Inhoudsopgave Pagina. Balans per 31 december Winst- en Verliesrekening over Kasstroomoverzicht

Transcriptie

1 JAARREKENING

2 2

3 Inhoudsopgave Pagina Balans per 31 december Winst- en Verliesrekening over Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen 8 1. Algemene toelichting 8 2. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor de resultaatbepaling Grondslagen voor het kasstroomoverzicht 24 Toelichting op de balans 24 Toelichting op de winst- en verliesrekening 35 Overige gegevens 44 3

4 BALANS PER 31 DECEMBER 2016 (voor resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa 1. Software en licenties Materiële vaste activa 2. DAEB vastgoed DAEB vastgoed in ontwikk bestemd voor eigen expl. 4. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 5. Niet-DAEB vastgoed Financiële vaste activa 6. Latente belastingvordering Som der vaste activa Vorderingen 7. Huurdebiteuren Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal activa

5 Passiva Eigen vermogen 12. Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserve Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Voorzieningen 13. Voorziening latente belastingverplichtingen Totaal voorzieningen Langlopende schulden 14. Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden 16. Schulden aan krediet instellingen 17. Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen 19a. Overige schulden b. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

6 WINST- EN VERLIESREKENING Huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Lasten servicekosten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Leefbaarheid Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

7 KASSTROOMOVERZICHT 2016 Ontvangsten Huuropbrengsten Zelfstandige huurwoningen Daeb Zelfstandige huurwoningen Niet-Daeb Overige niet woongelegenheden Totaal huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Overige ontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstroom Uitgaven Personeelsuitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankeling van het resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im-) materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet Mutatie geldmiddelen

8 WAARDERINGSGRONDSLAGEN 1. Algemene toelichting Woningstichting St. Joseph is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Weert, feitelijk gevestigd te 6039 CA Stramproy, Sint Willibrordusstraat 2a. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van vastgoed. Woningstichting St. Joseph heeft specifieke toelating in de regio Weert en is werkzaam binnen het kader van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. Woningstichting St. Joseph staat onder nummer ingeschreven bij het handelsregister. Wet- en regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ( WNT ), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woningstichting St. Joseph hanteert voor het geheel van haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald.bij deze waardering is geen taxateur betrokken.als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Continuïteitsveronderstelling De jaarrekening is opgemaakt uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Deelneming en consolidatie Woningstichting St. Joseph heeft geen deelnemingen respectievelijk verbonden rechtspersonen. Consolidatie is aldus niet aan de orde. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals hierna nader uiteengezet. Stelselwijziging Als gevolg van de wijzigingen in de Woningwet, de invoering van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, en de wijzigingen in Titel 9 Boek 2 BW en hoofdstuk 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is in de jaarrekening 2016 een aantal stelselwijzigingen doorgevoerd. De stelselwijzigingen hebben betrekking op de volgende grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening: * De tot en met 2015 voor DAEB vastgoed gevolgde waardering tegen de historische kostprijs of lagere bedrijfswaarden is vanaf 2016 niet meer toegestaan. Het vastgoed wordt in de jaarrekening 2016 gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat, bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. 8

9 * Inzake het Niet-DAEB vastgoed melden wij het volgende: Dit vastgoed wordt in de jaarrekening 2016 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In 2015 werd er gewaardeerd tegen boekwaarde of lagere marktwaarde. Het Niet-DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. * DAEB-Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie werd in de jaarrekening 2015 gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere bedrijfswaarde (commercieel vastgoed: lagere marktwaarde op basis van RJ 213). In de jaarrekening 2016 wordt vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde. De lagere marktwaarde wordt bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. * De voorziening voor onrendabele investeringen wordt gevormd voor vastgoed in ontwikkeling dat nog niet in de balans is verwerkt. De voorziening wordt gevormd voor vastgoed waarvan de marktwaarde bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde per balansdatum lager is dan de kostprijs, indien en voor zover het vastgoed in ontwikkeling nog niet in de jaarrekening is verwerkt. In de jaarrekening 2015 werd de voorziening gevormd indien de bedrijfswaarde per balansdatum lager was dan de kostprijs. * De wijzigingen in de waardering van de vastgoed leidt eveneens tot wijzigingen in de latente belastingen. * De modellen voor de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn aangepast in overeenstemming met de modellen in bijlage 3 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting In de balans is het onderscheid tussen sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is vervangen door DAEB vastgoed en Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie. Onder het eigen vermogen wordt een herwaarderingsreserve opgenomen. Voorheen werd de omvang van de herwaarderingsreserve alleen vermeld in de toelichting. De winst-en-verliesrekening wordt opgesteld volgens het functionele model (voorheen: categoriale model). Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode (voorheen: indirecte methode). * In de jaarrekening 2015 vond de classificatie naar DAEB vastgoed en niet-daeb-vastgoed plaats op basis van het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens per balansdatum. Classificatie van vastgoed in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-daeb vastgoed vindt in de jaarrekening 2016 plaats op basis van het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens op de contractdatum, waarbij woningen met een geliberaliseerd huurcontract echter met een huur die per balansdatum beneden de huurliberalisatiegrens ligt op balansdatum als DAEB vastgoed worden aangemerkt. Daarnaast wordt als DAEB vastgoed aangemerkt het vastgoed in exploitatie waarvoor woningverhuur plaatsvindt op basis van niet reguliere verhuur (bijvoorbeeld een zorgindicatie op basis van de Wet langdurige zorg, dus intramuraal zorgvastgoed). De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers van de balans per 31 december 2015 en de winst- en verliesrekening over 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het eigen vermogen per 31 december 2015 herrekend. Het eigen vermogen per 31 december 2015 is toegenomen met een bedrag van , van naar Het resultaat over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen positief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat over miljoen negatief hebben bedragen. De toename bedraagt Eigen vermogen: 2015 Eigen vermogen 1 januari voor stelselwijziging Hogere waardering DAEB vastgoed in exploitatie Lagere waardering Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Herrekend eigen vermogen 1 januari Nadere toelichting op de wijzigingen in het vermogen. 9

10 Hogere waardering DAEB vastgoed in exploitatie Tot aan de stelselwijziging werd het DAEB vastgoed gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Door gewijzigde regelgeving wordt het DAEB vastgoed vanaf heden gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. In deze waardering wordt er gewaardeerd met marktparameters en als uitgangspunt worden woningen bij mutatie actief uitgepond. De marktparameters zorgen voor lagere kosten enerzijds en hogere huren. Daarnaast leidt het actief uitponden tot hogere verkoopopbrengsten. Hierdoor ligt de marktwaarde van het DAEB vastgoed hoger dan de bedrijfswaarde. De stijging is voor woningstichting St. Joseph nog relatief beperkt doordat binnen de bedrijfswaarde sprake was van relatief beperkte onderhoudskosten en een hoge restwaarde. Lagere waardering niet DAEB vastgoed in exploitatie Het niet-daeb vastgoed moest in het verleden worden getaxeerd door een externe taxateur. Na de stelselwijziging hoeft alleen het BOG nog getaxeerd te worden aangezien dit meer dan 5% van de huursom niet-daeb betreft. De overige eenheden zijn gewaardeerd volgens het handboek en de voorschriften van de autoriteit. De waardering van de woningen en parkeergelegenheden volgens het handboek valt lager uit dan de getaxeerde waarde. Resultaat: 2015 Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging Lagere afschrijvingen Wijziging overige waardeveranderingen Wijziging niet-gerealiseerde waardeveranderingen Wijziging verkoopresultaat Resultaat boekjaar na stelselwijziging In onderstaand overzicht zijn de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 weergegeven. Verschillen individuele balansposten (opnemen per en per ) voor stelsel- na stelsel- Effect wijziging wijziging stelselwij ziging Balanspost Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Herwaarderingsreserve Overige reserves voor stelsel- na stelsel- Effect wijziging wijziging stelselwij ziging Balanspost Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat boekjaar

11 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woningstichting St. Joseph zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 11

12 2. Grondslagen voor waardering van activa en passiva ACTIVA Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Materiële vaste activa DAEB vastgoed en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden: * Woongelegenheden; * Maatschappelijk onroerend goed; * Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages). Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en Niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed). Woningstichting St. Joseph hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, parkeergelegenheden en maatschappelijk onroerend goed. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (ongerealiseerde) Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs(kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen). Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Op DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. 12

13 Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategisch vastgoedbeleid van de corporatie. Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow ( DCF ) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario. Herwaardering Waardevermeerderingen/waardeverminderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden verwerkt onder de post "niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille". Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Macro economische parameters Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters: 13

14 Parameters woongelegenheden e.v. Prijsinflatie 0,60 1,07 1,53 2,00 Loonstijging 1,70 1,57 2,03 2,50 Bouwkostenstijging 1,70 1,57 2,03 2,50 Leegwaardestijging 2,90 2,40 2,00 2,00 Instandhoudingsonderhoud per vhe Gem. mutatieonderhoud per vhe Gemiddelde beheerskosten per vhe Gemiddelde belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe als % van de WOZ 0,257% 0,257% 0,257% 0,257% Verhuurderheffing 0,536 0,569 0,569 0,569 Huurstijging boven prijsinflatie 1,20 0,80 0,40 0,00 Huurderving, als % van de huursom 1,00 1,00 1,00 1,00 Gemiddelde mutatiekans bij doorexploitern per vhe 8,99 8,99 8,99 8,99 Gemiddelde mutatiekans bij uitponden 10,84 8,99 8,99 8,99 Verkoopkosten bij uitponden (% leegwaarde) 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% Gemiddelde disconteringsvoet 7,35 7,35 7,35 7,35 In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van 500 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Parameters maatschappelijk vastgoed e.v. Prijsinflatie 0,60 1,07 1,53 2,00 Instandhoudingsonderhoud per vhe 5/m2 5/m2 5/m2 5/m2 Mutatieonderhoud per vhe 10/m2 10/m2 10/m2 10/m2 Marketing (% v.d. marktjaarhuur) 14% 14% 14% 14% Beheerskosten per vhe BOG (% markthuur) 3% 3% 3% 3% Beheerskosten per vhe MOG (% markthuur) 2% 2% 2% 2% Gemiddelde beheerskosten per vhe Gemiddelde belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe als % van de WOZ 0,139% 0,139% 0,139% 0,139% Disconteringsvoet 9,13% 9,13% 9,13% 9,13% De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Inschakeling taxateur Aangezien de basisvariant is gehanteerd, behoeft taxatie niet plaats te vinden middels een externe taxateur. DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. 14

15 Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Wanneer de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor het vastgoed in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (marktwaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het DAEB vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het DAEB vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor 2016 is er geen sprake van bijzondere waardevermindering. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. De investeringen worden als volgt afgeschreven: * kantoorpand 50 jaar * automatisering 5 jaar * kantoorinventaris 5-10 jaar 15

16 Er vindt geen rentetoerekening plaats. Gezien de voortschrijdende technische ontwikkelingen in de automatisering is de afschrijvingstermijn van computerapparatuur bepaald op 5 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Financiële vaste activa Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Voor alle tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde wordt een belastinglatentie opgenomen. Een latente belastingvordering wordt uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Dit waarderingsverschil wordt bijna geheel veroorzaakt door het verschil tussen fiscale waarde en marktwaarde van onze verhuureenheden. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden verantwoord tegen de nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorraad De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. 16

17 PASSIVA Eigen vermogen De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde op basis van verkrijgings-of verwaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings-of verwaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt bepaald per waarderingscomplex. Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorzieningonrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het waarderingscomplex. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Er is sprake van een verwacht verlies indien de kostprijs de marktwaarde per balansdatum overtreft. De voorziening wordt gevormd zodra het project intern geformaliseerd (go- / no go besluit genomen) en extern gecommuniceerd is. Voorziening Pensioenen In de balans is geen voorziening pensioenen opgenomen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde-pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de post kortlopende schulden. 17

18 Waardering embedded swaptions (Financiële instrumenten en in een contract besloten ( embedded ) derivaten) De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: * het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; * het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; * analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. * Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat ( embedded derivaat ) stelt de corporatie vast of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als: * er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico s van het basiscontract; en * het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. In leningsovereenkomsten kunnen bepalingen zijn opgenomen waarbij de lening verstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Dit recht kwalificeert als een embedded derivaat ( geschreven optie ) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de lening overeenkomst en afgescheiden moet worden. Omdat de onderliggende waarde geen beursgenoteerd aandeel is wordt het derivaat gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde. Voor van opgenomen leningen afgescheiden embedded derivaten worden op moment van eerste verwerking van de lening de reële waarde van het embedded derivaat bepaald; de initieel bepaalde reële waarde is de kostprijs voor de door de corporatie toegepaste waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De initiële waardering van de lening (zonder het embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil tussen de reële waarde van het gehele contract en de initiële reële waarde van het embedded derivaat; het verschil tussen het nominaal af te lossen lening bedrag en de reële waarde van de lening wordt door middel van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd van de lening. Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. Is sprake van een waardedaling (in de zin van een toegenomen negatieve waarde) dan wordt het waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt; een afname van de waardedaling op een later tijdstip wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot het bedrag van de kostprijs van het embedded derivaat. Woningstichting St. Joseph heeft geen leningovereenkomsten afgesloten met daarin een embedded derivaat. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Ook wordt de aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden opgenomen onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. 18

19 3. Grondslagen voor de resultaatbepaling De winst-en-verliesrekening is opgesteld volgens het functionele model. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid. Opbrengsten en lasten servicecontracten Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, huismeester, schoonmaakkosten etc. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Onder deze post worden de personeelskosten en kosten van door derden verrichte werkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden en zijn gericht op de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie. Lasten onderhoudsactiviteiten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Als gevolg van de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde wordt de boekwaarde van de verkochte vastgoedportefeuille bepaald op basis van marktwaarde. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). 19

20 De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (DAEB-vastgoed en Niet-Daeb vastgoed) onder aftrek van verkoopkosten en de marktwaarde verantwoord. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige opbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille In verband met de waardering tegen marktwaarde worden waarde mutaties op het vastgoed verantwoord als niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Pensioenlasten De woningstichting heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 20

21 Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Financiële baten en lasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekeningwordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belastingvorderingen en -schulden. Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Financiële instrumenten en risicobeheersing Het beleid van Woningstichting St. Joseph is erop gericht een blijvende toegang tot de financiële markten te waarborgen teneinde de beschikbaarheid over voldoende financiële middelen zeker te stellen. Dit wordt onder meer bewerkstelligd door blijvend te voldoen aan de door geldgevers en sectorinstituten (WSW en CFV) gestelde eisen. Binnen Woningstichting St. Joseph wordt aan de treasury geen winstverantwoordelijkheid toegekend. De primaire taak van de treasury is het beheren en beheersen van financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering, en wel op een zodanige wijze dat * de daaraan verbonden risico s worden beheerst; * de daarmee gepaard gaande kosten worden geminimaliseerd/beperkt; * de te realiseren opbrengsten worden gemaximaliseerd/verhoogd. Valutarisico Woningstichting St. Joseph is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woningstichting St. Joseph loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningstichting St. Joseph risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting St. Joseph risico s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. 21

22 Kredietrisco Woningstichting St. Joseph heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woningstichting St. Joseph maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Eind 2016 kent Woningstichting St. Joseph geen overschrijdingen van haar tegenpartijrisico. Er is geen sprake van kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woningstichting St. Joseph gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande lening portefeuille wordt constant gemonitord. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties Woningstichting St. Joseph heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woningstichting St. Joseph voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Woningstichting St. Joseph hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige at arm s length -transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Waardering vaste activa Materiële vaste activa, marktwaarde verhuurde staat Woningstichting St. Joseph waardeert haar onroerende zaken in exploitatie op marktwaarde verhuurde staat, zijnde de hoogste van de scenario s doorexploiteren of uitponden. Wanneer deze marktwaarde verhuurde staat bepaald wordt tegen het scenario doorexploiteren, waarbij als markthuur de geldende streefhuur wordt gehanteerd resulteert dit in een volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De belangrijkste uitgangspunten die bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen die zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 9,23%. 22

23 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 23