Slangen Hulsker architecten

Transcriptie

1 9- Gemeente Bloemendaal College van Burgemeester en Wethouders T.a.v. de heer J. Rozema Postbus AE OVERVEEN datum Haarlem, 5 augustus 2014 project Landgoed Duinlust Tevens per i.rozema@bloemendaal.nl PRINCIPEVERZOEK TOT WIJZIGEN BESTEMMING Geacht College, geachte heer Rozema, Hierbij richt ik mij tot u namens Duinlust Holding B.V., gevestigd te Bloemendaal en kantoorhoudende te Aerdenhout (gemeente Bloemendaal). Namens Duinlust Holding B.V. dien ik hierbij een principeverzoek in met betrekking tot een bestemmingswijziging op grond van artikel 8.4 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Dit principeverzoek kan als volgt worden toegelicht en onderbouwd. Opmerkingen vooraf Alvorens het verzoek nader inhoudelijk te motiveren maak ik de volgende inleidende opmerkingen. * Duinlust Holding B.V. had eerst het voornemen om een verzoek tot wijziging van de bestemming in te dienen. Zij heeft er echter voor gekozen om (eerst) een principeverzoek daartoe in te dienen. De reden daarvan is onder andere daarin gelegen dat het huidige gebruik past binnen de huidige bestemming en Duinlust Holding B.V. wil voorkomen dat zij in discussie komt met de huidige gebruikers als de bestemming zou worden gewijzigd. * Duinlust Holding B.V. heeft een koopovereenkomst gesloten met de heer B.J. Dortas, die momenteel nog eigenaar is van het perceel aan de Duinlustweg 16 te Overveen (gemeente Bloemendaal), welk perceel kadastraal bekend is als gemeente Bloemendaal, Sectie B, perceelnummer 5958m, ook wel bekend als "Landgoed Duinlust". Deze o koopovereenkomst is onvoorwaardelijk en niet meer onderhevig aan ontbindende * voorwaarden. Duinlust Holding B.V. is in deze dan ook als belanghebbende aan te w merken. (* * Belangrijk om te vermelden is dat Duinlust Holding B.V. geen ambitie heeft om nieuwbouwactiviteiten te ontwikkelen. De bestaande bebouwing in het wijzigingsgebied blijft volledig intact. Schotersingel (0) Kamer van Koophandel BTW-nummer 2021 GE Haarlem info@slangenhulsker.nl Haarlem NL F301

2 Principeverzoek tot wijziging van bestemming Duinlust Holding B.V. doet bij deze een principeverzoek op grond van artikel 8.4 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2013 om de bestemming van de gronden, die op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn voorzien van de gebiedsaanduiding "Wro-zonewijzigingsbevoegdheid 1" te wijzigen naar de bestemming "Wonen". Dit principeverzoek heeft betrekking op het volledige als zodanig aangeduide perceelsgedeelte. Zoals aangegeven betreft dit principeverzoek alleen een verzoek tot het wijzigen van de bestemming, zonder bouwactiviteiten (vanzelfsprekend afgezien van het normaal en regulier onderhoud aan de panden). De huidige bestemming is "Gemengd". In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 8.4 al opgenomen dat een bestemmingswijziging kan worden doorgevoerd. Daarmee staat dus al vast dat een bestemmingswijziging in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening is. Toepasselijke voorwaarden In artikel 8.4 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2013 zijn onder at/me vijf voorwaarden gesteld. Het principeverzoek van Duinlust Holding B.V. voldoet aan die vijf voorwaarden en wel als volgt. a. De bestemmingswijziging mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer. Als gevolg van een wijziging van de bestemming "Gemengd" naar "Wonen" zal de verkeersafwikkeling alleen maar positiever kunnen verlopen. Er zullen als gevolg van de bestemmingswijziging namelijk (veel) minder verkeersbewegingen plaatsvinden. Ď. Per bestemmingsvlak dient tenminste 1/3 van de woningen als sociale huurwoning gerealiseerd te worden. Duinlust Holding B.V. gaat uit van één woning en dus is het vereiste om een sociale huurwoning te realiseren niet (meer) van toepassing. c. Er dient te worden voorzien in voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein, conform de op het moment van de aanvraag geldende parkeemormen van de gemeente Bloemendaal. Op het terrein van landgoed Duinlust is een parkeerterrein. Dat parkeerterrein is ook op de verbeelding van het bestemmingsplan aangegeven. De oppervlakte van dat parkeerterrein is meer dan voldoende om aan de geldende parkeemormen te voldoen. d. Er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan cultuurhistorische, natuur- en landschappelijke waarden. Als gevolg van het doorvoeren van de bestemmingswijziging wijzigt alleen het gebruik, namelijk in plaats van een gemengde bestemming naar wonen. Dat betreft dus een veel minder intensief gebruik. Als gevolg van het woongebruik vindt er geen wijziging plaats, die van invloed zou kunnen zijn op de cultuurhistorische, natuur- en landschappelijke waarden, laat staan dat er aan die waarden onevenredige afbreuk zou worden gedaan. Oorspronkelijk had Landgoed Duinlust ook een woonbestemming.

3 e. Er dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de wettelijke randvoorwaarden op het gebied van milieuhygiënische regelgeving, bodemkwaliteit, externe veiligheid, economische uitvoerbaarheid, natuurwetgeving, wateraspecten, archeologie en cultuurhistorie. Duinlust Holding B.V. stelt dat het huidige gebruik conform de bestemming "Gemengd" aan de genoemde wettelijke randvoorwaarden voldoet. Als gevolg van een bestemmingswijziging vinden er geen significante wijzigingen plaats die consequenties zouden kunnen hebben voor de genoemde wettelijke randvoorwaarden. Duinlust Holding B.V. voegt daaraan toe dat zij deze conclusie kan trekken zonder dat daarvoor (sectorale) onderzoeken worden gedaan. Het gebruik van het betreffende perceel volgens de bestemming "Wonen" voldoet aan de wettelijke randvoorwaarden terzake milieuhygiënische regelgeving, bodemkwaliteit, externe veiligheid, economische uitvoerbaarheid, natuurwetgeving, wateraspecten, archeologie en cultuurhistorie. Ook hier dient te worden opgemerkt dat het principeverzoek tot wijziging van de bestemming uitgaat van het volledig intact laten van de bestaande bebouwing. Nota Ruimtelijke Beoordeling In een van 9 juli jl. heeft de heer Rozema verwezen naar de Nota Ruimtelijke Beoordeling. In die wordt gesteld dat een verzoek tot wijziging van bestemming tevens wordt getoetst aan de beleidsregels uit deze nota. Het gaat om vier beleidsregels. Alleen de toets aan Beleidsregel 1 (een beleidstoets) zou achterwege kunnen blijven omdat de beleidsmatige afweging om de bestemming "Wonen" mogelijk te maken al heeft plaatsgevonden bij het vaststellen van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Wel zou moeten worden getoetst aan de Beleidsregels 2 (een ruimtelijke kwaliteitstoets) en 3 (het verstrekken van gegevens ter onderbouwing van het verzoek) en 4 (terzake verhaal van planschade en kosten). Duinlust Holding B.V. stelt met betrekking tot (de beleidsregels van) de Nota Ruimtelijke Beoordeling het navolgende. ' De Nota Ruimtelijke Beoordeling is van toepassing op verzoeken om afwijking van het bestemmingsplan. Een verzoek om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid is eigenlijk geen verzoek om afwijking van het bestemmingsplan, nu die wijzigingsbevoegdheid al in het bestemmingsplan is opgenomen. Om deze reden zou de Nota Ruimtelijke Beoordeling op dit principeverzoek (en op een eventueel later in te dienen verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan) dan ook niet van toepassing moeten zijn. Als die nota wel van toepassing zou zijn geldt met betrekking tot de daarin opgenomen beleidsregels het volgende. * Zoals in bovengenoemde van 9 juli jl. is aangegeven is toetsing aan Beleidsregel 1 niet meer nodig, omdat de beleidsmatige afweging om de bestemming "Wonen" mogelijk te maken reeds bij het vaststellen van het bestemmingsplan zelf heeft plaatsgevonden. * Hetzelfde zou moeten gelden met betrekking tot Beleidsregel 2. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft feitelijk al de afweging plaatsgevonden, die tot de conclusie leidt dat het gebruik volgens de bestemming "Wonen" de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert. Zoals eerder aangegeven blijft de bestaande bebouwing volledig intact. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ligt dan ook met name in het minder intensieve gebruik.

4 Daar waar onder de bestemming "Gemengd" gebruik als maatschappelijke voorzieningen, kantoren en een congrescentrum is toegestaan zal onder de bestemming "Wonen" alleen bewoning plaatsvinden. Dit komt de kwaliteit van het landschap en de gebouwde omgeving ten goede, terwijl het gebruik als bewoning ook passend is in de historische context en de goede samenhang tussen bebouwing en landschap. De gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde nemen toe. De buitenruimte is reeds van kwalitatief hoogwaardig niveau, welk niveau in stand zal worden gelaten. * Beleidsregel 3 is in deze niet van toepassing. Dit principeverzoek tot wijziging van de bestemming betreft niet een bestemmingsplan op aanvraag en ook niet een procedure van een projectbesluit. Er is dan ook geen wettelijke toelichting of ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk en dus is er ook geen aanleiding voor uw gemeente om aan Duinlust Holding B.V. te vragen dat daartoe gegevens worden aangeleverd. Ook met betrekking tot het onderhavige principeverzoek behoeft geen wettelijke toelichting of ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld en bestaat er dus ook geen aanleiding tot het verstrekken van aanvullende gegevens. Indien u voor de beoordeling van dit principeverzoek tot wijziging van de bestemming nog aanvullende gegevens nodig heeft, dan verneem ik dat wel. Vanzelfsprekend is Duinlust Holding B.V. bereid om redelijke verzoeken tot het verstrekken van aanvullende gegevens te honoreren. * «In Beleidsregel 4 wordt voorgeschreven dat een planschadeverhaalsovereenkomst en een kostenverhaalsovereenkomst worden gesloten. Indien de Nota Ruimtelijke Beoordeling van toepassing zou zijn, is Duinlust Holding B.V. tot het sluiten van dergelijke overeenkomsten bereid, waarbij zij wel op voorhand wil aantekenen dat zij zich er niets bij kan voorstellen dat er door derden planschade zou kunnen worden geleden en ook verwacht zij niet dat er sprake kan zijn van te verhalen kosten. Conclusie Namens Duinlust Holding B.V. verzoek ik u hierbij om dit principeverzoek tot wijziging van de bestemming conform artikel 8.4 van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2013 in behandeling te nemen en daarop een positief principebesluit te nemen. Indien u nog nadere informatie nodig heeft, dan verneem ik dat wel. Hetzelfde geldt als u behoefte heeft aan (nader) overleg over dit principeverzoek. Zoals bekend loopt er nog een ander principeverzoek. Daarover zal ik u separaat berichten. Wel verzoek ik u bij deze uitdrukkelijk om de beide principeverzoeken los van elkaar te behandelen en deze dus niet met elkaar te vermengen. In afwachting van uw berichten. Met vriendelijke grc Ir. H.J. Huif SlangenMulsker architecten

5 - ui FRANKERING ROLEERD 102 Schotersingel GE Haarlem ^ M U t - í - 'f~' U 5 U A E 2 U 1