Acantus presteert maatschappelijk conform de norm. Samenvatting van onderzoeksrapport van de maatschappelijke visitatie bij Acantus

Transcriptie

1 Acantus presteert maatschappelijk conform de norm Samvatting van onderzoeksrapport van de maatschappelijke visitatie bij Acantus November 2010

2 Inleiding Dit documt bevat e samvatting van de onderzoeksverantwoording die PwC in het kader van de door PwC uitgevoerde maatschappelijke visitatie van Acantus heeft opgesteld. De samvatting is zelfstandig leesbaar, maar dit voor e goed begrip in relatie te word bezi met de onderzoeksverantwoording. Inleiding 2

3 Acantus presteert maatschappelijk voldode PricewaterhouseCoopers (hierna: PwC) geeft vanuit e onafhankelijk objectief perspectief e oordeel over de maatschappelijke prestaties van Acantus over de periode In deze samvatting presteert PwC haar belangrijkste conclusies. Achtergrond Acantus Acantus bezit totaal ruim woning in zes verschillde gemet, te wet: Bellingwedde, Delfzijl, Pekela, Oldambt, Vedam Vlagtwedde. Met de slogan Voel je thuis zet Acantus zich in om de ms in haar werkgebied te help aan goede betaalbare huurwoning in e plezierige, goede woonomgeving. Krimp in het werkgebied van Acantus Del van het werkgebied van Acantus kmerk zich als e krimpmarkt: zowel de totale bevolking als het aantal huishouds lop terug. In e aantal gemet is al sprake van leegstand in de koopsector. In e aantal plaats is er daarom e overschot aan woning waar sprake is van tekort zijn deze vooral kwalitatief van aard. Nieuwbouw kan alle als deze woning e direct antwoord zijn op de vraag van de doelgroep e directe betekis hebb voor de omgeving. Wat de situatie met name lastig maakt is dat de krimp zich zowel in de huur- als koopsector voordoet. Hierdoor kunn koopwoning slechts in zeer beperkte zin voldo als financiële drager van gecombineerde nieuwbouwcomplex zijn de inkomst vanuit de verkoop beperkt. Acantus heeft door middel van diverse lobby s sam met de provincie, gemet collega-corporaties, de krimp in Noordoost-Groning op de agda van het Rijk wet te zett. Mede daardoor is Acantus door het ministerie van WWI/VROM aangemerkt als G31-corporatie, dat haar beter in de gelegheid stelt haar opvatting over de specifieke problem in het gebied, rechtstreeks kbaar te mak aan het ministerie. Daarnaast zijn diverse samwerkingsoverekomst afgeslot word diverse onderzoek uitgevoerd om e passd antwoord te vind op de opgav in het werkgebied. Vanuit de krimpopgave naar passd beleid Omdat de bevolkingsdaling in grote del van het werkgebied merkbare gevolg heeft voor de voorziing de woningmarkt, heeft Acantus haar voornems tot sloop, verkoop nieuwbouw aangepast. Na e periode van voornamelijk grootschalige herstructurering nieuwbouw is het nieuwe beleid meer gericht op e gebiedsgerichte aanpak van de bestaande voorraad de woonws van de bewoners. Sam met andere partij werkt Acantus sam om, in relatie tot de krimp, de leefbaarheid van het gebied op e sociaal aanvaardbaar peil te houd. Maatschappelijke visitatie Acantus 3

4 Deze aanpassing zijn doorvertaald in het Strategisch Voorraadbeleid waarbij na onderzoek is bepaald dat handhaving van de voorraad van ongeveer woning de komde jar gewst is. Dit wordt onder andere ingegev door de financiële crisis; meer ms zijn blijv afhankelijk van het aanbod van sociale huurwoning. Voor het verbeter van de bestaande woningvoorraad is in 2009 het aantal te verbeter woning verhoogd. Het nieuwbouwbeleid is terughoudd. Eindoordeel over maatschappelijk prester van Acantus is voldode (6,7) PwC komt tot het oordeel dat Acantus maatschappelijk voldode presteert. Dit oordeel wordt weergegev door e rekkundig gemiddelde score van 6,7. Het oordeel is gebaseerd op zowel de toetsing van PwC als de ming van de belanghebbd. De volgde tabel bevat het eindoordeel over het maatschappelijk prester van Acantus. In de eerste kolom zijn de onderwerp van het maatschappelijke visitatiestelsel weergegev. Verticaal zijn de onderdel weergev waarop PwC het maatschappelijk prester van de corporatie heeft getoetst. Het eindoordeel is het rekkundige gemiddelde van de scores op de onderdel van de maatschappelijke visitatie. Tabel S-1: eindoordeel maatschappelijk prester Acantus Onderwerp maatschappelijke visitatiestelsel Prester naar eig ambities/ doelstelling Prestatie Knis Planning Monitoring (70%) inzicht (10%) (10%) (10%) Totaaloordeel 6,8 6,0 4,5 5,0 6,3 Prester vertaling opgav 7,2 7,0 4,5 5,0 6,5 Prester volgs belanghebbd 6,7 Prester naar vermog efficiëntie 6,7 Prester naar governance 6,9 Eindoordeel: conform de norm 6,7 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 * Grijze vlakk gev aan dat daar de onderverdeling van de scores niet van toepassing is. Alle onderdel van de maatschappelijke visitatie zijn ev zwaar meegewog om tot e eindoordeel te kom. In de maatschappelijke visitatie zijn de volgde vrag beantwoord: a Hoe presteert Acantus in verhouding tot haar ambities doelstelling? b Hoe vertaalt Acantus de landelijke, regionale lokale opgav naar eig beleid? c Hoe presteert Acantus volgs de belanghebbd? d Hoe presteert Acantus gelet op het beschikbare vermog hoe efficiënt presteert Acantus? e Hoe presteert Acantus op het gebied van governance? Maatschappelijke visitatie Acantus 4

5 Hierna wordt achterevolgs het oordeel op deze vrag beschrev. Prester naar ambities doel scoort conform de norm PwC heeft getoetst of de doelstelling die Acantus heeft geformuleerd in overestemming zijn met haar missie in welke mate Acantus deze doelstelling realiseert. Naast de feitelijke prestatie neemt in het visitatiestelsel ook de wijze waarop e corporatie haar doelstelling formuleert, uitvoert, controleert evtueel bijstuurt e belangrijke plaats in. PwC heeft geconstateerd dat Acantus conform de norm presteert t aanzi van de eig doelstelling ambities. Goede prestaties word geleverd op de onderwerp betaalbaarheid stedelijke vernieuwing. De corporatie heeft e zeer groot deel van haar voorraad (97%) beschikbaar voor de primaire doelgroep. Acantus heeft haar beleid omtrt stedelijke vernieuwing op e goede manier aangeslot op de context in haar werkgebied speelt actief in op de krimpopgav in de regio door te participer in diverse experimt. Goede prestaties aanzilijke investering zijn zichtbaar op het gebied van woningverbetering, waarbij kwaliteitsinjecties word gegev aan het bestaande bezit om zo de woon- woonomgeving ook in e krimpomgeving op peil te houd. Aandachtspunt zijn de aantall te verkop woning de realisatie van nieuwbouw. Deze doelstelling blijk niet haalbaar te zijn. E ander aandachtspunt is de wijze waarop de corporatie haar doelstelling plant monitort. In de jar is hier ge of onvoldode invulling aan gegev. Acantus heeft inmiddels de doorvertaling van haar beleid naar operationele doel planning opgepakt door middel van jaar- afdelingsplann. Ook is e methodiek opgesteld voor de monitoring van deze plann. De gekoz methodiek de wijze waarop hier volledig op e consistte wijze invulling aan wordt gegev kan echter nog verbeterd word. Prester naar opgav scoort conform de norm Acantus vertaalt de landelijke, regionale opgav conform de norm naar haar eig beleid. De corporatie bevindt zich in e complex speelveld vanwege de regionale krimp haar woningvoorraad dat in (zes) diverse gemet is gesitueerd. Zij heeft daarom diverse opgav waar invulling aan gegev dit te word. Acantus is hier voldode in geslaagd. Deze opgav hebb betrekking op verschillde aspect, maar het algehele zwaartepunt ligt op het gebied van leefbaarheid, kwaliteitsverbetering bijzondere doelgroep. PwC constateert dat Acantus over voldode knis inzicht beschikt met betrekking tot de opgav. Wat betreft haar planning monitoring ziet PwC echter veel mogelijkhed voor verbetering. Maatschappelijke visitatie Acantus 5

6 Prester naar belanghebbd scoort conform de norm De belanghebbd oordel over het algeme positief over de maatschappelijke prestaties van Acantus beoordel het maatschappelijk prester van Acantus met gemiddeld e 6,7. Zichtbaar is dat Acantus e verschuiving heeft gemaakt van e vastgoed georiënteerde corporatie naar e maatschappelijke corporatie. De belanghebbd waarder deze omschakeling de resultat die Acantus op maatschappelijk vlak realiseert. Gelijktijdig wordt gesignaleerd dat Acantus nog zoekde is hoe zij zichzelf exact moet positioner profiler in het maatschappelijke speelveld. E duidelijke visie op haar maatschappelijke rol als corporatie is nog niet voor alle belanghebbd herkbaar. Waardering is er voor de mate waarin Acantus zich heeft ingezet om de krimp problematiek onder de aandacht te brg, zij zich inspant voor de krimpopgav in de regio het vind van passde oplossing. De beleidskeuzes die hierin zijn gemaakt word echter niet door alle gemet positief beoordeeld. Esgezindheid over de meest passde oplossing voor de krimp is er nog niet. Hieruit blijkt duidelijk het spanningsveld waarin Acantus werkzaam is. Meerdere belanghebbd merk op dat de interne organisatie nog in ontwikkeling is. De nasleep van de fusie de nieuwe positionering van Acantus hebb zijn weerslag op de interne organisatie. M merkt dat besluitvorming langer duurt omdat e meer hiërarchische organisatie is ontstaan, de visie niet organisatiebreed wordt gedrag de interne communicatie nog niet optimaal functioneert. Daarnaast wordt het verdwijn van de lokale vestiging door de huurders als zeer spijtig ervar. Op het gebied van samwerking, inspraak participatie laat Acantus e duidelijke ontwikkeling zi. Acantus neemt meer dan voorhe, sam met belanghebbd, de verantwoordelijkheid voor de problem in haar werkgebied. Ze spant zich in om deze problematiek eig te mak bekijkt vervolgs hoe daar e bijdrage aan geleverd kan word. Meer dan voorhe word ook huurders andere belanghebbd daarbij betrokk. Ganzedijk is daarbij e belangrijke waardevolle les geweest voor Acantus. Het besef dat inspraak e wezlijk onderdeel is van de bedrijfsvoering, is doordrong in de organisatie. In de uitvoering zijn echter nog verbetering mogelijk. Prester naar vermog efficiëntie scoort conform de norm Acantus beschikt over e goede financiële positie. De operationele kasstroom is positief de interest dekkingsratio bedraagt over de periode gemiddeld 2,1. Ook het CFV heeft op basis van de ingedide dvi geconcludeerd dat de solvabiliteitspositie voldode is. Op basis van de ingedide dpi is aan Acantus door het CFV e A-oordeel toegekd. Hoewel in het financieel beleid wel aandacht wordt besteed aan de ontwikkeling van de financiële positie, vindt besluitvorming sturing gebaseerd op rdemt, vermogs- waardeontwikkeling beperkt 1 de Verantwoordingsinformatie 2 de Prospectieve informatie Maatschappelijke visitatie Acantus 6

7 plaats. Hoewel Acantus reeds geruime tijd deelnemer is aan de aedex/ipd bchmark, vindt sturing op deze bchmark niet plaats. Gegev de situatie van bevolkingsdaling waarmee Acantus wordt geconfronteerd, ligt de grootste uitdaging niet in het maximaal realiser van toevoeging aan de woningvoorraad. Belangrijker is om e adequaat beleids- verantwoordingskader te hanter. Op grond hiervan kan de gerichte inzet van middel heel zorgvuldig word afgewog in relatie tot de specifieke, vaak regionaal sterk verschillde, marktvraag geprognosticeerde demografische ontwikkeling. Acantus beschikt nu nog niet over e dergelijk kader. De effectiviteit van de inzet van middel kan hierdoor niet word aangetoond, waarmee Acantus het risico loopt haar middel aan te wd op e manier die niet bijdraagt aan haar maatschappelijke doelstelling. Voor wat betreft de efficiëntie van de werkorganisatie vall de lage beheerkost per verhuureheid op. Binn Acantus wordt weinig gebruik gemaakt van externe inhuur, hetge kosttechnisch goed verdedigbaar is, maar tegelijkertijd de ontwikkeling van de interne organisatie kan afremm doordat zij minder inbrg heeft van externe expertise vernieuwde inzicht. Prester naar Governance scoort conform de norm Acantus presteert met betrekking tot de inrichting van de formele governancestructuur de op basis daarvan ingerichte process/procedures ruim bov de norm. Dit blijkt onder meer uit de reglemt voor bestuurder RvC én de activiteit van de led van de RvC. In de reglemt wordt het toezichtkader beschrev uitgewerkt naar zowel de rol rolvervulling van de raad, gekoppeld aan de informatievoorziing (bij de desbetreffde onderwerp) frequtie van agdering. PwC heeft vastgesteld dat de RvC e visie heeft op de wijze waarop toezicht gehoud dit te word dat het toezicht ook volgs deze visie wordt uitgevoerd. In het kader van de visitatie leidt dit als geheel tot e bov de norm score voor governance in de zin van de rol van de RvC bij handhaving vormgeving van het beleid. De onderdel rond het betrekk van belanghebbd scor echter conform de norm, waardoor ook de score voor het geheel conform de norm is. Duidelijke aandachtspunt ondanks score conform de norm Acantus behaalt e voldode onderdeel op het maatschappelijke prester. Desondanks signaleert PwC e aantal verbeterpunt die van belang zijn om ook in de toekomst voldode te kunn blijv prester. Dit wordt ingegev door de bevinding van PwC alsmede de kritische de ming van de belanghebbd. PwC constateert de volgde verbeterpunt om continuïteit van de prestaties op maatschappelijk, organisatorisch financieel vlak binn Acantus te borg: a) PwC constateert dat Acantus ondanks haar nieuwe beleidsplan diverse inspanning, nog steeds zoekde is naar e passd antwoord op de krimpopgave in de regio. Dit uit zich ook in het Maatschappelijke visitatie Acantus 7

8 ontbrek van e duidelijke visie op het vraagstuk. PwC de belanghebbd erkn de complexiteit van het werkgebied begrijp dat het formuler van e passde visie in lijn met de opgav zeer ingewikkeld is. Desondanks vrag de omgeving de interne organisatie van Acantus wel om duidelijkheid. De belanghebbd uit dit door aan te gev dat e duidelijke visie van Acantus ontbreekt. Zij herkn hierdoor niet altijd e duidelijke lijn in de activiteit. Ook Acantus zelf heeft behoefte aan duidelijkheid zodat er e eduidig beleid uitgedrag kan word Acantus zich duidelijk kan positioner in het maatschappelijk speelveld. Het verdit aanbeveling om sam met partners deze visie te ontwikkel gezamlijk te bepal wat de opgav zijn wie op welke manier bijdraagt om aan de opgav invulling te gev. Op die manier wordt de krimpopgave e gezamlijk probleem waar ook gezamlijk antwoord op wordt gegev. Deze werkwijze heeft als voordeel dat het voorkomt dat de omgeving met name naar Acantus kijkt voor het oploss van het probleem voorkomt dat voorgestelde oplossing niet gedrag word vanwege onvoldode betrokkheid van de belanghebbd. b) Het werkgebied van Acantus vraagt om e intsieve dialoog met partners. Als gevolg van de fusie in 2002 was Acantus geruime tijd voornamelijk intern gericht. Hierdoor is aandacht voor aansluiting op de markt de relatie met sommige partners ige tijd minder geweest. Met name gemet ervar hierdoor e re-actieve houding. PwC wil daarom Acantus adviser nog proactiever haar partners te bader met h in gesprek te gaan over de dilemma s die Acantus ervaart bij het op e juiste manier invulling gev aan de opgav in de regio. c) Acantus heeft e grote ontwikkeltak waardoor de traditionele vastgoedoriëntatie overheerst in de organisatie. Wanneer Acantus als corporatie daadwerkelijk de omslag wil mak naar e meer maatschappelijke corporatie met e sociaal karakter is e verandering in de activiteit e cultuuromslag noodzakelijk. Training van bestaande medewerkers werving van nieuwe medewerkers op basis van e duidelijk compettieprofiel verdit aanbeveling. Tevs dit Acantus zich af te vrag of e grote ontwikkeltak gepast is gezi de krimp van de woningmarkt. De problem die Acantus ervaart met de verkoop van kavels nieuwbouwproject duidt erop dat de aansluiting tuss vraag aanbod de daaraan gerelateerde bodigde capaciteit binn de organisatie nauw afgewog di te word. d) De verwachting is dat de economie daarmee de economische situatie van huurders de komde jar zal verbeter. Er bestaat e reëel risico dat wanneer de economie aantrekt bewoners deze mogelijkheid aangrijp om ofwel naar andere regio s te trekk ofwel e ander type woning te zoek. Hierdoor bestaat het gevaar dat de omvang van de voorraad met e goedkope huurprijscategorie op de lange termijn te groot wordt voor de omvang van de doelgroep. Het verdit daarom aanbeveling om op dit momt al inzichtelijk te mak wat het verschil tuss vraag aanbod zal zijn in de toekomst het SVB hier op aan te pass. Acantus heeft reeds e onderzoek gestart om het verschil in kaart te brg is nu bezig om vanuit daar e doorvertaling naar het SVB te mak. e) Acantus heeft in haar beleid opgom dat nieuwbouw uitsluitd op goede locaties gepland wordt. Dit brgt het risico met zich mee dat bewoners verhuiz naar deze locaties waardoor leegstand ontstaat in het eig bezit in de minder aantrekkelijke gebied. Dergelijk verhuisbeweging di vooraf goed ingeschat te word meegom te word bij de Maatschappelijke visitatie Acantus 8

9 woningtoewijzing van nieuwbouw bestaande bouw. f) E laatste aandachtspunt is de verandercapaciteit van de interne organisatie. Sinds de fusie in 2002 is de organisatie continu in beweging geweest zijn diverse verandering doorgevoerd inmiddels soms weer bijgesteld. Het feit dat de fusie inmiddels 8 jaar geled heeft plaatsgevond maar de organisatie hier nog steeds de gevolg van ondervindt geeft e indicatie van de verandercapaciteit van de organisatie. PwC adviseert Acantus dan ook om bij nieuwe beslissing nadrukkelijk na te gaan of het e goed momt is, op welke wijze, in welk tempo op welke manier verandering het beste doorgevoerd kunn word. Eindoordeel gevisualiseerd in e visitatiescorekaart In aanvulling op het in het visitatiestelsel opgom scoremodel (zie tabel S-1) heeft PwC e scorekaart ontwikkeld die de uitkomst van de visitatie visueel weergeeft. Deze scorekaart met daarbij e toelichting op hoofdlijn is in tabel S-2 opgom. De hoofdstukk in dit rapport gev e uitgebreide verklaring voor de scores. Het eindoordeel is gevormd door aan de vijf kaders e waardering toe te kn die gebaseerd is op de kwantitatieve score. In de tabel is de relatie aangegev tuss de kwantitatieve score, de kwalitatieve score (rapportcijfer) de toegekde kleurcode. De mogelijke waardering zijn bijzondere prestatie, bov de norm, conform de norm, onder de norm of aandachtspunt. Deze waardering corresponder respectievelijk met de kleur blauw, lichtblauw, gro, oranje rood. E score bijzondere prestatie wordt toegekd aan uitzonderlijk goede prestaties, waarbij de corporatie beter presteert dan mag word verwacht volgs het toetsingskader, de normering van de belanghebbd of PwC. E onderdeel verdit de beoordeling bov de norm als de geleverde prestatie duidelijk beter is dan de norm, maar niet zo sterk dat het oordeel bijzondere prestatie moet word gegev. De norm wordt hierbij gesteld door het SEV- visitatiestelsel /of het toetsingskader zoals vastgesteld met de corporatie de ervaring van de belanghebbd. E onderdeel verdit de beoordeling conform de norm (voldode) als de geleverde prestatie overekomt met het opgestelde toetsingskader, de verwachting van de belanghebbd het oordeel van PwC. Hierbij wordt e beperkte bandbreedte aangehoud. E onderdeel krijgt de beoordeling onder de norm als de geleverde prestatie duidelijk slechter is dan de norm, maar niet zodanig afwijkt dat het oordeel aandachtspunt moet word gegev. Aandachtspunt vorm die zak waarin Acantus naar de ming van belanghebbd /of PwC ver onder de norm presteert. Tabel S-2 licht de kwalitatieve kwantitatieve waardering toe geeft de corresponderde kleur weer. Bij de toekning van de kwantitatieve kwalitatieve score wordt naast de feitelijke prestatie ook reking gehoud met het ambitiiveau van de betreffde doelstelling. Dit betekt dat het uiteindelijke oordeel hoger of lager kan zijn dan dat de bevinding doet vermoed, omdat in het oordeel het ambitiiveau wordt meegom. Indi dit het geval is, wordt dit in de toelichtde tekst bij het oordeel weergegev. Maatschappelijke visitatie Acantus 9

10 Tabel S-2: verklaring toegekde oordel Kwalitatieve Toelichting score Kwantitatieve score Kleurcode Bijzondere prestatie Prestatie wijkt in positieve zin sterk af van toetsingskader verwachting van de belanghebbd / of PwC 8,0 hoger Blauw Bov de norm Prestatie is duidelijk bov de norm, maar niet zo sterk dat het oordeel Bijzondere prestatie gegev moet word Lager dan 8,0 hoger dan 7,0 Lichtblauw Conform de norm Prestatie komt overe met het opgestelde toetsingskader, de verwachting van de belanghebbd /of PwC (de norm) 6,0 tot met 7,0 Gro Onder de norm Prestatie is minder dan de norm, maar niet zo sterk dat het oordeel Aandachtspunt gegev moet word Lager dan 6,0 hoger dan 5,0 Oranje Aandachtspunt Prestatie wijkt in negatieve zin sterk af van toetsingskader verwachting belanghebbd 5,0 lager Rood Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 Op de volgde pagina wordt het totaaloverzicht van de scores getoond in de Visitatiescorekaart. Het middelste kader geeft het eindoordeel weer welke is gebaseerd op zes onderdel. Maatschappelijke visitatie Acantus 10

11 PricewaterhouseCoopers Visitatiescorekaart, 2010 Vermog Landelijk Energie duurzaamheid Beschikbaarheid Betaalbaarheid Ambities doel Governance Opgav Opgav Huurderparticipatie Ambities doel Bouwproductie Lokaal Regionaal Naleving Handhaving Invloed belanghebbd Bijzondere doelgroepe n Stedelijke vernieuwing Opgav Leefbaarheid Governance Vermog efficiëntie Acantus Belanghebbd Ambities doel Blauw: bijzondere prestatie Licht blauw: bov de norm Gro: conform norm Oranje: onder de norm Rood: aandachtspunt Financieel beleid Missie visie WSW & CFV Vermog continuïteit Treasury Verantwoord Belanghebbd Inspraak, participatie communicatie Efficiëntie Financiële Maatschappelijke visitatie Acantus positie 11 Resultat Prestatieafsprak Beleidskeuzes afweging