Buitenplaatsen De Noordzoom, Lelystad Beeldkwaliteitplan

Transcriptie

1 Buitenplaatsen De Noordzoom, Lelystad Beeldkwaliteitplan

2 Colofon Beeldkwaliteitplan Buitenplaatsen Noordzoom Lelystad is vervaardigd in opdracht van Van Heijst & partners bv 5 novemober 2008 BDP.khandekar Wilheminasingel 9 Secr. Runsinkbrink SJ Zwolle 2731 AG Benthuizen zwolle@khandekar.nl info@khandekar.nl

3 Inhoud 1 Inleiding 2 Ontwerp Noordzoom - sfeer en karakter - hoofdopzet - ontsluiting - water - gemeenschappelijk gebied met privé kavels 3 Spelregels inrichting kavel - gemeenschappelijk gebied - kavel binnen- en buitenterrein - situering villa op kavel - toegangkavel - erfafscheiding - verlichting - verharding - inrichting van de tuin 4 Spelregels bebouwing - Sfeer en karakter van de bebouwing - Kleuren en materialen - Keuze van de architect - Footprint gebouw + aantal gebouwen - Volumes en accenten - Overgang naar de tuin - Supervisie 3

4 1. Inleiding Landgoed de Noordzoom ligt aan de noordzijde van Lelystad, in het verlengde van de aansluiting op de Markerwaarddijk. De locatie vormt de overgang tussen de bebouwde kom en een golfterrein, een buitenwijk en het Zuigerplaspark. De ligging in de Noordzoom van Lelystad heeft als voordeel dat er al volgroeide beplanting aanwezig is aan de zuiden de oostzijde van het plangebied. Het totale plan bestaat globaal uit twee delen, namelijk het landgoed (landgoedvilla s met hoofdgebouw) en de buitenplaatsen. Elk van deze delen heeft zijn eigen karakter, maar zullen samen wel een herkenbare eenheid vormen. Binnenkort zullen de buitenplaatsen van het landgoed in ontwikkeling worden genomen. Daarbij gelden, net als in het landgoed, enkele spelregels voor het inrichten, onderhouden van de kavels en de bebouwing op de kavels. 4

5 golfpark Landgoed Buitenplaatsen (villa s en hoofdgebouw) Karveel 5

6 2: Ontwerp Noordzoom 1 2 Het plan de Noordzoom met twee deelgebieden: 1. Landgoed (villa s en hoofdgebouw) 2. Buitenplaatsen. Sfeer en Karakter Het plan is vormgegeven vanuit het idee een woonomgeving te creëren met de sfeer van een landgoed in landschapsstijl. Eén van de kenmerken daarvan is de vooral natuurlijke uitstraling door middel van gebogen lijnen, wisselende zichten en een sterke relatie met water en bos. De bebouwing heeft daarbij een ondergeschikte positie, met uitzondering van de beide entreegebouwen. Kenmerkend voor een landgoed zijn zichtlijnen, deze kunnen gericht zijn op gebouwen of elementen of verdwijnen in het landschap. Vanuit het plangebied is een aantal zichtlijnen in het landschap van belang. Door deze zichten in het ontwerp te gebruiken ontstaat een grotere ruimtelijke beleving van het landgoed en wordt het in het landschap verankerd. De drie deelgebieden binnen de Noordzoom hebben elk hun eigen uitwerking van de landschapsstijl. Het hoofdgebouw heeft een meer voorname uitstraling, het landgoed meer een Engelse landschapsstijl waarbij de buitenplaatsen een eigentijdse vertaling van het thema hebben meegekregen. 6

7 Hoofdopzet De hoofdopzet van de Noordzoom bestaat uit een open voorruimte met water waaraan de twee entreegebouwen gelegen zijn van het landgoed. Een drietal boomlanen begeleidt de ontsluiting. Twee ervan liggen direct langs de weg, de derde in het open weiland. Door de onderlinge ligging van de lanen wordt de diepte van het landgoed versterkt. Het bosgebied aan de noordzijde van de laan is zeer gevarieerd. Water en reliëf spelen hierin een belangrijke rol. In het bos bevinden zich een achttal afzonderlijke kavels met woningen. Het gebied ten oosten van de boomlanen wordt omgrensd door de aanwezige beplantingen van de Noordzoom. Het gebied is open en ruimer van opzet en biedt ruimte aan 3 à 4 afzonderlijke kavels (de Buitenplaatsen) met woningen. verankering in omgeving door zichtlijnen 7

8 2: Ontwerp Noordzoom ontsluiting Ontsluiting De Noordzoom wordt ontsloten vanaf het westen door één statige laan met aan beide zijden een dubbele rij bomen. Vanaf deze laan worden de villa s van het landgoed in het noordelijke bosgebied ontsloten door middel van één weg waaraan alle villa s hun entree hebben. In de verlenging van de laan ligt de ontsluitingsweg van de Buitenplaatsen. De weg is 5m breed en eindigt bij de laatste twee kavels. In het gebied zijn openbare en doorgaande fietsroutes opgenomen die de wijk Boeier verbinden met het Golfpark en het gebied ten westen van de Noordzoom. Het parkachtige karakter van de Noordzoom wordt versterkt door wandelpaden in de bossen rond het landgoed en tussen de lanen in het open weiland. groenstructuur 8

9 Water Het water heeft een belangrijke functie en is altijd zichtbaar en aanwezig in verschillende breedtes en vloeiende belijning alsof het is ontstaan en niet vormgegeven. In combinatie met de bebossing ontstaat een sterk gemanipuleerd beeld met doorkijkjes, suggesties van eindeloosheid en een natuurlijk karakter. De woningen zijn daarin zo geplaatst (binnen de door het bestemmingsplan aangegeven begrenzing) dat een sterke relatie met het water ontstaat en elke woning een eigen plek heeft zonder zicht op andere woningen. Hierdoor lijkt het alsof de Noordzoom in zijn geheel bij één woning hoort. waterstructuur Gemeenschappelijk gebied met privé kavels De Noordzoom is opgezet als een gebied met een gemeenschappelijk / mandelig eigendom waarin privé kavels zijn gesitueerd. Het gemeenschappelijk gebied is openbaar toegankelijk. Het gemeenschappelijk gebied wordt, net als de privékavels, onderhouden door de eigenaren, evenals de op de kavels aangebrachte beplanting. beheer en eigendom gemeente kavels (privé) erfdienstbaarheid van afwatering gemeenschappelijk gebied 9

10 3: Spelregels inrichting kavel Landschappelijke begrenzing van de kavels in het deelgebied Buitenplaatsen. Perspectief vanuit het oosten met op de achtergrond het deelgebied Landgoed. Spelregels Voor de inrichting van de buitenplaatsen binnen de Noordzoom zijn spelregels opgesteld om de eenheid te bewaren, waarbij de woningen onderling mogen verschillen evenals de inrichting van de kavels. Om de eenheid te bewaren zijn de kavels onderverdeeld in een binnen-en buitenterrein en is er een gemeenschappelijk gebied waarvoor een recht van overpad geldt. De singels in het buitenterrein dragen bij aan de afscherming van de binnenterrein. Gemeenschappelijk gebied De ontsluitingsweg waar alle buitenplaatsen aan zijn gesitueerd, de begeleidende bomenlaan en de beplantingen ten zuiden van de ontsluitingsweg zijn openbaar toegankelijk. De grond die niet tot de privékavels behoort in het gebied van de buitenplaatsen is gemeenschappelijk eigendom. Dit gebied is eigendom van alle bewoners van de buitenplaatsen gezamenlijk. Ten aanzien van dit gemeenschappelijk gebied zijn de gezamenlijke eigenaren dus ook gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud en het beheer. 10

11 Binnen- en buitenterrein kavel Ten noorden van de ontsluitingsweg bevinden zich vier kavels. Desgewenst kunnen de twee kavels die zich aan het einde van de weg bevinden samengevoegd worden tot één kavel. Op het kavel zijn singels en houtwallen geplant. De Noordzoom ontleent zijn kwaliteit en structuur grotendeels aan deze houtwallen en singels. Om de kwaliteit van de Noordzoom te kunnen waarborgen is op de privékavel onderscheid gemaakt tussen het deel waar de houtwallen zich bevinden (het buitenterrein) en het deel waar de woning met tuin zich bevindt (het binnenterrein). Voor het binnenterrein geldt dat deze, met inachtneming van enkele spelregels, grotendeels naar eigen smaak en inzicht kan worden ingericht. Het buitenterrein moet door de eigenaar van de kavel onderhouden en beheerd worden. buitenterrein binnenterrein De bouwvlekken (oranje) op de kavels bebouwingsgrens bestemmingsplan 11

12 3: Spelregels inrichting kavel Situering villa op de Kavel In het ontwerp van Landgoed de Noordzoom zijn de plaatsen van de woningen zo gekozen dat vanaf de privékavel de andere woningen nauwelijks zichtbaar zijn. Op het binnenterrein van de kavel is een bebouwingsvlek aangegeven waarbinnen de woning gebouwd moet worden. Bij de woning mag een vrijstaande garage of ander bijgebouw worden gebouwd. Deze moet binnen de bouwvlek worden gerealiseerd. bebouwingsvlek kavel lengte harde oever max. 10 meter 2. hoofdgebouw 3. bijgebouw voorbeeld inrichting kavel 12 voorbeeld inrichting kavel 13 en

13 Toegang kavel De Noordzoom is opgezet als één gebied waarin verschillende woningen zijn geplaatst. Om de eenheid van het landgoed te kunnen bewaren, mag de toegang naar het binnenterrein van de kavels niet te dominant worden. Dit wordt voorkomen door de oprit naar de woning in verhouding met de ontsluitingsweg smal te houden, in ieder geval niet groter dan 3,5 meter breed. De entree naar het binnenterrein mag worden benadrukt door middel van een hek of poort in een terughoudende kleur en vormgeving. Deze ligt minimaal 9 m van de ontsluitende weg. kavel gemeenschappelijke (openbaar toegankelijke) weg gemeenschappelijk terrein grens tussen privékavel en gemeenschappelijk gebied terugliggende toegang kavel max. 3,5 meter min. 9 meter bochtstraal 5,5 meter 13

14 3: Spelregels inrichting kavel Erfafscheiding In principe vormt de beplanting op het buitenterrein van de kavel de natuurlijke erfafscheidingen. Indien gewenst mag om het binnenterrein een heg of haag worden geplant, eventueel gecombineerd met een hekwerk, mits dit hekwerk niet opvallend zichtbaar is vanaf de ontsluitende weg. Om de natuurlijke uitstraling van het geheel niet te verstoren gaat de voorkeur uit naar een sober spijlenhek van metaal met verticaal geplaatste spijlen. Staat de erfafscheiding in het zicht, bijvoorbeeld bij een overgang met bomen en water, dan kan dit aanleiding zijn om de erfafscheiding extra aandacht te geven en eventueel te verbijzonderen. Langs het water wordt een erfafscheiding vermeden. Verlichting Op de kavels kan gebruik worden gemaakt van verlichting. Om het verschil van openbaar en privé terrein duidelijk te maken, mag deze verlichting zelf gekozen worden. Er dient bij het plaatsen van de armaturen rekening gehouden te worden met de lichthinder op de andere bouwkavels. Deze moet zo veel mogelijk beperkt worden. voorbeelden erfafscheiding 14

15 verbijzondering hekwerk bij toegang kavel Verharding Vanwege het landelijke karakter van het geheel gaat de voorkeur uit naar zo min mogelijk verharding. Voor de oprit naar de woning gaat de voorkeur naar een neutrale verharding of halfverharding die sober is van uitstraling en past bij de landelijke sfeer. Gedacht kan worden aan terughoudend getinte tegels, donkere gebakken klinkers, asfalt met een splitlaag, grind (aarde tinten), en dergelijke. Felle kleuren en glimmende materialen, worden als niet passend gezien. In geval van een terras aan het water is de lengte van de verharde oever beperkt tot 10 meter. voorbeelden halfverharding, verlichting 15

16 3: Spelregels inrichting kavel mogelijkheid voor terras aan het water Inrichting van de tuin Het ontwerp van de Noordzoom is gericht op het creëren van een natuurlijke sfeer, opgebouwd uit bospartijen, bomenrijen, water en openruimtes. Binnen deze dragers kan een tuinontwerp worden gemaakt dat past bij de landschappelijke uitstraling van het gebied. Belangrijk is deze dragers in het plan herkenbaar te houden, vandaar dat bomen en beplanting op het buitenterrein onderhouden en beheerd moeten worden. Ook voor de oevers is een soortgelijke spelregel van kracht. De oevers dragen bij aan de eenheid binnen de Noordzoom. De oevers hebben een groen karakter zonder beschoeiing. Door de eigenaar mag de oever, ter hoogte van de binnenterrein, over een lengte van maximaal 10 meter als harde overgang worden uitgevoerd, bijvoorbeeld voor de aanleg van een terras aan het water. Een kleine steiger aan of in het water is ook toegestaan. natuurlijke oevers 16

17 Een zwembad of buitenmanege mag opgenomen worden in het tuinontwerp, als het ontwerp in de natuurlijke omgeving past. Het is mogelijk om binnen het binnenterrein delen van de tuin af te schermen. Belangrijk is dat dit op een passende en terughoudende wijze wordt vormgegeven. De afscheidingen dienen aan te sluiten en in harmonie te zijn met het geldende terreininrichtingsplan. Als er gekozen wordt voor harde materialen is het wenselijk materialen uit de woningen in de omheining terug te laten komen, zeker als deze een duidelijke relatie met elkaar hebben. impressie tuin buitenplaats beperkte lengte verharde oever max. 10 m 17

18 4: Spelregels bebouwing woningen gerealiseerd in het landgoed Sfeer en karakter van de bebouwing De woningen van de buitenplaatsen moeten passen in de landschappelijke omgeving. Dit kan op vele verschillende manieren, bijvoorbeeld door ontwerpen van woningen met een natuurlijke vormgeving en het gebruik van natuurlijke materialen of door het gebruik van met het groen contrasterende materialen en een strakke, moderne vormgeving. De woningen mogen dan ook in stijl en vormgeving met elkaar verschillen, maar zullen samenhang met de groene omgeving moeten vertonen om eenheid binnen de Noordzoom te bewaren. Om dit mogelijk te kunnen maken zijn onderstaande spelregels opgesteld. Om, ondanks het verschil in stijl, eenheid binnen de Noordzoom te waarborgen worden de kleuren materiaalkeuze hetzelfde gehouden als bij de woningen van het Landgoed en het hoofdgebouw. 18

19 De kavels van de buitenplaatsen hebben een aanzienlijke omvang, waarbij de wens voor het realiseren van een tweede verblijf niet ondenkbaar is. Dit gebouw wordt dan ook op afstand van het hoofdgebouw geplaatst, om te voorkomen dat beide gebouwen zich als één volume presenteren. Het bijgebouw is duidelijk als apart volume herkenbaar, maar hoort qua ontwerp (materiaalgebruik, proporties etc.) wel bij het hoofdgebouw. Beide gebouwen vormen samen een architectonisch ensemble. De referenties geven een indruk van de mogelijkheden om samenhang te scheppen tussen hoofd- en bijgebouw. Het dak van het tweede gebouw vertoont dezelfde kenmerken als van het hoofdgebouw. Een platdak wordt niet uitgesloten: alleen moet wel aandacht besteed worden aan de detaillering van het dak. bijgebouw met aandacht voor details en materialen samenspel van hoofdvolume en bijgebouw 19

20 4: Spelregels bebouwing Kleuren en materialen De kleuren en materialen die zijn toegestaan, passen in een natuurlijke uitstraling van de Noordzoom. Voor wat betreft donkere tinten stellen wij de volgende mogelijkheden voor: zwart, antraciet, donker paars. Als materiaal kan gedacht worden aan: donker metaal, verweerd hout, glas. Qua lichte tinten kan er gekozen worden uit: wit en crème. Materialen die daar bij aansluiten zijn wit stucwerk, beton, hout, glas en koper. Keuze van de architect Het ontwerp van de bebouwing dient door een architect te worden verzorgd. Tevens dient een 20

21 tuin- en landschapsarchitect vroegtijdig in het ontwerpproces te worden betrokken. Bij het maken van de keuze voor de architect kunt u zich laten bijstaan door de supervisor. Voorbeelden van woningen die passen in een landelijke omgeving en aansluiten bij de op het landgoed bestaande gebouwen. 21

22 4: Spelregels bebouwing Voetprint gebouw + aantal gebouwen De woning, inclusief eventuele garage en/ of paardenverblijf, moet zich binnen de aangegeven bebouwingsvlek bevinden. Een garage en/of een dierenverblijf mogen als afzonderlijke gebouwen worden vormgegeven, maar staan altijd binnen de bouwvlek. Volumes en accenten In het beeldkwaliteit plan worden geen grenzen opgelegd aan volumes, goot en nokhoogten. Hiervoor wordt verwezen naar de grenzen die het vigerende bestemmingsplan aangeeft. Overgang naar de tuin Het verdient de voorkeur dat de villa een duidelijke relatie heeft met de omgeving. Dit kan tot uiting komen in de vormgeving van het gebouw en in de relatie binnen - buiten. De villa kan in veel gevallen een terras aan het water krijgen, maar het terras kan ook de directe relatie tussen de villa en de omgeving benadrukken. Dit kan eveneens door de evenwicht qua volume en proporties (2400 m 3 ) volgens bestemmingsplan geen minimale hoogte Verschillende hoogtes laten het gebouw reageren op zijn omgeving. Het volume is maximaal 3000 m 3. 22

23 Hier zoekt het hoofdgebouw de volgens bestemmingsplan max. hoogte (15 m). Het volume blijft beperkt tot 3000 m 3. toepassing van grote glasvlakken. De vormgeving en het materiaalgebruik van de woning kunnen een grote rol spelen bij de beleving van het wonen. Omdat de villa s in principe geen directe visuele relatie met elkaar hebben, kunnen ze een open karakter krijgen. Het beperken van inkijk is op deze locatie immers niet aan de orde. Het tuinontwerp speelt ook een belangrijke rol bij de relatie tussen de villa, tuin en omgeving. De locatie nodigt uit tot een natuurlijk ontwerp met openheid en doorkijkjes in de beschutting van de bosschages. Supervisie Bouwplannen en inrichtingsplannen worden voordat ze voorgelegd worden aan de Welstandscommissie voorgelegd aan de supervisor. aandacht voor overgang gebouw - tuin Welstandsnota Naast de in het beeldkwaliteitplan aangegeven spelregels zijn tevens de algemene uitgangspunten uit paragraaf 4 van de welstandsnota van kracht. 23

24