Regiodocument BRU. Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Transcriptie

1 Regiodocument BRU Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie vastgesteld door het algemeen bestuur BRU op 15 juni 2011

2 Stichtse Vecht De Bilt Utrecht Zeist Bunnik IJsselstein Nieuwegein Vianen BRU gemeenten Verstedelijking Water Spoor Snelweg 7,5 km Houten

3 2 ACHTERGROND INHOUD 1 Kernboodschap Centraal vraagstuk: ruimtedruk in de regio Het antwoord van de Utrechtse regio: binnenstedelijk bouwen De randvoorwaarden: wat is nodig om de opgave te realiseren? 4 2 Achtergrond Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Typering Regiodocument Afbakening en leeswijzer 9 3 Visie op de verstedelijkingsopgave 10 4 De binnenstedelijke opgave Plancapaciteit Haalbaarheid van de binnenstedelijke opgave Oplossingsrichtingen Samenwerking: nieuwe coalities vereist Vervolg 19 5 VINEX- en uitleglocaties Afbouw Vinex-opgave Woningbouwmogelijkheden op nieuwe uitleglocaties Waterhuishouding Het instrument rode contour Randvoorwaarden voor de realisatie van uitleglocaties 26 6 Woningbouwopgave: De cijfers Uitgangspunt: minimaal woningen De plancapaciteit Realisatiescenario woningen 29 7 Herziening kantorenbeleid Situatie kantorenmarkt Consequenties voor de woningbouwopgave Kantorenbeleid BRU Samenwerking kantorenbeleid BRU-provincie 34 8 Bedrijventerreinen 36 9 Mobiliteit en knooppunten Uitgangssituatie Openbaar vervoer en ruimtelijke ontwikkeling Concrete aandachtspunten mobiliteit en knooppunten Conclusies voor de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 45 REGIODOCUMENT BRU 3

4 1 KERNBOODSCHAP 1.1 Centraal vraagstuk: ruimtedruk in de regio Centraal staat de vraag hoe in de regio Utrecht om te gaan met de ruimtedruk die gevormd wordt door de grote behoefte aan onder meer wonen, werken, recreatie, natuur en mobiliteit. Die behoefte is het gevolg van de centrale ligging, de economische spilfunctie en de aantrekkelijke leefomgeving van de Utrechtse regio. 1.2 Het antwoord van de Utrechtse regio: binnenstedelijk bouwen De samenwerkende gemeenten in de Utrechtse regio hebben de ambitie om op een verantwoorde manier invulling te geven aan dit vraagstuk. De belangrijkste inzet daartoe is om de woningbouwopgave van circa woningen tussen 2013 en 2025 voor een aanzienlijk deel op binnenstedelijke locaties te realiseren. Dat is niet alleen een keuze voor bescherming van de waardevolle landschappen in onze regio, maar ook voor een duurzame en aantrekkelijke leef- en werkomgeving voor bedrijven en arbeidskrachten. Er wordt bijgedragen aan sterke steden en dorpen met een goed voorzieningenniveau en er worden er goede kansen geboden voor ontwikkelingen rondom knooppunten, gekoppeld aan versterking van het OV-netwerk. Daarnaast wordt ingezet op een beperkt aantal uitleglocaties, die bijdragen aan de behoefte aan landelijk-dorps wonen en aan de vitaliteit van een aantal kernen in onze regio. Voor een evenwichtige economische ontwikkeling wordt de ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantoorlocaties zorgvuldig afgestemd, gebaseerd op een marktanalyse waarin zowel de kwantitatieve als kwalitatieve vraag in beeld is gebracht. Gemeenten zijn voornemens om onderlinge afspraken vast te leggen over de ontwikkeling van nieuwe locaties en herstructurering en transformatie van bestaande locaties. Ontwikkelingsvisie NV Utrecht Bovenstaande ambities zijn in 2009 al vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht, als gezamenlijk koers voor (o.a.) BRU, gemeente Utrecht en provincie Utrecht. De boodschap van de BRU-gemeenten voor de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) gaat dan ook vooral over de vraag hoe deze inzet te bereiken is en wie daarvoor welke bijdrage kan leveren. Daarbij dient de traditionele benadering van toelatingsplanologie te worden verruild voor een benadering die uitgaat van ontwikkelingsplanologie. De focus ligt niet meer bij het ruimtelijk mogelijk maken, maar bij de vraag hoe de NV-opgave realistisch en haalbaar te krijgen. 1.3 De randvoorwaarden: wat is nodig om de opgave te realiseren? Binnenstedelijke woningbouwopgave Hoge verwervingskosten, een versnipperd eigendom, betrokken omwonenden en knelpunten op het gebied van milieu zorgen ervoor dat een groot deel van de binnenstedelijke locaties zonder extra inspanningen en creativiteit van alle betrokken partijen niet gerealiseerd kan worden. Daarbij is sprake van een sterke 4 REGIODOCUMENT BRU

5 afhankelijkheid van de economische omstandigheden. Die zijn op dit moment niet gunstig: er is nauwelijks ruimte voor investeringen door overheidspartijen en corporaties. De woningmarkt bevindt zich nog steeds in een dal. De BRU-gemeenten willen zich desondanks inspannen om de opgave toch van de grond te krijgen, omdat de terugvalopties (minder bouwen of meer bouwen op uitleglocaties) ongewenst zijn. Welke inzet van gemeenten en provincie is daarvoor nodig? 1. Er moeten voldoende locaties beschikbaar zijn om de binnenstedelijke woningbouwopgave te kunnen realiseren. Uit de laatste inventarisatie blijkt dat er weliswaar een overcapaciteit beschikbaar is maar dat het, gelet op de gangbare planuitval en -vertraging, zeer de vraag is of deze voldoende is om de volledige opgave te realiseren. Gemeenten zullen de komende jaren blijven zoeken naar nieuwe locaties en vragen de provincie om daar op een positieve wijze aan bij te dragen, bijvoorbeeld met het Aanjaagteam Woningbouw. 2. Betrokken partijen (gemeenten, provincie, corporaties, marktpartijen) zullen moeten zoeken naar nieuwe manieren van samenwerken, waarbij de omslag wordt gemaakt van toelatingsplanologie en blauwdrukplanning naar een ontwikkelingsgerichte benadering. Daarbij is de bereidheid nodig om tot vernieuwende oplossingen te komen. Er kan meer ruimte worden geboden aan particulier initiatief. Maar het is ook voorstelbaar dat de provincie actief (risicodragend) participeert in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. 3. Gemeenten en provincie zullen moeten verkennen welke ruimte ontstaat door prioriteren van locaties en differentiëren van ambities, zodat projecten toch gerealiseerd kunnen worden. Uitgangspunt daarbij is dat de te ontwikkelen projecten nog steeds van hoge kwaliteit moeten zijn, maar dat kritischer wordt gekeken naar de stapeling van ambities in één project. 4. Uiteindelijk zal het nodig zijn dat substantiële aanvullende middelen worden vrijgemaakt om onrendabele projecten (binnenstedelijke woningbouw, transformatie, herstructurering bedrijventerreinen) haalbaar te maken. De BRUgemeenten pleiten ervoor dat de binnenstedelijke opgave de hoogste prioriteit krijgt in het investeringsbudget bij de PRS. Een investerings budget of fonds van de provincie kan essentieel zijn voor binnenstedelijke projecten die op de financiering vastlopen. Overheidssubsidies kunnen private financiers over de brug helpen om een laatste gat in de financiering te dichten. 5. Het is wenselijk dat gemeenten, BRU en provincie een krachtige gezamenlijke boodschap richting het rijk ventileren. De Noordvleugel van de Randstad en in het bijzonder Utrecht is dé regio in Nederland waar de komende decennia de groei zal aanhouden, hetgeen ook voor het Rijk aanleiding zou moeten zijn voor een regiospecifieke benadering. Ontschotting van Rijksmiddelen is gewenst: binnenstedelijk bouwen kost meer, maar levert een besparing op voor de hoofdinfrastructuur. Daarnaast kunnen aanpassingen aan fiscale regelingen en het instrumentarium voor grondbeleid helpen de binnenstedelijke opgave te realiseren. Bovenstaande randvoorwaarden worden in dit Regiodocument alleen op hoofdlijnen geagendeerd en dienen nader worden uitgewerkt. REGIODOCUMENT BRU 5

6 De BRU-gemeenten willen het gesprek hierover met de provincie Utrecht graag voortzetten. Een belangrijke stap daarin is de formulering van de uitvoeringsparagraaf in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, waarin concreet invulling gegeven moet worden aan de wijze waarop de provincie de ambities wil gaan realiseren. Maar ook daarna, tijdens de feitelijke uitvoering van de PRS, willen BRU-gemeenten samen met de provincie blijven optrekken in het realiseren van de binnenstedelijke opgave. Wij komen graag tot heldere afspraken in de PRS hoe deze samenwerking vormgegeven kan worden. Woningbouw op uitleglocaties In de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht hebben provincie en gemeenten al geconstateerd dat het niet haalbaar en ook niet wenselijk is om de gehele woningbouwopgave op binnenstedelijke locaties te realiseren. De druk op de woningmarkt vraagt er om dat ook op uitleglocaties een substantieel aantal woningen wordt gebouwd. Daarbij gaat het niet alleen om het aantal te realiseren woningen, maar ook om specifieke woonmilieus die op binnenstedelijke locaties niet gerealiseerd kunnen worden. In de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is bepaald dat deze extra opgave in Rijnenburg en in het Kromme Rijn/Lekgebied wordt gerealiseerd. De BRU-gemeenten hebben in beeld gebracht welke locaties in dat gebied op verantwoorde wijze ontwikkeld kunnen worden. Gemeenten zullen de differentiatie en programmering van deze ontwikkelingen met elkaar afstemmen, zodat onderlinge concurrentie wordt voorkomen. Om tempo te kunnen maken met de realisatie van deze uitleglocaties is het van groot belang dat daarvoor in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie ruimte wordt geboden. De BRU-gemeenten pleiten in ieder geval voor het planologisch mogelijk maken van de locaties Odijk-west (Bunnik) en Hoef en Haag (Vianen) door ze in de provinciale verordening binnen de rode contour op te nemen. Voor Odijk-west geldt bovendien dat een bijdrage in de kosten van de gewenste omlegging van de N229 essentieel is voor de haalbaarheid van het project. Ook bij de andere voorziene ontwikkelingen buiten de rode contour is (op termijn) planologische medewerking van de provincie randvoorwaardelijk. Daartoe is het van belang dat deze ontwikkelingen (Laagraven-oost, Eiland van Schalkwijk, Werkhoven) in de PRS worden benoemd. Werklocaties De discussies over bedrijventerreinen en kantoorlocaties lopen in parallelle trajecten nog volop door en zijn nog niet zover uitgekristalliseerd dat er concrete uitspraken in dit Regiodocument kunnen worden opgenomen. Voor beide trajecten geldt: Een regionale marktanalyse biedt een gemeenschappelijke cijfermatige uitgangssituatie; voor de kantorenmarkt is deze reeds gemaakt, voor bedrijventerreinen wordt dit op dit moment gedaan. BRU-gemeenten werken aan onderlinge afspraken over beleid, programmering, herstructurering en transformatie, zodanig dat ook op langere termijn een evenwichtige marktsituatie mogelijk is. BRU-gemeenten gaan er van uit dat de ruimtelijke uitwerking van deze afspraken in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie overgenomen worden, zolang deze passen binnen de randvoorwaarden van de provincie Utrecht (o.a. verwoord in de Kadernota Ruimte). Het is van groot belang dat provincie Utrecht en samenwerkende BRU-gemeenten goede afspraken maken over de samenwerking en rol- en taakverdeling in het ruimtelijk-economische domein. Inzet daarbij is dat provincie en gemeenten elkaar kunnen versterken bij het aanpakken van de gezamenlijke problematiek. 6 REGIODOCUMENT BRU

7 Ontwikkeling knooppunten en OV-systeem De regio beschouwt knooppuntontwikkeling als belangrijk ordenend principe voor de langere termijn. De ontwikkeling van knooppunten leent zich uitstekend om de binnenstedelijke ambitie waar te maken. Ontwikkelingen bij OV-knooppunten dragen bovendien bij aan het vervoerspotentieel voor het openbaar vervoer, waarmee een belangrijke bijdrage geleverd kan worden aan de mobiliteitsproblematiek van de Utrechtse regio. Daarom is het wenselijk dat de provincie Utrecht knooppuntontwikkeling ook in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie tot belangrijk ordenend principe benoemt en concreet uitwerkt welke kansen daartoe worden geboden. De BRU-gemeenten zijn van harte bereid om in deze uitwerking gezamelijk met de provincie op te trekken. Ontwikkeling van het stationsgebied, Utrecht REGIODOCUMENT BRU 7

8 2 ACHTERGROND 2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie De provincie Utrecht bereidt een nieuwe PRS voor, die naar verwachting eind 2012 wordt vastgesteld. In de in december 2010 door provinciale staten vastgestelde Kadernota Ruimte heeft de provincie de hoofdlijnen voor de PRS beschreven. In de aanloop naar de vaststelling van deze kadernota hebben het dagelijks bestuur (DB) van BRU en gedeputeerde staten (GS) van Utrecht met elkaar gesproken over de betrokkenheid van de samenwerkende BRU-gemeenten in de totstandkoming van de PRS. De BRU-gemeenten hebben per brief aangegeven dat zij gezamenlijk willen optrekken in dit proces. Dit heeft geresulteerd in de afspraak dat BRU aan de slag gaat met een regionale uitwerking, waarin voor het BRU-gebied door de gemeenten zelf inhoud wordt gegeven aan de provinciale structuurvisie. Deze afspraak is door de provincie geconcretiseerd in een brief, waarin de provincie BRU verzoekt om het voortouw te nemen bij het uitwerken van de ruimtelijke mogelijkheden voor de verstedelijkingsopgaven uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht. De BRU-gemeenten hebben dit verzoek beschouwd als een uitgelezen mogelijkheid om bij te dragen aan de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Het proces is nadrukkelijk ingestoken vanuit de samenwerkende gemeenten. BRU is gevraagd om de uitwerking uiterlijk op 1 april 2011 gereed te hebben. Op 30 maart 2011 is het concept Regiodocument naar de provincie gezonden. Op 15 juni 2011 is het concept document vastgesteld in het algemeen bestuur van BRU. 2.2 Typering Regiodocument In dit Regiodocument PRS komen twee processen bij elkaar. Enerzijds worden de in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht beschreven verstedelijkingsopgaven verder uitgewerkt. In het Afsprakenkader van de NV Utrecht is vastgelegd dat BRU het voortouw heeft bij het nader uitwerken van deze visie. Anderzijds vormt het Regiodocument de gezamenlijke inbreng van de BRU-gemeenten voor de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Onderstaand schema laat deze processen en de positie van het Regiodocument hierin zien: uitwerking input Ontwikkelingsvisie NV Utrecht Regiodocument PRS Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 8 REGIODOCUMENT BRU

9 De BRU-gemeenten hebben in dit proces samen opgetrokken en willen dit ook in het vervolg blijven doen. Niet alleen om zo bij te kunnen dragen aan de inhoud van de PRS, maar ook met het doel om een samenwerkingsproces in te gaan met de provincie Utrecht. De gemeenten beschouwen het Regiodocument niet als afronding van het samenwerkingsproces, maar eerder als een eerste stap. De samenwerking wordt voorgezet in het verdere proces naar de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en daarna in de uitvoering van de ambities. Het Regiodocument biedt bovendien een basis voor een concretisering in nieuwe uitvoeringsafspraken tussen de BRUgemeenten voor de periode tot Afbakening en leeswijzer In dit Regiodocument worden de belangrijkste verstedelijkingsopgaven in het BRU-gebied uitgewerkt. Hoewel op hoofdlijnen een brede insteek wordt gekozen, staat in de uitwerking conform het verzoek van de provincie Utrecht de verstedelijkingsopgave centraal. Belangrijke uitgangspunten voor het Regiodocument zijn: In de Kadernota Ruimte heeft de provincie Utrecht de kaders voor de PRS vastgelegd. De provincie Utrecht zal dit Regiodocument hier aan toetsen. De Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is door BRU, provincie Utrecht en andere partijen omarmd als ruimtelijk kader voor de periode tot Het Regiodocument geeft verdere invulling aan de hoofdlijnen van deze Ontwikkelingsvisie. Het Regiodocument is dan ook geen nieuwe regionale visie met formele status, maar een uitwerking, gebaseerd op gemeentelijke plannen en beleidsvoornemens. De brede visie op de verstedelijkingsopgave wordt toegelicht in hoofdstuk 3 van dit Regiodocument. In de navolgende hoofdstukken wordt ingegaan op de belangrijkste inhoudelijke kernvraagstukken: Binnenstedelijke woningbouw: hoe kunnen gemeenten en provincie er voor zorgen dat het merendeel van de woningbouwproductie op binnenstedelijke locaties wordt gerealiseerd? Hoofdstuk 4 Vinex- en uitleglocaties: op welke plekken in de regio is het mogelijk om uitleglocaties te realiseren en welke knelpunten treden daarbij op? Hoofdstuk 5 Woningbouwopgave: de cijfers: hoeveel woningen kunnen we realiseren en is daarvoor voldoende plancapaciteit beschikbaar? Hoofdstuk 6 Kantorenmarkt: hoe gaan we om met de huidige en toekomstige situatie op de kantorenmarkt? Hoofdstuk 7 Bedrijventerreinen: hoe zorgen we ervoor dat herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen van de grond komt? Hoofdstuk 8 Mobiliteit en knooppunten: hoe geven we invulling aan de samenhang tussen mobiliteit, infrastructurele ontwikkeling en ruimtelijke ontwikkeling? Hoofdstuk 9 REGIODOCUMENT BRU 9

10 3 VISIE OP DE VERSTEDELIJKINGSOPGAVE Utrecht: een aantrekkelijke regio In de Noordvleugel van de Randstad bevindt zich het economische zwaartepunt van Nederland. Binnen de Noordvleugel zijn de stedelijke regio s Amsterdam en Utrecht de regio s met de sterkste economische positie en tevens groeipotentie. Utrecht is sterk in zakelijke en financiële dienstverlening, wetenschappelijk onderzoek (life sciences) en in nieuwe ict-toepassingen zoals design en gaming. Een groot deel van de Utrechtse beroepsbevolking is hoog opgeleid, de universiteit is de grootste van Nederland en heeft een magneetfunctie voor veel studenten, kenniswerkers, culturele voorzieningen en andere instellingen. Het Utrecht Science Park wil uitgroeien tot het kloppende hart van een regionaal netwerk van hoogwaardige vestigingslocaties en projecten gericht op kennisintensieve bedrijven in de regio Utrecht. Het netwerk en het Science Park trekken innovatieve bedrijven aan en vormen een bakermat voor nieuwe kennisintensieve bedrijvigheid. Het is dan ook de verwachting dat de economische groei in de Utrechtse regio de komende decennia zal aanhouden. Deze uitgangssituatie leidt ertoe dat de Utrechtse regio een grote aantrekkingskracht heeft op bewoners, bedrijven en instellingen. De aantrekkelijkheid van de regio wordt versterkt door de centrale ligging, de hoogwaardige woonmilieus, de fraaie landschappen en het brede aanbod van culturele activiteiten. Druk op de woningmarkt Deze aantrekkingskracht zorgt voor een grote druk op de woningmarkt in de Utrechtse regio. De effecten van de kredietcrisis zijn de laatste jaren weliswaar ook in het Utrechtse merkbaar geweest, maar niettemin is er nog steeds sprake van een groot tekort aan woningen. Recente studies van het CBS, het Planbureau van de Leefomgeving 1 en van ABF Research 2 bevestigen het beeld dat de Utrechtse regio ook de komende decennia een grote druk op de woningmarkt kent. De BRU-gemeenten accepteren dat het niet mogelijk zal zijn om het woningtekort geheel terug te dringen tot nul. De regio wil echter wel op een verantwoorde wijze blijven bouwen omdat woningbouw niet los gezien kan worden van de (gewenste) economische groei van de regio. Een gezonde woningmarkt is een vestigingsplaatsfactor, het maakt de regio aantrekkelijk als woon- en werklocatie. Zeker als er sprake is van voldoende gedifferentieerd aanbod. Verstedelijkingsstrategie: binnenstedelijk bouwen en beperkte inzet op uitleglocaties De noodzaak tot een fors woningbouwprogramma is vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht. Daarin hebben gemeenten, regio s en provincie gezamenlijk de ambitie geformuleerd om in de Noordvleugel Utrecht in totaal woningen te bouwen tussen 2015 en In de Ontwikkelingsvisie is nadrukkelijk voor een duurzame verstedelijkingsstrategie gekozen, door de woningbouwopgave zoveel mogelijk op binnenstedelijke locaties te realiseren. Dat is niet alleen een keuze voor bescherming van de waardevolle landschappen in onze regio, maar ook voor een goede leef- en werkomgeving voor bedrijven en arbeidskrachten. Bovendien wordt bijgedragen aan sterke steden en dorpen met een goed voorzieningenniveau. Het realiseren van deze binnenstedelijke opgave is voor de BRU-gemeenten dé centrale opgave voor de komende jaren. Het is echter ook een opgave die bijzonder lastig te realiseren is, omdat de meeste binnenstedelijke 1 CBS/PBL, Regionale bevolkings- en huishoudensprognose ABF Research, Primos REGIODOCUMENT BRU

11 locaties kostbaar en ingewikkeld zijn. Een gezamenlijke koers van gemeenten, provincie en andere betrokken partijen zal nodig zijn om de ambitie te kunnen waarmaken. Naast een inzet op binnenstedelijk bouwen kan in de Utrechtse regio ook een extra inzet in het landelijk-dorpse woonmilieu bijdragen aan de economische ambities van de regio. Om die reden wordt in de ontwikkelingsvisie NV Utrecht ingezet op de ontwikkeling van woningen in Rijnenburg en woningen op locaties in de Kromme Rijn / Lekzone. Lange termijn: ontwikkeling A12-zone De A12-zone komt o.a. voort uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht (Eindbalans, juni 2009). In de Eindbalans is geconstateerd dat de A12-zone tussen Oudenrijn en Lunetten één van de laatste potentiële grote transformatie- en verdichtinglocaties in de provincie is, voor na 2030 is. Begin 2009 zijn de betrokken partijen (gemeenten Utrecht, Nieuwegein en Houten, BRU en Provincie Utrecht, in samenwerking met Rijkspartijen) gestart met een verkenning naar de ontwikkelingsmogelijkheden in de A12-zone. In maart 2011 is de eindrapportage Verstedelijkingsperspectief A12 Centraal afgerond. In de eindrapportage is een kansrijk en waardevol wenkend perspectief voor de langere termijn beschreven: de stip op de horizon. Essentie hiervan is dat de A12 zone zich in de periode van 2025 tot 2040 kan ontwikkelen van een monofunctionele, extensief gebruikte, stedelijke rafelrand tot een multifunctioneel dynamisch woonwerkgebied in het hart van een aaneengesloten metropolitane regio. Een gebied dat niet meer alleen met de auto goed bereikbaar is, maar ook met tram en fiets. De zone kan daarmee substantieel bijdragen aan de economische kracht van de regio. Er kunnen in 2040 drie kenmerkende deelgebieden worden onderscheiden: Rond de economische as A2/A12 ontstaat een Randstedelijke ontmoetingsplaats met ruimte voor evenementen, stedelijk wonen, arbeidsintensief werken, onderzoek en ontspanning; Het gebied rond de kanalen wordt getransformeerd tot een gemengd milieu van wonen, werken en cultuur in hoge dichtheden, waarbij optimaal wordt ingezet op OV en fiets en de aanwezigheid van waterwegen als kwaliteiten worden uitgebuit; Het landschap van de Hollandse Waterlinie krijgt een regionale functie als stedelijk landschapspark; een plek om te recreëren, te ontspannen en te ontmoeten en waar in lagere dichtheden en in verschillende groene woonmilieus wordt gewoond. Verder is een aantal ingrepen voorwaardelijk voor het slagen van de ambitie. Het gaat dan onder meer om investering in een hoogwaardige OV-tangent (OV-sprong), het onderliggend wegennet en het langzaam verkeer. Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat dit een realistisch perspectief is voor de langere termijn, met veel flexibiliteit. De visie is echter zeker geen blauwdruk. Maar hoewel het hoofdaccent op ontwikkeling ver weg ligt, vraagt deze inhoudelijk koers nu al voorbereiding. Dit om de huidige situatie langzaam in de richting van de ambitie bij te buigen en de huidige dynamiek zo te sturen dat de kansen voor de langere termijn niet verloren gaan. Juist omdat deze koers nu niet gedetailleerd in een masterplan moet en kan worden vastgelegd, is het van belang met elkaar in overleg te blijven en met elkaar actief te anticiperen op ontwikkelingen in het gebied. Tegelijk moet de uitvoering niet concurreren met de huidige in gang gezette regionale (lopende en nieuwe NV-) opgaven. REGIODOCUMENT BRU 11

12 Ruimtelijke ontwikkeling koppelen aan OV-netwerk en knooppunten Stedelijke functies, die vroeger geconcentreerd in het centrum van de stad gelegen waren, zijn steeds meer ruimtelijk verspreid. Voor een aantal van deze functies is niet langer de nabijheid, maar de bereikbaarheid de belangrijke factor. Hierdoor heeft de Utrechtse regio niet langer één centrum, maar ook diverse nevencentra zoals De Uithof/Science Park Utrecht, Leidsche Rijn Centrum en de centra van Houten, Nieuwegein en Zeist. Zowel ruimtelijke patronen als verplaatsingen worden steeds diffuser. Deze ontwikkelingen zijn belangrijke aanleidingen om mobiliteit en ruimtelijke ontwikkeling op integrale wijze en in samenhang te beschouwen. Knooppuntontwikkeling is een ordeningsprincipe om deze integratie tot stand te laten komen. De regio acht het van groot belang om de plaatswaarde van deze knooppunten (aanwezigheid van stedelijke activiteit) in balans met de knoopwaarde van deze knopen te houden. Op die manier worden de potenties van deze knooppunten optimaal benut. Daarnaast kan de ontwikkeling van optimaal stedenbouwkundig vormgegeven knooppunten ervoor zorgen dat mobiliteit over grote afstanden minder noodzakelijk is. Dit kan bijvoorbeeld door het ontwikkelen van voetganger vriendelijke omgevingen en intensieve menging van functies op de knooppunten. Europalaan, Utrecht Herstructurering en transformatie werklocaties vereist De economische crisis heeft ook in de Utrechtse regio geleid tot een afnemende vraag naar commercieel vastgoed. Daardoor is ook hier een forse leegstand in kantoorruimte ontstaan. Bovendien is voor diverse geplande kantoorontwikkelingen onzeker of en wanneer ze nog ontwikkeld kunnen worden. Het is de verwachting dat de afgenomen vraag niet alleen een tijdelijke, conjuncturele situatie is. Als gevolg van het nieuwe werken zijn thuiswerken en flexwerken in opkomst en zullen structureel minder kantoren nodig zijn om dezelfde hoeveelheid werknemers te huisvesten. Voor bedrijventerreinen geldt dat veel locaties die lang geleden zijn 12 REGIODOCUMENT BRU

13 ontwikkeld zijn verouderd, en in de praktijk deels van functie veranderd. Gezien de versplinterde eigendomssituatie is het lastig om deze terreinen aan te pakken. Als gevolg van de bezuinigingen is er tevens weinig rijksgeld om dit probleem grootschalig aan te pakken. Kortom: hoewel onze geografische en economische positie sterk is, zijn er als gevolg van structurele economische ontwikkelingen ook in de Utrechtse regio opgaven die vragen om een voortvarende aanpak. Investeren in groen-blauwe structuur Zoals aangegeven is de goede uitgangssituatie van de Utrechtse regio mede te danken aan de kwaliteit van de leefomgeving. De regio kent meerdere beschermde landschappen en waardevolle natuurgebieden, zoals het Groene Hart, het Rivierengebied, de Utrechtse heuvelrug en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met de groei van het aantal inwoners in de regio neemt de recreatiedruk op deze gebieden evenredig toe. Het is van groot belang te blijven investeren in toegankelijkheid en ontwikkeling van natuur- en recreatiegebieden in de regio. Daarbij wordt specifiek gedoeld op de opgave in het kader van Recreatie om de Stad (RodS). Nieuw Vreeswijk, Nieuwegein REGIODOCUMENT BRU 13

14 4 DE BINNENSTEDELIJKE OPGAVE 4.1 Plancapaciteit De Utrechtse gemeenten zetten in op het realiseren van zo veel mogelijk woningen op locaties binnen de bebouwde kom. Daarvoor zijn in potentie veel locaties beschikbaar, zoals blijkt uit onderstaande tabel (indicatieve aantallen). Gemeente Verwachte productie Restcapaciteit Bunnik De Bilt Houten IJsselstein Nieuwegein * Stichtse Vecht Utrecht Vianen Zeist Totaal Bron: inventarisatie woningbouwcapaciteit BRU *Nieuwegein gaat voor een hogere ambitie van 2650 woningen op binnenstedelijke locaties ( ), maar voor een deel van deze ambitie zijn nog geen concrete locaties in beeld. Onder deze plancapaciteit van ruim woningen (bruto toevoegingen, dus zonder aftrek van sloop) ligt een grote diversiteit aan locaties, rijp en groen, groot en klein. Er is een aantal grootschalige transformatielocaties en ook diverse projecten in de sfeer van herstructurering (sloop/nieuwbouw). Aangenomen kan worden dat een deel van de locaties uiteindelijk niet realiseerbaar blijkt te zijn of flink naar achteren gaat schuiven. 4.2 Haalbaarheid van de binnenstedelijke opgave De binnenstedelijke ambitie staat bij geen van de partijen ter discussie, maar de grote vraag is op welke wijze hij te realiseren is. In ruimtelijk opzicht (plancapaciteit) zijn er voorlopig voldoende mogelijkheden voor binnenstedelijke ontwikkeling. In financieel opzicht is er echter een groot probleem. Het is een bekend gegeven dat de ontwikkelingskosten van binnenstedelijke locaties hoog zijn. Dit komt o.a. door hogere grondkosten (verwerving, sanering, etc.), door een complexer planproces (veel direct en indirect betrokkenen) en door daarmee samenhangende extra kwaliteitseisen, zoals gebouwd parkeren, beperken van de bouwhoogte, etc. In de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is al aangegeven dat de binnenstedelijke opgave tot een groot exploitatietekort zal leiden. Een globale inschatting in NV Utrecht-verband gaat uit van (afhankelijk van het locatietype) een gemiddeld tekort van enkele tienduizenden euro s per woning. 14 REGIODOCUMENT BRU

15 binnenstedelijk Plancapaciteit woningbouw per gemeente Binnenstedelijk: 1000 woningen Binnenstedelijk: 100 woningen Spoor Snelweg 7,5 km

16 Hoewel er mogelijkheden zijn om dit saldo te verkleinen blijft sprake van een grote financiële opgave. Zeker tegen de achtergrond van de huidige marktsituatie, de beëindiging van de BLS-subsidies, afnemende ISV-subsidies, het wegvallen van inkomsten uit kantoorontwikkeling en ook afnemende mogelijkheden voor woningbouwcorporaties om te investeren. Voorstellen om de financiële stromen in en rond de woningmarkt anders te organiseren (o.a. hypotheekrenteaftrek) zullen een lange adem vergen, zodat ook daar voorlopig geen oplossing kan worden verwacht. Bepalende factoren voor haalbaarheid De haalbaarheid van de binnenstedelijke opgave is afhankelijk van de factoren tijd, geld en kwaliteit: tijd (t) kwaliteit (q) geld ( ) Tijd is verbonden aan aantallen/productie. Hoe langer de tijd voor de opgave, hoe gemakkelijker maar wel met een lagere productie per jaar. Tijd en aantallen (per regio en periode) zijn vastgelegd in het regiodocument. Kwaliteit is verbonden aan het bereiken van ambities en overwinnen van knelpunten. De gewenste kwaliteit is beschreven in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht, in gemeentelijke collegeprogramma s en structuurvisies. Geld wordt bepaald door het verschil in kosten en baten en door het perspectief/rol (kostendrager). De onrendabele top van bouwplannen tot dusverre vaak worden gedekt door bovenplanse verevening, door subsidies, extra potjes etc. Realiteit is dat deze dekking na 2010 nagenoeg niet meer voor handen is. Verwachting is dat toekomstige kostenstijgingen leiden tot verdubbeling van de onrendabele top van de totale opgave. Daarmee zijn onvoldoende oplossingen voor handen voor realisatie van de opgave. Belangrijkste kostenposten zijn verwerving, woonrijp maken, sociale huurwoningen, gebouwd parkeren, complexiteit planvorming (w.o. participatie) en de complexiteit van de uitvoering. Een deel van de binnenstedelijke projecten kent een relatief gunstige uitgangssituatie, omdat sprake is van lage verwervingskosten en een goede afzetbaarheid. Dit zijn locaties die met reguliere inspanningen tot uitvoering kunnen komen. Daartegenover staan locaties die hoge verwervingskosten en een slechte afzetbaarheid kennen. Deze locaties kunnen vooralsnog als onhaalbaar worden beschouwd. 16 REGIODOCUMENT BRU

17 Het overgrote deel van de locaties (70% tot 80% van de binnenstedelijke opgave) kampt met ofwel hoge verwervingskosten, ofwel een slechtere afzetbaarheid. Deze locaties kunnen alleen met extra aandacht en maatregelen tot uivoering worden gebracht. Daarvoor is, gekoppeld aan de hierboven genoemde factoren, een aantal oplossingsrichtingen verder uitgewerkt. 4.3 Oplossingsrichtingen Locaties prioriteren op basis van financiële haalbaarheid (factor tijd). BRU-gemeenten kunnen in beeld brengen op welke binnenstedelijke locaties het tekort relatief klein is en die locaties met voorrang ontwikkelen. Ook kan voorrang worden gegeven aan onomstreden uitleglocaties die snel ontwikkeld kunnen worden. Een dergelijke keuze vraagt om medewerking van de provincie, die de betreffende locaties binnen de nieuw vast te stellen rode contour op kan nemen. Voor lastige transformatielocaties kan de factor tijd ook in het voordeel werken, onder invloed van de renteteller of het minder courant worden de locatie. Een lagere verwachtingswaarde van locaties kan helpen om de grondkosten op een acceptabel niveau te krijgen. Maatwerk in kwaliteitseisen en voorschriften (factor kwaliteit). Binnenstedelijke locaties zijn vaak zeer duur door een combinatie van ambities zoals gebouwd parkeren, hoogwaardige openbare ruimte, sociale woningbouw, aanvullende wensen van omwonenden en een zorgvuldig participatieproces. Om de realisatie van de binnenstedelijke opgave dichterbij te brengen is maatwerk ten aanzien van deze kwaliteitsaspecten noodzakelijk. Anders omgaan met parkeren kan tienduizenden euro s per woning verschil maken. Ook meer flexibiliteit in bestemmingsplannen kan tot besparingen leiden, bijvoorbeeld bij transformatie van kantoorlocaties naar woningbouw. BRU-gemeenten zullen met elkaar de discussie aangaan over prioritering en differentiatie van kwalitatieve ambities in relatie tot het belang van voldoende binnenstedelijke woningbouw. Uitgangspunt daarbij is dat de te ontwikkelen projecten nog steeds van hoge kwaliteit moeten zijn, maar dat kritischer wordt gekeken naar de stapeling van ambities in één project. Zo kan scherper worden gekeken naar de aansluiting van woningbouwcategorieën en consumentenwensen. Verdiepen inzicht in kosten binnenstedelijk bouwen (factor geld). Het forse tekort per woning in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is gebaseerd op ruwe inschattingen en hield slechts beperkt rekening met mogelijkheden voor planoptimalisatie. Een recente studie van het Economische Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB), Succesvol binnenstedelijk bouwen, gaat uit van een aanmerkelijk lager gemiddeld tekort voor binnenstedelijke locaties in de Randstad. Nadere differentiatie van dit bedrag is gewenst, er zijn immers grote verschillen tussen de binnenstedelijke locaties. Niet overal hoeft veel geld te worden bijgelegd. De BRU-gemeenten zullen met het Programmabureau van de NV- Utrecht verder verkennen hoe de werkelijke kosten en opbrengstmogelijkheden van het binnenstedelijke woningbouwprogramma meer in balans kunnen worden gebracht. Om voldoende binnenstedelijke plannen van de grond te krijgen zijn, naast het bijstellen en prioriteren van de plannen, ook gemeentelijke investeringen noodzakelijk. Deze maatregelen zullen echter niet voldoende zijn om de ambities geheel te realiseren. Substantiële aanvullende middelen zijn noodzakelijk om te kunnen vasthouden aan de koers die in de Ontwikkelingvisie NV Utrecht is vastgesteld. REGIODOCUMENT BRU 17

18 4.4 Samenwerking: nieuwe coalities vereist Voor het realiseren van de binnenstedelijke opgave zijn de BRU-gemeenten afhankelijk van een veelheid aan partijen, waaronder mede-overheden, corporaties en marktpartijen. In de samenwerking tussen deze spelers zijn nieuwe coalities nodig. Daarbij zal de vroegere praktijk van blauwdrukplanning en/of toelatingsplanologie moeten worden losgelaten, ten gunste van een meer ontwikkelingsgerichte benadering. Daarin kan plaats zijn voor een grotere, initiërende rol van marktpartijen of particulieren (collectief particulier opdrachtgeverschap). De gemeente kan daarin een stimulerende rol spelen en richting geven door potenties en randvoorwaarden te bepalen. Harde sturing op eigen te behalen ambities heeft daarin een minder prominente rol. Inzet van overheidssubsidies kan wel van groot belang zijn, om private financiers over de brug te helpen om een eerste stap te zetten of om een laatste gat in de financiering te dichten. Maar het is ook voorstelbaar dat de provincie actief (risicodragend) participeert in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De BRU-gemeenten pleiten er dan ook voor dat de binnenstedelijke opgave prioriteit krijgt in het investeringsbudget bij de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Deze investeringen komen niet alleen ten goede aan de binnenstedelijke opgave, maar ook aan het behoud en versterking van het landelijk gebied en het vestigingsmilieu van de Utrechtse regio. Daarnaast kan de provincie blijven inzetten op flankerende maatregelen die bijdragen aan binnenstedelijke woningbouw, zoals vermindering van milieubelemmeringen en stimuleren van transformatie van kantoren en bedrijventerreinen. Ten slotte kunnen provincie en gemeenten samen optrekken in het organiseren van een samenhangende lobby op het vrijgeven van grote locaties door (semi-) overheidspartijen (Rijkswaterstaat, NS, waterschappen, RVOB). Daarbij kan worden gedacht aan verwerving of inzet van locaties om niet of tegen huidige boekwaarden. Gezamenlijk optrekken door gemeenten, BRU, provincie en NV Utrecht is van groot belang bij deze lobby. 18 REGIODOCUMENT BRU

19 4.5 Vervolg Het realiseren van de binnenstedelijke woningbouwopgave is een proces van lange adem en vergt voortdurende inzet van alle betrokken partijen. Gezamenlijk optrekken is dan ook een vereiste. De BRU-gemeenten zijn van mening dat de binnenstedelijke woningbouw dé centrale opgave voor de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is. Deze keuze komt niet alleen ten goede aan de binnenstedelijke opgave, maar ook aan het behoud en versterking van het landelijk gebied en het vestigingsmilieu van de Utrechtse regio. De BRU-gemeenten zullen zelf investeren in het realiseren van de opgave en zijn bereid te kijken naar de mogelijkheden van prioritering en differentiatie van kwalitatieve ambities, zodat projecten toch gerealiseerd kunnen worden. De komende maanden zullen zij de mogelijkheden hiertoe verder in beeld brengen: meer zicht op de kenmerken van (grotere) locaties, zodat het mogelijk wordt om te bepalen of aan bepaalde locaties prioriteit moet worden gegeven; verdere discussie over de mogelijkheid tot differentiatie van regionale en lokale uitgangspunten en ambities; vast te leggen in geactualiseerde uitvoeringsafspraken voor de woningbouwopgave in de periode tot Dit zal echter niet voldoende zijn om de ambities in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht geheel te realiseren. Aan de provincie Utrecht wordt gevraagd om in het investeringsbudget bij de PRS de hoogste prioriteit aan de binnenstedelijke opgave toe te kennen. Een investerings budget of fonds, bijvoorbeeld van de provincie, kan essentieel zijn voor binnenstedelijke projecten die op de financiering vastlopen. Ook een blijvende inzet op flankerende maatregelen zoals vermindering van milieubelemmeringen, het aanjaagteam woningbouw en het stimuleren van transformatie van kantoren en bedrijventerreinen, draagt bij aan de haalbaarheid van binnenstedelijke woningbouw. Veilinghaven, Utrecht REGIODOCUMENT BRU 19

20 5 VINEX- EN UITLEGLOCATIES 5.1 Afbouw Vinex-opgave In de Utrechtse regio worden twee grote Vinex-uitleglocaties ontwikkeld: Leidsche Rijn en Houten-Zuid. Bij de start van deze ontwikkelingen werd er van uitgegaan dat ze in 2015 volledig gerealiseerd zouden zijn, maar door diverse vertragingen is dat niet het geval. Sterker nog, in de periode van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie ( ) bedraagt de plancapaciteit op de Vinex-locaties woningen, ongeveer een derde van het totaal te bouwen aantal woningen. In de Ontwikkelingsvisie van de NV Utrecht werden deze woningen als binnenstedelijk meegeteld, gegeven het feit dat de resterende locaties inmiddels midden in stedelijk gebied liggen en veel van de problemen van reguliere binnenstedelijke ontwikkelingen kennen. Omdat de Vinex-afbouw toch een grote bouwopgave met specifieke kenmerken is, is er voor gekozen om deze projecten in dit Regiodocument apart in beeld te brengen. In dit Regiodocument wordt er van uitgegaan dat de volledige resterende plancapaciteit op Vinex-locaties wordt gerealiseerd vóór Dat wil niet zeggen dat deze woningen zonder problemen worden gerealiseerd. Een aantal ontwikkelingen zorgt voor een grote druk op de planning en de grondexploitatie van de locaties: De Vinex-locaties worden hard geraakt door de gevolgen van de economische crisis op de woningmarkt. Er is sprake is van vraaguitval, waardoor veel projecten niet voldoende woningen verkopen om in ontwikkeling te kunnen nemen. Door de kredietcrisis en door scherpere eisen voor woningcorporaties zijn de investeringsmogelijkheden van zowel marktpartijen als corporaties afgenomen. Met name voor Leidsche Rijn geldt dat het kantoorprogramma voor deze locatie (Leidsche Rijn centrum) een belangrijke dekkingsbron in de grondexploitatie vormt. De kantorenmarkt is fors ingezakt en het ziet er naar uit dat dit niet alleen met conjuncturele factoren samenhangt. Een aantal structurele veranderingen op de kantorenmarkt leiden tot de verwachting dat ook voor de langere termijn rekening moet worden gehouden met minder vraag naar kantoren. Hiermee komt de grondexploitatie voor Leidsche Rijn verder onder druk te staan. Bij nieuwe regionale afspraken over toekomstige kantoorontwikkeling dient dit belang voor de regionale woningbouwopgave een belangrijke randvoorwaarde te zijn. In de grondexploitatie voor de Vinex-locaties is rekening gehouden met het continueren van de BLS-subsidieregeling. Deze regeling is in 2010 gestopt. Er zijn geen rijksmiddelen meer beschikbaar om de woningproductie te stimuleren, waarmee ook deze dekkingsbron voor de Vinex-locaties is weggevallen 5.2 Woningbouwmogelijkheden op nieuwe uitleglocaties In de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is gekozen voor de bouw van maximaal woningen op uitleglocaties. Daarbij is uitgegaan van woningen in Rijnenburg (waar in totaal woningen worden gebouwd) en daarbovenop woningen in de Kromme Rijn / Lekzone. De uitleglocaties zijn niet alleen van belang omdat de binnenstedelijke mogelijkheden begrensd zijn. Ook in het theoretische geval dat alles binnenstedelijk zou kunnen, is het gewenst om een deel van de woningen op uitleglocaties te bouwen om in bepaalde woonmilieus te kunnen voorzien; met 20 REGIODOCUMENT BRU

21 name aan landelijk-groene woonmilieus is veel behoefte in de regio. Mocht er echter binnenstedelijk onvoldoende ruimte blijken te bestaan, dan wordt er niet zonder meer naar aanvulling gezocht in de vorm van nieuwe uitleglocaties. Voor de Kromme Rijn / Lekzone is in de Ontwikkelingsvisie bewust gekozen voor een organische ontwikkeling in diverse kleinere locaties, verspreid over het gebied en in aansluiting bij bestaande kernen. Een grootschalige ontwikkeling in het gebied, bijvoorbeeld bij Schalkwijk, is afgevallen om landschappelijke redenen en de hoge kosten voor infrastructuur. Tegen deze achtergrond hebben de BRU-gemeenten verkend welke mogelijkheden er zijn om invulling te geven aan bovenstaande ambitie. In onderstaand overzicht is in beeld gebracht welke uitleglocaties de BRUgemeenten tot 2025 willen ontwikkelen, en hoeveel woningen daar mogelijk zijn. Voor geen van de genoemde locaties geldt echter dat het een gelopen race is. Er gelden belangrijke randvoorwaarden om deze opgave daadwerkelijk te kunnen realiseren. Onderstaand overzicht brengt deze randvoorwaarden in beeld en geeft een beknopte typering van de betreffende locaties. Odijk-west, Bunnik Aantal woningen Typering Stand van zaken Randvoorwaarden Uitleglocatie voor Odijk, gericht op draagvlak voorzieningen en evenwichtige bevolkingssamenstelling. Met name grondgebonden woningen voor gezinnen. Veel aandacht voor duurzaamheid. Plan is nog niet rendabel. Bunnik verkent de mogelijkheden om het tekort weg te nemen, onder andere door het programma te vergroten. Grootste financiële struikelblok is de omlegging van de N229. De kosten hiervoor kunnen niet volledig uit het plan worden gefinancierd. Op dit moment ligt de locatie ook nog buiten de rode contour. Voor een sluitende exploitatie is aanvullende financiering voor de omlegging van de provinciale weg N229 vereist. Opname binnen de rode contour in verordening bij de PRS, zodat tempo kan worden gemaakt met de planvorming en uitvoering. Werkhoven-west, Bunnik Aantal woningen 300 Typering Stand van zaken Randvoorwaarden Uitbreiding van de dorpskern Werkhoven met max. 300 woningen, gericht op eigen behoefte en instandhouden voorzieningenniveau. Landelijk-dorps milieu gericht op gezinnen. Gemeente Bunnik en provincie Utrecht zijn het niet eens over de woningbouw in Werkhoven-west. De provincie vindt de locatie niet geschikt vanwege de landschappelijke kwaliteiten en de toename van verkeersdruk op de N229. Overeenstemming tussen provincie en gemeente over aantal en locatie woningbouw bij Werkhoven. REGIODOCUMENT BRU 21

22 Eiland van Schalkwijk, Houten Aantal woningen 250 Typering Stand van zaken Randvoorwaarden Laagraven-Oost, Houten/Nieuwegein Aantal woningen Typering Voor de sociaal-economische vitaliteit van de kleine kernen op het Eiland van Schalkwijk is ruimte nodig voor het gefaseerd toevoegen van woningen voor de eigen behoefte en het instandhouden van het voorzieningenniveau. De gemeente Houten werkt aan een Structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk. In december 2010 is door het college een Koersdocument vastgesteld waarin wordt aangegeven dat kleinschalige woningbouw op het eiland mogelijk is, bij de kleine kernen en als kostendrager voor maatschappelijk gewenste (groene) ontwikkelingen. Overeenstemming tussen provincie en gemeente over aantallen en locaties. nader te bepalen Wonen in het landschap, zonder nabijheid van voorzieningen. Gericht op hogere segment. Stand van zaken Randvoorwaarden Rijnenburg, Utrecht Aantal woningen Typering Stand van zaken Randvoorwaarden Deze ontwikkeling is onderdeel van het project A12-Centraal, waarin de ontwikkelingsmogelijkheden op lange termijn voor de A12-zone in beeld worden gebracht. Houten en Nieuwegein ronden in 2011 een integrale landschapsvisie voor Laagraven-Oost af, waarin de kwalitatieve ontwikkeling is aangeduid. Tegen deze achtergrond staat het programma voor woningbouw in dit gebied nog niet vast; in dit stadium is vooral aandacht voor de gewenste kwaliteiten. Overeenstemming gemeenten en provincie over gewenste programma en te realiseren kwaliteiten. Passend binnen lange termijnperspectief A12-zone Inzicht in consequenties mobiliteit (mobiliteitstoets) waarvan circa in PRS periode Grote uitbreiding ten zuid-westen van Utrecht met een accent op landelijk-dorps woonmilieu in lage dichtheden. Vooral gericht op midden- en hogere inkomensgroepen. Veel aandacht voor duurzaamheid en landschappelijke inpassing. In het licht van de crisis en de gevolgen daarvan voor de vastgoedmarkt, is er voor marktpartijen nog geen haalbaar plan voor de verdere ontwikkeling van Rijnenburg. Momenteel vindt er een herbezinning plaats, waarbij het de uitdrukkelijke wens van marktpartijen is, om de locatie, zonder te streven naar uitstel van betekenis, samen met de gemeente tot ontwikkeling te brengen. Via een consultatieronde zal worden getracht om tot een haalbaar plan te komen, zonder daarbij geweld te doen aan de kwalitatieve ambities. Helderheid over ontsluiting voor alle modaliteiten, waarbij aandacht is voor ontsluiting en sluipverkeer in aangrenzende gemeenten Nieuwegein en IJsselstein. Overeenstemming gemeente en marktpartijen over ontwikkeling. Voldoende middelen voor realisatie doelstellingen op gebied van duurzaamheid en landschappelijke inpassing. 22 REGIODOCUMENT BRU

23 * VINEX- en uitleglocaties * Uitleglocaties Uitleglocaties (indicatief) Afbouw VINEX Spoor Snelweg 7,5 km *

24 Hoef en Haag, Vianen Aantal woningen Typering 1.800, maximaal in PRS periode Grote uitbreiding voor Vianen aan oostzijde van de A27. Inzet op kwalitatief hoogwaardige grondgebonden woningen met veel diversiteit en in samenhang met recreatieve voorzieningen. Stand van zaken Randvoorwaarden Gemeente Vianen werkt aan een Masterplan voor Hoef en Haag in combinatie met een Structuurvisie voor de gehele gemeente. Inzet is om in de periode tot woningen op deze locatie te realiseren. De locatie ligt in het Groene Hart. Opname binnen de rode contour in nieuwe verordening bij PRS, zodat tempo kan worden gemaakt met de planvorming en uitvoering. Inzicht in consequenties mobiliteit (mobiliteitstoets) Differentiatie uitleglocaties Bovenstaande ontwikkelingen richten zich voornamelijk op het landelijk-dorpse woonmilieu. Hoewel in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht is vastgesteld dat er veel behoefte is aan woningen in deze milieus, moet worden voorkomen dat de locaties elkaar gaan beconcurreren. BRU-gemeenten zullen in het kader van de nog op te stellen uitvoeringsafspraken met elkaar het gesprek aangaan over differentiatie in woonmilieus op deze locaties. Daartoe zijn zeker mogelijkheden, gelet op de verschillende karakteristieken van de locaties: Rijnenburg is een grootschalige ontwikkeling van woningen, met voorzieningen en differentiatie in diverse woningbouwcategorieën; Hoef en Haag en Odijk-West zijn flinke nieuwbouwontwikkelingen bij bestaande kernen, met voorzieningen nabij; Werkhoven en Eiland van Schalkwijk zijn kleinschalige ontwikkelingen nabij kleine kernen; Laagraven zet in op wonen in het landschap, zonder nabijheid van kern of voorzieningen, nadrukkelijk in het hogere segment. Mogelijkheden langere termijn (na 2020) In bovenstaand overzicht is geen invulling gegeven aan de volledige woningen op uitleglocaties. De BRU-gemeenten beschouwen het aantal van woningen als een maximum en willen voorkomen dat een inzet op uitleglocaties ten koste gaat van de prioriteit voor binnenstedelijke locaties. Niettemin zijn er enkele aanvullende mogelijkheden: In het gebied tussen Houten, Bunnik en Odijk is op termijn mogelijk nog aanvullende ruimte voor woningbouw, in relatie tot de mogelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein en de 2 e fase van A12-salto. Tot nog toe zijn hiervoor geen concrete plannen; de betrokken gemeenten zijn bereid om tijdens de looptijd van de PRS op verzoek van de provincie te verkennen of en zo ja in welke mate hier een woningbouwopgave gerealiseerd kan worden. In delen van het landelijk gebied in de Utrechtse regio bestaat de wens tot meer ruimte voor gebiedsontwikkeling, gericht op een kwaliteitsimpuls. Het betreft kleinschalige, verspreide ontwikkelingen en/of verbreding van de gebruiksmogelijkheden van de bestaande bebouwing (zoals een zorgboerderij). Hierbij kan worden gedacht aan rood voor groen constructies en bredere toepassing van de ruimte voor ruimte regeling, veelal in combinatie met investeringen in de groene en landschappelijke kwaliteit. Concrete aantallen en/ of locaties zijn hiervoor vooralsnog niet te duiden. 24 REGIODOCUMENT BRU