WERKDOCUMENT LIMBURGS MAATWERK

Transcriptie

1 WERKDOCUMENT LIMBURGS MAATWERK Versie 9 december 2015 AANLEIDING Op 23 oktober heeft er spoedoverleg plaatsgevonden met wethouders, woningcorporaties en (enkele vertegenwoordigers uit) de bouwwereld om invulling te geven aan de maatschappelijk opgave ten aanzien van de instroom van vluchtelingen. De actiepunten die hieruit zijn gekomen, zijn opgenomen in het document Limburgs Maatwerk. De daaruit voortvloeiende afspraken en acties vormen de invulling van de motie Kuntzelaers (motie 679), aangenomen in de PS-vergadering van 9 oktober jl.. Daarin wordt gevraagd om een aanvalsplan. Bij deze maatschappelijke opgave zijn drie stadia en groepen te onderscheiden: - Eerste opvang grote groepen vluchtelingen (noodopvang) - Huisvesting in bestaande en nieuwe AZC s - Uitstroom uit AZC s / huisvesting statushouders De portefeuillehouders wonen van gemeenten, woningcorporaties en Provincie zijn van mening dat de oplossing voor alle drie de stadia en groepen vooral ook gezocht moet worden in de laatste groep: de huisvesting van statushouders. Op dit moment wonen nog veel statushouders (op dit moment 1500) in een AZC in Limburg omdat er nog geen geschikte reguliere huisvesting voor hen gevonden is. Er is een duidelijke relatie tussen opvang van vluchtelingen en huisvesting van statushouders. De opvang is daarmee (ook) een huisvestingsopgave! De druk op de sociale huurwoningmarkt is de laatste jaren steeds groter geworden. Door de extreem snel groeiende behoefte aan woningen voor statushouders, zal de druk op de sociale huurwoningen alleen maar verder vergroten Corporaties geven aan dat op dit moment 7% van alle vrijkomende woningen wordt toegewezen aan statushouders. Dit kan nog wel worden opgeschroefd naar 10%. In principe gaat 90% van alle vrijkomende woningen dan nog altijd naar andere actief woningzoekenden. Daarnaast zijn ook aanvullende maatregelen nodig, waardoor alles wat extra gedaan wordt voor de huisvesting van statushouders ook ten goed komt aan de andere woningzoekenden en daarmee gezegd kan worden dat 100% van de regulier vrijkomende woningen naar andere actief woningzoekenden kan gaan. Dat is wat bedoeld wordt met de één op één aanpak: een extra gecreëerde woning voor statushouders zal ook een extra woning betekenen voor de andere acties-woningzoekenden. DOEL LIMBURGS MAATWERK Vergroting sociale woningvoorraad, voor álle woningzoekenden. CIJFERS In opdracht van de Provincie Limburg heeft ABF Research een onderzoek gedaan naar Opgave voor de huursector in Limburg, , in het licht van de vluchtelingenproblematiek. Dit rapport wordt begin december opgeleverd.

2 Prognose huisvesting statushouders Elk half jaar krijgen de gemeenten door het Rijk een taakstelling opgelegd voor het aantal te huisvesten statushouders. Op basis daarvan koppelt het COA de vergunninghouder aan een gemeente en de gemeente zoekt vervolgens passende woonruimte. Voor de tweede helft van 2015 is het aantal voor Limburg vastgesteld op 994. Op 23 oktober was het aantal nog te huisvesten statushouders nog 850. Voor de eerste helft van 2016 is de taakstelling vastgesteld op 1339 statushouders. Op termijn houdt het CBS rekening met een daling en stabilisering van de asielstromen, wat voor Limburg zal neerkomen op 500 à 600 per jaar, vanaf Deze zijn in de huidige prognoses meegenomen. De taakstelling voor heel 2015 voor Limburg is Naar 2020 toe, met als uitgangspunt de taakstelling van voor de eerste helft van 2016, zou de Provincie rekening kunnen houden met (=100%) statushouders in 2016, (=80%) in 2017, (=60%) in 2018, (=40%) in 2019 en tegen de 600 (=40%) in Met de 600 in 2020 is weer ongeveer het niveau van de CBS-prognose bereikt. In totaal over de periode gaat het dan om vergunninghouders. De aantallen woningen die gemoeid zijn met deze verwachting van het aantal statushouders kan bepaald worden door de factor 0,51die door het COA wordt gebruikt. We zien dan dat het totale aantal woningen dat is gemoeid met de asielstromen in de periode voor Limburg ongeveer op 5300 ligt. Voor een deel is ook in de huidige prognose al rekening gehouden met een verhoogd aantal voor de komende jaren. Het extra benodigde aantal woningen bovenop de prognose zou volgens de berekeningen voor Limburg uitkomen op een totaal van tussen en woningen. Hierin kan worden voorzien door nieuwbouw van woningen maar ook door andere voorraadmutaties, zoals bestemmingsveranderingen van gebouwen en door instandhouding van woningen door uitstel of afstel van sloop. Totale vraag naar sociale huurwoningen Het aantal ingeschrevenen voor een sociale huurwoning in de praktijk de wachtlijst genoemd vormt niet de meest betrouwbare indicatie voor de feitelijke vraag naar sociale huurwoningen. Dat komt doordat mensen zich ook strategisch inschrijven. Het aantal actief woningzoekenden is daar moeilijk uit af te lezen. De totale restvraag, d.w.z. de omvang van de vraag groter dan het aanbod, in de betaalbare sociale huursector (onder 618) in Limburg bestaat in 2015 uit circa woningen. Bij een trendmatige ontwikkeling van sloop en verkoop (en vooral door huurprijsstijging) gaat de betaalbare huurwoningvoorraad in de periode tot 2025 sterk afnemen met huurwoningen. Ter vergelijking: de totale voorraad betaalbare huurwoningen bedraagt in 2015 nog woningen. INITIATIEVEN Corporaties geven aan dat op dit moment 7% van alle vrijkomende woningen wordt toegewezen aan statushouders en dat dit kan nog worden opgeschroefd naar 10%. Daarnaast zijn ook aanvullende maatregelen nodig om de sociale huurvoorraad te vergroten. 1. Ontzorgarrangement particuliere woningen Corporaties nemen woningen in beheer, die eigendom zijn en blijven van particuliere eigenaren. Door de verhuur van leegstaande particuliere woningen komt een voorraad vrij die nu niet benut kan worden. Model wordt ontwikkeld door Wonen Limburg in samenspraak met Limburgse overheden en corporaties. 2

3 1a. Wat is er al gebeurd? - Besproken met minister Blok op 28 oktober jl.: De minister heeft grote reserves bij de rol van de corporaties bij het beheer van woningen die nu in particuliere handen zijn. In zijn brief van 27 november en 4 december biedt de minister een opening voor het ontzorgarrangement (zie onder 1b). 1b. Wat moet er nog gebeuren? - Overleg met banken: wat zijn de belemmeringen? Staan zij positiever tegenover onderhuur indien het beheer hiervan wordt overgenomen door een corporatie? - Uitzoeken mogelijkheden ten aanzien van tijdelijke huurcontracten i.r.t. huurbescherming - Nog uitzoeken: bestuursakkoord , waarin wordt aangegeven dat het Rijk via een wetswijziging (februari 2016) mogelijk maakt dat corporaties verhuur, beperkte verbouw en onderhoudswerkzaamheden verrichten in gebouwen van anderen, voor de huisvesting van vergunninghouders. Hiermee komt Blok tegemoet aan één van de Limburgse wensen (ontzorgarrangement). Het bedrag dat corporaties in het geval van verbouw mogen investeren wordt als kleinschalige verbouw gemaximaliseerd op per vergunninghouder. Ook hiertoe dient de gemeente een markttoets toe te passen. 2. Aankoopmodel particuliere woningen, en (tijdelijke) exploitatie, waarna sloop De keuze van corporaties zou ook kunnen zijn, particuliere woningen op te kopen. Hierin kan elke corporatie zijn eigen keuze maken. Onduidelijk is nog, onder welke condities de corporaties hiertoe kunnen overgaan en of daar enige vorm van ondersteuning bij nodig is. Vrijstelling van verhuurderheffing is hiervoor absoluut noodzakelijk. Dit is in lijn met de motie van Vliet (TK , XVIII, nr. 35). Gedeputeerde Staten zullen de lobby hiervoor richting Kamer onverkort doorzetten. Deze maatregel is daarom zo interessant omdat gelijktijdig het overschot op de markt van eigen-woning-bezitters wordt aanpakt. Daarmee is deze maatregel niet alleen gericht op de korte termijn, maar zorgt deze ook op de lange termijn voor een structurele verbetering van de balans in de woningmarkt. 2a. Wat is er al gebeurd? - Besproken met minister Blok op 28 oktober jl.: Het aankopen door corporaties van particulier bezit is toegestaan binnen regels van de Herziene Woningwet. De minister bleek echter niet bereid om in bij aankoop en/of beheer door corporaties van particulier bezit af te zien van de verhuurderheffing. Hij toonde zich niet gevoelig voor het argument dat deze toevoegingen aan de sociale woningvoorraad bij het begroten van de inkomsten uit de verhuurderheffing niet zijn ingecalculeerd, en voor de rijksbegroting dus budgettair neutraal zijn. Voor vrijstelling van verhuurderheffing bij aankoop van particuliere woningen door corporaties verwijst hij naar de evaluatie van de heffing (vindt plaats in 2016). Dit biedt dus geen oplossing voor de korte termijn, en kan er zelfs toe leiden dat corporaties in afwachting van de uitkomsten van de evaluatie zeer terughouden zijn met de aankoop van particulier bezit. - Ondertussen zien we onconventionele voorbeelden, bv. dat de gemeente Onderbanken 10 particuliere woningen aankoopt om te verhuren aan statushouders, en daarmee aan de taakstelling voldoet. 3

4 2b. Wat moet er nog gebeuren? - Begin januari 2016 zal door de provincie met corporaties een mogelijke subsidieregeling worden uitgewerkt. De niet benutte sloopsubsidies (subsidieregeling loopt af eind 2015) van ca. 9 miljoen kan ingezet worden voor een subsidie voor het voor verhuur geschikt maken van aangekochte particuliere woningen ten behoeve van sociale verhuur. - Voortzetting van de lobby voor het op korte termijn schrappen van de verhuurderheffing bij aankoop door corporaties. Op het moment dat de contouren van de hierboven genoemde subsidieregeling duidelijk zijn en we ambtelijk aan BZK kunnen aangeven wat de concrete aantallen zijn en wat het (financiële) aandeel vanuit de Provincie (en de corporaties) is, is het mogelijk een concrete vraag aan de minister voor te leggen. Aangezien ook uit de brief van 4 december blijkt dat de minister een algehele ontheffing van de verhuurderheffing bij aankoop van particulier bezit als niet opportuun beschouwt. 3. Het met BZK afgesproken slooppakket voor Zuid-Limburg ad ca sociale huurwoningen sterk terugbrengen, door snelle aanpassing/renovatie van vastgoed dat op korte termijn gesloopt zou worden. Bij halvering van het slooppakket zou het Rijk de helft van de geraamde korting op de verhuurderheffing (totaal ca. 73 mln, dus meer dan 35 mln) kunnen besparen. Een bedrag in de ordegrootte van de besparing zou dan ingezet kunnen worden om de levensduur te verlengen van de sociale huurwoningen, die op de nominatie stonden om in het kader van het pakket te worden gesloopt, en ze geschikt te maken om gedurende een overzienbare periode (5 tot 20 jaar) door te exploiteren, en om particuliere woningen aan te kopen, en geschikt te maken voor tijdelijke verhuur. Een variant op deze maatregel is niet het afzien van een aanzienlijk deel van het afgesproken slooppakket, maar uitstel van de sloop van een groot deel van de woningen. Volgens de afspraken zou de sloop in 2020 gerealiseerd moeten zijn, om in aanmerking te komen voor de korting op de verhuurderheffing. Deze termijn zou met op zijn minst 5 of 10 jaar verlengd kunnen worden, om zo de naar verwachting tijdelijke extra druk op de sociale huursector op te vangen. Het recht op korting blijft hiermee bestaan, ook voor die woningen die na 2020 worden gesloopt. Maar deze korting wordt dan wel pas na 2020 verleend (na de sloop). 3a. Wat is er al gebeurd? - Een spoedinventarisatie onder 8 woningcorporaties levert een beeld op van de mate waarin corporaties in Zuid-Limburg daadwerkelijk tot sloop overgaan om gebruik te kunnen maken van de toegezegde korting op de verhuurderheffing. Die 8 corporaties zouden samen met dan 90% van het totale pakket van ruim 4900 woningen slopen. 3b. Wat moet er nog gebeuren? - In de brief van Blok d.d. 4 december jl. geeft de minister aan dat het voorstel om de deadline voor daadwerkelijke sloop van de 4900 woningen uit te stellen nog niet aan de orde is, aangezien uitstel tot 2020 nu mogelijk is. Verdere noodzaak tot uitstel zal eveneens worden betrokken bij de evaluatie van de verhuurderheffing. - In de brief van Blok d.d. 4 december jl. wordt niet ingegaan op het voorstel om de slooptaakstelling te verminderen en de besparing op heffingskorting in te zetten voor verlenging van de levensduur van de ze huurwoningen. Een concreet voorstel van onze kant moet nog worden aangeboden aan BZK. 4

5 4. Tijdelijke nieuwbouw of herbestemming bestaand vastgoed Er zijn leegstaande panden met al een verblijfsfunctie die snel geschikt gemaakt kunnen worden voor een woonfunctie, te denken valt aan hotels, zorginstellingen en studentenflats. Er is behoefte aan experimenteerruimte. Het gaat om verschillende oplossingen en aanpak. Gemeenten komen met voorstellen en mogelijkheden in hun eigen gemeenten. Het is een duidelijk en, en, en Daarbij zijn er uiteindelijk ook mogelijkheden voor tijdelijke nieuwbouw (maximaal 10 jaar). Dit moet op een verstandige manier gebeuren. Er moet oog zijn voor de lange termijn. De (ontwerp) Structuurvisies Wonen bieden hiervoor de mogelijkheden. 4a. Wat is er al gebeurd? - Onderwerp is/wordt besproken in de Bestuurlijke Overleggen Wonen in alle regio s, waardoor gemeenten hun in initiatieven kunnen delen met elkaar en van elkaar kunnen leren. In deze overleggen komt ook nadrukkelijk de samenhang met de (ontwerp)structuurvisies Wonen en de Verordening Wonen Zuid-Limburg, en daarmee de reductie van plancapaciteit, aan de orde. - Cluster Ruimte heeft in een notitie meer inzicht gegeven in de beleidsmatige en juridische implicaties van het tijdelijk huisvesten van asielzoekers en statushouders op recreatieterreinen. In een schema zijn de achtergronden van het provinciale beleid om woonvormen op recreatieterreinen te verbieden afgezet tegen een situatie waarbij huisvesten van asielzoekers tijdelijk wordt toegestaan op basis van het nood breekt wet principe. Reguliere huisvesting blijft altijd de voorkeur hebben. - De Provincie zet het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt in voor concrete voorstellen van gemeenten en corporaties. Wat inhoudt dat garanties, leningen en eventueel subsidies beschikbaar zijn. 4b. Wat moet er nog gebeuren? - Samen met gemeenten zullen we komende weken scherper proberen te krijgen in hoeverre extra ruimte ten aanzien van de structuurvisies Wonen en de daarin afgesproken reductie plancapaciteit, noodzakelijk is (zonder de problemen te creëren voor de toekomst). - Initiatieven in de verschillende gemeenten moeten actief worden gedeeld. - Nader onderzoeken hoe de gelden van het Transitiefonds Limburgse Woningmarkt hiervoor het effectiefst ingezet kunnen worden. - Verder onderzoeken wat de aangekondigde maatregelen inhouden zoals aangekondigd door Blok in zijn brief d.d. 27 november jl. (Subsidieregeling en inzet rijksvastgoed), zoals hieronder kort toegelicht. BRIEF BLOK 27-11: SUBSIDIEREGELING RIJK In zijn brief van 27 november jl. kondigt Blok een subsidieregeling aan voor huisvestingsvoorzieningen voor vergunninghouders. Hierin kunnen vier vergunninghouders worden gehuisvest. In dat geval is 4x6250=25000 euro beschikbaar voor de initiatiefnemer (gemeente, corporaties of particuliere verhuurder). De woonruimte moeten minstens 5 jaar geëxploiteerd worden Omgerekend naar Limburg betekent dit ongeveer 1000 huisvestingsvoorzieningen. Het gaat om nieuwbouw van woningen of ombouw van andere gebouwen (niet-woningen). Daarna omzetting naar gewone permanente woningen. Om ervoor te zorgen da er gemengde complexen kunnen ontstaan staat de huisvestingsvoorziening open voor bewoning door andere personen dan vergunninghouders. Hiervoor wordt geen subsidie verstrekt. 5

6 Gestreefd wordt naar een inwerkingtreding op 1 februari Goede regeling maar attentie: deze woningen komen bovenop de bestaande voorraad. Aandacht voor inpassing in bestaande regionale programmeringen, anders leidt dit tot oplossing van een korte termijn probleem (acuut woningtekort in de sociale huur) en overschotten op langere termijn. INZET RIJKSVASTGOED In zijn brief d.d. 27 november jl. geeft Blok aan het mogelijk te maken dat het Rijksvastgoedbedrijf rijksvastgoed kostendekkend kan verhuren aan gemeenten. Deze mogen het Rijksvastgoed doorverhuren aan derden t.b.v. statushouders voor een periode van maximaal 10 jaar (aansluitend bij Leegstandswet). Het gaat in Limburg om 8 lege rijksgebouwen (marechausseekazernes in Heerlen en Maastricht, kantoren in Roermond en Sittard, en een gevangenis in Roermond) Vraag hierbij is: wie betaalt de ombouwkosten? (valt dit onder het bedrag dat corporaties in het geval van verbouw mogen investeren als kleinschalige verbouw, gemaximaliseerd op per vergunninghouder (zie onder 1b)?). BIJ INITIATIEVEN REKENING HOUDEN MET: - Huisvesting van statushouders is voor minimaal 5 jaar. Dit heeft in de gemeenten dan ook gevolgen voor integratie, onderwijs, uitkeringen e.d. - Per 1 januari 2016 komt er (vanuit het bestuursakkoord d.d ) een gemeentelijk versnellingsarrangement (GVA) in de plaats van het gemeentelijk zelfzorgarrangement (GZZA), dat voorziet in tijdelijke sobere huisvesting voor maximaal 24 maanden. Het GVA is inzetbaar door gemeenten als individuele, tijdelijke huisvestingsoplossing als permanente huisvesting niet mogelijk is. De instroom van de GVA-regeling wordt begrensd op maximaal vergunninghouders. Tijdelijke huisvesting met het GVA gaat meetellen voor de taakstelling die gemeenten hebben rond de opvang van vergunninghouders. Dit geeft gemeenten meer mogelijkheden om vergunninghouders snel uit te laten stromen uit het AZC of de noodopvang en een sobere huisvestingsvoorziening te bieden wanneer reguliere huisvesting nog niet voor handen is. - De verhoogde instroom van vergunninghouders bij gemeenten heeft ook consequenties voor de kosten voor gemeenten aan uitkeringen binnen de Participatiewet. Aangezien gemeenten aan uitkeringen achteraf (via de t-1 systematiek) worden gecompenseerd, moeten gemeenten de hogere kosten binnen de Participatiewet zelf voorfinancieren. Daarom is in het Bestuursakkoord afgesproken dat het Rijk gemeenten tegemoet komt in de voorfinanciering. Dit wordt nog verder uitgewerkt in overleg tussen Rijk en gemeenten. 6