen, dat tussen 2005 en 2013 Breda minder aantrekkelijk is geworden voor de eigen inwoners en juist aantrekkelijker voor de inwoners van buiten de gemeente. Natuurlijk kan het ook betekenen, dat in deze periode de dynamiek in het koopgedrag groter is geworden. Met andere woorden, dat consumenten er vaker op uittrekken om buiten hun eigen gemeente hun inkopen te doen. 2.3 Koopstromen binnenstad In 2005 bedroeg de binding van de bestedingen van de inwoners aan de Bredase binnenstad 64%. De koopkrachttoevloeiing was in dat jaar naar de binnenstad van Breda 40%. Door Strabo worden deze gegevens niet het koopstroomonderzoek 2013 vermeld. Navraag bij Strabo heeft opgeleverd dat in 1 De koopkrachtbinding geeft aan hoeveel procent van de bestedingen van de inwoners van Breda in de eigen gemeente worden gedaan. De koopkrachttoevloeiing geeft aan hoeveel procent van de bestedingen in een bepaalde gemeente door inwoners van buiten die gemeente worden gedaan. 6

7 2013 een koopkrachtbinding van 45% en een koopkrachttoevloeiing van 45 à 50% is gemeten. Dit zou betekenen dat de binding van de bestedingen van de eigen inwoners aan de binnenstad behoorlijk is gedaald (met 19%) en dat de toevloeiing van koopkracht van buiten Breda naar de binnenstad met 5 à 10% is gestegen. Dit kan alles te maken hebben met het gereed komen van de centrumontwikkelingen in de omgeving van Breda, het centrumplan van Etten-Leur in 2006, De Parade in Bergen op Zoom in 2007 en het Pieter Vreedeplein in Tilburg in Uit de koopkrachtbinding- en toevloeiing naar de binnenstad blijkt, dat ca 59% van de bestedingen in de Bredase binnenstad door de eigen inwoners wordt gedaan en 41% door regioconsumenten. Dit komt overeen met het scenario waar in de Second Opinion (hoofdstuk 4.5) is uitgegaan om de effecten te bepalen van de realisatie van AdLS. In dit scenario is als mogelijkheid geschetst, dat een verhoging van de toevloeiing met 5% een uitbreidingsruimte van AdLS kan opvangen van m² wvo. In dit scenario zijn de bestedingen van Bredanaars in de binnenstad gelijk gehouden. Nu blijkt, dat er ook een uitdaging ligt om de sterke daling van de koopkrachtbinding die zich tussen 2005 en 2013 heeft voorgedaan, te repareren. Dat wil zeggen om de afvloeiing naar andere gemeenten te beperken. Strabo neemt in het scenario naar 2020 een stijging van zowel de binding als toevloeiing van 5% op in de berekeningen. Indien dit het geval zou zijn voor de binnenstad, kan de uitbreiding met AdLS vrijwel in zijn geheel worden opgevangen. Natuurlijk moet er rekening mee worden gehouden, dat toekomstige uitbreidingen elders in Breda, eveneens koopkracht naar zich toe zullen trekken. 2.4 Bepaling marktruimte Niet-dagelijkse sector Zowel door BRO als Strabo zijn berekeningen van de marktruimte in Breda uitgevoerd. In tabel 1 is hiervan een overzicht gegeven. De berekeningen van BRO zijn gemaakt voor 2012 voor de gehele dagelijkse sector in Breda. De berekeningen van Strabo zijn gemaakt voor 2013 voor de nietdagelijkse sector exclusief de branches in en om het huis (tuincentra, bruin- en witgoed, doe-het-zelf, auto en fiets, woonwinkels). Strabo verantwoordt deze keuze door te stellen dat deze winkels niet of nauwelijks relevant zijn voor de binnenstad van Breda. Nu staat in het Strabo-onderzoek ook, dat deze winkels in het centrum van Breda meer dan m² wvo beslaan (15% van het aanbod in Breda Centrum), wat de keuze van Strabo onbegrijpelijk maakt. Tabel 1 Marktruimte Breda in de niet-dagelijkse sector (m² wvo) Bureau 2012/ BRO (hele niet-dagelijkse sector) Strabo (dagelijkse sector excl. in/om het huis Hierdoor zijn de door beide bureaus berekende marktruimten niet geheel vergelijkbaar. Vooral door verschillen in koopkrachtbinding en toevloeiing (zie hiervoor), verschillen in aangenomen vloer productiviteiten en verschillen in marktsegment (inclusief, c.q. exclusief de branches in en om het huis). Voor wat het waard is, constateert Strabo voor een grotere marktruimte dan BRO en voor 2012 een kleinere marktruimte. Waarschijnlijk zouden onder eenduidige uitgangspunten zeer vergelijkbare resultaten voor de berekende marktruimten het gevolg zijn geweest 2. 2 Strabo brengt voor 2020 nog wel correcties aan voor de realisatie van de harde plannen in de periode , voor de leegstand en voor een veronderstelde onttrekking aan de winkelvoorraad door een veranderende bestemming. BRO doet dit niet. 7

8 Modische sector Door Strabo is nog een afzonderlijke berekening van de marktruimte voor de sector mode en luxe gemaakt. In deze sector bedraagt volgens Strabo in 2013 de negatieve marktruimte m² wvo en de positieve marktruimte in 2020 (voor correcties) m² wvo. Strabo koppelt deze analyse aan de bevinding dat in het centrumgebied Kordon, mode en luxe 82% van het totale aanbod uitmaken. Uit het Strabo-rapport is niet op te maken, welke winkelgebieden deel uit maken van het Kordon. Strabo merkt hier verder over op dat hier sprake is van dominantie van mode en luxe in de branchering en eenzijdigheid van het winkeldoel. Dit lijkt een wat gezocht argument. Elke binnenstad wordt gedomineerd door de branches mode en luxe. Die bevinden zich altijd in het A1/A2-winkelgebied omdat zij doorgaans in staat en bereid zijn de hogere huren te betalen en omdat het branches zijn die voorzien in het motief winkelen. Branches als in en om het huis (motief overwegend doelgericht) en levensmiddelen (motief boodschappen doen) vestigen zich doorgaans buiten het A1/A2-gebied. Tabel 2 Concentratie mode en luxe in grote steden van Brabant Stad Totaal mode en luxe in hele stad (wvo per inwoners) Mode en luxe in centrum (wvo per inwoners) Aandeel van het centrum in mode en luxe van de hele stad (in %) Aandeel mode en luxe in centrum (in % van totale aanbod wvo excl. leegstand) Bergen op Zoom Breda Den Bosch Eindhoven Roosendaal Tilburg Gemiddeld Tabel 2 laat zien dat Breda op dit punt in vergelijking met de andere Brabantse grote steden een middenpositie inneemt. Gemeten over de hele stad heeft Breda een aanbod van 544 m² wvo per inwoners in de branches mode en luxe 3. Daarvan bevindt zich 389 m² wvo in het centrum. Dit komt neer op 71% van het totale aanbod mode en luxe in Breda. In het centrum van Breda is 58% van het centrumaanbod mode en luxe. Na een realisatie van AdLS met circa 65% mode en luxe, resulteert voor het centrum van Breda een metrage mode en luxe van circa 416 m² wvo per inwoners. Hiermee neemt Breda in vergelijking met de andere Brabantse binnensteden nog steeds een middenpositie in. Dit neemt niet weg, dat in de Second Opinion de aanbeveling wordt gedaan het geplande aandeel van de modische detailhandel in AdLS te nog eens te heroverwegen gezien de druk op dit segment. 3 Tot de groep mode en luxe behoren de branches kleding en mode, schoenen en lederwaren, warenhuizen, juweliers en optiek en kunst en antiek. 8

9 3 Conclusies Het onderzoek dat door Strabo is uitgevoerd, is goed uitgevoerd en minder strijdig met eerder onderzoek, dan in het najaar van 2012 door Strabo naar buiten is gebracht. Strabo neemt wat terug van de kritiek die eerder op het BRO-onderzoek is gegeven. Bovendien heeft Strabo nauwe aansluiting gezocht bij de benaderingswijze van BRO ten aanzien van de DPO-berekeningen. Er zijn behoorlijke overeenkomsten in de bevindingen tussen het Strabo-onderzoek en eerder onderzoek (met inbegrip van de Second Opinion). Dit geldt voor de leegstandsanalyse, de analyse van de uitbreidingsplannen, de veronderstelde effecten en de berekeningen van de marktruimten, zoals die door BRO zijn uitgevoerd. Door het hanteren van verschillende uitgangspunten zijn niet alle onderzoeksbevindingen één op één vergelijkbaar. De effecten zoals Strabo die constateert voor de modische- en luxebranches in de binnenstad, kunnen wel worden genuanceerd. Belangrijkste verschillen met eerder onderzoek met name het koopstromenonderzoek 2005 zijn, dat de koopkrachtbinding van Breda sterk is gedaald en dat de toevloeiing is gestegen. In de nietdagelijkse sector van geheel Breda is de binding met 14% gedaald, van 89 tot 75%. Daarentegen is de koopkrachtoevloeiing naar Breda in de niet-dagelijkse sector met 5% toegenomen, van 40 tot 45%. Dit kan betekenen, dat tussen 2005 en 2015 Breda behoorlijk minder aantrekkelijk is geworden voor de eigen inwoners en juist aantrekkelijker voor de inwoners van buiten de gemeente. Dit kan vooral de oorzaak zijn geweest van de forse daling van de koopkrachtbinding. Natuurlijk kan het ook betekenen, dat in deze periode de dynamiek in het koopgedrag groter is geworden. Met andere woorden, dat consumenten er vaker op uittrekken om buiten hun eigen gemeente te gaan winkelen. Hetzelfde beeld doet zich voor bij de koopkrachtbinding en -toevloeiing naar de binnenstad. De binding blijkt eveneens sinds 2005 fors te zijn gedaald, met 19% van 64 naar 45%. De koopkrachttoevloeiing nam licht toe, van 40 tot 45 à 50%. Ook dit kan er op duiden, dat Breda nogal wat last heeft gekregen van centrumontwikkelingen die in de afgelopen jaren elders in de regio gereed zijn gekomen (in Etten-Leur, Bergen op Zoom en in Tilburg). De binnenstadsanalyse in deze notitie laat zien, dat onder de condities zoals die de Second Opinion zijn geformuleerd, de ontwikkeling van AdLS kan bijdragen aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van de stad. Ook Strabo steunt deze conclusie, volgens Strabo zal nieuw aanbod in ieder geval op het niveau van Breda per definitie leiden tot een hogere koopkrachtbinding en toevloeiing. Ook concludeert Strabo op basis van het onderzoek, dat er op termijn ruimte is voor toevoeging van detailhandel in de binnenstad. Ook deze conclusie kan iets worden genuanceerd. Ten eerste zal AdLS indien het in uitvoering wordt genomen - pas over een aantal jaren gereed komen. In de tweede plaats hangt het sterk af van het tempo dat wordt gemaakt met het flankerende beleid. 9

10 10